土地收支管理
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土地收支管理范文第1篇
市直實現的土地出讓收入全額繳入市級金庫，納入地方基金預算管理，支出通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行“收支兩條線”管理。
二、土地出讓收支實行預算管理
編制土地出讓收支預算時，應嚴格遵循“以收定支、收支平衡”的原則。在預算編制過程中，按照下列程序辦理：
國土部門在每年11月上旬，根據土地供應計劃編制下一年度土地出讓收入預算和部分支出預算。內容包括：當年土地出讓總收入，征地和拆遷補償支出、土地開發支出（道路、水電、場地平整）、補助被征地農民支出、土地出讓業務費以及上繳新增建設用地有償使用費等支出。在編制土地出讓收支預算時，土地出讓收入預算應與年度建設用地計劃相銜接，實施新增建設用地計劃應與土地出讓支出預算相銜接。
財政部門根據國土部門提供的土地出讓收入預算和部分支出預算的建議，編制土地出讓收支預算草案，土地出讓收支預算草案經市政府審定后向市人大報告。
三、規范土地出讓金分期繳納行為
在辦理招商引資項目的大宗土地出讓時，先簽定意向性合同，國土部門實行分宗地掛牌，分宗地清算、辦證。
土地掛牌出讓首次繳納比例不得低于土地出讓總價款的50%。征地單位不能一次繳清土地出讓總價款，在一年內繳清的，由征地單位提出申請，國土部門審核后送財政部門審定；因特殊情況需要兩年繳清的，由征地單位提出申請，國土部門、財政部門審核后，報市政府批準。
四、規范基金提取比例
（一）土地收益基金（儲備基金）按收入總額扣除土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補助費、土地開發費后余額的10%計提。
（二）農業土地開發資金屬工業、城建招商項目的出讓用地按上繳省部分計提；其他出讓用地按文件規定計提。
（三）廉租住房保障資金按土地出讓凈收益的10%計提。
五、規范土地收入繳庫及代收款的退付程序
（一）總價款中屬代收代付的往來款項，由國土部門提供宗地清算單，財政部門審核后在非稅收入匯繳結算戶直接辦理退付手續（包括代收的稅款、部門的規費、房地產轉讓價款等）。
（二）總價款扣除代收款后的土地出讓收入繳金庫。
（三）工業、城建招商項目大宗土地掛牌出讓后所繳納的保證金，因工程建設的需要，在宗地未清算前需繳庫預列支出的，按下列程序辦理：
1、預清算。由國土部門先按掛牌出讓條件進行預清算，財政部門審核后，屬土地出讓收入的繳金庫；
2、清算。出讓總價款繳清后，國土部門辦理宗地土地清算，財政部門負責按清算單將土地收入全額繳入金庫，并開具土地出讓金專用票據；
3、辦證。用地單位憑出讓金專用票據（辦證聯）、土地出讓收入清算單到國土部門辦理土地使用證。
六、規范儲備土地收儲及出讓納稅行為
儲備土地收儲和出讓納稅，按國家稅務總局《關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函［］277號）和《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［］21號）規定，經稅務部門審核后，免予征收土地增值稅、營業稅。
七、建立健全建設用地監管核查制度
為防止土地資產流失，成立建設用地批后監管小組，監管小組由市國土資源局牽頭，市財政、住建、規劃、房產部門參加。監管內容主要是對占地面積、容積率、綠地率以及出讓金的繳納情況等進行復核，補征清欠。
（一）實行聯合檢查制度。對已形成的土地出讓金欠繳行為，由上述五部門聯合開展清理檢查，責任單位催收入庫。
（二）實行建設項目巡查制度。國土部門要加強對土地出讓合同履約和劃撥決定書執行情況的巡查，并將巡查中發現違反合同約定和決定書規定的事項，及時向相關部門進行通報。
規劃部門在辦理已出讓建設用地的規劃調整時，要事先通報國土部門，并督促用地者足額補繳出讓金，憑財政部門開具的土地出讓金專用票據辦理規劃許可。
市住建、規劃、房產等部門根據各自職責，對用地者擅自改變建設項目性質、規模以及規劃設計條件和方案等行為，依法進行查處和糾正。
（三）實行建設項目竣工用地復核驗收制度。市國土、規劃、住建、房產、財政等部門要按照各自職責，開展以土地出讓合同履行情況為主要內容的項目用地復核驗收工作。國土、財政部門負責對項目用地面積、用途以及出讓金收繳等履約情況進行復核；住建、房產等部門負責對項目性質、政策執行情況、單位土地面積投資額度等指標進行復核；規劃部門負責對項目規劃控制指標，包括用地性質、建筑面積、建筑占地面積、容積率、建筑密度、綠地率等指標進行復核。
土地收支管理范文第2篇
【關鍵詞】經濟開發區 土地收支管理體制 問題建議
鶴壁經濟開發區始建于1992年，經過15年的開發建設，一座規劃合理、功能完善、環境優美、產業先進的現代化城市初具規模，已經發展成為全市的新市區，新的政治、經濟、文化中心和對外開放窗口。建區以來累計完成城市基礎設施建設資金投入20多億元，其中大部分資金來源于開發區范圍內國有土地出讓收入。因此，管理好、利用好開發區國有土地出讓收入具有重要的現實意義。為進一步理順開發區土地收支管理體制，加快新市區建設步伐，本文就從開發區土地收支管理體制的演進過程入手，分析當前體制運行的困難和問題，并提出建議。
一、開發區土地收支管理體制演進過程
從1992年至今，開發區土地收支管理體制大體經歷了兩個階段，每個階段都有著鮮明的特點。
第一階段：1992年11月-2003年6月，實行自行出讓土地、自行組織收入、自行安排支出的“封閉式”運行管理體制。
開發區范圍內的國有土地由開發區負責征用、決定土地價格、組織土地出讓收入，支出自行安排。期間，共出讓國有土地使用權416宗、11796畝，實現土地出讓入6.2億元，既確保了開發區城市建設用地供給，又籌集了大量的城市建設資金。至2003年底，城市框架達到16平方公里，建成區面積13平方公里，建成城市道路35條（段）40余公里，完成供排水工程7萬多米，建成2個集中供熱站，供熱面積達128萬平方米，建成日供水能力10萬噸的自來水廠，建成區綠化覆蓋率達到39％，城市功能基本完備。
這一階段的特點：一是土地出讓價格較低。2000年以前，畝均出讓價格在3萬元－5萬元之間，2000年－2003年才逐步提高到8－11 萬元之間。二是欠付農民征地補償款較多。由于建區初期土地出讓價格低，基礎設施建設資金需求量大，為保證基礎設施建設進度，將應部分賠付農民的征地資金用于城市基礎設施建設，造成大量欠付農民征地補償。據統計，在開發區管理土地收支期間共欠付農民征地補償款1.1億元。三是用地單位欠繳土地出讓金現象普遍。由于當時的特殊政策（如用地單位繳納土地出讓收入的60％即可辦理土地證，行政事業單位搬遷辦公用地可以先建設后補繳等），造成部分用地單位長期欠繳土地出讓金，截至目前還有43個單位7000余萬元土地出讓金未繳納。四是土地收支管理不規范，存在以路換地、用地單位自行進行征地補償、隨意減免地價和土地出讓金、供地手續不全等現象。
2、第二階段：2003年7月至今，實行市級統一規劃、統一儲備、統一出讓，統一核算、統一管理的“五統一”運行管理體制。
2003年7月，市政府順應國家對開發區土地管理政策的調整，對開發區土地使用權出讓體制進行改革，成立鶴壁市土地收購儲備中心，由其負責城市規劃區范圍內國有土地的收購儲備工作。開發區土地全部改由市級收購儲備，土地使用權由市政府以招拍掛方式統一出讓，土地出讓收入全部繳入市財政，征地補償費用和基礎設施建設資金市級統一籌集安排。開發區負責具體的土地征用補償和組織實施城市基礎設施建設工作。期間，共出讓開發區范圍內國有土地使用權105宗、4818畝，實現土地出讓入9.2億元。城市框架已拉大到38平方公里，建成區面積達到22平方公里，人口10萬人，城市功能更加完備。
這一階段的特點：一是土地出讓價格和土地增值收益大幅度提升，這4年的收入為第一階段11年收入的1.5倍。開發區土地統一由市級管理后，市政府對開發區范圍內的用地價格進行了明確和細化，劃分了四類地段和八類用地類型，制定出16種基準地價并定期進行調整，凡低于基準地價的土地不允許出讓，堵住了低價出讓土地的口子。截至2007年底開發區平均地價已提升至45萬元/畝，其中個別商業用地出讓價格已達到83萬元/畝，極大的提升了土地價值。二是土地收支管理逐步規范。2004年，市財政設立土地核算專戶，將所有土地出讓收入全部繳入土地專戶，通過專戶核算土地成本后，凈收益入庫用于城市基礎設施建設和城市公益事業支出。2007年，按照國務院要求，將土地出讓收入全額繳入國庫，支出均通過財政預算安排，城市基礎設施建設全部實行招投標，項目管理更加透明，收支管理更為嚴格、規范。三是收入征繳率明顯提高。采取不繳清土地出讓金不予辦理土地證，未按合同規定按期繳款按日加收滯納金等措施，提高征繳率，2004年－2007年出讓的105宗土地中，僅有3宗土地未按合同規定時限全額繳清土地出讓金，征繳率達到97％。四是及時兌現對農民的征地補償資金，杜絕了欠付農民補償款現象。土地收支管理權限上收市級之后，市財政在管理上先撥付征地補償資金，剩余資金再用于基礎設施建設和歸還債務，從根本上杜絕了欠付農民補償款現象，保證了失地農民的利益。近幾年，市財政逐年安排，開發區也通過各種渠道收回以前年度用地單位欠繳土地出讓金，積極兌付農民補償款。至2007年底，欠付農民征地補償款已由2003年度以前的1.1億元銳減成1450萬元。
二、開發區現行土地收支管理體制存在的困難和問題
近年來開發區土地收支管理不斷加強和規范，但同時也存在著一些困難和問題。主要表現在以下五個方面：
1、在開發區城市基礎設施建設與籌資方面，責權不統一。開發區土地出讓收入全部繳入市級后，基礎設施建設資金完全靠市級投入，完全沒有籌資壓力。由于責權不統一，開發區一有事就找市政府，其預算內財力則集中用于該區行政運轉和部分城市維護支出，致使該區行政正常運轉支出水平較高，2006年在職機關人員公用支出水平為市級的4.2倍，未能形成市、區共建的合力。這種權責分離的體制，不能很好地調動開發區籌集資金的積極性，城市基礎設施建設全部躺到市政府身上，給市政府帶來了沉重負擔，同時也不利于開發區的健康持續快速發展。
2、債務包袱重，償債壓力大。開發區成立以來建設步伐較快，僅靠土地出讓收入遠遠不能滿足基礎設施建設需要。在封閉運行時期，開發區采取拖欠建設工程款、欠付征地補償款和借貸債務等方式進行建設，形成了大量債務包袱。至2007年底，開發區直接債務（不含市財政借貸款項）達到2.44億元。開發區土地收支劃歸市財政后，市財政為保證滿足城市基礎設施建設資金需要，除用土地出讓收入安排建設支出外，還通過貸款、借款等方式多渠道籌集資金。至2007年底，市財政用于開發區城市基礎設施建設的債務規模達到2.72億元。兩項合計，開發區城市基礎設施建設直接、間接債務達到5.16萬元，為2007年市級土地凈收益的5倍。這些債務，均需用以后年度土地出讓收入逐步償還，市政府償債壓力大。
3、開發區土地出讓收入增長空間有限，城市基礎設施建設資金缺口大。隨著國家進一步加強對土地的宏觀調控，更加嚴格地控制各地農用地轉國有建設用地指標，土地出讓規模將會長期穩定或逐年減少，土地出收入也不會有大幅度增加。從近幾年的土地出讓凈收益看，每年約在8000萬元左右，從2007年開始各項城市基礎設施建設貸款進入還本高峰期，每年至少需安排還本付息資金3000萬元以上，用于安排城市基礎設施建設的資金非常有限，遠遠不能滿足鶴壁市城市總體規劃確定的城市基礎設施建設規模需求。按照鶴壁市城市總體規劃，到2020年開發區建成區面積將達到38平方公里，目前正在修訂的鶴壁市城市總體規劃預計到2020開發區建成區面積將達到50平方
公里，按此測算每年約需投入城市基礎設施建設資金2－5億元。
4、市土地儲備中心資金被大量擠占，周轉困難。市土地儲備中心成立后，不僅是作為土地儲備機構存在，實際上也是開發區的一個融資平臺。至2007年底，土地儲備中心貸款1.5億元，其中用于開發區基礎設施建設及道路綠化公益設施等征地資金就達到1.16億元。由于2007年金融系統收緊銀根，致使該中心有4000萬元貸款歸還后當年不再放貸，還有4000萬元收回再貸后質押銀行不允許動用。該中心為保障信譽，只有占用用地單位繳納的土地款來歸還貸款，造成財政收入不能按期繳入國庫，直接影響了資金的安排使用。開發區長期占壓巨額資金，既造成了市土地儲備中心資金周轉困難，也影響了土地儲備工作的正常進行。2006年下半年以來，該中心沒有增加土地儲備，失去了土地儲備的意義。
5、開發區土地支出隨意性較強，預算約束力差。年初預算用土地出讓收入安排城市基礎設施建設支出時，盡管也編制到項目，但該區年度執行中項目變化頻繁，年初預算等于只控制了資金總量，而無法控制項目，不利于加強管理和監督。
三、理順開發區土地收支管理體制，加強開發區土地收支管理的建議
1、確定開發區范圍內土地出讓收入市、區分享比例，統一責權。將開發區基礎設施建設事權下劃開發區，開發區承擔城市基礎設施建設和償還開發區直接債務支出，市級仍舊承擔供熱、污水、垃圾處理等公益事業的建設、運轉支出及市級直接借貸用于開發區城市基礎設施建設的債務支出。根據我市城市總體規劃確定的城市建設規模、以前年度債務規模、城市公益事業投資需求等因素，確定開發區范圍內土地出讓凈收益市與開發區分享比例，對一些關系開發區和地方經濟社會發展的重大或特殊城市基礎設施建設項目，可采取一事一議的辦法，由市政府與開發區管委會協商確定。通過明確市與開發區收支范圍和支出責任，促進開發區財權與支出責任的統一。
2、統籌兼顧城市基礎設施建設和債務償還。編制土地資金支出預算時，一方面，要制定償債計劃，逐年消化債務；另一方面，要根據財力情況和籌集資金規模確定年度城市基礎設施建設計劃，量力而行，不盲目擴大城市基礎設施建設規模，避免老賬未清，又欠新賬。
土地收支管理范文第3篇
筆者從土地增值稅的征收特點、計算方法出發，對企業計算土地增值稅扣除項目金額和稅收優惠政策等事項進行分析，提出以下幾項管理辦法和籌劃方案。
一、計稅扣除項目金額籌劃管理法
1. 根據稅務機關的要求，房地產開發企業取得土地使用權所支付的金額、支付工程施工方的成本、費用及轉讓房地產所發生的有關營業附加稅金等，都必須取得合法有效憑證；對開土地增值稅清算時不能提供合法有效憑證的，稅法規定是不給予扣除的，因此要求財務人員在日常工作中做好相關資料的收集和管理工作。
（1）土地征用及拆遷補償費的扣稅資料管理。企業征用土地應取得主管部門的土地規費專用收據，拆遷房產的，對于支付補償金給個人而無法取得票據的，對方應當提供稅務部門開取的非經營性收入專用發票等，只有做好成本資料管理工作才能順利的清算。
（2）前期工程費的扣稅資料管理。前期工程費指水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究等項目發生的費用。企業只有取得相應的服務業專票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等才可稅前扣除，因此應管理好相關的財務票據資料。
（3）建筑安裝工程費的扣稅資料管理。建安工程費主要包括建筑承包商或開發商在開發項目工程過程中所發生的建筑工程費和項目安裝費用等。只有取得建筑安裝發票、相關的服務業發票等財務資料才可列入成本。
（4）基礎設施建設費的扣稅資料管理。基礎設施費主要包括道路、供水、供電、供氣、排污、園林綠化等費用。企業應取得行政事業單位票據、建筑安裝發票等才可列支成本。
（5）公共配套設施費的扣稅資料管理。公共配套設施費主要指安裝電動門、智能化系統、信報箱等所支付的費用，企業應當要求施工方提供工商業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。只有相關的工商業發票、建筑安裝發票、工資表等票據資料合法齊全才能列入成本。
2. 對于比較大的房產項目，如某地產商在某樓盤里有開發普通標準住宅、非普通標準住宅、豪華別墅和商鋪等不同類型產品，這些項目有些是分期開發的，有些是同時開發的。對于這項樓盤的清算，我國稅法規定應按照各受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。實務中成本分攤法有占地面積法、建筑面積法、層高系數法等，各種計算分攤方法對企業土地增值稅的稅額會產生很大的差異，管理人員應管理和籌劃好分攤方法，不同的計算方法對企業利潤的影響差異巨大。
3. 隨著房產市場的激烈競爭，各個開發商為提升樓盤品質會推出會所、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院等公共配套設施，如果這些項目完工后免費移送給政府等部門用于社會公共事業，那么發生的相關成本、費用可以在計算土地增值稅時做為成本扣除；此外對于樓盤里的停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、郵電通訊等項目，如果能提供資料證明產權屬于全體業主所有的，則相關的成本費用可以在計算土地增值稅時稅前扣除。
因此企業在日常工作中應管理好不可售面積的證明資料，如開發企業書面報告、無償移交相關部門的《移交文書》、配套設施的建筑面積歸全體業主所有的確認資料；如果無法提供這些資料，則相關費用不可扣除。
4. 人防車位面積銷售方式、可售面積等管理及籌劃。人防車位的不同銷售方式對土地增值稅的計算結果影響很大的。企業可轉變銷售方式，采取一次性車位轉讓使用權合同，或者是簽訂國稅租賃合同，租期為20年，20年使用權贈送等方式。這兩種銷售方式對土地增值稅的影響巨大，因此有必要對其銷售方式進行籌劃。此外人防車位是如果是不可售的，其成本可以做稅前扣除，這要求管理人員收集好人防車位是否屬于移交全體業主或者移交人防部門的資料，這影響到開發成本的扣除金額。
5. 代收費用的籌劃方法。房地產企業銷售開發產品時，經常會代其他相關部門收取費用，如維修基金等。對于代收費用有兩種處理辦法，第一種方法為代收費用不計入開發產品銷售價格中，此時代收費用不并入轉讓銷售收入中，在計算增值額時也不允許扣除代收費用；第二種方法為代收費用計入房價中，作為轉讓房地產所取得的收入，在計算扣除項目金額時可以扣除，但不允許作加計扣除基數。
例如，某房產公司銷售一棟商品房，銷售款為2000萬元，在銷售商品房時代收了300萬元的其他部門費用，假如各項允許扣除總金額為800萬元，則按第一種方法處理時增值額為1200萬元，增值率為150%，應繳納土地增值稅為：1200×50%-800×15%=480萬元；按第二種方法處理時增值額為：（2000+300）-（800+300）=1200萬元，允許扣除總金額為：800+300=1100萬元，則增值率為100.09%，應繳納土地增值稅為：1200×50%-1100×15%=435萬元。
由此可見，采用將代收費用并入房價中的處理方法比第一種處理方法少納45萬元的土地增值稅。當然如果增值率未超過50%時，這種籌劃方法也就無意義了。
6. 費用轉移籌劃法。按照相關規定，屬于房產開發企業總部發生的期間費用，具體有：管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等不能作為土地增值稅計算時的扣除項目成本。但如果采用合理的管理和籌劃方法，使這些費用能夠作為開發成本列支，則可增加扣除項目數額，從而減少應繳納的土地增值稅。比如總部某處領導可以兼任某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么這位負責人的有關費可以分攤一部分到房地產成本中去。期間費用減少并不影響房地產開發費用的扣除，而房地產開發成本增加則可以增加土地增值稅允許扣除項目金額，從而達到節稅目的。
二、精裝修售房籌劃管理方法
開發產品以精裝修的方式進行銷售的是一種新的管理方法。企業按商品房按銷售和裝修分開簽合同，降低商品房的銷售價格，以達到減少土地增值額的籌劃目的，而且原本計入房地產裝修收入的這部分可按3%繳納營業稅。例如某房地產公司開發的房產項目成本為5000元/平方米，精裝修后建筑成本6500元/平方米，總建筑面積30000平方米，預計售價8500元/平方米，則該房地產可以與購房者簽7000元/平方米的購房合同，然后再簽一份1500元/平方米的裝修合同，則企業只就購房合同繳納土地增值稅。
三、改變建房方式的籌劃方法
代建房行為屬于建筑業，是營業稅的征稅范圍。因此，如果房地產開發公司具備較好的品牌和較高的信譽，能取得客戶的青睞和信任，提早獲得客戶的資金，則可使用以客戶的名義來取得土地使用權、購買各種材料設備等方法。這樣對于開發企業來說，由于房地產的產權自始至終是屬于客戶的，沒有發生轉移，故其取得的收入屬于勞務性質的收入，應當征收營業稅，而不是土地增值稅的征稅范圍。這種代建房的形式，開發商無需繳納數額巨大的土地增值稅。
四、靈活運用減免稅優惠政策
納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額與扣除項目金額的比例未超過20%的，免交土地增值稅。因此，企業管理人員應做好籌劃工作。
具體做法是企業先測算好銷售價格，制定最佳銷售價，力爭使增值率控制在20%以內。比如某房地產企業銷售樓盤每平方米定價為3000元，增值額與扣除項目金額的比率為20%至25%，這時企業可以適當降低銷售價格，使該比率控制在20%以內，這樣免交土地增值稅的金額與少收的售房款對比一下，選擇對企業利的銷售方案。
土地收支管理范文第4篇
為進一步規范商品房預售行為，保障商品房預售當事人的合法權益，現就貫徹《上海市房地產轉讓辦法》，加強商品房預售管理的若干問題通知如下：
一、市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）負責核發外銷商品房、外資內銷商品房預售許可證；浦東新區綜合規劃土地局、各區（縣）房屋土地管理局、房產管理局、崇明縣建委（以下簡稱區縣房地產管理部門）負責核發內資內銷商品房預售許可證。
房地產開發企業需預售內資內銷商品房的，應當向項目所在地的區縣房地產管理部門提出申請；房地產開發企業需預售外銷商品房、外資內銷商品房的，應直接向市房地局提出申請。
對未按照《上海市房地產轉讓辦法》第三十二條以及本通知規定核發的商品房預售許可證，由市房地局予以糾正。
二、房地產開發企業在商品房未經初始登記領取房地產權證（俗稱“大產證”）前，銷售商品房的行為均系商品房預售行為，必須持有商品房預售許可證。
未依法取得商品房預售許可證而以預訂、預約、認購、定購等方式變相預售商品房的，均屬無證預售行為，由市房地局或區縣房地產管理部門依據《上海市房地產轉讓辦法》第五十條第一款第四項的規定予以處罰。
無證預售外銷商品房、外資內銷商品房的，由市房地局予以處罰；無證預售內資內銷商品房的，由區縣房地產管理部門予以處罰。
三、申請預售商品房須提交下列材料：
1.申請報告。申請報告須寫明申請預售的商品房基本情況，包括具體座落，申請預售的房屋面積、幢數、編號等和申請預售的理由；
2.《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》；
3.土地使用權出讓合同和房地產權證；
4.建設工程規劃許可證；
5.建設工程施工許可證；
6.建筑工程質量監督部門核發的商品房基礎驗收合格證明或由已按規定簽訂預售款監管協議的銀行出具的商品房已完成其建筑安裝工作量25％以上的證明；
7.與本市注冊的銀行簽訂的預售款監管協議；
8.水、電、煤等配套已落實的有關證明；
9.與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進度計劃；
10.商品房預售方案。內容包括：商品房座落、結構、裝修與設備標準，預售計劃、預售價格、地點與方式、交付使用日期等內容；
11.房屋使用公約、與所聘物業管理公司簽訂的物業管理服務合同、物業公司的資質證書；
12.商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細表；
13.經審核批準的自制商品房預售合同樣本或采用市房地局制定的商品房預售合同示范文本的書面承諾；
14.申請預售時上月的房地產開發經營月報表；
外資企業還須提供外資委的企業批準證書。
四、市房地局、區縣房地產管理部門在受理商品房預售申請前，應將有關商品房預售條件、預售申請應提交的材料、核發商品房預售許可證程序及時限明確告之申請人；受理商品房預售申請后，應對提交的各項材料的真實性、合法性、時效性進行審核，并對施工現場查勘，符合商品房預售條件的，自受理之日起10日內核發商品房預售許可證；不符合商品房預售條件的，自受理之日起10日內作出不準預售的決定并書面通知商品房預售申請人。
核發商品房預售許可證的同時，應將準予預售的商品房及經審核批準的自制商品房預售合同樣本或采用商品房預售合同示范文本的書面承諾抄告交易管理部門。
五、關于商品房轉讓合同1.商品房轉讓合同分為商品房預售合同、商品房出售合同。商品房預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付后可直接辦理過戶手續；商品房出售合同適用于未經預售階段的商品房現房（竣工驗收合格取得房地產權證的商品房，下同）銷售。
商品房預售、出售合同示范文本由市房地局制定、市工商局監制，分為《上海市內銷商品房預售合同》、《上海市外銷商品房預售合同》、《上海市內銷商品房出售合同》、《上海市外銷商品房出售合同》四種版本（以下簡稱97版合同文本）。
2.房地產開發企業預售、出售商品房時，應當參照97版合同文本與承購人簽訂商品房預售、出售合同。也可以采用97版合同文本與承購人簽訂商品房預售、出售合同。
企業參照97版合同文本自制合同文本的（以下簡稱自制合同），在申請商品房預售時（或出售前）應送審。自制合同的審核由市房地局委托市房地局法律顧問室審核。
3.房地產開發企業在1998年5月31日前可以繼續采用根據滬房地交（1995）387號文規定由市房地局印制、市工商局監制的商品房預售、出售標準合同文本（以下簡稱95版合同文本）與承購人訂立合同。
1997年5月31日前，預售商品房采用95版合同文本訂立合同的，仍需按合同本身約定在房屋交付使用后簽訂出售合同，方能辦理過戶手續。
1997年6月1日后預售商品房采用95版合同文本訂立合同的，在直接辦理預售商品房過戶手續時，須提交有關合同雙方當事人對交易行為最后確認的書面材料。
4.房地產開發企業預售外銷商品房簽訂的預售合同須經上海市公證處公證。
5.97版合同文本由各房地產交易中心向社會公開發售，購買對象與購買份數不予限制。
六、申請與核發商品房預售許可證的其它管理要求：
1.1995年1月1日前以劃撥方式取得土地使用權建造的內資內銷商品房，有完整的建設用地劃撥手續、市商品房建設計劃批文，可視作符合了《上海市房地產轉讓辦法》第三十二條第（一）、（二）款規定。
2.商品房預售申請人必須與土地使用權出讓合同的受讓人一致，商品房預售申請人是項目公司的，項目公司的組成人須與受讓人一致。
3.若干個房地產開發企業合作開發的商品房，可以項目為單位核發一張商品房預售許可證，也可以合作各方所占份額核發多張商品房預售許可證。
4.申請商品房預售的建筑面積不得大于土地使用權出讓合同約定的房屋建筑面積。
5.已核發商品房預售許可證的、在建的房屋建設工程按規定轉讓的，受讓方須持市房地局核發的同意轉讓批復、轉讓合同及受讓方的房地產權證申請變更商品房預售許可證。
6.商品房預售許可證正、副本由市房地局統一印制。核發商品房預售許可證時，正本發給一份，副本可根據申請人需要一式多份，正副本具有同等效力。
土地收支管理范文第5篇
【關鍵詞】腰椎間盤突出；骶管注射；牽引；推拿手法
1臨床資料
1.1一般資料入選的62例患者全部符合入組標準，男38例，女24例；年齡28～60歲；病程5 d～3年，平均3個月。單側神經根受壓者45例，雙側神經根受壓者17例；L34、L45、L5S1椎間盤突出者12例，L45、L5Sl椎間盤膨出者18例，L45椎間盤膨出者23例，L5S1椎間盤膨出者9例。
1.2診斷標準參照中醫病癥診斷療效標準中腰椎間盤突出癥診斷標準確診[1]。
2治療方法
2.1骶管注射①藥物配制：2%利多卡因5 ml、維生素B150 mg、維生素B121 mg、地塞米松5 mg、注射用水10 ml，胞二磷膽堿0.5，肌苷0.2混合至25 ml。②穿刺方法：患者選擇俯臥位，在恥骨聯合處墊一軟枕，使臀部抬高，先摸清尾骨尖，再找到管裂孔位置，常規消毒后，用7號穿刺針自骶裂孔與皮膚成35°～45°角刺入。當針刺到骶尾韌帶時有彈性阻力感，用力進針2 cm阻力感消失進入骶管腔，回抽無血液及腦脊液，開始注入藥液。③給藥方法：穿刺成功后快速推藥10～15 ml，觀察患者反應，患者可感患側腰骶部發脹，患肢疼痛減輕，有少許麻木感，約5 min后將余藥分2次在10 min內注射完畢，7 d注射1次，3次為1療程。
2.2間歇電動牽引采用DYY81型三維電腦腰椎自動牽引床（吉林亮達醫療器械廠生產），于推拿手法治療前行仰臥位骨盆牽引。牽引力為10～30 kg，逐漸加重，牽引時間為20～30 min，1次/d，10次為1療程。
2.3推拿手法治療首先使用手滾法、按揉等方法作用于腰背部，使痙攣的肌肉放松，操作5 min左右；接著點按。最后以推法、揉法、按壓法等結束操作，放松局部的肌肉，操作5 min左右。一般1次/d，10次為一療程。同時治療期間患者要注意臥床休息。
3療效判斷標準
①治愈：腰腿痛等癥狀、體征完全消失，腰部活動自如，能恢復正常工作。②好轉：腰腿痛癥狀和體征明顯改善，體力活動后稍有不適。③有效；癥狀和體征有部分改善。④無效：癥狀和體征無改善。
4結果
臨床療效：按療效標準隨訪3個月至2年。本組治療后療效治愈41例66.13%，好轉15例24.19%，有效4例6.45% 無效2例3.23%，總有效率96.77%，且分析表明病程越短效果越好。
5討論
腰椎間盤突出癥是臨床上的常見病及多發病，它嚴重地影響著人們的正常生活。傳統的觀點認為突出的椎間盤壓迫神經根是引起疼痛的最主要原因，而越來越多的臨床與試驗研究發現椎間盤髓核中的化學性介質引起的炎性反應在神經根性疼痛的發生中起重要作用。因此消除炎性介質的刺激和解除突出物對神經根的壓迫是治療腰椎間盤突出癥的主要手段。
骶管注射是安全有效的治療腰椎間盤突出癥的有效方法，具有多種優點被臨床廣泛應用。本研究中骶管注射藥物利多卡因能迅速鎮痛松弛平滑肌阻斷疼痛的神經傳導通路，阻滯腰部的交感神經，從而改善了受壓組織與神經根周圍的血液循環，改善神經營養，并使腰部肌肉松弛；同時地塞米松具有抗炎、抗過敏、免疫抑制的作用，可促進突出的椎間盤髓核及纖維組織炎性水腫吸收，亦達到緩解腰腿痛的目的。維生素B1和維生素B12能營養神經，修復神經鞘。間歇性牽引治療能夠減輕椎間盤壓力，解除肌肉痙攣，改善神經根的血液循環，松解粘連，解除壓迫，促進突出物回納，從而使癥狀消失[2]。推拿手法是傳統的治療腰椎間盤突出癥的有效方法之一，也是目前患者最樂意接受的一種治療方式。在治療同時要注意臥床休息的重要性。
總之，腰椎間盤突出癥給患者帶來了痛苦，治愈后容易復發，所以應做好預防工作和康復后的調理工作，本研究應用骶管注射配合牽引推拿手法治療腰間盤突出癥取得明顯的療效，尤其注重早期絕對臥床休息，值得臨床推廣使用。
參考文獻
