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精裝修工程論文范文第1篇

關鍵詞：商品住宅；精裝修；問題；對策

把裝修交給開發商，把裝飾留給業主；裝修簡潔化、裝飾個性化，這既符合當前國家的產業政策，又順應了住宅建設市場發展的趨勢，對提高住宅建設品質、降低住宅成本具有重要意義。在我國精裝修商品住宅正逐漸被大部分消費者接受，在很多城市的很多樓盤都推出了精裝修商品住宅。其中上海、北京、廣州是精裝修房水平最高的城市，尤其是在市中心位置住宅精裝率更高。然而，由于住宅裝修未考慮購房者的需求，糾紛和質量投訴的持續發生，表明精裝修項目管理方面存在諸多問題。因此，在這些精裝修住宅中也存在著很多不合理、不科學的地方，需要廣大工程設計、技術人員深入研究，解決精裝修住宅發展中的困難。

1 傳統毛坯房與精裝修房對比分析

傳統毛坯房交房時的初裝修多被拆毀，造成大量的建筑垃圾和浪費。現場作業工作量大，多以手工操作為主，噪音大，墻面磚和地板磚都在現切割并磨磚對縫，材料不符合模數化的要求，精度差，浪費大，工期長，工作環境差，危害現場工人身心健康，噪音影響周圍購房者。甚至隨意拆墻打洞、改動管線，給整棟住宅帶來抗震、消防等安全隱忠，影響建筑物的使用壽命。交房時的初裝修多被購房者拆掉，造成大量的建筑垃圾和浪費。精裝修住宅，推行住宅裝修一體化生產，大大提高勞動生產率，加快施工速度，保證裝修質量。精裝修設計時室內設計師要和建筑設計帥充分溝通，認真考慮建筑結構的完好性。裝修設計和土建設計同步完成并互相銜接，綜合考慮煙道和管線設置的影響，由工廠定型生產各種標準化接口。墻面磚和地板磚可以根據設計的需要和模數化的要求進行批量化定型生產，提高功能的合理性，突出裝修特色。

2 精裝修住宅存在的問題

2.1 精裝修住宅管理標準及規范不完善

目前我國的住房驗收標準只是針對毛坯房的驗收，對于精裝修建設工程的驗收細則缺乏標準。住宅裝修標準及規范體系不完善，造成裝修內容模糊化。在精裝修施工過程中，房地產開發商為了加快資金周轉，壓縮建設工期，對于材料檢測、隱蔽工程和細部工程放松檢測標準，造成了眾多精裝修住宅的質量問題；在精裝修住宅后期交付維修階段，常常存在建設單位、裝修施工單位、物業管理單位等相互推卸責任，導致精裝修住宅出現質量問題得不到及時解決，嚴重損害了業主的權益，引起一系列業主投訴事件。

2.2 缺少個性化風格

風格不具個性化及多樣化。對于批量精裝房，絕大多數開發商采用統一的設計與裝修方式，基本上只選用一至兩種風格對商品房進行裝修，以便于批量購買材料和裝修施工。這種裝修模式設計師與客戶之間沒有溝通交流，客戶不能實現自己想要個性化需求風格。這種裝修模式缺少個性化風格，對于追求個性、與眾不同的年輕群體來說難以滿足其個性要求。客戶難以自由規劃，難以自主選擇空間布局。若存在部分客戶不滿意的地方，客戶將其拆除然后按照自己的意圖設計，很可能會破壞整個室內空間的結構且費時費力就不具備精裝房優勢。

2.3 裝修質量存在缺陷

傳統商品房裝修雖然過程繁瑣，但由業主全程跟蹤，對裝修材料、裝修人員、施工工藝進行全程把控，裝修質量可以得到較好的保證。而精裝修商品房裝修由開發商一手包辦，精裝房的質量弊端、缺陷就很容易暴漏出來。如前幾年萬科的“地板門”，“紙板門”事件。因為在實際裝修施工中，批量裝修均工期較緊，施工人員水平有限，為便于省事，一些裝修人員可能在細節上馬虎大意，為裝修留下隱患，有些問題在裝修時不易顯現，但當商品房投入運行后期便會逐漸暴露出來，如墻面龜裂，地面空鼓，實木腳線發霉等細節問題，從而給客戶造成一定經濟損失，降低客戶對精裝修商品房的評價。自精裝修商品房正式投入市場以來，裝修質量問題就從未間斷過，裝修質量問題的出現不僅給開發商更給客戶帶來了極大的困擾，給精裝修商品房形象帶來了很大損害。

3 提高精裝修住宅滿意度的對策

3.1 政府職能部門應加強精裝修商品房的管理

政府職能部門要起到導向作用，要盡快完善相關法規，制定商品住宅室內裝修的統一標準；對于材料設備的購置、裝修施工的招標及投標過程等，要制定細致的管理辦法。政府應制定一套詳細規范的管理制度與政策體系，加強政策引導，對每一裝修環節做出明確的、嚴格的要求，要在規劃、設計、施工、裝飾裝修、篩理，以及房屋驗收等環節把好質量監督關。

3.2 發展多樣化裝修風格

開發商要設置多種形式的樣板間，以此引導消費者，使消費者理解到精裝修房可以通過室內再設計的手段，顯現出不同的個性空間，使不同消費層次的個體可根據各自的經濟狀況、個人喜好來決定自己的裝飾風格，從而體會到精裝修房的好處。發展多樣化的裝修風格，這樣才能滿足不同客戶對不同住宅風格的需求。精裝修商品房項目應在裝修風格上提供多種多樣風格樣式，并搭配多種色彩，豐富裝修風格菜單，為客戶提供多種選擇。

3.3 提高裝修質量

加強對裝修質量的監管與控制，保障各工序交接的及時性與合理性，全面做好質量檢測與驗收工作，實現一體化、系統化管理模式。要加強工程現場管理，從材料、質量、進度、成本、安全、資金、設備、人員等等方面出發進行管理，最后也可以避免出現精裝修質量問題。

4 結語

隨著中國房地產的不斷發展，人民生活水平的不斷提高，房地產住宅項目精裝修越來越普及。特別少近幾年，隨著我國房地產市場的快速發展和國家相關部門政策的引導，推廣和發展精裝修住宅，是推進住宅產業現代化、提高住宅質量的必經之路，也是我國房地產住宅市場發展的必然趨勢。筆者相信，隨著精裝修商品房的發展，相關專業部門在完善精裝修住宅的各種規范、標準后，精裝修住宅一定會在我國得到快速發展。

參考文獻

[1] 胡沈健.住宅裝修產業化模式研究[D].同濟大學博士論文，2006.

精裝修工程論文范文第2篇

【關鍵詞】房地產；投資；造價管理；探究

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

一、前言

隨著市場經濟的不斷發展，我國的各行業也是日新月異，房地產作為我國的支柱產業之一，其的發展好壞直接關系著我國的經濟發展，同時也對人們的居住條件產生重大影響，因此，必須對房地產的造價管理進行相應的研究，使房地產業得到更好的發展。

二、各階段造價控制問題分析

1、決策階段造價控制問題分析

（1）可行性研究

可行性研究是對尚未實施的投資方案或工程項目建設所進行的研究,也是對未來事件作出的研究、分析、論證, 所以對可行性研究必須謹慎從事, 盡可能的將各種因素考慮周到, 以避免產生較大誤差。廣泛的調查和市場分析是可行性研究編制的主要手段。可行性研究的編制要注重幾點: 1)市場調研的廣泛性, 真實性, 科學性；2) 可行性研究要求有深入度, 要求規范化、標準化, 要求科學性。可行性研究要就調研的數據做深入的分析,僅僅表面的分析會誤導投資決策。規范化、標準化的可行性研究分析數據將為項目的投資提供可靠的依據；3) 可行性研究具有時效性，時效太久的可行性研究不能作為投資決策依據, 需要重新進行可行性研究；4) 可行性研究分析應該采用動態的分析而不是靜態的。

（2）投資估算

作為可行性研究的核心投資估算, 是對包括建筑安裝費、設備及工器具購置費、工程建設其他費、預備費、建設期貸款利息、固定資產投資方向調節稅等建設項目預期建設投資的估算, 是項目決策的重要依據。它是日后項目控制概算編制的依據, 也是籌集建設資金、加強成本控制和評價投資效益的依據。投資估算的準確性是投資決策造價控制的關鍵, 直接影響投資決策、工程設計方案、投資經濟效益。

2、設計階段造價控制問題分析

（1）優化設計方案

工程性價比是否最優,設計質量和安全規范是否達到國家規定標準,功能是否滿足使用要求, 不僅關系到建設項目一次性投資的多少, 而且在建成交付使用后影響項目的經濟效益。建設單位在審查設計單位的設計時, 要重視設計方案的優化,利用各種指標對設計圖中各項設計、各專業設計及各專業之間的聯系進行分析比較, 慎重確定設計方案。

（2）合理控制設計指標

在確定建設項目的設計標準時, 需考慮周邊的地理、人文環境, 考慮周邊經濟發展及需求現狀, 由此考慮影響項目的設計指標, 如建筑層數、戶型設計、層高、建筑密度、容積率、配套綠化等。

（3）積極推行限額設計

在設計控制計劃中, 要求各專業在保證達到使用功能的前提下, 按前期批準的控制概算限額設計, 嚴格控制不合理變更, 保證總控制概算額不被突破。分解投資和工程量是實行限額設計的有效途徑和主要方法, 它是將上階段設計審定的投資額和工程量先分解到各個專業, 然后再分解到各單位工程和各分部分項工程, 通過層層分解, 實現對投資限額的控制和管理。

3、招投標及合同階段造價控制問題分析

（1）招標文件作為整個招投標過程乃至于工程項目實施全過程的綱領性文件, 它將直接影響工程造價的確定與控制。所以,在編制過程中, 應力求在文字上表達清楚, 內容上表達全面；將開發商的開發中控制造價, 形成最大市場經濟收益的思路細化到每一條內容。

（2）工程量清單是招標人編制標底的依據,是投標人報價的依據, 也是工程竣工結算調整的依據。應重點審查工程量清單編制是否符合招標文件和設計圖紙的要求；是否按統一的工程量計算規則編制；每一個子目的工作內容與工作要求表述是否準確完整；取費標準是否合理；計算是否準確無誤；材料及設備價格的計取依據是否可行；編制說明是否完善；有無多算、少算或漏項的子目；暫定項目是否合理等相關造價的所有內容。

（3）建筑合同是為完成某建筑安裝工程項目或為提供某項建筑材料設備、為提供某項相關建設項目的服務, 明確甲、乙雙方權利和義務的協議, 是工程建設質量、進度、投資三方面控制的主要依據。必須保證合同的嚴肅性, 合同一經簽訂, 是嚴格受到國家法律保護的。

三、影響房地產投資造價管理的要素

1、決策階段及設計階段

統計資料顯示，在項目決策階段及設計階段，影響建設項目造價的可能性為30%～75%，而在實施階段影響建設項目造價的可能性僅為5%～25%。控制工程造價的關鍵就在于項目實施之前的項目決策和設計階段，項目決策是決定因素，而設計則是關鍵因素。

2、建筑材料

在建筑工程中,材料費約占工程總造價的60~70%左右,是整個費用的主體。所以從材料所占比重來看,其成本是對工程造價影響最大的因素。隨著市場經濟的發展,構成工程成本比重最大的材料價格不斷波動起伏,工程成本不斷增加,一方面是由材料價格的不斷上漲,施工費用不斷增加造成的；另一方面是由于工程設計不合理及施工中管理不善造成的。材料使用成本高低對有限的投資獲取最大的經濟效益,是房地產開發造價管理人員的一項重要課題。

3、進度款

進度款支付如要達到造價控制的目的,這就要造價人員能按與工程部協調的各個施工節點并做好節點概算,不必要求精確。此間,工作重點是在節點的合理設定,并完成時標網絡圖,匹配好節點概算后,決策人員對現金流就有了感性的認識。隨著招投標進行,在每項目合同簽定后,造價人員只須根據中標單位投標文件中確認的進度計劃重新規劃節點時間點,并將合同中商定的每個節點的合同金額標注在時標網絡圖上,替換掉以前的節點概算內容,這樣工程款的實際支付就顯得更加明晰。

4、變更簽證

一般來講，房地產項目的變更簽證會比較多，原因多種多樣，設計圖紙不完善、市場的變更、客戶群意見的反饋、現場施工情況的改變等等，其流程一般為施工單位提出簽證表單,工程部與預算部現場認可,各部門簽字歸檔,結算時計算匯總。

5、竣工決算

在確定工程造價時，堅持以現行的計價規范為依據，按照施工合同和招標文件的規定，根據竣工圖、結合現場簽證和設計變更進行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規則、定額子目的組成及包含的工作內容、工程造價計算程序、費用定額包含內容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內在聯系，確保工程造價計算的準確性。

6、管理團隊

“以人為本”是眾多企業所強調的一個管理理念，在工程造價管理中，人的因素更顯重要，工程造價控制涉及多個環節和專業，如：前期規劃、施工管理、竣工驗收等，哪個環節都需要具有相應水準的人去高質量地完成相關工作，他們工作中的任何失誤，都會最直接、最迅速、最殘酷地令企業“合理合法”的效益遞減。

四、明確工作程序

1、建立項目投資控制工作組，在全過程投資控制及造價管理工作中，要安排合適人員成立投資管理項目組，并明確內部分工。

2、確定控制目標及重點詳細分析總投資、招標情況及后期開工的項目，做出工程全過程投資控制的重點，比如：盡量控制設計變更及簽證；精裝修工程的造價，尤其是開工部分材料選擇；安裝暫定單價部分設備材料的價格審核等。

3、確定控制措施

目前大部分項目采用工程量清單計價，合同嚴格規定除暫定材料單價外，中標單價在結算時不得調整，因此暫定單價材料、暫定金額、指定金額部分的方案設計優化審核、設計變更審核及現場簽證審核是建安工程投資控制的重點所在。具體措施包括：

(1)設備材料審核程序：做好材料性價比比選工作。

(2)對設計變更造價的控制：在施工實施過程中對可能的重大設計變更，應要求施工單位將此變更可能引起的成本增減報投資監理審核。

(3)現場簽證的管理：工程施工有關的資料要及時進行收集，了解施工工程情況，及時辦理工程簽證，對簽證的描述要求客觀、準確。

4 合同管理

在項目實施過程中，合同文本的條款非常重要，在簽訂合同之前，由投資監理對合同價款、計價方式、結算依據和索賠方式等計價條款進行審核，審核通過后方可簽訂。

（1）、針對合同，在進行動態管理的同時，又要信守合同，嚴格履約，創造條件盡可能實行閉口合同，以最合理的合同價獲得最好的技術方案和最強的工程保障能力；

（2）、提供工程合同結構和承發包模式的專業建議；

（3）、參與商務談判、協助業主簽訂各類工程合同和供貨合同；

（4）、做好工程資料的收集匯總，為正確處理可能發生的工程索賠提供依據，合理處理索賠事宜。

五、結束語

房地產業近年來在經濟快速發展的刺激下，也發展的相當迅速。為我國發展創造了更大的經濟效益，為了使房地產業得到更好的發展，就必須對房地產投資的造價管理給予高度重視，并且努力鉆研其相關內容。

參考文獻

[1]張凌云.工程造價控制[M].中國建筑工業出版社,2004.

[2]風山勇.淺析工程造價控制[J].中國論文下載中心,2010.