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房地產企業債券范文第1篇

關鍵詞：房地產企業；融資渠道；債務結構

在我國經濟飛速增長和城市化步伐的加快的大背景下，房地產業的發展取得了前所未有提升，但同時我國房地產業的快速發展主要還是依賴我國長期的貨幣超發和信貸的超水平投放，由此導致的房地產業負債規模和負債程度都很高。目前，我國通貨膨脹水平持續維持在高位運行且國家近年調控房價力度較大導致房地產企業融資受限，融資規模變小，直接制約了房地產行業的健康發展。基于此，本文從我國房地產融資現狀分析入手，并提出了房地產企業如何拓寬融資渠道的對策。

一、融資概述

融資就是資金的融通，其概念有廣義和狹義之分，從狹義上看，融資即是一個企業的資金籌集的行為與過程，是一種資金的單向流入的活動。企業從自身生產經營現狀及資金運用情況出發，根據企業未來經營與發展策略的需要，通過一定的渠道和方式，利用內部積累或向企業的投資者及債權人籌集生產經營所需資金的一種經濟活動。企業籌集資金總是基于一定的動因的，一般來說企業融資主要是出于擴張發展、借新債還舊債或者是基于以上的混合目的。從廣義上看，融資也叫金融，是企業在金融市場上進行資金籌措或貸放資金的行為，是一種資金的雙向流入和流出活動。

二、房地產企業的資金狀況分析

1、經營現狀分析

經過多年的發展，目前我國房地產企業仍處于規模普遍偏小、風險較大的階段。2003年全國范圍內房地產企業為37123個，被明確劃分為房地產開發與經營業的上市公司僅為59家，僅占全國房企的0.16%。行業平均利潤率較高，行業發展時間尚短，還沒有完成優勝劣汰的過程是導致此種情況的基本原因。2001年-2010年間，全國房地產開發投資額逐年增長，我國房地產市場發展步入了“黃金期”，無論是發展規模或是銷售利潤都取得了長足的進步，企業資金實力不斷擴充，在全社會固定資產投資中占有較大份額。但與其他房地產市場較發達的國家相比，代表中國的房地產企業精英的上市公司在規模上也明顯處于劣勢。截止2010年，我國房地產上市公司中北京城建、萬科等七家公司總資產雖然已超過400億元，但與香港的長江實業、新鴻基等資產早已超過1000億元的地產公司相比，中國上市房地產公司的規模仍然偏小。

2、房地產企業資金來源分析

數據來源：中國統計經濟年鑒

從2004-2010年間中國房地產資金結構分布情況（見表1），可發現下列特征：從總體規模上，近年來，我國房地產業投入始終保持快速增長的發展勢頭。貸款規模和資金投入規模快速增加也使得我們不能忽視資金風險。盡管經過近些年來的宏觀調控，房地產企業開發貸款的風險整體下降了，但房地產企業自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實際上這部分資金主要由商品房銷售收入轉變而來。以我國房地產企業的龍頭――萬科集團為例，2009年以來，萬科公司債務和權益資本總額的增長率在40%以上，甚至超過了土地資源儲備增長的速度。從總體的資產負債水平看，萬科與全國房地產企業平均高達74%的資產負債率相比，還是處于財務安全邊界內。從短期融資方面來看，萬科短期融資一度所占比例過高，2011年三季度，短期債務占到了總債務的85%，債務長、短期結構嚴重失衡，萬科短期償還債務風險加大，從融資渠道方面來看，由于銀行兩次加息和“121文件”的出臺，原本是房地產行業主要融資渠道的應收賬款和預收賬款兩種經營性舉債融資渠道還有銀行借款急劇縮減，萬科開始拓展其他融資渠道，主要有基金、信托和股權融資三種渠道。但是前后融資所得數目還是難以彌補新建項目所需的融資需要量，萬科的資金缺口將會更大，短時間內仍難擺脫投融困境。我國房地產企業的龍頭萬科集團資金狀況的不佳可以從總體上反映出我國房地產企業資金狀況不佳的現狀。

3、房地產企業債務結構特征分析

我國房地產業的發展主要受益于直接支持企業的房地產開發投資和通過發放個人住房貸款增加房屋銷售和擴大房地產需求。資金是企業生存的命脈。負債生存是中國房地產公司的實質。因此，房地產行業經營的特殊性使得其成為一個高負債的行業。早在2005年時中國房地產企業的資產負債率就已高達75%，資產負債率低于行業的平均水平是因為上市公司可以通過發行股票、定向增發等股權融資手段籌集資金。但近幾年來，隨著我國資本市場對“圈錢”活動受到遏制以及資本市場不景氣，導致房地產企業在資本市場融資越來越困難，進而在外部銷售不景氣的情況下，不得不使得房地產上市公司尋找股市之外新的融資渠道。2010年以來，國家加大了宏觀調控的力度，增大了房地產市場發展的不確定性。從債務來源結構特征來看，我國房地產企業融資方式單一，大部分依賴于外部資金尤其是銀行信貸資金，民間資本獲取較少，而且，在現階段國家宏觀調控情況下，企業銷售不暢，導致房地產行業上市公司的資產負債率比其他行業高。從債務期限結構來看，由于中長期的貸款審批難度大，無法滿足企業大規模融資，導致很多房地產企業融資渠道大多來源于銀行的短期貸款，導致企業財務風險增加，短期償還債務的壓力增大。

三、對房地產企業拓寬融資渠道的路徑思考

1、改變融資觀念，努力拓寬融資渠道

從我國房地產企業融資現狀來看，當前不僅僅是缺少資金來源、資金來源單一，更重要的是缺少如何找到適當的融資渠道的方法。這就要求房地產企業建立正確的融資觀念，善于利用多種融資方式，緩解目前房地產企業融資壓力。首先，房地產企業要建立融資戰略，建立多層次的融資渠道。如創業期從擔保公司獲取創業啟動資金，成長期與銀行借款拓展業務發展，成熟期甚至可以引入風險基金或上市融資等等。其次，房地產企業可以開發民間融資渠道，目前國家正通過多種政策形式為民間借貸行為松綁。所以，房地產企業應該充分運用國家的金融政策和對民間資本合法化的有利政策空間，改變過去房地產企業只能通過銀行融資或等待機會上市融資的狹隘融資觀念，應該把民間借貸陽光化、規范化，拿到地面上來，應拓展工作思路，努力拓寬融資渠道，不斷壯大房地產企業的資金實力。

2、發展直接融資渠道融資

目前，我國房地產企業自身積累經驗遠遠不能滿足發展的需要。急需打開“外源之門”，從而在根源上緩解房地產企業融資困難的緊張局面。因此，應進一步發展完善債券融資市場，發展完善股權融資市場，拓寬直接融資渠道，調整改善資金來源結構，構建直接融資體系對滿足房地產企業的長期性資金需要符合發展趨勢。根據我國房地產企業發展的實際情況，需要建立多層次、專業化的房地產企業資本服務市場。從實際情況來看，我國的房地產企業資本融資市場體系應該包括兩個層面：二板市場和區域性小額資本市場。就其分工來看，二板市場主要解決處于創業中后期階段的房地產企業融資問題；區域性小額資本市場則主要為達不到進入二板市場資格標準的房地產企業提供融資服務，包括為處于創業初期的中小企業提供私人權益性資本。同時結合房地產企業實際，應在產業集群中進行產業連接，組合房地產集團企業，對符合上市條件的，積極促成其上市，通過規模的積聚效應來最大限度籌集發展資金。

3、大力發展房地產公司債券

房地產產業通過發展債券市場，可以把社會資金吸引過來，變成一種大眾化投資方式，實現房地產投資的社會化。目前房地產債券市場在國內還很難發展，主要表現在債券市場規模偏小，債券產品單一，風險較大，尚未建立有效的信用評估體系和債務清理機制，使得現有債務市場運行很不規范。但在房地產投融資機構的轉型階段，房地產債券市場有著良好的發展機會。政府應該從政策、法規、制度上為企業利用債券融資創造一個良好的、寬松的環境。放寬審批權限，簡化審批手續，同時逐步放松對企業債券的利率約束，給予房地產企業充分的自利。其次，要建立健全多層次的企業債券市場，提高企業債券流動性和可轉換性，建立投資企業債券的風險轉移機制。再次，要增加房地產債券的品種，增加長短期債券發行配比額度，完善評價債券等級的中介市場，確保房地產債券市場的良性發展。

4、擴大房地產金融

房地產企業負債融資的渠道是負債對象管理的基礎，負債融資的來源不同使得債權人類型的不同。在美國，房地產投資機構很多，融資渠道相當廣，根據資金來源的不同，債權人主要可分四種：存貸款機構，壽險和養老基金機構，中介、抵押和信托機構，以及聯邦政府相關機構。而在我國，房地產企業單一的負債融資的銀行借款渠道造成了我國房地產企業負債融資對銀行負債的嚴重依賴。要擺脫這種依賴，降低負債比例，擴大房地產金融勢在必行。同時依托房地產企業的資產優勢，大力發展資產抵押市場，各類抵押公司即中介機構，為開發商或者房地產購買者尋找投資來源，并為投資者發放房地產貸款。隨著二級房地產市場中抵押貸款的增多這些機構日漸活躍起來，從事住宅和收益型房地產貸款的發放和服務性的工作是它們的主要業務。但這類負債融資渠道的發展，離不開房地產的證券化。

參考文獻：

[1]王冬霞，姚金杰.我國房地產上市公司債務期限結構實證研究[J].新疆財經.2009(1)

[2]楊方敏，羅鵬.我國房地產企業負債水平及其影響因素研究[J].中國管理信息化 2009,5（10）

[3]李丹.發展房地產信托投資基金,拓寬房地產融資渠道[J].中國房地產金融 .2006(12)

房地產企業債券范文第2篇

關鍵詞：房地產融資

作為典型的高投入、高風險、高產出的資金密集型產業，房地產業對金融市場具有天然的高度依賴，而發展滯后的房地產融資市場必然會拖累房地產業的健康發展，影響房地產市場的正常供給，不利于平抑高漲的房價；與此同時，為了回應融資困局，房地產業紛紛開始探求多元化的融資渠道，房地產融資也成為業內最受關注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產業發展的關鍵。經歷多輪宏觀政策調控之后，銀根越收越緊，開發商的融資問題成為影響生存和發展的首要問題，客觀上要求開發商由依賴銀行貸款轉而尋求多元化融資之略。面對嚴格的土地政策和不利的金融政策，國內房地產開發商在融資戰略和戰術上可能會發生質的變化。房地產金融在“十一五”期間面臨的主要問題，不是房地產信貸政策的松緊問題，而是房地產融資渠道寬窄的問題。多元化融資是國家宏觀調控背景下房地產業的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產企業考慮最多的問題。

一、銀行貸款

房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費等活動有關的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產開發資金仍然來自商業銀行系統。而這種以銀行為主導的單一融資模式必然會把整個房地產業的風險完全風險集中到銀行身上，改變國內單一的以銀行為主導的房地產融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預示著房地產開發商憑借銀行資金買地開發模式的終結。在新的融資限制條件下，實際上可以說多數房地產企業是難以繼續依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢，浩浩蕩蕩撲面而來。然而，這新的一年中，作為房地產融資主渠道的銀行，內對各路新融資方式的挑戰，外臨外資銀行等強敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動。2006年銀行仍作為房地產融資的主渠道。當然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產資金鏈中的比例會逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風險，僅從美國等發達國家的房地產金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產市場快速發展，大量的資金自然而然會進入房地產市場，以銀行為主導的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業還是對個人。根據我們現在房地產市場的經營狀況，在目前的情況下，房地產以銀行為主導的模式，短期內不會改變。也就是說大多數金融資產掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉移出來。當然我們以銀行為主導的方式，并不會說完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場多元化，肯定是今后一段時間內要進行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風險，降低企業融資成本，改善企業資本結構。但是，房地產企業上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業企業，資金流不連續，呈現周期性的大進大出的狀況，難以達到上市要求，如要求設立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發行人業務和管理層近3年未變等。上市曾是房地產企業夢寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調控的大背景下，中國證監會決定暫不接受房地產開發企業的上市申請，直到2001年初才解除了這一禁令。有數據顯示，2002年以來全國有20多家地產公司并購上市，以股權融資的方式買殼進入股票市場，在國內外資本市場上進行直接融資。如北京萬通地產股份有限公司、首創置業等開發商已紛紛通過買殼，成功參股或控股上市公司。另據統計，到2004年初，已有北京天鴻寶業房地產股份有限公司、金地集團、上海復地等60多家房地產企業實現了在證券市場上市融資。當然，大部分房地產企業都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業績較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產或其他資產，注入自己的優質資產或其他資產，形成新的主營業務，從而實現該公司間接上市的目的。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急于擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買(借)殼上市進行融資。因為房地產行業本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點，房企借助資本市場會成為一個趨勢。但因為房地產泡沫，房地產企業直接上市面臨監管層大量的法律法規的屏障。因此，很多好的房地產公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過借殼上市打開資本市場的通道。2006年初，各大房地產上市公司陸續了年報，大部分公司的利潤普遍比上年出現了大幅增長。由于各大公司都在增加土地儲備，房地產企業普遍表現出強烈的融資；中動。據悉，2006年國資委和證監會有意降低房地產企業上市門檻，保利地產已經率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調控的影響下，以內地發展為主要目標的房地產企業紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐。可以這么說，在2006年通過在國內股市IP0融資或買殼上市后再融資，對于房地產企業來說仍然將是一種奢望。

三、房地產債券融資

房地產債券是企業債券中的一個組成部分。我國房地產企業發行企業債券并不多見。房地產債券最先出現在1992年，由海南經濟特區的開發商推出房地產投資券，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計1．5億元，這三種投資券按《企業債券管理暫行條例》對具體項目發行，實際上是資產負債表外(Off-balancesheet)的房地產項目債券。同年9月北京華遠房地產發行了2,900萬元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產負債表內的房地產企業債券。由于后來接連出現企業債券到

期無法償還的事件，我國債券市場從此陷入低潮，國家采取了嚴厲措施，限制企業發行債券，尤其嚴格限制房地產企業，1993年到1998年上半年，房地產企業沒有公開發行房地產債券。1998年以來，有4家房地產企業發行了債券，分別是：深圳振業集團股份有限公司為翠海花園項目發行的“1998深振業債券”；北京首都創業集團發行的“首創債券”，用于北京市六個居民小區的商品房建設；北京市房地產開發經營總公司發行的“蓮花小區建設債券”；北京市華遠房地產股份有限公司發行的“華遠債券”，用于北京市西城區

東冠英小區危舊改造。近年來，發行房地產債券的企業也屈指可數，發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不采用該種融資方式。多年來，債券融資在房地產開發資金來源中所占的份額一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來的最低點，2004年房地產企業債券只占當年房地產企業資金來源的0．001％。這與我國房地產業的發展階段是不適應的，應當大力拓展債券融資的空間。從我國目前來看，由于發債主體資格的嚴格要求和債券市場的發展狀況，房地產開發企業利用債券籌資的渠道同樣并不暢通。2004年伴隨《國務院關于推進資本市場改革開放和穩定發展的若干意見》出臺，國家對于債券融資的態度會有實質性改變，因此房地產開發企業的債券融資空間將會增大。按照我國“大力發展資本市場、擴大直接融資比例”的發展思路，2006年債券市場的發行量將有一個大的增長已成必然。而像短期融資券、企業債的發行更有可能成倍增長。因此可以相信，包括短期融資券、可轉換債券在內的債券市場將成為2006年房地產公司除銀行外最可能企及的方式。當然，國家應適度放寬對房地產企業債券發行主體、融資項目和利率等限制條件，增加對符合條件的房地產企業發行長期債券的額度，為房地產企業通過債券融資創造良好的條件。

四、夾層融資

“夾層融資”(mezzaninefinancing)是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的投資形式。“夾層融資”可創新的金融產品很多，一部分可以轉讓咸股份，一部分可以轉讓成債券；在結構上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產業。“夾層融資”模式大致分為四種：第一種是股權回購式，就是募集資金投到房地產公司股權中，然后再回購，這是比較低級的；第二種是房地產公司一方面貸款，另一方面將部分股權和股權受益權給信托公司，即“貸款+信托公司十股權質押”模式；第三種模式是貸款加認股期權，到期貸款作為優先債券償還；第四種模式是多層創新。在“夾層融資”，這種大的制度安排下，房地產金融創新空間很大，在債權、股權、收益權方面可進行多種創新組合。夾層融資是一種準房地產信托投資基金。夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信托計劃的開發商必須“四證”齊全、自有資金超過35％、同時具備二級以上開發資質的政策，根據自身的偏好選擇投資。而對于房地產商來說，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據募集資金的特殊要求進行調整。夾層融資的提供者可以調整還款方式，使之符合借款者的現金流要求及其他特性。夾層融資的最大優點體現為靈活性，通過融合不同的債權及股權特征，夾層融資可以產生無數的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。自銀監會2005年9月份下發了關于加強房地產風險控制的“212”號文件后，其政策不僅將以“過橋貸款”為初衷的信托融資通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地產信托業務中普遍采用的抵押式貸款融資和財產信托轉讓受益權式融資的主流手法就此終結。但在行業中已經將房地產信托業務作為主流盈利模式的信托公司一定不會受到政策的束縛，而將會去尋求更為安全、更具有操作性的創新模式。此種業務創新的信息已經在2005年的第4季度體現出來，行業內房地產創新業務的“夾層融資”、股權投資和債權融資等多種創新手法紛紛登臺。聯華信托2005年推出的“聯信·寶利”7號通過信托持股，在收益權上加以區分，成為我國首個夾層融資信托產品。“聯信·寶利”7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產開發項目公司的股權，項目公司由聯華信托和大連百年城集團各出資5,000萬元，分別持有項目公司20％的股份，1，5億元信托資金入股占項目公司股份60％。而在1．5億元的信托資金中，“聯信·寶利”7號的信托受益人設置為優先受益人和劣后受益人。信托計劃終止時，優先受益人優先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。外來資金的投資加上自有資金的進入構成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進行設計，是我國房地產信托發展的主要方向之一。五、房地產信托

在銀信貸收緊的情況下，房地產信托迅速成為近年來異常活躍的房地產融資方式。我國的房地產信托是指信托公司接受委托經營、管理和處分的財產為房地產及相關財務的信托。自2001年我國信托投資“一法兩規”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的相繼出臺以來，信托公司在房地產資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。自2002年以來信托投資公司發行一系列房地產信托計劃，特別是央行“121文件”以后，房地產開發商把融資的目光轉向房地產信托產品。房地產信托是金融信托業與房地產業相互融合的產物，它為房地產業的發展提供了大最的資金和手段。房地產信托在資金運用上，可以橫跨產業投資、資本市場和貨幣市場，形式多種多樣：如通過貸款、股權融資和交易等方式為房地產開發商提供資金；或者階段性地購買房地產企業，然后再以賣出的方式融入資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業債券、股權投資、產業基金等模式相比，雖然房地產信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環境相對其他融資工具而言要寬松得多。2005年國內房地產信托市場繼續呈現快速發展的態勢，不僅信托品種及規模迅速擴大，而且信托產品結構也呈多元化態勢。據市場不完全統計，截止到2005年12月31日，信托市場共發行房地產信托121只，募集資金規模157．27億元，絕對額大幅增加了35．1億元，分別較去年同期增長11％和28．73％。其

產品發行數量和規模均為信托行業自2002年重新登記以來的最高峰值。當2006年金融服務領域全面開放、房地產行業進一步與國際接軌以后，我國房地產信托融資將會有大幅度發展。2006年我國房地產信托的發展方向應是為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供全面的金融服務，適應房地產行業的特點，提供有效的資金融通和風險管理手段。2006年房地產信托市場將會出現如下五大特征：(1)整體趨勢先抑后揚。(2)專業化、細膩化將會穩步推動市場向成熟邁進。(3)信托商將在212號文的“后房地產信托時代”，逐步亮劍。(4)房地產信托投融資的區域化將趨明顯。(5)產品發行總量會走低，但總體發行規模將繼續放大。隨著信托計劃200份的可能突破及分類監管的正式實施，2006年有望成為信托行業走向規范與專業的轉折之年。經過短時期的低迷之后，房地產信托產品2006年6月份重新坐上信托產品的頭把交椅，發行規模達到21．34億元，占當月發行的信托產品總規模的三成之多。盡管政府調控樓市的步伐目前正在加快，陸續出臺的政策和措施導致銀行對房地產的信貸進一步收緊，然而與房地產業有關的信托產品卻沒有因此而收縮。業內人士認為，雖然房地產的暴利時代即將過去，卻仍不妨礙房地產作為一種商品所能產生的可觀收益。房地產信托的再次火爆，讓投資者發現，還有另外一種方式，可以從房地產市場獲得頗為豐厚的收益。雖然目前房地產信托投資規模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產資金供給渠道的有效補充和主流發展方向之一。

六、海外地產基金

目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式——一是申請中國政府特別批準運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現資金合法流通和回收。我國房地產業的高回報吸引了眾多的海外地產基金，摩根士丹利房地產基金、凱德置地“中國住宅發展基金”、澳洲麥格理集團旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛陽地產基金、荷蘭國際集團(1NG-GROUP)、美林投資銀行、美國漢斯地產公司等爭先登陸中國，大手筆收購了一些大型商場、大城市繁華地帶寫字樓，或股權投資于房地產建設項目，有些則獨立開發房地產項目。2005年8月26日，軟銀亞洲投資基金、美國凱雷投資集團與順馳(中國)不動產網絡集團簽訂了戰略投資協議，軟銀亞洲和凱雷分別投資了3,500萬美元和1,000萬美元，分別占有順馳(中國)不動產網絡集團15％和7．5％的股份。業界專家分析，2006年金融要全面開放，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產新的力量。海外地產基金采取多種渠道陸續進入中國房地產市場，拓寬了國內房地產企業的融資渠道。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。由于國情不同、政策存在不確定性、資金退出風險等原因，注入中國房地產業的海外資金似乎仍處于謹慎“試水”階段，2006年可望有新的突破。從發展趨勢看，在未來兩三年內境外基金將快速增加，這些境外基金將帶來他們的資金和經驗，并越來越多地參與到中國房地產行業。當然，要使得海外基金成為房地產企業的一大資金來源，還需要相關政策、法律的完善，和國內企業運作的日益規范化以及房地產市場的日益透明化。

七、房地產信托投資基金(REITS)

房地產投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡寫為REITs)，是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs實際上是一種采取公司或者商業信托組織形式，集聚多個投資者的資金，收購并持有房地產或者為房地產進行融資，并享受稅收優惠的投資機構，這種購買相應地為開發商提供了融資渠道。由于房地產投資基金對房地產企業的投資屬于股權投資，不會給企業增加債務負擔；同時，它又以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產企業的投資不會超過基金凈資產額的一定比例，使企業不會喪失自主經營權。REITs是房地產信托發展的歸宿。REITs在國外發展較成熟，美國、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地產基金、美國西蒙地產集團先后與深國投下的商用置業公司簽訂合同，合作開發內地商業地產。在這些舉動的背后，房地產投資信托(REITs)的身影隱約可見。由于缺乏相應的立法，我國資本市場上的REITs尚未定型，至今國內還沒有出現真正意義上的REITs產品。2005年11月，在全國商業地產情況調查組向國務院遞交的調查報告中，商務部明確提出開放REITs通道的建議，國內旺ITs正從激烈探討悄悄地向實質性嘗試邁進。至2005年年末，內地在香港共有三只REITs上市，市值達到31億美元，投資回報率5％-6％左右。對國內的地產商來說，REITs雖好，但操作起來卻難。由于相應制度不健全，在國內操作REITs面臨“雙重稅收”(投資公司在取得信托收益以及收益向投資人進行分配時都需要繳稅)問題，投資回報率要求較高，國內的房地產公司一般難以承受。由于沒有設立REITs方面的合法機制，內地開發商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也樂于和外資基金合作。REITs儼然已成為2006年房地產領域最為熱門的話題。據了解，目前已經進入上市通道將于2006年在新加坡或香港發行REITs的企業包括華銀投資、大連萬達集團、華潤置地(1109．HK)、北辰實業(0588．HK)等。2006年將有更多打包國內物業的REITs項目在香港發行。2006年將拉開內地房地產項目的REITs奔赴海外上市的大幕。中國內地房地產開發企業到香港資本市場上發行REITs進行融資，從宏觀上而言，有利于降低中國銀行業貸款中房地產貸款的比重，減輕房地產行業周期性波動對于中國商業銀行體系的；中擊；從微觀上而言，有利于中國房地產企業開辟新的融資渠道。中國的房地產業已經發展到資本主導的階段，發展REITs產品與REITs市場將是未來中國房地

產市場發展的一個重要方向。從某種意義上講，REITs將改變目前中國房地產市場的一些運作規則及固有理念，也將締造一個全新的“地產金融”時代。當然，中國在目前的制度下，發展REITs還需要時間。

八、其他方式

1、私募融資。作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報的行業中，私募基金無時不在證明自己的存在，甚至充當房價大幅波動的罪魁禍首。向私募基金的融資有時不太規范和不易監管，據估算，十余年間，民間私募基金投向全國房地產業的資金已經超過了千億元規模。在當前房地產開發和開發型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產金融的創新預留了空間，私募信托基金可用于項目開發或房地產投資即物業收購，而私募發行股票可在一定程度上解決房地產開發商和股東籌集難題。當前由于我們對私募基金沒有法律規范，也缺乏對合格投資人的劃分標準，往往使一些缺乏風險識別能力和承受力的人參與集合信托計劃，蘊藏了較大的市場風險。私募房地產信托基金由于投資標底和募集的基金份額流動性均不高，私募發行股票也存在范圍有限、流動性不高的問題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。

2、典當融資。對于國內數量眾多的中小型房地產開發企業而言，宏觀調控之后的資金問題與大型開發商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現實的選擇。此時，房地產典當作為一種替補融資手段進入開發商的視野。典當行可以利用其方便、快捷的業務特點，積極參與中小企業融資貸款業務。隨著我國監管部門對房屋抵押典當的等不動產項目的解禁，房屋正在成為今天典當行最大標的業務。2006年上海、天津等經濟發達城市所在地的房地產主管部門率先出臺了典當行開展房地產抵押業務的政策，天津市更將在建商品房、期房劃入典當行可涉足的領域。這為各省規范合法地進行房屋抵押登記帶來了更多的盼望。在短期小金額資金融通的過程中，典當融資發揮了它靈活的作用，但是相對于房地產企業巨額融資需求來說，典當金額規模太小了，融資成本也較高。典當融資雖然不占主流地位，但依然是解決房地產企業短期資金困難的一束救命稻草。典當融資在2005年扮演了中小房地產企業救命稻草的角色，也成為一些大企業首選的應急融資方式。由于成本太高，2006年內典當融資的非主流地位難以改變，但將有越來越多主營房地產業務的典當行出現。

房地產企業債券范文第3篇

摘 要 近年來，我國房地產行業蓬勃發展，傳統的融資方式已無法滿足我國房地產行業的發展要求，我國房地產行業出現了瓶頸。本文主要結合我國房地產業融資方式的特點，分析房地產行業存在的問題，探求適合我國房地產業發展的融資方式。

關鍵詞 房地產企業 融資方式 研究 對策

房地產業屬于資金密集型行業，其典型特點為：高風險、高投入及高回報。房地產企業的正常運作需要富余的籌備資金作為保障，因此采用何種融資方式對房地產企業而言至關重要。本文通過分析當前我國房地產業的主要融資方式及存在的問題，提出解決我國房地產業瓶頸的有效措施。

一、主要融資方式

目前我國房地產行業的主要融資方式包括：1.上市融資；上市是快速獲取巨額資金的重要渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。然而當前我國上市的房地公司并不多，在全國房地產企業中所占比例甚小。其主要原因是上市需要經過復雜的審查過程，并且初期成本較高。對于中小房地產開發企業（或新開發商）而言上市融資這一方式的壁壘較高[1]，大多不愿意采用該方法。2.債券融資；債券融資可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用于土地開發和房地產項目投資等。按融資期限分為短期融資券和中長期債券，債券融資具有成本低，透明度高的優勢，但也存在融資風險大，融資彈性小和對企業要求高的局限性，該方式是目前國內企業較為常用的融資方式之一。然而真正可以使用該融資方式的企業多為資質好、規模較大的企業。從承銷商的角度看，向大企業發放債券所獲得的利益要高于發放給中小房地產開發商。3.銀行信貸；從銀行貸款是目前我國開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸，主要分為土地整理貸款和開發建筑貸款。4.信托融資；投資者將購買信托作為投資手段，收益于房地產的升值。一來可以增加房地產的資金來源，減緩銀行風險，二來可以緩和房地產供求關系。因稅收政策及某些政治因素，這種融資方式在我國并沒有得到真正的發展。5.資產證券化；它包括兩種方式：項目融資證券化及房地產抵押貸款證券化。資產證券化有助于增加資金來源，降低銀行貸款壓力。6.夾層融資；該融資方式是當前新興的融資模式，它是指在風險和回報方面介于是否確定于優先債務和股本融資之間的一種融資形式。房地產領域中通常把不同的債權與股權進行組合，靈活性高和門檻低是其最大的優勢。該融資方式在發達國家已有先例并取得成功，但在我國較為罕見。7.其他融資方式；還有利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資等其他融資方式。

二、存在的問題

1．單一的融資方式

當前我國房地產的融資方式以銀行貸款為主，上市融資、信托融資、債券融資等其他融資方式所占的比重很小。從企業統計視覺看，企業原有資金、銀行貸款、預售款以及建筑企業墊資是房地產企業開發資金的主要來源[2]。銀行貸款與預售款都源自商業銀行，房地產開發對于銀行貸款具有很高的依賴性。銀行貸款的缺點在于貸款有時間和條件限制，企業融資過度依賴銀行貸款容易出現資金斷鏈等系列問題。

2．融資體系不健全

我國房地產業經過近10年的高速發展，已成為我過市場經濟不可缺少的組成部分。盡管一段時間以來出現了房地產泡沫爭論以及央行出臺收緊信貸的政策，但房地產開發資金規模仍保持著持續上升的趨勢。目前我國房地產行業的融資體系還不夠完善，市場化程度不高，融資渠道狹窄、單一的融資結構致使資金富裕者的大量資金沒有有效的通道直接進入房地產業，只能為儲蓄進入銀行體系。當房地產企業需要資金的時候，只能選擇銀行貸款，這不僅制約了房地產的發展，也給銀行體系帶來了巨大的風險隱患。

3．金融環境基礎薄弱

信用制度是市場經濟的重要組成部分，也是市場經濟制度有效配置資源的重要前提。目前我國市場缺乏完善的信用制度，特別是缺乏對不良信用行為的懲戒機制和相關的立法保障。信用制度的不健全，已經成為制約我國房地產投資信托、私募股權基金等融資模式發展的重要因素。

4．相關法律、法規不完善

我國出臺的關于房地產業的法律法規主要包括：產業基金法、稅法和物權法[3]等。這些法律法規的頒布執行為房地產業創造了一個良好的制度環境。但因國家的宏觀調控，房地產業相關的法律法規還不夠完善。如房產的投資基金和債券融資方面的法律就沒有得到完善。這都會限制房地產企業的融資渠道，影響房地產業的發展。因此要拓寬房地產的融資渠道和改變單一的融資結構，建立健全完善的法律法規亟待施行。

三、改變房地產業融資方式的有效措施

1．拓展融資渠道，融資方式多樣化

要想改變我國房地產業的現狀，首先就要拓展房地產業的融資渠道，實現融資方式的多樣化。以下重點介紹幾種有效拓寬融資渠道的方法：1發行股票，上市融資。當前這種融資方式在我國房地產業中較為少見，只有少數企業能夠采用該方式進行融資。隨著我國股市規模的不斷擴大，證券市場也有了很大發展。房產業進入股市是未來發展的趨勢。股票發行和上市對企業的資質有一定的要求，因而房地產企業應當著力改造自身的形象，擴大規模，朝著大型企業的方向發展。2發行企業債券。發行企業債券是一種有效的融資方式。企業債券的優點在于其發行的程序較為簡捷，融資期限也較長，利率較低等。房地產企業可在利率市場化之后提高債券利率，吸引更多機構和個人投資者的加盟，為自身發展融到更多的籌備資金。3吸收保險基金。隨著我國人們生活水平的提高，我國保險行業快速發展，保險公司的流動資金不斷增加。然而保險公司的投資余地受限，如若能吸引保險基金投入到房地產行業中來，不僅能充分發揮保險基金的作用，還能夠為房地產業籌備發展資金，不失為一種良好的融資手段。

2．建立多層次資本市場體系

一直以來我國房地產行業就很少采用直接融資這一渠道，因此房地產業直接融資所占的比重極少，且融資渠道狹窄。目前房地產業中很多融資方式只適用于大型房地產企業，某些融資方式的要求過高，中小型企業無法選取很多的融資方式籌備資金。因此，需要建立一個多層次資本市場體系，為各種類型房產企業提供相應的融資場所，通過該體系，減少房地產行業對銀行貸款的過度依賴，增加直接融資的比例，分散金融風險，保證房地產行業的正常發展。建立資本市場體系不能僅憑房地產業的努力，還需要政府的扶持。政府應當發揮其職能，建立健全房地產行業的相關法律制度，制定相關規范。對房地產業新型的融資手段以及收益的來源和分配實行宏觀調控，不斷完善金融機構對房地產行業投資的法律政策[4]，為我國房地產行業的發展營造一個良好的市場環境，為其提供政策支持。

發行債券及股票上市等融資方式在我國有了一定的發展，其對國民經濟有一定的影響。債券市場具備有了比較完善的市場體系，其中國債和金融債券的信譽及回報率較高，對完善債券的交易市場有很大的幫助。資本市場發展擴大了房地產證券市場的規模，資本市場有著豐富的證券品種，促進了房地產融資方式的多樣化。目前我國證券市場小有規模，較具有代表性的有上海和深圳兩地證券交易所、STAQ系統及NET系統證券交易市場[5]。我國的證券市場的硬件及軟件設施均位于國際先進行列，資本和證券交易市場的完善為我國房地產業的發展創造了條件。

總之，房地產企業在選擇融資方式時，要充分考慮企業自身的條件、對資金的需要以及融資難度等方面的因素，選擇一種適合企業發展的融資方式。好的融資方案有助于優化企業的資金結構。適合企業發展需要的融資方式能夠為房地產企業提供雄厚的資金儲備，可增強企業的發展后勁。針對我國房地產行業所出現的問題，各房地產企業應當不斷拓展融資渠道，實現融資方式多樣化，為企業的發展積累足夠資金；政府發揮其宏觀調控作用，建立完善房地產行業相關的法律法規，為我國房地產業的正常有序發展提供保障。

參考文獻：

[1]張蒙,李雅妹.我國房地產企業融資方式研究.商業文化.2011(4):137.

[2]孫美松,姜效.我國房地產企業融資方式研究.合作經濟與科技.2008(2):82-83.

[3]李則潮.淺議我國房地產行業融資策略.時代經貿.2008(10):89.

房地產企業債券范文第4篇

【關鍵詞】房地產；融資活動

一、相關概述

在新的宏觀調控大環境下，房地產政策和措施相繼出臺，在這一情況下房地產企業傳統的融資渠道所具有的弊端也逐漸顯現出來，已經能夠影響到房地產行業的順利發展。我國房地產在進行管理中過渡依賴于商業銀行貸款，這常常會導致房地產行業融資風險過于集中，房地產存在資金瓶頸等，經營風險和管理風險較大。

結合管理實踐，房地產行業在發展過程中應當積極拓展自身融資渠道，構建更為合理科學的融資渠道和資金管理體系，積極構建和發展房地產投資信托基金，并完善房地產行業相關規章制度，強化房地產行業信貸監管機制，依靠融資渠道的科學化、合理化推進房地產行業的健康發展。

融資指的是企業貨幣資金的融通，企業管理者在金融市場中進行資金貸放或者資金籌集的經濟活動。從狹義角度上講，融資又是指企業進行資金籌集的過程。企業管理者應當積極結合自身的資金狀況、生產經營狀況以及企業未來發展的實際需求，在科學合理預測判斷的基礎上從一定的渠道向企業的債權人或者企業的投資者進行資金籌集，對資金進行有效組織，以此來確保企業資金的運作需求，滿足企業的日常管理活動。一般來講，企業進行資金籌集活動應當按照一定的原則，并合理選擇融資方式和融資渠道。通常情況下，企業進行融資活動主要由以下幾個方面的目的，即企業擴張、企業償還債務以及其他混合型的目標等。

二、房地產傳統融資渠道存在的弊端分析

當前我國房地產行業融資活動還存在著一些缺陷，盡管商業銀行信貸這一傳統的融資活動在房地產行業發展中發揮了重大的貢獻，但是其弊端也日益顯現出來。房地產行業的實際融資渠道依舊比較單一，房地產行業在進行融資活動時主要還是圍繞商業銀行貸款、預收賬款等方式，上市融資、債券融資、海外融資等其他的融資渠道常常受到金融政策的約束，很難發揮實際作用，這在很大程度上導致我國房地產行業的融資渠道單一。我國房地產在進行管理中過渡依賴于商業銀行貸款，這常常會導致房地產行業融資風險過于集中，房地產存在資金瓶頸等，經營風險和管理風險較大。對于銀行貸款的依賴過重，一旦發生財務危機很難化解。

不僅如此，房地產融資體系中，缺少多層次的房地產金融體系。專業性的房地產投資機構、抵押貸款機構、保障機構以及擔保機構等比較缺乏，規模化、多元化的房地產金融體系依舊需要進一步改進，同時缺少配套的房地產金融體系中介服務配套機構，房地產金融二級市場需要進一步發展。房地產融資瓶頸需要進一步破解，對于房地產金融體系中存在的系統性風險應當有效防范，減少因為資金瓶頸影響企業的順利發展。

三、拓展房地產行業融資渠道的內容分析

房地產行業屬于資金密集型產業，獲得及時充足的資金支持，有效開拓新的融資渠道是房地產項目順利開展運行的前提和保障，也是房地產企業管理者所必須重視的重要內容。

企業自籌資金，是房地產企業在初始階段常用的融資方式和渠道，一般情況下是通過公司股東追加企業股本金或者股東借款的方式來實現的。但是在房地產價值不斷升高，資金周期不斷延長，企業投資規模不斷擴大的情況下僅僅依靠房地產企業自籌資金難以有效滿足房地產行業的融資需求。

預售資金是房地產企業通過房地產預售所獲得的資金，它是當前房地產市場中比較常用的融資渠道和方式，在房地產環境以及區位等相關條件都比較好的情況下，依靠房地產預售能夠有效籌集到必要的房地產建設資金。

商業銀行貸款是當前我國房地產行業最為重要也是最主要的融資方式和手段，據統計房地產企業的開發資金中七成以上都是源自于商業銀行貸款。房地產企業合作融資也是房地產行業融資的重要渠道，它主要包括外資合作以及內資合作兩種。其中外資合作是指成立合資或者合作公司，依靠國外先進的管理經驗或者管理技術，進行資金優勢的互相補充。依靠合資合作方式能夠共同推動房地產企業做大做強。從這個角度上講，合作融資是我國房地產行業最為可行的一種融資方式。

信托融資指的是信托公司對于盈利前景比較好的房地產投資項目或者房地產企業進行信托貸款或者直接參與到信托投資的一種融資方式。實施信托融資具有較強的優勢，相比較于銀行貸款，信托融資能夠有效降低房地產企業的融資成本，降低財務費用，同時期限的彈性也比較大，在不提高企業資產負債率的前提下可以優化企業的資本結構。同時信托公司還可以針對房地產企業本身的具體項目以及實際的運營需求設計個性化的資金支持方案，信托融資既具有制度優勢，同時又具有較強的靈活性，在房地產企業困難時信托融資是比較好的選擇。房地產債券是房地產企業債券的一個組成部分，但是在實際管理中很多房地產企業發行企業債券都比較困難。

房地產證券化是當前我國房地產行業發展的一個重要方向，房地產證券化能夠進一步推動房地產經營實現專業化，同時促進資源合理配置，是房地產行業融資的合理途徑。在這其中最為主要的形式就是上市，依靠公司上市能夠迅速籌集大額資金并可以作為注冊資本利用，擴大企業規模，有效化解風險，并進一步降低企業的融資成本。企業的投資者也可以分享房地產經營利潤，推動房地產企業從原先的國有制向著股份制方向發展，對于改善資本結構具有較好的推動作用。除此之外，中小型房地產企業還可以依靠企業之間的土地轉讓或者項目收購來優化資源配置，實現規模效益，擴大企業規模，進而實現房地產企業上市融資的目標。

另外，房地產私募投資基金也是房地產行業進行融資的另一種方式，房地產私募股權投資是房地產行業發展的產物，當前發展比較順利，屬于專業基金管理公司進行專業化募集資金并進行投資管理的新型融資手段，是一種向著特定的對象發行私募股權基金來籌集資金，以股權的形式進行房地產投資的融資形式。一般情況下，房地產私募股權基金投資可以分為資金的籌集、資金的投資、基金的投資管理以及基金退出這四個階段，也是當前我國房地產行業新興的一種融資形式。

參考文獻：

[1]于濤.宏觀調控下房地產融資渠道的困境及建議[J].經營管理者.2013（07）

房地產企業債券范文第5篇

關鍵詞:金融危機;宏觀調控;中小房地產企業;融資

在金融危機及宏觀調控的雙重沖擊下,我國房地產市場進入周期性調整階段,房地產市場整體表現低迷,融資難度加大.對絕大多數中小房地產企業而言,如何在當前嚴峻的形勢下解決融資問題是目前的頭等大事。探討在目前形勢下采用何種切實可行的融資模式對中小房地產企業長期健康穩定的發展具有重要的意義。

一、目前我國中小型房地產企業實際融資現狀

自2005年起針對房價上漲過快的現象,國家陸續出臺了一系列針對房地產市場的調控措施,在宏觀調控政策效應的逐漸顯現下,再加上此次金融危機的沖擊,我國房地產市場整體表現低迷,中小房地產企業的資金缺口不斷加大,融資難度不斷增強,主要表現在以下二個方面:

1.地根銀根緊縮,融資難度加大

地根緊縮。自2002年5月《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》全面確立了經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度后,由此國家對土地市場的調控拉開了序幕,此后國家陸續頒布了《國務院關于促進節約集約用地的通知》等一系列文件,不斷加大對土地調控和土地管理的力度。地根緊縮使得企業獲取土地的難度明顯加大,土地招掛拍制度的實行,使企業的拿地成本大大提高,無形中壓縮了中小房地產企業的利潤空間,對本來資金就不寬裕的中小房地產企業更是雪上加霜。

銀根緊縮。早在2003年年底開始的新一輪宏觀調控過程中,國家就房地產業持續過熱的狀況,適時推出了一些政策措施。央行與銀監會先后下發了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》等一系列文件, 對開發商開發項目自有資金比例、土地儲備貸款、個人住房貸款等多個方面作了規范。統計顯示,我國房地產開發商50%以上的資金直接或間接來自于銀行貸款。在國家嚴控房地產信貸的情況下,如何通過融資渠道獲得巨大的資金支持,突破資金困局,抵御風險并發展壯大,是令中小房地產企業很頭痛的一個問題。

2.稅收政策日趨完善,利潤空間逐漸下調

從2005年起,國家開始運用稅收手段來調控房地產市場,自 2005年5月從稅收入手整頓房地產市場開始出臺了《關于加強房地產稅收管理的通知》后,國家稅務總局于2006年12月 等文件,對于土地增值稅,之前國家是采用預征的方式,在實際操作中企業通常均采用留下幾套房不賣來拖延清算,但自從頒布后,在原有稅收漏洞被堵住的同時企業的稅負也相應的增加。這一連串稅收政策效應的逐漸顯現,使得大多數中小開發企業的利潤空間進一步下調,進一步加劇了企業的資金壓力。

二、中小房地產企業融資存在的主要問題及分析

沒有資金就沒有房地產,房地產與資金天生就是一對弈生兄弟,在連續緊縮銀根的狀況下,資金已成為制約中小房地產企業發展的瓶頸。在實際融資中,中小房地產企業確實也存在不少問題,具有代表性有以下幾個:

1.側重于間接融資, 直接融資偏小

參照目前中小房地產企業通行的開發模式,中小房地產企業所需的項目開發資金中,至少35%是自有資金,35%是銀行貸款,另外的30%是來自于回籠的房款,房款中的很大一部分是來自于銀行的按揭貸款,所以房地產企業所需的開發資金中50%以上是來自于銀行,在很大程度上房地產企業還是非常依賴于銀行信貸的支持。隨著政府的宏觀調控措施效應的逐步顯現,銀行信貸被不斷收緊,房地產企業的銀行貸款門檻被大大抬高,這種傳統的融資局面將面臨前所未有的挑戰。

近幾年來,雖然股票、債券等房地產直接融資工具取得了一定的發展,但由于中小房地產企業受自身資產規模、盈利能力、企業信用等因素的局限,發行股票、債券等已幾乎成為大型房地產企業的專利,真正有能力利用直接融資工具的中小房地產企業少之有少,直接融資比重明顯偏小,融資結構不合理,在短時期內中小房地產企業仍然難以擺脫以銀行信貸為主的間接融資局面。

2.側重于隱性融資

由于近年來房地產建筑行業競爭激烈,房產商長期處于賣方市場,部分建筑承包商為了中標取得項目的建筑施工權,通常只能接受開發商提出的墊資施工要求,這樣在無形中房地產企業獲取一筆免息貸款。雖然此前國家明文規定建筑商不得墊資,但此種做法的事實普遍存在,這也在側面反映出中小房地產企業在目前嚴峻形勢下的資金狀況,也是中小房地產企業的一種無奈之舉.再有,按照通常的工程付款模式,房地產企業一般均以分期付款的形式支付工程款,這種付款方式實質上也是一種變相的融資。最后,許多中小房地產企業往往通過關聯企業的資金往來進行資金拆借.通過這些可以在不同程度上反映出中小房地產企業的資金壓力非常大,只能通過變相的手法來維持企業的資金運轉.

3.多數融資方式針對性不強,缺少可操作性

盡管目前多元化的融資趨勢日趨明顯, 上市一直是房地產企業夢寐以求的一條融資渠道, 發行股票上市融資可能在理論上來說是一種很好的直接融資渠道,但是,房地產企業上市本身就存在比較高的準入門檻,對少部分實力大的房地產企業是具有一定的可行性,而大多數中小房地產企業由于先天條件的不足,普遍存在信用級別差、凈資產額偏低、現金流不穩定等問題,在資產規模、盈利能力、企業信用等方面都達不到相應的上市條件。近年來,發行房地產債券的企業也屈指可數,發債融資對籌資企業的條件要求較高,再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷,國內房地產企業大都不采用該種融資方式,中小型房地產企業更是很難涉足。

從目前中小房地產企業實際操作來看,最有效最直接的還是銀行貸款,除此以外雖然目前還存在許多融資方式,諸如上市融資、債券融資等,但這些基本都是大型房地產企業的專利融資方式,對絕大多數中小房地產企業而言,只是鏡中月,水中花,實際操作性不是很強.

三、進一步完善中小房地產企業融資渠道的建議

對于絕大多數的中小房地產企業來說,在現有的以銀行信貸為主的融資手段受到一定制約的情況下,應積極開拓新的融資渠道,找到真正適合自己的融資模式,一般可采取以下方式進行融資。

1.積極發展民間融資

針對房地產業資金的匱乏,在2009年1月6日閉幕的央行工作會議,奠定了2009年央行將實施適度寬松的貨幣政策的基本思路。在這次會議中,央行肯定地提出并強調要大力發揮民間金融的作用,使得中小房地產企業可以通過民間金融獲得民間資本,,可能在一定程度上擴大中小房地產企業的信貸渠道,緩解或解決中小房地產企業融資難、資金緊缺的問題。

2.房地產委托貸款

按照目前國家有關規定,企業之間直接借貸是所禁止的,而企業間或企業與個人間通過銀行進行一對一的委托貸款是合法的,因此,委托貸款已日漸成為中小房地產企業融資的重要渠道之一,成了許多資金拆借的安全通道。房地產委托貸款的期限通常都比較短,一般在1年以內。和其他融資手段相比,委托貸款不僅限制條件少、門檻低,而且操作方便容易實現。

3.進行合作開發

中小房地產企業如果擁有土地或其它資源,但資金實力不夠,可以通過合作開發的形式,引進有資金實力的合作伙伴共同對項目進行開發,雙方共享開發的收益,共擔風險。通常中小房地產企業都會尋求與有資金實力的大企業合作,這樣在解決企業資金困難的同時又可以借助大企業的良好聲譽來提高自身企業的知名度。另外,中小房地產企業也會選擇與承建項目的建筑企業聯姻, 由建筑企業出資建設,開發企業出土地,合作開發,在當前也是一種很普遍的開發模式。總之,只要雙方能合作能成功,對中小房地產企業而言也不失為一條融資捷徑。

4.典當融資

目前一些中小房地產企業手中已經有項目在建,但由于房屋銷售不暢,資金周轉困難,短期資金壓力很大,典當以其方便快捷的特點,已成為中小房地產企業新的融資渠道之一。一些資金雄厚的全國大型典當行成為不少中小房地產開發商的一個重要選擇,將他們現有的土地、樓盤作為抵押物,謀求流動資金。盡管房產典當金額小,融資成本高,在眾多的融資手段中不占主流地位,但典當融資依然是解決中小房地產企業短期資金困難的有效方法之一。

5.產權交易

在整體經濟不景氣的環境下,由于房地產行業資金消耗量大、開發周期長,對于不以房地產為主業的企業來說,只能選擇暫時退出房地產市場。而對以房地產開發為生的中小房地產企業來說,由于整個市場的持續低迷以及前期的信貸緊縮使得企業資金鏈出現危機,只能出讓部分開發項目、股權或土地以換得喘氣的機會。

以上幾種融資方法對于中小房地產企業而言都具有可操作性,每個中小房地產企業都應該結合企業自身的實際情況來選擇適合自己的融資模式。

參考文獻:

[1]劉晴:我國房地產業融資問題及對策研究.黑龍江對外經貿, 2006,07