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房產納稅評估范文第1篇

關鍵詞：房產稅征管；現狀；改革

中圖分類號： 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）007-0-01

當前，隨著我國房價的不斷上漲，政府出臺了不少政策以調控房價。其中，房產稅征管的改革在調節市場供需，促進房地產健康發展等當面均發揮了十分重要的作用，本文即針對我國房產稅征管的改革問題展開具體論述。

一、我國房產稅的發展及其征管現狀分析

1.我國房產稅的發展

我國房產稅的發展過程可以劃分為四個階段，具體如下所示：（1）建國后，我國政府于1951年頒布了《城市房地產稅暫行條例》，其標志著我國開始正式征收房產稅；（2）1973年，因為簡化稅制的緣故，政府將對企業進行征收的房產稅也并入到了工商稅計征；（3）改革開放后，我國于1984年展開第二步利改稅以及工商稅制的改革，把城市房地產稅分為了兩個部分，一是房產稅；二是城鎮土地使用稅；（4）1986年我國頒布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，自此我國正式進入了房產稅全面開征階段[1]。

2.我國房產稅征管現狀

當前，我國房產稅征管中還存在著不少問題亟待解決，具體如下所示：

（1）房產稅征政策存在不明晰之處，納稅主體難以確定

我國稅法中的相關規定指出：房產稅的納稅人是其產權的所有人或是承典人，而城鎮土地使用稅的納稅人是其使用權的所有人或是單位。若是產權的所有人或是承典人不在房屋所在地，城鎮土地使用權的所有人或是單位存在糾紛，則應是代管人、實際使用人或是單位進行納稅。但是在實際征管過程中，因為“所在地”這一概念未能夠清晰界定，導致納稅人之間存在扯皮的題，稅務機關難以確定納稅主體。

（2）稅務機關計稅依據確定難度大

當前，我國計稅依據主要分為兩類：一是根據房產計稅余值；二是根據按租金收入計征稅額。其中，在第一種計稅方式中，極易因為一些避稅行為，導致房產原值計價出現失誤。例如：一些企業的房產借著設備的形式計入資產，從而減少房產原值，實現避稅；一些企業通過不將房屋記賬、無條件提供給股東使用的形式，拒絕繳納房產稅。在第二種計稅方式中，因為稅源十分分散、隱蔽性強，因此征管的難度也極大。

（3）相關部門協稅護稅積極性小

房產稅的征管范圍十分廣，工作量也大，因此若是僅僅依靠地稅單位進行稅源監管，難免會存在不到位或是遺漏之處。從我國當前房產稅征管情況來看，“以地控稅、以稅節地”這一工作依舊處于一個摸索的狀態之下，部分地方因為缺少完善的部門協作與信息共享機制導致地稅單位很難及時獲得相應的房屋、土地登記、變動資料，導致房產稅的征管工作開展難度大大增加。

二、我國房產稅征管的改革對策分析

1.完善稅基評估機制

（1）完善評估主體的界定。立足于我國當前國情，建議設立準政府性質的專屬房地產稅稅基評估機構，一方面其屬于事業單位，另一方面其又能夠獨立于稅務部門，確保其評估工作更加公正。（2）做好房地產稅批量評估。隨著信息技術的不斷發展，建議利用計算機、GIS、GPS為房屋價值進行批量評估、實時跟蹤以及動態的分析，完善計算機輔助批量評估系統；若是在進行房地產稅評估時出現糾紛，建立采取單宗評估的方法重新進行評估，以增強準確性。

2.改進稅收征管方式

（1）構建以自主申報為主的稅收征管方式。在“兩稅”征管中，納稅人需進行自主申報，在房地產稅改革后，應沿襲該種方式，以培養自主納稅意識。在進行為法人組織所有的房產稅征管時，主要采取的是現行征管的方式，也就是按年計算、分期繳納，由地方政府確定設計的納稅期限；在進行為個人所有的房產稅征管時，主要采取的是自主申報的方式，通提交申報表、相應的減免稅材料，辦理納稅。（2）通過其他輔助征管方式進行補充。由于當前我國個人自主納稅意識有所欠缺，加上一些監管機制不到位，相關部門應構建房屋產權證年檢制度，對于欠繳房地產稅的個人或是組織，采取限制或是凍結產權證書的懲處方法。此外，可輔以委托代征、代扣代繳以及代收代繳等方式，規范稅收征管流程，加強征管管理。

3.建立社會綜合治稅網絡體系

針對我國地稅部門長期以來“孤軍奮戰”的現象，必須加強各部門的配合，通過信息共享、部門協作，實現房地產稅的高效、成功征管。（1）構建全國統一的房地產信息管理平臺。該平臺應通過全國聯網的方式，動態掌握各個地區的房價、房屋交易以及住房供求等信息，并且能夠直接查詢到每一個人或是家庭的房產信息。當前，我國部分省市已經建立了區域性的房地產信息管理平臺，但是需要進一步完善其信息的共享制度。（2）科學確定納稅人。在進行納稅人的確定時，除了要參考納稅人自主申報信息，還需通過多種方式自主收集相應的納稅信息。一方面，可通過國土部門以及房管部門，獲得相應的存量、新增房產信息；另一方面，也可通過民政、公安部門，驗證納稅人家庭成員關系，以確定相應的房產稅優惠政策。（3）采取成熟的稅源管理方式，通過“以地控稅、以稅節地”加強房地產稅管理，并抓好合不動產登記制度的落實機會，在電子地籍圖上疊加相應的應稅房產信息，以達到房產與土地稅源一體化管理的目的[2]。（4）在進行稅款征收時，具體應強化以下幾個方面的工作：一是稅務機關必須實現做好納稅人銀行賬戶信息的采集工作；二是稅務機關應和相關部門通力合作，構建房地產稅聯合控管機制。三是通過構建納稅人信用聯動體系的方式，不斷提高納稅人的自主納稅意識，對于欠繳房地產稅的個人或是組織，可由媒體相應的欠稅公告，并將其納入個人征信系統，以督促其及時進行相應稅款的繳納。

三、結語

綜上所述，我國當前房地產稅的征管過程中還存在不少問題，例如：納稅主體難以確定、稅務機關計稅依據確定難度大、相關部門協稅護稅積極性小等等，對此必須加強房地產稅的征管改革，通過完善稅基評估機制、改進稅收征管方式、建立社會綜合治稅網絡體系、完善稅收法治保障框架，增強房產稅征管系統的權威性與科學性。

參考文獻：

[1]楊繼瑞.房產稅征管系統完善與現實把握：源自渝滬試點[J].改革，2011：47-52.

房產納稅評估范文第2篇

【關鍵詞】房產；國際經驗；政策啟示

房產稅是一個傳統稅種，它是以房屋形態表現的財產為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有者或者使用者征收的一種稅。在不同國家和地區，對房產稅的稱呼也有所不同，比如家庭稅、不動產稅、房屋稅等，但是，狹義的房產稅主要是對房產進行征稅。本文基于房產稅的理論和國際經驗的闡述，探究我國房產稅的改進空間。

一、房產稅的基本理論闡述

（一）房產稅的基本屬性

1.房產稅是對特定財產征稅。房產稅是一種針對特定財產設置的稅種，通過稅基和稅率的調節，合理引導資源流向，充分發揮土地資源的效益，實現帕累托最優。所以，房產稅并非一味地打壓房價，也不是觸動居民的基本住房保障，而是針對房地產投機行為，引導投資，調節收入。

2.房產稅對保有環節征稅。房產稅實質上是國家憑借政治權利，依據法律規定向不動產保有環節的所有者或使用者征收的稅負。因此在法律上房產稅的征收體現的是人與人之間的關系而非人與物之間的關系。

3.房產稅是地方稅的主體稅種。對于大多數國家來說，房產稅是地方財政收入的主要來源之一，并直接用于科教文衛等公共支出。因此，房產升值的多少直接影響著地方公共服務質量的優劣，對本地區的房產進行課稅，顯示了負稅與受益對等的原則，企業和住戶在享用政府提供高質量的公共服務的同時，應該承擔相應的納稅義務。

（二）房產稅的功能屬性

1.調控房價

房產稅的征收將直接增加住房成本，一方面指導人們轉變住房形式（如以租代購），降低住房市場的需求；另一方面，直接剝離住房投機者一部分利潤，抑制投機行為，增加住房市場的供給。從這兩方面綜合來看，房產稅將導致住房價格下降。

2.增加財政收入

房產稅具備“取得財政收入、籌集公共資金”的功能，按照“受益——成本”的分攤法則，企業和個人享受政府提供的公共服務，就要承擔相應的義務。企業和個人在享受政府提供的教育、醫療、社會保障等公共服務的同時，就要承擔相對應的義務，例如繳納稅收，在住房上就表現為房產稅，這符合公共財政理論關于稅收內涵的界定。企業和個人繳納房產稅，可以增加稅收收入，增加地方財政收入，為政府增加公共服務支出提供物質保障。因此，房產稅的增收功能成為政府征稅的基本依據。

3.調節收入分配

房產稅是財產稅，對不動產進行征稅，但是稅收來自于納稅人的收入，這實際上是一種收入再分配。因為房產稅直接面向納稅人征稅，稅負不易轉嫁，征稅過程便是收入再分配的過程。此外，政府在宏觀調控中，通過轉移支付對社會財富再分配，進而達到調節收入分配的目的。

（三）房產稅征收依據

1.溢價回收說

按照Henry George的說法，土地價值的增值取決于兩個因素，一是人口的增長，二是土地條件的改善，即由于公用設施的改進帶來的土地價值增值。因此在經濟社會發展的過程中，房產價值增值實質上是土地價值的增值在房產上的體現，政府理應回收土地價值增值的部分。

2.房地產市場的失靈

“市場失靈”主要是由于不完全競爭、外部性、信息不對稱等因素導致市場不能有效提供商品和勞務。房地產市場的失靈，其原因主要為：國家對土地的壟斷及其自身的不可再生性導致土地市場競爭是不完全的；房地產外部性中的價格效應對房價產生直接影響；房產交易過程中的信息不對稱等。“房地產市場失靈”直接導致資源配置無效、宏觀經濟波動。因此，需要政府運用稅收調控手段來維護市場秩序并推進房地產市場的健康發展，而房產稅是一種有效的手段。

二、房產稅的相關國際經驗

1.房產稅是地方主體稅種，是地方財政收入的主要來源

國外的房產稅大多數屬于地方稅種，由地方政府征收和管理，房產稅是地方財政收入的主要來源。美國的房產稅收入約占其地方財政收入的30%，占稅收收入的50%～80%，成為地方政府最大和最穩定的收入來源。在英國，房產稅是最大的地方稅種，更是地方政府財政收入的重要來源。例如在英格蘭，45%左右的本級收入來源于房產稅。據統計，16個經濟合作與發展組織國家的房產稅收入占地方財政收入的比重平均為43%，加拿大、新西蘭等國的房產稅收入在地方財政收入中也占據著較高的比重。

2.在保有環節征稅，納稅人為所有者或使用者

不同國家和地區對房產稅的納稅人有著不同的規定，但大都是以房產的所有者或者使用者為納稅人。在美國，擁有房地產的自然人和法人為納稅人。而荷蘭房產稅的納稅人是房產的消費者或使用者，英國則是年滿18周歲的房產所有者，日韓兩國都是房產的所有者，中國臺灣地區規定房屋的使用者或承租者為房產稅的納稅人。

3.稅基設置合理，房產評估體系健全

從征稅范圍來看，房產稅的稅基較寬，房產稅征稅對象為全民房產，甚至是設備和設施，對特殊群體（比如老人）設定優惠政策。這樣既保證了公平，又保證地方稅收收入，提供了穩定的財源。征收房產稅時，設立財產評估機構，包括財產登記和信息管理，也是世界各國的的通行做法。英德等國為有效評估房地產的計稅價值，專門設立了房地產評估機構和專業評估師，而美國則在各地設置評估官，并與征收機構相分離，委托社會評估機評估，提高了財產評估的效率和準確性。

4.擁有嚴密的監管體系

征收房產稅的國家，征管環節具備較為嚴格的制度設計。大多數國家都采用征稅軟件，簡單快速地完成房產稅的申報、登記辦理、征收和預測等一系工作。在美國，征稅官員根據征稅軟件計算出應納稅額，將稅單交給納稅人，或交給金融機構，由其代為征收。納稅人如無異議，在規定時間內繳納稅款。征稅機關對于偷逃稅款有嚴厲的處罰措施，降低了稅收成本。

三、國外房產稅對中國的政策啟示

中國目前房價高漲，中央采取了一系列調控措施抑制房價過快上漲，但作用十分有限，甚至還助推房價持續上漲，或者引發一些社會問題，如夫妻雙方為逃避繳納二手房交易稅，選擇假離婚。這本不是中央出臺房價調控措施的初衷，但上有政策下有對策，必須采取多種措施，從根本上調控房價，同時把社會影響降低到最小程度。國外房產稅的一系列經驗值得我們去借鑒，對于中國房產稅改革也有很好的政策啟示。

1.培植房產稅為地方主體稅種

房產稅的國際經驗表明，房產稅成為地方主體稅種是大勢所趨。在中國，房產稅相對于增值稅、消費稅等稅種，地位較低。2009～2012年，中國房產稅收入占地方稅收收入的比重分別為3.07%、2.73%、2.68%、2.90%，這遠遠低于增值稅、消費稅占稅收收入的比重，與發達國家和地區房產稅占地方稅收收入的50%左右顯然存在較大的差距。房產稅的稅源便于區分、征稅對象穩定，地方政府可以采取有效措施，監控本地稅源，提高征收效率。中國目前正在進行房產稅改革，地方政府可以采取有效措施提高房產稅收入，發揮房產稅的優勢，將房產稅培植為主體稅種，使房產稅成為地方財政收入新的增長點。

2.完善產權制度，確定納稅主體

中國房產稅的納稅人是房產取得和所得的單位或個人，根據房產稅的國際經驗，房產稅的納稅主體都有明確的房屋產權制度，將房產的所有人或使用人作為納稅主體，更能加快房產的流轉，體現效率原則。目前，中國亟需完善個人住房信息系統，推行房屋登記實名制，建立部、省、市三級住房信息系統網絡和基礎數據庫，全面掌握個人住房的基礎信息及動態變化，為房產稅的征管提供技術保障。加快個人住房信息系統建設是一個放大的系統工程，牽涉到民政、公安、人力資源和社會保障部門、人民銀行、銀監會、稅務部門等眾多職能部門，各個部門必須通力合作，各司其職。同時要注重明晰存量房產權這項工作。明晰產權是為了更好地對房產征收房產稅，及時掌握空置住房信息，確定房屋產權歸屬，完善納稅人制度。

3.擴大房產稅稅基，建立健全房產稅減免稅制度

當前，中國主要對“城市、縣城、建制鎮、工礦區”的房產征收房產稅，這極大地限制了房產稅作用的發揮。根據國外房產稅的征管經驗，房產稅要對房產本身和土地增值征稅，而中國在這方面做得還不完善。中國要拓寬房產稅的征稅范圍，逐步把城市自由居住用房和事業單位用房也納入征稅范圍，要更加注重對存量房征稅，對空置房征收高額房產稅，增加房屋持有成本，增加房產市場投放，擴大市場供給，滿足日益增長的房產市場需求?？梢愿鶕€人養房能力設置稅率，對于初期購買者和老人制定稅收優惠，把房屋折舊和房產升值考慮在內，創建房產專業評估制度，根據房產市場價值征收房產稅，完善計稅依據。實行房產稅累進稅制，高收入者多納稅，低收入者少納稅甚至不納稅，真正體現稅收的公平原則，實現社會公平正義。

4.完善房產稅的配套措施，加強稅收征管

國外的房產納稅已經成為完善的稅種，稅制頂層設計嚴格，對偷稅、漏稅行為處罰措施嚴厲。當前中國的房產稅改革要想順利推進，必須以較高的稅收征管水平和良好的稅收管理體制為依托，正如賈康（2012）所說，開征房產稅需要有產權登記與保護、信息管理與溝通、征收管理等方面的專業力量和條件。中國應該完善個人住房信息系統，鼓勵個人申報，降低稅收征管成本。在頂層設計上，稅制制定應該合理，完善稅收法律法規，嚴厲打擊偷稅、漏稅行為。此外，還應培養納稅人的納稅意識，減少偷漏稅現象，控制稅收漏洞。增強稅務工作人員的業務技能，配備評稅或估價專業人員以應對房產稅征收和管理的復雜性。

四、結論

我國實行房產稅制時間較短，現有的制度當中仍存在著較多的不足，我國房產稅的改革是一項長期艱巨的任務，在全國范圍征收房產稅還面臨著諸多障礙。因此，我國的房產稅的改革要在借鑒國際房產稅的成功經驗的基礎上，根據自身實際情況，合理制定房產稅制度，更好地推進房產稅改革，抑制當前過快上漲的房價，嚴厲打擊房地產投機行為，增加房產市場供給，滿足房產市場需求，加快經濟適用房建設，實現“住有所居”的目標，調節收入分配，縮小收入差距，實現社會公平正義，早日實現中華民族偉大復興的中國夢。

參考文獻：

[1]任志強.從開征物業稅說起[J].稅務研究，2004（4）.

[2]Brown，H.James：Land Use and Taxation：Applying the Insights of Henry George. Cambridge，Lincoln Institute of LandPolicy，1997：ll-20.

[3]傅樵.房產稅的國際經驗借鑒與稅基取向[J].改革，2010（12）.

[4]趙玉倩.國外房產稅制度對我國房產稅改革的啟示[J].財會學習，2011（9）.

[5]黃璟莉.國外房產稅的征收經驗及對我國的啟示[J].財政研究，2013（2）.

[6]劉成奎.房產稅的國際經驗與啟示：稅基評估視角[J].學習與實踐，2013（6）.

房產納稅評估范文第3篇

關鍵詞：房地產稅；稅基；評估

中圖分類號：P208 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）08-0098-02

一、房地產稅制改革的意義

（一）解決重流轉、輕保有的弊端

我國現行房地產稅種及與房地產密切相關的稅種中耕地占用稅、土地增值稅、契稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、印花稅屬于房地產流轉環節的稅費；房產稅、城鎮土地使用稅屬于房地產保有環節的稅收，而且免稅范圍較大，只對經營用房、用地征收。根據《中國稅務年鑒》2007―2011年的數據，2006―2010年房地產流轉環節的稅負占到房地產稅收的90%以上，而保有環節的稅負占房地產業總體稅負不超過6%。房地產稅制這種“重流轉、輕保有”的狀況，使進入市場流通的房地產要承受較高的稅負，抑制了房地產的正常流動；而一些投資者購買房產后不需要付出太多成本就可以坐等房價上漲。這不但降低了房地產的使用效率，而且使政府不能充分參與房地產保有階段發生的自然增值的分配，造成財政收入的流失。為了有效發揮稅收對房地產行業的調控作用，應該減少房地產流轉環節的稅負，對房地產保有環節的稅制進行規范性改革并按照房地產的評估價格課稅。

（二）增加地方政府的稅收來源

根據有關資料，我國房地產業稅收收入占地方本級財政收入的比重較低（約為15%左右），而一般房地產稅收發達國家其房地產稅收占地方財政收入的40%―50%。要使房地產稅收成為地方財政收入的主要來源，房地產稅制改革有必要減少流轉環節的稅負，加大保有環節房地產稅的征收。因為，相比流轉環節房地產稅的征收，加大保有環節房地產稅的征收不會造成房價的上漲，更有利于對房地產市場的宏觀調控，抑制房地產的投機行為；另一方面也為地方政府提供穩定的稅收來源，促使地方政府完善地方公共財政建設，滿足廣大人民群眾的需要。所以，保有環節房地產稅制改革的趨勢是合并現行房產稅、城鎮土地使用稅，設立統一的房地產稅，將房地產稅的征收對象擴大為所有的不動產，對居民個人所有的房產規定一定的免稅面積外，所有不動產按照房地產評估價格確定計稅依據。

（三）對調控房地產市場有一定的作用

房地產稅作為房地產保有環節的稅收調節手段，可以直接并快速改變房地產作為投資品的屬性，增加房產持有成本，從而改變投資者的投資意愿，進而穩定房價，促進房地產業的平穩、健康發展。例如，2011年開始的重慶房產稅征收試點，盡管征稅范圍較小、稅率不高，但對房地產市場調控有一定的作用。重慶房產稅主要針對獨棟別墅、高檔商品房以及外來炒房者征收，稅率設為0.5%、1%和1.2%三個檔位，對于存量和新增的應稅房產分別給予180平方米和100平方米的免稅面積。根據有關調查，房產稅實施后部分購房者改變了買大房、買高檔房的消費傾向。在房產稅推行的10個月內，重慶主城區高檔商品住房成交70萬平方米，占商品住房成交量的6.8%，較上年下降4.1個百分點；同時，高檔商品住房成交建筑面積均價也較房產稅實施前下降7.1個百分點。

（四）調節收入分配

房地產稅除了在住房保有環節調控房地產、增加地方財政收入的功能外，作為將房地產資本利得納入二次分配的重要手段，房地產稅的作用還在于調整收入分配、縮小貧富差距。縮短貧富差距、增加人民收入是“十二五”規劃的重要目標。這一目標的重要實現手段就是通過稅收調節實現社會財富的二次分配。讓擁有更多房產、占有更多社會財富的公民繳納更多的稅費，以縮小貧富差距，這是中國社會的現實需要。

二、房地產稅稅基評估對房地產稅征收的必要性

如何有效評估房地產稅基是征收保有環節房地產稅的基礎環節。因為，我國現行房地產保有環節稅收的計稅依據不能準確反映財產在征稅時點的市場價值，比如，房產稅按照房產原值扣除10%―30%作為計稅依據，沒有考慮到房產使用后的折舊或升值因素，使得房產稅不能隨著房產價值的增減而相應調整；而城鎮土地使用稅以單位和個人實際占用的土地面積為計稅依據，各級別土地的差別稅額較小，不能真正反映土地的級差收益。當前，我國保有環節房地產稅制改革的目標是將土地使用稅按使用面積從量定額征稅、房產稅對企業自用房屋按房產原值扣除10%―30%后的余值征稅以及單位和個人出租房產按租金收入征稅的方式，統一合并為房地產稅，將房地產稅的征收對象擴大為所有的不動產，對所有不動產按照土地使用權和房產所有權的市場價值來確定計稅依據。市場價值又稱為公開市場價值，是多數估價需要評估的價值。房地產市場價值能夠反映在特定時點房地產價值量的大小，能夠反映不動產從政府公共服務（如城市基礎設施）獲得收益的大小，依據不動產的市場價值作為房地產稅的計稅依據，對政府稅收來說更具有彈性，對納稅人來說更公平。世界上財產稅制比較完善的國家和地區大多也是以經評估確定的房地產市場價值作為房地產稅的計稅依據。保有環節的房地產本身不存在實際交易價格，其價值只能通過房地產評估的方式以應稅時點類似房地產的成交價格、以房地產的預期收益或以房地產的重置成本為基礎來確定。因此，房地產稅的征收離不開對房地產稅稅基即房地產市場價值的評估。

三、我國房地產稅稅基評估體系的構建

房地產稅稅基評估的目的在于滿足稅收的公平合理性要求和開征房地產稅的成本核算要求，使納稅結果為征納雙方所接受。這就必然要求建立起一套科學合理的房地產稅稅基評估體系。

（一） 選擇準政府性質的專屬評估機構作為房地產稅評估主體

房地產稅基評估結果帶有行政結論性質，關系到地方政府稅收收入和納稅人應納稅額。所以，在房地產稅開征初期及過渡期內，選擇準政府性質的專屬評估機構來負責稅基評估工作更符合我國國情，即房地產稅稅基評估機構是隸屬于政府的不以營利為目的的事業單位，經費由財政提供，評估人員可以從社會上有豐富評估經驗的執業評估人員中招收。這樣既可以保證評估工作的專業性、獨立性，又利用了政府部門在信息搜集和溝通協調方面的長處，還可以克服因政府部門設立專門的稅基評估部門帶來的人員編制負擔。

（二）房地產稅基評估周期的確定

國外房地產稅稅基評估周期長則每隔3―5年進行1次價值重估，短則每年評估1次。如加拿大各省和地區通過計算機輔助評稅，評稅周期由過去的3―5年縮短到每年評估一次。我國房地產稅稅基評估周期不宜太長，否則會因為房地產市場價格的波動使計稅依據失去意義；但由于評估成本較高并且我國目前房地產稅基評估的技術還不完善，因此，也不宜每年評估一次。結合我國基準地價評估周期確定房地產稅基評估周期比較適合。目前，全國各大中城市及縣、鎮都有基準地價數據，覆蓋工業用地、商業用地和居住用地。國土資源部規定基準地價原則上每三年更新一次。在實踐中大部分城市都是以2～3年為周期進行更新和調整的。因此，結合基準地價評估周期，運用各地的基準地價數據結合不同類型房地產在估價時點的建筑成本等資料所測算的房地產價格可以作為不同類型房地產稅的稅基。

（三） 建立以市場比較法為主、收益法和成本法為補充的稅基評估方法體系

在選擇房地產稅基評估方法時，應以市場比較法為主、收益法和成本法為補充。市場法評估的前提條件是房地產市場比較活躍、估價需要的可比實例數據比較容易收集。在房地產市場發達、類似房地產有交易的條件下，這種方法的評估結果易于被納稅人接受。收益法適用于有穩定預期收益并且收益和風險都能量化的房地產估價，但對未來收益預測受較強的主觀判斷和未來收益不可預見因素的影響。對于一些很少交易而又沒有經濟收益的房地產可以考慮采用成本法估價。

（四）房地產稅基評估信息數據庫的建立

以房地產市場價值為房地產稅征稅依據，就要求政府或評估部門掌握并不斷地更新有關房地產的數據。目前，多數國家在為征收房地產稅而進行稅基評估的過程中引入了批量評估方法，即應用系統的、統一的、考慮到統計檢驗和結果分析的評估方法和技術評估多項財產確定日期價值的活動。批量評估過程包括一個非常重要的步驟即對轄區內所有不動產進行基礎數據的采集，內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、建成年代、材料以及房地產交易數據、成本數據、收益數據等。因此，完善的財產登記制度是房地產稅開征的基礎，也是房地產稅順利實施的保障。所以，應當盡快健全有關財產（主要是房地產）登記、處理的法律法規，盡快建立個人資產檔案管理。

（五）形成納稅人爭議處理機制

在評估房地產市場價值過程中，因房地產個別因素造成的估價結果差異是不可避的。因此，應建立相應的處理機制，保護納稅人合法權益。首先，要對評估結果進行公示，以增強評估信息的透明度。其次，當納稅人對評估結果有異議時，應當允許在一定期限內向原稅基評估機構申請復核評估；為了保證納稅人的申訴權利，地方應成立稅基評估專家委員會，允許納稅人對復核評估的結果有異議時向當地的稅基評估專家委員會申請鑒定。

參考文獻：

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[2] 范信葵.物業稅評估制度的國際比較與借鑒[J].北方經濟，2006，（9）.

[3] 陳淑賢.論物業稅稅基評估主體的選擇.涉外稅務[J].2008，（1）.

房產納稅評估范文第4篇

【關鍵詞】房地產稅；國際比較；稅收改革

一、國外房地產稅收制度改革歷程

世界上絕大多數國家和地區都開征了房地產稅，并已成功建立較為完善的房地產稅制，使房地產稅不僅成為地方政府的有效收入來源，而且也使房地產稅有效發揮了調節市場運行的作用。為促進房地產市場健康發展，近百年來，英國、美國、德國、日本等發達國家，都在對房地產稅制不斷進行調整、改革以適應地方治理、民主政治發展需求。

近幾十年以來，印度尼西亞、印度、菲律賓、尼日利亞、巴西等發展中國家在推進地方自治過程中，也開始了不動產稅改革，并將其作為地方自治改革的重要內容。20世紀90年代后期，俄羅斯、拉脫維亞、立陶宛、阿塞拜疆、吉爾吉斯斯坦等一些中東歐、中亞等轉軌國家開始了重建不動產稅的進程。

世界各國和地區不動產稅改革的主要內容集中在納稅人范圍、課稅對象確定、稅基確定、稅率、減免優惠等方面。納稅人范圍主要是房地產所有人，少數國家為實際占用人或受益人。課稅對象包括住宅和商業地產，有些國家或地區對出租用房地產、空置房地產另外課征稅收。稅基確定上逐步由面積、數量、租金、原價值，向市場現值加一定優惠或折扣計算，發達國家近幾十年來的不動產稅改革主要集中在稅基的確定上。在稅率上一般采用固定稅率，有些國家如美國大部分州沒有固定稅率，而是按照地方政府年度預算支出減去財產稅外其他財政收入后，除以不動產稅基的辦法計算稅率。在減免優惠主要范圍上，有些國家按照房地產用途確定，主要是對醫院、養老院、學校等公益用房屋；有些國家按照納稅人的類型確定，如低收入者、退伍軍人、國家榮譽獲得者等；有些國家采用兩者結合的方式。

稅收也是政府調控房地產市場的重要政策，對房地產征稅將引起房地產交易頻率、交易量和交易價格變化。世界各國的房地產稅制改革經驗表明房地產稅制改革有助于實現房地產市場的調節作用，遏制房地產投機行為，穩定房地產市場發展。反映在房地產價格上則表現為房地產稅制改革前后的房價變化，通常有助于降低房地產稅收負擔的房地產稅制改革將抑制房價上漲，而旨在打擊房地產投機、增加房地產持有成本的房地產稅收政策則會導致房價下跌。對世界各國房地產價格的變化情況進行了研究，以分析稅收政策對調控房地產市場發展的作用。結果發現：一些國家并沒有取得預期的效果，如比利時、法國、荷蘭等，還有一些國家取得了預期的效果，如丹麥、瑞典、德國、美國等。在各國房地產稅制改革過程中，都不同程度地在吸收民意的基礎上，對其他國家的改革經驗進行了借鑒。一些發展中國家與轉軌國家在制度改革的初期，直接引入外國專家參與稅制設計；有的甚至直接照搬其他國家的不動產稅制規定或改革方案。

二、房地產稅收制度國際比較及借鑒

國際上存在一些較為成熟的房地產稅收制度可供我們在構建改革模式時加以借鑒，歸納了一些國家和地區的房地產稅制基本狀況。在這些較為成熟的房地產稅收模式中，存在一些共性，主要體現在以下幾個方面：

（一）稅制要素方面

課稅對象由土地、建筑物分離，向土地建筑物合一的方向調整。按照早期的稅收理論，對土地價值的課征是合乎公平和效率要求的，因此初期的不動產稅征收一般將土地、建筑物分離，重點對土地進行課征，但后來逐步向房地合一、共同評估的方向發展。在稅率方面，由多重、復合型稅率向單一稅率、低稅率方向調整。為適應房地合一、稅基單一化的趨勢，稅率設計也逐步簡化，由多重的復合型稅率向單一稅率方向發展，適應世界稅制改革中簡化稅制、降低稅率的要求，以增強稅收的合理性，提高不動產稅征管效率。減免項目逐步減少，稅制得以簡化。在保留必要的減免優惠項目的同時，將減免數量減少，數額降低，稅收優惠逐步由補償性支出政策所取代。以價值為基礎的稅基逐步代替面積、因素調節型稅基。以價值為基礎的稅基其優勢在于，可以使稅收具有成長性，具有財政收入彈性，以適應地方政府財政支出不斷增長的需求。

（二）征管基礎建設方面

重視征管信息共享機制建設。包括：建立不動產的產權產籍登記系統，加強征管信息、產權信息、納稅人身份信息、納稅人收入信息的共享機制建立?，F代信息技術得以廣泛應用。在不動產稅征管中，廣泛使用現代地理信息系統（GIS）、計算機輔助批量評估系統（CAMA）、數據庫技術、網絡技術，以提高征管效率，降低稅收成本。

（三）稅收民主化：透明、參與和保護

不動產稅收入一般是地方收入，支出用于公眾直接享受到的、感覺到的公共設施、公共服務，課稅對象明顯。同時，不動產稅收入支出的對應性強，稅收的損失感明顯，所以通過政府公共服務提供稅收補償的要求更加強烈。因此，不動產稅改革不同于其他改革的地方在于，它有著充分的制度設計讓公眾參與改革和征管的進程。在很多國家的改革中，就是通過增強公眾對征管、政策調整過程的參與，保護納稅人的合法權益，從而提高不動產稅的稅收遵從度。

三、國外房產稅改革成功經驗

（一）國外房產稅功能定位

國外關于房產稅的研究歷史比較悠久，這為房產稅的開征奠定了良好的理論基礎。國外關于房產稅的研究也主要集中在房產稅的功能定位以及房產稅制的設計上，具體說來，關于房產稅的功能研究觀點主要包括以下幾個方面：

1. 財政收入說。首先稅收是國家財政收入的主要來源，而房產稅作為一項稅收也具有增加財政收入的功能。其次，由于房產稅本身的特性，房產稅是地方政府重要的財政收入。國外征收房產稅的實踐證明，由于房地產本身不易轉移，房產稅具有穩定的稅源，因此房產稅是各國地方財政收入的重要來源。房產稅的征稅遵循財政的稅收原則，重視房產稅的財政功能，房產稅用于增加地方財政收入，支出于地方公共設施建設，真正做到取之于民用之于民。

2. 效率說。該理論主要觀點是，在保有環節征收房產稅對于房產這項資源的合理有效配置具有重要的調節作用，房產資源的擁有者由于較大的稅收負擔而對空置的房產進行充分利 用，最終達到合理配置資源的目的。這主要是因為現實中的市場并不像理論中的那樣有效，在現實中經常存在市場失靈現象，這就要求政府在必要的時候進行調控，而稅收則是政府干預市場進行宏觀調控的重要方式。房產稅政策如果運用得當，可以有效的發揮調控市場的作用，促進房地產市 場的資源有效配置。房產稅遵循稅收經濟效率的原則，把房產稅功能定位在合理配置資源，調控房地產市場上，通過合理的設置稅收要素加強針對性，嚴厲打擊房地產市場的投機性需求。

3. 公平說。這種學說的總體思路是房地產是居民財產的重要組成部分，房地產作為一項重要的財產所得，不同的人擁有的財產數量不同，過大的差異就會導致收入差距過大，因此需要一種財產稅對其進行征稅，從而調節收入差距保證社會公平。遵循房產稅的公平原則，房產稅功能定位在調節收入差距上，通過累進稅率等使富裕者負擔更高的稅負，而稅收收入用于基本的保障住房建設，從而達到調節貧富差距的功能。

明確房產稅的功能，根據房產稅的功能定位，科學合理有針對性地設置稅收要素，可以更好的發揮房產稅的作用。從國外的典型國家的房產稅政策來看，不同國家的房產稅定位不同，但是都定位明確。在定位明確的基礎上，合理的量化和標準化稅收原則， 據此來設計房產稅稅收要素，從而保證了房產稅發揮應有的作用，因而明確定位房產稅的功能，以此為原則進行稅收政策設置可以更好的發揮稅收的作用。房產稅改革的首要任務就是明確稅收目的，結合國內房地產市場的基本情況以及稅收體系，對房產稅進行正確的功能定位，從而更有針對性的設置稅收要素，更好的發揮稅收的作用。

（二）國外房產稅的制度設計

縱觀世界范圍內征收房產稅的國家，在功能定位明確的基礎上設計的房產稅制度有很多經驗值得借鑒。

1. 房產稅是地方稅收的主體稅種。整體來看，房產稅是世界上大多數國家地方的主體稅種，這樣才能保證房產稅成為地方政府收入的主要來源，房產稅收入占地方稅收收入比例較高，這樣可以減少地方政 府財政收入中土地財政收入的比例。如美國房產稅的收入占地方稅收收入的比例在70%左右，而加拿大則高達92%，另外，西方國家特別是地方房產稅權較 大的國家，房產稅收入占地方稅收收入的比例普遍較高，房產稅是地方的主體稅種，房產稅收入是地方財政收入的重要來源。這一點充分證明了房產稅增加地方財政的功能，長期來看，房產稅是地方穩定的主體稅種。

2. 稅收要素設計合理。從征稅范圍看，國外房產稅大多堅持寬稅基的基本原則，因為寬稅基可以保障房產稅有穩定龐大的稅源，與提高稅率相比，拓寬稅基相對比較隱蔽，這樣可以在保證量能課稅的原則下充分發揮房產稅的財政功能。同時大多數國家在寬稅基的基礎上，設定一個合理的稅收優惠，例如對老人等特殊群體免稅或者設定一個免稅面積，稅收優惠的規定可以降低低收入群體的稅收負擔而且減少房產稅的征管阻力。

從稅率來看，各個國家的稅率制定方法和稅率的高低都不同，但是都在功能定位的基礎上，當地政府都根據自己的實際情況因地制宜的設計稅率。例如美國各地政府在稅率的制定上擁有較大的自，房產稅的稅率是地方政府根據當地的當年的財政預算 應納房產稅的房產的總價值等變量計算出來的，這樣由于各個地方的計算稅率的變量連同稅率也不同，但大多都在0.8%-3%這個范圍之間。英國房產稅的稅率采用的是調節收入差距效果明顯的累進稅率，累進稅率可以使房產稅更好地發揮調節收入差距的功能?？傮w上來看，各個國家的稅率普遍較低，較低的稅率是考慮到納稅人的稅收負擔，減少了房產稅征管的阻力從而保證房產稅可以穩定的征收。

從計稅依據來看，大多數國家都采用了能夠反映市場價值的房產評估價值作為計稅依據，也有一些國家采用了也可以反映市場價值的評估租金作為房產稅的計稅依據。當然采用評估價值作為計稅依據的前提是擁有比較完善的房產稅評估機制，包括科學有效的評估方法、高素質的評估人員以及公平的評估糾紛等事后處理機制。

3. 保障措施完善。首先為了保障房產稅制度順利實施，實施房產稅的各國大多都有完善的住房信息系統以及科學的房產評估機制，這有利于減少稅源的流失。住房信息系統主要包括房屋數量和產權類型、房產所在地的土地類型、所有權等詳細的信息。除了完善的住房信息系統，國外房產稅實施的保障措施還包括建立在高效的住房信息系統上的科學的房產價值評估機制，科學的評估機制是房產稅計稅依據合理的重要保障也是房產稅是否公平的重要保障。因此為了保證評估價值的公平很多國家還設有房產評估糾紛解決機構，如果納稅人對評估機構評估出來的評估價值存在異議，納稅人可以向評估糾紛解決部門申訴， 從而保證評估值公平科學。

其次，為了減少房產稅征管的阻力，提高房產稅征管的效率，大多數國家都采用征稅軟件對房產稅進行征管，房產稅從申報到征收等一系列工作都可由其完成。同時對于納稅人的逃稅行為，各個國家都制定了較為嚴厲的懲罰制度，逃稅人要繳納數額相對較 高的罰款，同時稅務部門還可以對納稅人的房產行使留置權和拍賣權。完善的保障措施不僅可以減少房產稅的征管阻力而且可以減少稅收征管成本。

參考文獻

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[3] 段曉力.國外房地產稅制的借鑒和啟示[J].中國房地產金融.2005（9）.

房產納稅評估范文第5篇

【關鍵詞】房產稅；住房供給；住房需求；影響

中圖分類號：D64文獻標識碼A文章編號1006-0278（2013）06-062-01

一、上海房產稅特點

此次上海房產稅試點與以往的房產稅相比有三大差別：計稅方法改變、界定多套住房為經營行為、非國家統一。

（一）計稅方法改變，差別化稅率

此次計稅方法統一為按評估價為依據，稅率有0.4%和0.6%兩檔。上海房產稅試點規定房產稅稅款自納稅人取得應稅住房產權的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算。并且上海在計算應納稅額的時候還打了7折的“折扣”。

（二）主要針對擁有多套住宅的投機行為和炒房客

之前的房產稅對住宅基本沒有實質性的征收，而此次對多套住房界定為投資行為，實施征收房產稅。上海房產稅無疑都指向了炒房者，尤其是外來炒房人員。上海是以戶口來區分外地與本地居民，并且上海的政策對外地炒房者的打擊力度更大，即無論是否為第一套住房都要征收個人房產稅。

（三）納稅基礎為房產的市值

雖然目前計算應納稅額的時候用的是房產的交易價格，但是在兩地所公布的政策中還提出等待時機成熟的時候按房產的市值來計算。這是因為一方面兩地政策中征收的個人房產稅大部分都是新購住宅，這也相當于是繳納稅款時的市值了；另一方面評估房產市值的體系還有待完善，所以目前是以交易價格來計算應交個人房產稅的。

二、上海房產稅試點對城市住房供求的影響

（一）上海房產稅試點對住房需求的影響分析

住房需求分為投資性需求和自住性需求，從自住型需求來看，此次房產稅的征收對住房的剛性需求的影響并不是很大，因為有買房需求的消費者大多在上海沒有房子，并且他們購房的人均面積很少會超出60平方米，所以上海房產稅的征收幾乎不會影響他們的購房需求。并且上海市統計局社情民意調查中心公布的一項調查結果顯示，在征收房產稅的前提下，有居住性購房計劃的受訪者中表示仍會購房的占70.8%。

從投資型住房需求來看，這些消費者會是房產稅的納稅主體，房產稅增加持有階段的成本會降低住房持有者的預期收益。使其減少這樣的投機行為，也就是說投資性需求會有所下降。所以總的住房需求會隨著投資需求的降低而降低。

（二）上海房產稅試點對住房供給的影響分析

開征房產稅對商品住房的供給影響要從三方面來考慮。

1.開征房產稅會對開發商產生間接的影響

房產稅的開征沒有增加商品住房的開發成本，但是它會降低開發商對未來的預期。因為房產稅在一定程度上會降低購房者的購房需求，則房產商會隨之更改政策，減少商品住房的供給，但在較短時間內，開發商很難馬上轉變政策，所有新增商品住房的供給減少量并不多。

2.房產稅的開征會增加房產投機者的持有成本。房產稅是在房屋持有環節向產權所有人征收的一種財產稅。所以對于炒房者來說會增加成本，從而迫使其將手中囤積起來的房產賣出或出租來轉嫁成本，這就促進了商品住宅的空置房數量減少，進而增加當地二手房市場的供給。

3.房產稅的征收增加保障性住房的供給。房產稅的收入歸了地方政府，政府會將其中一部分投入到本地的保障性住房的建設中去，為中低收入群體提供保障。所以上海房產稅試點，會增加住房的供給量。

三、關于房產稅改革的幾點想法

要在全國推廣房產稅還需更加深入的研究，針對之前思考所分析，在此提出一些建議：

（一）在計算房產稅的時候，應剔除掉已經繳納了土地出讓金的那部分

立刻取消土地出讓金不太現實，畢竟長期以來這部分都是地方政府收入的一部分，而在土地出讓金存在并且征收房產稅的時候應剔除掉已經繳納了土地出讓金的那部分，這樣就可以避免那部分的重復征稅。以后再買賣房產的時候，賣方應該標明哪部分是土地出讓金的價格，哪部分是房屋的價格，讓消費者的看的明白也可以為日后征收房產稅時只征收房屋的部分做好鋪墊。

（二）建立完備的房地產評估體系和全國房產信息聯網系統，便利房產稅的征收

這樣的評估體系中的評估者一定是要以第三人的身份客觀存在的，沒有利益牽涉到房屋的買賣之中，本著公平公正公開的原則為居民服務。而且政府應該為評估機構或者個人樹立行業準則和標桿，吸收業內優秀的社會評估中介，建立健全相關的法律法規和監督約束機制，規范機構或者個人的評估行為，以達到健康有序的房地產評估模式

（三）合理的確定稅率，各個地區應該按照本地區的情況有所不同

這是因為一方面出于繼續加強房產稅的作用，包括增加房產投機者的成本和增加地方政府的財政收入；另一方面考慮稅基的減少，而相應的增加一些稅率，同時還不能增加中低收入人群的住房壓力。因為稅率對于投機者來說影響不大，但是對于普通自住型的新上海人，他們對于這個稅率壓力就比較大。上海的以人均面積來計算免稅范疇的比較合理，能比較公平有效的緩解中低收入者的購房壓力。

參考文獻：

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