前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理范文第1篇

1、實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房的重大意義及現(xiàn)狀

我國現(xiàn)階段采取的住房制度是：對于有一定經(jīng)濟(jì)能力的人群，住房問題由其自行解決，國家用住房公積金制給予支持；對于中下等收入的人群，我國政府采取經(jīng)濟(jì)適用房制度，包含兩大優(yōu)惠政策：(1)建設(shè)用地由國家劃撥，免收土地出讓金；(2)減半繳納21項(xiàng)行政事業(yè)性費(fèi)用；(3)將開發(fā)商利潤限定在3%以內(nèi)。其目的是以低于市場的價(jià)格供給特定消費(fèi)者。對于經(jīng)濟(jì)確有困難者，采取廉租房制度。上述三點(diǎn)綜合起來，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)。

經(jīng)濟(jì)適用房制度在我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期功不可沒，對構(gòu)建和諧社會，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大貢獻(xiàn)。

根據(jù)經(jīng)典的紡錘形的社會結(jié)構(gòu)模型分析可知，中間階層的比重與其穩(wěn)定性直接關(guān)系到社會的安定。我國全面建設(shè)小康社會的一個(gè)重點(diǎn)就是擴(kuò)大中間階層的比重。因此，我國經(jīng)濟(jì)適用房政策可以滿足中低收入家庭需要，提升中低階層的生活質(zhì)量，為其提供社會保障。按照世界銀行的衡量標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國家的房價(jià)與家庭年總收入比為3—6倍時(shí)是居民經(jīng)濟(jì)能力可承受范圍，但據(jù)統(tǒng)計(jì)我國這一數(shù)據(jù)為8.4倍，對中低收入者，這個(gè)比例更高，經(jīng)濟(jì)適用房制度的存在具有重大意義，其對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場的發(fā)展的影響都不容小視。根據(jù)我國目前人口眾多且相對貧困的國情，住房完全由個(gè)人解決存在極大困難，或者說是不可能的，而廉租房制度有有其自身的硬傷：一方面，也是最主要的是房源短缺及資金不足，我國城鎮(zhèn)存在大量的下崗職工等中低收入者，他們需要的房屋主要以平房及二手房為主，這和我國現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)化建設(shè)以及地方上的舊城改造相沖突，可以說廉租房的房源不是向增多，而是有向相反方向發(fā)展的趨勢，例如：截至2005年底，福州市已經(jīng)累計(jì)建成并銷售經(jīng)濟(jì)適用住房2.1萬套，190.3萬平方米，新建和改造僅廉租房934套，安排入住826戶，平均每年供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房23萬平方米，廉租房僅200套，另一方面，過多的廉租房或者相對集中的廉租房還會引起社會治安，城市死角等相關(guān)問題，這在包括香港在內(nèi)的廉租房制度成熟的世界發(fā)達(dá)國家或地區(qū)都是個(gè)令政府百姓頭疼的問題。綜上可見，經(jīng)濟(jì)適用房制度不但不能廢除，反而還應(yīng)大力提倡和發(fā)展。

但是我國目前的經(jīng)濟(jì)適用房制度還存在較大缺陷。反對者比較集中的問題是：(1)經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)及基本性質(zhì)不清晰；(2)開發(fā)商偷梁換柱，用劃撥土地變相搞商品房開發(fā)，從中牟利；(3)中低收入難以界定，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房真實(shí)需求難以確定，進(jìn)而資金短缺，(4)補(bǔ)貼方式不合理，對低收入者的補(bǔ)貼補(bǔ)在了“磚頭”上，而不是補(bǔ)在“人頭”上；

可見經(jīng)濟(jì)適用房制度急需改革和創(chuàng)新，而非簡單的拋棄，經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度就是一個(gè)可以在很大程度上解決以上問題的創(chuàng)新制度。

2、對共有產(chǎn)權(quán)制度的細(xì)節(jié)分析

(1)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)

經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度一經(jīng)推出便備受爭論，大多反對者都是用傳統(tǒng)思維對新制度提出質(zhì)疑，用多學(xué)科擴(kuò)展思維思考這些問題發(fā)現(xiàn)它們恰恰是體現(xiàn)新制度的合理性和優(yōu)越性。

共有產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新的基本思路是：堅(jiān)持共有財(cái)政原則，遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運(yùn)用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則，建立“政府與個(gè)人按份額共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房”制度。其基本含義是，政府用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的財(cái)政性支出轉(zhuǎn)化為投資，政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)權(quán)利。共有產(chǎn)權(quán)制度的內(nèi)在本質(zhì)是，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用房的雙重性質(zhì)，實(shí)現(xiàn)保障性與商品性兩者的有機(jī)統(tǒng)一。經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)與所有房屋產(chǎn)權(quán)一樣，具體在經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系上主要體現(xiàn)為房屋所有人對房屋的占有，使用，收益和處分的權(quán)利，這些權(quán)利根據(jù)所有人的意志，目標(biāo)和利益，可以統(tǒng)一，可以分離，可以有不同的組合形式。在共有產(chǎn)權(quán)制度下，通過這些權(quán)利通過不同組合，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的保障性、商品性的統(tǒng)一。

共有產(chǎn)權(quán)制度的創(chuàng)新要點(diǎn)包括：改變土地供應(yīng)方式，地價(jià)由市場供求產(chǎn)生，使房地產(chǎn)商沒有通過土地價(jià)差獲利的空間；改變定價(jià)方式，房屋價(jià)格同商品房接軌，基本消除倒賣經(jīng)濟(jì)適用房獲利的可能；改變交易性質(zhì)，受助者一旦賣出房產(chǎn)，政府作為共有產(chǎn)權(quán)人，可按比例收回投資，解決了先行政策資金不能循環(huán)利用的問題。

(2)共有產(chǎn)權(quán)制度實(shí)現(xiàn)社會保障功能的高成本

持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，將轉(zhuǎn)移支付凝固在房產(chǎn)這種“實(shí)體”上，其實(shí)際性質(zhì)和廉租房等同，但房產(chǎn)的所有權(quán)卻沒有廉租房那樣“清晰”，當(dāng)房產(chǎn)進(jìn)行交易時(shí)，房屋的不同所有者之間會產(chǎn)生利益的博弈行為，甚至有道德風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能，當(dāng)事人會極力主張把房屋賤賣給自己的利益相關(guān)人，而以自己是產(chǎn)權(quán)的部分所有者為名反對政府提出的任何其他解決辦法，借此從中牟利，侵吞國家資產(chǎn)。對于這種做法，政府不可能逐一監(jiān)管，因此，共有產(chǎn)權(quán)制度的實(shí)行成本極高，沒有實(shí)際操作的可能。

我們應(yīng)該分清共有產(chǎn)權(quán)制度經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的區(qū)別，首先，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房有比廉租房更廣闊的適用范圍，在共有制度下，政府所占比例可以在0—100%間隨意選擇，而廉租房只能由政府出全款，政府一來可以抽出資金幫助更多的人，二來擴(kuò)大了受惠范圍。其次，由于居住著自己擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán)，會提高其對房屋的維護(hù)意識，因?yàn)槠渥陨硪彩浅鍪蹠r(shí)房價(jià)過低的受害者，這不僅不會增加政府的成本，相反，可以部分解決廉租房制度中的房屋損壞問題，降低政府的監(jiān)督和修繕費(fèi)用。

對于部分產(chǎn)權(quán)個(gè)人低價(jià)出售的道德風(fēng)險(xiǎn)問題，我們可以借鑒我國《民法通則》第78條第3款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利”。當(dāng)政府認(rèn)為售價(jià)過低時(shí)(例如低于市場價(jià)格)，政府具有優(yōu)先購買的權(quán)利，此種辦法完全可以解決這一難題。

(3)個(gè)人出資比例過小問題

由于共有產(chǎn)權(quán)制度對個(gè)人的出資比例沒有明確的限制，會導(dǎo)致某些道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。人們會故意隱瞞自己的部分收入，使自己變得更“窮”，其目的是使政府多出資，個(gè)人少出資，以達(dá)到“出少錢，住大房”的目的。這種現(xiàn)象的危害還是很大的，一方面會占用大量的國家資金，減少受保障的人數(shù)，另一方面由于個(gè)人只占房屋產(chǎn)權(quán)的極小部分，導(dǎo)致在使用過程中有疏于保護(hù)的心理。

針對這一問題，本文認(rèn)為可以跟進(jìn)相關(guān)優(yōu)惠措施和法規(guī)。第1，將個(gè)人出資比例分為幾個(gè)等級，等級越高，相關(guān)利益越大(可超過其出資比例)以交易手續(xù)費(fèi)為例。假設(shè)當(dāng)個(gè)人擁有20%產(chǎn)權(quán)時(shí)，繳納20%的交易手續(xù)費(fèi)，當(dāng)個(gè)人擁有60%產(chǎn)權(quán)時(shí)，你就只需繳納50%的交易手續(xù)費(fèi)國家補(bǔ)貼另外10%，借此鼓勵個(gè)人多出資。雖然政府這樣做要花些“冤枉錢”，但是個(gè)人的出資積極性可以被充分調(diào)動，幫助政府解決更大的問題。第2，要對個(gè)人的財(cái)富狀況有一個(gè)準(zhǔn)確的調(diào)查，加大處罰力度，一經(jīng)查處，取消當(dāng)年的申請資格等權(quán)利。第3，適當(dāng)將中簽率向出資比例高的人傾斜，但傾斜額不易過大，以免對經(jīng)濟(jì)確實(shí)困難人群的住房權(quán)造成侵害。

(4)國有產(chǎn)權(quán)部分的監(jiān)管問題

反對方堅(jiān)持認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)制度中，國有部分的產(chǎn)權(quán)很難做到真正明晰。即原本應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)極為明晰的國有資產(chǎn)存在產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)責(zé)不清的嚴(yán)重問題，人民與政府之間的“委托——”關(guān)系的監(jiān)督成本極高，會面對國資流失的危險(xiǎn)。

本文也承認(rèn)這種現(xiàn)象是存在的，某些地方甚至是有目共睹的，但是把這種缺陷歸結(jié)于共有產(chǎn)權(quán)制度上面來卻有失偏頗。在我國經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌期間，這個(gè)問題其實(shí)是一個(gè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，幾乎每個(gè)和國有資產(chǎn)相聯(lián)系的問題都會涉及這種風(fēng)險(xiǎn)。廉租房制度同樣也有國有資產(chǎn)的流失的可能，我們必須做好長期的，復(fù)雜的斗爭準(zhǔn)備，采取一些相應(yīng)對策：

第1，加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，建立健全房屋資產(chǎn)管理制度。從資產(chǎn)的購置直到出售建立一整套規(guī)范化的管理制度。加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，選派責(zé)任心強(qiáng)，政策水平高，懂經(jīng)濟(jì)，會管理的人員承擔(dān)房屋資產(chǎn)管理工作。建議成立專門的國有股份房產(chǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

第2，加大宣傳力度，提高全民保護(hù)國有資產(chǎn)的法律意識，把關(guān)心和維護(hù)國有資產(chǎn)變?yōu)槊總€(gè)公民的自覺行動。

第3，明確法律責(zé)任。為保證國有資產(chǎn)的安全與完整，必須建立一套合理的查處體制，明確法律責(zé)任。國家工作人員膽敢違規(guī)操作，對其進(jìn)行行政，甚至刑事處罰。

3、總結(jié)

經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理范文第2篇

    李某的弟弟有一經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo),今年搖上號可以購買,但是他沒有能力購買,于是李某就用弟弟的號以弟弟的名義買了一套經(jīng)濟(jì)適用房。現(xiàn)在李某問他怎么寫協(xié)議可以約束弟弟,可以保證這套房子歸自己所有。

    案例分析:

    李某無法約束該房產(chǎn)的所有權(quán),該房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)歸其弟弟所有。

經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理范文第3篇

入家庭住房問題的主要手段。在過去十年的發(fā)展過程中，我國的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、

管理和分配環(huán)節(jié)產(chǎn)生了一系列的問題，本文通過分析我國經(jīng)濟(jì)適用房存在的問題及

現(xiàn)象，在總結(jié)吸收各種研究知識的基礎(chǔ)上結(jié)合實(shí)際提出了相應(yīng)的改進(jìn)對策。

[關(guān)鍵詞] 經(jīng)濟(jì)適用房；問題；對策

一、引言

目前我國房地產(chǎn)迅速發(fā)展，房價(jià)居高不下，與大量中低收入家庭的支付能力存

在著較大差距。因此，建立完善的住房保障制度是解決中低收入家庭住房問題的主

要手段。住房保障制度是我國社會保障體系的重要組成部分，是各級政府社會職責(zé)

的重要內(nèi)容，也是建立城鎮(zhèn)住房新體制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。我國的住房保障制度主要包括

三大內(nèi)容：住房公積金制度，提供廉租房以及建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。①

經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會保障性質(zhì)的商品用房，它同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)性、適用性和社

會保障性三個(gè)特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅的價(jià)格適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能

力；適用性是指強(qiáng)調(diào)住房設(shè)計(jì)和其建筑標(biāo)準(zhǔn)上的使用效果，同時(shí)不降低建筑標(biāo)準(zhǔn)；

社會保障性是指政府提供保障性質(zhì)的商品性住房滿足中低收入家庭的住房需要。經(jīng)

濟(jì)適用房作為連接福利房與商品房的橋梁，對于解決中低收入家庭住房需求和提升

中低階層的住房水平、緩解城市住房壓力、保持社會穩(wěn)定、拉動經(jīng)濟(jì)增長、在保障

需求的同時(shí)抑制房價(jià)具有重要作用，同時(shí)也符合是住房市場細(xì)分和目標(biāo)市場定位的

范疇。

二、我國經(jīng)濟(jì)適用房制度的缺陷

（一）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)運(yùn)作模式不合理

1、經(jīng)濟(jì)適用房既不“經(jīng)濟(jì)”也不“適用”

我國經(jīng)濟(jì)適用房制度的主要目的就是為中低收入家庭提供既能滿足他們的住房

要求又能讓他們能夠承受經(jīng)濟(jì)的房價(jià)。但由于經(jīng)濟(jì)適用房與同區(qū)域的商品房相比定

價(jià)較低，利潤空間小，開發(fā)商為了降低成本只能擴(kuò)大房間的面積，目前市場上的經(jīng)

濟(jì)適用房的面積都在 100m2以上。這樣一來，即使經(jīng)濟(jì)適用房的單位面積房價(jià)較低，

但是總房價(jià)仍然很高。中低收入的家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房主要是為了滿足家庭的居住

需要，而沒有必要為了如此大的房屋面積而增加自己的購房負(fù)擔(dān)。同時(shí)一部分高收

入者通過不法渠道購買經(jīng)濟(jì)適用房，作為出租或炒賣的投資品，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房旺

銷，誘使經(jīng)濟(jì)適用房越蓋越大，越蓋越豪華，而給真正的低收入者帶來更重的購房

負(fù)擔(dān)，形成了惡性循環(huán)。②雖然目前的經(jīng)濟(jì)適用房的房價(jià)比同區(qū)域的商品房的房價(jià)低，

但是針對中低收入家庭的支付能力來說仍然沒有優(yōu)勢。政策照顧的中低收入家庭中

許多居民仍然沒有能力購買經(jīng)濟(jì)適用房。除此之外，市場上的經(jīng)濟(jì)適用房為了節(jié)約

成本，往往選在城市偏遠(yuǎn)地區(qū)建房，遠(yuǎn)離市中心，一方面增加了購房者的交通費(fèi)用，

另一方面偏遠(yuǎn)地區(qū)的配套設(shè)施不完善也會對居民產(chǎn)生影響。如果長期都選擇再遠(yuǎn)離

市中心的偏遠(yuǎn)地區(qū)建房，可能會形成所謂的貧民聚集區(qū)而加大社會階層分化，長期

以往可能會給社會和諧帶來不安定因素。

2、經(jīng)濟(jì)適用房供求關(guān)系不平衡

經(jīng)濟(jì)適用房是為了解決中低收入家庭而建設(shè)的，但是過度的建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房會

影響房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)作，因此我國目前采取的經(jīng)濟(jì)適用房制度是為了解決大部

分中低收入家庭的住房問題，而實(shí)際上市場上的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)短缺，無法滿足大

部分中低收入家庭的需要，這樣勢必會導(dǎo)致供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

3、經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)不明晰

目前我國經(jīng)濟(jì)適用住房土地所有權(quán)主體缺位、產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂、邊界模糊。《土地

管理法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，但并沒有規(guī)定具

體的操作方案和方法，沒有明確各級土地行政管理部門的職責(zé)。所以經(jīng)濟(jì)適用住房

土地所有權(quán)主體事實(shí)上是缺位的。這引發(fā)了政府各部門對經(jīng)濟(jì)適用住房土地管理權(quán)

力的爭奪和職責(zé)的推委，管理相當(dāng)混亂，濫用國家權(quán)力、侵犯經(jīng)濟(jì)適用住房其他主

體的產(chǎn)權(quán)、瀆于職守、等現(xiàn)象都有發(fā)生。

（二）銷售對象不明確

1、經(jīng)濟(jì)適用房的購買對象界定不清晰

根據(jù)國務(wù)院 1998 年 23 號文件的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的購買者是中低收入家庭。

而如何根據(jù)我國國情和地區(qū)的實(shí)際情況來界定中低收入家庭是對經(jīng)濟(jì)適用房購買對

象界定的關(guān)鍵。國際慣用的做法是將一般居民家庭收入劃分成高、中等偏高、中等、

中等偏低、低五個(gè)檔次，其中高收入階層與低收入階層一般都只占極小的部分（大

約各占 10%左右）。而我國現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房制度中規(guī)定的購買者究竟是哪個(gè)階層或

是哪幾個(gè)階層，這一點(diǎn)政府仍沒有明確的規(guī)定。即使有了明確規(guī)定也要根據(jù)各地的

實(shí)際情況劃分收入線才能確定某些家庭屬于哪個(gè)階層，實(shí)際上目前各地也沒有明確

的標(biāo)準(zhǔn)來制定各地的收入線。從 1998 年我國開始建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房以來，從這項(xiàng)政策

中受惠的絕大多數(shù)都是中等收入甚至是高收入的家庭，而城鎮(zhèn)的貧困家庭并沒有因

為這項(xiàng)政策而得到好處。③

2、經(jīng)濟(jì)適用房的分配方式不科學(xué)

由于我國的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不足，往往無法滿足市場的需要，因此存在著嚴(yán)重

的供不應(yīng)求的現(xiàn)象。這樣就帶來一個(gè)新的問題，建成的經(jīng)濟(jì)適用房如何分配。根據(jù)

現(xiàn)在的市場現(xiàn)狀，往往是優(yōu)先照顧低收入家庭，但是事實(shí)上即使只照顧低收入家庭，

建成的經(jīng)濟(jì)適用房也無法全部滿足，為了保證公平公正原則，一些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用

房采取了搖號的方式。這一方式在候選者中隨機(jī)產(chǎn)生購房者，帶有一定的運(yùn)氣色彩，

而且搖號過程并不一定是全程公開的，不能保證其公正性。在武漢的新聞報(bào)道中曾

提過，一些專門的團(tuán)體可以幫助候選人搖得購房資格，那么這樣一來，原本公平的

搖號方式也變得不公平了。

（三）政府相關(guān)制度法規(guī)不完善

1、經(jīng)濟(jì)適用房政策定位模糊

經(jīng)濟(jì)適用房是社會保障體系的組成部分，是國家為解決中低收入家庭住房問題

而修建的社會保障性質(zhì)的商品住房。但是國家決定全面推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，并不

僅是為了滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，其中一個(gè)重要推動因素和政策目的是

為了擴(kuò)大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟(jì)增長，在 90 年代中期作為一種宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段承擔(dān)著促

進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)軟著陸的“分外”職責(zé)，經(jīng)濟(jì)適用房成了國家要發(fā)展的住房供應(yīng)體系的

主體。正是這種政策定位上的模糊，使得在實(shí)際建設(shè)中，經(jīng)濟(jì)適用房就注定了要在

政策房與商品房之間搖擺。這種政策定位的模糊帶來一系列嚴(yán)重問題，政府監(jiān)管難

度加大，經(jīng)濟(jì)適用房政策不會真正滿足普通中低收入者的住宅需求。④

2、配套的法律法規(guī)不健全

我國住房保障制度在實(shí)施過程中出現(xiàn)過許多問題，比如政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)

管不力、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)運(yùn)作模式混亂等，這一系列問題的根源在于我國沒有相關(guān)

的法律法規(guī)來確保住房保障體制的正確實(shí)施。國外許多發(fā)達(dá)國家都制定了《住宅法》

類似的法律法規(guī)，從法律的角度來明確規(guī)定國家要保障居民的居住權(quán)利和國家在住

房保障事務(wù)中應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，有了明確的法律保障，在政策制定和政府監(jiān)管行動

中就可以減少許多政策執(zhí)行成本。與之相比，我國目前才頒布《物權(quán)法》，在內(nèi)容上還

需進(jìn)一步完善，這樣一來，我國不健全的住房保障體系的法律基礎(chǔ)必然會帶來住房保

障體制的混亂。目前我國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)缺乏社會保障的商品房市場，片面強(qiáng)調(diào)

市場化而忽略了中低收入住房權(quán)利，這樣的發(fā)展是不健康的，不可持續(xù)的。⑤

3、政府監(jiān)管不力

由于政府管理不夠規(guī)范，監(jiān)控力度不夠，審查不嚴(yán)格，致使有集團(tuán)、高收入者

購買多套經(jīng)濟(jì)適用房用于投資的騙購行為出現(xiàn)，無法保證低收入家庭能夠購買經(jīng)濟(jì)

適用房。在實(shí)際管理中，政府只規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的最高限價(jià)，而具體的房價(jià)則由開

發(fā)商自行決定，導(dǎo)致虛列成本、增加建筑面積變相抬高價(jià)格的行為比較普遍，政府

監(jiān)管缺位導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格大大超越了城鎮(zhèn)中低收入家庭的實(shí)際承受能力，嚴(yán)重

違背了政策初衷。此外，由于經(jīng)濟(jì)適用房是政府劃撥建設(shè)用地，由于行政劃撥的透

明性低，許多開發(fā)商為了自身的利益，向決策者行賄、拉攏，導(dǎo)致各種“尋租”行

為泛濫。同時(shí)，一些政府官員，運(yùn)用手中的權(quán)力，人為地“創(chuàng)租、抽租”，

誘使開發(fā)商向他們“進(jìn)貢”、與他們分享經(jīng)濟(jì)利益，這進(jìn)一步加劇了“尋租”活動的

經(jīng)常性和普遍性，并且也滋生了政府官員的。

4、經(jīng)濟(jì)適用房缺乏完善的退出機(jī)制

目前我國的經(jīng)濟(jì)適用房制度的相關(guān)政策都集中在市場準(zhǔn)入方面，對退出機(jī)制考

慮較少。目前我國中低收入家庭較多，經(jīng)濟(jì)適用房往往供不應(yīng)求，一些家庭在購買

了經(jīng)濟(jì)適用房后家庭收入上漲，不再屬于中低收入家庭，那么他們不再是經(jīng)濟(jì)適用

房政策的適用對象，按照政策就應(yīng)該退出經(jīng)濟(jì)適用房，將經(jīng)濟(jì)適用房讓給其他的中

低收入家庭。如何能夠兼顧各方的利益和權(quán)益是建立經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制的關(guān)鍵。

目前我國沒有這方面的規(guī)章制度來管理經(jīng)濟(jì)適用房的退出問題，即便有些家庭收入

上漲也沒有科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)來衡量他們的收入是否不屬于中低收入家庭，更沒有合理的

制度來管理他們的退出問題。

三、我國經(jīng)濟(jì)適用房制度的改進(jìn)對策

（一）建立合理的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)運(yùn)作模式

第一要提高經(jīng)濟(jì)適用房的適用性，按照中低收入標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)適用房，推廣

以小戶型為主的經(jīng)濟(jì)適用房，滿足中低收入家庭的住房需要，符合中低收入家庭的

購買能力，改變目前市場上經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模、面積不合理的現(xiàn)象；第二要豐富經(jīng)濟(jì)

適用房供給方式，在大力興建經(jīng)濟(jì)適用房的同時(shí)，發(fā)展二手房市場和廉租房來解決

中低收入家庭的住房問題以緩解經(jīng)濟(jì)適用房緊張的供求關(guān)系。二手房盡管性能上無

法與新房相比，但價(jià)錢上便宜，面積適中，而且房源多，對于中低收入家庭來說經(jīng)

濟(jì)實(shí)用。廉租房對于中低收入家庭來說，需要一次支付的金額較少，減輕了他們的

負(fù)擔(dān)，同時(shí)也滿足了他們的住房需求；第三要完善產(chǎn)權(quán)管理制度，

建立共有的產(chǎn)權(quán)制度，由國家和購買者共同擁有產(chǎn)權(quán)，政府是出資者，而居民作為

購買者和受助者，共同領(lǐng)取房產(chǎn)證，并按照出資比例來行使自身的權(quán)利，同時(shí)完善

住房產(chǎn)權(quán)登記制度，嚴(yán)格管理，控制經(jīng)濟(jì)適用房的非法買賣。

（二）嚴(yán)格對銷售對象的審核

首先應(yīng)該明確制定科學(xué)的中低收入標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮國家平均水平和地區(qū)的平均

水平之間的差異。由于房地產(chǎn)具有明顯的地區(qū)性和唯一性，各地區(qū)的地理位置不同，

經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同，人民的生活水平和工資也有差異，因此在制定中低收入標(biāo)準(zhǔn)要結(jié)合

當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況；其次要多方探討科學(xué)的分配方式，目前的經(jīng)濟(jì)適用房分配方式還

不是特別科學(xué)，購房者主要依靠運(yùn)氣成分，長期運(yùn)作可能無法使民眾滿意。建立一

個(gè)合理的管理機(jī)制，按照申請的順序或是貧困程度來分配更加合理一些。這樣就必

須有完善的登記程序，來保證正確的順序。

（三）完善相關(guān)的制度法規(guī)

最基本的措施是準(zhǔn)確定位政策。經(jīng)濟(jì)適用房是社會保障體系的組成部分，不能

成為完全的市場化領(lǐng)域。國家大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的核心政策目標(biāo)應(yīng)是解決城鎮(zhèn)中

低收入群體的基本住房需求，滿足人的生存發(fā)展權(quán)。在現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人們

收入水平已經(jīng)到達(dá)一定高度的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)適用房的政策定位應(yīng)擯棄原來的擴(kuò)大內(nèi)需

拉動經(jīng)濟(jì)增長的政策目標(biāo)，政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)應(yīng)該理解為是政府對市場失

靈和缺陷的一種彌補(bǔ)和修正。市場經(jīng)濟(jì)條件下的部分市場主體由于存在能力差異，

信息不對稱和不公平競爭等因素的影響在市場主導(dǎo)的一級分配過程中面臨不利地

位，造成收入水平低，貧困和弱勢群體的出現(xiàn)，集中的表現(xiàn)是沒有能力在商業(yè)房地

產(chǎn)市場滿足自己的基本住房需求，而政府作為人民利益的代表必須解決這部分群體

的生存困難，在二級分配中向其偏移。所以說經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)更是一項(xiàng)民生政策、

社會政策，政府應(yīng)牢牢把握住這項(xiàng)政策的價(jià)值取向不偏離。

第二要健全配套法律法規(guī)，加強(qiáng)政府監(jiān)管。完善《物權(quán)法》，制定《住宅法》是

完善住房保障體制最根本的要求。從法律的角度來保障經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)運(yùn)作，規(guī)

范經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的各種行為，嚴(yán)厲打擊各種擾亂經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)分配的不法行

為。在法律基礎(chǔ)上大力增加經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)，緩解供求關(guān)系嚴(yán)重倒掛現(xiàn)象，調(diào)

控商業(yè)房地產(chǎn)市場價(jià)格泡沫，嚴(yán)格管理土地出讓制度，減少“尋租”行為，杜絕政

府官員和開發(fā)商之間的行賄受賄關(guān)系。實(shí)行最嚴(yán)格的資格審查制度，既要針對地產(chǎn)

開發(fā)商，嚴(yán)格招投標(biāo)制度，充分競爭，保障有資質(zhì)有實(shí)力，管理規(guī)范的開發(fā)商進(jìn)入

經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)市場；也要嚴(yán)格購房者資格審核，制定面向社會公開，內(nèi)容詳細(xì)，

身份審核嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)適用房購買流程，建立科學(xué)的購買者收入界定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)厲打擊

騙購和高收入者投機(jī)行為，保證中低收入群體的利益。再者政府要加強(qiáng)對房價(jià)的監(jiān)

管，并對經(jīng)濟(jì)適用房采取政府分配方式，而不是將其推向市場，讓開發(fā)商定價(jià)及銷

售。

第三要建立合理的退出機(jī)制，通過完善經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)制度，對家庭經(jīng)濟(jì)狀

況明顯好轉(zhuǎn)的住戶引入合理的退出機(jī)制，鼓勵其退出經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼范圍，可由

政府出資回收住房，將住房再分配，引入新的補(bǔ)貼家庭，形成良性循環(huán)。

四、結(jié)束語

我國的經(jīng)濟(jì)適用房制度是住房保障體制的主要組成部分，自從 1998 年發(fā)展以來

取得了一定的成效也產(chǎn)生了許多問題，要解決這些問題，必須從完善相關(guān)法律法規(guī)

入手，只有政府制定了切實(shí)可行的制度并依據(jù)制度行事，才能將經(jīng)濟(jì)適用房工程開

展下去，成為真正的民心工程。本文主要是對我國經(jīng)濟(jì)適用房制度目前存在的問題

進(jìn)行了整體研究并對這些問題提出了相應(yīng)的改進(jìn)對策，但具體的實(shí)施措施還需要進(jìn)

一步研究。

參考文獻(xiàn)

[1] 蔣青純.“經(jīng)濟(jì)適用房”弊端與對策研究.合作經(jīng)濟(jì)與科技,2008,(2)。

[2] 程平.對經(jīng)濟(jì)適用房三種錯(cuò)位的認(rèn)識與思考.中國房地產(chǎn)金融,2003,(9)。

[3] 張敏.經(jīng)濟(jì)適用房存在的問題及相應(yīng)對策分析.法制與社會,2008,(3)。

[4] 楊洪文.經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)面臨的問題與政策思考.華裔。

經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理范文第4篇

共有產(chǎn)權(quán)房是什么？和傳統(tǒng)保障房有啥區(qū)別？低收入家庭買得起嗎？會不會有人“搭便車”靠此賺錢？記者進(jìn)行了調(diào)查。

和傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房有啥不同？

從2007年開始，淮安推行共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房，符合一定條件的困難家庭，可以申請購買。

淮安市住建局住房保障處處長吳延宏介紹，按照共有產(chǎn)權(quán)模式，中低收入住房困難家庭購房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價(jià)差和政府給予經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。“比起傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房，‘共有產(chǎn)權(quán)房’是老百姓花了經(jīng)濟(jì)適用房的錢買到的商品房。”

根據(jù)淮安市的規(guī)定，個(gè)人產(chǎn)權(quán)占七成，政府占三成。倪洪志家所購買的這套房，建筑面積在80平方米，總價(jià)在16.5606萬元，他只需要支付70%的購房款即11.59萬元，就可以住進(jìn)這套房子里。

如果要購買全部產(chǎn)權(quán)，5年內(nèi)購買的按原供應(yīng)價(jià)格結(jié)算；5年以后8年以內(nèi)購買的，按原供應(yīng)價(jià)格加當(dāng)年的利息結(jié)算；8年以后購買的按屆時(shí)市場評估價(jià)格結(jié)算。居住期間，購買人不需為政府其余三成產(chǎn)權(quán)支付房租。如果選擇出售自己的七成產(chǎn)權(quán)，政府則與下一個(gè)持有人共享產(chǎn)權(quán)及收益。

去年12月19日，通過幾年的積累，倪洪志手頭寬松了一點(diǎn)，又向親戚借了點(diǎn)錢，總共花費(fèi)了49680元，從政府手里回購了30%的產(chǎn)權(quán)，“我現(xiàn)在算是完全擁有這個(gè)房子了”。

吳延宏說，共有產(chǎn)權(quán)住房本身就是商品房，個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分的權(quán)利和普通商品房一樣，整個(gè)住房的個(gè)人出資額等同于相同面積傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，購房人不僅不會多出錢，而且個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分的出資額還略低于購買同面積商品房，并享受商品房的保值、增值，不會像傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房那樣失去了購買商品房的機(jī)會成本。

至今，淮安市區(qū)共向936戶中低收入家庭供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房，其中，717戶為中低收入困難家庭，219戶為拆遷住房困難家庭；向995戶家庭提供共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)證，可在兩年內(nèi)選房購房；共有153戶購買了政府產(chǎn)權(quán)，占接近5年到期者中的90%左右，回收資金838.24萬元。

會不會有人“搭便車”？

經(jīng)濟(jì)適用房政策，最惹爭議的往往是分配問題，該保障的落了空，不該保障的“搭便車”。

吳延宏介紹，淮安市建立了申請救助家庭經(jīng)濟(jì)狀況核對工作聯(lián)席會議機(jī)制，成立了市申請救助家庭經(jīng)濟(jì)狀況認(rèn)定指導(dǎo)中心，對申請保障性住房家庭的經(jīng)濟(jì)狀況實(shí)行聯(lián)動審核。

記者從淮安市民政局了解到，2013年淮安市新申請保障性住房的家庭共654戶1626人，申請戶的所有信息數(shù)據(jù)已通過民政、房產(chǎn)、公安（車輛管理）、社會保障（養(yǎng)老）、工商、稅務(wù)、住房公積金、銀行、證券公司等9個(gè)部門聯(lián)動審核。“這些部門涵蓋了一個(gè)家庭所有的經(jīng)濟(jì)活動，比如可以查你的存款，了解你的經(jīng)濟(jì)收入，知道你有無汽車房子，是不是炒股。”吳延宏說，經(jīng)過嚴(yán)格的審核，共認(rèn)定91戶家庭不符合申請保障房條件，占申請家庭的13.9%。這些家庭已退出本次申請，并無一例投訴。

對于申請者，淮安的界定為，家庭月收入900元以下、申請人具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口達(dá)5年以上、家庭人均住房建筑面積在16平方米以下（無房家庭優(yōu)先購買）。

一些地方曾出現(xiàn)不符合條件的申購人弄虛作假購買經(jīng)適房，若干年上市后獲得巨大收益，吳延宏說：“傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房其實(shí)也是‘有限’產(chǎn)權(quán)，退出時(shí)要補(bǔ)繳‘土地出讓金’等各種優(yōu)惠，但是事先沒有對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確的界定。而共有產(chǎn)權(quán)房恰恰是把這個(gè)含糊的‘有限’變?yōu)榱嗣魑摹壤讶舾赡旰笕狈σ罁?jù)的‘補(bǔ)繳’，變成提前告知的按產(chǎn)權(quán)‘分成’，這樣就簡單明了，有據(jù)可依了。”

他說，在淮安模式中，使用權(quán)全部歸購房者。政府作為共有產(chǎn)權(quán)方，保留相應(yīng)的處置權(quán)，這就能對購房者倒賣牟利起到約束的作用。因?yàn)樵凇斗课菟袡?quán)證》上有明確的比例和權(quán)屬關(guān)系，如果私下倒賣，購房人會因?yàn)闆]有合法的產(chǎn)權(quán)憑證而存在極大風(fēng)險(xiǎn)，并且買賣雙方都已構(gòu)成對共有產(chǎn)權(quán)人利益的侵占，會受到相應(yīng)的追究。

低收入家庭買得起嗎？

最初，淮安曾嘗試個(gè)人和政府的產(chǎn)權(quán)5∶5，但后來統(tǒng)一改為7∶3，即個(gè)人首付需要交70%的購房款，比普通商品房的首付比例要高。國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任盧中原認(rèn)為，第一筆購房款對于低收入家庭來說是一筆巨款。

2012年，一次搖號選房引來500多人申購，但是僅有170多人成功認(rèn)購，而實(shí)際成交則為140多戶，另有30多戶選擇了退訂。“退訂的原因在于首付款的金額還是超出了他們的承受能力。”淮安保障性住房建設(shè)管理中心劉遠(yuǎn)勝主任說。

目前住在低矮房子里的吳霞一家，人均收入才600元，為了改善住房條件，她申請購買經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)康居花園的共有產(chǎn)權(quán)房。周邊的商品房房價(jià)為每平方米4600元，按照便宜5%～10%計(jì)算，吳霞的心理價(jià)位在每平方米4200元。“按一套70平方米的房子算，得要30萬元左右，先交七成房款，大概20萬元。”對于她來說，20萬元也很難拿出來。

記者采訪的其他幾個(gè)申購者也認(rèn)為，中低收入家庭在購買共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)，最大的問題是“手中無糧”，為買一套房，不得不向親朋們“東拼西湊”。

吳延宏說，由于低收入群體往往沒有穩(wěn)定的工作，銀行不愿意給他們貸款，一是擔(dān)心他們還款能力弱，二是貸款數(shù)額比不上常規(guī)房貸。經(jīng)過多方溝通研究，淮安市房管局與保障房中心、銀行、擔(dān)保公司設(shè)計(jì)了一個(gè)針對經(jīng)濟(jì)適用房用戶的貸款解決方案。

經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理范文第5篇

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)適用房制度；經(jīng)濟(jì)適用房

近些年來我國一般商品房的價(jià)格上漲過快，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，居高不下，使原本剛性需求的必需品已變成遙不可及的奢侈品。普通老百姓買不起房，即使是中等收入群體也不堪重負(fù)。因此，加快建造經(jīng)濟(jì)適用房以滿足廣大的中低收入者的需求，改善他們的生活，是維護(hù)社會穩(wěn)定的必然選擇。經(jīng)濟(jì)適用住房作為我國住房保障制度中的重要組成部分，在緩解住房壓力、配合住房改革、平抑房價(jià)和調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)等方面都起了重要作用。經(jīng)濟(jì)適用房制度出臺的初衷是好的，政策設(shè)計(jì)思路也是對的，但在實(shí)施發(fā)展過程中也存在許多問題。本文從經(jīng)濟(jì)適用房的概念，發(fā)展歷程出發(fā)，揭示其現(xiàn)存的問題并提出完善的措施。

一、經(jīng)濟(jì)適用房制度發(fā)展歷程

（一）經(jīng)濟(jì)適用房概念

在我國，所謂經(jīng)濟(jì)適用房一般是指由政府出資扶持的具有經(jīng)濟(jì)性和適用性兩方面特點(diǎn)的社會保障性住房。所謂經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對同期市場的商品房價(jià)格來說是較低的，適合中低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力；所謂適用性，是指在房屋的一般建筑標(biāo)準(zhǔn)上不得削減和降低，強(qiáng)調(diào)住房設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的使用效果，以“滿足基本住房需求”為原則，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房的保障功能。建設(shè)這種經(jīng)濟(jì)適用房一般由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。

（二）制度發(fā)展歷程

自1991年國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》起，“經(jīng)濟(jì)適用房”概念開始走進(jìn)大眾的視野；1994年國家原建設(shè)部出臺了《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，明確了經(jīng)濟(jì)適用房是“以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質(zhì)”的住房，同時(shí)也對經(jīng)濟(jì)適用房的對象認(rèn)定、資金來源、成本和價(jià)格以及管理等進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定。2004年原建設(shè)部、國土資源部和中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)中國第一部《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，對經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)、銷售、管理作了規(guī)定。但2005年-2006年，經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)了一系列問題，例如戶型過大、標(biāo)準(zhǔn)過高；尋租現(xiàn)象嚴(yán)重，富人搶占了窮人的福利等等。2007年8月，國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，對經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行了重新定位，將經(jīng)濟(jì)適用房由過去的政策性商品住房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲再|(zhì)的政策性住房，并將供應(yīng)對象嚴(yán)格限定在低收入住房困難家庭。在2007年11月新修訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中，詳細(xì)規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)管理、價(jià)格管理、準(zhǔn)入及退出管理、監(jiān)督管理等。強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象要與廉租住房保障對象相銜接、經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，此外還用更多的細(xì)則限制了經(jīng)濟(jì)適用房用于投機(jī)。

二、我國經(jīng)濟(jì)適用房制度現(xiàn)存主要問題

政府推出經(jīng)濟(jì)適用住房是為解決中低收入家庭住房困難，體現(xiàn)它的社會保障性。該制度的確解決了一部分中低收入家庭的住房問題，在一定程度上發(fā)揮了讓利于民、造福于民的功效，但仍存在著一些不容忽視的問題。這些問題主要包括建設(shè)方面、銷售方面、供求方面和退出機(jī)制方面。

（一）建設(shè)方面存在的問題

首先，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)面積偏大。國家對經(jīng)濟(jì)適用住房的單價(jià)和面積都有規(guī)定和限定。如建房[1994]761號規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用住房是按國家住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（不含別墅、高級公寓、外銷住房）建設(shè)的普通住房”，“經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的原則，使用功能要滿足居民的基本生活需要”；建房[1998]154　號進(jìn)一步明確“在進(jìn)行市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房套型和標(biāo)準(zhǔn)，以滿足目前中低收入家庭的實(shí)際消費(fèi)需要”。但從市場的實(shí)際供應(yīng)情況來看顯然不是這樣的，有不少地方打著經(jīng)濟(jì)適用房的幌子開發(fā)豪宅，致使經(jīng)濟(jì)適用房的戶型越來越大，嚴(yán)重超出了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定。建筑面積過大，超出了購買對象的實(shí)際能力范圍，早已沒有了經(jīng)濟(jì)適用房本應(yīng)具備的“經(jīng)濟(jì)性”的特點(diǎn)。

其次，部分經(jīng)濟(jì)適用住房質(zhì)量方面存在安全隱患。一些開發(fā)商為了牟取巨大利潤，在建設(shè)過程中選用質(zhì)次原料，甚至偷工減料，而由商品房轉(zhuǎn)化過來的經(jīng)濟(jì)適用住房多半是一些“半拉子”工程，存在較大的安全隱患。

第三，經(jīng)濟(jì)適用住房布局不合理，經(jīng)濟(jì)適用度不高。很多經(jīng)濟(jì)適用房選址位置過于偏遠(yuǎn)，周圍環(huán)境不理想。因經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)是面向中低收入家庭，其突出的特點(diǎn)是價(jià)格相對較低，大部分開發(fā)企業(yè)為降低成本，一般把其建在遠(yuǎn)離市區(qū)的地段。另一方面，也有開發(fā)單位把它建在較為繁華的地段。這兩種選擇都有失偏頗，前者若不解決配套的交通設(shè)施，將增大購房者生活、工作等方面的不便。后者因價(jià)格較高，大部分中低收入者難以負(fù)擔(dān)，最終造成新建經(jīng)濟(jì)適用住房出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。

最后，缺乏統(tǒng)一的多部門管理機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)施全過程涉及發(fā)改、規(guī)劃、國土、財(cái)政、建設(shè)、房產(chǎn)、物價(jià)等多個(gè)政府部門，程序繁多，缺乏密切合作使經(jīng)濟(jì)適用住房整體實(shí)施進(jìn)度緩慢。

（二）銷售方面存在的問題

建設(shè)部等部委于2007年頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售對象為城市低收入住房困難家庭。但我國缺乏完整的居民收入?yún)R總統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫，居民收入來源又是多渠道的，年均家庭總收入較難確定，因此在經(jīng)濟(jì)適用房銷售過程中就出現(xiàn)了許多違規(guī)行為，使不符合經(jīng)濟(jì)適用房購買條件的購買者進(jìn)入，擠占中低收入家庭本就不多的供應(yīng)量。例如西安市某經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房的出租率高達(dá)27%，小區(qū)內(nèi)停放私家車占到總戶數(shù)的62%。種種的現(xiàn)象表明，在目前對經(jīng)濟(jì)適用住房購買家庭的經(jīng)濟(jì)收入缺乏有效地統(tǒng)計(jì)，造成了對經(jīng)濟(jì)適用房購買者的信息難以甄別界定。

（三）供求關(guān)系方面存在的問題

經(jīng)濟(jì)適用住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。根據(jù)國家主管部門測算和有關(guān)規(guī)定，　70%以上的家庭應(yīng)當(dāng)享受經(jīng)濟(jì)適用住房，與此相適應(yīng)，經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)或建設(shè)的規(guī)模，也應(yīng)當(dāng)占到　70%以上。而實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于社會需求量。由于經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格低于市場均衡價(jià)格，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用住房倒賣現(xiàn)象。一些不法分子利用制度的漏洞，通過偽造親屬關(guān)系進(jìn)行交易或者偽造拆遷戶身份向社會高價(jià)倒賣房號。

（四）轉(zhuǎn)讓制度方面存在的問題

目前各地沒有設(shè)立專門的經(jīng)濟(jì)適用住房管理機(jī)構(gòu)、合理的收入檢測機(jī)制與有效的住房供給循環(huán)機(jī)制。除了出現(xiàn)住房建設(shè)與供給管理，銷售管理等問題外，且因?yàn)橘彿咳藙討B(tài)信息管理不足與經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)不清，不但令經(jīng)濟(jì)適用住房退出的依據(jù)缺乏，還將引發(fā)退出收益糾紛，降低經(jīng)濟(jì)適用住房供給循環(huán)的有效性。

三、完善經(jīng)濟(jì)適用房制度的對策措施

（一）完善住房公共財(cái)政體制

按照目前法律規(guī)定，用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的土地，地方政府將減免土地出讓金，并給予配套建設(shè)等一系列優(yōu)惠政策。我國的經(jīng)濟(jì)適用住房用地屬于地方政府劃撥范疇，商品房用地屬于土地使用權(quán)的出讓，地方政府收取土地出讓金，兩者比較而言，地方政府的財(cái)政收入差距顯而易見，不同地區(qū)的土地財(cái)政收入也會有差距，這里存在一個(gè)公共財(cái)政分配體制問題。我國應(yīng)從中央財(cái)政上作補(bǔ)貼，提高經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的效率，達(dá)到對中低收入家庭的住房保障目的。

（二）明確經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象

經(jīng)濟(jì)適用房制度的建立其目的是為了解決經(jīng)濟(jì)適用房銷售對象對住房的需求，達(dá)到“居者有其屋”的最終理想。要想更好的發(fā)揮出經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)性，使國家的惠民政策真正落到實(shí)處，首要的問題就是要正確界定經(jīng)濟(jì)適用住房購買對象，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房購買人的資格審核。結(jié)合我國國情及各市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，科學(xué)地制定出整套完整明確的購房者資格審核標(biāo)準(zhǔn)。為保證審核結(jié)果的準(zhǔn)確有效性，可分兩個(gè)方面來衡量一個(gè)家庭的年總收入：一方面是家庭貨幣收入，另一方面是家庭住房面積。家庭的貨幣收入包括一個(gè)家庭全體成員的工資收入、工資外的其它兼職勞務(wù)收入及金融證券投資資產(chǎn)的價(jià)值。家庭住房面積包括該家庭擁有的不動產(chǎn)，其中涵蓋自己居住的房產(chǎn)價(jià)值等。因居民家庭收入是一個(gè)變量，且存在各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)差異，所以在制定審核標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要充分的結(jié)合各地的具體情況。而家庭人均住房面積也要結(jié)合各地的實(shí)際情況，根據(jù)低收入家庭的合理需要來確定，人均住房面積應(yīng)適當(dāng)高于當(dāng)?shù)氐乃剑㈦S時(shí)根據(jù)社會的發(fā)展進(jìn)行調(diào)整。此外，對已經(jīng)經(jīng)過資格審核的經(jīng)濟(jì)適用住房購買人，要進(jìn)行公開公布，成立經(jīng)濟(jì)適用住房公眾監(jiān)督組織，重視投訴舉報(bào)等工作，一旦發(fā)現(xiàn)其提供虛假資料，立即取消其購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，并限制其在一定年限內(nèi)申請購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格。制定適合各市經(jīng)濟(jì)適用房的配套地方法規(guī)，由專門的部門對經(jīng)濟(jì)適用房的申購對象、房屋購買、使用管理、后期買賣等問題進(jìn)行全方位的管理。建立中低收入家庭住房保障機(jī)制，用來與住房供應(yīng)體系相互配合，真正做到“公開、公平、公正”。

（三）加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督

為了防止開發(fā)商將用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的劃撥土地使用權(quán)用于普通商品房開發(fā)，應(yīng)該加強(qiáng)對土地出讓的監(jiān)督，可采取以下措施：

首先，在經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商的確定上，采取招投標(biāo)的方式，并在一定范圍內(nèi)，向申購此待建經(jīng)濟(jì)適用房的購房者及公眾公開，使開發(fā)商的行為置于社會公眾的監(jiān)督之下，將政府部門的監(jiān)管與社會的監(jiān)督有效結(jié)合起來。另外，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，應(yīng)由相關(guān)部門嚴(yán)格審批其建筑面積，不能允許有超標(biāo)面積的房屋出現(xiàn)，嚴(yán)格控制各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)建筑面積房屋的比例。在開發(fā)建設(shè)樓盤的期間，由政府組織相關(guān)部門定期進(jìn)行核查，有違設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)的房屋在建房初期就會被有效制止。合格完成建設(shè)任務(wù)后，相關(guān)部門要對樓房進(jìn)行質(zhì)量、布局、面積等多方面進(jìn)行竣工驗(yàn)收。發(fā)售環(huán)節(jié)也要置于政府專門機(jī)關(guān)的監(jiān)督下，這樣有利于切斷開發(fā)商直接獲取暴利的渠道。

（四）制定嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)適用住房退出制度

城市低收入家庭是一個(gè)動態(tài)的概念，在一定的時(shí)期內(nèi)是在不斷變化的，所以建立科學(xué)的、合理的經(jīng)濟(jì)適用住房退出機(jī)制非常必要。政府的相關(guān)管理部門可對購房者實(shí)行動態(tài)管理，經(jīng)濟(jì)適用房購房者每年必須向有關(guān)部門上交家庭收入情況等資料，每5年左右對其進(jìn)行一次家庭收入狀況審核，特別是要深入社區(qū)入戶調(diào)查，對于符合退出條件的家庭，應(yīng)提前通知住戶限期退房，以便住戶有較為充裕的時(shí)間做好退出準(zhǔn)備。

（五）　建立健全法律保障

我國經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展至今出現(xiàn)了較多的問題，其中有些問題已涉及到法律層面，政府應(yīng)盡快地建立健全法律、法規(guī)來規(guī)范保障性住房市場，使其健康運(yùn)作。我國也應(yīng)該盡快出臺《住宅法》或《住宅保障法》等相關(guān)法律來規(guī)范和引導(dǎo)我國保障性住房的開發(fā)建設(shè)。具體來說，這部法律至少應(yīng)該包括對象范圍的清晰界定；申請者的公示和監(jiān)督；建設(shè)、價(jià)格方面的監(jiān)管；進(jìn)入和退出方面的監(jiān)管；各個(gè)參與經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的單位各司其職，互相監(jiān)督，對其中出現(xiàn)的和監(jiān)管失職行為進(jìn)行處罰等內(nèi)容。

經(jīng)濟(jì)適用住房對解決社會低收入人群的住房問題和維護(hù)社會穩(wěn)定起著重要的保障作用。政府應(yīng)不斷完善其實(shí)施發(fā)展，使經(jīng)濟(jì)適用房真正做到利民、惠民、安民，“經(jīng)濟(jì)”又“適用”。

參考文獻(xiàn)

[1]郭玉坤.中國城鎮(zhèn)住房保障制度研究[D].2006：2521

[2]陳信勇，宋巧仙.論我國住房保障利法的必要性和可行性[J].浙江工商大學(xué)學(xué)報(bào)，2007年第6　期

[3]李云.我國經(jīng)濟(jì)適用住房若干問題探析[J]　.嶺南學(xué)刊，　2002（4）

[4]馬允.經(jīng)濟(jì)適用房入住資格的行政法考量[J].研究生法學(xué)，2009（3）