前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇要約合同范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

要約合同范文第1篇

關鍵詞：預約合同；要件

中圖分類號：D923文獻標識碼：A文章編號：1005-5312（2012）11-0249-01

預約合同又叫預備合同、預合同，簡稱為預約。與之對應的概念是本約，也叫本合同。故本約是為履行該預約而成立的合同。預約從本質上來說是一種債權合同，因此它的構成規(guī)則也應該與一般合同的基本規(guī)則相一致，尊重當事人雙方的自由選擇意愿，形式以不要式為主。它的構成包括形式上和實質上的要件，同時也具有一定的獨特性。

一、預約合同形式要件的特殊性

（一）時間上，預約的訂立發(fā)生在本約的談判進程中。預約是本約締約過程中簽訂的合同，目的在于固定交易機會，約束交易雙方，使交易者在復雜的市場環(huán)境中能夠最終達成本約。

（二）主體上，預約當事人須與本約當事人保持一致。預約當事人之間的關系是依靠信賴建立起來的，例如信任當事人的實力、名譽等從而希望與其訂立預約，其債權不得讓與，債務不得移轉承擔。基于預約的這種特殊性，主體身份應當保持一致性，否則預約將會失效。

（三）與本約形式的關系上，當本約形式為法定方式時：如果目的是為了保全證據，則預約不必采取和本約一樣的形式；若出于提醒當事人慎重考慮的目的，則預約和本約應當采用一種方式。 當本約形式是約定方式時，則預約不受本約形式的影響，倘若約定的本約形式擴及至預約，則從其約定。

二、預約合同實質要件的特殊性

預約的實質要件即生效要件，既要滿足一般合同的四個實質要件，又要達到不被認為是所要訂立的本約合同的要求，其特殊性表現(xiàn)在：

（一）預約的意思表示須明確指出將來訂立本約合同，并且受該意思表示的約束；

（二）預約的標的為當事人誠實履行將來訂立本約合同的一系列談判磋商的行為；

（三）預約的內容具有一定的確定性。確定的程度不必像一般合同那樣，因為談判的過程本身就是充滿反復與變數(shù)，要求預約的內容具備一般合同那樣的確定性對義務人而言是很苛刻的，但標準也不能過低，至少應該達到合同義務的充分確定并且可以據此證明給予救濟是正當?shù)某潭取?/p>

三、預約與相關概念辨析

（一）預約與尚未完成給付狀態(tài)的實踐合同

在實踐合同中，交付標的物或完成其他給付不是當事人的給付義務，只是先合同義務。該合同的當事人即使意思表示一致，并不代表合同的成立，只有一方交付了標的物后才能使合同成立，所以尚未完成給付狀態(tài)的實踐合同，由于不具備合同成立的要件，其實是沒有成立的本約，不具有預約給付內容方面的特殊性（誠實地訂立本約的行為義務）。如果給付完成狀態(tài)消失，則本約就已經成立，變化過程中不存在兩個合同的問題。所以，預約與尚未完成給付狀態(tài)的實踐合同是有明顯區(qū)別的。

（二）預約與附生效條件的合同、附生效期限的合同

根據我國《合同法》第四十五條、第四十六條的規(guī)定，附生效條件的合同在條件具備時合同生效；附生效期限的合同生效在期限到來之時。這兩類合同都意味著將來達到某個狀態(tài)合同就會發(fā)生法律效力。那么預約和它們之間是等同關系還是有所差別呢？

筆者認為：就產生效力的時間而言，預約自成立時即生效，是同時發(fā)生的，但是后二者如果條件或期限不具備，則只存在成立的事實，合同卻不具有法律效力；其次，就合同數(shù)量上看，預約是相對本約而言的，是兩個不同的合同，而附生效條件或附生效期限的合同，自始都是作為一個合同而存在的，條件或期限只是限制合同生效的；再者，就內容而言，預約在成立時已經存在當事人之間的權利和義務關系，但后二者除法律另有規(guī)定外，當事人之間并不存在任何權利義務關系。

（三）預約與備忘錄

備忘錄一般有兩種情形：一種是就部分條款取得一致，在此基礎上尚需繼續(xù)談判，在訂立合同的過程中對雙方已取得的談判結果的記載；一種是通過談判，當事人對合同的全部條款均已合意，但需要等待有權機關批準或簽署才能生效，產生約束力。第二種常見于外交文書。預約與備忘錄是兩個概念，不能等同。

（四）預約與意向書

要約合同范文第2篇

    要約邀請又稱為引誘要約,根據《合同法》第15條的規(guī)定,它是指希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約邀請是當事人訂立合同的預備行為,只是引誘他人發(fā)出要約,不能因相對人的承諾而成立合同。在發(fā)出要約邀請以后,要約邀請人撤回其邀請,只要沒給善意相對人造成信賴利益的損失,要約邀請人一般不承擔責任。

    二、怎樣區(qū)分要約和要約邀請?

    第一,依法律規(guī)定作出區(qū)分。

    第二,根據當事人已經表達出來的意思來確定當事人對其實施的行為主觀上認為是要約還是要約邀請。

要約合同范文第3篇

    第一，在合約書中，應注明與發(fā)展商談定的付款方式與價位，是按揭付款還是按工程期分期付款。如是分期付款，每期的繳款時間應注明。

    第二，發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確，應明確到某年某月某日交屋，而不應模棱兩可的措辭來表達，因為這里涉及到逾期交屋的違約問題。

    第三，對于購置房屋的面積要明確注明銷售面積（含分攤的公用面積）是多少、實際使用面積是多少。如果面積誤差超過經約定范圍，客戶有權要求退房并追索利息損失。目前，如象上海等一些南方城市，甚至規(guī)定發(fā)展商售樓的實測面積大于客戶購置面積時客戶可不必追補面積款，而實測面積小于購置面積，發(fā)展商還要退款。

    第四，應提出天然氣或煤氣的準確通氣時間。因為煤氣公司有規(guī)定，必須等到樓房入住率達70％時才通氣源。因此，雖然煤氣管已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。所以，在合約上應注明氣源通氣的準確時間或注明入住不能按時通氣時發(fā)展商采取的應急辦法。

    第五，應在合同中明確提出產權證發(fā)放的準確時間。目前由于各方面的 因素，產權證發(fā)放比較慢，但也應注明一個合適的日期，發(fā)展商不能無限期地拖發(fā)產權證。

    第六，發(fā)展商在與客戶簽約時，除簽署正式合同外，為了更清晰地闡述 協(xié)議內容，往往還會讓客戶再簽署一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交屋的免賠責任，以及面積差異過大在哪些情況下的免賠責任。

要約合同范文第4篇

閑暇：可以去搖滾一下

作為媒體設計人，同事小劉更喜歡在閑暇擺弄放在他房間里的舊唱片和床頭的老吉他。他十分懷念十年前在大學里當搖滾人的那段時光，只是由于工作和生活，加之周邊很少有會音樂的人，所以熱情也就漸漸地淡了。

不過，小劉仍舊跟過去樂隊里的一些人保持著一定的聯(lián)系。偶爾，也會到他們的排練場和他們所混跡的各類酒吧、演藝廳逗留。在那種氣氛里尋找往日的一些支離破碎的感覺。這種感覺并非只是音樂，有時候更多地摻雜了某個特定時期的回憶片段。

小劉認為，這恰恰是搖滾存在的一個理由，“它是在喚醒內心中的某些沉睡。”就像那二年的崔健、王杰，就像那二年的黑豹、唐朝。小劉說，“搖滾從來就沒有退出過城市，搖滾就在城市的某個角落里，它只不過更加體現(xiàn)在私密性上了。畢竟音樂是自己的事情，搖滾的特質決定了它的非主流和邊緣化。”

都市：從不缺乏搖滾人群

事實上，有越來越多的音樂愛好者從事于搖滾。他們自己組織樂隊，自己譜曲作詞，自己排練，自己尋找演出機會，自己灌唱片。這些搖滾樂隊，有些非常固定，有些則屬于懶散組合。他們演出的地方也不固定，很隨意，甚至于就在某個地下室里就開始嘶吼，那個狹小的空間里有時會有架子鼓，有貝斯……演出的時候，有時候是單一的樂隊，有時則是幾個樂隊共同出演。他們的收益和演出效果很難保障。

“開演前我和水脈波樂隊的老趙說，你們樂隊排最后一個演出，虧大了。等你們上場的時候，臺下面除了等著搬音箱和拆臺的以外，估計沒什么人了。老趙笑著說，你不是還在嘛?就當給你演個專場吧只要還有一個人我們就演。我說，你別不信。第一個樂隊演完，走三分之一的人；第二個樂隊演完，再走三分之一。能堅持到最后的觀眾不會超過二十個。事實是所有一切真的不幸被我說中了。”一個搖滾人在介紹一次匯演時介紹說。

但是，似乎沒有什么因素可以阻撓他們投身于搖滾的熱情。

這是一群“奇怪”的人，他們可以在路邊喝著買一送一的啤酒，在一個人的時候靜靜地彈著吉他，任憑手中的煙在無味的生活中燃盡……這幫人在為了自己所追求和喜愛的音樂而努力著，偶爾的一次演出機會，是他們最珍惜的，哪怕他們還得自己出點場地費，在他們奇怪的裝扮下，其實是一顆顆最天真的心!借用女生的話來說，他們是一群可愛的人。”小劉的朋友，瘐斃樂隊的主唱楊耀似乎更滿足于自己的現(xiàn)狀。

存在：有一個很簡單的理由

楊耀是居住在興華街的市民，他的官方身份是太原市自來水廠的一名工人。平時，他也會和大多數(shù)上班族樣按時上下班。但只要有演出的時候，就會集中在吉他手田青的家排練。這里也是他們的專業(yè)錄音工作室。

楊耀很重視每一次排練機會，作為主唱，他并不輕松，從始至終都要和大家在一起排練，“我們是一個整體。”楊耀強調。

雖然“瘐斃”如今在太原搖滾人耳中已經是一個非常熟悉的名稱了。但它依然為生計擔憂著，“在酒吧演出，僅僅靠賣門票，一張二十來塊，命好了能把場地費掙回來，命不好的話，還得倒貼。這樣做，連煙錢都掙不下。因為生活所迫，只能靠別的工作掙錢。我們的歌全部是自己創(chuàng)作，和酒吧跑場子的樂隊還不一樣。不過，不管在何時何地，對我來說，音樂始終是我最好的心靈洗滌劑，這也是瘐斃存在的理由，我只希望愛好搖滾樂的朋友們，都能知道在太原有很多像我們這樣的“地下”樂隊，一些太原市土生土長的哥們兒組成的樂隊。希望他們來聽一聽。”

類似“瘐斃”的現(xiàn)象在別的樂隊里都已經不是問題的問題。

搖滾：另類娛樂的方式

“搖滾的地下性、民間性，讓許多的非搖滾人士對其產生了偏見。以為他們不入流，甚至野蠻，但事實恰恰相反，這群音樂人很有素質，很有發(fā)展?jié)摿Γ性S多專業(yè)的，具有先見性、創(chuàng)意性的音樂人參與其中，我見過許多大學生樂隊，他們有著非常好的音樂感覺和生活體驗。他們的作品所反應的恰恰是當下都市人的焦慮、憂慮、張揚、脆弱、叛逆等種種精神面貌，搖滾從某一方面就是為了釋放心情而存在的。”正在和山西電臺音樂廣播FM94.0共同牽手組織太原“至同道臺夏日搖滾英雄會音樂大賽”的同至人購物中心所在的同至人商業(yè)集團公司副總經理李文杰介紹說。

瘐斃的楊耀對此也解釋說：“搖滾樂并不可怕，來現(xiàn)場聽聽，你會喜歡上它的……玩搖滾只是一種生活，你只需單純地喜歡，就像你喜歡踢足球，打籃球一樣，只是單純地去玩，就足夠了。無須刻意，就像我們從沒有刻意去定型樂隊類型，怎么好怎么來吧，自己喜歡就行。歌詞內容除了愛情，什么都寫。還有平時看到的社會上的一些不平事、生活壓力、還有孤獨感……”

從某方面上說，搖滾是治療都市“壞心情”的劑偏方，也是休閑和娛樂的“另類”方式。

權威、經濟、場所：搭建搖滾推介平臺的必然因素

“我們致力于搭建起一個穩(wěn)固的搖滾音樂傳播平臺，為山西的搖滾事業(yè)作出自身應有的貢獻。”同至人的李文杰在提及7月6日到8日在位于朝陽街中段的同至人購物中心進行的至同道合夏季搖滾大賽時強調說。

英雄聚會，迪克牛仔飛降龍城。在搖滾英雄會期間，有包括迷失樂園、核子、東階、the wishers等至少四支新銳搖滾樂團參加，這些樂隊當中有許多在全省乃至全國都是有相當水準的，甚至在國際賽事上都取得過驕人成績。為了進一步提升這一盛事的規(guī)格，大賽還特別邀請了著名搖滾人迪克牛仔加盟本次賽事。

山西電臺音樂廣播FM94.0是本次大賽的主辦單位。作為本省最大的音樂平臺，常年推介全省、全國以及世界最新的音樂潮流和態(tài)勢，為我省緊跟世界音樂水準作出了巨大的推廣作用。像迷失樂園、核子等樂隊都得到過其大力推介。“可以預見，本次盛事能夠讓山西的搖滾事業(yè)達到空前的提升。”李文杰如是說。

志同道合，搖滾音樂風云聚會。本次活動也得到了華北地區(qū)最大的單體商城同至人購物中心在資金和場所方面的鼎力支持。擁有26萬平米大賣場的同至人購物中心，具有非常雄厚的經濟實力和深厚的文化底蘊，其致力于創(chuàng)建“城市商務綜合體”和“山西品牌總部基地”的戰(zhàn)略目標顯示了同至人的品位和高度。同時，其展闊的外部與內部環(huán)境也為都市搖滾的進入提供了展示的舞臺。與搖滾結緣，讓品位生活走進都市民間，讓民間音樂文化走進品位殿堂，同至人創(chuàng)建現(xiàn)代企業(yè)文化的舉措蘊含著無限的潛力。同至人購物中心的加盟也使得這次城市搖滾音樂的盛會如虎添翼。

文化：一件需要長期投入的事業(yè)

李文杰認為，一個大型商場的實力展示無疑是在其文化魅力和公益服務上。從某種意義上講，本次活動可以說是媒體和企業(yè)、音樂和文化的集中體現(xiàn)。搖滾作為邊緣性的音樂文化，很少有企業(yè)在這方面做出努力。同至人的參與將為搖滾走向繁榮提供一種現(xiàn)實的可行可鑒性的標本，從而帶動更多的企業(yè)投身到搖滾文化中來，最終構建一種文化共享的可能。”

事實上，企業(yè)與文化接軌，同至人并非首創(chuàng)，在北京、上海的許多與同至人樣的知名商場，譬如東方新天地、國貿商城與中信泰富都在長期作著類似的運作。北京東方新天地與各國大使館有著密切的合作，商場搭建平臺將異國文化如詩歌、雕刻、繪畫等展示給消費者。中信泰富在高雅音樂、藝術展示、文化交流上常年為會員提供免費服務。李文杰認為，不管是什么樣的接軌，都必須是長期的、不間斷的。同至人看好搖滾的遠期發(fā)展。就此次活動而言，同至人還有后續(xù)的動作，譬如在今年年來會舉行一次更高檔次的盛會。

根源：民間的感覺

對于搖滾在太原現(xiàn)狀，李文杰也作了分析，他指出，太原有一些較激進的樂隊，就像當年的許多前輩一樣，在價值取向及文化觀點上較為個性激進，因此難以廣泛傳播，走不到流行音樂的大舞臺上來。不過，從另一個方面來說，搖滾的本質就是激進，不激進就不稱之為搖滾。搖滾要的就是這種民間的感覺，自由、舒展，充斥在生活的各個部分，享受民間的快樂、憂郁。搖滾并非不食人間煙火，搖滾耍的就是人間滋味。這也是如今搖滾之所以民間性更強的緣故。

山西事實上已經成為搖滾大省，搖滾樂隊層出不窮，亞月的貓、GDB、綠舌頭、冥咒、戒備、二樓陽臺、木偶情人、造音工廠、二后生……太原也因此成為較為搖滾的城市。雖然隨著時間的推移，這些樂隊中的一些注定要淡出人們的視野，但是，后來者仍舊會有，而且會越來越多。

要約合同范文第5篇

論文摘要：商品房廣告、商品房認購書及定金的性質問題是目前商品房前期交易中易出現(xiàn)糾紛的環(huán)節(jié)。由于相關法律法規(guī)還不健全，政府監(jiān)督力度不夠，以至問題出現(xiàn)時，購房者往往處于被動地位。本文從保護購房者合法利益的角度出發(fā)，探討房地產前期交易中易出現(xiàn)糾紛的法律問題，明辯法理，也為糾紛的解決提出建議。

目前，關于房地產前期交易的法律性質在理論界說法不一，加之法律法規(guī)還不健全，缺乏可操作性，這給實踐中案件的判決帶來一定難度。一般說來，商品房前期交易包括商品房廣告、認購書及定金等法律問題。

一、商品房銷售廣告的法律性質

王小姐某日看到一則商品房廣告所寫：“城市靜謐花園，百米間距，挑高空間，一梯兩戶、南北通風，純板樓設計”。這則廣告讓追求居住品質的王小姐非常心動，雖然價格較高，但王小姐仍然與開發(fā)商簽訂了正式的商品房買賣合同。然而當王小姐準備入住時，卻發(fā)現(xiàn)該樓盤旁邊緊鄰五環(huán)路，夜晚貨車通行；樓間距僅為20米；廣告中的純板樓設計變成了方正的塔樓，就更見不到南北通風的影子了，王小姐非常氣氛，準備將開發(fā)商告上法庭。

在以上的案例中，王小姐認為該樓盤實情與廣告不符，開發(fā)商違約。那么商品房廣告的內容對開發(fā)商是否有約束力呢?這則較為典型的案例給人們以啟示。

(一)合同法的相關規(guī)定

商品房銷售廣告根據內容界定可分為要約與要約邀請，根據合同法的規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示。要約是訂立合同的第一步，是必經程序，一經受要約人承諾，要約內容即視為合同條款，對當事人雙方均有拘束力。而要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。它不是訂立合同的必經階段，對當事人也無法律約束力。根據合同法的規(guī)定，商業(yè)廣告一般為要約邀請，內容符合要約的視為要約。這則規(guī)定可以解釋的空間很大，而商品房廣告伴隨著商品房市場的泡沫經濟更是亂象叢生。開發(fā)商通過各種廣告媒介吸引購房者，做出各式各樣的承諾，而當購房人入住時才發(fā)現(xiàn)承諾無法兌現(xiàn)，開發(fā)商往往利用自己的信息不對稱的優(yōu)勢而不顧購房者的權益，夸大宣傳、虛假廣告比比皆是，為保護購房者權益，在商品房銷售廣告的立法領域需要更詳盡的規(guī)定。

(二)相關司法解釋的規(guī)定

2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過了《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，第三條就商品房銷售廣告的法律性質做出了規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

《解釋》針對商品房的銷售廣告的法律性質仍然與合同法一脈相承，也就是在通常情況下，商品房銷售廣告為要約邀請，《解釋》同時就商品房銷售廣告構成要約的必要條件做出規(guī)定，為實踐審判提供了可具操作性的依據，根據《解釋》的規(guī)定，商品房銷售廣告構成要約的必要條件為：

第一，出賣人就商品房“開發(fā)規(guī)劃范圍內”的房屋及相關設施的說明和允諾。這一規(guī)定將開發(fā)商的允諾限定在“開發(fā)規(guī)劃范圍內”，縮小了可能產生爭議的范圍，而何為開發(fā)規(guī)劃范圍內，一般應指《建設用地規(guī)劃許可證》規(guī)定的用地范圍。這也就意味著開發(fā)商若對開發(fā)規(guī)劃范圍外如周邊自然環(huán)境或教育設施等做出的允諾，預購人即應當判斷該廣告內容不具有法律約束力。這種限定在減少爭議的同時存在著無從約束開發(fā)商就規(guī)劃范圍外的允諾的問題，目前，很多購房人正是被“周邊幽靜的環(huán)境，實力雄厚的教育機構”這樣的允諾所吸引，因此，開發(fā)商就開發(fā)規(guī)劃范圍外的允諾是《解釋》的空白，有待于立法進一步完善，筆者認為立法中一一列舉可能存在的若干情形并不現(xiàn)實，但在全社會高呼誠信的今天，房地產立法體系中引入誠信做為基本原則應屬必然，基本原則是一種克服法律局限性的立法技術。

誠信原則的引入無疑為司法實踐提供了依據，同時限制了開發(fā)商在商品房銷售廣告中的允諾行為，也能更好的保護預購人的權益。

第二，該說明和允諾具體確定。何謂具體確定呢?《解釋》沒有規(guī)定統(tǒng)一的標準，這便增加了司法實踐中的不確定因素，筆者認為具體確定是指廣告用語是明確的，可以量化的，而不是模糊不清、模棱兩可的。如對房屋結構的允諾：一梯兩戶，南北通風；層高達2.8米；樓間距為100米等。總之，購房人通過具體確定的廣告內容可以判斷與開發(fā)商之間的基本權利義務，同時為避免不確定因素帶來的爭議，《解釋》應進一步明確“房屋及相關設施”的具體類別。

第三，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。“重大影響”由于其主觀性較強，在客觀上沒有一個可以量化的標準，不同類型的人對于“重大影響”的理解也會因人而異，因此，在司法實踐中，對于具體事例的判斷只能依據法官的經驗及個案的具體情況，筆者認為，提供客觀上可以量化的標準更具有可行性，如預購人基于信賴開發(fā)商具體確定的允諾，造成了損失，包括實際損失及可預見的損失等。

二、商品房認購書及定金的法律性質

(一)商品房認購書的法律性質

商品房認購書通常是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前，就交易房屋有關事宜的初步確認所簽訂的文書。它是對雙方商品房交易的初步確認。認購書的內容一般包括：雙方當事人基本情況；房屋基本情況(含位置、面積等)；價款計算；簽署正式商品房買賣合同的時限約定。在現(xiàn)實交易中，開發(fā)商占據著主動地位，認購書的具體格式及內容往往由開發(fā)商一方制定，而開發(fā)商往往制定對自己有利的條款，約定定金條款就是一例，買受人交付定金后，無論什么原因，只要不與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同就有定金被沒收的風險。目前，學界對認購書及定金的性質眾說紛紜，這給司法實務帶來了一定的困惑，而購房人的利益同樣無法得到維護。

關于認購書的性質，主要有以下幾種觀點：1．意向說。認為認購書只是買賣雙方的合作意向，不具有任何法律效力；2．擔保說。認為認購書是擔保簽訂正式合同的定金合同；3．正式合同說。認為只要雙方意思表示自愿真實，簽訂的認購書即可認定為正式的商品房買賣合同，而日后簽訂的正式合同應做為認購書的補充。4．預約合同。認為認購書是約定將來簽訂正式的商品房買賣合同的契約。

筆者認為，意向說完全否認了認購書的法律效力，它的積極意義在于開發(fā)商無法將不平等的條件強加于購房者身上，但同時它也帶來了很大的交易風險，在當前房地產市場完全為賣方市場的情形下，容易導致開發(fā)商惡意拒絕交易，進行不正當競爭。

擔保說從積極的方面考慮，應當是可以規(guī)避一房二賣的風險，而這種觀點對購房者是不利的，目前，購房人買房大多數(shù)是在購房廣告的夸大宣傳、售樓小姐威逼利誘式地勸說下誠惶誠恐的將幾萬元的預付款交給開發(fā)商的，而開發(fā)商往往在接下來的談判中強加不合理的條件給購房人，在這種情形下，若采用擔保說，結果必然致購房人啞巴吃黃連，有苦說不出的境地，購房人的權益無法得到保障，這也是目前開發(fā)商大力推崇此種觀點的原因。

將認購書完全等同于正式合同同樣有其不妥之處，往往簽訂認購書的時機、條件并不成熟，交易雙方具體的權利義務關系并不明晰，將其完全等同于正式合同無異斷了購房者的后路，也更容易產生糾紛。當然，我們并不排除認購書在特定情形下可以成為正式合同的可能。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。”依據《解釋》，將認購書認定為正式的商品房買賣合同必須具備兩個條件：第一，具備商品房銷售合同的主要內容；第二，出賣人已經按照約定收取了房款。而《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容共有十三項，若缺失一項或幾項能否構成正式的商品房買賣合同呢，《解釋》并沒有進行說明，這同樣給司法實務帶來一定的困難。筆者認為，應將這十三項內容劃分為必要條款及可補充的條款，而必要條款很顯然是正式的商品房合同所必須具備的，而可補充的條款可以經過日后的補充協(xié)議予以完善。

在通常情況下，應將認購書認定為預約合同。傳統(tǒng)民法將契約分為預約與本約，預約是約定將來在一定的時期內訂立本約的契約，本約即是將來要訂立的契約。預約與本約均為獨立合同，預約的訂立經過交易雙方意思表示達成一致，并且內容也就是雙方為訂立本約而進行商談的義務也是具體確定的。當開發(fā)商與購房者簽訂認購書，雙方均有固定交易機會的真實目的，同時約定了一定時限訂立正式的商品房買賣合同，由于房屋買賣不同于普通商品買賣，認購書作為預約合同的獨立性意味著對交易雙方的約束作用，這更有利于維護做為弱者的購房人的利益的維護，有利于公平的房地產市場前期交易秩序的確立。總之，通常情況下商品房認購書為預約合同，在特定情形下可以認定為正式的商品房買賣合同。

(二)商品房認購書的法律效力

認購書的性質確定后需要明確的是認購書作為預約合同具有怎樣的法律效力。預約雖然不如本約內容詳備，但仍然具備著確定性的要素，即為合法的行為，未來必須訂立本約和主要內容所確認的法律關系雙方當事人應予以遵守。作為預約合同的認購書的主要內容應包括雙方自愿真實的意思表示，標的的確定性及約束條款。具備預約合同基本條件的認購書的法律效力為買賣雙方應履行盡最大努力進行談判磋商的義務。談判磋商以誠實信用、公序良俗為基本原則，一方不得利用自己的優(yōu)勢地位，強加不合理條件給對方當事人。對于開發(fā)商而言，應為購房人保留標的房，與購房人善意磋商談判。而對于購房人而言，也應在規(guī)定時限內與開發(fā)商進行磋商談判。如果雙方當事人已盡最大誠信義務進行磋商談判，但仍然對正式商品房買賣合同主要條款存有異議致交易終止的，雙方不承擔任何責任。

(三)認購書中有關定金的法律問題

當開發(fā)商與購房人簽訂認購書后，往往向購房人收取一定的費用，稱呼五花八門，如“預付款”、“訂金”、“保證金”等。那么，收取費用的性質是什么?開發(fā)商有沒有權利沒收?購房人如何保護自己的權利呢?要解答以上問題，我們不得不對開發(fā)商收取的費用的法律性質進行分析。