房產調查報告
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房產調查報告范文第1篇
房地產調查報告范本
兩港一城建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。
一、我區房地產市場發展現狀
今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。
自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響
由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
中央:
土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
房地產發展目標調整。XX年市《政府工作報告》確立了以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主的三個為主樓市調控原則。
房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出網上二手房試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產的企業。
房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的緩剎車效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。
緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。
適度平穩房地產價格。考慮到兩港一城建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展
總的來說，由于我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來兩港一城開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監測工作
建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產開發
結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。
房產調查報告范文第2篇
近幾年來，我縣水產病害發生呈逐年遞減趨勢，20__年，全年水產病害
發生率12，比上年減少2個百分點，造成經濟損失1500萬元。損失較大的品種依次為河蟹、鯽魚、草魚、花白鰱。主要病害為細菌性河蟹黑鰓、腸炎病、病毒性河蟹顫抖病、河蟹纖毛蟲病、魚類暴發性出血病、魚類孢子蟲病、魚類中華蚤病、錨頭蚤病、指環蟲病、車輪蟲病等。其中河蟹顫抖病從20__年后，病害發生率逐年下降，造成的損失逐年下降，該病害已經不再是影響我縣河蟹養殖的最嚴重病害，相反細菌性黑鰓、腸炎和纖毛蟲卻成為影響河蟹養殖的主要病害，其造成的損失占河蟹養殖病害損失的70—80，魚類暴發性出血病及孢子蟲病是魚類養殖中造成損失最大的病害，且在我縣范圍內均有發生，中華蚤、指環蟲在我縣局部地區曾有過大發生，20__年5月至6月，我縣水產養殖公司部分塘口指環蟲大發生，造成數千斤鯽魚死亡。錨頭蚤、車輪蟲病害在我縣發生較少，危害不大。由于我縣自然環境相對優越，工業基礎薄弱，所以大范圍的漁業水域污染事故極少，經濟損失不大。
二、發病重災戶，重災場圃的情況。
總體而言，近年來大面積病害流行減少，總體損失也逐年遞減，但局部地區病害暴發事故也時有發生，給我縣部分養殖戶經濟上以沉重打擊，20__年我縣西安豐鎮養殖戶曹__一周內死蟹（原因不明）近7000斤，20__年縣水產養殖公司陸__鱖魚突發暴發性傳染病死亡近千斤，20__年我縣山陽鎮長溝養殖場甲魚下塘后不久病害大發生，死亡甲魚20__余斤，20__年，縣水產養殖公司唐__鯽魚寄生指環蟲，死亡魚種20__余斤，不少養殖戶出現養殖資金匱乏，來年無法恢復養殖或投入大幅減少，經濟效益也隨之降低，進入一種“少投入—少收益”的怪圈，最終放棄養殖業，另尋生路，甚至出現全家外逃，躲避債務的現象。
三、漁用藥物管理和使用的情況。
我縣漁藥管理權歸屬縣農林局（原多管局），水產局無權介入，無法進行管理，進而出現我縣漁藥市場混亂，漁藥產品良莠不齊的現象，劣藥坑農事件時有發生，漁藥銷售商與養殖戶糾紛不斷，常常出現出了問題就找水產管理部門鑒定和調解，而水產部門又無權干涉的尷尬現象，僅20__年度就發生此類事件若干起，如高郵某藥廠業務員盲目推薦用藥導致魯垛某戶魚鱉混養的鱉無故出現大量死亡、范光湖某戶養殖鱖魚出現大量死亡；城區某藥店業主指導養殖戶超劑量使用漂白粉導致河蟹數千斤出現藥害死亡；柳堡某藥店店主指導養殖戶超劑量使用阿維菌素殺鯽魚孢子蟲出現數千斤魚種死亡等等，出現這類事故的根源在于市場監管不力，從業人員管理不力，盡管我縣水產主管部門及技術人員大聲呼吁科學用藥，謹慎用藥，但在如此混亂的市場面前仍顯得蒼白無力，缺乏手段。在指導用藥方面，我縣水產專業技術人員主動聯系指導了縣水產養殖公司大戶陶__、水泗養殖大戶周__、天平陳__、范光湖李__等多戶，直接指導面積近萬畝，在減少病害損失，降低用藥成本上起到積極作用，從根本上杜絕了盲目用藥而發生藥害事故。我縣中小養殖戶量大面廣，由于人手和精力有限，我們無法完全做到在塘口指導用藥，在一定程度上給不具備資格的個體漁藥商販帶來機會，出現漁藥濫用現象，給養殖戶帶來損失。
四、病防工作中存在的問題、對策和建議。
盡管我縣漁業主管部門在水產病害防治工作中取得了一定成績，尤其在大力推廣生態養殖防病方面，但在日常的病防工作中仍存在不少問題，總結如下；
一、硬件設施水平低下
我縣漁業技術人員在日常的病防工作中，仍然采用“一憑經驗，二借低級顯微鏡”的原始診段方式，缺乏必備的水質常規分析設備、病原檢測設備，這給日常病防工作帶來了一定困難，誤診現象也會有發生，在今后的工作中，我縣漁業主管在經費極度緊張的情況下，力爭擠出必要的經費去添置設備，同時也積極爭取上級部門的援助，初步完善病防工作基礎硬件設施。
二、漁藥市場混亂
針對我縣是省淡水水產養殖重點縣，漁業投入品數量巨大，為維護養殖戶的權益，同時也為確保我縣水產品的無公害，必須加強混亂的漁藥市場管理力度，建議上級部門協助我縣將漁藥歸口管理，便于指導漁民統一用藥，減少漁藥濫用的事故和糾紛，從而提高水產病害防控效率，切實保護我縣漁業健康發展。
三、業技術人員病防水平缺乏后續教育
房產調查報告范文第3篇
優越的地理環境，濃厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是*房地產業的發展的主要特質。從*年起至今，*商品房價格一直呈現穩步上漲的態勢，*已成為武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成為優勢地產竟相博弈之地。總體而言，*房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向于中高端。
*年以后，隨著大量外埠資本注資*，該區域房地產格局呈現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業業態于一體。房地產開發不再以某類物業為主，而是深化為產業概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使*的房地產業不能滿足細分市場的要求。*年后，這一局面被打破，*濱江地產及商業地產呈現出積極的發展態勢。*年，*房地產進入了歷年來最火爆的一年。
目前，*房地產呈現出住宅、商業并進的格局，物業形態上以高層為主，投資型物業不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩步上升。
二、*商品住宅發展特征
產品特征：*中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征：*城區商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區域。
供求特征：全市商品房銷售項目中，*區域占據了39.54%，*區域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括公務員、商人、公司職員、企業老總、外來人員等。
產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業、娛樂等都市文化特征。
三、*年(1-6月份)*商品住宅供給和銷售基本分析
(1)商品住宅價格與銷量分析
*區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優美的自然環境等優勢在過去的時間內，房地產開發量居武漢市前列，同其它區域相比，其價格一直呈現出上升狀態，*年(1—6月份)，*住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入*年以后，商品住宅的銷量出現一定程度的下降，*年(1—6月份)，*住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，*區的住宅物業平均價格同整個武漢市的總體住宅物業平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個區域市場來看，高檔樓盤主要集中在*中心城區，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。
*中心區作為武漢市的一個開發熱點，住宅開發力度較大，目前區域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區經濟不斷的縱身發展，房地產業會在其中充當越來越重要的角色。
同時，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)*商品住宅市場供求關系
1、*年(1—6月份)*商品住房市場總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在*年以來對拆遷規模進行了壓縮。*年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
*作為武漢房產投資的主要區域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對*中心城區的住宅偏好度高
億房研究中心的*年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區域偏好主要集中于*中心城區。但受到該區域高房價的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業的人群不得不在別的片區尋求替代品。
4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120平方米
*年(1-6月份)*的戶型供銷比例統計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到*總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到*總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來說，*90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、*各區域住宅市場發展概況
*區目前由*中心區、古田片區、二
七、后湖片區和東西湖區四個區域組成，根據其房地產發展特點，下文將按不同片區對其住宅發展特征進行分析：
(一)*中心區
*年上半年*中心區成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年*中心區成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先*中心區商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰，這也就造成了6月該片區的價格出現小幅回落。
*的發展總是伴隨商業的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于*內環解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來，*內環將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發展態勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區域發展，從而促進整個*中心區的加快建設。
*中心區主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號)
(二)古田片區
*年上半年古田片區成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看，盡管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發的逐步完成，該片區供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區樓市較為沉寂。
政府對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發展改善了外部環境，區域房地產市場后期發展看好。隨著硚口政府對古田區域的閑置工業用地進行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開發，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環境，為古田樓市的發展提供有力支撐。
古田片區主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號)
(三)二
七、后湖片區
*年上半年二
七、后湖片區成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價格來看，該片區價格漲幅基本趨于平穩，1至5月穩中有升，6月價格略為回調。受供應量的影響，后湖地區商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅減少，二
七、后湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業巨頭已經確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區，彌補商業配套不足的現實問題。
二
七、后湖片區主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號)
(四)東西湖片區
*年上半年東西湖片區成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數來看，東西湖片區今年實現價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區最易消化的普通住宅產品類型，一直是本區域開發的主力產品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環境的影響下，開發商開始注重產品結構的調整，產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
房產調查報告范文第4篇
風險投資盡職調查報告：
一、團隊情況盡職調查
在vc投資中團隊是最重要的，vc需要了解了團隊成員的方方面面，包括團隊成員的經歷、學歷、背景以及各位創始人的股份比例。
1、公司組織結構圖;
2、董事會、管理團隊、技術團隊簡介;
3、管理/技術人員變動情況;
4、企業勞動力統計。
二、業務情況盡職調查
業務的盡職調查是個廣泛的主題，主要包括業務能否規模化、能否持久、企業內部治理，管理流程、業務量化的指標。
1、管理體制和內部控制體系;
2、對管理層及關鍵人員的激勵機制;
3、是否與掌握關鍵技術及其它重要信息的人員簽訂競業禁止協議;
4、是否與相關員工簽訂公司技術秘密和商業秘密的保密合同;
5、員工報酬結構。
三、市場情況盡職調查
創業者商業計劃書中的那些關于市場的分析和預測，僅僅是參考。vc會獨立地對市場進行盡職調查，vc的市場分析工作是由專業人士來做的，是中立的，通常也是保守的。
1、產品生命周期(成長期、穩定期或是衰退期)及其發展趨勢;
2、目標產品市場規模與增長潛力分析(自然更換、系統升級、擴大應用等);
3、核心競爭力構成(技術、品牌、市場份額、銷售網絡、信息技術平臺等);
4、企業的銷售利潤率和行業平均銷售利潤率;
5、主要客戶構成及其在銷售額中的比例。
四、技術情況盡職調查
1、核心技術名稱、所有權人、來源方式、其他說明;
2、公司參與制訂產品或技術的行業標準和質量檢測標準情況;
3、公司已往的研究與開發成果，行業內技術權威對企業的技術情況的評價;
4、公司在技術開發方面的資金投入明細;
5、計劃再投入的開發資金量及用途。
五、財務情況盡職調查
財務的盡職調查，可能要算是盡職調查中最重要的工作。它分為兩大塊:過去的財務數據和未來的財務預測。
1、企業財務報表(注冊資金驗資報告、往年經審計年報，最近一期月報);
2、分產品/地區銷售、成本、利潤情況;
3、企業享受的稅收優惠說明和資質;
4、對造成財務報表發生重大變化影響因素的說明。
六、法務情況盡職調查
提供公司總部、子公司、控股公司、關聯公司的營業執照、公司章程、董事會決議、員工合約、知識產權保護條款、商標備案、訴訟記錄等等。
1、國內外與本企業相關的政治、法律環境;
2、影響企業的新法律法規和政策;
3、本企業簽訂的重大協議和有關合同;
4、本企業發生重大法律糾紛案件的情況;
5、企業和競爭對手的知識產權情況。
法律盡職調查報告
________律師事務所
關于________公司法律盡職調查報告
目錄
序言
一、主體資格
二、歷史沿革
三、股東及實際控制人
四、獨立性
五、業務
六、關聯交易及同業競爭
七、主要資產
八、科研
九、重大債權債務
十、公司章程
十一、股東會、董事會、監事會
十二、董事、監事及高級管理人員
十三、稅務
十四、勞動人事、勞動安全等
十五、訴訟、仲裁或行政處罰
十六、其他
序言
致:________公司
根據<關于____公司改制及首次公開發行股票并上市的法律顧問聘請協議>，______律師事務所(以下簡稱“本所”)作為______有限公司(以下簡稱“______公司”)改制上市的專項法律顧問。
本所指派____律師、____律師作為本次公開發行的具體經辦律師。本所根據<中華人民共和國公司法>(以下簡稱“<公司法>”)、<中華人民共和國證券法>(以下簡稱“<證券法>”)、<中華人民共和國合同法>(以下簡稱 “<合同法>”)等法律、法規的有關規定，按照律師行業公認的業務標準、道德規范和勤勉盡責精神，出具本<法律盡職調查報告>。
______ 年____月____日，本所律師向________公司發送了<________律師事務所關于________公司改制上市盡職調查清單>，收集并審查了本所律師認為出具本<法律盡職調查報告>所必需的資料和文件;為了進一步核實情況，本所律師前往公司的生產車間、倉庫進行了實地考察、查驗;就相關問題與貴公司有關部門負責人、員工進行交流;并前往工商、稅務、勞動、環保等zhèng fǔ 部門了解和查詢情況;參閱其他中介機構盡職調查小組的信息;遵守相關法律、政策、程序及實際操作。
______年____月____日，貴公司簽訂了<________公司保證書>，就公司及相關各方提供的文件、資料和所做的陳述，本所律師已得到公司的如下保證:本公司所提供的所有文件及口頭或書面聲明、闡述、保證、說明均是真實、準確和完整的，不存在任何虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，有關文件上的簽字、印章均是真實、有效的，所提交的副本或復印件均與原件或正本一致。本公司已經確知違反上述保證所能導致的不利后果。如果本公司違反上述保證，本公司愿意承擔因此而導致的不利后果。本報告正是基于上述假設而出具的。
為出具本法律盡職調查報告，本所律師特作如下聲明:
一、本報告系依據本報告出具日之前已經發生或存在的事實，根據截至報告日所適用的中國法律、法規和規范性文件的規定而出具;我們將對某些事項進行持續跟蹤核實和確認，但不保證在盡職調查之后某些情況不會發生變化。
二、本法律盡職調查報告僅對法律問題發表意見。在本盡職調查報告中對有關會計報表、審計報告、評估報告中某些內容的引述，并不表明本所律師對這些內容的真實性、準確性、合法性做出任何判斷或保證。
三、對于本盡職調查報告至關重要而又無獨立證據支持的事實，本所依賴有關zhèng fǔ 部門和其他有關單位出具的證明文件出具本盡職調查報告。
四、本法律盡職調查報告僅供公司擬進行改制及申請公開發行股票并上市事宜之目的使用，未經本所書面同意，不得將本報告外傳及用于佐證、說明與改制上市事宜無關的其他事務及行為。
在本報告中，除非根據上下文應另做解釋，否則下列簡稱和術語具有以下含義:
“本報告”指由______律師事務所于______年____月____日出具的關于____公司之律師盡職調查報告。
“本所”指________律師事務所。
“本所律師”或“我們”指________律師事務所法律具體承辦盡職調查的律師。
本報告分為導言、正文和附件三個部分。報告的導言部分主要介紹盡職調查的宗旨、簡稱與定義、調查的方法等;在報告的主體部分，我們將就盡職調查的具體問題逐項進行評論與分析，并給出相關的法律意見;報告的附件包括本報告所依據的由________公司提供的資料及文本。
一、主體資格
____________ 有限公司成立于______年____月____日，目前公司的注冊資本為____萬元，法定代表人為____，住所為______，經營范圍為 ______。公司持有______工商行政管理局頒發的注冊號為____的<企業法人營業執照>，______質量和技術監督局頒發的注冊號為______的<組織機構代碼證>，______國家稅務局頒發的國稅______字號<稅務登記證>和______地方稅務局頒發的地稅字號<稅務登記證>。
經本所律師核查，______公司依法有效存續。
經過本所核查(問題及其建議)。
二、歷史沿革
(一)首次設立
1、________公司成立于________年____月____日，設立時的名稱為______公司，股東為______、______，注冊資本為______萬元人民幣，法定代表人為______，住所為______，經營范圍為______。
2、股權結構為:
3、驗資或評估:
(二)第一次變更
(三)第二次變更
經過本所核查(問題及其建議)。
三、股東及實際控制人
(一)公司目前的股東和持股比例如下:
(二)公司的實際控制人為:
如果是自然人，則說明其簡歷(姓名、身份證號、學歷、地址等);如果是法人，則說明其營業執照記載事項、主營業務、主要公司管理人員、最近一年的財務會計報告。
經過本所核查(問題及其建議)。
四、獨立性
(一)公司的資產完整
(二)公司的人員獨立
(三)公司的財務獨立
(四)公司的機構獨立
(五)公司的業務獨立
經過本所核查(問題及其建議)。
五、業務
(一)主營業務情況;
(二)生產經營許可證和證書。
經過本所核查(問題及其建議)
六、關聯交易及同業競爭
(一)關聯方
(二)關聯交易
(三)同業競爭
經過本所核查(問題及其建議)。
七、主要資產
(一)土地
1、土地使用權證號為______，面積______，權屬狀況______;
2、土地使用權證號為______，面積______，權屬狀況______。
(二)房產
1、房產證號為______，面積______，權屬狀況______;
2、房產證號為______，面積______，權屬狀況______。
(三)機動車輛
1、號牌號碼:______，品牌型號:______，車輛識別代碼:______車主:______，車輛類型:______;
2、號牌號碼:______，品牌型號:______，車輛識別代碼:______車主:______，車輛類型:______。
(四)主要生產經營設備
1、設備名稱:______，發票號:______，報關單:______，購買日期:______，使用年限:______，原始價值:______，賬面價值:______;
2、設備名稱:______，發票號:______，報關單:______，購買日期:______，使用年限:______，原始價值:______，賬面價值:______。
(五)知識產權
1、商標:
(1)名稱:______，注冊號碼:______，使用商品類別:______，有效期限自______至______;
(2)名稱:______，注冊號碼:______，使用商品類別:______，有效期限自______至______;
(3)權屬狀況:____________。
2、專利:
3、專有技術:
4、版權:
經過核查，本所認為(問題及其建議)。
八、科研
(一)科研人員隊伍(項目帶頭人簡歷、隊伍結構等)。
(二)承擔的科研項目。
經過本所核查(問題及其建議)。
九、重大債權債務
(一)購銷合同(時間、金額、商品名稱、違約責任)。
(二)借款合同(時間、金額、合同主體、擔保情況)。
(三)擔保合同(時間、金額、合同主體)。
經過本所核查(問題及其建議)。
十、公司章程
(一)設立時的章程(時間、主要內容)。
(二)第二次修改(修改內容)。
經過本所核查(問題及其建議)。
十一、股東會、董事會、監事會
(一)公司目前的組織架構如下圖
(二)股東會會議
1、股東會議事規則。
2、歷次股東會會議時間、參與人員、議題、會議記錄的主要內容。
(三)董事會會議
1、董事會議事規則。
2、歷次董事會會議時間、參與人員、議題、會議記錄的主要內容。
(四)監事會會議
1、監事會議事規則。
2、歷次監事會會議時間、參與人員、議題、會議記錄的主要內容。
經過本所核查，本所認為(問題及其建議)。
十二、董事、監事及高級管理人員
(一)公司設立時的董事、監事及高級管理人員
董事會成員:
監事會成員:
經理:
(二)公司董事、監事及高級管理人員第一次變化情況
(三)公司董事、監事及高級管理人員第二次變化情況
(四)公司目前的董事、監事及高級管理人員
1、董事會成員:
(姓名、性別、年齡、身份證號、學歷、職務、工作經歷、社會兼職或頭銜等)
2、監事會成員:
(姓名、性別、年齡、身份證號、學歷、職務、工作經歷、社會兼職或頭銜等)
3、高級管理人員:
(姓名、性別、年齡、身份證號、學歷、職務、工作經歷、社會兼職或頭銜等)
經過本所核查，本所認為(問題及其建議)。
十三、稅務
(稅務登記證、稅種稅率表、近三年的納稅申報表和完稅證明、享受的減免稅情況及依據文件、近三年是否存在被稅務部門處罰的情況)
經過本所核查，我們認為(問題及其建議)。
十四、勞動人事、勞動安全等
(一)公司員工名冊、勞務合同樣本、工資表和社會保障費用明細表(養老金、退休金、住房、度假、醫療、衛生保健、教育、工會費等)
(二)安全生產制度、安全事故情況
經過本所核查，我們認為(問題及其建議)。
十五、訴訟、仲裁或行政處罰
(一)公司訴訟、仲裁:(三年內的已結、未結和可能發生的案件統計表、訴狀、答辯書、判決、裁定)
(二)高級管理人員訴訟、仲裁:(三年內的已結、未結和可能發生的案件統計表、訴狀、答辯書、判決、裁定)
(三)關聯企業訴訟、仲裁的材料:(三年內的已結、未結和可能發生的案件統計表、訴狀、答辯書、判決、裁定)
經過本所核查，我們認為(問題及其建議)。
十六、其他
(一)公司所獲榮譽及證書。
(二)科學技術成果鑒定。
(三)財務會計報告數據。
(最近兩年凈利潤累計額、凈利潤增長率、營業收入、營業收入增長率、非經常性損益)
(四)會計師事務所、證券公司及其他機構從事證券業務的資格證書和營業執照;上述機構中承辦貴公司項目的從業人員名單及其從事證券業務的資格證書;以上中介機構與貴公司簽訂的委托協議的主要內容。
經過本所核查，我們認為(問題及其建議)。
謹致
商祺!
________律師事務所
承辦律師:
______年____月____日
附件:
盡職調查中獲得的所有資料文本及其信息目錄
備注:
1、法律盡職調查報告主要是從法律的角度去分析擬上市公司是否具備創業板上市的條件，所以，法律盡職調查報告應當對<首次公開發行股票并在創業板上市管理辦法>的第二章“發行條件”中的各項規定，逐項進行分析。
房產調查報告范文第5篇
律師盡職調查報告這種文件形式是最近十年逐漸傳入中國，現在已經被廣泛地運用在公司并購、股權或項目轉讓、資產或債務重組、證券上市、不良資產買賣以及其他的重大經濟活動當中。據報告，著名的摩托羅拉公司在決定進入中國投資之前，所花費的盡職調查費用高達1億美元。
什么是律師盡職調查報告？通俗一點來講，就是在雙方達成交易之前，一方委托律師對交易雙方背景、交易標的合法性以及交易模式和程序進行調查和了解情況，并形成書面報告供交易一方參考。盡職調查是努力將交易信息從不對稱到對稱的過程（當然，也存在制造新的信息不對稱的可能），從而有效減少或最大限度消除由于信息不對稱對交易雙方所造成的風險。因此，盡職調查的結果對雙方是否最終達成交易起著非常關鍵的作用。
盡職調查是交易雙方博弈的重要環節。買方聘請律師進行盡職調查，就是要通過律師的專業眼光，發現交易當中的瑕疵、風險和不完美之處，因此買方更愿意盡可能多了解賣方的情況尤其是負面信息。對于賣方而言，配合律師進行盡職調查是促使交易成功的前提條件，但是，賣方必須在盡量提供足夠多的信息和盡量少提供負面信息之間進行權衡，若信息提供過于全面，則可能導致買方將來的法律索賠訴訟，賣方會有心理顧慮；若過份夸大負面信息，則買賣雙方都可能臨陣退卻。所以，律師在進行盡職調查時應當充分考慮到買賣雙方的心理不同、期望差異和顧慮，對于賣方關鍵材料提供不足之處，應當窮追猛打，鍥而不舍，如此才真正顯示出律師的作用；對于次要問題，則應當在提醒買方存在風險的前提下靈活處理，避免成為交易殺手。
二、律師盡職調查報怎么寫
1、封面
盡職調查報告一般需要制作獨立的封面，以表示莊重。封面形式各間律所風格不一，不需統一要求。
2、前言
主要分為如下五個部分進行陳述：
委托來源、委托事項和具體要求；
調查手段和調查工作概要；
出具報告的前提；
報告使用方法和用途；
導入語。
如下是一份關于銀行委托某律師事務所進行貸款債權及其附屬權益進行調查分析的《法律盡職調查報告》前言部分的樣本：
根據**銀行**支行（下稱“**銀行”）與**律師事務所（下稱“本所”）簽訂的《項目盡職調查委托合同》，以及《中華人民共和國律師法》以及相關法律法規的規定，本所接受**銀行的委托，作為整體處置**公司（下稱“主債務人”）項目（下稱“本項目”）的專項法律顧問，就本項目的債權及擔保債權權益有關事宜（下稱“本項債權”），出具本盡職調查報告。
為出具本法律意見書，本所律師審閱了**銀行提供的與本項債權相關的法律文件的復印件，走訪了相關的政府部門，并就有關事實向**銀行有關人員進行詢問、聽取了有關人員的陳述和說明。
本法律意見書基于以下前提作出：有關文件副本或復印件與原件一致，其原件及其上的簽字和印章均屬真實；有關文件及陳述和說明是完整和有效的，并無任何重大遺漏或誤導性陳述；且無任何應披露而未向本所披露，但對本項債權的合法成立、存續、數額等有重大影響的事實。
在本法律意見書中，本所僅根據本法律意見書出具日前已經發生或存在的事實及本所對該等事實的了解和本所對我國現行法律、法規和規范性文件的理解發表法律意見。對于沒有完整書面文件支持的事實，本所依據政府部門提供的文件、專業經驗和常識進行了一定的假設并基于該等假設進行法律分析和作出結論，而該等假設可能與事實存在差異或不符。
本法律意見書的任何使用人應當清楚：盡管本所律師已盡力對所掌握的事實和文件進行專業分析并作出結論，但鑒于各個法律從業者對特定事實的認定和對法律的理解不可避免地存在差異，且法律理論與實踐也不可避免地存在差異，因此司法實踐結果可能與本法律意見的判斷存在差異。本法律意見書所認定的事實以及得出的法律結論僅為本律師作出的客觀陳述及獨立法律判斷，不構成對相關法律事實、法律關系、法律效力或其他法律屬性的最終確認、保證或承諾。使用人針對本項債權的任何決定均只能被理解為是基于自己的獨立判斷而非本法律意見作出。
本所在此同意，**銀行可以將本法律意見書作為本項目的附屬文件，供有關各方參考使用，除此之外，不得被任何人用于其他任何目的和用途。
本所律師按照中國律師行業公認的業務標準、道德規范和勤勉盡責精神，出具盡職調查報告如下：
三、正文
以一份某企業并購項目當中的律師盡職調查報告為例，正文由如下部分組成：
并購主體必須調查交易主體設立的程序、資格、條件、方式等是否符合當時法律、法規和規范性文件的規定，包括交易主體設立過程中有關資產評估、驗資等是否履行了必要程序，是否符合當時法律、法規和規范性文件的規定，涉及國有資產時是否取得有關批準。此外，還要調查交易主體現時是否合法存續，是否存在持續經營的法律障礙，其經營范圍和經營方式是否符合有關法律、法規和規范性文件的規定，其未來的存續是否存在限制性因素等等。
組織結構主要調查企業的組織機構圖、規章制度、歷次董事會、股東會、監事會的決議、會議記錄等。對在有關部門備案的文件，應當到有關部門去核查驗證。
關聯方主要調查與并購主體存在法律上的關聯關系的各方以及其他利益相關者。具體包括但不限于控股股東、控股子公司、實際控制人、債權人、債務人、消費者、監管部門等。同時視乎客戶的委托要求，有可能對其核心成員的道德信用也納入調查范圍，因為道德風險可能會引發其他諸如經營、法律、財務等風險。當然，鑒于中國目前的信用體系并不完善，這方面的有效調查手段很少，因此在實際調查當中這方面的調查多數流于形式。
主要財產調查體現為以下幾個方面：首先，權屬查證。有形財產如土地使用權、房產、設備等，無形財產如商標、專利、著作權或特許經營權等，主要審查財產以及已經取得完備的權屬證書，若未取得，還需調查取得這些權屬證書是否存在法律障礙；其次，權利限制。調查財產是否存在權利被限制例如抵押、質押等情況，調查財產是否存在產權糾紛或潛在糾紛；第三，現場核實。調查財產是否存在租賃情況以及租賃的合法有效性等問題。
經營狀況主要包括行業發展的來龍去脈、產業政策的演變、對外簽訂的合作協議、管理咨詢協議、研究和開發協議；供貨商的情況；主要購貨合同和供貨合同以及價格確定、相關條件及特許權規定；市場開拓、銷售、特許經營、委托、以及獨立銷售商的名單；消費者的清單；有關存貨管理程序的情況；主要競爭者的名單；產品銷售模式及其配套文件等；作出的有關產品質量保證文件；有關廣告、公共關系的書面協議等等。債權債務企業的債權債務對未來的權益會產生重大影響，但又難以僅從表面文件發現，所以往往是陷阱所在。因此，對于企業的應收應付款項應當重點調查其合法性和有效性；在調查將要履行、正在履行以及雖已履行完畢但可能存在潛在糾紛的重大合同的合法性、有效性和訴訟時效的同時，核查其是否存在潛在的風險；在調查企業對外或有負債情況時，應著重對抵押、質押、保證以及其他保證和承諾的風險進行核查。此外，對于企業經營過程當中常見的因環境保護、知識產權、產品質量、勞動安全等原因產生的侵權之債也應當納入債權債務的調查范圍之內逐一予以核實。
環境保護應當調查企業的生產經營活動和已經投資和擬投資項目是否符合有關環境保護的要求，是否具有相關的環境評測報告和證書。
產品質量企業產品是否符合有關產品質量和技術監督標準，是否具有相關的產品質量證書。
財務調查財務狀況是企業經營狀況和資產質量的重要標志之一。但是，基于避稅或其他原因，企業的財務狀況和數據往往有不同的處理方式，有時候并不真實反映企業的真實狀況。因此，有必要對財務數據作必要的調查，這類調查一般是委托會計師事務所進行的，主要包括以下內容：銷售收入；產品銷售成本；市場開拓情況；研發的投入與收益情況；原始財務報表；經過審計的財務報表；采用新的會計準則與原有會計準則的不同之處所產生的影響；會計政策可選擇條件的不同選擇所產生的影響，等等。
人力資源在這方面應調查的信息資料需包括以下內容：主要人才的個人檔案；聘用合同資料；勞動行政管理部門有關員工福利規定的文件；保密協議；知識產權協議；競業禁止協議；經營管理者和關鍵人員的年薪和待遇歷史情況與現狀；員工利益的未來安排，如退休金、股票期權、獎金、利益分享、保險、喪失勞動能力補助、儲蓄、離職、節假日、度假和因病離職的待遇等；人才流動的具體情況；員工糾紛的具體情況，等等。
保險調查的范圍主要是保險合同、保險證明和保險單，險種主要是一般責任保險、產品責任保險、火險或其他災害險、董事或經營管理者的責任險，以及雇員的養老、失業、工傷保險等。
訴訟或處罰針對企業可能存在尚未了結的或可預見的重大訴訟、仲裁及行政處罰案件，以走訪相關部門的形式予以調查核實。另外，還應當調查企業高級管理層如董事長、總經理等核心管理層人員是否存在尚未了結的或可預見的重大訴訟、仲裁及行政處罰案件。
優惠政策由于我國存在名目繁多且行政級別不同的稅收優惠、財政補貼，如果并購主體存在享受稅收優惠、財政補貼的情形，則要對相應的政策是否合法、合規、真實、有效予以特別關注，在某些情形下，這些政策是企業生存和贏利的關鍵。
地方政策鑒于我國地域情況差別很大，我國法律的規定僅僅是原則性的，各地區的行政規章在理解和執行上往往有很大差異，例如報批時間上的不同和報批文件制作要求的差異等，這些差異將對交易雙方的成本核算構成直接影響，有時甚至直接影響交易結構。因此，在盡職調查報告當中加入此部分調查非常有必要。主要包括兩類內容，一是地方政府、部門針對本行政區域內所有企業的普遍規定，如行業投資政策、稅收優惠政策、財政補貼政策、反不正當競爭、環境保護、安全衛生等；一類是針特定行業或范圍企業的特殊政策，如：審批程序、審批條件和各類許可證等。:
上述盡職調查內容和結論將會對并購當事人未來的利益、風險產生一定的影響，這些影響就是“去脈”，而依據則是已經發生的事實一一“來龍”。調查就是要理清其中的來龍去脈，進而對從政策、產業、行業、財務、法律、人員等等諸多方面的風險、收益進行整體評估。整體評估的結果將構成并購的基礎。
四、尾部
格式如下：
本報告僅供參考，不作證據或其他用途。
**律師事務所
