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個人住宅房產評估報告范文第1篇

關鍵詞:次貸危機;房地產;信貸風險

中圖分類號:F830.5文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)24-0067-02

一、美國次貸危機發生的原因分析

次貸危機又稱次級房貸危機。是指從2007年開始,因信用程度和還款能力較低的次級抵押貸款客戶拒絕還貸,導致放貸機構壞賬增加,機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震蕩引起的風暴。其產生的原因有以下幾點:

1.房地產泡沫的破滅。2000年,美聯儲降低利率,美國經濟開始復蘇;到2003年6月,利率降到了1%。整個市場環境寬松,房地產投資成為拉動美國經濟的主要引擎。同時低利率成為支撐高房價、高銷售量的主要因素。

從2004年開始,待售房比例急劇攀升,明顯出現供過于求。2004年6月起,美聯儲連續加息。將短期利率由1%提升至5.25%。提升利率有效抑制了房地產信貸消費,同時也加重了購房者的還貸壓力。2004年第二季度以來,次貸拖欠率大幅上升,從10.4%升至13.5%,是同期優貸拖欠率的5倍多。2007年3月13日新世紀金融公司被迫提出破產保護申請。當日道瓊斯指數跌1.37%。由此揭開了次貸危機的序幕,產生巨大的蝴蝶效應。此后“多米諾骨牌”紛紛倒下。

2.透支消費的盛行以及過度信貸發放。在美國人看來,巨大的債務固然可怕,但是過度消費欲望已經深植入消費者的心理。經不住消費欲的誘惑,越來越多的美國人成為房奴。美國依靠資本市場的泡沫來維持消費者的透支行為,市場被無節制地放大了。另外,放貸機構間競爭的加劇催生了多種多樣的高風險次級抵押貸款產品。

3.抵押貸款證券化規模的不斷擴大。2007年,美國住宅房地產市場的規模約為17萬億美元,住宅抵押貸款市場規模約為10萬億美元,而抵押貸款證券化市場的規模達到約6萬億美元,就包括了以次級抵押貸款為擔保發行的次級債券。信貸公司將這一部分的次級貸款經過證券化和再證券化(包括擔保債權憑證CDO的創設、信用違約掉期CDS的創設),使得建筑在次級抵押貸款這種基礎資產上的信用衍生品大樓越來越高。經過多次打包重組,形成了巨大的“次貸”衍生品泡沫市場。它們是債務的打包、組合,這些債務被作為資產,被保險公司和退休基金當做資產放在賬戶上,然后通過資本市場,將此類風險分散轉移到各類投資者頭上。

4.信用風險的監管不當。此次金融危機爆發前,美國采取的是“雙重多頭”金融監管體制。然而,隨著金融的全球化發展和金融機構綜合化經營的不斷推進,“雙重多頭”的監管體制出現了越來越多的“真空”,并使一些風險極高的金融衍生品成為“漏網之魚”。

二、中國目前房地產信貸風險分析

目前,中國房地產金融市場欠發達,銀行信貸業務覆蓋了從土地開發到工程施工、到銷售管理的各個環節,所以房地產市場的金融風險主要體現在信貸風險。中國50%的房地產資金來源于銀行貸款,這使得房地產金融風險主要集中于商業銀行。

1.抵押物風險:首先,表現在評估時點的風險,中介機構在評估時,對房地產價值的評估與貸款到期日的實際房地產價值存在差異;其次,職業技術道德風險,中介機構及其人員素質參差不齊,主要是抵押房屋評估與真實情況有出入,評估機構沒有對房屋進行實地勘測,對出具的評估報告不負責任,往往評估房價偏高。再次,抵押物的損毀、滅失風險。抵押物價值毀損、急速貶值,以致其實際價值低于未償還的貸款本息,從而可能出現貸款不能完全收回的風險;最后,由于自然或人為的原因,無意或故意地造成住房抵押物的滅失風險,如火災、地震等。

2.金融市場風險:中國金融市場欠發達,金融工具創新不足;國家對房地產企業在資本市場上融資都有嚴格的規定,這在一定程度上使得房地產企業融資渠道狹窄。大多數企業主要通過房地產開發貸款、在建工程貸款等形式進行房地產開發。據此,銀行貸款變成了開發資金的重要來源。這樣會導致銀行貸款的流動性危機,短存長貸的矛盾突出,房地產對金融的依賴性過大。

3.借款人信用風險:信用風險是指借款人信用狀況的不確定性造成貸款損失的可能性。凡是信用不佳的借款人,出現貸款違約的可能性要大大高于信用良好的客戶。結合中國實際,商業銀行不僅為房地產開發商建房提供貸款、也為購房者提供個人住房抵押貸款,承擔著雙重信用風險。在開發商開發貸款中,自由資金比例相對失衡;基本采用的都是高負債的杠桿模式經營;銀行貸款的回收基本也是在房地產盈利之后。如果當房地產企業在開發建設過程中,遇到資金鏈斷裂,也可能出現攜帶銀行貸款和預售房款潛逃的風險。

4.提前償還風險:提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。近年來,在央行多次提高住房按揭貸款利率、購房者產生“升息預期”信號的引導下,住房按揭貸款提前償還現象明顯升溫,這種行為會減少銀行的收益。中國商業銀行的利潤大多來自存貸款利差,住房按揭貸款提前償還將會直接減少銀行的貸款利息收入。其次增加了銀行的服務成本;銀行需要對原借款合同中的內容重新修正與計算,增加了經營成本;對提前收回的資金再投資,增加了交易成本。再次擾亂了銀行的資產負債結構。住房按揭貸款提前還貸可能導致銀行資產負債結構的錯配,動搖銀行資產結構的穩定性,打擊銀行拓展住房按揭貸款業務的積極性,給銀行的風險管理帶來不確定性。

5.業務操作風險。(1)中國的私有房產雖然大部分屬于配偶間共有,但是在形式上并未按照其共有財產進行登記,或者產權人配偶已死亡,或者產權人離婚后重新組成的家庭,有可能在實現抵押權時產生產權歸屬的糾紛,無法處置抵押物;(2)未成年人的父母為了生產或經營的需要而貸款,或是為他人擔保,用未成年人的房產進行抵押,因不能認定其是為了被監護人的利益,由此造成抵押無效的法律后果,導致貸款風險。

三、房地產信貸風險的規避

1.抵押物風險:可以科學選擇專業技術能力強、信譽度高的中介評估機構,制定對中介評估機構誠信經營的評價制度,每年對其工作業績進行一次審核評價,以進一步確認其經營的房地產評估項目是否做到客觀、公平、公正。促使中介評估機構在抵押物的估價上做到:一是防止因信息不對稱導致信用社被動接受情況;二是防止因評估機構評估不客觀,且缺乏制約和救濟機制造成的資產高估風險。

還可以建立健全房地產抵押貸款評估及協商作價操作制度,規范操作程序,采取科學方法,盡量避免主觀因素的影響,避免高估抵押物價值和超比例發放貸款現象的發生,增強科學性。另外,通過建立健全抵押物保險制度,明確保險權利價值應該包括貸款的本金和利息以及實現權利價值的費用,以確保在處理抵押品時,能足額收回貸款本息,同時要確保保險合同時效與貸款期限相吻合,避免保險合同到期失效,導致信貸資產的損失。

2.金融市場風險:商業銀行應積極考慮資產證券化,分散房地產信貸的信用風險,同時增加流動性管理的可選工具。也可以有針對性地提高信貸標準。

嚴格控制二手房的信貸。對二手房,應充分利用征信系統和其他信息來源,關注其市場換手率。應調整其房款結構,對明顯屬于消費類需求的二手房貸款可以重點支持,但如果有明顯的投資、投機動向,應嚴格控制此類二手房的貸款額度,還可通過增加按揭成數、提高利率等措施加以控制。

繼續改進內部信息系統。當前,應充分推廣一些分支機構信息監控手段較好的做法,在IT系統上可以再開發和整合,改進房地產貸款的監控手段。

與監管部門保持良好的溝通。應及時將基于一線的市場信息、風險苗頭與監管部門溝通,同時對于“超調”的政策風險給予適當的建議,這對于銀行業的穩健發展具有相當的促進作用。

3.借款人信用風險:信貸機構須認真重視借款人第一還款來源,改變信貸人員認為抵押貸款有抵押物沒有風險的麻痹思想。從長遠的角度著眼,應認真調查核實客戶收入能力,切實掌握客戶的正常現金流情況,保證貸款本息的償還,實現長期的資產盈利和增值。還應根據當地實際,適度把握抵押率,切實注意抵押物變現能力。建立高效的貸款訴訟管理制度,通過完善的制度提高貸款訴訟決策的科學性和時效性,努力尋找貸款訴訟最佳切入時點。針對貸款訴訟易、執行難現狀,應在協助司法執行方面發揮更加積極主動作用。

4.提前償還風險:可以推行多樣化的還款方式,商業銀行的住房按揭按款主要采用可變利率等額本息還款法,這種單一的還款方式忽視了借款人的群體差異,滋生了借款人提前還款的念頭。由此,銀行可以推出多樣化的還款方式。根據借款人收入的穩定性不同,銀行可以將房貸客戶分成三種類型。第一種是收入穩定型。在法定利率上升幅度不大時,采取這種等額本息法符合這類人的需求。第二種是收入遞增型。這一類型的借款人在剛按揭的時候收入并不高,但是隨著工齡、職位的升遷他們的預期收入將會不斷提高。因此,對這類借款人,銀行可采用遞增還款方式,減少他們提前還貸的幾率。第三種是雙性收入型。這類人既有顯性收入,又有隱性收入。對于此類人銀行可以采用遞減還款方式。

5.業務操作風險:加強信貸“三查”制度的落實,建立長效信貸質量考核機制,及時監控信貸資產質量,避免出現貸款審查不嚴、操作失誤等人為的貸款操作風險。對于不認真履行職責的信貸人員,造成信貸資產損失的,應嚴肅處理,情節嚴重的,吊銷信貸上崗資格,調離信貸工作崗位。加強信貸人員業務知識培訓,使信貸人員掌握信貸風險識別、分析、控制的能力,避免工作失誤,同時要培養信貸人員愛崗敬業的精神,樹立良好的職業道德,增強信貸人員工作責任心。

參考文獻:

[1]蔡明超.商業銀行消費信貸中的提前償還風險影響因素與風險管理[J].金融研究,2007,(7).

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