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樓盤銷售方案范文第1篇

【關鍵詞】房地產業；CRM；客戶服務；住房供求

客戶關系管理簡稱CRM，是指企業通過交流溝通，理解、影響客戶行為，實現提高客戶獲得、客戶保留、客戶忠誠和客戶創利的目的。CRM是依靠互聯網信息系統對客戶關系進行管理，區分于傳統的依靠合同、筆記本的粗放管理。CRM不僅僅只是一種管理、它體現的是管理的思想。2002年，國內CRM在房地產業的應用迅速從遠景變為現實，眾多主流軟件廠商提出了房地產CRM戰略。在流行的"金種子"計劃中，便明確將房地產業作為其主推的四大行業應用之一，金蝶同樣也提出了房地產行業解決方案，創智在簽下深圳數家房地產企業后，更是將房地產業作為其當前戰略重點。

房地產業屬資本密集型產業，相對眾多的傳統行業有很好的利潤空間。各方強大資本容易注入，新興的IT企業、傳統的家電集團、加入WTO后的國外資本大鱷均有意投資于房地產業。可以想象，房地產市場的競爭將愈演愈烈。在激烈的競爭中通過優勝劣汰，那些實力不足，管理水平落后的企業將會淘汰，而沉淀出的實力雄厚的大型企業將掌控行業的發展動態，形成形成"10%的發展商做90%的市場"的格局。

房地產企業怎樣準確把握市場脈搏和動向，怎樣在激烈的市場競爭中贏得客戶，成為房地產企業的頭等大事，而以客戶為中心的管理理念逐漸成為房地產企業的共識。CRM作為思想和信息技術的結合體，也引起房地產企業經營決策人員的關注，但CRM廠商并沒有發現這一巨大市場需求。深圳中海劉愛明是最早關注CRM房地產企業的決策者。

國內CRM市場競爭格局分為四類：一是國外知名大廠商，如Siebel, SAP等；二是國內大型管理軟件廠商，如用友、金蝶；三是新興的、專業的CRM廠商；四是眾多拓寬產品線的中小型的軟件公司。普遍看好的CRM市場前景在2001年卻不容樂觀，眾多第四類得中小企業陷入生存困境，而前三類廠商也在不斷調整自己的市場策略。房地產高利潤空間和實際需求引起CRM廠商的關注，在2002年，CRM廠商與房地產企業找到了結合點。

房地產業是一個注重創新的行業，最注重開發理念創新、策劃包裝。從泛地產、復合地產、旅游地產、教育地產，到現在剛浮出水面的"城市運營"，概念不斷創新。房地產業很樂意接受"CRM"這個新生事物，而其本身是個喜歡做"模仿秀"的行業。一些企業在系統未正式上線運行，便在媒體上介紹其先進的"客戶關系管理經營理念"。CRM應用的"模仿秀"、"形象工程"對剛剛啟動的市場是潛伏著巨大的危機，因為只有實實在在的成功應用才能促進市場持續堅挺。同時房地產企業在CRM應用上還面臨著諸多問題。

房地產業是圍繞開發項目進行運作，周期長，涉及到眾多業務環節，而應用最為成熟的業務系統是樓盤銷售管理系統，目前市場上有多家成熟產品。目前業界普遍將CRM分成客戶服務、銷售、市場三個組成部分。樓盤銷售管理系統包括"客戶管理"模塊。CRM中的"銷售"如何與企業現有的樓盤銷售管理系統結合，是完全放棄傳統管理還是進行集成？要解決CRM應用中的問題，需要對房地產企業信息化進行分析，對系統建設進行規劃、定位，然后是具體項目的實施、應用。

房地產企業信息化經歷三個發展階段。第一階段，是啟蒙或初級階段，企業在引進計算機硬件的同時引進些功能軟件，但因為軟件應用屬于單機應用，它只能完成些簡單的計算、統計、查詢、資料整理工作，實現初級的自動化。第二階段，90年代中期，一些企業采用C/S結構局域網絡版的業務管理軟件，包含售樓管理、物業管理軟件、工程監理軟件、工程預決算軟件等，在一定程度上實現信息化。這些應用局限于解決個人或部門的工作負荷問題，對提高工作效率、降低工作強度起到作用，但容易形成各自的信息孤島，不適應企業集中統一管理的需要。第三階段，一體化的集成應用，是近兩年顯現的發展新趨勢。房地產企業期待著企業信息化的全面解決方案，滿足房地產企業在信息化管理建設中要涉及到企業每個部門每個人的辦公自動化、專項業務管理及領導決策支持等全方位的信息化需要。

CRM作為企業企業前端管理系統，是需要納入企業信息化整體解決方案之內進行全盤規劃。任何脫離整體規劃的系統應用，都將與一體化集成應用趨勢背道而馳。實施策略是針對房地產行業的解決方案，必要求系統提供商需要具有相應的行業經驗。事實上，房地產業的多數CRM廠商沒有很多行業知識積累。因房地產銷售與其它消費品不同，有自成體系的銷售模式，市場上多家專業從事樓盤銷售管理系統開發的軟件公司被房地產企業普遍接受、規模應用。真正意義上的房地產CRM包含兩條主線，一是圍繞客戶，體現在客戶服務，另一條是業務，即樓盤銷售業務管理。沒有銷售業務管理的CRM將會變成空中樓閣。

現今，絕大部分房地產企業應用了樓盤銷售管理軟件，軟件主要功能包括：

（1）樓盤資料管理：是整個系統的基本模塊，它主要是對房地產企業各個項目樓盤資料、具體房間單元資料進行管理，為其它模塊運行提供數據基礎。

（2）策劃管理：是對銷售前期，包含價格、廣告推廣、制定銷售方案等工作的管理。

（3）客戶管理：全面登記客戶資料和各種客戶關系處理的管理記錄，提供客戶分析統計圖，為企業制定相關策略提供參考依據，為銷售業務拓展積聚客戶資源。

（4）選房計價：通過查詢未售房間，幫客戶快速選房，對所選擇的房間進行價格試算，用戶選擇一種或多種付款方案進行謀算，將試算結果套內企業通用的"置業計劃書"進行打印，并同時提供實用的按揭計算器。

（5）銷售管理：是對管理過程中的臨訂、登記認購、簽約、退換房、轉名等工作的管理，系統提供銷售狀況的多種統計報表圖表以及自定義報表。

（6）售后管理：指簽約后鑒證、公證、按揭辦理、產權證辦理、交樓管理等的售后工作。

（7）收款管理：指交易后的收款、欠款催交等日常財務工作的管理。

以上功能模塊基本上覆蓋銷售業務管理的整個過程。房地產企業CRM實施策略首先圍繞樓盤銷售業務管理這條主線，充分利用現有成熟銷售管理系統功能，并在此基礎上把以"客戶為中心"的指導思想圍繞"客戶服務"這條主線進行升華。

CRM作為管理思想，貫穿了以客戶為中心的理念，體現了現代企業管理的發展趨勢；作為信息技術的載體，集成了當今最新的包括Internet、、呼叫中心、數據倉庫和數據挖掘、商業智能等在內的信息技術。通過CRM的實施應用，企業可迅速發現潛在客戶和商業機會，對客戶進行全面跟進、管理。

參考文獻

[1]張守健 加入WTO對我國房地產業的影響及對策[J]建筑管理現代化2001年03期

樓盤銷售方案范文第2篇

縱觀近幾年來的樓盤銷售，“郊居化概念”“中心區概念”“海濱概念”“地鐵概念”等概念以及各種展覽會、研討會、看樓一日游等促銷活動層出不窮。可見開發商為了銷售樓盤煞費苦心。

然而，樓盤仍在大量開工，庫存仍在持續上升。但豪都、中海、萬科等公司開發的樓盤，卻個個熱銷。究其原因，在于這些開發商堅持了“以人為本”而不是“以錢為本”的經營理念。大凡堅持“以人為本”經營理念的開發商，在選址、目標客戶定位、營造環境、戶型設計、價格定位時都能從分析消費者的行為特征入手，講質量、重信譽，注重樹立良好的品牌形象，他們在項目確立的時候就已經考慮到了銷售問題。而“以錢為本”的開發商，造房時急功近利，只重經濟效益，忽視樓房質量和環境的營造，賣房時為銷售而銷售，為了早日脫手，連蒙帶騙，以至消費者怨聲載道。開發商損壞了企業形象，樓盤自然也就賣不出去了。實踐證明，兩種不同的經營理念，所產生的銷售結果也是大相徑庭的。最新動態

爭購“熱盤”的啟示

中國首座“農民城”引資建新城

中國建材結構將進行重大調整

房價，北京略降上海略漲專家看市

堅定不移地發展經濟適用住房

王石眼里的新萬科

房地產企劃隨想

推動中國住宅的產業化進程

房地產業的興盛期來了營銷觀點

如何將你的房子全部售出

房地產營銷的生命線

房地產營銷中的4C策略

房地產，走進全方位營銷時代

房地產價格的心理策略

度身定做不是樓盤包裝唯一手段

商品房的定價策略

樓盤服務營銷將是大勢所趨品牌建設

房地產業如何創品牌？

淺談房地產銷售中的品牌意識

品牌經營　回頭無岸

住宅開發步入品牌時代形象創意

深圳地產廣告新創意

樓盤形象包裝技巧（上篇）

樓盤形象 包裝技巧（下篇）

房產銷售呼喚企業形象廣告

房地產營銷中的DM廣告成功案例

富力新居的營銷奧秘

奧林匹克花園成功定位

創新令深圳地產仍處“第一組團”

福臨居，為“想家”人圓夢熱點透視

中國城市十大敗筆

人流量不等于銷售效果

賣掉萬科：地產巨鯨浮出水面

新住宅論壇難成價格聯盟

解剖房地產概念病

透視房地產定位病

房展會泛濫成荒　鍛造金字招牌可勝出

給深圳地產商提個醒中介機構

地產的抉擇

房地產中介何時步入e時代促銷活動

“家住城南”活動正式啟動

地產新時尚:靚樓與名校聯姻

陽光荔枝會舉辦首屆陽光荔景少兒書畫大獎賽

紫竹花園辦“嘉年華會”

潛龍地產為教師節獻禮開發流程

房地產開發流程圖（一）

房地產開發流程圖（二）

房地產開發流程圖（三）

房地產開發流程圖（四）

房地產開發流程圖（五）

房地產開發流程圖（六）

政策法規

關于印發《北京市進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設實施方案》的通知

北京市提高公有住房租金增發補貼實行租金減免政策問答

國企職工住房如何解決 部委最新通知有答案

樓盤銷售方案范文第3篇

【關鍵詞】項目管理；房地產；尾盤；銷售

一、尾盤優勢分析

（1）地理位置優勢分析。地理位置的優勢一般和項目的升值空間掛鉤。在配套設施方面可以從內部與外部配套進行論述。內部配套指的是項目本身自身具備的對商業性活動或者是業主生活有力的配套設施。在交通方面主要是以項目為中心，可以方便、快捷的通往其它地區。（2）品牌方面。品牌方面的優勢主要指開發商以及項目的開發背景，而房地產消費者對于品牌優勢的印象可以說是對于開發商的印象，也就是根據第一印象對樓盤的基本情況進行判定。為此尾盤銷售的品牌優勢需要長時間的積累。（3）價格方面。在多數的尾盤銷售中經銷一般會采用降價促銷的手段，通過較低的價格將剩余單元拋售，從而盡快的回收資金。低價格就會對購房者產生極強的誘惑力，同時加之單元早已通過質量驗收，為此可以在更短的時間內入住。此外在價格、付款以及談判中，購買尾盤一般具有更大的議價空間以及主動性，為此尾盤的價格優勢不容忽視。

二、尾盤銷售方面的問題

（1）尾盤推廣。當下消費者的消費趨向很大程度上受到報紙、電視、廣告、網絡等宣傳的影響，從而很難對樓盤形成明晰的質量判斷。為此更多的消費者在進行樓盤優劣判斷中更多的是依賴媒體的宣傳，而如果房地產企業在樓盤投入到市場之前沒有進行詳盡的市場調查，同時沒有給予推廣工作的重要性，最終會致使喪失市場良機以及尾盤的產生。（2）營銷目標方面。當開發商在開盤的初期賣出了大部分房源后，認為成本已經收回，為此對銷售有所放松，甚至對尾盤的營銷不管不問。在某些企業的部門中管理者設置的營銷目標不完善，缺乏明確的責任人，為此造成營銷效果的底下。（3）營銷策略缺乏針對性。由于尾盤與原有樓房的營銷存在著重大差別，尤其是消費者對于尾樓存在著一定的抵觸情緒，為此如果沒有科學的尾樓營銷策略就會導致后續工作的正常開展。（4）營銷團隊乏力。銷售人員在新項目銷售中表現出豐富的經驗，但是對于尾盤銷售卻是心有余而力不足，無法開展尾盤營銷工作。

三、項目管理在房地產尾盤的營銷策略

（1）正確引導銷售市場。針對消費者對于尾盤存在的偏見，營銷售人員要在深入調查的基礎上找到尾盤的優勢，然后借助于當下的各種傳媒對尾盤進行宣傳，從而讓消費者及時了解尾盤的動態。（2）重新設置營銷目標。營銷部門務必將尾盤作為一項全新的項目進行銷售處理，可以基于尾盤的實際情況，通過內外部成熟的配套全面的激活尾盤。尤其是目前尾盤較之首次銷售具有更為完善的內部配套設施，例如在商業地產項目中，尾盤銷售期間入住中心率很高，為此可以作為一個新的賣點。（3）實施適度的降價促銷。實施尾盤的降價要結合樓層、布局以及朝向等方面綜合考慮，同時降價要掌握一定技巧，控制好降價的幅度。降價之前要對尾盤進行重新的計算與評估，力爭在不影響原購房客戶情緒的基礎上實施合理的降價來吸引消費者。（4）組件全新的尾盤銷售團隊。一旦房地產的樓盤銷售工作進入到尾盤銷售階段就要對營銷隊伍進行重建。這一過程中要注意克服商以及開發商對于尾盤重視程度不足的為題，使之認識到尾盤銷售是保障他們利潤的重要環節，從而引起他們對于尾盤銷售的重視。銷售團隊的組建要求從原有的營銷隊伍中挑選出精兵強將來組成尾盤銷售團隊，同時這個團隊需要有一個領頭人，從而便于營銷資源的利用。最后還要對尾盤銷售人員進行一定的培訓，提升他們對于尾盤銷售的認識及銷售技巧，從而以更高的激情以及更強的業務能力投入到銷售中。（5）尾盤改造。實施尾盤改造要進行充分的市場調研，制定科學的改造方案。在改造中要注意以下方面：改造要滿足安全性以及實用性，保證對業主不會產生不利影響，同時改造不能持續時間長。（6）公共關系。對于已經購買的業主來講，如果感受到了良好的居住環境，那么就有可能將自己的親戚朋友介紹進來，從而為尾盤的銷售創造契機。此處所強調的是通過物業服務人員的積極參與以及與業主的溝通來提升服務質量，從而營造出良好的外部環境，為樓盤的營銷提供動力。

綜上所述，對于尾盤銷售要有針對性的制定銷售策略，引導消費者對尾盤的關注，同時配合以適度的降價以及優秀的營銷團隊，如此才能保證綜合利益的提升。

參 考 文 獻

[1]于建原.營銷憐理[M].成都：西南財經大學出版社，2005

[2]王拱衛.房地產市場營銷[M].上海：上海財經大學出版社，2007

樓盤銷售方案范文第4篇

： 一、開盤主題對外傳達**房產開盤典禮的信息、顯示企業實力。擴大**房產的社會知名度和美譽度，體現**房產的五大優勢：公司的雄厚實力、“**第一拍”的資歷、優越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設計，展示美好發展前景，促進樓盤銷售。同時進行企業社會公關，樹立**房產積極良好的社會形象，并融洽與當地政府職能部門、客戶的關系。二、開盤時間：2005年11月28日（暫預定）三、活動地點：**房產有限公司四、剪彩嘉賓：貴公司確定五、擬邀媒體：**電視臺、**廣告公司 六、活動方案 （一） 前期準備1、 到場嘉賓市政府有關主管領導、業界知名人士、公司的關系客戶、各媒體2、 購買或制作一批有意義的禮品。做好活動現場的禮品、禮品袋（可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統一制作）。一是可以表達對領導的尊敬和謝意；二是可以起到宣傳作用和品牌效應。3、 剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花4、 請柬的準備

提前印好請柬，非市內來賓請柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發出，并確認來否回執。（請貴公司確認、確定。）5、 其他準備工作提前3天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料。落實管轄范圍內的保安指揮和負責秩序工作。

提前6天落實指揮和負責秩序工作。（二） 開盤前廣告在《**廣告》整版開盤慶典活動平面廣告，于活動前2星期投放。在社區網站配合文字圖片報導。（三） 開盤之日媒體報道開盤當天邀請市電視臺、平面及網絡媒體，以新聞報導、文字和圖片形式突出宣傳**房產的開盤慶典。 七、開盤現場活動1、現場布置售樓大廳：廳內分接待區和服務區。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果；前面設立弧形售樓咨詢服務臺，正墻右側做六個主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設沙發、茶幾和樓盤簡介資料。整體需體現出公司正規、有實力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。（效果圖附后）會場布置：會場布置以實際效果為準，按照不同區域不同劃分。現場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環境和現場氛圍。主席臺區：也就是剪彩區，設在公司或樓盤門口。左側為貴賓致辭臺，右側為主持人用立式麥可風，臺面鋪有紅色地毯，臺前及左右側有綠化盆景。嘉 賓 區：可設在剪彩區域前方和兩側。簽 到 處：來賓簽到處設置在會場入口處。簽到處配禮儀小姐。禮品發放處：簽到處的桌子也可作為禮品發放桌。貴賓休息區：可設在**房產董事長辦公室，配飲料、水果，擺放精美插花。來賓休息區：可放在**房產售樓中心現場。2、慶典剪彩儀式 3、精彩舞獅表演 4、樂隊歡奏、禮炮齊鳴八、現場布置1、彩虹門在**房產公司門口或樓盤入口處放置一座雙龍彩虹門，突出氣勢；2、高空氣球活動現場上空布置4個紅色高空氣球，下面懸掛祝賀開盤的豎幅。3、小氣球施放2005只高空小氫氣球，顯示對財富、人氣的上升與飛躍。 4、地毯活動現場及舞臺鋪設紅地毯，意味紅紅火火，突出整體氛圍。 5、中國禮炮和彩花彈中國禮炮和彩花彈288枚，意味好運連發。6、盆景在慶典現場放置100盆盆景，增強效果。 7、舞獅在儀式過程中穿插舞獅表演，預示著**房產美好的發展前景。8、禮儀小姐禮儀小姐8名，形象、氣質出眾，在剪彩儀式時為嘉賓佩戴胸花，協助嘉賓剪彩，指引位置。九、活動程序 （11月28日安排） 7：00—9：10 總策劃檢查落實各項工作，布置到位情況；彩虹門、禮炮、主席臺、升空氣球、廣告條幅，全部安置到位；檢查音響、電源、麥克風、小氫氣球到位；禮儀小姐、主持人，陸續進場，準備好各自工作。 9：30—9：50 嘉賓陸續到場，兩位工作人員及兩位禮儀小姐給領導佩戴胸花、嘉賓簽名、發放禮品，引至活動現場。10：00—10：08主持人介紹領導和嘉賓，宣布**房產開盤慶典正式開始；10：10—10：25 市領導致賀辭、 **房產董事長致辭；10：25主持人宣布剪彩儀式開始；剪彩嘉賓、禮儀小姐上場10：28—10：40剪彩嘉賓站好位置，剪彩開始；剪刀起，禮炮響，施放彩花彈，雄獅舞動、樂隊歡奏； 放飛氫氣球，活動進入；10：45—10：50　首位客戶簽約。10：50－11：00　主持人宣布典禮結束，來賓趕往午宴現場。十、人員安排及整體預算十一、其它設備落實好電源、麥克風、音響、樂器、簽到臺、胸花、飲用水、條幅、地毯、舞臺、氫氣球的采購； 停車場的安排，活動現場的安全及相關后勤保障。

樓盤銷售方案范文第5篇

承包方： xxxxxxx(以下稱為乙方)

甲乙雙方本著自愿平等、互惠互利、友好協商的原則，依照中華人民共和國相關法律、法規，就乙方承包甲方xx大廈商業部分的銷售、出租之事宜，達成如下協議條款，以資雙方共同信守：

一、 承包物業概況

1.物業名稱：xx

2.物業位置：xx市xx區xx門內大街東四路口東南角

3. 物業面積：物業總建筑面積約48000平方米，其中商業部分(地下1層至地上4層)約17000平方米(以xx市國土資源與房屋管理局最后審定的房屋銷售面積為準)

4.產權性質：全部商業物業產權

5.物業使用率：商業部分不低于80%。

二、 承包方式及范圍

1.承包方式：銷售、出租。

2.承包范圍：xx商業部分。

三、 承包期限及目標

1.承包期限：自甲方取得《商品房銷售許可證》之日起，乙方正式承包期為8個月。在甲方取得《商品房銷售許可證》之前，由乙方組織的內部認購階段，不計為承包期限。

2.銷售目標：乙方須在正式承包期限內保證完成90%商業部分的銷售。

3.乙方如按期完成承包銷售目標，或承包合同終止后，雙方如希望對尾盤繼續委托乙方銷售，可另簽承包合同。

4.在正式承包期限內，如甲方增加銷售面積，承包期限及目標由雙方另行協商。

四、 雙方職責

1.甲方履行之職責：

1)確保本樓盤產權清晰、完整、無任何糾紛、可作為商品房進行出售和出租。

2)提供與本樓盤相關的工程立項、進度、質量等有關證書及資料：

a.《國有土地使用權出讓合同》復印件;

b.《國有土地使用證》復印件

c.《建設工程規劃許可證》及附件之復印件;

d.《建設工程開工證》復印件;

e.《建設用地規劃許可證》復印件;

f.建筑裝飾標準和設備標準等有關資料。

g.其他應當具備的文書或資料。

3)甲方企業資質證書復印件：

a. 營業執照副本之復印件;

b. 地產開發企業資質證書復印件;

4)提供《商品房銷售許可證》原件及《商品房銷售合同》、《商品房認購書》。

5)提供所承包物業的樓層分布圖、總平面圖、立面圖、效果圖、模型及銷售房間號等。

6)辦理《商品房認購書》、《商品房銷售合同》審核與簽章，《商品房銷售合同》登記、產權登記等手續。

7)甲方在本樓盤取得《商品房銷售許可證》正式開盤前，辦妥有關銀行按揭貸款事宜，保證將有兩家以上銀行為購房者提供不低于6成XX年、總貸款規模不少于35000萬元的按揭貸款服務。

8)在合同簽訂后25天內，甲方向乙方提供面積不少于180平方米的現場售樓處，并保證該售樓處具備電、市內電話等基本辦公條件。

9)由甲方委派總協調人一名，銜接與協調雙方合作，由甲方委派財務人員收取房款。上述人員的委派及變更應當以書面形式作出。

10) 甲方提供承包物業商業部分之公共部分的必要裝修及配套，如衛生間、通道、柜臺等。

11) 按照約定負擔承包物業商業部分的廣告推廣費用。

12)本合同書履行期間，甲方不繼續自行組織或委托乙方以外的第三方以任何形式對承包物業商業部分進行銷售或出租，原已簽委托銷售合同繼續執行。

13) 甲方應履行的其它職責。

2.乙方履行之職責：

1)乙方應全面、透徹地理解甲方對承包物業商業部分的開發理念和市場目標，負責制定《樓盤營銷總體方案》，并依照承包目標和工程進度制定銷售進度計劃、銷售價格控制表及付款方式和相應的銷售策略，并提交甲方審議，審議通過后作為本合同書附件。

2)乙方負責組建完整、具有專業水準的營銷隊伍，成立銷售部，制定規范的銷售程序和組織紀律，培訓銷售人員，建立銷售管理控制系統，保證樓盤整體形象。

3)對售樓處及客戶參觀區的整體包裝提出方案建議，提交甲方審核后實施。

4)乙方負責通過策劃、推廣手段有效提升xx商業價值，制定各項廣告推廣活動的計劃、方案和預算，并提交甲方認可后負責組織實施。

5)負責對區域市場的重點項目、周邊項目、同類項目及可能的競爭對手進行跟蹤調查。每兩個月向甲方提交一份市場情況調查報告，共同研究市場對策。

6)積極維護甲方利益，銷售過程中如發生個別客戶提出獨立于標準《商品房銷售合同》及合理補充條款之外的特殊要求的補充條款，應婉轉化解。不能化解的須謹慎起草，補充條款內容需經甲方書面認定。

7)未經甲方允許，乙方(包括乙方所有業務人員)在承包銷售過程中，不得擅自向客戶進行任何超出甲方事先約定的承諾，如果發生此類事件，乙方必須承擔由此產生的一切經濟和法律責任。

8)乙方應嚴格按照雙方認可的《樓盤營銷總體方案》進行銷售，不得擅自給客戶低于甲方確認的銷售價格控制表所規定的價格及折扣, 如確有此需要須經甲方法定代表人或授權委托人書面認可。

9) 乙方可根據實際銷售情況或市場變化，提出調整銷售計劃，但必須經甲方審查確認并加蓋公章方為有效。

10) 乙方每月5日前將上月的銷售報表通過銷售總監報甲方協調人。

11)乙方負責甲方處理所承包銷售樓盤開發過程中的有關商品房銷售之事項。

12)乙方有責任為甲方保守經營活動中的商業機密，不得向任何單位或個人透露、泄露銷售中的商業機密，如果發現此類事件，乙方須承擔由此產生的一切經濟和法律責任。

13)乙方應妥善處理、解決銷售現場可能發生的突發性“非常事件”，有效地控制事態。

14)乙方負責所有營銷人員的工資、交通、食宿之費用，并負責制定銷售傭金分配方案和銷售傭金的發放。

15)乙方應履行的其他責任。

五、 銷售計劃

1.乙方提交的《樓盤營銷總體方案》應經乙方承包人簽字同意，并于本合同簽定日后15天內提交甲方蓋章確認。經甲乙雙方確認的《樓盤營銷總體方案》作為本合同的附件，與合同正文具有同等的法律效力。

2.乙方根據本合同約定的銷售目標和承包期限，研究制定樓盤銷售計劃。計劃內容應包括按時間進度完成的銷售面積和銷售總額。

六、 銷售承包規定

自本合同簽定之日起，該承包物業商業部分所有簽署的銷售合同都應由甲方確認為乙方的銷售業績。如甲方或由銷售部以外的任何其他人員所介紹的客戶，由乙方按照銷售部之規定發放銷售傭金或獎金，原已簽合同不作為乙方的銷售業績。乙方代表甲方與客戶所簽定的《商品房認購書》作為甲方與客戶簽署正式《商品房銷售合同》的依據。一經簽定正式《商品房銷售合同》和銀行按揭款到位，即代表甲方對成交物業予以確認，并同時作為乙方銷售業績的確認依據。客戶購置物業所交納的任何費用都應存入甲方指定的甲方帳戶。

七、 銷售價格

1.依據《xx商品房銷售許可證》，該承包物業商業部分平均銷售底價為XX0元/平方米。乙方所制定的《商業銷售價格表》的商業部分平均價必須高于此平均底價。

2.銷售過程中乙方可根據市場情況調整價格水平，調整幅度須經甲方確定。經甲方審核確認的《商業銷售底價表》為乙方所執行銷售價格的底線，即在實際銷售中，所有面積的銷售價格必須高于此表中規定的相應底價。

八、 承包銷售傭金

1.承包傭金提取原則

乙方按照經甲方審定的《樓盤營銷總體方案》按進度完成銷售任務，可按本原則規定由乙方提取承包傭金。承包傭金計算依據甲方確認之《商業銷售底價表》，甲乙雙方同意乙方實際銷售價格高于銷售底價部分為溢價部分，乙方承包傭金即依據溢價部分收益狀況計算。

2.承包傭金提取率

乙方實際銷售價格高于《商業銷售底價表》規定的相應底價所產生的溢價部分收益，甲乙雙方同意乙方按溢價部分收益的15%的比例提取承包傭金。

3.承包傭金支付方式：

1)甲方根據乙方銷售中產生的溢價部分收益金額計算應支付的實際承包傭金。乙方在每月5號前向甲方申請當月應支付的承包傭金，經甲方確認后，甲方應在申請后5日內向乙方結付，結付比例是實際應付承包傭金的20%。剩余80%的承包傭金作為傭金余額由甲方根椐乙方的銷售業績分階段向乙方結付。當月支付承包傭金主要支付銷售部的基本人員開支及辦公費用。

2)當乙方所完成銷售面積達到承包總面積的70%時，由乙方向甲方申請支付傭金余額。乙方向甲方申請并經甲方確認后，甲方應在申請后5日內向乙方結付，結付比例應不低于實際應付承包傭金額的50%。

3)當乙方所完成銷售面積達到承包總面積的80%時，由乙方向甲方申請支付剩余承包傭金余額。乙方向甲方申請并經甲方確認后，甲方應在申請后5日內向乙方結付，結付比例應不低于實際應付承包傭金額的70%。

4)當乙方在承包期內完成本合同所規定的銷售任務后，乙方向甲方申請并經甲方確認后，甲方應在申請后20日內以客戶簽定的《商品房銷售合同》和銀行按揭款到位為依據與乙方結清所有承包傭金。

九、 營銷策劃費

本合同簽定后15日內，乙方向甲方提交《主題商業策劃方案》，此方案包括如下幾部分： 1 商業招商方案。2 商業經營主體推薦方案。 3 商業分區、主題劃分方案。 4裝修要點，由甲方蓋章確認后實施。此方案的策劃費為30萬元，包含在營銷費用之中。

十、 廣告傳播與推廣活動

1.甲方同意負擔(3500000)的營銷費用，包括廣告傳播與推廣活動費用，并根據乙方提交、甲方確認的《項目廣告和推廣月計劃表》及時、足額撥付。

2.根據本項目總體市場目標、營銷計劃和實際銷售狀況，由甲乙雙方共同擬訂廣告傳播策略與具體方案，甲方委托專業廣告公司完成。

3.乙方可根據銷售情況適時組織項目推廣活動，負責推廣活動的主題創意、方案策劃、費用預算與組織執行，執行方案應得到甲方批準認可，推廣活動費用由乙方先行支付，待銷售面積超過50%時，甲方支付乙方墊付款。

4.乙方不得以廣告、推廣方案等未能得到甲方批準為理由，而要求甲方免除銷售進度緩慢的責任

十一、稅收支付

因該承包物業房屋買賣所產生的稅金及各項費用，甲乙雙方應根據各自責任，由雙方財務人員協調解決。

十二、違約責任及協議終止

1. 1、甲方未能按照本合同有關條款的約定，按時支付乙方承包傭金和銷售傭金，每延遲一天，甲方應按應付金額的萬分之四承擔違約金，如逾期三個月仍未支付，乙方有權單方面解除合同，并保留其追索損失的權力。

2、在乙方正式承包期間，如因乙方原因連續3個月未能按銷售計劃完成銷售任務，則視為乙方的嚴重違約。甲方有權單方面解除本合同，取消乙方的承包資格。乙方獨自承擔在此期間所產生的銷售費用及廣告傳播與推廣活動費用，乙方同意補償甲方損失500萬元整，并承擔客戶索賠的損失。

2. 3、自簽定合同之日起，如因非乙方的違約行為而甲方單方面中止本合同，或因甲方嚴重違約導致合同解除或無法繼續履行，甲方同意補償乙方損失100萬元整。

十三、未盡事宜

本合同未盡事宜，雙方均可經過友好協商另行協議，作為本合同附件，該附件與本合同具有同等法律效力。

十四、適用法律與爭議解決

1、合同書的效力、訂立、履行、解釋以及爭議的解決均適用中國法律。

2、合同書履行期間，雙方如發生爭議，應當友好協商解決，如不能解決，可申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

十五、不可抗力

本合同書簽定后，因《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》中有關“不可抗力”條款中規定的事實產生，致使本合同無法繼續履行的，受不可抗力影響的一方應在發生不可抗力之日起十日內以文字信函遞送或傳真方式通知締約他方。同時應提供該項目所在地有關機關出具的證明文件，并依據相關法律中有關“不可抗力”條款中規定的合同處置措施施行。

十六、協議的變更

1、合同書之任一締約方如認為有必要變更本合同，應在取得他方一致同意后，以書面形式為之。

2、合同書只任一締約方認為本合同之履行已成為不必要或不可能，經甲乙雙方協商一致，可解除本合同。

十七、協議生效

本合同經甲乙雙方代表人或代表授權人簽署、甲方加蓋公章后即成立。

十八、其他

本合同一式六份，正本兩份，副本四份。甲乙雙方各執正本一份，副本兩份，具有同等法律效力。