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地產中介公司管理制度范文第1篇

    一、 房地產中間商的種類

    1、 房地產包銷商。

    房地產包銷商指一次性或分期付款買斷整棟、整片發展商開發的商品房,隨后再分單元出售給顧客。房地產包銷商以賺取買入價和賣出價的差額為利潤(扣減經營成本),經營風險大,銷售利潤回報高。

    2、 房地產商。

    房地產商業務是針對全案樓盤(整棟、整片樓盤)。銷售處主要在樓盤現場,房地產商應該具有整盤策劃能力,現場銷售能力。房地產商是房地產間接營銷渠道的主要通路形式。房地產商往往要和發展商共同承擔營銷風險,包括對廣告費的墊支。房地產商以獲取樓盤銷售單元傭金(扣除經營成本)為利潤。

    3、 房地產中介商

    房地產中介商業務是針對零散樓盤(個別單元樓盤)。銷售主要是采用店鋪式營銷,或上門推銷。房地產中介商對樓盤只有基本的信息介紹和簡單的包裝,成交很大程度上依靠于銷售人員的個人突破。房地產中介商獲取利潤方法和商相同。

    4、 房地產經紀人

    房地產經紀人指具備經紀人條件,經工商行政管理部門核準登記并領取營銷執照從事房地產經紀活動的組織和個人。這里所說的房地產經紀人主要指上述房地產經紀人含義中的個人,他們為商品房的買方尋求賣方,為賣方尋求買方,進行居間介紹,以買方賣方的成交收取傭金。

    5、 房地產策劃公司

    房地產策劃公司業務是為樓盤銷售提供市場調研、營銷(廣告)策劃、銷售人員培養、顧問服務等。一些房地產策劃公司可以承擔包括建筑策劃的房地產營銷全程策劃。房地產策劃公司可以是商(公司)的一種類型,也可以以策劃公司名義注冊。房地產策劃公司一部分以工作室形式出現。

    上述五種房地產中間商中,經銷商、商屬于間接營銷渠道類型,一般采取總經銷、總或獨家經銷、獨家的方式。中介商可以作為直接營銷渠道或間接營銷渠道即發展商或商銷售的分銷商。房地產經紀人(個人)可以作為發展商或商銷售的補充渠道。房地產策劃公司屬于房地產中間商的范疇,它和發展商的合作仍屬于直接營銷渠道,但在優化營銷渠道乃至樓盤整個營銷過程中具有不可忽視的作用。

    二、 房地產中間商的選擇

    房地產發展商自身營銷力量不足時可選擇中間商如商,進行間接渠道的銷售;也可以選擇中間商、經紀人或策劃公司,作為直接營銷渠道的分銷、補充或策劃。房地產中間商的選擇直接關系到銷售渠道的優劣,事關大局,必須慎重對待。

    1、 房地產中間商選擇標準

    (1) 中間商的實力。

    中間商的實力包括專業、人員、資料、設備和經濟、社會關系等綜合實力。

    (2) 中間商的業績。

    中間商都會介紹甚至標榜自身以前的業績,發展商不能相信一面之辭,應作仔細的核查研究。中間商成功、分銷、策劃的樓盤越多,爾后從事的樓盤銷售成功的可能性就越大。

    (3) 中間商的人品。

    中間商的人品主要指其負責人和主要管理人員的人品。中間商的人品應該具備敬業、守信、勤勉、踏實等品質。

    (4) 中間商的管理。

    房地產營銷涉及的環節眾多,中間商應該有一套嚴密有序的管理制度和管理方法,才能保證在工作中不會發生諸如遺失顧客合同等差錯。

地產中介公司管理制度范文第2篇

關鍵詞:存量房；重要性；勢在必行；措施

中圖分類號：C29 文獻標識碼：A

房地產作為不動產，具有價值量大，不易移動的特點，是老百姓不可缺少的生活必需品。而存量房因為多位于市中心，建成年限較長，戶型相對較小，離學校、醫院比較近，配套設施比較完善，生活方便，總價值低而受到中低收入家庭的喜愛，具有很大的消費空間。但是，隨著房地產市場的發展，房產中介機構的活動越來越活躍，其服務由為老百姓提供房源信息，收取房屋中介服務費，擴大到直接參與存量房買賣，低價買入，高價賣出，賺取購房差價以及代為保管購房資金,代收代付交易資金等范圍。于是，存量房的資金安全成了買賣雙方的焦點。

一、存量房交易資金安全的重要性。

目前，比較正規的中介公司，注冊資金多，有固定的經營場所，有稅務登記證及工商注冊，一家中介機構往往在市區不同的地方設置不同的分店，有比較健全的財務制度，有比較齊全的配套設施，配備電腦、看房車、一定比例的經紀人等，隨時將房源信息輸入微機，隨時更換房源信息，能夠實現及時查詢，動態管理。但部分中介公司規模小，管理混亂，經營不規范。很多中介不進行工商注冊，個人及親屬直接參與房產買賣，他們往往通過對市房管局外網房源信息進行攔截，或到小區張貼欄進行信息搜羅，幾個人信息共享，一家提供房源，幾個人一起銷售，獲利后分成。他們將賣房人的房子低價買入，并不到房管部門辦理過戶手續，等找到第二個買主后，以賣房人受托人的身份到公證部門辦理委托公證，直接與第二個買方簽訂買賣合同，拿原賣房人的房產證及身份證明與第二個買方到房管部門辦理房產過戶手續，歸避了一手契稅、交易手續費及第二手的營業稅及個人所得稅，有時一套房子倒賣幾手，哄抬房價。這種情況下往往實際的賣方與買方并不見面，在市房產交易中心辦證現場經常有因為房產證持有人與賣房人不相符，買方怕上當受騙，而發生口角爭吵的現象。在這種情況下，交易資金的安全顯得尤為重要。

二、存量房交易資金交付難的原因

存量房交易不像其他商品交易那樣可以“一手交錢一手交貨”，買賣雙方達成一致，簽訂房地產買賣合同后，到房地產交易登記機構辦理產權登記、過戶等手續，而買方要領取到合法的《房屋所有權證》，又需要房產交易主管部門的審核通過，這又需要一段時間，這中間產生一個“時間差”， 此時買賣雙方合法權益的受保障程度是最低的。正是這個時間差的存在，使得如何確保交易資金的安全和不發生合同糾紛成了大問題，容易導致欺詐行為的發生。存量房買賣雙方普遍存在顧慮：賣方想讓買方在辦理過戶手續前，將房款全部付清：“萬一過戶后，他拿到房產證不給我房款，我追要起來會很麻煩。”而買家也有自己的顧慮：“辦理過戶手續后，雖然有收件證明，但畢竟只有房產證才是房屋權屬的唯一合法證明。如果辦理房產證時，萬一在審核中出現賣方資料不齊、提供虛假證明材料或房屋出現各種爭議等問題，導致房產證無法辦理。再說對賣方又不是很熟悉，信用難以保證，萬一出了問題，房款就很難追回了，風險太大。”老百姓攢了一輩子的積蓄甚至還要貸款買一套房子，因賣方誠信度不好辦不了房產證，那買房人到頭來財物兩空，對老百姓來說，簡直是一場災難。

三、中介代收交易資金存在的風險

買賣雙方僵持不下，但房子必須買，房錢必須付，那怎么辦才能更好？因為房子是從中介處買的，通過第三方中介進行房款交接比較可靠，于是，買賣雙方將定金和房產證交至中介處，并簽訂相關合同，來保證交易的完成，等交易完成后，雙方再各自從中介處拿到房款和房產證。

然而，中介的信用也給買賣雙方帶來新的問題。“一方面，要交一筆價格不低的中介費；另一方面，如果中介出了問題，關門走人了怎么辦？” 這種擔心并不是無端出現的。據了解，我市房產中介市場上還存在不少的小中介帳面交易資金與自有資金在同一賬戶內混用的情況，導致中介機構挪用業主的資金，一旦資金鏈條斷裂，就會造成消費者的資金交易安全。隨著存量房交易在全國火熱，“不良中介卷款而逃”的事件也是屢見不鮮。2003年，北京市堅石房地產經紀有限公司惡意不履行合同，截留房租累計詐騙金額達370多萬元，詐騙被害人達數百人。2005年12月，天津爆出“匯眾”案。天津匯眾房地產經營有限公司拖欠、壓占500多戶客戶房款。

四、存量房資金監管勢在必行

存量房交易資金監管就是指買賣雙方的交易資金不直接通過中介公司，而是由中介公司在銀行開立的資金監管“專用賬戶”進行劃轉，銀行是資金的監管主體。原國家建設部聯合中國人民銀行于2006年12月29日聯合下發了《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》（建住房〔2006〕321號），實行政府高壓政策，要求“建立存量房交易結算資金管理制度。發展交易保證機構，專門從事交易資金監管。房地產經紀機構或交易保證機構必須在銀行開立交易結算資金專用存款賬戶，交易結算資金的存儲和劃轉均應通過交易結算資金專用存款賬戶進行，房地產經紀機構、交易保證機構和房地產經紀人員不得通過客戶交易結算資金專用存款賬戶以外的其他銀行結算賬戶代收代付交易資金。各市、縣房地產管理部門應當采取定期或不定期檢查的方式，對房地產經紀機構或交易保證機構的客戶交易結算資金專用存款賬戶的開立情況、交易資金支付情況等加強監管。對違反合同約定使用資金的行為，要嚴肅查處?！弊源耍嬲摹百Y金監管”風暴已經到來。一個安全中介服務模式的回歸，預示著存量房交易安全時代的真正到來。進一步擠兌不良中介的生存空間，使消費者在存量房交易中的安全系數提高，是此次“資金監管”風暴的重點。

五、保障存量房資金安全的幾點措施

1、為維護存量房買賣雙方的合法權益，保證交易結算資金安全交付，按照住建部的有關規定，為存量房網上交易和交易結算資金監管提供強有力的政策保障。

地產中介公司管理制度范文第3篇

隨著現代房產行業的日漸活躍和城市的發展，買房、租房的人們越來越多，房產經紀人的隊伍也日漸壯大。

房產經紀人的“今世前生”

直到2006年9月，國家勞動和保障部頒布第七批新職業時，才將房地產經紀人列入其中。這對規范化、制度化房地產經紀人職業體系，制定統一的工作規范，對從業人員素質的提高及整個職業的穩定、健康、持續發展，具有十分重要的意義。

2006年是房地產經紀人意義重大的一年。9月，這個群體被勞動部列入第七批新職業，而在這前后，房地產交易市場一系列的個稅、營業稅、利率增加，12月1日起將開征二手房交易環節土地增值稅。

對于房地產市場而言，政策的傾向或“冷落”成為它最大的風向標。房地產經紀人，就處在房地產市場變化的風口浪尖。一朝 “盆滿缽溢”，一朝“門庭冷落”。

“在過去的幾年中，房地產經紀人是備受矚目的職業?！T檻底、收入高’曾是市場火爆時房地產經紀人最重要的特征?！睂O金平對記者說。他已經在房產行業從業8年，現在是西安市某知名房產公司的市場部經理。

“大概在2004年前后，西安的房屋中介公司像雨后春筍般冒出來。在許多大街小巷，一間小屋，一個老板，一個會計，一個業務員，就齊備了！其中大多是‘家庭店’。門面雖然簡陋，但收入簡直就是‘暴利’。一個月可以做十來筆交易，中介費收入可達數萬元，規模大些的公司就更不用說了?！?/p>

“大河有水小河滿”。房地產的火爆使不少經紀人幾乎不需要什么專業知識，就可輕而易舉地拿到高薪和多筆交易帶來的高額傭金，讓他們賺得心花怒放。

但自從2005年3月國家宏觀調控以來，對于房地產中介經紀人的“打擊”相當大。西安市一大批原來火爆市場培育起來的中介公司，轉眼間就消失得蕩然無存。冷清的門庭，陳舊的門牌，告訴了人們曾經的火爆，也讓人們看到了現在的蕭條。國家的宏觀調控直接將大量的中介經紀人擠到下崗的危機中。就算在職人員，也基本只能拿到每月1000元左右的底薪，由于沒有業務量，傭金也無從談起。

一時間，經紀人被“炒掉”成為房地產市場上的普遍現象。

房產市場期待“大洗牌”

在西安市的一些街道上，仍然可以看到許多門面式的房屋中介。門口的一塊木板上密密麻麻寫的都是房產信息。冷落凌亂的房間，百無聊賴的工作人員，一部電話是所有生意的來源。這些中介者們，要么是在沖擊中頑強存活的，要么是形同空殼，期待重生。

中介公司數量的縮減，已經體現出根本的問題在于：以前從業人員的非專業素質已經不能適應市場需求。新的市場條件下，要想在房地產中介行業立足，提高個人素質成為必然。

培訓已經成為中介公司最重要的生存基石，也是房地產經紀人“浴火重生”的一次生存機會。市場需要更懂房地產專業知識、更有服務意識、能為客戶選擇樓盤提供合理化建議、能真正為客戶著想的中介經紀人。

著名的“點子何”何毅是西安一名資深的房產營銷策劃專家，他認為：“西安的二手房市場還未打開局面，所以也造成了房產經紀人行業的不成熟、不規范。但是隨著城市改造工程的進展，二手房買賣市場的活躍和成熟是必然的。而房產經紀人在未來房產二手交易市場上將發揮越來越重要的作用。但是目前這個群體整體素質良莠不齊。比如從業人員的準入條件過低，真有點‘英雄不問出處’的味道。這樣往往在交易過程中造成了欺詐、額外加費，給購房者造成經濟損失。另外房產買賣市場的游戲規則還不完善，政府監管難度大，造成房產交易出現了私自買賣，非實名過戶，偷稅漏稅現象比較嚴重，給國家稅收造成巨大損失。房產經紀人隊伍的清理整頓勢在必行。”

對此，西安市房屋管理局的有關負責人認為：現在西安二手房市場上的房產經紀人，還只是市場的自然產物，相對來說比較混亂。相對于我國發達省市，西安市的二手房市場還不完善。統一的認證機制和加強統計、審驗制度是規范房產經紀人隊伍的良好途徑。

資格認證西安有三套辦法

嚴格意義上的房地產經紀人，是在房地產投資、開發、交易等環節從事中間業務而收取傭金的個體。

取得專業資格證書，成為職業資格準入的門檻。

國家建設部與人事部2001年12月聯合制定，于2002年開始實施房地產經紀人資格管理制度，納入全國專業技術人員職業資格制度統一規劃。凡從事房地產經紀活動的人員，必須取得房地產經紀人員相應職業資格證書并經注冊生效。取得房地產經紀人執業資格，是進入房地產經紀活動和設立房地產經紀機構的必備條件。人事部、建設部共同負責全國房地產經紀人員職業資格的政策制定、組織協調、資格考試、注冊登記和監督管理工作。

就全國來看，各個省市除了全國房產經紀人執業資格考試獲得資格證書，還有當地政府經過培訓考試頒發的資格證書。在使用效力上，前者可以在實施《經紀人管理辦法》的所有省市通用，而后者僅僅只在本地可以使用。

陜西省除了以上兩種證件外，還有一個介于兩者之間的資格證書。該證書是由陜西省房地產經紀人培訓認證中心負責的從業培訓、考試和證書頒發。

西安市場營銷學會的張鐵洋解釋說：“國家的考試形式近乎于現在的成人自考機制，大家都可以來報名，然后自己在市場上購買教材，參加統一考試。但是由于國家經紀人資格考試比較嚴格，報考要求高，通過率較低，只是為一些白領一族的鍍金。西安市通過全國房產經紀人執業資格考試的人寥寥無幾。而西安市當地的《西安市房地產中介服務人員上崗證》是‘土政策’，局限性比較大。不能得到西安市以外省市的認同?！?/p>

“現在陜西省既有較強效力、又能得到其他省市認可的資格證書，就是由陜西省經紀人協會頒發、陜西省工商管理局監制的《經紀人資格證書》，是集培訓、考試、發證和審驗為一體的?！?/p>

張鐵洋給記者介紹說：“房地產交易的金額巨大，交易過程復雜，存在較大風險隱患。委托專業房地產經紀人是降低交易風險的最好辦法。專業的房地產經紀人除掌握房地產信息外，還應了解交易中涉及的建筑、金融、法律等多方面知識?！?/p>

“房地產經紀人的服務模式，則要求經紀人負責交易過程中的全部工作，即從委托受理到帶客看房、簽約和后期服務都是由一位經紀人完成，讓客戶享受最大程度的方便。在交易過程中，房地產經紀人不斷與客戶進行溝通，提供專業化的意見和建議，進行感情溝通，最大程度地了解客戶的需求和思維變化。”

“現在的房產經紀人缺乏專業知識，很少能夠給客戶提供專業意見，對于買家，經紀人只能一味地說這房子怎么怎么好，而很難進行客觀地分析。房產經紀人對房地產交易的每個環節都應該精心安排，并站在客戶的角度，代表客戶的利益，為客戶提供專業經驗、知識和建議，事實上，能夠真正做到這樣的房產經紀人并不多。”

當舊式的房地產中介經紀人“死去”，必將由符合時展的新式中介經紀人來替代。一些不適應新的市場環境的舊式經紀人，正在逐步淡出市場。

新的經紀人更加專業化，經過宏觀調控的房地產市場，再也沒有舊式經紀人生存的空間，只有掌握專業知識，擁有高學歷的新式經紀人，才會被社會所接受。中介經紀人的角色也從單純的中介向房地產理財的概念轉變。

二手房市場在興起

就西安市的二手房市場情況，孫金平認為：“房產日益成為社會“稀缺性資源”，西安二手房市場勢將興旺。但是目前并不景氣，西安二手房市場還需要一段時間的成熟。西安市房產經紀人認證程序、房產市場秩序等，由于從業人員上崗資格、從業經驗、法律責任劃分和要求不明確等原因，還不十分成熟和完善。也造成了房產開發的難度大?！?/p>

西安市房屋管理局產權交易處的張升志調研員說：“發達國家居民居住二手房的比率占到了70%~80%；就北京、上海的二手房居住率也分別占到了30% 和50%。可見二手房從一個側面顯示出了一個城市的發展程度，越是發達國家，房屋建筑和房產市場越趨于完善和成熟。”

地產中介公司管理制度范文第4篇

加入WTO后的中國，房地產中介市場這塊蛋糕的誘惑力越來越大，二手房、寫字樓和住宅租賃市場的預期利益至少還有十幾年的榮景，房地產中介服務仍然大有可為。筆者就以中介服務最為活躍的上海為例，2002年之前在上海，外資中介機構在國內主要從事的是中高檔物業，如以豪宅、休閑不動產、商業不動產等為主的租賃買賣業務，而本土傳統的中介機構則主要從事中低端的物業，如普通二手房、商品房……

今天的房地產中介服務，不再是單一的房地產咨詢、價格評估，還有房地產經紀等活動，房地產中介企業也不再是單一為賣方（即一級房地產市場中的房地產開發商和二級房地產市場中的房屋產權人）服務，更多的要對消費者即購房者負責，充當著"中間人"這一角色。在這些專業的交易活動中必然產生專業類型的風險，因此參與房地產中介法律關系的各個主體需要對房地產中介活動中可能出現的各種法律風險加以了解并作出積極的預防措施。

二.房地產中介活動中的法律風險

房地產中介從法律角度解釋是一種民事法律關系。這種民事法律關系中各個主體的聯系主要是通過與房地產中介有關的合同。在房地產中介活動中常見的合同有委托合同、居間合同、行紀合同等。作為房地產中介機構以及房屋產權人（使用人）、購房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風險，實現交易目的，獲得預期利益。

(一).通過中介進行房屋買賣是目前房地產中介機構容易出現法律風險的一項業務，其中比較常見的法律問題有：

1.來自交易主體方面的風險。

交易主體的風險一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，就是說出賣人并非房屋所有權人或者未獲得房屋所有權人的有效授權。

對于不同的房產所有人，其在房地產市場進行交易的動機各不相同，有的人想賣小房換大房，有的人想低價買高價賣，有的人則是由于出現法律糾紛或陷入債務危機，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋；房屋產權共有人未經其他共有人同意私自將房屋出售；職工不告知單位便把單位擁有部分產權的公房出售等等。上述情況在認定合同法律責任時一般認定合同效力待定，或者直接認定合同無效。

買方委托中介機構選購房屋，是出于對中介機構專業人士的信任和信賴，因此，對于交易主體是否合法，房地產中介機構應當進行嚴格的審查，如果中介機構未盡審查義務，導致合同無效，給交易一方造成損失了，就應當承擔相應的責任。

2.來自交易標的物的風險。

交易標的物即是用于交易的房屋，中介機構應當對房屋的有關情況予以調查，如果出現下列情況，中介機構應當告知該交易標的物不能進行轉讓：①交易標的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍；②房屋權屬有爭議或者房屋已出租他人，出賣人未依規定通知承租人而侵害承租人優先購買權的；③房屋已設定抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權屬轉讓的；④交易房屋存在嚴重的質量瑕疵等。

如果房地產中介機構明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應當承擔賠償責任，當然如果是委托人（一般指賣方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產中介機構造成經濟損失的，則由委托人承擔相應的賠償責任。

3.來自交易合同、交易手續方面的風險。

房屋屬于不動產，其交易規則有別于一般動產。房屋產權及相關權利的發生、變更等均需到政府有關部門進行登記，出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產生房屋所有權變更的法律后果。買賣雙方要交納相關稅費，辦理產權過戶手續，房地產管理部門才會核發過戶并頒發產權證書。

但是在房屋交易過程中，如果雙方對交房時間、付款期限等約定不明引發爭議，其中一方的權益必然受到損害。為保證交易目的的順利實現，房地產中介機構還應提示交易雙方對諸如交房時間、付款方式等條款作出明確的約定，這樣做的目的也是為了使房地產中介機構避免不必要風險和損失。

房地產中介機構如何防范以上述及的諸多的法律風險，關鍵是應當在交易前對交易房屋的產權等情況作一個徹底的了解，謹慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托、獨家等關聯合同。同時為了避免給委托人造成損失，還應認真審查該房屋產權證明、有無權利限制等情況，如中介機構未能盡到謹慎審查的義務，致使房屋產權人或購房者因此遭受損失的，房地產中介機構應承擔賠償責任。

(二).房地產評估過程中出現的法律風險：

1、過失引起的風險。

這一風險包括估價師未盡到義務、受客觀條件限制，對可能存在的事項未能如實披露等。

一般情況下，估價風險與主觀因素關聯較大，如因專業能力和工作態度導致產生風險。專業方面的風險如估價人員未能正確掌握房地產價值標準對估價的影響，使估價目的與估價方法、估價價值不匹配，或估價報告文字敘述不當，造成委托方誤解，或估價人員對評估參數及評估信息資料真實性的甄別、價格含義等缺乏正確的把握，而導致估價結果與事實相差懸殊，從而引發估價糾紛風險。

由工作態度引發的風險，主要表現有估價人員工作態度不認真，估價報告質量低劣，或受自身執業能力限制，使估價結論發生較大偏差，在未明確委托評估房地產的情況下，就盲目估價，導致估價不實。另外在對國家相關政策理解不夠充分的情況下，輕率確定經濟性貶值率或貶值額，以及估價人員與委托方有利害關系，使估價結論失去公允性，從而發生經濟糾紛的風險。

2、非過失風險，主要系客觀因素引發的風險。

包括估價師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價報價等。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發的風險也比較多，通常情況下有，委托評估房地產的情況未能真實告知評估人員，或有意拖延提供有關證件而造成評估不準確造成了經濟糾紛，例如隱瞞產權不明晰、產權證明文件不完整等情況，致使估價嚴重失實。同時，法律、經濟政策等方面不可預料的變化也會導致某些風險。另外，由于我國統計資料的存在不系統、不完全、嚴重滯后的問題，給估價操作帶來難度，易造成估價失實而引發爭議。委托方對估價報告使用不當，也容易產生風險，造成經濟糾紛。

根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》，其中專章對房屋中介機構從業人員和機構、業務的管理予以了規定，對于其法律責任未有專門明確，只是強調了違反管理規定的一般罰則，即行政責任問題，對于刑事責任規定了"房地產管理部門工作人員在房地產中介服務管理中、貪污受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任"。廣泛的法律責任還包括民事法律責任，通常，合同責任既包括合同約定的責任，同時也包括法律規定的責任。其中，合同各方對于違約責任的約定只要不違反法律規定，違約方就應當按照約定向守約方承擔責任；對于沒有約定的情形，應當按照法律規定追究違約方責任。

中介機構為委托人提供法律法規、政策、信息、技術以及居間業務等方面的服務，可以根據合同約定的違約責任和《合同法》的有關規定承擔民事法律責任，承擔法律責任的方式有返還財產、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨適用，也可以合并適用，對此《民法通則》第一百三十四條已有明確規定。

三.如何減少房地產中介機構的行業風險，促進行業良性發展

(一).房地產中介機構自身應盡妥善謹慎的審查義務。

房地產中介機構在經營活動中應盡的謹慎審查義務，前面已經陳述，此處不再贅述。

(二).設立房地產中介機構行業責任險，轉移部分風險，促進行業的良性發展。

1、何謂行業責任險。

行業責任險，又稱為專業賠償保險，是指保險公司承保專業人士在履行專業服務過程中因疏忽、過錯，造成其委托人或其它利害關系人的財產損失或人身傷亡，而應當承擔的賠償責任。

行業責任險是化解執業風險的有效手段之一。在一些發達國家，法律規定某些從事專業服務行業的專業人員必須購買行業責任險，即常說的強制保險。行業責任險，作為責任保險的一個重要組成部分，從誕生至今已經有一百多年的歷史。1885年，在英國出現了世界上第一張行業責任保單——藥劑師過失責任保單，但由于種種原因，行業責任保險在20世紀60年代以前一直難以得到眾人的重視，發展十分緩慢。而此后，隨著經濟的發展和法律的完善，發達國家因行業過失引發的糾紛和訴訟案件日益增多，因此，行業責任保險開始逐漸引起大家的關注，市場對行業責任保險的需求被極大地激發。目前，在發達國家的保險市場上，行業責任保險已經涵蓋了醫生、護士、藥劑師、美容師、律師、會計師、公證人、建筑師、工程師、房地產經紀人、保險經紀人和人、公司董事和高級職員等數十種不同的行業?？梢哉f，行業責任保險在發達國家的保險市場上占有十分重要的地位。

2、我國已推行的有關行業責任險。

和發達國家相比，我國的責任保險起步較晚，水平也不高，據業內人士介紹，國外責任險業務占其財產險業務總量的比例平均在15％以上，而目前我國責任保險業務量只占整個財產險業務的3％左右，并且主要集中在汽車第三者責任險、雇主責任險、產品責任險、公眾責任險等少數險種上，行業責任保險所占比例雖然很少，但這一領域的市場潛力和發展空間值得期待。正因如此，近段時間國內各家保險公司顯然加快了行業責任保險的市場開拓和營銷，例如中國人民保險公司在近年先后一口氣推出了醫療責任險、律師責任險、建筑工程責任險等新的責任險種，并準備繼續推出校園（方）責任險、物業管理責任險等全國性的新險種。

行業責任保險的不斷發展不僅對合理規避行業責任風險、保障當事人權益具有重要的意義，同時社會經濟的發展、科學教育水平的提高和人們保險意識的增強是造成行業責任保險迅速走俏的主要原因。一方面隨著經濟水平的不斷提高，公眾對專業人士履行職責的期望值在不斷升高，消費者的自我保護意識也在不斷增強，法律環境的進一步完善也給消費者依法保護自身權益提供了強有力的保障，這使得行業責任引起的投訴和糾紛近年來呈快速上升勢頭。另一方面，隨著我國社會主義市場經濟建設的不斷發展，那些原先不同程度帶有"行政色彩"的專業職業，如公證、會計、律師、醫生等都已經開始逐步走向市場化，它們成為自主開展業務、獨立承擔責任的法人機構，因此，一些過去由國家負擔的行業賠償責任將逐步由機構和個人自行承擔，這些都有效地激發了市場對行業責任保險的需求。此外，隨著改革開放的深化和社會經濟的發展，會計、公證、律師等行業成了社會上的熱門行業，和老百姓的關系也越來越緊密，但同時這些專業行業也面臨著來自社會各個方面的道德風險，如假證明、假報表、假材料等實在讓人防不勝防，因此，買份保險轉移一下風險也就成了情理之中的事了。

3、房地產中介機構設立行業責任險的必要性和重要性。

我國目前尚未設立房地產中介機構的行業責任險，因此除了在合同中對風險的防范作出約定外，如能積極利用社會保險手段來轉移部分風險，對于保障整個房地產中介市場經營活動的順利發展，是非常必要的。對一個還沒有打開大門的發展中保險市場來說，差距代表著挑戰和機遇，也意味著巨大的市場潛力和發展空間，占據了這一市場的主動權，就有可能在這一業務領域大有作為。對于保險公司而言，誰先開辟新的險種，誰就可能占領先機，而且房地產中介機構的市場規模正是推行這一行業責任險最有利的市場保障。

房地產中介機構參保行業責任險，從而使作為被保險人的房地產中介企業在承辦房屋中介業務過程中，因過失給委托人及其利害關系人造成的損失，可由保險公司在賠償限額內負責賠償。有了這種專業保險的保障，房地產中介機構無疑吃了一顆定心丸，在業務開展和企業規模發展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設立房地產中介行業責任險有利于保障安全交易，即使產生糾紛也會將風險轉移，對保障當事人合法權益也起到了積極的作用。

房地產中介行業責任險設立的目的是為了培育更加有競爭力的房地產中介市場，實現房地產中介行業加速整合，進入良性循環發展，從而實現房地產中介企業和保險企業的雙贏。如今，我國的社會主義市場經濟正走向進一步的完善和健全，市場經濟乃是一種信用經濟的觀念日漸深入人心，信譽立則企業興，信譽失則企業衰。誠信是社會形成過程中逐漸發展出的社會契約之一，也是社會得以健康發展的前提之一。誠實信用原則要求房地產信息的真實、準確，是房地產中介機構提供房地產中介服務的基本條件，不偏不倚如實地向客戶提供信息，既是對房地產中介機構的職業道德的要求，也是其專業水準的體現。房地產中介機構提供的信息不實、或作宣傳時故意夸大、掩飾租售房屋的優、缺點，必然會損害當事人權益的，設立房地產中介行業責任險有益于房地產中介真正在品牌化道路上發揮誠信作為一種隱性資源的優勢。

但并不是說房地產中介機構投保了行業責任險就可以高枕無憂，因為房地產中介行業責任險仍然屬于一種財險，對于造成損失產生賠償責任的責任人，保險公司仍有進一步索賠的權利。房地產中介機構仍然需要加強業務學習與交流，提高房地產評估師、經紀師以及相關從業人員的整體執業水平，健全中介機構內部管理制度。

4、設立房地產中介機構行業責任險的應注意的免責條款。

地產中介公司管理制度范文第5篇

關鍵詞：房地產；財務管理；問題對策

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01

自從我國的住房體制改革以來，迅速隆起了房地產企業的發展，而且它目前的社會經濟生產中占有十分重要的地位，成為推動我國經濟發展的增長點。房地產公司也從單一的地區發展到多個地區，從單一的產業發展到多產業的集團公司[1]。然而，一個公司管理的好與壞，直接可以從財務管理方面反映出來。

一、當前房地產公司財務管理工作的現狀

(1)管理制度不夠健全?，F如今，首先，有很多的房地產公司的財務管理缺乏嚴重的科學性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本沒有具體的實施。其次，制度不夠規范使工作人員執行起來也不夠主動，總體的經營戰略不清晰，公司缺乏長期性的戰略目標，從而導致員工缺乏長遠的發展；管理制度缺乏可操作性，導致財務工作的盲目，使財務分析不能夠得到有效的應用；缺乏明確的對資本回報率的考慮，在對投資項目進行選擇的時候只是一味的追求多元化經營和效益；理論要求和具體的實際工作脫節，導致項目實施之前缺乏可行性的分析。

(2)財務體系復雜，管理難度大。在房地產進行開發的過程中，因為所涉及到的面比較多，如：基礎設施費、土地拆遷費、前期準備費、物業費、安裝費用等等。因此，所反映出來的財務關系也比較復雜，這不僅表現在公司和員工、投資者、被投資單位、債權人以及集團內部管理部門和集團內部各個單位之間的經濟關系，也表現在房地產開發過程中和設計單位、供應商、居民、中介、承建商、銀行、購房者、政府部門等一些頻繁和大量的有資金往來的結算關系，這無疑給如此繁雜的財務管理關系里面又增加了難度[2]。所以，這要求財務人員必須要加強債務債權的管理，協調好各個方面的關系。

(3)成本管理和財務預算的意識有待加強。在一個房地產項目進行投資前沒有對其進行可行性研究，以及對可行性研究不夠重視，且隨意性較大，對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒有做細致全面的分析，導致項目的投資成本加大，從而影響項目預期的利潤實現。忽視企業內部各個職能部門執行全面成本核算的重要作用，導致財務人員沒有辦法及時的收集第一線的資料，使實際生產的費用和預算的偏差較大；房地產公司項目開發對全面預算管理執行得不夠到位，沒有積極地調動公司職員和各個本門的管理人員來參加成本的管理，使預算管理只是一種形式；沒有及時地分析各個開發項目的成本情況，導致成本的不利和滯后。

(4)財務管理人員的素質不高，使財務管理水平較低。目前，我國一部分房地產企業中的職員和財務管理人員，他們之前都是從事不同的職業。因此，對待經營管理都沒有很好的認識，且文化程度還不高。這種現象尤其在民營企業的房地產公司尤為顯著。有相當多的一部分房地產公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術員發展起來的所以說他們缺少現代化的管理經營理念，在具體的管理中只是憑著感覺來進行管理，認為財務只是簡單的算賬、記賬以及對賬等等。諸多的管理經營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來擔當，尤其是在財務的出納方面一定是自己的親戚。所以，出納人員就成了公司的領導者，由于親戚不是財務方面的專業人員，沒有專業的會計素養，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財務的理念。又由于房地產行業的風險很高，所以這樣不專業的財務管理隊伍肯定會對公司的可持續發展產生不良影響，甚至還有導致公司資金的運轉困難而產生倒閉的可能。

二、房地產公司財務管理工作的對策

(1)創造良好的發展環境。創造良好的企業發展環境，尤其是在房地產企業的發展內部和外部環境上。眾所周知，一個企業的企業會計和財務管理以及財務會計的發展是密切相關的。因此，不斷的優化財務管理的環境時房地產公司企業財務管理的客觀條件。針對這些問題，一些相關的會計管理部門要注重各個環節的完善和改良，進而來促進企業的財務機制和全面發展的創新以及改革。

(2)提高決策者的財務管理意識。俗話說得好：“火車跑得快，全靠車頭帶”，在房地產公司也是一樣，決策者的財務意識直接決定一個企業的財務管理水平。因此，房地產公司的高層領導者要轉變經營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業的核心理念，切實把眼光從利潤轉向可持續發展上面來。認清楚實施財務管理的必要性以及重要性，把財務管理樹立在企業管理的中心位置。企業領導可以通過參加管理培訓班來提高經營理念和管理水平，也可以通過和同行業人士的交流來學習和提高管理水平。

(3)提高財務人員的綜合素質。房地產公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業性比較強的業務工作，因此在房地產企業進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規較為熟悉的人員[3]。還要對在職的會計人員進行定期或者不定期的會計專業知識培訓，及時更新專業會計人員的知識，提高專業水平。

(4)加大評審力度。公司的審計部門除了每天要完成全面的審計工作，還要在具體項目的建設中實施不定期的專項審計，對在進行審計的過程中發現的任何問題都要及時的向相關部門反應和及時的整改，并對整改后的情況進行切實的落實[4]。對房地產公司建立完工項目的評價制度，組織各個業務部門對項目完成以后取得的經濟效益進行綜合的分析和評價，并定期的總結出經驗和教訓，為日后的順利工作和項目開發提供可行性的建議。

三、總結

房地產企業的發展在不斷地持續，處理好財務方面的相關問題，科學合理的管理方式、減少債務支出、降低房地產業的成本，提高企業的競爭力是房地產企業現在和以后要實現的目標。

參考文獻：

[1]張月,王靜.我國中小企業財務理存在的問題及對策探討[J].會計之友(下財旬刊),2009(1):152-154.

[2]馮志銫,魯忠軍.我國中小房地產企業財務管理中存在的問題及對策分析[J].中國集體經濟,2010(25):153-156.