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土地市場論文范文第1篇

在市場經濟體制下，迎來了房地產開發的高效率建設和經濟的快速增長，但也出現了土地市場權力“尋租”導致的不公平現象。改革開放20多年來，由于政府職能不到位，土地市場存在違規交易，暗箱操作，閑置土地浪費資源，出現了園區盲目跟風而上，非法圈占集體土地等現象，降低了政府信譽，直接影響著經濟可持續發展戰略的實施。發展經濟，促進經濟可持續發展客觀上要求建立健康有序、合乎規則的市場平臺，創造公開、公平、公正交易的市場環境，培育井然有序、有章可循的土地市場秩序。

一、市場經濟是“看不見的手”與“看得見的手”共同起作用的經濟

改革開放初期，我們忽視了政府在市場經濟中的職能，從否定計劃經濟的“政府萬能論”走到了市場經濟的“市場萬能論”。實際上市場是有缺陷的，市場的運行和效益的發揮必須借助國家的干預，政府在市場經濟中有它的角色和職能，正如薩廖爾遜指出政府有三個方面的經濟職能：一是政府力圖矯正市場失靈，以提高效率；二是政府要規劃利用稅收和支出向特殊群體進行國民收入再分配，以促進公平；三是政府要依靠稅收、預算支出和貨幣的供應量來進行宏觀調控，降低失業率和通貨膨脹，而同時又促進經濟增長。因此，我國政府更應承擔起推進土地市場公平的職能，協調土地資源配置過程中產生的兩種“失靈”問題。

1、城市土地的市場失靈

市場失靈是指由于市場內在功能性缺陷和外部條件缺陷所引起的市場機制在資源配置上的低效率和在某些領域的運作不靈，城市土地市場失靈主要表現在：宏觀性城市土地市場失靈，表現為城市土地市場總供求關系發生以超額供給或超額需求為特征的宏觀經濟總量失衡；信息性城市土地市場失靈，表現為由于土地市場的信息不完全或不對稱，交易過程中一方因利益的驅動損壞另一方利益的現象；公共性城市土地市場失靈，表現為市政建設、生態環境保護、教育和醫療保健等公共設施用地，不能像商品房等私用產品那樣，在市場上被自發有效的生產出來；壟斷性城市土地市場失靈，表現為市場上只有為數很少的幾家發展商壟斷的局面，土地壟斷者通過操縱地價牟取暴利，使市場均衡作用失靈；外在性城市土地市場失靈；表現為當土地市場主體的活動給外部帶來經濟損失時，通過市場機制的自發作用來調節將難以達到有效配置土地資源的目的；分配性城市土地市場失靈，表現為在土地收益分配領域，單純依靠市場機制的自發作用不可能實現公正的收入分配。一方面在存在壟斷的條件下，土地價格嚴重背離價值，使部分人獲得不合理收入；另一方面，土地資源的稀缺性使低收入者無法占有土地，住在交通不便，條件差的區域，高收入者占居區位好的地段，客觀上造成貧富區位分化。

2、城市土地的“政府失靈”

由于存在著城市土地市場功能的缺陷和不足，有必要進行政府干預，以維護市場的功能，矯正市場機制的缺陷，彌補市場的不完全性，糾正市場作用的偏差。但是政府本身有某些缺陷，城市土地使用過程中出現“政府失靈”現象是多方因素共同的結果，如政府收集信息不足而影響決策；決策者智慧不足造成決策效率低下等影響；政府部門間缺乏協調、決策者利益的約束等影響，城市土地管理主要依靠計劃、規劃、土地管理三個部門，三部門各司其職，計劃部門主要給予項目立項、確定用地和建設規模，規劃部門確定選址、核發建設用地規劃許可證，土地管理部門頒布并具體辦理土地手續，但三部門缺乏協調，使得政府干預也會有其缺陷，存在“政府失靈”現象。城市土地使用中的“政府失靈”主要表現在城市土地供應的無序導致城市建設用地規模的擴大和土地資源的浪費，用地布局結構的混亂和用地結構比例的不平衡，而房地產開發也呈結構性缺陷；法制的不健全和行政管理的不完善，給一些靠土地投機謀取不當利益者造成了鉆空子的機會，使得國有土地資源浪費嚴重，國有資產流失。

二、政府承擔推進土地市場公平的職能分析

1、政府推進公平，具有協調利益關系，維持社會穩定的功能

公平是社會的“穩定器”，由于經濟利益關系是其他利益關系的基礎和前提，所以推進公平的首要任務是協調人們之間的經濟利益關系。市場主體都是追求利益實現最大化的理性“經濟人”，因而在利益需要的無限性和社會資源供給有限性的矛盾前提下，人們之間經濟利益上的沖突會大量的、經常的發生。社會要穩定、存續下去，就必須要有一個強有力的組織來協調利益關系，緩解利益沖突，這種組織只能是在社會形象上代表全體國民利益并行使公共權力的政府。政府通過確立公平原則并強制執行來調節人們之間的利益關系，從而實現社會穩定和市場有序運行。

2、政府推進公平是提高效率的保證

公平與效率的關系相輔相成、互相制約，在一定條件下可以兼顧和協調發展的關系。效率是公平的基礎，為公平提供物質保證，單方面追求公平的社會是一個沒有效率的社會，單方面追求效率，犧牲公平，最終效率也不能提高。公平制約著效率的提高，公平維系的社會穩定，為效率的提高提供了良好的社會條件。市場經濟條件，偏重效率必然是急功近利，當短期利益同中長期利益發生沖突時，市場機制必然是為眼前利益而犧牲未來利益；提高效率需要公平，而公平又不是自發產生的，必然要訴求政府，憑其社會公信力和權威性來解決。效率與公平能否兼顧關鍵是政府在推進公平上的作用能否正確有效的發揮，政府干預經濟最困難的地方就是如何尋找效率與公平的平衡點。

3、政府推進公平是對“市場缺陷”的矯正和彌補

公平包括起點公平、結果公平和環境公平三個方面。在土地市場上的起點公平是指機會均等，開發企業站在同一條起跑線上平等參與。結果公平是指獲得土地成本的公平。目前的土地市場失靈及導致的政府失靈不利于開發企業的公平競爭，引發社會不穩定，政府必須對其干預，為提高效率提供安全和穩定機制。環境公平是指市場規則化、競爭秩序化、權益保障法律化。環境公平是市場機制順利運行的條件，是市場主體公平競爭的保證。市場本身是不能夠創立和維持公平的競爭環境的，環境公平必須由政府強制地建立和維護。政府通過制定法令、制度、標準等形式確保市場機制運行的基本秩序，確保土地市場交易的效率與公正性。

三、政府在土地市場應該采取的措施

1、在推進起點公平上，建立健全經營性用地的市場運作機制

建立健全經營性用地的招、拍、掛運作機制，要嚴格城市土地使用權的交易制度，出讓土地成交后，必須在一定時間內保證地價款足額到位。同時，在城市土地使用權的招標、拍賣和掛牌交易的過程中，要減少審批環節，降低交易費用，保障交易安全，促進城市土地使用權的合理流轉。

2、在推進結果公平上，政府要建立合理的土地價格體系

國土資源部門不能只顧增加財政收入，而要結合當地的經濟發展水平，通過建立合理的價格體系，適度調控土地出讓價格，盡力消除地價虛增成分，同時也可以避免土地市場的無序競爭和地產商的非理性投資。

3、在推進市場環境公平上，加強管理和監督

土地市場論文范文第2篇

【關鍵詞】土地有償使用費管理；存在的問題；完善措施

當農用地轉用、征收土地得到國務院或省人民政府的批準，國務院或省級人民政府向獲得新增設用地使用權的縣、市征收的使用費,即為新增建設用地有償使用費（土地有償使用費）。新增建設用地有償使用費的使用會對實現耕地總量的動態平衡的目標產生直接影響，而且不僅會關聯到耕地保護制度是否能落到實處，也會在一定程度上使建設用地的擴張得到遏制，同時土地資源的宏觀調控措施也能夠更有效地實施。

1 新增建設用地有償使用費管理中存在的問題

1.1 資金的使用渠道無序

根據相關規定，土地的開發利用，田地的建設及維護等土地整治項目的費用應為新增建設用地有償使用費的專項開支。但是現實的情況并不是這樣，首先，由于相關費用支出的規定界限不夠清晰。土地的開發 、耕地的改造常常會與新增建設用地有償使用費的項目內容混為一談，難以區分它們之間的具體界線。其次，支出費用的金額難以協調。某些項目所占比例偏小，比如田地的維護、拆遷及建造、土地的復耕等，而某些項目的建設比例則過大。最后在費用支出的范圍內違法亂紀問題時有出現。某些地方機構常常把中央、省以及地方下撥的補助或退還的新增建設用地的有償使用費作為財政收入的一部分，將這部分費用擅自占用甚至挪用。

1.2 財務管理中存在不足

在某些土地整治項目中，新增建設用地有償使用費的財務管理存在很多疏漏。例如：資金的擅自挪用，主要存在于項目核算方面；獎金、補貼等發放標準不明確，招待費用的管理不嚴格、白條坐支等現象擠占項目專用資金；項目專用資金支付過程欠缺依據、手續過于簡單；項目資金清負不及時，甚至項目驗收時仍有應付未付的現象；后期監管不嚴格，項目驗收之后，對項目結余資金的處理不透明、驗收意見整改缺乏監督、地方配套資金落實情況不明確等。

1.3 分賬核算制度執行有欠缺

國家財政部和國土資源部對新增建設用地有償使用費的使用提出了分賬核算的要求，但卻一直未能有效地實施。某些地方財政部門未將中央、省下撥的資金或省退還的新增建設用地有償使用費與某些項目的專項資金進行單獨分賬，導致新增建設用地有償使用費的核算不夠完整、連續，也因此不能明確的反映該項費用使用的總體情況。某些地區違反分賬核算制度規定，實施兩級核算，有些地區甚至將新增建設用地有償使用費作為土地整治項目資金的一部分統一核算，在一定程度上影響了分賬核算制度的執行。

1.4 稽查范圍狹小

首先，新增建設用地有償使用費的稽查監督范圍不夠廣，“財政收支”明顯重于“項目管理”。其次，土地有償使用費稽查的縱向鏈條不夠長，重“會計核算”輕“過程管理”。稽點放在土地有償使用費使用具體項目的會計核算上，對土地有償使用費的預算下達、撥付、使用、結余處置等環節和情況，缺少應有的跟蹤與檢查。另外，土地有償使用費稽查的評價內容不夠全面，重“支出規范”輕“績效管理” 把土地有償使用費使用的規范性作為稽點，卻忽視了因新增建設用地有償使用費的使用而隨之在經濟、社會和生態等方面所產生的效益，更對其缺少相應的關注與評價。

2 完善措施

2.1 使新增建設用地有償使用費管理得以完善的前提是嚴格立項審查

一是要審查土地整治項目的立項環節是否合乎相關制度，是否能與項目的環境和規模相匹配，是否按照科學研究的評估及結論進行決策。二是使新增建設用地有償使用費的管理模式從項目立項、資金到位的原有模式轉變到按進度撥款，驗收后統一結算的科學管理模式。按進度撥款的管理模式可以杜絕省級財政將新增建設用地有償使用費直接下撥到縣、市從而造成的專項資金被擠占、挪用的現象。

2.2 使新增建設用地有償使用費得以完善的關鍵是使資金的用途得到規范

隨著土地的開發整理和田地的基礎建設發展形勢的加快，調整新增建設用地有償使用費的使用要求和范圍已經成為國家財政部及國土資源部的當務之急。一是明確相應比例的基層國土部門基本農田的維護費用已經作為新增建設用地有償使用費的一部分。二是調整了土地整治項目支出中前期工作費、工程施工費、設備購置費、竣工驗收費、業主管理費和不可預見費用的支出比例和定額標準。如在經濟發達和人均耕地偏少的地區，拆遷建設已成為土地整治項目中的重點，應適當提高項目中拆遷費用和建設費用的比重。三是對擅自挪用，擠占新增建設用地有償使用費作為私用等發亂紀行為做嚴肅處理。

2.3 使新增建設用地有償使用費的管理得到保障的是分賬核算的推進

雖然財政部和國土資源部都已經做出了對新增建設用地有償使用費施行分賬核算的要求，但一直未能找出有效地解決辦法。因此，建議財政部門對設置專門賬戶，單獨核算新增建設用地有償使用費的預算、撥付、使用、結余，并且按照不同的土地整治項目設置明細賬，分類分算。在分賬核算的實施過程中，要加強新增建設用地有償使用費的使用管理，同時要在管理過程中不斷發現問題，不斷總結經驗，不斷提高分賬核算的管理水平，達到分賬核算管理水平要求。

2.4 使新增建設用地有償使用費管理得以完善的保證是審計稽查得到加強

一是提高財務人員的業務水平及管理技能，定期組織財務人員進行培訓，在培訓中，在培訓中使從業人員了解有關招投標、合同、工程管理的要求，掌握項目的規劃，預算會計核算等知識，同時熟悉新增建設用地有償使用費管理的要求。二是加強日常稽查。將土地有償使用費稽查工作常態化，及時發現土地整治項目實施和新增建設用地有償使用費使用中存在的問題，提出建議和意見進行整改，并督促項目的承擔單位及時落實，以確保規范有序地使用新增建設用地有償使用費。三是健全審計的機制。竣工結算審計報告必須作為所有整改項目竣工驗收的必需材料，并把土地整治項目竣工結算審計作為的一項制度加以保留固定。

3 結語

總而言之，新增建設用地有償使用費這項土地管理制度的有效實施將會對土地的管理，耕地總量動態平衡以及社會的穩定及經濟的可持續發展都將具有積極的促進作用。因此，要求地方政府加大對新增建設用地有償使用費的監管力度，對違法亂紀現象作出嚴肅處理。

參考文獻

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