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房屋經濟糾紛案例范文第1篇

【關鍵詞】二重買賣 房屋買賣合同 過戶登記 權利救濟

引 言

2010年初,全國房地產交易價格呈現出以天、甚至以小時為單位的竄漲態勢,二手房交易價格也受其影響不斷上漲,這就導致了大量房屋交易過程中二重買賣的經濟糾紛。所謂二重買賣,是指出賣人就特定物與買受人(先買受人)簽訂了買賣合同后,在特定物轉移之前,又就該特定物與第三人(后買受人)簽訂了買賣合同,從而成立了兩個買賣合同法律關系的行為。于是,房屋出賣人與先后兩位購買人之間的債權、物權關系就成為了這類糾紛中的關鍵問題。房屋的買賣合同與房屋過戶的登記手續是否具有同樣的法律效力?二者在法理上是否屬于同一范疇?當第二購買人得知房屋出賣人已經與人簽訂了買賣合同時,仍然堅持購買,是否侵害了第一購買人的權益,第一購買人是否可以向法院要求行使撤銷權,以解除出賣人與第二購買人之間的購買合同?在維護市場經濟自由競爭的原則下,應如何避免第一購買人的利益受到損失,完成其購買房屋的意愿?這些問題都亟待深入思考和研究。

房屋買賣合同與房屋過戶登記

從法理角度而言,房屋買賣合同(契約)屬于債權范疇。債權是請求他人為一定行為(作為或不作為)的民法權利,具有相容性和平等性等特點。這一特點體現為在同一標的物上可以成立內容相同的數個債權,并且其相互之間是平等的,在效力上不存在排他性和優先性。而房屋過戶登記則是對房屋的所有權進行變更,屬于物權中的不動產所有權變更。物權是指權利人依法對特定的物享受直接支配和排他的權利,其中包括所有權、用益物權和擔保物權;其范圍包括不動產(土地以及建筑等土地附著物)和動產(指不動產以外的物)。

物權是絕對權,具有排他性等特點,也就是說,物權的權利人可以對抗一切不特定的人,并且同一物上不允許有內容相容的物權并存。由于物權的絕對性和排他性,因而在法律效力的行使中,它又具有優先性的特點。物權間的優先效力體現為以物權成立時間的先后順序確定物權效力的差異,后發生的物權受到先有物權的絕對性影響而根本不可能成立。當同一標的物上物權與債權并存時,物權又具有優先于債權的法律效力。例如甲同意將5噸鋼材出售給乙,在敲定價格后甲乙雙方簽訂了買賣合同,此時乙就具有了該5噸鋼材的債權,甲就是其債務人。但簽訂合同后乙并未及時取得鋼材投入使用,而甲又將這5噸鋼材出售給丙,并在簽訂買賣合同后立即交付給丙使用。此時,丙不但具有鋼材的債權,還具有其所有權,因此乙只能要求甲承擔無法履行債務的責任,而不能要求丙歸還鋼材。這是因為物權是直接支配物品的權利,債權的實現要依靠債務人履行合同內容,債權人不能對物品進行直接支配使用。

由此可見,房屋買賣合同與房屋過戶登記不具備同樣的法律效力。我國臺灣著名法學家王澤鑒教授認為,“房屋二重買賣中的兩個買賣契約,均為債權行為之性質,此種以負擔債務為內容之法律行為,除其標的目的自始客觀不能,無從認定,違反法律強行規定,違反公序良俗及其他法律特別規定外,均為有效,出賣人是否有處分權,在所不問。基于先后買賣契約而生之此二重債權,系處于平等地位,無位序關系,不因先后而異其效力?！雹俚谝毁I賣合同買受人并不能因為其合同在時間上先發生于房屋所有權變更,而要求第二買賣合同無效進而認為所有權變更也不具備法律效力。恰恰相反,一旦房屋的所有權發生變更,無論買賣合同何時簽訂,都不能影響進行了房屋過戶登記的購買人行使其對該物的所有權,并且,債權人無權要求房產所有人出讓其所有權,而只能要求其債務人、也就是房屋出售人依法進行賠償。

撤銷權立法本意及其行使條件

撤銷權又稱廢罷訴權,是指債權人在債務人與他人實施處分其財產或權利的行為危害債權的實現時,得請求法院予以撤銷的權利。由于債權人對債務人的財產并無直接支配的權利,只能間接地要求債務人履行合同內容,以實現債權;但當債務人與他人實施某種行為,并且此行為造成了債務人財產的不當減少,致使債權無法實現、債權人的利益受到損失時,債權人可以向法院申請撤銷債務人與第三者間的法律關系,恢復債務人的財產,從而保護債權人的利益、保證債權得以實現。那么,在房屋二重買賣的糾紛中,第一購買人是否可以申請行使撤銷權,將已歸屬于第二購買人的房屋所有權討還,以實現其購房愿望呢?

《合同法》第七十四條規定:“因債務人放棄其到期債權或者無償轉讓財產,對債權人造成損害的,債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。債務人以明顯不合理的低價轉讓財產,對債權人造成損害,并且受讓人知道該情形的,債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為。”②從中可以看出,撤銷權所針對的是由于債務人的不當行為,造成其責任財產的減少致使其失去賠償債務能力,從而損害債權人的利益;其處理財務的不當行為包括放棄到期債權、無償轉讓財產和以明顯不合理低價轉讓財產三種。就房屋的二重買賣而言,出賣人(即債務人)之所以與他人就同一標的簽署第二份買賣合同,是因為房屋銷售在短時間內有較大程度的漲幅,其行為的結果是使房屋的市值增加而非減少,不符合債權人行使撤銷權的前提條件,因而第一購買人不能向法院申請行使撤銷權。

那么第二購買人在明知出賣人已經和他人簽訂買賣合同后,仍堅持購買的,第一購買人是否能以“惡意購買”為理由申請行使撤銷權呢?筆者認為不可以,理由如下:

首先,前文提到房屋買賣合同屬于債權范疇,因而具有相容性和平等性。在這個意義上講,第一購買人和第二購買人分別與房屋出賣人簽署的買賣合同均為有效合同,它們之間在法律效力上不具有排他性和優先性。因此第一購買人不能以時間的先后認為第二購買人存在“惡意”。其次,根據市場經濟自由買賣的契約倫理和競爭機制,第二購買人以價格優勢獲得了房屋的使用權,這符合商品交易的基本原則。如果僅僅因為第一購買人簽訂合同在前,而行使撤銷權除去第二購買人已經獲得的房屋所有權,使所有權處于不穩定狀態中,這既違反了市場經濟買賣自由的基本原則,也不利于自由競爭機制的發展和完善。因此,即使是第二購買人在得知第一購買人存在的情況下繼續和出賣人簽訂買賣合同,也不能因此解除其對房屋的所有權。由此可見,撤銷權不適用于解決房屋的二重買賣所造成的糾紛。

對第一購買人的法律救助

由于房價過快上漲,使第一購買人在價格上難以保持競爭優勢;同時一旦出賣人與第二購買人達成購買意愿并辦理過戶登記后,第一購買人所持有的買賣合同在法律效力上又無法與房屋所有權相抗衡,那么在不違背市場經濟基本原則的前提下,該如何保護第一購買人的合法利益?

2003年最高人民法院了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,其中第八條、第九條對房屋的二重買賣進行了規定:“……(八)具有下列情形之一的,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:(1)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(2)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。(九)出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:(1)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(2)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;(3)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。……”這兩條規定已經引起了購房者的廣泛注意,在現行的房屋買賣合同中,購買人可以此為法律根據,訂立相應的合同條款,以保證自己的購房意愿得以實現。

此外,如果第一購買人簽訂了買賣合同后,在出賣人知情的情況下,占有、使用該房屋,那么即便是第二購買人已經辦理了房屋所有權變更登記,也需要更多法律要件對其進行支持。因為第一購買人雖未辦理過戶登記,但出賣人實際上已經將房屋交付給他進行使用,并且如果買賣合同標的為毛坯房,第一購買人在入住前進行了裝修,那么其不但投入了大量財力和精力,而且正常的生活秩序也已經建立起來,在這種情況下,僅憑借一紙變更登記就要求第一購買人交還房屋,顯然有失法律的公正。但對于這種特殊情況,我國現行法律尚沒有明確的條款予以解決,因此,還需借鑒國外相似的案例并結合我國特殊國情,來完善對房屋二重買賣的法律救助方式。(作者單位:柳州職業技術學院)

注釋

房屋經濟糾紛案例范文第2篇

1、法具有預防功能，知法是前提，知法才能用法，用法才能使自己參與的民事活動合法，起到預防糾紛、降低風險的作用。

2、具有保護功能，當農發行的合法權益受到侵害的時候，法律訴訟是最后的救濟途徑，如果訴訟時機把握得好，操作得當，一般是能維護自身合法權益的。

3、還具有警示功能，現階段，市場經濟還不成熟，市場信用缺失，債務人千方百計逃廢銀行債權，討債手法花樣翻新，有的甚至進行了環環相扣的策略設置，在依法清收銀行債權法律是強有力的手段，給債務人強有力的震懾，警示借款人不守信必經依法遭受嚴懲。

具體到農發行文秘站網開展的信貸業務，所涉法規有《民法通則》、《合同法》、《擔保法》、《貸款通則》以及最高法院的眾多司法解釋和人總行和總行的一些規章和規定，學好這些法律法規對開展農發行的信貸業務，預防糾紛，清收債權，保障效益，維護農發行權益并將起到重要作用。

二、我行在貸款辦理、貸款管理、貸款收回全過程應注意的法律事項及法律要求

對此，我我想《民法通則》、《合同法》和《擔保法》、《公司法》、《民事訴訟法》、結合《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》相關司法解釋中的幾個問題來講：

1、訴訟時效問題

訴訟時效一般是兩年，權利人從知道或應當知道權利被侵害之日起兩年內，應當向法院，否則法院不予保護，訴訟時效提醒人們你享有權利應及時行使，不能“躺在權力上睡大覺”，這一覺睡過了，可是叫天天不應叫地地不靈。訴訟時效有中斷、中止、延長的情形，催款通知書經債務人簽收發生訴訟時效中斷的法律效果，從中斷時起，重新計算兩年。

下面談談催款通知書的送達問題：如果債務人死活就是不在上面簽字怎么辦？有人說法掛號信或者發特快專遞，郵寄送達確實是個好辦法，但是實踐中產生過一些這方面的糾紛積累了一些經驗，將來打官司企業說貸款過了兩年訴訟時效了，法律不保護，銀行拿出郵寄回執說我們送達了，上面還有你們的簽字呢，企業說我們壓根就沒見到催款通知書，里面是兩張白紙，銀行一時又證明不了企業收到的就是催款通知書，結果敗訴了。所以和企業打交道要留一手：一、當面送達帶上第三人，以便有證人；二、給不簽字錄音，根據最高法院的最新司法解釋，偷拍偷錄取得的證據只要不侵害他人合法權益或者違反法律禁止性規定的方法取得的證據，都能作為認定案件事實的依據；三、可以在委托公證員現場公證的情況下留置送達；四、可以公證郵寄送達。公證書的證據效力是比較高的，法院一般直接認定。

2、期間表述要規范。在借款合同或擔保合同中我們會經?？吹筋愃七@樣的述：“期限為合同生效之日起，本息清償之日止”。事實上法律規定民法所指的期限應當以時、日、月、年計算。也就是說，從法律上講，沒有約定具體年月日時的期間等于沒有約定，而不約定期間的借款合同是不完善、不規范的。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第三十二條　保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務履行期限的，視為沒有約定，保證期間為主債務履行期屆滿之日起六個月。保證合同約定保證人承擔保證責任直至主債務本息還清時為止等類似內容的，視為約定不明，保證期間為主債務履行期屆滿之日起二年。此規定要注意，過了保證期間，再追究保證人保證責任就不行了。

3、合同的訂立：

①、資信審查和調查很關鍵資信審查和調查其實就是判斷企業有沒有錢,有將來有沒有還款能力，信譽怎樣？這個工作不能小視，直接關系到貸款的回收。具體來講信貸員應深入實地，查閱原始資料，認真、全面調查借款人和擔保人的名稱、法定代表人、實際控制人、注冊地、注冊資本、主營業務、股權結構、高級管理人員、財務狀況、重大資產項目、擔保情況和重要訴訟情況、有無不守信擠挪收購資金、違規經營的不良記錄等等，總行“以風險控制為核心，按照企業風險承受能力的大小掌握貸款發放?！币簿褪沁@個意思。

②、給企業貫徹守信意識，也就是給企業下點毛毛雨，給企業講明違約將要付出很慘重的代價，違約是要追究責任，退出市場，一輩子負債別想翻身。

③、不要一律采用填充式格式合同。格式合同的好處是方便重復使用，小額大面積放貸時可以使用，但一般貸款最好不要使用，因為法律對格式合同提供一方的要求是十分苛刻的，稍有不慎就會導致對銀行不利的法律后果。如《合同法》規定：對格式條款有二種以上不同解釋的，以不利于格式合同提供一方的解釋為解釋。

④、增加保護性條款。首先是對故意隱瞞關聯擔保企業信息的，一經

發現，商業銀行有權提前收回貸款；其次是借款人、擔保人要定期向商業銀行報送對外擔保情況，并承諾提供的信息和對外擔保金額完整、真實、準確；再次是擔保人農發行書面同意，以其有效經營資產向他人設定抵（質）押或對外提供保證，貸款風險增加時，商業銀行有權停止發放尚未發放的貸款，并要求借款人提前償還已發放的部分或全部貸款；最后是在保證合同有效期內，擔保人財務狀況惡化、經營機制或組織結構發生變化，如合并、聯營、破產、解散和涉及重大經濟糾紛等情況危及擔保代償能力時，銀行有權要求借款人提供新的合法、有效、可靠的擔保。采取讓企業籌集風險準備金（簡稱風險金）存入農發行的手段來預防風險。糧食企業因自身幾乎沒有盈余積累，大部分要靠職工集資籌集風險金。新收的糧食未銷售前，企業的風險金不能提取。

這里給大家介紹一下，合同內容產生糾紛了以合同為依據，合同內容只要約定不違反法律、和行政法規的強制性規定均是有效的，風險金其實就是合同履約保證金，企業違約了，我就有權要求你承擔違約責任，要學會用合同保護自己?，F在很多企業都有自己的法律顧問，合同審查就顯得很關鍵了，出了糾紛要靠合同保護。

4、合同的履行與不安抗辯權的行使不要機械執行合同，對貸款的安全狀況要實行全程監督，一旦發現貸款不安全因素形成，應積極行使法律賦予的不安抗辯權，避免風險的發生。所謂不安抗辯權是指先履行義務的一方有證據證明后履行義務一方在自己履行義務后有可能無法履行其對應義務，則先履行義務的一方有權終止履行義務。舉例說明：有一筆為期2年的貸款，現在只過了1年，銀行有充分證據表明借款人的經營狀況嚴重惡化，完全背離了貸款合同訂立時的資信狀態，且無蘇復可能，則銀行有權終止貸款合同的繼續履行，提前收回貸款。如果還機械地等到2年期滿，那就會真的“人死債亡”了。

案例：如何運用撤銷權保護農發行的合法權益？

甲公司欠某農發行貸款300萬元，一直無力償還?，F在乙公司欠甲公司貨款100萬元已到期，但是甲公司明確表示放棄對丙的100萬元債權。對甲公司這一行為，農發行該怎樣才能維護自己的合法債權？

分析：農發行可以請求人民法院撤銷甲公司放棄其對丙到期債權的行為，同時可以要求甲公司承擔其行使撤銷權所支付的必要費用。我國《合同法》第七十四條規定：“因債務人放棄其到期債權或者無償轉讓財產，對債權人造成損害的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為；債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為。”甲公司欠農發行300萬元貸款早已到期，一直無力償還，卻明確表示放棄其對丙10萬元到期債權，其行為已經損害了農發行合法債權的實現，所以農發行可以請求人民法院撤銷甲公司的放棄行為。

但是，農發行行使撤銷權是有期限的，農發行應當在法律規定的期限內及時行使該撤銷權。《合同法》第七十五條規定“撤銷權自債權人知道或應當知道撤銷事由之日起一年內行使。自債務人的行為發生之日起五年內沒有行使撤銷權的，該撤銷權消滅?！彼赞r發行在知道或者應該知道甲公司放棄100萬元貨款時起一年內，應及時請求人民法院撤銷甲公司的放棄行為。即使農發行有充分的證據證明其確實不知道也不可能知道甲公司放棄100萬元債權的行為，自甲公司放棄其對丙的到期債權之日起，滿五年之后，農發行也不再享有請求人民法院撤銷的權利。

農發行請求人民法院撤銷甲公司的放棄行為，哪部分費用可以要求甲公司承擔呢？我國最高法院關于適用《合同法》若干問題的解釋第二十六條規定：“債權人行使撤銷權所支付的律師費、差旅費等必要的費用，由債務人承擔?！彼赞r發行可以在請求人民法院撤銷甲公司行為的同時，一并要求甲公司支付其律師費、差旅費等必要費用。

5、律禁止的擔保人：根據《擔保法》第八條第九條第十條　國家機關不得為保證人，但經國務院批準為使用外國政府或者國際經濟組織貸款進行轉貸的除外。學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體不得為保證人。企業法人的分支機構、職能部門不得為保證人。企業法人的分支機構有法人書面授權的，可以在授權范圍內提供保證。

此外，《公司法》第六十條的規定：“禁止董事、經理以公司資本為本公司股東或者其他個人債務提供擔?！薄Ｖ袊C監會《關于上市公司為他人提供擔保有關問題的通知》的規定：“上市公司不得以公司資產為本公司的股東、股東的控股子公司、股東的附屬企業或者個人債務提供擔保”。

另外，關聯企業擔保也要嚴格審查，關聯企業一般是指2家以上的企業法定代表人為同一人、企業屬于上下級關系或同屬于一家企業的兄弟公司等關系的企業。關聯企業擔保的表現形式一是有些企業利用工商登記，一套領導班子卻使用幾塊牌子，多頭套取銀行貸款。二是母子公司、系統內企業互相擔保，下級或子公司出面貸款，而實際為其上級公司、母公司所占用。

6、不得抵押的財產及注意事項

根據《擔保法》下列財產不得抵押：

土地所有權；學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的

教育設施、醫療衛生設施和其他社 會公益設施；所有權、使用權不明或者有爭議的財產；依法被查封、扣押、監管的財產；

耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。

案例：1999年4月18日，羅某為了經營糧油加工廠，與中國銀行某支行簽訂了一份借款合同，向該支行借款12萬元。同日，謝某與該支行簽訂了一份抵押擔保合同，約定以謝某享有的集體土地使用權為該12萬元借款提供抵押擔保，同時謝某向該支行提供了集體土地建設用地許可證。另查明，謝某簽訂合同時已在該集體土地上建有一層民房，該房價值4萬元，其中土地使用權的價值經評估為1萬元。

上述借款逾期多年，羅某因經營不善無力償還銀行借款及其利息，為此，該行到法院，要求判令羅某償還借款及其利息，判令謝某承擔賠償責任。

本案中，但對謝某的賠償責任有以下兩種意見：

第一種意見認為：謝某以集體土地使用權為貸款提供擔保，違反法律禁止性規定，擔保無效；但謝某的無效擔保行為促使銀行向羅某提供貸款，謝某應知法律的禁止性規定，其對擔保無效與銀行存在混合過錯，按照過錯責任相抵原則，且依照最高人民法院《關于適用擔保法的若干問題的解釋》第七條規定，債權人、擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的二分之一，故應判決謝某承擔6萬元及其利息的賠償責任。

第二種意見認為：謝某與銀行簽訂的擔保合同因違反法律的規定而無效，但謝某在合同中僅承擔提供擔保的義務，屬單務無償的行為，法律對其注意義務應有所減輕，并應給予特殊的保護；相反，銀行在擔保合同中將僅享有要求承擔擔保責任的權利，不承擔任何義務，且其是在管理自己的債權，本應盡到善良管理人的充分注意。為此，銀行作為金融部門，相對于作為農民的謝某，其應有充分注意法律規定的合理期待，而本案中銀行連抵押物是否符合法律規定的一般審查義務都未盡到，應視為其明知或應知合同無效，對此造成的損失銀行將喪失請求賠償的權利，而應由其自行承擔。故應判決駁回銀行要求謝某承擔賠償責任的請求。

法院最終采納了第二種意見。

按照國家土地管理法規定，集體土地必須先辦理國家征用手續然后作為出讓土地才能進入市場流通，因此這些企業的集體土地可能因無法辦理征用手續而無法變現，或者即使可以變現，但在按規定繳付有關的土地出讓金后，銀行所得無幾。而附屬在土地上的廠房的變現能力也因集體土地原因受到限制，無法滿足抵押物最關鍵的特征或要求??流通性，因此一旦企業經營發生問題后，這類抵押物根本無法處置或者處置價值極低，因而極易形成貸款風險。所以辦理此類抵押應該慎重。

7、抵押的審查和登記。對抵押物進行詳細的審查。抵押物作為貸款清收的第二還款來源，在擔保貸款中起著非常重要的作用，因此銀行應對抵押的物品進行詳細的審查。內容包括：抵押物的所有權、使用權、占有權、處置權和保管權等。《擔保法》規定，當事人以特定財產，如土地使用證、城市房地產、運輸工具、機器設備進行抵押時，應當進行抵押登記。如果未進行抵押登記，則抵押合同不能生效。法律規定，應當登記的抵押不登記不生效，可以登記的抵押不登記不得對抗第三人。這個規定的意思是，如果一個企業就同一項財產在兩個銀行重復辦理抵押貸款，辦理抵押登記的才依法享有優先權，沒有登記的不享有優先權。

8、建工程抵押情況下優先權不對造成的風險。抵押貸款在貸款到期時，借款人無力償還，抵押權人依法對抵押物有優先受償權。但它在行使順序上，位于法律直接規定而產生的法定優先權之后。一旦法定優先權與抵押優先權在貸款案件訴訟中相遇，抵押優先權就相對不優先了，在一定程度上，可能導致銀行貸款債權甚至完全喪失擔保物權的保障，即貸款債權被懸空。比如建設工程：我國合同法第二百八十六條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償?！边@條法律出臺也是考慮到解決拖欠農民工工資問題，法律直接規定了，比如銀行如果以在建工程作抵押，就存在這樣的問題，必然加大銀行的風險。

9、貸款因抵押物價值嚴重不足形成損失。

案例：某銀行向某建筑集團公司發放的1筆150萬元抵押貸款以該公司在運行中的18輛汽車作為抵押物，抵押價值450萬元，表面上看抵押物價值3倍于貸款金額，好象貸款沒有風險。但在處置時發現5輛車已報廢，沒有任何價值，經法院認定為原抵押物已不存在。另4輛大通橋梁車專用性強難以變賣，其余9輛車因為一直在建筑工地上使用，已經破舊不堪，并臨近報廢時限，且存在拖欠高額養路費（必須優先償付）的情況，結果該行幾經努力，處置抵押汽車僅收回40萬元，形成110萬元的損失。

10、不注重抵押物的完整性，以無法單獨處理的房產附屬設備建筑物等作為抵押物，造成處置抵押物遇到障礙，抵押最終落空。

如某銀行發放給某咨詢有限公司的1筆1500萬元貸款以企業所有的安裝在其他獨立法人單位建筑物上的設備（消防、電梯、空調設備等）做了抵押，結果在貸款逾期經過訴訟后，在法院執行過程中，因為對電梯、空調設備、裝潢等進行拆卸執行將會損壞所附房產的建筑物結構，而房產所屬單位又不同意在不拆除抵押物的前提下給予補償，因此法院認為債務人的抵押物無法處置又無其他資產而下達了中止執行裁定書。該筆貸款的抵押物因不完整的原因無法單獨處置而變得完全沒有價值。

11、及時行使別除權。根據《中華人民共和國企業破產法（試行）》第三十二條：“破產宣告前成立的有財產擔保的債權，債權人享有就該擔保物優先受償的權利?！眰鶆掌髽I、擔保企業破產應及時行使別除權。抵押物不屬于破產財產，此時債權人享有別除權，即債權人就此抵押物行使權利不依據破產程序就能實現其債權。

12、小額信貸中以一套住宅抵押擔保的風險：根據最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定第六條　對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。以居住房屋抵押現在還不能執行，法院一般都很謹慎，所以要慎重，這是新規定，以前你不還錢，法院就先貼公告限期搬出，強制拍賣了，現在執法人性化了，保障債務人的生存權，如果不注意受傷害的還是銀行債權人，據深圳那邊的情況，各大銀行聯合起來呼吁住房按揭貸款業務沒法開展，原因就是這條規定，貸款買的房，不還貸款銀行還不能趕他走？

13、質押時質物需 移交、權利憑證需交付并應及時辦理出質登記手續。

根據《中華人民共和國擔保法》第六十四條質押合同自質物移交于質權人占有時生效。第七十六條　以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的，應當在合同約定的期限內將權利憑證交付質權人。質押合同自權利憑證交付之日起生效。第七十八條　以依法可以轉讓的股票出質的，出質人與質權人應當訂立書面合同，并向證券登記機構辦理出質登記。質押合同自登記之日起生效。以有限責任公司的股份出質的，質押合同自股份出質記載于股東名冊之日起生效。第七十九條　以依法可以轉讓的商標專用權，專利權、著作權中的財產權出質的，出質人與質權人應當訂立書面合同，并向其管理部門辦理出質登記。質押合同自登記之日起生效。

14、訴訟審理和法院強制執行應注意的幾個問題和技巧財產保全：財產保全分兩種，一種是訴前財產保全，一種是訴訟中的財產保全，財產保全就實現查封債務人的財產保證將來能夠執行會錢來，財產保全號稱是“小執行”，實踐中如果保全住了對方財產，對方一般會積極主動地找銀行尋求和解，因為不和解他的損失會更大。保全的案件執行率是比較高的，執行難號稱是“天下第一難”，所以為了防止出現贏了官司輸了錢的局面出現，一定要采取財產保全。

訴訟擔保和執行擔保：訴訟過程中包括審理和執行中的擔保是與我們簽合同中的擔保不一樣，它是向法院擔保，如果擔保人不履行義務，法院直接裁定追加擔保人為被執行人，直接強制執行擔保人的財產，就不經過審理了。

執行方法：除了常規的執行手段，查封扣押凍結搜查等，現在法院系統正在探索和實踐一些新的知性方法，如限制被執行人高消費（不允許坐轎車、用手機、出入歌舞廳等高檔娛樂場所等）、通知公安邊防機關，限制出入境；懸賞舉報，有償征集被執行人財產線索、實行債權憑證，給被執行人造成一輩子負債的震懾；由執行能力拒不履行法院判決裁定，惡意轉移財產的可以追究刑事責任，最高可判處3年有期徒刑。三、經濟糾紛案件的管理

人們說，好的律師不是幫你打贏官司，而是幫你不打官司，把法律糾紛和隱

患預防住，我想訴訟是很專業的法律活動，聘請專業律師很有必要，可以培訓提高信貸人員的法律素質。最重要的還是加強自身學習，練內功。

我想經濟糾紛的管理，主要應注意幾點，供領導參考：

1、時機，訴訟成本，訴訟結果應參考專業人員的意見；

2、注意和法院審理庭和執行庭良好關系的建立這一點也很重要，審理是要

獲得強制執行的依據，執行又是良心活，執行員去查了，回來說沒有發現財產，或者根本就沒去查，估計銀行也不知道。

四、聘律師的管理外聘律師的管理，我個人認為要選出能力強，時間有保障、和法院建立良好關系的律師。管理上，加強溝通，一般事務派專人和律師聯系，重大案件開會律師應該參加。