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房地產的新媒體營銷范文第1篇

    【關鍵詞】房地產 網絡營銷 優劣勢 手段

    房地產網絡營銷是利用計算機網絡技術,現代通訊技術以及數字交互式媒介平臺進行房地產網絡營銷活動。概括地說,房地產網絡營銷主要有四個特點。(1)雙向的交流與選擇。房地產網絡營銷與傳統營銷相比,最大的特點在于其本質上是一種互動營銷,其信息流向是雙向而并非單向的。即樓盤的開發商利用互聯網,通過對采購平臺、廣告平臺、銷售平臺、信息平臺、交流平臺以及管理平臺的架設,分別與供應商、目標消費群、業主等群體發生相互的信息交流?；ヂ摼W幾乎無限的信息容量可以容納不同開發商針對不同消費者的差異化房地產信息,能夠較好地適應房地產消費者的選擇性。就單個開發商而言,其推出的房地產商品在網絡上可以即時獲得消費者的反饋,并針對消費者的口味加以改進。(2)實現了三維空間的溝通。借助于現代化的網絡信息平臺,克服了時空對房地產營銷相關各方制約性,拉近了營銷各方的距離,使超越時空的房地產營銷成為可能。(3)增強了市場信息的雙向透明度。利用房地產企業網站和專業網站,開發商將企業信息、產品信息、附加服務信息、價格信息、中介信息在網上,為房地產消費者及時獲得相關信息提供了保障,同時房地產消費者也可以把自己的支付能力、產品偏好、購買價格定位等信息掛在網上與開發商進行交流,便于開發商掌握真實的消費者需求。(4)以數據庫作為營銷工具。開發商把自己與潛在顧客發生的每一次聯系所獲得的信息包括潛在購買數量、價格、區位、時間、特定需求及家庭成員等記錄在案,建立顧客數據庫,根據數據庫進行市場調查與預測,選擇合適的營銷策略。

    一、房地產網絡營銷優勢分析

    基于網絡的自身特點以及與房地產業相互結合,同傳統的房地產營銷相比,房地產網絡營銷具有明顯的優勢。

    1、真正做到以消費者為中心。就傳統營銷方式而言,真正做到以消費者為中心還有很大難度。而房地產網絡營銷始終以消費者為營銷的出發點與歸宿點,重點強調互動式信息交流,消費者可以通過網絡主動查詢感興趣的房地產的價格、地理位置、品牌、咨詢有關信息。通過BBS提問并及時得到解答,房地產企業與消費者保持密集的雙向溝通和交流,大大提高了營銷過程中消費者的地位,給予消費者前所未有的參與和選擇自由,極大地強化了消費者的核心地位。

    2、減少了市場信息的不對稱,擴大了消費者的選擇空間。房地產是一種復雜商品,消費者購買時需要了解諸如價格、質量、結構、設計、合同、產權等大量信息,由于互聯網具有傳播范圍廣、速度快、無時空限制、無版面約束、雙向交流、反饋迅速的特點,對上述信息能夠做到全面快速準確的傳遞,減少了信息在供求雙方之間的不對稱。同時利用互聯網絡,消費者足不出戶,就可了解所需商品有關位置、戶型、結構、布局、環境、物業管理等微觀信息,還可以進一步查詢建設設計、城市規劃、能源利用、景觀布局等中觀信息,使房地產產品差異化特征更加直觀,更有利于不同偏好的消費者選擇。

    3、目標消費群集中,可以實現高效營銷。報紙、廣播、電視等傳統媒體的受眾雖多,但人群分布過于廣泛,年齡、收入等差距較大,導致房地產營銷的實際命中率很低。而房地產網絡營銷主要針對上網人群,據統計,截至2005年底,中國的互聯網用戶人數為1.2億人,在全球僅次于美國。他們的主力年齡是25-35歲。而在未來幾年內,這一人群也將是房地產的主力消費群。與傳統營銷相比,房地產網絡營銷有更為確定的目標消費群。

    4、降低成本,提高效率,效果易于測量。目前地產廣告主要依靠報紙,網絡廣告與其相比,成本只有報紙廣告的約二十分之一,而且,隨著房地產項目的不斷開發,報紙上房地產廣告正日漸增多,報紙廣告表現形式單一,人們對每個廣告的關注程度日益下降。網絡媒體則通過運用三維展示、電子地圖、語音解說等多媒體技術向購房者展示項目的所有信息,信息量大而翔實,不受時空限制,讓購房者的選購有更大的自主性。房地產網絡營銷采用網上采購、網上設計、網上銷售方式,有效地降低了包括采購費、場地租賃費、媒體廣告費、推銷人工費等在內的營銷成本,由于網絡信息傳播與制作的快捷性特點,從材料的提交到,只需要很短的時間就能把信息出去,提高了營銷效率。傳統營銷效果很難測量,而在網絡營銷當中,只要在相關程序中插入流量統計和探測流量來源的代碼,多少人看過此廣告、多少人點擊詳細查看等數據都易于測出。

    二、房地產網絡營銷劣勢分析

    1、虛擬和現實存在矛盾,消費者對網絡營銷缺乏足夠信任。房地產是一件價值巨大的產品,每個購買者都是相當謹慎的。網絡雖然可以全方位展示房地產的外形及結構,向消費者提供購買依據,但它無法向消費者提供親身體驗。房地產作為一種高價值、差異性極大的特殊商品,現場感受對消費者來說是非常重要的,況且我國的消費者與房地產商的互信度一直較差,所以目前消費者是無法充分信任網上信息,網上交易更是困難。

    2、硬件設施的制約,網絡內容簡單。我國網絡營銷尚處于初步發展階段,基礎設施、技術軟件、網絡安全保護措施和高水平的網絡營銷人員等方面均存在問題,網絡立法、結算系統及互聯網普及等也制約了網絡營銷現階段在我國的發展?，F在房地產網站不少,但大多數房地產企業實力較弱,服務內容單調,在數量和質量上都沒有超過傳統媒體,僅是將網站當成傳統平面媒體運用,缺乏與來訪者的互動交流,忽略了網絡媒體的特性和優勢,使項目失去了與潛在客戶溝通的機會。這樣的信息量是遠遠不足以促動網站訪問者做出購買決策的,至少應做到提供三維動態的樣板房、小區的位置及環境,除了房地產本身的信息外,為訪問者提供一些有關國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必要的。

    3、房地產企業對網絡營銷的認識和投入不足。有些房地產企業開展網上營銷的目的不明確,缺少計劃性。實際上,房地產項目在開展網上營銷活動時,應明確企業建立網站的目標,做出完整計劃,包括目的、市場調研、所需的資源、資金分配、預期效果等。由于網絡營銷是建立在日新月異的網絡技術之上的,網絡技術發展要求企業經常更新和維護的網站,這會使企業在網絡上的投資逐步增加。只有不斷更新,才能使企業網站保持較高水準,否則網站缺乏吸引力。目前不少企業滿足于建立一個網站,不愿意追加投資,當然不能取得良好的營銷效果。

    三、房地產網絡營銷的主要手段

    1、房地產企業網站。房地產網站主頁一般應包括企業介紹、企業組織結構、企業新聞、主要產品與品牌、營銷與服務、

    企業管理與文化、財務與經營狀況披露,行業動態與政策法規、房地產知識在線、BBS在線、站內搜索、我們的聯系方式等內容。房地產企業網站建設的著重點在于提升企業的品牌形象。設計獨特、內容詳實、實時更新的網站更能吸引消費者的目光,更容易在消費者群體中樹立品牌形象。

    2、網絡廣告。房地產網絡廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動廣告、Flash廣告等四種類型。網絡廣告具有受時空限制少,信息容量大、即時更新、自由查詢等特點,同時它還具有很強的交互性與感官刺激性,并且其受眾可通過點擊次數準確統計,正好匹配房地產廣告信息量大、時效性強、廣告受眾經濟層次高的特征。目前,房地產網絡廣告正以其制作成本低、超越時空限制、可隨時更新、動態跟蹤統計效果等優勢而日漸成為房地產廣告的中堅。

    3、電子郵件(E-mail)。電子郵件的主件與附件可作為房地產商品宣傳的載體。由于互聯網上電子郵件的普遍使用,使得電子郵件已經超越了原有的網上通信交流工具的范疇,成為網絡營銷的重要促銷手段。電子郵件營銷的優勢主要體現在四個方面。(1)電子郵件適于最新的交互式個性營銷典型模式,即一對一營銷。(2)電子郵件營銷成本較電話、傳真、郵寄等促銷方式要低得多,營銷成本降低意味著競爭力的提高。(3)電子郵件營銷具有直觀、簡潔的特點,容易為受眾接受(4) 通過電子郵件,企業與客戶可以建立信任與友誼,使它們之間的關系由買賣關系變為朋友關系,符合關系營銷法則。電子郵件營銷日益成為房地產網絡營銷的主要手段。

    4、網上中介。房地產中介是最早應用電子商務的行業之一,而房地產中介行業電子商務化的最終表現形式是目前流行歐美國家的MLS(Multiple Listing Service)。欲購買房地產的消費者只需在中介商所設電腦終端上輸入目標房地產的特征參數,就可查閱所有符合條件的房地產類型,并且還可以通過網上電子地圖查看目標房地產的準確位置,通過網上播放的實地互動畫面“考察”目標房地產的外觀、環境、內部構造及結構細節;若房源不夠充足,還可委托中介商把其要求上傳至房地產專業網站,在更龐大的數據庫中查找。MLS使房地產中介商的服務更加專業化,更能有效地滿足消費者需求選擇性。公務員之家

    四、整合互補、網絡營銷的成功之道

    房地產網絡營銷是一種新的營銷模式,它并沒有完全取代傳統營銷,傳統營銷與網絡營銷實質上是房地產整體營銷策略的兩個有機組成部分,整合網絡營銷與傳統營銷,進行優勢互補,是網絡營銷的成功之道。

房地產的新媒體營銷范文第2篇

關鍵詞:關系營銷;中國房地產;關系營銷策略

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

隨著市場經濟的發展,房地產市場營銷活動范圍日益擴大,市場競爭更加激化,傳統營銷理論越來越難以適應復雜多變的市場營銷環境。進入20世紀七十年代后,西方國家一些營銷學者積極研究和探索出了適應當代企業競爭要求的新營銷理論――關系營銷理論,并成為21世紀企業營銷的指導思想。

一、關系營銷的涵義

(一)傳統營銷與關系營銷的關系。營銷理論是在傳統營銷理論不能很好適應環境變化、顧客需求多樣化的格局下產生的新的理論之一。關系營銷理論是在八十年代由西方國家營銷學者提出并發展起來的。所謂關系營銷是以系統的理論為指導思想,將企業置身于社會經濟大環境之中來考察企業的市場營銷活動,認為企業營銷活動的實質是識別、建立、維護和鞏固企業和顧客及其諸如消費者、競爭者、合作者、政府機構和社會組織等相關利益主體的關系活動。傳統營銷理論強調的是過程性分析,只注重通過一次易、有限的顧客承諾來吸引更多的新顧客,提高銷售額,實現企業的贏利目標。而關系營銷不單純注重一次易,更多是通過與顧客建立良好的合作關系來保留更多的顧客。(表1)

(二)房地產的基本關系主體。房地產營銷的實質是關系營銷。房地產產品與其他產品相比,既具有市場的一般屬性,如都是一定地域內和某一領域內交換活動的具體場所和商品交換關系的總和,都要體現價值規律、競爭規律和供求規律的作用和要求。又具有了不同于一般商品市場的一系列特性,如不完全競爭性、供求關系特殊性、銀行和中介機構參與性、權利主導性等。這就決定了房地產的市場營銷不能僅僅圍繞傳統的產品、價格、分銷、促銷要素,而必須圍繞一個更大的產品、價格、分銷、促銷、服務、進程管理和人員組合來進行。要進行房地產營銷,必須協調和處理好房地產的各個關系主體。

1、顧客是房地產業生存和發展的重中之重。顧客是企業的上帝,沒有顧客群的產品和企業是不可能存在的。房地產開發商除了吸引新客戶,使潛在的客戶成為新客戶,而且要重視和保持現有客戶。

2、影響者(政府、媒體、合作者等)能提供良好的發展空間。對于房地產來說,政府通過一系列的法規和實際的監督機制規范房地產運作,通過房地產法律法規、銀行利率政策等,對房地產開發運作進行引導。合作者的相互協作、媒體輿論的正確引導都會對房地產的發展起到積極作用。

3、競爭者促進房地產業的發展。競爭對手的確可以給企業帶來威脅,但合適的對手能夠加強而不是削弱企業的競爭地位。合適的競爭對手帶來的好處可以歸為四個方面:增加競爭優勢、改善當前產業結構、協助市場開發、遏止其他企業的進入。

4、內部員工關系是企業的內在保障。企業內部關系是指企業組織機構內部各組成元素之間的相互聯系,是由企業與其內部成員之間的利益關系而構成的一種客觀的社會關系。

房地產的各個關系主體對房地產運作的重大利益制約性使房地產的市場營銷必須把協調與優化和各關系主體的關系作為中心環節加以對待,充分注重各種關系力量的匹配。因此,優化與協調基本關系主體是房地產市場營銷的基本內容。所以說房地產營銷的實質就是關系營銷。

二、我國房地產業市場運作現狀

(一)缺乏明確的市場定位觀念。由于房地產的重要地位和不完全競爭性,房地產開發商在進行產品定位時只是作表面文章,常出現定位過低、定位過高、定位混亂等錯誤。不是造成顧客對企業的定位印象模糊,就是使顧客對企業的某一種特定的產品產生強烈的印象,而忽略了對其他產品的關注,導致企業失去許多潛在的顧客;或者是使顧客對企業的形象和產品產生模棱兩可的認識,使顧客產生無可適從的感覺,從而使其喪失購買欲望。

(二)缺乏與實施客戶戰略相應的客戶維系策略。在實施客戶戰略中,有相當一部分房地產開發商只重視吸引新客戶,而忽視保持現有客戶。開發商將管理重心置于售前和售中,忽視售后服務,使得物業管理服務中存在的諸多問題得不到及時有效的解決,造成現有客戶大量流失。而爭取新客戶的成本顯然要比保持老客戶昂貴得多,從客戶盈利性的角度考慮是非常不經濟的。

(三)忽視與內部員工的關系。開發商認為他才是主人,而員工只是被作為無能動性的資源。于是開發商不重視與廣大員工的溝通,特別是在開發商把員工作為管理的對立面而被置于嚴格的制度之下,員工心理、情感的多層次需要被忽視甚至被完全否定,大大打擊了員工的積極性和創造性。

(四)房地產企業間互相詆毀,惡意競爭。一些房地產開發商經常理解為,要想在競爭中占據主動,就必須打敗競爭對手。誤以為競爭就是你死我活的戰斗,由此導致價格大戰、不正當的競爭手段和方式以及過度競爭的出現。

三、房地產關系營銷實施策略

(一)全面實施市場定位策略。從關系營銷角度看,產品的市場定位實際上是房地產開發商與特定顧客群體的關系定位,即確定與誰打交道。在確定自己的市場定位時,要綜合考慮開發商的綜合實力、所處市場環境、自身特色和優勢以及歷史形成的條件,即房地產開發商競爭優勢的確立。競爭優勢產生于開發商能夠為顧客創造的價值,而這個價值量大于開發商本身創造這個價值時所花費的成本,要有效地向市場表明企業的定位觀念。

(二)實施客戶維系策略,形成穩定的基本客戶群體。顧客是企業的上帝,開發商要實行客戶維系策略,有以下兩種方法:

1、設立顧客關系管理機構。建立專門從事顧客關系管理機構,選派業務能力強的人任關系經理。關系經理要經過專業訓練,具有專業水準,對客戶負責,其職責是制定長期和年度的客戶關系營銷計劃、制定溝通策略、落實公司向客戶提供的各項利益、處理可能發生的問題、維持同客戶的良好業務關系。建立高效的管理機構是關系營銷取得成效的組織保證。

2、數據庫營銷策略。數據庫指與顧客有關的各種數據資料。數據庫營銷指建立、維持和使用顧客數據庫以進行交流和交易的過程。數據庫營銷具有極強的針對性,是一種借助先進技術實現的“一對一”營銷,可看作顧客化營銷的特殊形式。

(三)加強在競爭中合作,促進雙贏。在當今激烈的房地產市場競爭中,開發商之間相互依賴的合作關系發揮著越來越大的作用,競爭產生合作,合作為了取得競爭。房地產市場發展到今天,從產品設計、產品銷售、產品服務的產品階段的競爭,從價格戰、概念營銷等的競爭,逐漸轉向全面的、深層次的競爭,轉向企業內部更高層次的競爭。

(四)內部營銷是企業關系營銷的基礎。其目標是企業員工轉向關系營銷的新視野,激勵員工開發執行關系營銷策略。任何企業都必須首先處理好自己內部的員工關系,只有企業內部關系融洽協調,全體員工團結一致、齊心協力,才能成功地“外求發展”,通過員工的協作以實現在資源轉化過程中的價值最大化。

1、樹立良好的員工信念。員工信念是企業及其員工所公認的、在實踐中奉行的一種文化價值觀念。

2、滿足員工的不同層次需要,建立企業內部良好的溝通氣氛。

(五)影響者關系營銷策略通?？山柚碴P系模式來實施

1、宣傳型公共關系活動模式。即房地產企業運用大眾媒介和內部溝通方法,開展宣傳工作,樹立良好的企業形象。

2、服務性公共關系活動方式。即房地產企業通過向公眾提供各種形式的實惠服務,強化企業信譽和形象,設身處地為顧客著想,為顧客當參謀,通過熱情、周到的售前、售中、售后服務,為消費者提供全方位的服務,使消費者得到最大限度的滿足。

3、社會型公共關系方式。即房地產企業利用舉辦各種社會性、公益性、贊活動,塑造企業形象,擴大企業的社會影響,提高企業社會聲譽,贏得公眾的支持。

4、交際型公共關系活動方式。即房地產企業在人際交往中開展公共關系工作。目的是通過人與人的直接接觸,進行感情上的聯絡,為企業廣結良緣,建立廣泛的社會關系網絡,形成有利于企業發展的人際環境。

5、征詢型公共關系活動方式。即以采集信息為主的,目的是了解民情、民意,了解社會輿論,為企業的決策者提供咨詢,保持企業與社會環境之間的動態平衡。

四、結語

房地產開發商要認識關系營銷的重要性,并正確理解關系營銷的含義,而不應該把關系營銷認為是“走門子”的關系學。關系營銷建立的是先進的關系網和科學的關系學,開發商應堅持破除落后關系網和庸俗關系網。優質服務是維持良好關系的前提和基礎,質量是企業生存和發展的重要保障。所以,開發商無論是與誰搞好關系,質量才是房地產的基本立足點。

(作者單位:1.重慶大學建設管理與房地產學院;2.浙江理工大學經濟管理學院)

主要參考文獻:

[1]區云波.關系營銷.北京:企業管理出版社,1996.

房地產的新媒體營銷范文第3篇

關鍵詞：旅游房地產；制約因素；營銷對策

1 海南發展旅游房地產的意義

1.1 旅游房地產的概念

旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式開發項目全部或部分實現了旅游的功能。

從旅游角度，旅游房地產應定位為以旅游資源為核心的房地產差異化經營。從房地產角度，旅游房地產應定位為以房地產為核心的旅游資源差異化經營。一個層面，旅游房地產指的是依賴于稀缺的或被公眾所接受的旅游景區進行房地產開發，房地產的升值空間依賴于景區的知名度和公眾認可度。一般來說，越是稀有的、惟一的、不可復制的，房地產經營的價值就越高。另一個層面，旅游房地產指以人造景區、景點來配套于住宅、酒店和社區等旅游房地產的開發。

1.2 海南發展旅游房地產的意義

1.2.1 海南島的旅游業發展現狀

海南旅游業的發展一直以來都保持著增長較快、效益提高的良好態勢，旅游支柱產業的地位進一步強化，對推動全省經濟又快又好發展做出了較大的貢獻。2010年1月4日，將海南建設成為國際旅游島上升為國家戰略，更是為海南的旅游業發展注入了新的活力。由圖表1可看出，在建設國際旅游島的第一個春天，海南旅游業的各方面指標均比去年同期有了較大增長。借著建設國際旅游島的東風，海南的旅游業將繼續平穩發展，預計在2020年，旅游業增加值將占GDP的12%，第三產業增加值將占GDP的60%以上。

2009年上半年，海南商品房累計銷售面積為235.57萬平方米，同比增長3.29%，而島外人士購買了海南70%以上的房源。其中購買?？谏唐贩窟_到67.61萬平方米，占總面積的68%；購買三亞商品房47.9萬平方米，占總面積76%；而文昌市銷售商品房10.51萬平方米，全部被島外人士買走。2006年至2008年，島外人士在?？谫彿棵娣e占售房面積的比例由55%上升至57.99%；三亞由85%上升至88.17%。

目前，海南旅游房地產已成為國內知名房地產企業投資的熱土，萬科、富力、雅居樂、魯能、新世界、中信、華潤和國信等知名企業紛紛進入，開發建設了一批濱海居住區、旅游度假酒店、高爾夫球場、游艇設施、主題公園等旅游房地產項目。截至2008年末，已開工建設的旅游房地產項目總投資超過500億元，正在建設的高端旅游度假酒店、度假村等超過30個，旅游房地產面積300萬平方米；建設運營的高端品牌酒店、度假村超過30個，銷售旅游房地產200萬平方米。

1.2.3海南發展旅游房地產的優勢

在我國國民經濟持續穩定發展,人民生活水平不斷提高,宏觀政策日益開放的大環境下,海南作為中國唯一的熱帶海島度假旅游勝地,無論在自身條件方面,還是在客源市場條件方面,都具有發展旅游房地產的得天獨厚的優勢。

（1）海南擁有優越的度假氣候條件、良好的自然生態環境和豐富的熱帶海島旅游資源,是我國發展度假旅游的首選之地。怡人的氣候和優美的自然環境被認為是度假旅游地的最基本要素。海南屬熱帶季風氣候區域,年均氣溫23.8℃,每年晴日300天以上,光熱充沛,夏無酷暑,冬無嚴寒,氣候宜人；2002年全國海水質量監測,亞龍灣海域海水質量最好,被稱為“最適合開展海水活動的海域”,海南島周邊其他海域海水質量也明顯優于國內其他海濱浴場；。2005年世界空氣質量監測，三亞空氣質量世界排名第二，國內排名第一；海口空氣質量世界排名第五，國內排名第二。海南憑借優越的人居環境獲得聯合國最佳人居環境獎。海南熱帶海島旅游資源在全國首屈一指。環島綿延700多公里的潔白沙灘,中部五指山區分布著大片原始熱帶雨林,還有黎苗少數民族風情、特殊的海島移民文化以及名目繁多的海生、陸生動植物等等。海南旅游資源種類之豐富、分布之集中,在世界上也是很少見的。

（2）海南旅游客源市場正在形成，為海南旅游房地產發展帶來契機。借助建設國際旅游島的政策扶持，海南省政府大力投入，各項配套設施都建設齊全，各項政策落實到位，讓來海南旅游度假的游客有賓至如歸的感覺。通過大力宣傳以及承辦博鰲亞洲論壇和世界小姐選美等大型活動，海南旅游知名度已經形成。現在很多游客都計劃經常來海南度假，都考慮在海南買一套屬于自己的房子，海南的房價相對來說是比較低，性價比較高。因此，在海南買一套房子開始候鳥式生活，也逐漸成為一種潮流。

1.2.3 海南發展旅游房地產的現實意義

（1）吸引投資帶動經濟發展。

旅游房地產項目投資規模很大，一方面，投資會提升城市土地的價值，促進經濟的發展；另一方面，由于旅游房地產兼跨旅游業、房地產業,輻射建筑、交通、種養殖、零售商業、咨詢設計等諸多行業,涉及的產業多，產業鏈長，項目開發會帶來很多后續投資，比如裝修投資、物業管理投資、娛樂設施建設投資等。因此發展旅游房地產對經濟發展的帶動作用是不可估量的。

（2）推進經濟結構調整，有效緩解能源資源的瓶頸制約，提高資源利用效率。

旅游業是一種資源節約型、環境友好型的有利于資源協調開發與整合的產業。在對旅游房地產進行統一的規劃和建設，不斷提升其環境和品質，對推動旅游和經濟的全面發展相當有利。因此，只要在堅持科學規劃的前提下發展旅游房地產，只要當地政府能夠統籌財政的安排，如旅游房地產的收入來返給景區的保護，就能夠實現景區保護和當地旅游業發展的雙豐收。

（3）發展旅游房地產是打造城市品牌的需要。

建筑是城市景觀的重要組成部分。高品位的旅游房地產項目可以提升城市形象，從而擴大城市的知名度。通過旅游房地產優雅的環境改造和精心的建筑設計，城市的人居環境可以得到改善。發展旅游房地產，可以完善旅游配套設施，提高旅游的品味和檔次，從而有力推進海南建設國際旅游島的進程，增加旅游業的收入。

（4）有效促進海南旅游業發展

進來高速遞增的游客蜂擁而至,集中在幾個旅游熱點上,給這些地區原本脆弱的生態環境和自然旅游資源帶來了沉重的負擔,對海南旅游業的持續發展提出了考驗。要避免這種以資源和環境為代價的惡性循環發展,就必須改變現在旅游業的規模型的發展模式,走效益型的發展道路。發展旅游房地產,能有效促進度假旅游發展,促進國際旅游市場加速成長,實現海南旅游業從規模擴張轉向效益擴張。旅游房地產是伴隨度假旅游普及而發展起來的,但反過來,旅游房地產的發展,又支持和引導了度假旅游的深入開展。由于旅游產品單一、旅游市場不夠成熟,10多年來海南旅游一直以觀光旅游為主,傳統的3日、4日游線路一成不變地賣給不同需求的游客。但是現在很多游客都是自己先在這里住下來，然后選擇一些自己比較喜歡的地方去游玩。海南作為國內游客度假休閑的首選之地,游客返游率明顯上升,每年到海南過冬度假正在成為一些老年人或小家庭的固定活動。促使觀光旅游向度假旅游的轉變的時機已經成熟。與觀光游客相比,度假游客在本地逗留時間較長、人均消費也相對較高。

2 海南發展旅游房地產的制約因素

2.1 國家政策法規的限制。

我國旅游房地產處于起步階段，相關法律法規不完善，限制了旅游房地產的健康發展，如《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：“房地產開發企業不得采取范本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房?！边@限制了產權酒店、養老型酒店的開發。《商品房銷售管理辦法》第十二條規定；“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售?！边@也限制十全九點、度假村的開發。

2.2 交通和服務配套設施的不完善。

海南省的高速公路網由東線和西線高速組成，而中線的山路路況較差，使得去往中線城市，也必須先走東線高速，從離目的地最近的高速出口出高速公路，還需走很長一段路況很差的山路。由海口通往三亞的東線輕軌列車尚在修建中，目前從?？谇巴齺喨孕枞齻€半小時到四小時四十分鐘的車程。海南目前只有兩座飛機場--海口美蘭國際機場和三亞鳳凰機場，這對于西線和中線開發旅游房地產是很不利的。而除?？诤腿齺唭蓚€地級市外，其他縣級市的服務配套設施很不完善，會給游客帶來很多不便，也制約了旅游房地產的發展。

2.3 旅游房地產住宅化傾向帶來高空置率。

呈現住宅化傾向的海南旅游房地產使得海南房產空置率居高不下，據統計，在海景房最集中的三亞灣等地，小區內的常駐率大多在20%左右。海南文昌市“中南•森海灣”樓盤從開盤至今銷售3000多戶，購房者全部為島外人，而入住率不到10%。一次性銷售的房地產發展模式將造成"三浪費一增加"，即樓房空置浪費、浪費基礎設施、浪費公共服務設施、增加管理成本。海南房地產開發屬于資源導向型開發，對自然生態和旅游資源的占用和依賴度高。而目前常規房地產和旅游房地產在區位上均偏向濱海、濱湖、山區等優質資源區域，存在明顯的競爭，許多地區將規劃的旅游用地大量改為住宅用地，在一定程度上影響了高品質的旅游房地產的開發空間，一些披著海南旅游資源“華麗外衣”的常規房地產發展勢頭迅猛。

2.4 度假交換網絡的不健全。

旅游房地產一般都是異地購買，這需要通過網上宣傳、交易來實現。對于國外的游客，他們大部分已經熟知分時度假交換系統的操作，但在我國這方面的交換比較少，無論是在我國還是在海南，對于組建分時度假網絡交換體系，還較不成熟，需要大量的先期投入（包括網絡的建設、會員的吸收）和后期維護。

3 海南發展旅游房地產的幾點建議

3.1 海南旅游房地產的開發策略

3.1.1 豐富類型、多元開發，多建經營性旅游房地產項目。

政府及開發企業要把目光放遠點。海南所擁有的資源是最好的，不要只做商品房，一次性就把它賣光了，要把最好的資源用于持續性的經營性項目，如多建設一些度假酒店、主題公園等，既能夠保證企業的長期利潤，又能豐富海南國際旅游島旅游內容。同時，海南旅游房地產開發應走品牌化、專業化、戰略化、精細化分工的路子。

3.1.2 海南開發旅游房地產必須要與開發建設國際旅游島相結合。

要從以前的常規房地產開發銷售，轉向以滿足國內外旅游者的旅游度假休閑需求相適應。同時，抓緊制定培育和發展二手房市場和租賃市場的政策，鼓勵島外購房者將閑置的住房直接出租或者與物業公司簽訂協議，請物業公司代為出租。這樣既使住房持有者與物業公司都能受益，更能將閑置的住房提供給旅游者租用，實現旅游公共資源使用效率最大化。

3.1.3 堅持規劃先行的原則。

作為全國陸地面積最小，海域面積最大的省份，海南總共擁有1528公里的海岸線，其中50%-60%都適宜旅游房地產開發。但考慮到保護自然資源和可持續發展的要求，目前規劃的重點旅游度假區、景區面積為536平方公里，僅占全省國土面積的1.6%，而各區開發規模不超過規劃面積的10%；占海岸線長度166公里，為海南島總岸線的10%，國際旅游島的建設有著廣闊的發展空間。

3.1.4 開發旅游房地產也要“低碳”

推進海南國際旅游島建設，旅游房地產是新型產業。特有的區位優勢和豐富的自然資源是海南發展的條件，旅游房地產發展中必須保護好環境，處理好開發建設與保護環境的關系。堅持低碳發展模式，在規劃等方面走環保新型發展之路，開發利用太陽能和風能。從項目選址規劃、設計、施工以及污水垃圾處理等環節都要處理好開發建設與保護環境的關系，要重視生態環境建設，加大對環境建設的投入，是項目建設和生態環境建設相協調。

3.2 海南旅游房地產的營銷策略

3.2.1 市場定位策略

海南擁有優越的自然地理條件，其熱帶海島資源的稀缺性決定了以此為依托的旅游房地產的市場定位也較高。主要有三個市場客源：目標市場一是由俄羅斯、英國、德國、韓國、日本、澳大利亞組成的海外客源市場；目標市場二是港澳臺市場；目標市場三是由北京、上海、長沙、廣州組成的大陸客源市場?？梢灾饕槍@些區域進行推廣營銷。如果要注意經濟效益，就要不斷地在旅游項目的開發與創新上多下功夫。

3.2.2客戶定位策略

海南旅游房地產的購買用途基本為第二居所和投資，其需求特征以小戶型為主。目前的目標客戶由三部分組成：其一，是外來度假投資客戶，這也是海南旅游房地產的主力客戶；其二，是本地的私企業主和個體戶；其三，是海南的僑胞和原住民，這部分是輔助客戶，所占比例最小。有了準確的客戶定位，在分析各部分目標客戶的具體需求的基礎上，才能都進行產品定位和形象定位。

3.2.3 4Ps營銷策略

在進行旅游房地產營銷時，產品，價格，渠道，促銷一個都不能少。只有將這四個元素很好的組合，才可以達到很好的銷售效果。首先，產品方面，海南的旅游房地產要向高質量、品牌化、專業化發展，多開發具有升值空間的房地產產品，要多建經營性旅游房地產項目，從而保證企業的長期效益。其次，價格方面，要充分考慮東南亞等競爭對手的價格，并充分考慮消費者的價格接受能力。然后，渠道方面，采用靈活多樣的銷售方式，以顧客的便捷和交易的安全最為首要考慮因素。最后，促銷方面，要充分利用互聯網、專業雜志、電視、廣播等媒體，最大限度的宣傳產品，采用新穎清新的廣告將海南各類旅游房地產的特色和賣點推銷出去。

3.2.4 建立預警機制維護房地產市場穩定性

海南房地產市場有三個不同于大陸市場的特點。第一個不同是海南的市場是依附性的市場，在全國市場中海南占的比例不大；第二個不同是需求的不可預測性，受整體經濟形勢的左右；第三個不同是高度的脆弱性和敏感性，經濟波動中最先受影響，這是由于本地人口少造成的。在海南發展旅游房地產要建立預警機制。要做預先安排，有“防震”措施，維持本地房地產市場相對穩定的局面。

參考文獻

[1] 劉紀輝.旅游房地產開發營銷策略分析―以東山為例[J].現代商貿工業，2009（18）.

[2] 海南省統計局.旅游基本情況（2010年一季度）.2010,4(30).

房地產的新媒體營銷范文第4篇

關鍵詞：房地產項目；整合營銷傳播；應用

一、前言

在房地產營銷過程中，部分項目雖然投入了大量的資金，但是卻收效甚微，而另一些項目營銷投入很少，卻取得了良好的效果。從傳播學角度進行分析，主要是由于傳播者在信息傳播過程中，選擇的傳播中介不暢，導致信息受阻或者損耗，從而無法實現營銷傳播的目的。因此，在房地產行業中，要合理應用整合營銷傳播，實現營銷傳播的最優效果。

二、整合營銷傳播概述

整合營銷傳播（Integrated Marketing Communication），簡稱IMC，是指與企業進行市場營銷有關的一切傳播活動一元化的過程。從廣義方面來講，整合營銷傳播是指企業或者品牌，通過發展與協調戰略傳播活動，使自身借助各種媒介或者其他接觸方式，與員工、顧客、其他利益相關者以及普通公眾之間，建立起建設性的關系，并建立和加強與他們之間互利關系的過程。而從狹義方面看，整合營銷傳播是指確認和評估各種傳播方法戰略作用的一個增加價值的綜合計劃，通過對傳播方法的組合，提供明確的、連續一致的、最大化的傳播影響力。整合營銷傳播主張將一切企業的營銷和傳播活動進行整合和重組，使得消費者可以通過不同的信息渠道，如廣告、公關、新聞、CI、包裝等，獲得對某種產品或者品牌的一致信息，強化品牌訴求的一致性和完整性，對信息資源進行統一配置和使用，提升資源的利用率。

三、房地產項目內整合營銷傳播的應用

（一）作用

在房地產項目中，整合營銷傳播的作用是十分巨大的，主要表現在以下幾個方面：

（1）具有良好的整合感。利用整合營銷傳播可以使得廣告、促銷、等傳播程序具有良好的整合感，可以結合統一的傳播目標，對各種不同的傳播渠道進行應用和協調，從而使得不同的傳播工具可以在相應的階段，發揮出最佳的作用，促使整個傳播過程完整、緊密和協調一致。

（2）提升營銷效果。通過對各種營銷傳播手段的合理運用，可以使得不同的傳播形式更加協調，更好地發揮出傳播渠道的效率，從而利用有限的費用取得最大的經濟效益。通過對不同傳播渠道的對比分析，合理篩選和組合，達到取長補短、以優補拙，全面提高營銷傳播的效果。

（二）應用

在對整合營銷傳播進行實際應用的過程中，需要做到以下幾點，確保應用的合理性和有效性。

（1）充分了解消費者需求。在傳統的房地產項目開發的過程中，通常都是先進行土地的競拍，然后進行房地產的設計規劃，按照設計方案進行施工建設，之后將其上市銷售。而整合營銷傳播理論則認為，在進行房地產項目開發時，首先需要做好市場調查和研究工作，充分了解消費者的實際需求，然后對房地產項目的可行性進行驗證，確定相應的房地產建設方案，之后才對土地進行購買和規劃設計，可以有效保證項目的可靠性。因此，房地產開發商需要及時轉變觀念，樹立全新的營銷理念，對消費者的購房動機、購買能力等進行分析和研究，了解消費者的需求層次等，打造消費者需求的房地產項目，確保開發項目的有效完成。

（2）加強與消費者的溝通。整合營銷傳播認為，必須拋棄傳統的促銷方式，注重與消費者的溝通。面對數量眾多的大眾媒體宣傳，消費者很難深入信息的本質，對其準確性進行判斷。在這種情況下，傳統的大眾媒體由盛轉衰，而分眾傳媒則發揮著日益重要的作用。房地產開發商要實現與消費者的雙向溝通，運用各種各樣的營銷手段，促進傳播目標的實現，才能激發消費者的興趣，打動消費者，實現房地產營銷的成功。

（3）協調各種傳播渠道。部分房地產開發商在營銷傳播的過程中，往往過于偏重路牌廣告和報紙，而忽略了其他傳播媒體，這種情況不但會由于邊際效益的遞減而影響營銷傳播的經濟性，而且會受到媒體的內在局限性，無法對消費者的購買行為產生有效的影響。因此，開發商必須充分了解各種傳播渠道優勢和不足，結合房地產項目的主題定位，制定合理的整合營銷傳播計劃，協調各種傳播渠道，做到揚長避短，實現傳播效果的最大化。例如，除報紙和路牌廣告外，房地產項目還可以使用電視、廣播、雜志、網絡等，并對其進行有效整合，使之能夠發揮出最大的效益。

（4）控制營銷傳播的節奏。一般情況下，房地產項目的周期在兩年左右，而其中八成以上的銷售會在開盤前后的八個月內完成。因此，在房地產營銷中，并不是對各種營銷手段進行結合，而是根據消費者在購買過程中各階段的特性，對資源進行科學配置，把握營銷的節奏，有計劃有節奏地開展營銷傳播活動。

（5）提供消費者的購買方便。作為一種特殊的產品，房地產的投資金額大，涉及面廣，消費者需要經過精心挑選和對比，才能夠確定是否購買產品。針對這種情況，整合影響傳播理論認為，應該思考如何為消費者提供方便，促使消費者購買商品。因此，開發商應該考慮人們的情感需求，加強對于咨詢人員和銷售人員的培訓，提升營銷服務水平、知識素養等，幫助消費者及時了解產品情況，從而提升消費者購買決策的準確度。

四、結語

在房地產項目的營銷過程中，整合營銷傳播的作用是十分巨大的，可以有效促進房地產營銷的順利進行。因此，開發商應該及時轉變觀念，積極應用整合營銷理念，開發出消費者滿意的房地產產品，實現房地產項目的成功。

參考文獻：

[1] 劉麗娜.房地產項目整合營銷傳播理論與應用研究[D].廣西大學，2007.

[2] 賀曉航.營銷傳播在房地產項目中的應用研究[D].四川省社會科學院，

2008.

房地產的新媒體營銷范文第5篇

房地產網絡營銷是對傳統營銷模式的一種超越與發展。與傳統營銷相比，網絡營銷主要是利用網絡媒體來進行的一種營銷模式，它既可以提供一種新的信息傳播方式，又使信息的利用率增大。并且網絡上的消費者大多數都是主動地去接受信息，同時，還可以相互之間進行信息的分享，這樣又成為了信息的傳播者。這樣的營銷模式不僅能夠使信息傳播的速度大大加快，而且還能夠完全適應當今市場的變化和需求，還能及時滿足消費者的需求。但對于一些不擅長使用或者很少使用電子商務的客戶來說，網絡營銷將無法發揮它的任何作用，這是網絡營銷在針對這類特殊客戶群時出現的最大弊端。因此，將傳統營銷和網絡營銷進行整合，形成一種新的營銷模式，即整合營銷，只有這樣才能夠滿足房地產快速發展的營銷需求。

2網絡營銷對傳統營銷的沖擊

2.1營銷戰略的沖擊網絡的最大特點就是信息的公開化和透明化，網絡營銷的橫空出世使得營銷市場的競爭更加的透明，使許多大公司的營銷競爭優勢被減弱很多企業不得不改變他們原有的營銷戰略，迎接網絡營銷帶來的挑戰。企業只有適應時代和市場的變化，并做出相應的戰略來改變自己以增加自身的競爭力，才能不被淘汰。2.2營銷策略的沖擊網絡營銷對傳統營銷的沖擊主要體現在以下幾個方面。第一，傳統產品的沖擊。互聯網的特點之一是使企業能夠在全球范圍內進行市場調研并能夠迅速地獲得相應的反饋信息，這有利于企業可以針對不同的消費者提供不同的信息，從而提供不同的產品類型。第二，品牌管理的沖擊。公司要開展網絡營銷，面臨的一個最大的挑戰就是管理好自己的產品比較困難，尤其對于全球品牌和國際市場來說，網絡營銷管理更加的困難。第三，定價策略的沖擊。網絡營銷的優點之一就是促銷費用少，可以大大地節省成本。這樣就可以使得房地產商為了增大產品優勢而降低價格，使消費者更能接受產品。第四，廣告策略的沖擊。網絡營銷可以利用網絡空間不受空間的限制的特點來進行快速地傳播信息，而且利用網絡可以迅速提高廣告的傳播效率。這會進一步改變和影響企業的廣告策略。第五，營銷渠道的沖擊。通過網絡，企業可以直接與客戶取得聯系，這會嚴重影響傳統中間商的作用，從而改變了傳統的營銷渠道，同時造成了網絡營銷與傳統營銷的渠道沖突。2.3營銷方式的沖擊網絡營銷對傳統營銷在營銷方式上的沖擊主要有以下兩點。首先，客戶關系的沖突。網絡營銷是否成功的關鍵是與客戶保持緊密的關系，讓客戶對企業取得足夠的信任，這也是企業進行網絡營銷競爭的焦點所在。其次，競爭狀態的沖擊。網絡營銷的特點之一是使得競爭透明化，造成企業使用網絡信息來制定的競爭優勢和策略發生改變，這樣的策略是企業進行市場競爭的關鍵之處。2.4新網絡工具的出現帶來的沖擊隨著網絡技術的進一步發展，現在的網絡交流手段更是層出不窮。房地產企業現在就很好地利用了網絡的這一特點進行網絡營銷，以往的房地產企業主要是采取一些老式的網絡營銷方式，例如，做網站推廣、利用網絡來做相關的廣告等。目前，房地產企業采用一些新型的，也是年輕人常常使用的網絡工具來進行網絡營銷，例如，微信營銷。微信是當前人們使用較多的網絡工具之一，房地產商敏銳的商業嗅覺使他們能抓住這樣好的工具來更好地實現網絡營銷。

3網絡營銷對傳統營銷的突破

3.1采購平臺的突破房地產企業通過網絡將收集的信息進行重新整合，從而使得采購平臺實現了一定的突破，最終能降低交易成本。主要是不但減少了中間環節，提高了服務效率，而且還提高了企業營銷活動的透明度，使得合作伙伴的范圍進一步加大。同時，通過網絡建立房地產網站，可以建立起與相關企業進行信息交流的平臺，形成所謂的企業之間的信息鏈，使得企業辦公的成本大大的降低。房地產企業也可以利用網絡進行電子商務交易，直接與其上下游的產業之間展開業務，例如，建筑材料公司、物流公司、物業管理公司等。3.2廣告平臺的突破房地產企業可以利用網絡建立自身的網站來進行廣告推廣，這是廣告平臺的又一次重大突破，使得房地產的廣告宣傳更加快捷、高效。然而，傳統的房地產營銷使用的廣告平臺主要是采用電視、廣播和報紙等傳統的媒體進行推廣，網絡為網絡營銷帶來的廣告平臺突破是不可小覷的。3.3銷售平臺的突破房地產網絡營銷平臺主要分為網絡直銷和網絡間接銷售兩種。網絡直銷是指房地產開發商通過網絡直接將產品銷售給消費者的一種營銷模式。網絡直銷的最大優點是銷售成本低，房地產商可以大大地節省資金，而且，還可以利用網絡直接收集到消費者對產品的意見，這樣不但能夠提高工作效率，還可以為企業樹立良好的社會形象。這種網絡直銷非常適合大型的房地產公司的營銷戰略。網絡間接銷售是指房地產商利用網絡上面的中間機構進行營銷的一種銷售模式。這些中間機構不僅具有房地產方面的知識，還擁有豐富的營銷經驗，能夠很好地為房地產商完成一系列營銷策劃。這種間接的營銷模式非常適合于中小型房地產公司的營銷戰略。3.4信息平臺的突破房地產商可以利用自己設計的網站進行相關信息的和宣傳，這也突破了傳統房地產營銷信息傳播慢的特性。而對于傳統的營銷而言，網絡營銷不但能夠實現相關信息和宣傳，還可以在網絡上與消費者即時地進行信息的交流，并獲得相應的反饋。這樣，消費者與業主就可以即時明確房地產商的決策方案，同時，還可以即時地提出自己的意見，真正做到廠商與消費者之間的信息互動。3.5交流平臺的突破房地產網絡營銷還應該與業主之間建立一種有效的交流平臺，這是信息交換的基礎。網絡為房地產商與業主之間的信息交流帶來了巨大的便利，實現了交流平臺的重大突破，這也是傳統的房地產營銷無法做到的。因此，房地產商要盡量充分地利用好網絡這種方便的交流信息平臺來與消費者進行交流，從而獲得對企業有用的信息，這對于每個企業來說都是非常關鍵的一個環節。3.6管理平臺的突破房地產企業在售后服務中需要一定的管理，這就要求企業擁有一個管理平臺，房地產網絡營銷實現了這一突破。從而實現了一系列的管理鏈，從開發商到物業公司，再到社區管理，最后到業主，這樣的網絡營銷管理平臺有利于日后社區的規范化管理。為房地產企業的管理工作帶來極大的便利。

4整合傳統房地產營銷與網絡營銷

4.1作為鋪路石的傳統營銷網絡的出現為房地產商和消費者之間建立了一個溝通的橋梁。網絡營銷必須采取一定的方式使消費者有興趣進入他們設置的網站，這樣才能夠使消費者能夠接觸到產品的最終相關信息。而網絡是沒有方法將消費者引入到自己設置的網站中去的，但是，傳統營銷可以利用廣告等媒體來對其網站進行宣傳。因此，這需要房地產傳統營銷與網絡營銷進行有效的整合。當然，要做好前期的廣告推廣營銷網站工作，企業必須樹立自身的社會形象和品牌形象。這種借助傳統的媒介先進性網站推廣，進而借助網絡營銷進行的一系列銷售方式是將二者整合的一個較好范例。4.2網絡營銷作為企業的主力營銷即使房地產商倡導將房地產傳統營銷與網絡營銷進行整合的模式作為銷售戰略，但是依然不能忽略網絡營銷的突出特點，那就是網絡營銷的對象擁有信息量大的特點。主要包括房地產產品的價格和位置等與房地產相關的信息比較多。網絡雖然不能夠像傳統營銷那樣帶消費者到現場進行考察并看房，但是，網絡營銷卻能夠為消費者提供大量且豐富的信息，所以，房地產網絡營銷現在還不能夠做到在網上直接進行買賣的地步，因此，只能將網絡營銷與傳統營銷整合起來，利用網絡營銷來為消費者提供信息和交流平臺，利用傳統營銷為消費者提供切實的看房體驗并做好最后的交易工作。4.3實現房地產企業網站的推廣和品牌的建立通過將房地產傳統營銷方式和網絡營銷方式進行有效的結合，實現房地產企業網站的推廣及其品牌的建立。房地產產品與一般的產品有著很大的不同，因為房地產是一種既昂貴又復雜的產品，房地產企業如果不能夠樹立良好的品牌效應，是很難取得人民的認可的。因此，在進行房地產營銷的時候，采取將傳統營銷和網絡營銷兩者結合的方式是非常合理且是有效的，這樣既可以做好網站的推廣工作，又可以在網絡上樹立好的品牌形象。4.4利用網絡提供信息要實現房地產的網絡營銷，利用好網絡提供的信息是至關重要的，并且網絡能夠為房地產商提供的信息量非常之大。但是，網絡上提供給消費者的信息卻始終不能給消費者以真實感，也不容易取得消費者的認可度，所以，在采用網絡營銷帶來的信息做好推廣工作后，還是應該采取傳統營銷讓消費者真實地體驗到房地產的存在。只有將兩者整合到一起，才能實現房地產利益的最大化。

5結論