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房地產經濟論文范文第1篇

1 房地產開發公司的資質及資金籌措

房地產開發企業，應向當地工商管理行政部門申請登記，并取得營業執照。之后應向建設行政主管部門申請辦理房地產開發企業資質等級證書，沒有資質證書不能從事房地產的開發經營。一般情況下，先取得暫定資質，隨著房地產公司的依法經營，業績的產生，不斷提升資質等級。

房地產開發商從決策進行某地產項目的開始，就應該考慮用于項目的資金來源，一旦獲得了該項目的開發權，就應當花精力為該項目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動或損失。房地產開發項目資金來源大致有四種形式：1、企業自有資金。2、銀行信貸。3、社會集資。4、其他融資方式(各類信托基金、合作開發、銀團聯合貸款等)。四種形式可單選一種也可聯動。

2 項目的選擇及選址

項目選擇是房地產投資的首要工作，也是最為復雜，最為困難的工作。如果房地產項目選擇正確，應該說投資已經有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產投資選擇就是房地產投資決策。房地產投資項目選擇需要專門的知識及能力，需要專業人員或專家的參與。但專業人員或專家只能起到參謀或顧問的作用，要認定一個項目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業的決策部門。要做出正確的項目選擇，必須對投資環境、投資時機及投資的法律保障做深入細致分析，必須對擬投資項目所在地的宏觀及微觀地產市場做全面、深入的調研，還必須對擬選項目展開系統的可行性研究分析。為實現效益最大化還應對項目進行策劃，這是十分關鍵且必須的。

項目的選擇完成后或同等要進行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設總體規劃和土地利用總體規劃，經有資質土地部門編制項目選址勘界報告后，要先后得到消防、規劃(建設)、國土資源部門的初步批復(預審)意見。取得規劃部門關于選址的批復意見或城市規劃條件通知書后，當地政府及國土資源部門即可開展征地工作，完成征地補償相關工作后，進行土地的招、拍、掛工作，并與中標的房地產開發企業簽訂國有土地出讓合同出具建設用地批準書，進而可到規劃部門辦理用地規劃許可證。項目的選址決定了房地產開發的征地成本和開發經營的利潤空間，是房地產開發的關鍵環節之一。

3 項目的立項

即項目在發改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告(有資質的中介機構編制完成);國土資源部門出具的意見(土地預審意見或建設用地批準書);規劃部門的批復意見(選址意見書或城市規劃條件通知書);環保部門出具的意見(經有資質的中介機構編制的環境影響報告書或環境影響審批表，并經有資質的評估單位論證通過)。

4 項目的規劃及施工圖設計

按照規劃部門出具的規劃條件，房地產開發企業選擇符合開發意愿，有相應資質的規劃設計單位，對擬開發項目進行規劃和施工圖設計。項目規劃經規劃部門審查通過后可取得建設工程規劃許可證。項目施工圖經有資質的圖紙審查中介機構或建設主管部門下設的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證;同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統符合有關要求。

5 項目的招標

房地產經濟論文范文第2篇

(一)網絡經濟的發展特色

簡單的來說，網絡經濟是一種借助于計算機網絡作為其發展基礎，進而進行生產、分配、交換活動的經濟關系。所以網絡經濟的基本工具就是計算機網絡以及高新科技，當代社會的發展趨勢呈現信息化的特征，無論哪個行業都離不開知識和科技的創新，知識經濟正在向全球化的范圍發展，主要還是依賴網絡這一便捷的高科技途徑，它作為知識經濟的一個分支從出現以后就獲得了飛速的發展，滲透進了人們的日常工作、生活中去，細致的分析和研究網絡經濟內涵以及特點有助于對它進行更好的利用，實現網絡經濟的最大化發展作用。另一方面網絡經濟也可以說是一場現實意義重大的經濟形式的變革，在這一次變革中我國的經濟生產關系的各個方面都在發生著實質性的改變，它是知識經濟與網絡科技的重新搭配合作，是一種新型的經濟模式，削弱了阻礙經濟發展的各個因素的影響力，使得經濟發展更加自由。

(二)房地產經濟的發展趨勢意義

對于現有的國民經濟來說，房地產行業已經成為一個重要的行業，對于我國的國民經濟發展具有相當重要的意義。這一行業并不是相對獨立于社會經濟中的，房地產行業與多方面的經濟發展因素都有關聯，涉及面比較廣，對于我國的社會生活以及經濟效益都有很大的推動作用。房地產經濟的興起時間雖然不長，但是隨著我國社會主義經濟制度的不斷改革它的發展速度卻是驚人的，這與國家的相關政策法規的支持是分不開的，在房地產行業的初期發展階段就吸引了大量的資金投入其中，會很大程度上為房地產市場的活躍提供了人力財力的支持，在近幾年的發展隨著房價的不斷攀升以及住房需求的持續減少，房地產行業中呈現了減弱態勢的階段特點，同以前的高速發展狀態相比，現階段房地產行業處于一個平穩的發展階段，而隨著網絡經濟的不斷干預，房地產行業的生產力關系勢必會發生相應的改變。

二、網絡經濟對房地產經濟的推動作用

(一)網絡經濟的信息科技化推動作用

網絡經濟對房地產經濟發展的技術上有很大的推動作用，在房地產經濟的發展中，無論是項目的開發還是房地產的經營活動，都能夠利用網絡能夠獲得最新的信息。在某一方面進來說房地產行業是屬于服務行業的范疇，有了網絡科技的支持就能夠對服務對象的各種信息進行統一的管理，而對于房地產企業內部的發展也具有同樣的作用，比如可以把不同地區的房產信息、交通狀況、周圍環境等全部的進行網絡數據化的編輯操作，根據客戶的要求輸入關鍵信息就可以找到相應的房源，在第一時間把房屋基本情況和全景照片呈現在客戶面前，節省了時間和資金投入，一目了然更加客觀的反應企業情況，能夠贏得客戶的信賴。同時網絡經濟的介入還可以幫助房地產經濟進行信息技術的升級和改版，對施工的質量實行更加嚴格的監督和檢查手段，在房地產的交易過程中，提供比傳統交易方式更加方便、靈活的交易平臺，能夠有效的增加房屋的成交數量。

(二)房地產經濟在網絡經濟推動下的資源變動

隨著互聯網的不斷發展，房地產行業信息已成為其諸多資源當中的重要組成部分，房地產行業能否健康持久發展，直接取決于其對信息資源的重視與應用[4]。傳統房地產行業的資源存在以及管理方式，在網絡經濟的干預下都將發生變動，因為網絡技術的便捷化能力，使得傳統房地產資源在實際應用中的作用不斷減弱，另一個層面上來說就是傳統資源對房地產企業發展的局限作用降低了，在一定程度上提高了房地產的發展靈活性，可以向外擴展到更廣闊的發展領域中去，在生產力、發展空間等方面都會獲得更大的進步，處于一個更加強大和獨立的行業地位，在這種狀況下可以加快房地產行業與其他行業的不斷合作發展，擴大自身企業的影響力，這種影響力不僅限制在房地產這一個行業，而且對整個社會的穩定與和諧發展也有著促進作用。

三、結束語

房地產經濟論文范文第3篇

房地產經濟學論文范文一：工商管理對房地產經濟發展的促進作用

摘要：

隨著我國房產稅改革方案的提出以及滬渝兩市的試點情況，房地產經濟的發展必將迎來全新的挑戰和機遇。工商管理對規范房地產經濟發展，平衡行業內部競爭具有極其重要的作用。文章對工商管理的特點進行了簡單分析，針對房地產經濟和工商管理之間的內在聯系作了剖析，探究了工商管理對房地產經濟的促進作用，以期對相關工作起到一定參考作用。

關鍵詞：工商管理;房地產經濟;內在聯系;促進作用

房地產經濟發展的好壞和國家整體經濟發展具有直接關聯，其既是國家宏觀政策的體現，也是市場環境的外在表征。工商管理是對各行各業的監督約束，通過明文規定對行業內的各種行為進行檢查和規范。對于房地產行業而言，通過工商管理加強其行業行為的合理性與合法性，對維持房地產經濟持續發展和保證市場秩序具有極其重要的作用。

一、工商管理特點分析

工商管理從其性質上看屬于政府職能部門，但是，其和常規的職能部門又存在一定差別。工商管理的核心工作是按照國家相關法律規定對各行各業進行監督管理，以此確保各行各業經濟發展科學合理。通過工商管理的定義不難看出，其只是對經濟活動進行監督和管理，并不具備直接干預經濟活動的權力。因此，可以說工商管理是市場經濟的框架，市場經濟只有在工商管理的范圍內才能確保良性健康的發展，一旦超出工商管理的范圍，就可能導致一些違背市場規律、法律法規的行為出現，最終對市場經濟發展造成較大影響。從實際工作看，工商管理具有很高的靈活性，對于不同經濟體或是不同的行業，工商管理可以采取不同措施手段展開相關工作。但是，在這高度的靈活性當中，又有一部分維護不變的核心內容，比如我國經濟政策、相關法律法規等。只有以我國的經濟政策和法律法規作為不變的核心，以此構建靈活多用的工商管理工作模式，才能取得最好的工作效果。工商管理從范圍上看是很大的，其不僅涵蓋了各行各業，在管理形式上也可以分為有形監管和無形監管兩種。有形監管就是工商部門通過既定的準則、確定的流程等展開相關工作。而無形的監管主要是憑借市場準入、市場競爭和市場交易等對各行業的經濟活動進行監管，以此實現市場經濟平穩發展。

二、房地產經濟和工商管理的內在聯系

(一)房地產經濟是工商管理工作的重要組成

在市場經濟的繁榮發展下，房地產經濟也表現出了強力的增長。尤其是在我國經濟水平整體提高之后，普通居民對住房的需求不斷增長，直接刺激我國房地產行業大幅進步。但是，在房地產行業飛速發展的背景下，也表現出了不少問題，尤其是在房地產規模迅速擴大之后，對應的監管制度和措施缺少，導致房地產行業出現了一些亂象。因此，作為工商管理的重要組成部分，房地產經濟對工商管理工作的發展起到了積極的促進作用，也是工商管理工作不斷進步的重要基礎。

(二)房地產經濟和工商管理可以實現互補互助

房地產經濟想要快速、健康、穩定的發展，離不開工商管理的監管約束。同理，工商管理工作的進步發展也離不開房地產經濟的支撐。房地產經濟作為市場經濟的重要環節，其具有風向標的作用，通過房地產經濟的發展情況，就可以對其他行業的發展情況作出基本預測。而工商管理是保證市場經濟良性發展的重要手段，即工商管理工作不斷發展進步，就可以促進房地產經濟進步發展，而房地產經濟發展進步又可以反向推動工商管理進步。所以說，房地產經濟和工商管理具有互補互助的作用，二者在一定程度上具有高度的一致性。

(三)工商管理為房地產經濟發展助力

房地產經濟的發展具有許多關聯因素，比如市場需求、行業競爭、關聯行業發展以及工商管理等。在這些眾多因素中，市場需求和行業競爭等都屬于房地產經濟的直接關聯因素，而工商管理屬于外部刺激因素，這兩類因素在不同的層面發揮著不同的作用。雖然工商管理自身也存在一定缺陷，無法全面地對房地產經濟發展起到監管作用，但是，其仍然可以通過現有的制度和政策對房地產經濟發揮推動作用。尤其是在美國發生房地產泡沫之后，我國更應該加強工商管理在房地產經濟發展中的監管作用，以便為房地產經濟的發展助力。

三、工商管理對房地產經濟發展的促進作用分析

(一)促進房地產市場更加規范合理

房地產市場在發展過程中表現出了不少不合理的行業現象，給房地產經濟的發展形成了不小的限制?；诖耍ㄟ^加強工商管理對房地產行業的監管，可以有效減少這些不合理現象。比如，拿地是房地產企業規劃布局的重要環節，也是競爭最為激烈的一個環節。但是，在某些地方，房地產企業拿地存在一些暗箱操作，或是一些不正當的競爭行為，這給整個房地產市場帶來了一股不正之風，擾亂了健康有序的房地產市場。因此，通過工商管理的強力作用，依據各項規章制度對房地產企業的各項經濟活動進行監管，對其中存在的不合理操作進行嚴厲打擊，以此逐步規范完善房地產市場，促進房地產經濟良性發展。

(二)維持房地產經濟發展秩序

在房地產市場的發展過程中，出現了一些不合理的現象，打破原本有序的經濟發展局面。加之金融危機對我國造成的沖擊，進一步擴大了經濟發展有序局面被打破的問題，導致我國房地產經濟發展出現混亂。出現混亂會導致不正當競爭加劇、消費者利益受損、房地產企業經濟效益下滑以及關聯行業發展前景走弱等問題。因此，基于國家的宏觀調控政策，通過工商管理確保這些政策在房地產經濟發展中得以落實，對恢復并維持房地產經濟發展秩序具有十分積極的作用。不僅如此，通過工商管理的強力規范作用，還可以最大程度減少房地產行業中的一些風險因素，確保房地產經濟可以實現有序發展。

(三)有效的風險防控

風險防控是企業乃至整個行業發展中所必須予以重點關注的問題，但是如何全面完善風險防控，卻有待進一步研究。對房地產經濟發展而言，風險防控的對象因素眾多，各種規章制度都會對房地產經濟造成影響。風險防控不僅僅是企業的事情，也是工商管理的重點工作，因為保證企業安全、良性的發展是工商管理的職責所在。于工商管理而言，其風險防控相關工作主要是從監督管理的層面入手，發現房地產經濟發展過程中暴露出的風險因子，并及時提出對應的風險應對措施，或是責令企業對存在風險因素的方面進行整改。

(四)保證消費者利益

工商管理的意義不僅在于維護行業的經濟發展，其還需對消費者的利益進行保證。就房地產經濟發展而言，消費者利益受損的事件出現頻率頗高，各類新聞中均報道過相關新聞。在房地產行業中，消費者遭遇最多的問題就是房屋質量問題。相對房地產企業而言，消費者屬于弱勢群體，其在利益受到侵害時難以得到客觀公正的對待。因此，通過工商管理打擊房地產經濟發展中侵犯消費者利益的問題，可以較大程度保證消費者利益。

(五)指引房地產經濟發展方向

工商管理在某種程度上是國家政策制度的反映，其可以體現出國家未來經濟發展規劃的動向。不僅如此，工商管理是國家宏觀調控的一種具體手段，可以從外部對房地產經濟的發展起到促進作用。在房地產市場競爭日益加劇的情況下，通過工商管理指引其未來的發展方向，對房地產經濟的進步具有積極效用。

四、結語

房地產經濟的發展速度越來越快，在房地產市場不斷擴大的背景下，工商管理的作用逐漸凸顯。在房地產經濟中加強工商管理的相關工作，可以對房地產經濟的發展起到積極的促進作用，在市場秩序、風險防控以及消費者利益等方面都發揮出顯著效果。

參考文獻：

[1]童伶,明偉菊.探究工商管理對經濟發展的促進作用[J].現代商業,2014(09).

[2]李國瑞.工商管理對經濟發展的促進作用研究[J].商業經濟,2014(08).

[3]曾美英.工商管理對經濟發展的促進作用探究[J].東方企業文化,2014(10).

[4]陶連輝,苗博凱.論工商管理對經濟發展的促進作用[J].赤峰學院學報(自然科學版),2014(19).

房地產經濟學論文范文二：房地產經濟管理問題及改善措施

1我國房地產經濟管理中常出現的問題

1.1房地產出現了泡沫經濟

房地產的經濟泡沫，還影響到了其他行業，比如金融業，因為對房產的需求很高，導致了房產的價格飆升，而這種非正常的飆升直接的刺激了金融、信貸，從而也產生了金融、經濟方面的危機。同時，這種過度膨脹還對購房者和房地產企業產生了錯誤的引導，使得房產的供求嚴重的不平衡，新房產積壓，這就是房地產泡沫經濟。

1.2政策缺乏科學性

如今，我國的房地產市場管理目標已經變成了盡快實現房地產市場供需的總體平衡，以及抑制房價的過快上漲。但我國的房地產經濟管理因為政策缺乏科學性，所以存在不穩定、波動性大的特點。比如短期政策和長期規劃的思路不一致，這不僅不利于房地產市場的可持續發展，同時也不利于消費者。

1.3利益中的沖突

因為房地產開發項目的土地資源稀缺，而且近幾年來，人們對房產的需求超過了供給，這使得房地產商品越來越短缺，價格也漸漸的上漲。這樣一來，開發商就成為了設計、施工、監理、業主等市場主體追逐的目標，從而形成了市場的強勢主體和利益核心。房地產企業壟斷了市場，實現了房地產項目自主、封閉式的管理，造成了房地產企業和業主在房地產信息方面不一致、不對稱。

1.4盲目投資

一些企業或者看人看到房地產企業的利潤很高，便盲目的投入了進去，既沒有進行可行性研究，也沒有對技術和財務進行分析。一部分開發商以市場變化不定為借口，沒有進行可行性研究，使得項目市場定位不合理，還耗費了一定的人力、物力、財力。同時開發出來房產也不符合業主的要求，這也是我國房地產經濟管理常常出現的問題。

2解決房地產經濟管理問題的對策

2.1完善相關的法律、法規

如今，我國房地產經濟出現的問題都是因為政策不合理，因此，必須完善相關的法律、法規，調整政府部門的管理職能。首先要制定房地產產業的發展規劃，以此來完善產業政策，完善房地產市場。其次，國家要從創新體制入手，不但必須消除房地產行業不公平競爭的障礙，還要使房地產機制能夠良性的運行。最后，必須調整整個房地產經濟，使經濟收入格局合理而科學，從而真正做到公平、公正。

2.2控制房地產開發成本

房地產行業的經濟管理，重點在于控制開發成本。如今，控制成本已經越來越難，其他相關業務也具有比較大的彈性，尤其是報賬的標準，更是難以控制。但必須采取措施將房地產開發的成本控制下來，才能夠優化房地產市場，使房地產市場運行更加的規范與合理。

2.3在項目定下來之前完成預算

預算是房地產企業管理中非常重要的一個部分，只有完成了預算，才能夠實現經濟利益。因此，必須把利益指標算入預算中。要檢驗一個企業的業績和競爭力，首先要看的便是企業的利潤，另外，這也是一個企業的發展基礎，更是促進房地產經濟健康和諧發展的首要條件。

2.4發揮宏觀調控的作用

國家要從管理體制入手，強化房地產市場管理，維護房地產市場的秩序。首先，國家要強化稅收在房地產經濟中的作用，然后要采取稅收措施來對房地產市場的調控。最后，國家還要制定房地產市場機制，設置政府管控機制，調控土地的價格，避免土地價格被壟斷或者受到不良影響，這樣就能緩解房價帶來的壓力。

2.5建立預警預報制度

國家可以建立房地產預警預報制度，對房地產信息、數據、資料等進行收集并分析，再根據當前的市場運行狀況，對房地產經濟現狀作出科學的判斷。同時，這樣也能夠為國家引導房地產提供一些可靠的依據。此外，還要建立房地產市場信息系統，根據全國各地的房地產市場的發展規律，構建適合當地的房地產預警指標體系，從根本上避免房地產經濟泡沫的產生。

房地產經濟論文范文第4篇

1.站在宏觀經濟角度，國內經濟發展增速持續下滑，物質積累速度遠跟不上經濟發展腳步漸漸凸顯了投資的風險。（1）自2011年以來，傳統的拉動中國經濟增長的“三駕馬車”--投資，內需（消費）和出口，通過廉價勞動力和原材料刺激出口的方式，現如今靠外需拉動經濟增長的模式顯現了種種矛盾，中國經濟良性發展，還應提高內需，促進消費者投資。①進出口增速回落，價格水平漲幅較低，據國家統計局數據顯示，2014全年最終消費支出對國內生產總值增長的貢獻率為51.2%，比上年提高3.0個百分點。②2014年全國居民收入基尼系數為0.469，基尼系數按照聯合國有關組織規定超過0.4“警戒線”，表明我國收入差距較大。（2）一個很現實的原因就是現今社會矛盾加劇，賺錢不易，普通老百姓閑置資金少，更無資金回融用于投資。房地產發展之初，符合我國經濟發展的速度和水平，問題尚未突顯，隨著經濟發展加快，住房需求增加，導致房地產價格上漲，然而只有地產業能在地產泡沫中“分一杯羹”，隨著出租房屋、出售房屋，富人越來越富，導致貧富分化更加嚴重，收入差距進一步拉大，低收入者就更加買不起房。

2.從我國政策上看，2013年到2014年有一個大的轉變，2013年政策傾向于不放松的限購調穩政策。（1）雖說貨幣信貸增勢平穩，但數據顯示2014全年社會融資規模為16.46萬億元，比上年減少8598億元；2014年也陸續出臺支持首套房貸，放寬公積金貸款和央行降息的政策，這些對宏觀經濟幫助較大，使得一二線城市樓市集體經濟成交上升。（2）一系列的“貼補”政策未能刺激樓市的大幅回溫，2014年，面對低迷的房產經濟，政策上不再提“調控”二字。從呼和浩特發文取消限購以來，面對較大的房產冗余，全國各二三線城市紛紛放松限購，例如，2015年1月16日，福建廈門正式宣布全面退出限購，首周樓市成交量竟接近兩成。該政策調整也將使15年未來的樓市情況得到平穩發展。3.年輕群體買房能力低。調查不同地市的人，可以得到相近的結果。（1）收入低，住房公積金補貼少傾向于租房。（2）房產中介“幌子”多。許多房產網絡信息與實地看房信息不一致，中介討價還價，實際房價遠比網上刊登的高，使人望而生畏。

二、國外經濟形勢方面分析

1.聯合國經濟和社會事務部最新發表的《2015年世界經濟形勢與愿望》報告顯示，2014年世界經濟將會繼續緩慢增長，預計2015年和2016年世界經濟將分別增長3.1%和3.3%。

（1）美國經濟增長速度超過預期，2014年美國四季度GDP增速提高至5%，消費市場持續回升溫，其制造業、農業、服務業均未受到世界經濟頹靡的影響，而我國2014年四季度GDP同比增長7.5%，與2013年數據相比，真實GDP增速是下降的，14年城鎮人口占總人口比重比13年同比增長1.04%；全年全國規模以上工業增加值按可比價格計算比上年增長8.3%。正處于城鎮化和工業化的加速發展階段，正是需要大量資金投入階段，可是由于受到美元的大幅升值和美聯儲退出量化寬松政策的影響，我國現面臨通貨緊縮風險。

（2）歐洲經濟因為石油價格大跌，歐元貶值，導致通貨緊縮加劇，但歐元區財政放松，能夠小幅度刺激經濟增長。成員國內需求下降，勞動力市場疲軟，仍是經濟難以發展的表象。

（3）面對國內通貨膨脹的狀態日元也同樣貶值，日本央行推行放大版的寬松貨幣政策，旨在引發貨幣刺激經濟規模。也會成為財政惡化的誘因，從而導致日本低收入人群不滿。長久來看，會降低需求，仍有導致通貨緊縮的風險。

房地產經濟論文范文第5篇

[論文摘要]新經濟時代的到來，使我國的支柱產業——房地產業面臨著前所未有的機遇和挑戰。我國的房地產業向何處去，備受世人的關注。文章從房地產經濟對我國經濟的拉動作用，房地產經濟中存在著非理，新經濟時代我國房地產經濟發展的未來走向等方面進行分析和思考，以期對我國房地產經濟的健康發展有些許的借鑒意義。

新經濟不同于傳統經濟，它呈現出很多特征。首先，新經濟的社會網絡化，使得整個社會對信息的獲取處理都變得極為容易和便捷。其次，在新經濟時代，人們的生活習慣開始改變，如電子商務的發展，使得人們逛商場購物的習慣將會逐漸改變。再次，新經濟時代的資本運作、資金流動趨向數字化、虛擬化、迅速化。

傳統房地產行業的特點是：生產周期長、資金投入大。傳統的房地產業，在項目開發前往往需預測一年后甚至若干年后的市場，并且一旦資金投入，就必須頂著各種風險，繼續投入下去，其中，成本的風險，往往難以約束。因為無法確定現在的產品是否符合一年后市場的要求，所以面對一年后的市場風險，更是形同于賭博。在其漫長的開發過程中一旦社會公眾形象出現問題，項目就可能陷于危機。

新經濟時代的核心是產業信息化、信息產業化。當人類的生活、辦公等行為在很大程度上通過網絡來進行時，勢必對我國的房地產經濟產生巨大的沖擊。我國的房地產經濟向何處去，怎樣才能步入一個健康、正規的軌道?有必要進行理性的分析和思考。為此，筆者從以下三個方面提出自己的看法。

一、房地產經濟對我國經濟的拉動作用

近年來，關于房地產的話題在各種媒體上議論不斷、爭論不休。歸結起來有以下三種觀點：一是大中城市房價百姓不能承受論；二是政府不作為或調控不力論；三是開發商暴利、黑心論。在對無論哪種觀點和議論的研究和分析中，必須要清醒地認識到房地產業在近十年國民經濟發展中的重要作用，在擴大內需，保持國民經濟健康、持續、穩定、協調發展中的重要地位。絕對不能因噎廢食，否定房地產業在促進經濟特別是地方經濟發展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用。必須要明確目前房地產發展過程中存在的問題是前進中的問題、發展中的問題，在未來我國經濟社會發展中，房地產業仍然是我國基礎性、支柱性產業之一。這主要體現在：

(一)房地產業發展需要國民經濟中許多部門和行業提供物質資料。與之配合發展

發展房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合，對國民經濟發展的拉動性十分明顯。據測算，在我國當前的情況下，每投入100元的住房資金，可創造相關產業70—220元的需求；每銷售100元的住宅，便可帶動130—150元的其他商品銷售。因此，住宅建設若增加10個百分點，可望帶動國民生產總值增長1個百分點，住宅行業每吸納100人就業，可帶動相關行業200人就業。由此可以看出，房地產業對推動國民經濟發展的重要作用。

(二)房地產業提供的產品，為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所

房屋能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、搬家公司、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。如果沒有房地產業為這些部門和行業的發展提供前提和場所，這些部門和行業的發展難免會受到瓶頸的制約。

(三)住房消費是綜合性消費，它帶動生活消費的方方面面

房地產的消費特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發展等人們生活的方方面面。因而，發展房地產業，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創造了條件，促進生活消費水平全面提高。作為經濟增長的三架馬車之一的消費，它的增長和發展自然會帶動經濟快速向前發展。

二、房地產經濟中存在著非理性的行為

我國地產市場中存在著的非理，已經嚴重影響了我國房地產經濟的健康發展，對此必須高度重視。這些非理具體表現為：

(一)以供給決定需求，城市化規劃脫離市場化進程．

在市場經濟的條件下出讓城鎮土地使用權，其地塊的選址、規模、范圍和時機的選擇，應該是由市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業區、環衛等預先規劃實施好，然后以優惠條件吸引投資者、居民戶來投宿，美其名日“筑巢引鳳”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。這說明脫離市場實際需求的盲目“筑巢引風”是違背市場經濟規律的，實際上這是產品經濟“以產定銷”的翻版。從市場經濟的觀念看來，城市化的進程是市場化的結果，城市規劃中的選址、規模和時機是由生產者(企業)和消費者(家庭)的需求所決定，它們選擇的原則是比較成本利益、規模利益和競爭風險利益，政府的行政抉擇不能代替它們的利益選擇，也不能靠優惠政策恩賜。政府在這個問題上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則，進行規劃協調，這樣才能使房地產市場的供需運行保持一種良性狀態，從而促進國民經濟向前發展。如果還是不問時間、地址、條件到處盲目地“筑巢引鳳”，其結果必然導致人力、物力、財力的浪費和土地的超前開發，基本建設的投資效益大大下降。

(二)片面追求高層次產業結構，產業結構調整脫離市場化導向

在市場經濟中，產業結構的變動是平均利潤規律作用的結果，市場導向既有盲目的一面，又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性，調整其盲目性。在地產市場中政府利用批租權實現其一定經濟發展階段上的優化產業結構，發揮城市集聚經濟的功能。現在的問題是，或者不顧投資者的經營方向，下命令定指標，誰出高價就批租給誰；或者不尊重投資者的市場取向，強行改變投資方向，片面追求高技術、高消費的高層次產業。我國是一個發展中國家，正處于社會的轉型時期，產業結構的調整應該是一個循序漸進的過程。所以在以后相當長的時間內，產業結構的特點是：第一產業仍是基礎，第二產業還將占主要比例，然后慢慢地由以第一、二產業為主的結構向以第三產業為主的結構過渡，由中低技術產業、中低消費結構向高新產業、高消費結構過渡，需要經過多次產業結構調整才能實現，何況各地經濟發展很不平衡。另外，各種城市集聚經濟的功能是不同的，有工業帶動型城市、經貿匯聚型城市、港通樞紐型城市、消費服務型城市、文化風光旅游型城市，還有各種因素的相互交叉滲透，這就對產業結構、就業結構、消費結構、交通實施、建筑風格、環境保護、文化教育等提出了不同的要求。

(三)地產市場不成熟。導致盲目的高地價和低地價

土地本身不是商品，在市場經濟中它的價格不是由社會必要勞動所決定，而是地租的資本化，也就是由對土地的投資收益率決定，并且受供求關系影響?，F在可供計算地價的方法有“收益還原法”、“成本法”、“比較法”和“剩余法”等等，但可靠地運用這些方法的先決條件是地產市場已經成熟，有已經積累的市場統計數據作參數?？墒?，我國地產市場的“買方市場”還并未真正形成，確定土地的批租價格很大程度上靠“拍腦袋”。有兩個問題顯得很突出：一是盲目的高價行為。表面看來，地價高的國家總是收益大，其實不然。按市場經濟的運行規律，地價過高會使房地產業投資或成本上漲，商品房價格上漲又會限制生產和消費，這反過來會導致經濟萎縮和地產市場的不景氣。正因為這樣，在資本主義的市場經濟的初期和上升期，都是以低地價為條件的，只有經濟發展到城鎮土地資源嚴重短缺和壟斷，供需矛盾對認，在平均利潤率作用下，地價水平才高居不下。因此，盲目性的高地價對經濟增長并不利，是一種非理。二是行政和政策上的需要，競相壓低土地價格，這帶來了土地投資的盲目性，實物地租的無謂流失，這種行為暴露的是現行政治體制不適應市場經濟發展的要求。

(四)政府對自由市場的干預，帶來了愈演愈烈的“尋租”熱

在地產經濟中，由于政治體制、權力結構、經營管理方式等原因，創造出了不平等的競爭環境，這樣就有可能給每個環節的直接經營者帶來額外收益。土地批租是“壟斷性活動”，其收益實質上是“壟斷權收益”，也就是“權力和貨幣相交換”，出賣“土地使用權”如同給予“許可證”、“配額”、“戶口”之類一樣，都會產生為了取得額外收益而進行種種“尋租”現象。現在地產經濟中的“尋租”相當活躍，大有愈演愈烈之勢。其“尋租”者有i：第一，“地方保護主義者”的尋租，主要表現為不合理地分享本來屬于國家財政的份額，為“地方造福”，或利用國家在吸引外資投資方面的優惠政策分享稅、利，幾乎無條件地向境外投資者批租土地。第二，“經濟集團”的尋租。通過優先占有土地使用權獲得額外收益，以“增強企業活力”，其實它們的活力相當程度上來自本該屬于全民所有的地產收益，其中以形形的房地產開發公司為最。另外一些“三資”企業、國有、集體企業以及機關事業性單位也在積極“尋租”。第三，“個人”尋租。主要是國家機關、企業中極少數人利用職務之便，庇護親屬、裙帶關系、分配偏愛，給予特定戶優惠合同和價格，優先照顧追隨者，把本來屬于社會的財富裝入私人腰包。盡管這種“尋租者”的目的、性質和程度不同，但最終都是有資源流失，地產市場機制被扭曲，分配不公，將成為腐敗重要滋生地。

三、房地產經濟發展的未來應然走向

城市房地產業的健康發展對國民經濟的振興和發展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產經濟中存在的非理，用科學發展觀引領房地產業的發展是我國房地產經濟發展的未來應然走向，下面主要談四點。

(一)合理規劃建設用地，搞好“城市經營”

很多人認為“城市經營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入，以房地產開發拉升GDP。這種簡單的“城市經營”理念不符合科學的發展觀。房地產開發項目有的是短期通過出售直接獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長期出租或經營獲利，比如大型商場、寫字樓等；有的是通過其他經濟行為的加入而長期獲利，比如工業廠房、娛樂用房等；有的則作為公共設施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業或旅游觀光，使城市經濟收入增加，比如公園、旅游景點、綜合性大學、大型集市、金融市場等。在城市什么位置?建什么樣的房子?達到什么樣的規模?能否成為城市的記憶?能否復制和再生?這些問題都要求我們一切從實際出發，以科學發展觀看待城市建設。

(二)強化政府經濟職能，市場將逐漸走向成熟化

綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現，從房市周期論的角度分析，我國房地產投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現看，房市則處于不成熟到成熟前的調整期。在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產開發是作為城市建設重要的參與者(有的是城市運營商)，而房地產消費屬于長期使用的大宗物品，盲目不得?！安还芎梅?、壞房，只要搶到就好”的現象將一去不復返。從當前城市居民的經濟實力和市民購買力分析，只要經濟形勢保持平穩增長和樓市不出現嚴重的供不應求，樓市就不會倒掉。近期，國家在科學發展觀的指引下加強了對房地產的調整，這種調整并不是指樓市崩潰，而是引導房地產業進入一個成熟理性的穩定發展期，將涌現越來越多的性價比優越的產品，市場將逐漸走向成熟化。

(三)加強政府宏觀調控，地價將趨于合理水平

如前所述，房地產是國民經濟的先導性產業，對GDP增長具有較強的帶動作用，同時又依賴于經濟發展所創造的市場需求，取決于經濟增長所決定的居民住房支付能力。因此，在市場經濟條件下，政府有必要加強宏觀調控，借助規劃、計劃、行政、法律和經濟等宏觀調控手段，適當調整地產價格，使之趨于一個合理的水平，引導和保持房地產市場繁榮穩定發展是十分必要和必須的。這是因為，房地產業是一個土地與金融兩種要素緊密結合的特殊產業，土地是一種極度缺乏供給彈性的要素，而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動性的要素。一旦房地產業深入投機要素，將會在短期內形成經濟泡沫，如果房地產市場資金鏈突然中斷，泡沫經濟將會立刻崩潰。自然將會給關聯產業及整個城市發展帶來致命破壞。日本、中國臺灣和中國香港等均有這方面的經驗教訓。