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國有土地有償使用制度范文第1篇

第二條  凡我市市區、建制鎮、獨立工礦區國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）有償使用，均適用本規定。

本規定所稱國有土地有償使用，是指土地所在地人民政府以土地所有者的身份，將土地使用權在一定年限內交與土地使用者，并由土地使用者支付土地使用權有償使用費（以下簡稱有償使用費）的行為。

第三條  土地有償使用實行地域管轄。城區土地有償使用由市土地管理部門管轄；各縣（市）、郊區城鎮土地有償使用由本縣（市）郊區土地管理部門（以下簡稱縣級土地管理部門）管轄。

工商、物價、財政、計劃、建設、規劃、房地、稅務和銀行等部門應當根據職責分工，密切配合土地管理部門做好城鎮國有土地有償使用的管理工作。

第四條  土地有償使用可以采用協議、招標、拍賣三種方式進行；土地有償使用的最高年限，可以參照國家關于出讓土地的最高年限執行。土地有償使用的地塊、用途、年限和其他條件，由市和縣級土地管理部門會同規劃、建設、房地產管理部門共同擬定方案，經市政府批準后，由土地管理部門實施。

第五條  土地有償使用，土地使用者應當與轄區土地管理部門簽訂土地有償使用合同（以下簡稱有償使用合同），并且應于簽訂合同后六十日內足額繳納有償使用費，依照有關規定辦理登記，領取土地使用證。

第六條  有償使用費標準，應當以市政府確定的基準地價為依據。在基準地價未確定以前，地區暫按下列標準執行：（見附表）

城區土地區位由市土地管理部門會同規劃、稅務等有關部門提出意見、報市政府確定。經市政府批準的公益項目、市政設施、解困房、解危房和殘疾人福利事業用地，適當減收或者免收有償使用費。

各縣（市）、郊區城鎮土地有償使用費標準，由縣（市）、郊區人民政府提出，經市土地管理部門會同物價、財政部門審核同意，報市政府批準。

第七條  以有償使用方式取得的土地使用權，其合法權益受法律保護，其土地使用權在有償使用合同規定的期限和用途范圍內，可以依法轉讓、出租、抵押或者用于其他經營活動。

第八條  以劃撥方式取得土地使用權的，在轉讓、出租、抵押、改變用途前，必須依照本規定補辦有償使用手續，并按本規定第六條有償使用費標準的40－70％繳納有償使用費。

以劃撥方式取得的土地使用權進行聯營、聯建的，視為轉讓。

第九條  城市小區開發建設用地，屬于本規定公布后審批的，依照本規定實行有償使用，由開發單位辦理有償使用手續。對只要開發權，不要使用權的，其有償使用費標準按本規定第六條有償使用費標準的50－70％核定；對要使用權（含開發期）的，其有償使用費按本規定第六條有償使用費標準核定。超過開發期限的，加收10％的有償使用費。

第十條  凡征用集體土地取得的國有土地使用權，進行轉讓、出租、抵押或者改變用途，土地使用者承擔征地費用的，其有償使用費標準按本規定第六條有償使用費標準扣除征地費用核定。

第十一條  土地使用者應當按本規定第五條規定的期限繳納土地有償使用費，逾期不繳納的，由轄區土地管理部門按日加收應繳金額3‰的滯納金。

有償使用費和滯納金，土地管理部門可以委托銀行收取。

第十二條  土地使用者未辦理土地使用權有償使用手續、繳納有償使用費進行轉讓、出租、抵押土地使用權或改變用途的，由土地管理部門依照有關法律、法規規定予以處罰。

第十三條  依照本規定收取的有償使用費，由轄區土地管理部門上繳同級財政，存入建設銀行財政專戶，作為專項基金進行管理，主要用于城市建設和土地開發。

第十四條  各級土地管理部門應當依照本規定認真做好土地使用權有償使用的管理工作。積極總結經驗，創造條件，為我市土地使用權逐步實行出讓制度做好前期準備工作，在條件成熟的地方，轄區土地管理部門可以根據土地使用者的請求報經市政府批準，實行土地使用權出讓制度，辦理出讓手續。出讓金標準由市土地管理部門會同市物價、財政等部門提出意見，報市政府批準。

第十五條  中外合資、中外合作經營、外資企業用地所辦實業符合我市產業政策的，經市政府批準，比照本規定給予50－80％的優惠。

第十六條  市政府以前的有關規定與本規定相抵觸的，一律以本規定為準，市開發管理部門收取的環境效益費停收。

第十七條  本規定由市土地管理局負責組織實施。

第十八條  本規定由市人民政府法制辦公室負責解釋。

第十九條  本規定自之日起施行。

長春市城區國有土地有償使用費標準                                        元／m2

土                 使用

      地           最高     一       二       三         四         五

          用       年限

              途

    商      業      40  360－450  310－360  260－310  210－260  160－210

旅游（飯店、酒吧）  40  430－500  340－430  280－340  230－280  180－230

    娛      樂      40  310－360  250－310  190－250  130－190   90－130

商品住宅            70  350－400  300－350  250－300  200－250  150－200

單位自建住宅        70  300－350  250－300  200－250  140－200   70－90

個人自建住宅        50  120－150   80－100   60－80    40－60    30－40

生產廠房            50  140－180  110－140   90－110   70－90    50－70

    倉      儲      50  130－160  110－130   90－110   60－90    40－60

綜合樓辦公樓        50  350－400  300－350  250－300  200－250  150－200

國有土地有償使用制度范文第2篇

1988 年以前,我國《憲法》第10條第4款規定:“任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或以其他形式非法轉讓土地”。1988年《憲法修正案》,將上述條款修改為 “任何組織或個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”,從而為土地租賃制的實行解開了禁錮。同年,根據《憲法(修正案)》,對《土地管理法》作相應修改,將原《土地管理法》第2條第2款“任何單位和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”修改為“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”,并明確規定:“國家依法實行國有土地有償使用制度”。

1998年,《土地管理法實施條例》頒發,新頒布的《中華人民共和國土地管理法實施條例》第29條明確規定:國有土地有償使用包括三種方式,即國有土地使用權出讓;國有土地租賃;國有土地使用權作價出資或者入股。該條例首次從法規的角度明確了租賃制方式工地是有償使用的一種形式。

一、國有土地租賃的概念

國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者,由使用者與縣級人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同,并支付租金的行為。

二、實行國有土地租賃制的可行性

目前,土地有償出讓方式提供土地使用權占土地供總量的比例較小,大部分的土地使用權屬于無償劃撥的狀態。在這種情況下要想擴大國有土地有償使用的范圍,就必須探索實施國有土地有償使用的新途徑――土地租賃制。土地租賃制的實行能夠較好地解決以下幾個方面的問題:一是國有企業改革中原劃撥給企業的用地在企業改革和重組中,可以采用多種方式顯化土地資產價值。國有土地租賃制可以減輕企業一次性繳納出讓金的負擔,將一次性繳納變為分年或分期繳納。二是有利于盤活存量土地,控制新增用地。因為歷史原因,在城市規劃區范圍內劃撥用地所占比例較大。如果根據現行法律的規定,將四個方面用地外其他用地納入有償使用的軌道,使存量土地進入市場,改劃撥用地為承租用地,可使一些占有大面積劃撥用地而不充分利用土地且交不起租金的土地使用者,自動騰出現有的用地。由國家收回重新審批給新生的使用者。這樣,可以減少占用新增建設用地,提高城鎮土地利用率,挖掘城市內部土地潛力,保護耕地資源。三是商業街門市房的出租,臨街用地等采取年租制可以促進原劃撥土地進入市場。

三、要科學合理確定國有土地租賃年限

土地使用年期應由土地使用者與土地行政主管部門在協商的情況下決定,具體的租期在合同中約定,但最長累計期限不能超過法律規定同類用途用地出讓的最高年限。

四、國有土地使用權租賃的使用范圍

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法》規定――除國家機關,軍事用地等四類用地可以采用劃撥方式提供土地外,其他一切用地都應納入有償使用的范圍,使用者在統一條件下競爭。對于一些經營性用地,特別是房地產開發性商品房用地,不宜運用租賃制的方式供地。因為商品住宅出售后,我們不可能按戶每年收取年租金,這樣難以保證土地收益的及時收繳。

五、要制定切實可行的國有土地租賃租金標準

租金標準應于低價標準相均衡,需綜合考慮土地用途、區位條件、當地市縣基準地價、經濟發展狀況及土地使用者的實際承受能力,土地租金的計算公式為:

年租金單價=宗地單價×還原利率/年期修正系數

六、國有土地租賃制在實行中需要注意的問題

1.要明確土地使用者的權利和義務。土地租賃制與土地出讓兩者支付的方式不同。因而,土地使用者的權利性質有所區別,根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定:以出讓方式獲得的國有土地使用權,土地使用者具有占有、使用、收益和處分的權利;土地使用者有權將獲得的國有土地使用權出售、贈與、交換、抵押等。而以租賃方式獲得的土地使用權除擁有租賃中的土地使用權和收益權之外,不應具有處分權,即不能將土地使用權轉讓、轉租和抵押等。

2.在計算土地使用年租金的價格時應注意選用的還原利率高出1%~2%。

國有土地有償使用制度范文第3篇

    第二條  本規定所稱國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與市、縣（市）人民政府土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

    第三條  本市行政區域內國有土地租賃管理適用本規定。

    第四條  市土地管理部門主管全市國有土地租賃管理工作，并具體承辦城市規劃區范圍內的國有土地租賃業務。

    縣（市）土地管理部門負責本轄區內的國有土地租賃管理工作。

    第五條  國有土地租賃管理，應當遵循平等、互利、有償的原則。

    第六條  對原有建設用地因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行土地租賃，也可以實行國有土地使用權出讓。但屬經營性房地產開發用地，必須實行國有土地使用權出讓，不實行租賃。

    第七條  租賃國有土地，按下列程序辦理租賃手續：

    （一）土地使用者持土地使用證或有關權屬證明、地上建筑物、其他附著物合法的產權證明及其他有關資料，向當地土地管理部門提交國有土地租賃申請；

    （二）土地管理部門對國有土地租賃申請及產權進行審核，并與土地使用者協商租賃期限、地租交納時間等有關事宜；

    （三）土地管理部門與土地使用者簽訂國有土地租賃合同，并依照有關規定報市、縣（市）人民政府批準；

    （四）土地使用者持政府批準文件和國有土地租賃合同等有關資料，到當地土地管理部門辦理國有土地租賃手續后，方可有償使用土地。

    第八條  國有土地租賃可以根據實際情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應當實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應當實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年限。

    第九條  土地使用者應當按年度或季度交納國有土地租金，租金的標準由市、縣（市）人民政府依照國家有關規定確定。土地使用者與土地管理部門簽訂土地租賃合同時，應當預交第一年租金。

    第十條  在國有土地租賃期間，承租人按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地管理部門同意或根據租賃合同約定，可將承租的國有土地轉租、轉讓或抵押。承租的國有土地轉租、轉讓或抵押，必須依法辦理有關手續。

    第十一條  在國有土地租賃期間因社會公共利益需要收回土地的，土地管理部門應當根據租賃期間土地開發的情況，給予土地使用者相應的補償。土地使用者不得以任何理由拒絕收回土地。

    第十二條  國有土地租賃期滿，承租人需要繼續租賃的，應當在期滿三個月前提出續租申請，并辦理續租手續；逾期沒有辦理續租手續或雖申請續租但未獲批準的，土地管理部門應當將其用地恢復原來的土地使用性質。

國有土地有償使用制度范文第4篇

土地是人類賴以生存和發展的最珍貴的自然資源，是一切勞動過程得以實現的必要條件和物質基礎，是農業最基本的生產資料，也是工業生產的場所。我國總土地面積為960萬平方公里（折合144億畝），其中有耕地14.9億畝、草地42.9億畝、林地18.3億畝，其它面積為67.9億畝。應當說我國國土遼闊，土地資源是豐富的，但是人口眾多，人均耕地僅有1.2畝左右，遠遠低于世界人均耕地4.8畝的水平。隨著我國社會主義市場經濟的發展，大中城市的城鄉結合部都成為經濟社會化和土地利用變化最為頻繁和快速的地區，流動人口增加導致的房屋、土地租賃為主要形式的土地市場發展較快。土地利用非農化速度加快，集體建設用地流轉越來越普遍，隨著體制改革，結構的調整與資產的重組，現在進行的結構調整就是通過產權的交易、轉讓，依靠資本市場來進行的。

本文先后闡述了我國土地管理法中土地的所有權和使用權制度；我國集體土地的五項征用原則；國有土地有償使用的使用權出讓、出租、作價入股和劃撥的形式。并著重介紹了國有土地使用權出讓的四種形式：一.以協議方式出讓土地；二.以招標方式出讓土地；三.以拍賣方式出讓土地；四.以協議方式出讓土地。在最后介紹了目前我國閑置土地的認定方法及國家對其處置的方案。

關鍵詞：集體土地國有土地土地使用權

一．中國現行土地制度的內容

（一）我國土地目前的利用現狀

土地是人類賴以生存和發展的最珍貴的自然資源，是一切勞動過程得以實現的必要條件和物質基礎，是農業最基本的生產資料，也是工業生產的場所。我國總土地面積為960萬平方公里（折合144億畝），其中有耕地14.9億畝、草地42.9億畝、林地18.3億畝，其它面積為67.9億畝。應當說我國國土遼闊，土地資源是豐富的，但是人口眾多，人均耕地僅有1.2畝左右，遠遠低于世界人均耕地4.8畝的水平①。再加上長期以來，人們無法使用土地，對科學開發和利用土地問題重視不夠，亂占濫用等現象很普遍，土地資源遭到破壞，耕地面積逐年減少，土地問題的矛盾將日益尖銳。為了管好和用好土地，必須制定和完善土地管理法規，以便更好地用法律手段調整土地關系，保護土地資源。

為了適應土地管理和全面建設小康社會的需要，提高土地的集中節約利用水平，緩解建設用地指標不足的壓力，滿足經濟社會發展對土地資源的需求，近年來開封市政府按照河南省政府常務會議關于開展磚瓦窯場、工礦廢棄地整治工作的指示精神，依據國務院加強耕地保護的要求和法律、法規的規定，在全市范圍內開展磚瓦窯場、工礦廢棄地的整治工作，并取得可喜成績，這樣，不僅提高了土地的集中節約利用效率，減少耕地占用，降低用地成本，減少閑置浪費，更能促進小康社會的建設。

（二）土地的所有權制度

土地的所有權，是指土地所有人在法律規定的范圍內占有、使用和處分土地，并從土地上獲得利益的權利。土地所有權制度是保護土地所有制的法律工具我國《憲法》和《土地管理法》都明確規定我國土地所有制為社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。集體所有，即農民群眾集體經濟組織（或村民委員會）的土地的所有權。

目前我國存在兩種土地所有制形式，即土地的國家所有制和土地的農村集體所有制。《中華人民共和國憲法》第十條規定：“城市的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”同時，《中華人民共和國土地管理法》第二條規定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”顯然，我國現行的土地所有權制度與國家推行的社會制度即公有制是相適應的。

（三）土地的使用權制度

土地的使用權，是指土地使用人依照法律的規定，對占有的土地進行合理利用的權利。所有權的內容是由占有、使用、收益和處分的權能組成的。我國土地管理法規定，國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。

農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。

我國的土地使用權制度，應視使用者使用土地的所有權性質而定。一般情況下，農民使用本集體所有的土地是無償的。不僅如此，由于歷史原因引起的非農業人口使用的農村集體所有的土地也是無償的，比如宅基地，對于國有土地來說，除了法律規定的無償使用者外，就連中國公民住宅使用的國有土地都是有償的。《中華人民共和國土地管理法》第二條第五款規定：“國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥土地使用權的除外。”

隨著我國社會主義市場經濟的發展，大中城市的城鄉結合部都成為經濟社會化和土地利用變化最為頻繁和快速的地區，流動人口增加導致的房屋、土地租賃為主要形式的土地市場發展較快。土地利用非農化速度加快，集體建設用地流轉越來越普遍，隨著體制改革，結構的調整與資產的重組，現在進行的結構調整就是通過產權的交易、轉讓，依靠資本市場來進行的。

二．我國集體土地的征用原則

我國將土地分為農用地、建設用地和未利用地，在征用土地時，土地管理部

門和用地單位必須嚴格遵守以下原則：②

（一）珍惜耕地、合理利用土地的原則

土地是人類賴以生存和生活的基礎，我國耕地具有明顯的特點：人均占有耕地少、耕地總體質量差、生產水平低、退化嚴重、后備資源不足。但是，隨著城市建設的發展和建立社會主義市場經濟的需要以及人民生活水平的不斷提高，必然還要占用一部分耕地，因此，在征用地時必須要堅持“一要吃飯、二要建設”的方針，必須堅持精打細算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地，堅決反對征而不用、多征少用、浪費土地的做法。

（二）保證國家建設用地原則

在征用土地時應反對兩個極端：一是以節約土地為理由，拒絕國家征用；二是大幅度提高征地費用，以限制非農業部門占用土地。因此，既要貫徹節約用地的原則，又要保證國家建設項目所必須的土地。

（三）妥善安置被征地單位和農民的原則

由于中國土地遼闊，各地情況差異較大，補償、補助標準很難確定，更不易統一，但補償、補助要求適度。所謂適度，是既不要因為征用土地而降低被征地生產單位的生產水平和農民個人的生活水平，也不要因征地而過大的提高農民的生活水平或超過當地的生活水平。

（四）有償使用土地的原則

有償使用土地，是管好土地、促進節約用地和合理利用土地、提高經濟效益的經濟手段。在一個相當長的時期內，土地使用制度將實行雙軌制，既土地使用權有償出讓和土地使用權劃撥兩種制度長期并存。

（五）依法征地的原則

建設單位征用土地，必須依據國家的有關規定和要求，持有國家主管部門或縣級以上人民政府批準的證書和文件，并按照征用土地的程序和法定的審批權限，依法辦理了征用手續后，才能合法用地③。凡無征地手續或無權批準使用土地的單位批準使用的土地或超權限批準使用的土地，均屬非法征地，不受法律保護。

三．國有土地有償使用的形式

國有土地有償使用是指國家將一定時期內的土地使用權提供給單位和個人

使用，而土地使用者一次或分年度向國家繳納土地使用費的行為。目前，國有土地有償使用的形式如下：

（一）國有土地使用權出讓

國有土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

國有土地使用權出讓必須符合土地利用規劃、城市規劃和土地利用年度計劃，可以采取招標、拍賣、協議、掛牌交易的方式。商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式④。出讓的最高年限是由國務院規定，應當簽定書面合同，合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽定；使用者要改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府規劃主管部門的同意，簽定土地使用權出讓合同變更協議或重新簽定土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權

金。國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的年限屆滿前不得收回。

（二）國有土地使用權出租

國有土地使用權出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

在我國土地使用者如果未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資、開發土地的，不得出租土地使用權；在土地使用權出租時，出租人與承租人應當簽定租賃合同，其內容不得違反國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定，出租人必須履行土地使用權出讓合同中規定的義務；土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租時，出租人必須依法辦理登記手續。

（三）國有土地使用權作價入股

對于省級以上人民政府批準實行授權經營或國家控股公司試點的企業方可采用授權經營或國家作價出資（入股）方式配置土地。經國務院改制的企業，土地資產處置方案應報國土資源部審批；其他企業的土地資產處置方案應報土地所在的省級土地行政主管部門審批。

（四）國有土地使用權劃撥

國有土地使用權劃撥，是指經縣級以上人民政府依法批準后，在土地使用者依法繳納了土地補償、安置等費用后，國家將該幅土地交付給土地使用者使用，或國家將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。

我國下列幾種建設用地的土地使用權，確屬必須的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：⑴國家機關用地和軍事用地。⑵城市基礎設施用地和公益事業用地。⑶國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地。⑷法律、法規規定的其他特殊用地⑤。在這里需要說明，對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，可以劃撥方式提供土地使用權。但是對于以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目的，應當以有償使用方式提供土地使用權。

四．土地取得的程序及有關規定

（一）集體土地征用的程序

嚴密可行的工作程序，對于提高工作效率、防止失誤、保證工作質量有著重要的作用。征用集體土地一般按照下列工作程序辦理：先申請用地，建設單位持經批準的設計任務書或初步設計、年度基本建設計劃以及地方政府規定需提交的相應材料、證明。凡土地所在地的縣級以上地方人民政府土地管理部門申請建設用地，縣級以上人民政府土地行政管理部門負責建設用地的申請、審查、報批工作，對應受理的建設項目在30日內擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意后報上一級土地管理部門審查，經批準的建設用地，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施。建設用地批準后直至頒發土地使用證書之前，應進行跟蹤和管理。建設項目竣工驗收后，用地單位向當地土地管理部門提出土地登記申請，經測繪部門測繪，核定用地面積，確認土地權屬界限，地籍管理部門注冊登記后由人民政府頒發土地使用證，作為使用土地的法律憑證。

（二）國有土地使用權出讓的形式

為了進一步對國有土地的管理，體現市場經濟中的公開、公平、公正原則，在我國除涉及國家安全和保密外，都必須向社會公開。招標、拍賣出讓國有土地使用權不僅集中體現了公開、公平、公正的原則，同時可以實現政府按規劃統一開發、統一供地，以供應引導和制約需求，實現土地優化配置，還可以有效防止土地出讓中的不正之風和腐敗行為，保障依法行政。

1.以協議方式出讓土地使用權主要適用于：高科技項目用地；福利住宅用地；國家機關、部隊、文化、教育、衛生、體育、科研和市政公共設施等非營利性用地；政府批準的其他用地。土地使用者需要按協議出讓方式獲得土地使用權時，可向土地使用權出讓方索取地塊的有關資料和文件，并于規定的時間內提交包括土地開發建設方案、出讓金數額及付款方式等內容的文件。出讓方在收到上述有關文件后，應于規定期限內給予答復。如果雙方均有意向，就可進一步協商，直至達成協議。土地使用者可與土地管理部門簽定合同并支付定金。土地使用者支付出讓金后，可向土地管理局或房地產管理部門辦理使用登記，領取國有土地使用證。

2.以招標方式出讓土地使用權是指在規定的期限內，由符合條件的單位和個人以書面的形式投標，競投某一地塊的使用權，由招標人經過開標、評標，最后擇優中標者的出讓方式。其程序是依據市、縣人民政府土地行政主管機關根據社會經濟發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃等擬訂招標公告，包括出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間等內容，邀請有意向的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權招標。招標分為公開招標和定向招標。投標人提出申請后，招標人對其資格能力等方面進行審查，然后向符合條件的投標人發出招標文件，投標人在拖表結束前將標書投入標箱，并交納保證金，標書投入標箱后不可撤回，如果撤回投標書，則投標人喪失保證金，但在投標截止日期前如果需要修改標書可另投修改好的標書，原標書歸于無效。招標人按照招標公告規定的時間、地點開標，推選代表檢查標箱的密封情況，應當開啟標箱，宣布招標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容（投標人少于三個的應重新招標）最后由評標小組進行評標，中標者保證金可轉為定金，亦有地方規定可抵作出讓金，未中標者可退還保證金，中標者在拿到中標通知書之后，在一定時間內和招標人簽定《國有土地使用權出讓合同》并支付規定數額的定金，在簽約后60日內支付全部土地使用權出讓金，過期不全部支付的，招標人有權解除合同，并請求違約賠償。

3.以拍賣方式出讓國有土地使用權，是指出讓人拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。國有土地使用權作為一種財產權利，可以通過拍賣這種競爭易方式得到較為充分的對價。其程序是拍賣出讓國有土地使用權是指出讓拍賣公告，由競買人在指定的時間、地點進行公開競價根據出價結果確定土地使用者的行為。市、縣人民政府土地行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業政策確定底價，在拍賣前七日，拍賣人應通過報紙和其他新聞媒體拍賣公告。公告內容包括：拍賣時間、地點、出讓地點的編號、位置、面積、用途、使用條件、出讓年限；競拍人應當具備條件，并辦理相關手續⑥。拍賣當天，由主持人介紹有關拍賣的情況，宣布起叫價，競買人競價，最高應價者為競得人，應當注意競買人不足三人，或競買人的最高應價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。拍賣成交后，雙方應當簽署成交確認書，買方應當持拍賣出具的成交證明和有關材料向土地管理部門辦理證照變更手續。

4.國有土地使用權通過協議方式出讓給土地使用者。在我國只有除法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或掛牌方式外才可采取。出讓金不得低于新

增建設用地的土地有償使用費、征地補償費用以及按照國家規定應當交納的有關稅費之和；有基準地價的土地協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。實行授權經營、作價出資方式取得應按政府收取出讓金額計作國家資本金或股金。以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽定土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽定土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。

五.我國閑置土地的處置辦法

閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。

在我國國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿一年未動工開發建設的；已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準終止開發建設連續滿一年的都認定為閑置土地。

目前我國的處置方案有：（1）延長開發建設時間，但最長不得超過一年；（2）改變土地用途，辦理有關手續后繼續開發建設；（3）安排臨時使用，待原項目開發建設條件具備后，重新批準開發，土地增值的由政府收取增值地價；（4）政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現有建設用地進行開發建設；（5）政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設項目繼續開發建設，并對原土地使用者給予補償；（6）土地使用者與政府簽訂土地使用權交還協議等文書，將土地使用權交還政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應當依照土地使用權交還協議等文書的約定供應與其交還土地等價的土地。

在城市規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發時，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動

工開發必須的前期工作造成動工開發延遲的除外。

綜上所述，大家都能看出，土地作為重要的生產資料，無論在什么樣的社會，無論在什么樣的經濟結構下，都是一樣重要的。為此，我國政府在近年來也出臺了一些相關的法律、法規，只有管好國有土地和集體所有土地，進行科學的土地規劃，合理利用和征用土地，建立良好的土地管理秩序和生態環境，才能促進社會主義市場經濟的協調發展。

[注釋]：

①參見《經濟法學》主編潘靜成，中央廣播電視大學出版社出版，2000年8月。

②參見1988年8月29日修訂的《中華人民共和國土地管理法》第一章第四條。

③參見1999年1月1日起施行的《中華人民共和國土地管理法實施條例》第

五章第二十二條。

④參見1995年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》第二章第十二條。

⑤參見《房地產基本制度與政策》主編陸克華，中國建筑工業出版社出版，2003年5月第49頁。

⑥參見1997年1月1日起施行的《中華人民共和國拍賣法》第四章第二條。

[參考文獻]：

1.《土地利用管理文件匯編》地質出版社出版，2004年12月。

2.《土地利用管理調研報告匯編》國土資源部土地利用管理司編，2004年11月。

3.《經濟法學》主編潘靜成，中央廣播電視大學出版社出版，2000年8月。

4.《房地產政策與法規》主編孫辛勤李勝利，中國物資出版社出版，1998年11月。

5.《房地產法學》主編程信和，北京大學出版社出版，2001年2月。

國有土地有償使用制度范文第5篇

【關鍵詞】國有土地租賃；租賃土地使用權；流轉

土地是人類賴以生活、生存和發展的物質基礎，是對人類至關重要的珍貴自然資源，是社會經濟持續發展的重要物質保障。建國后，我國全面廢除了土地私有制，實行土地公有制，即土地歸國家和農民集體所有，私人不能取得土地的所有權。目前，在我國，土地的權屬有三種類型，即土地所有權、土地使用權和土地他項權利。其中，土地使用權分為國有土地使用權和集體土地使用權兩種類型。

1999年施行的《中華人民共和國土地管理法實施條例》第29條規定：“國有土地有償使用的方式包括，國有土地使用權出讓；國有土地租賃：國有土地作價出資或者入股。”這首次從法規的角度明確國家可以以出租方式向土地使用者有償提供土地。

國有租賃土地使用權，是指土地使用者以按期向國有土地所有者支付租金為對價而原始取得的一定期限的國有土地使用權。關于租賃土地使用權的法律性質定位，理論界觀點分歧較大，對于租賃土地使用權的轉讓、轉租和抵押等問題，因為與租賃土地使用權的權屬性質緊密相關，學界也一直存在爭議。

一、關于國有租賃土地使用權的法律性質

土地租賃是世界通行的土地所有權與土地使用權相分離的法律形式，作為一項法律制度，土地租賃由來已久。依我國土地所有權歸屬的特點，土地租賃相應地分為國有土地租賃與集體土地租賃，由于現階段對于集體土地租賃，我國立法尚無明確規定，因此，就立法而言，我國的土地租賃主要是指國有土地租賃，且它僅指土地供應一級市場中土地出租這一種土地使用權交易行為，不包括土地出讓行為，也不包括二級市場中的轉租行為。

從我國現在立法來看，關于國有租賃土地使用權的規定，僅散見于國土資源部制定的規章、規范性文件、一系列通知及各地方政府制定的規章等規范中。由于立法的不完善，導致對國有租賃土地使用權能否流轉、流轉程序如何等問題，在理論研究與實踐中存在頗多爭議。而要解決國有租賃土地使用權流轉的相關問題，首先須明確國有租賃土地使用權的權屬定位。

理論界與實務界對于租賃土地使用權性質問題的討論，一直存在爭議。概括起來，大致形成了三種學說，即“債權說”、“物權說”、“物權化的債權說”。

“債權說”認為租賃土地使用權為債權，因為，租賃土地使用權是由土地租賃合同而產生的，基于租賃物的交付而取得的權利，其實質是承租人代出租人行使使用收益權。故此權利僅是從屬于租賃權的權能，并非如物權之直接支配其標的物之獨立的權利，故而租賃仍是債權而非物權。

“物權說”認為租賃土地使用權是物權，理由是，租賃土地使用權是承租人對國有土地所享有的占有、使用和收益的權利，這些權利集中體現了承租人對租賃標的物的支配權，此支配權實為租賃權的本體，屬物權，而非債權。

“物權化的債權說”認為，租賃權系屬債權，而非物權，但具有物權之對抗力。也就是，在承認租賃權的債權性的前提下，法律賦予其部分物權效力，使其物權化。物權化的債權說采取了物權說與債權說的折中態度，在承認租賃權為債權的同時，又通過法律強化租賃權的效力，包括賦予租賃權以對抗力，如買賣不破租賃原則之適用；賦予租賃權處分的可能性，如讓與、轉租、設定擔保等到；賦予租賃權永續性；賦予土地承租人訴訟權等。這一學說已成為大多數國家的理論通說。

本文認為，從當前社會實踐來看，為保護租賃權人，促進國有租賃土地使用權的流轉，肯定國有租賃土地使用權的債權性質，并通過立法賦予其更大的物權保護，應該是有所助益的。

二、國有租賃土地使用權之流轉

國有租賃土地使用權的流轉是指承租方按法定或約定的條件將租賃土地使用權通過轉讓、轉租和抵押等方式轉移給出租方以外的、有資格的第三方的民事法律行為。租賃土地使用權的流轉即可是土地使用權的全部權利和義務的流轉，也可是部分權利和義務的轉移。

(一)國有租賃土地使用權流轉的理論及立法現狀

目前，我國理論界對土地租賃權流轉問題主要存在三種不同觀點：第一種觀點認為土地租賃權不能流轉。持此觀點的學者認為，以出讓合同取得的土地使用權可以轉讓，而以租賃合同取得的使用權是不能夠轉讓的。因租賃權不能轉讓，所以也不能以租賃權設定抵押。第二種觀點認為土地租賃權可以流轉，但須嚴格限制。持此點的學者認為，只有在當事人有轉讓租賃權的特別約定或其后經出租人同意時，承租人才得轉讓其租賃權，此為合法轉讓，否則承租人轉讓租賃權的，為不合法轉讓。第三種觀點認為應允許土地租賃權自由流轉：持此觀點的學者認為，如當事人無特別約定，租賃權的讓與，除因此而發生不利于出租人者外，其性質并非不得讓與，承租人得自由為之。

1999年1月施行的《土地管理法實施條例》，確認土地租賃為我國國有土地有償使用的一種方式，但該條例未對其流轉作出具體規定。1999年8月，國土資源部的《規范國有土地租賃若干意見》第六條規定，國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。這些規定體現出我國立法對租賃土地使用權有限制流轉的一種確認。從各地立法實踐的情況來看，實施對租賃土地使用權有限制的流轉是主流的看法和方式。

(二)完善國有租賃土地使用權流轉的建議

1　統一立法，規范租賃土地使用權流轉的限制條件

目前，我國關于租賃土地使用權流轉的相關規定僅散見于國土資源部《規范國有土地租賃若干意見》及各地方政府規章中。就現有的規定來看，實施有限制的流轉已成為主流的看法和方式，但各地在租賃土地使用權流轉的條件、范圍、方式、程序等限制條件方面仍有不同看法。概括說來，主要有以下兩種做法：一是承租人可以轉讓、轉租、抵押租賃土地使用權，一般無需出租人同意，只是在特殊情況下才需要取得出租人的同意；二是承租人轉讓、轉租、抵押租賃土地使用權，必須取得土地出租人的同意并且要完成一定的土地上的開發條件。

另外，各地對承租人可否以租賃土地使用權作為與他人合作、聯營的條件的規定也不統一，有明確規定允許的，如上海，亦有未作明確規定的，如遼寧等。再者，對于承租人以租賃土地使用權抵押，其抵押金額的限制各地也沒有統一的規定。

由于租賃土地使用權流轉的條件、范圍、方式、程序等限制條件方面規定的不統一，既不利于國有土地租賃制度的完善，也影響了土地資產的有效利用，更不利于保護租賃各方主體的權利。因此，應在全國范圍內統一立法，在允許租賃土地使用權有限制流轉的前提下，規范租賃土地使用權流轉條件、范圍、方式、程序等限制條件，進一步推進國有租賃土地制度的改革，保證土地資產的合理利用，提高土地利用效益，緩解用地矛盾。

2　有效規避租賃土地使用權流轉過程中的風險

目前，租賃只是土地出讓方式的補充，主要是對原有建設用地因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，實行租賃。對于經營性房地產開發用地，不實行租賃。租賃土地使用權較易獲得，租金又為分期支付，這使得土地出租方面臨著土地投機行為帶來的一定風險，如通過土地多次轉租，提高土地使用價格，造成國有資產流失；利用租賃土地使用權抵押而過度融資而產生的土地金融投機；租賃土地轉讓過程中的炒買炒賣。為有效規避租賃土地使用權流轉過程中的風險，可在立法中明確以下幾點：

第一，明確流轉登記程序。承租方按規定將租賃土地使用權轉租、轉讓、抵押或作價出資的，必須依法登記，否則不受法律保護。

第二，限制再轉租行為。承租方將租賃土地使用權的轉租后，該土地使用權不得再次轉租。

第三，限制抵押金額。承租方將租賃土地使用權抵押，應區分不同情況，對抵押金額作出限制。對此。有的地方政府已有規定，但需全國各地統一規范。

第四，明確租賃土地之地上建筑物、構筑物及其他附著物流轉的條件、方式。