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餐飲市場調查報告范文第1篇

速途研究院分析師團隊根據互聯網相關數據結合用戶采樣調查，針對餐飲O2O市場發展現狀做解析。

根據數據顯示，餐飲O2O用戶有78%的人習慣于移動端訪問，Pc端訪問的占比僅為22%，并且隨著移動互聯網的發展，移動端占比還在保持逐步走高的趨于。移動端的使用習慣已經逐漸取代Pc端成為用戶日常生活主要使用的工具，出行、點餐、社交等方方面面都離不開手機，手機已經成為人們日常生活必備的工具。

美團外賣與餓了么在2014年紛紛獲得融資，在強有力的資金支持下，加快了擴張的腳步。以餓了么舉例，其從原本的16個城市覆蓋面擴充到了150多個，市場份額更是突飛猛進。在瘋狂擴張的階段，美團外賣與餓了么更是為了市場爭奪，從補貼之戰一路升級到了拳打腳踢的肉搏之戰中來，一段時間不同的城市不斷出現兩家企業員工為了爭奪市場斗毆的現象。另外因為盲目的擴張市場，對于商戶的審查力度出現偏差，大量不良用戶涌入平臺，對于提供食品的衛生安全問題出現隱患，工商部門更是再次不斷曝光問題商家，讓消費者對于平臺信息產生質疑。在質疑聲中，以中高端外賣為定位的到家美食會、易淘食在該階段與中高端連鎖餐飲達成合作協議，并自建配送隊伍，為消費者提供更為放心的外賣服務。雖然其市場占比不高，覆蓋范圍還是局限于大多一線二線城市，但其也獲得了廣大白領的喜愛，成為忠實的消費群體。

根據O2O發展水平數據可以看出，一線城市O2O發展速度較快，以較為明顯的優勢排在第一位;二三線城市發展與其有著一定的差距。主要因為一線城市網絡發展水平較快，智能機用戶普及群體較高，產業支撐能力較強等因素。但一線城市O2O用戶規模增長紅利已經逐步進入到后期，其未來增長速度放緩，因此O2O產業逐漸渠道下沉到擴展二三線城市當中來，并且隨著二三線城市移動網絡的快速發展，智能機用戶普及率的提升，未來將成O2O市場的新的增長點。

通過消費者投訴情況可以看出送餐慢已經成為投訴重點，每天訂餐高峰集中在11點至13點，在這兩個小時內送餐量將占全天總量的八成左右，雖然不少送餐應用承諾45分鐘或1小時內送到，但面對用餐高峰期等待時間長、交通狀態難以預料、送餐地點較為分散等眾多因素，導致準點送達困難重重。針對這個問題，到家美食會、易淘食等針對中高端外賣的應用，采用自建送餐團隊的方式解決配送時間的問題，及保證了送餐時間，又能在送餐過程中保證送餐質量，提高用戶滿意度。另外一大問題就是食品安全問題，隨著訂餐平臺中的問題餐廳越來越多，引起了食品藥品監督管理局的重視，希望通過加強管理的方式解決食品安全問題。食品安全是民生問題，只有保證食品安全才能保證行業更為健康快速的發展。

餐飲市場調查報告范文第2篇

市場調查報告一：?

為了深入了解本市居民家庭在酒類市場及餐飲類市場的消費情況，特進行此次調查。調查由本市某大學承擔，調查時間是20**年7月至8月，調查方式為問卷式訪問調查，本次調查選取的樣本總數是2000戶。各項調查工作結束后，該大學將調查內容予以總結，其調查報告如下：

一、調查對象的基本情況

二、專門調查部分

(一)酒類產品的消費情況

1、白酒比紅酒消費量大。分析其原因，一是白酒除了顧客自己消費以外，用于送禮的較多，而紅酒主要用于自己消費;二是商家做廣告也多數是白酒廣告，紅酒的廣告很少。這直接導致白酒的市場大于紅酒的市場。

2、白酒消費多元化。

(2)購買因素比較鮮明，調查資料顯示，消費者關注的因素依次為價格、品牌、質量、包裝、廣告、酒精度，這樣就可以得出結論，生產廠商的合理定價是十分重要的，創名牌、求質量、巧包裝、做好廣告也很重要。

(3)顧客忠誠度調查表明，經常換品牌的消費者占樣本總數的32.95%，偶爾換的占43.75%，對新品牌的酒持喜歡態度的占樣本總數的32.39%，持無所謂態度的占52.27%，明確表示不喜歡的占3.4%。可以看出，一旦某個品牌在消費者心目中形成，是很難改變的，因此，廠商應在樹立企業形象、爭創名牌上狠下功夫，這對企業的發展十分重要。

(4)動因分析。主要在于消費者自己的選擇，其次是廣告宣傳，然后是親友介紹，最后才是營業員推薦。不難發現，怎樣吸引消費者的注意力，對于企業來說是關鍵，怎樣做好廣告宣傳，消費者的口碑如何建立，將直接影響酒類市場的規模。而對于商家來說，營業員的素質也應重視，因為其對酒類產品的銷售有著一定的影響作用。

(二)飲食類產品的消費情況

本次調查主要針對一些飲食消費場所和消費者比較喜歡的飲食進行，調查表明，消費有以下幾個重要特點：

消費者認為最好的酒店不是最佳選擇，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消費者最常去的酒店大部分是中檔的，這與本市居民的消費水平是相適應的，現將幾個主要酒店比較如下：

2、消費者大多選擇在自己工作或住所的周圍，有一定的區域性。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機性，但也并非絕對如此，例如，長城酒樓、淮揚酒樓，也有一定的遠距離消費者惠顧。

3、消費者追求時尚消費，如對手抓龍蝦、糖醋排骨、糖醋里脊、宮爆雞丁的消費比較多，特別是手抓龍蝦，在調查樣本總數中約占26.14%，以絕對優勢占領餐飲類市場。

4、近年來，海鮮與火鍋成為市民飲食市場的兩個亮點，市場潛力很大，目前的消費量也很大。調查顯示，表示喜歡海鮮的占樣本總數的60.8%，喜歡火鍋的約占51.14%，在對季節的調查中，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%，在冬天的約為36.93%，火鍋不但在冬季有很大的市場，在夏季也有較大的市場潛力。目前，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭，形成居民消費的一大景觀和特色。

三、結論

1、本市的居民消費水平還不算太高，屬于中等消費水平，平均收入在1000元左右，相當一部分居民還沒有達到小康水平。

2、居民在酒類產品消費上主要是用于自己消費，并且以白酒居多，紅酒的消費比較少，用于個人消費的酒品，無論是白酒還是紅酒，其品牌以家鄉酒為主。

3、消費者在買酒時多注重酒的價格、質量、包裝和宣傳，也有相當一部分消費者持無所謂的態度。對新牌子的酒認知度較高。

4、對酒店的消費，主要集中在中檔消費水平上，火鍋和海鮮的消費潛力較大，并且已經有相當大的消費市場。

居民市場調查報告二：?

?一、調查方案

(一)調查目的：通過了解大學生手機使用情況，為手機銷售商和手機制造商提供參考，同時為大學生對手機消費市場的開發提供一定的參考。

(二)調查對象：在校生

(三)調查程序：

1、設計調查問卷，明確調查方向和內容;

2、進行網絡聊天調查。隨機和各大學的學生相互聊天并讓他們填寫調查表;

3、根據回收網絡問卷進行分析，具體內容如下：

(1)根據樣本的購買場所、價格及牌子、月消費分布狀況的均值、方差等分布的數字特征，推斷大學生總體手機月消費分布的相應參數;

(2)根據各個同學對手機功能的不同要求，對手機市場進行分析;

二、問卷設計

大學生手機使用情況調查問卷

三、數據分析

根據以上整理的數據，我進行數據分析，得出結論：學生手機市場是個很廣闊的具有巨大發展潛力的市場。

(一)根據學生手機市場份額分析

(二)學生消費群的普遍特點

作為學生我對這個群體做了一些了解，對于我們共同的特點進行分析，得出手機市場應該針對不同學生群體開發產品或進行針對性的營銷手段，才能夠搶占市場。下面我們就來對學生群體的特點來進行分析：

1、學生消費群的普遍特點：

1)沒有經濟收入;

2)追逐時尚、崇尚個性化的獨特風格和注重個性張揚;

4)學生基本以集體生活為主，相互間信息交流很快易受同學、朋友的影響。

5)品牌意識強烈，喜愛名牌產品;

(三)學生消費者購買手機的準則和特點

通過調查大學生購買手機主要考慮因素是時尚個性化款式、功能、價格、品牌等，這也成為學生購買手機的四個基本準則。在調查中表明，大學生選擇手機時最看重的是手機的外觀設計，如形狀、大小、厚薄、材料、顏色等，占65%;但大學生也并非一味追求外表漂亮，內涵也很重要，所以手機功能也占有一席之位，占50%;其次看重的是價格，而較少看重的是品牌，看來現在的大學生還是比較看重實際的。

市場調查報告三：?

目前市場上的沙發按照材質主要分為木質、真皮、布藝、以及二者結合四種，木質沙發：直接由各種木材打造，坐墊和靠背上沒有任何面料修飾，實用性和環保性比較好，但原木較生硬，舒適感不強，沒有人性化設計難以滿足現代沙發舒適性的要求;

目前市場上的沙發高檔品牌主要有以整體家居布置、沙發配套為主的全有家私、皇朝家私、香港富得寶、香港樂其、宜家家私等、以及主營沙發的芝華士;中檔品牌則包括吉斯、喜夢寶、世紀博森、伊諾維紳、成都南方等，低檔品牌則。

一、XX沙發市場概況：

目前，XX沙發銷售地主要聚居在XX大街處銀座家居、富雅家居、歐亞商城、東亞商城、清河家具、國貿家具、二印家具城。從產品和品牌檔次上看，銀座家居、富雅家居屬高檔品牌的根據地，東亞商城、清河家具、國貿家具、二印家具則匯聚了來自天南海北的中低檔沙發品牌。從經營定位上看，各商城均有自己的差異化定位，知名品牌、高檔商品的專賣店向富雅、銀座家具城集中;中檔及部分專業市場多數集中在東亞家具城;低檔商品的批發業務又集中在XX和XX家具城，歐亞則走專業化辦公家具路子，與其同一東家的銀座家居形成互補，對其他家具商城形成攻擊。

市場上的沙發按照材質主要分為真皮、布藝、以及二者結合三種，進駐XX沙發目前市場上的沙發高檔品牌主要有以整體家居布置、沙發配套為主的全有家私、皇朝家私、香港富得寶、香港樂其、宜家家私等、以及主營沙發的芝華士;中檔品牌則包括吉斯、喜夢寶、世紀博森、伊諾維紳、成都南方等，低檔品牌則匯聚了一些來自XX本土和其他各地區縣城的小品牌，如XXXX、XXXX等。

二、消費者調查：

1、消費者細分特性描述一(低、中、高檔)：

a)平民百姓、普通工薪族是是低層次、低價位的主要消費群。他們的要求是：簡潔實用而又有現代美感;功能較多，以便充分利用有限的居住空間;希望中高檔次的設計及風格，但價位偏于中低價，心理上能感到物有所值。這一類消費群還是雜牌的天下，因其長于抄襲與模仿，拙于原創與設計研發。因此，它們利用自身的各項成本優勢，吸引了廣大的中下層次的消費群。

b)中高層次的消費群，這部分消費者包括企、事業單位的管理人員，城市白骨精(白領、骨干、精英)。他們事業有成，思想獨立，個性化追求較為明顯。對家私的性價比、設計風格、用材、品牌定位較為看重。這部分生產廠家較多，他們各自以自己的原創設計及針對目標消費者的技術研發滿足了追求不同風格的消費者的需求。

c)都市新貴或富豪的高層次群體。這部分人居于消費金字塔的頂端。一般都有別墅或寬敞豪華的住房，對家具的要求首先是品牌要與自己的社會或金錢地位相匹配，通常選擇的是國際品牌或知名品牌。

2、消費者細分特性描述二(辦公、家居)：

a)辦公沙發消費群主要是經濟水平處于中高層次的群體。購買群也多位于這個群體。經濟佳者，由于公司形象或私人喜好的需要，他們看重品牌，因此選擇的一般都是知名品牌。經濟一般者，則選擇中檔品牌，既顧及到了形象，又節省資金。

b)家居沙發消費群的范圍比較廣泛，幾乎涵蓋了所有成家立業或將近成家的消費者。對于私人使用物品，他們選擇起來相當慎重，不僅注重質量，而且在與室內風格匹配上也花盡心思。由于經濟狀況的不同，選擇的品牌檔次亦各不相同。

3、影響消費者購買沙發的主要因素：

訪問5人，綜合如下：

消費者選擇標準無污染、沒怪味、舒適、款式合理、價格實惠

高消費大品牌

中低消費舒服、價格便宜

現用沙發品牌南方、泰新、以及濟南本地產布藝沙發

認為現在較好的沙發品牌是芝華士、皇朝家私、全有家私以及一些香港品牌等。

三、沙發產品的未來發展走勢：

通過訪談和查找二手資料，有三大走勢：

a)產品設計開發方面：力求創新，國際一體化，簡約、舒適成為城市中人們放松壓力生活的主題;

餐飲市場調查報告范文第3篇

2014年，全國財政評審工作取得新的成效，評審資金總額達46969億元，比2013年增長31%。2014年全國各級財政評審機構預算（含概算）評審資金總計24388億元，比2013年增長5.52%，審減不合理資金3134億元，審減率達12.85%，預算評審業務占總業務比重為52%。其中：省級財政評審機構預算評審業務量比上一年增長15%，平均審減率達13.53%;市、縣兩級財政評審機構預算評審業務量比上一年增長4%，預算評審業務占同級總業務比重達到75%，平均審減率達12.74%。

全國會計師事務所8295家

中國注冊會計師行業管理信息系統顯示，截至2014年12月31日，全國共有會計師事務所8295家，其中，具有證券期貨業務資格事務所40家，獲準從事H股企業審計業務的內地大型會計師事務所11家。個人會員超過20萬人，其中，注冊會計師99045人，非執業會員103566人。

根據中注協2014年度的事務所綜合評價全國前百家信息，前百家事務所中，業務收入超過1億元的有46家，其中，超過5億元的有15家，超過10億元的有11家，超過20億元的有6家。

我國銀行業總資產172.3萬億

根據銀監會2月上旬的2014年度監管統計數據，2014年12月末，我國銀行業金融機構境內外本外幣資產總額為172.3萬億元，同比增長13.87%。商業銀行不良貸款余額8426億元，不良貸款率1.25%，信用風險繼續上升，信貸資產質量總體可控。

2014年中國出境旅游人次超1億

中國已成為世界第二大旅游輸出國。2014年中國內地出境旅游人次超過1億，海外交易總額達1648億美元。世界旅游城市聯合會的《中國公民出境（城市）旅游消費市場調查報告》顯示，35歲以下的內地旅客已經成為主要的中國出境游人群，去年超過67.5%的中國內地旅客為“80后”。

2014年我國勞動生產率提高7%

國家統計局2月26日的《2014年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，去年我國勞動生產率穩步提高，全年國家全員勞動生產率為72313元/人，比上年提高7%。公報顯示，2014年國內全部工業增加值227991億元，比上年增長7%，規模以上工業增加值增長8.3%。當年高技術制造業增加值比上年增長12.3%，占規模以上工業增加值的比重為10.6%;裝備制造業增加值增長10.5%，占規模以上工業增加值的比重為30.4%。

中國信息經濟比重達23.7%

根據2月中國信息化百人會的2014年中國信息經濟發展報告，2013年中國信息經濟達到了2.18萬億美元，僅次于美國。中國的信息經濟占GDP比重為23.7%，正在以遠高于GDP（地區生產總值）的速度快速提升。

1月社會融資規模增2.05萬億

2月13日，央行2015年1月金融統計數據報告顯示，2015年1月份社會融資規模增量為2.05萬億元，比去年同期少5394億元。

其中，當月對實體經濟發放的人民幣貸款增加1.47萬億元，同比多增1531億元;對實體經濟發放的外幣貸款折合人民幣增加212億元，同比少增1288億元;委托貸款增加804億元，同比少增3167億元。

數據速覽

1.1月份CPI同比上漲0.8%，環比漲0.3%;PPI同比下降4.3%，環比降1.1%。（來源：國家統計局）

餐飲市場調查報告范文第4篇

關鍵詞：工作坊；教學設計；酒店市場營銷

中圖分類號：G712 ？搖文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2012）12-0186-02

一、工作坊教學模式的內涵

工作坊原本是指在一定工作任務或目標驅動下，由若干參與者組成的緊密合作的工作組織。將工作坊引入課堂教學，就形成了一種參與式、體驗式、互動式的實踐教學模式。它通過設定學生感興趣的工作任務或目標，將教學內容巧妙地糅合于任務導向的自主學習過程，利用案例分析、課堂討論等輕松愉快的教學方式，激發學生的創新思維、調動學生的學習熱情、培養學生的團隊精神，引導學生建設性地解決問題，在潛移默化中增長知識鍛煉技能，在不知不覺中完成教學目標。工作坊模式改變了“以教師為主體、以教學內容為中心，以實踐活動為載體”的傳統教學模式的弊端，創新出一種“以學生為主體、以職業能力為內容、以工作坊為載體”的實踐教學方式，積極引導學生自主學習、創新思維、創造性工作，很好地契合了高等職業教育的教學要求，有助于實現高等職業教育與社會需求的無縫對接，對于高職院校的教學改革與創新也具有重要的參考價值。

二、工作坊模式的教學設計與組織流程

基于工作坊模式的教學設計與組織流程，一般包括四個步驟：第一，明確課程的教學目標，尤其是課程的職業能力目標。第二，設計具有典型意義的工作任務，并以此為核心重組教學內容、重構教學過程、明確考核要求，突出“學生主體”、“工學結合”的特點。第三，引導學生根據興趣愛好自由組合，組建工作坊并選擇、設計工作任務，以分工合作的形式共同完成工作任務目標。第四，以小組討論、課堂交流、案例分析為主，采用輕松活潑的多種教學方式，引導學生善于發現問題、鼓勵學生自主解決問題，努力激發學生的創造性思維和主動學習熱情?；诠ぷ鞣荒Ｊ降慕虒W設計與組織，一般要突出四個特點：一是實踐性，即“所學即所需”，以任務為中心組織教學內容，因工作任務需要展開理論教學，做到教學設計的“任務導向、項目驅動”。二是自主性，即突出“自主學習”，強調教學過程中學生的主體地位，從任務的選擇與設計、任務的組織與實施，到問題的發現與解決，都要充分發揮學生的自主性、自覺性。教師的角色由知識傳播者、講解者向過程參與者、學習引導者、討論組織者以及問題咨詢者轉變。三是合作性，合作過程即為教學過程，特別強調成員合作、小組合作、師生合作。即小組成員團結合作完成工作任務，小組之間互助合作改進工作過程，師生之間互動合作達到教學融合。四是創造性，即不追求教與學的標準性、同一性，不以教材內容作為評判依據，鼓勵創造性思維、激發創意靈感，在輕松愉悅的工作實踐中完成教學任務。

三、《酒店市場營銷》課程的教學設計與組織

1.課程定位與教學目標。①課程定位，《酒店市場營銷》是以市場營銷學及策劃理論為基礎，以旅游飯店業、餐飲娛樂業市場營銷與策劃實務為內容，以訓練與培養學生優良的市場營銷計劃、組織、實踐以及相關文案等職業能力為目標，融市場營銷基礎理論與酒店餐飲業營銷與策劃實務為一體的酒店管理專業核心課程。課程面向的行業是廣泛意義上的酒店餐飲業，包括飯店業、餐飲業以及相關娛樂接待業等。課程以心智技術訓練為主、以知識傳授為輔，是酒店餐飲業職業能力培養的專業核心課程，也是培養學生創新創業能力的實務課程。②課程教學目標，課程教學的基本教學目標是：訓練與培養學生“酒店餐飲業市場營銷調研策劃、市場營銷戰略策劃”，“酒店餐飲業目標市場策劃、CIS與CS策劃”，“酒店餐飲業產品策劃、價格策劃、促銷策劃與分銷渠道策劃”，以及“酒店餐飲業營銷策劃的管理與評價”技能。課程教學的職業能力目標是：適應酒店餐飲業相關崗位的營銷策劃、營銷組織、營銷實踐與營銷管理工作。課程教學還要培養學生創業的相關能力，主要包括團隊合作能力、溝通協調能力、自主管理能力、應急應變能力以及刻苦耐挫能力等。

2.課程教學內容設計。①課程內容設計的原則，《酒店市場營銷》課程的內容選取與組織設計，要堅持“能力本位”、“任務驅動”的原則，即在明確酒店餐飲企業營銷崗位職業能力與技術要求的基礎上，以酒店餐飲業營銷與策劃實踐中真實而零散的工作任務為基礎，經過系統深入的研究與分析，通過科學的項目設計、合理的任務安排和必要的載體依托，將酒店餐飲業營銷與策劃實踐中零散而獨立的工作任務，整合為一系列前后關聯、循序漸進、結構完整、重點突出的邏輯“工序”。并依此“工序”重構教學過程、重組教學內容，對教學活動進行統籌安排與綜合布局，以便突出學生職業能力與創業、創新能力的培養，構建〝任務驅動、小組作業、以ˋ工ˊ帶學、工學結合〞的教學模式。②課程教學的內容框架，基于“任務驅動”下的邏輯“工序”，本課程的教學內容可概括為四大模塊十項子任務：即營銷戰略策劃（含市場環境分析和營銷戰略選擇兩項子任務）、營銷調研策劃（含市場調查策劃及實施、市場調查報告兩項子任務）、目標市場與市場競爭策劃（含目標市場策劃和競爭策略策劃兩項子任務）、4P營銷策劃（含產品策劃、價格策劃、渠道策劃和促銷策劃四項子任務）。這些模塊與子任務緊密關聯、前后呼應，共同組成本課程的工作總任務。這些模塊和子任務背后，又分別與相應的營銷理論與實訓項目對應，從而組成了完整的課程教學內容體系。

3.“創業工作坊”的組織與支持。①創業工作坊的組織方式，課程教學的首要工作是要組建“創業工作坊”并確定工作坊的創業項目。“創業工作坊”采取學生自由組合的方式組建。為充分調動每一位學生的學習積極性，防止個別學生學習過程中可能會發生的“搭便車”現象，創業工作坊成員人數以4～5人為宜，每人分別一個內容模塊或兩項子工作任務的具體實施。每個模塊或子任務的負責人除組織領導其他成員完成自身負責的內容與任務之外，還要積極配合工作坊其他成員的工作，共同完成各個項目模塊的實訓操作。創業工作坊的創業項目由小組成員討論后初步擬定，然后經課堂研討、老師指導之后最終確定，以確保項目的可操作性。創業工作坊全體成員團結協作、互助互動，在各項任務的推動下共同完成課程的學習過程。②創業工作坊的資源支持，工作坊教學模式非常強調學生學習的自主性，因此豐富及時、隨手可得的學習資源支持必不可少。為此必須建立有助于學生自主學習的網絡資源平臺，如《酒店市場營銷》課程網站、《酒店市場營銷》課程資源庫等等。除一般性欄目與內容如課程大綱、知識點架構、教學安排、討論交流、作業提交等之外，網絡平臺最重要的是要提供海量的學習資源。可以將校內圖書資源和行業網絡數據資源整合起來，開辟諸如行業動態、營銷資訊、典型案例、專家視點、統計數據、課業參考等一系列相關欄目，并做到及時更新、動態調整、與時俱進，為課程教學和自主學習提供全方位的資源支持。

參考文獻：

[1]王雪華.工作坊模式在高校教學中的應用[J].當代教育論壇，2011，（8）.

[2]葛樺.實踐教學工作坊的設計與應用[J].教育理論與實踐，2011，（6）

餐飲市場調查報告范文第5篇

前言

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象.本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導.在對__市房地產市場現狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產公司塑造品牌.

第一節市場分析

一、__市房地產市產基本狀況

（一）20__年以來房地產開發投資大幅__.

20__年1-8月全市房地產開發投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來__較快的.

（二）房地產業開發的三個組成要素即房地產開發的土地、資金、市場同步__.

1、土地前期投入增加.20__年1-8月，房地產開發企業購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%；土地開發投資1250萬元，已完成土地開發面積9.7萬平方米.

2、開發規模擴大，開發投資高速__.2003年1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%.全市房地產開發完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長

87.4%，對全市國有及其它經濟投資__貢獻率為2.1%.從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍.

3、企業融資能力有所增強，資金到位狀況較好.20__年1-8月房地產開發共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金__最快，企業自籌資金最多.1-8月企業自籌資金13152萬元，增長3.8倍；利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍.

4、住房銷售高速__.今年全市商品房現房銷售，在去年增長27.8%的高基數基礎上，保持高__勢頭，20__年1-8月份全市共銷售現房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍.

5、房地產業的發展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業的發展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產業的快速發展，在我市今年從事房地產開發的20家企業中，__區內集中了14家，__縣3家，__縣2家，__市1家.

二、房地產發展所面臨的困難和挑戰

一是商品房空置面積增加.今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米（其中住宅空置0.61萬平方米），占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%.從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例__，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業的開發資金，對房地產企業的開發產生不利的影響.

二是房地產企業素質良莠不齊，企業開發規模小、持續開發能力低，競爭力差.近幾年來城市化建設的發展推動了房地產開發的發展，存在一個項目孵出一個房地產開發企業的問題，其開發規模小.20__年全市參加年檢的企業達65家，而今年來真正有開發任務的僅20家，僅占全部年檢企業的30.8%.就目前有開發工作量的20個企業而言，開發任務在3000萬元以下有10個，占總數的50%；開發任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數的25%；開發任務在5000萬元以上有5個，占總數的25%.房地產開發企業主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金，有的開發項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發、后期靠個人按揭貸款，缺乏后續開發能力.

三是物業管理落后，配套設施不全.房地產的開發應該__配套，我市盡管有成片開發的住宅小區開發，但大多數是開放式、松散型的賣完房就走人的開發，即使有物業管理，其配套設施不全，管理也不規范，一些零星插建開發的住房沒有物業管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續開發.

四是外部因素制約.銀行房地產開發企業信貸政策調整，房地產貸款由開發性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業銀行的房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規范：房地產開發貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及開工證”等四證，開發企業取得這四證，實際投入應不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸；還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業市場的擴大；再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產市場發展，從而影響整個房地產業的發展.

總體看來，我市房地產業具有巨大的現實和潛在需求，發展空間較大.

市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產業支撐，首先需要房地產業的支撐，20__年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上；國際經驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速__期，20__年我市的人均GDP為5208元（651美元），是房地產業加速發展的時期；目前我市城鎮人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規劃的20__年城鎮人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產業的發展潛力十分巨大.2003年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發實行市場化，通過項目招標，實行市場化經營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產業特別是商業地產的發展.

三、__市同類產品調查統計

“同類”定義為具有商業廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈.現將__市__開發區，__市__區及__區進行大體對比分析如下：

1、__開發區.

由于漣鋼為新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優勢.總體來說，__開發區地段房地產都在賣自然環境.

__大酒店：

核心競爭力：五星級酒店標準概念

其周邊自然環境好；

用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等；

其定位為社會高薪階層.

2、__地帶.以新開發的項目-城西農貿綜合市場為主.

__農貿綜合市場：

核心競爭力：__市、區兩級政府批準興建的__區唯一農貿綜合市場.

規模大，規劃齊全，有功能優勢：

擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發車位.

住房均價718元每平方米.門面2580元至4380元每平方米.

定位：集農副產品批發、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場.

2、__城區地帶.

__商業廣場：

核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區超大規模財富街區；2.原__批發市場，主樓統一經營，超大規模優勢.

有功能優勢：

總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米

住房均價500多元每平方米.門面2000元至11000元每平方米.

定位：__地區經營規模大型化、經營手段現代化、經營環境規范化的超大型、多功能財富街區.

__商城：

核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優勢.

四、消費者分析

根據《__房地產市場調查報告》的結論，以及日前操作地區地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅（辦公樓）要求如下：

1、環境規劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠；在規劃時，一定要有超前的思想，更具現代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流；92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理；

2、住宅（辦公樓）及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫院、籃球場、網球場、圖書館、棋_室等；

3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜.而且以后的管理費用也相對較低.有一部分消費者選擇小高層住宅，

4、消費者對物業管理的要求

a、提供保安、清潔衛生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務（如家政、訂購車票、托兒、托老服務等）；

b、物業公司應與小區內住戶增加聯系，加強溝通.

第二節“站前廣場”項目分析

一、項目優勢分析

1環境：坐擁__火車站正對面，坐享人流物流優勢.__、__鐵路在這里呈十字交匯，東至__、__，南至__、__、西去__、__，北達首都.__火車站是一編組站，每日接發客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現有樓盤中少有的.

2地段：位于火車站正對面，附近樓盤以__商業步行街、__商貿城為主，該地區已聚集相當的人氣和居住知名度.臨近商業繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發市場，水果批發大市場，形成較高具影響力的火車站商圈.

3發展：據有關信息__火車站四年后有五六趟火車從這里始發，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業、娛樂業、旅游業、物流及零售業將飛速發展.

物管：智能化管理，保證了業主的現代化要求，符合本案的定位主題.更是目標消費者著重考慮的主題.

4住宅（辦公樓）設計建設：小區的設計以天然為主題，各種樓層合理布置.更有現代藝術廣場，藝術、休閑與自然融為一體、相得益彰.

6配套設施齊全，（高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等）.

7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產保值是最好的選擇.

8本地市場樓盤不多，具有商住樓或專業寫字樓更少.

二、項目劣勢分析

1）品牌__力：__房地產市場起步較遲，開始有競爭態勢，開發商優勝劣汰局面已開始形成.現在以__、__為代表的房地產公司經過房地產操作的成功，已積累了相當的經驗，在消費者中有著不錯的口碑.定興房產進入房地產市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌__力.

2）市場承受能力：由于__市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現.是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質是否擁有高品質這一因素.

3）競爭因素：由于近年來許多開發商為了趕上房地產加速發展的潮流，盲目開發，低價銷售，造成價格波動及銷售困難.

三、競爭對手分析

第三節推廣策略界定

一、目標消費群界定

從“站前廣場”項目本身的定位和素質出發，結合中高檔住宅（賓館、寫字樓）的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關特征是：

1目標消費者：418建材市場業主，果品批發市場業主，電腦大市場業主，通訊市場業主，城區附近投資置業者；以及自身具有經濟能力較強的階層.

2年齡：年齡大約在35到55歲，

3家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質感.