土地評估的市場法
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土地評估的市場法范文第1篇
所謂土地評估機構是指依法獲取土地評估的資格，根據客戶委托和授權對土地價格及其他方面進行評估的中介組織。近年來，土地市場日新月異的繁榮和我國房地產行業非常規地飛躍，極大地繁榮我國的土地評估行業。到目前為止，土地評估行業逐漸形成一個專門的行業，據了解，全國獲取土地估價師認證資格的人數已經達到17000多個，而我國的土地評估機構總數已經有1600余家，這些機構的從業人員已經超過兩萬多人。經過一系列的改革和發展，我國土地評估機構的隊伍建設、發展規模、競爭能力以及風險意識等都得到較大程度的提升，形成一系列的高素質、自擔風險的土地評估專業隊伍。土地評估機構對于土地市場的正常運作以及土地制度的改革發揮著越加重要的作用。據統計，從1992年到2003年這十年間，全國土地出讓金總收入竟然達到1萬多億元。土地出讓金收入對于地方預算外財政收入的提高、城市環境的改善以及城市公共基礎設施的建設具有十分重要的意義。
1 我國土地評估行業的改革歷程
1999年、2001年和2002年這三年期間，國土資源部通過三次針對性的改革，使得我國土地評估行業最終走向了良性軌道。
1999年9月，國土資源部下發《關于土地評估機構與政府主管部門脫鉤的通知》。該通知要求將原有的土地評估機構改制為兩種類型。其中一類按照《公司法》的要求改制成由相關人士投資成立合伙制企業，要求這類機構與主管部門脫離關系，徹底改制成市場化土地評估機構。另一類則屬于保留事業單位性質的機構，其主要職責為承擔政府公益性的土地評估業務。在這兩種形式中，前者也就是土地評估中介服務機構，將成為土地評估機構的主要形式，此次改革將部分土地評估機構轉為為市場法人主體。
2001年2月，國土資源部下發《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，該通知主要是強調以土地估價報告備案制度取代土地估價結果確認審批制度。也就是說土地行政主管部門不得再確認對土地估價結果，土地估價結果只能由中介機構獨立承擔責任。本次改革對土地評估機構的健康成長和政府的依法行政水平的提高發揮了很大作用，是土地評估機構市場化改革的一次重大歷程。
2002年，國土資源部下發了《關于改革土地估價人員和機構監督管理方式的通知》。該通知規定“土地行政主管部門不再評定土地評估機構的資質等級”、“需要進行土地評估的單位或個人，可自主擇定土地評估機構”、“任何單位和個人都不得依靠行政權力為有關單位或個人指定評估機構”。與2001及2002年兩次改革相比，本次改革使得土地評估機構徹底改制成為市場主體，使得土地評估機構在充分競爭的市場環境中發展壯大。
連續三次改革擴大了土地評估機構的規模，增強了其競爭意識，同時提高了其風險意識。與此同時，使得土地評估機構在市場競爭中優勝劣汰，充分發揮了市場在資源配置中的主體作用，提高了土地評估行業的運作效率。
2 我國土地評估行業存在的問題
由于發展歷程較短以及經驗不足，土地評估行業依然面臨很多挑戰，比如競爭力不強，執業的依附性強，執業素質低，操作不規范等。
2.1 市場化改制不徹底
雖說國土資源部早在1999年就下大了《關于土地評估機構與政府部門脫鉤的通知》，然而，由于受到以往經營思路的影響，一些土地評估機構的市場化改制僅僅流于形式，并未真正實現市場化運作，也沒有建立良好的企業管理內部機制，不少機構經常受到行政化的干預，十分不利于土地評估機構的良性發展。 以行政化干預為例，一些政府主管部門通過行政權力直接干預評估機構的評估業務，實行行業壟斷行業。更有甚者，一些政府主管部門通過成立一個具有行政職能的事業單位，承接除行政性評估以外的經營性評估業務。不僅如此，很多地方的土地估價機構存在著嚴重的進入壁壘，比如部分省級的土地評估機構，只具備機構所在市的土地評估資格，并未具備其他市的土地評估資格，想進入本省其他市的土地評估市場是很困難。 以上行為嚴重扭曲了土地評估市場，以至于一些具有行政職能的評估機構的業務堆積如山、效率低下，很多經營型土地評估機構的業務嚴重匱乏，使得評估行業很難在充分競爭的市場中發育，這對土地評估機構的良好發展造成了嚴重影響
2.2 部分估價機構的業務能力不強
部分估價機構的業務能力不強主要表現為以下兩個方面：首先，估價師隊伍稂莠不齊。到目前為止，由于全國的土地估價師數量遠遠跟不上評估業務發展的需求，所以說很多土地評估業務只能依靠兼職估價師和估價員操作。不僅如此，由于估價師考試限制條件偏寬，對相關工作年限要求過低而且缺乏嚴格的審核程序，因此很多初出茅廬的大學畢業生通過臨時掛靠考入估價師行列。由于缺乏實踐經驗，他們的業務能力亟待提升。加之很多土地評估機構的業務單一，估價人員的工作方法也十分簡單，對其他類型的評估業務只能是生搬硬套。不僅如此，由于估價師注冊條件過寬，很多具有犯罪前科的人過了一定年限之后就可以進入估價師隊伍，十分不利于估價師隊伍的良性發展。其次，評估機構規模較小。
3 我國土地評估機構發展的幾點建議
3.1 徹底走市場化改制的道路
土地評估機構要與政府徹底分開。如果土地評估機構與政府不分開。政府既是行政管理者同時是經營者，那么唯一的后果是評估業務難以走向市場，土地評估行業的效率也就十分低下。因此要實行政企徹底分開，與土地評估相關的行政職能由政府有關部門直接行使，但從事評估的經營行為直接由土地評估機構行使，而且這樣的評估機構只能屬于中介單位的性質，而不能隸屬于任何政府部門。要通過立法確定評估機構的中介地位，以此從根本上解決和解決行業壟斷的問題。在部分土地評估機構的改制中，要按照經營者、管理者、勞動者承擔的不同風險以及貢獻大小進行股金配置，把員工的責權利結合起來。由于在改制中既是得利者，又是風險責任的承擔者，因此經營管理層要意識到既然已經改制，就必須順應形勢的需要，努力做好土地評估機構的經營管理工作。不僅如此，還要加強評估的立法工作，盡快制定土地評估的法律法規，還要加強執法監督，現在評估市場違規違法現象時有發生，，加大監督檢查的力度，發現問題及時處罰，將評估市場存在的問題盡可能的減少。
3.2 要大力強化行業標準
大力強化行業標準要努力做到兩個方面，一是要制定和推行技術規范和規程。為保證土地估價師所提供的估價服務的準確性、有效性，從而不誤導市場，也是為了避免給有關當事人造成經營損失，政府有必要參照國際上通行的做法，結合實際情況制定土地評估技術規范和規程，對評估準則、評估目標、評估方式以及評估程序等都作出規范的分類和界定，為土地評估人員制定一個共同遵循的技術標準。二是建立和完善職業道德標準。很多法律法規對土地評估的職業道德規范略有涉及，但都不夠系統。我們應制定“土地評估行業職業道德標準”，“土地估價師守則”等規定，讓土地估價師和土地估價機構明白應該怎么做，哪些能做，哪些不能做，從而提高土地評估行業的信譽。
參考文獻：
[1]熊偉;土地估價中的土地指數[J];中國房地產;1994年10期
[2]伍學鋒，黃濤;試析土地估價工作的部門壟斷性和社會競爭性[J];中國土地;1994年05期
土地評估的市場法范文第2篇
【關鍵詞】 土地使用權;抵押;評估;操作風險
自上世紀九十年代房地產改革以來,我國的房地產交易市場取得了巨大發展,房地產、土地評估機構作為市場經濟重要的組成部分,也經歷了從無到有,從弱到強的過程,逐漸獲得了各個經濟主體和管理部門的認可。由于我國的法律法規還不健全,市場信息還不透明,更重要的是我國的評估中介機構往往大多脫胎于政府機關,先天性不足導致中介機構的中立人的身份受到影響,在市場風險不斷變化、而房地產和土地評估的風險顯現又比較滯后的情況下,評估機構的操作風險不容小覷。
一、估價行為受政府部門的影響巨大,非市場化因素明顯
在我國開始住房改革的初期,由于國內基本上沒有成立具有獨立法人資格的中介房地產評估機構,為了建立市場經濟中不可或缺的一環,很多原從屬于房產局、國土局的評估服務所(部)從政府下屬的事業單位,逐漸脫離出來成為獨立的市場評估機構,或者是政府、房產、國土系統內部的干部“下?！?成立房地產(土地)評估中介機構,這樣導致一方面中介機構基本上都有政府的背景和資源,容易獲得市場信息和大量業務,另一方面政府和相關部門也容易監管或者控制中介機構的行為,對政府來說比較“聽話”。這樣為中介機構的“中立人”身份設置了先天不足的障礙。
2009年筆者調查了本市9家較有影響力的評估機構,結果如下表:
從上表可以看出,中介機構近80%背后都有政府背景,往往沒有政府背景的公司竭力想與政府拉關系、走后門,以便獲得一定的影響力和資源?？梢哉f在我國目前政府機構掌握著大量資源且呈現大政府小社會的背景下,中介機構的獨立地位是不完全的,也因此容易導致估價結果的非市場化,從而導致法律糾紛。
二、估價結果受銀行等貸款機構影響的風險
隨著我國房地產市場的快速發展,房屋土地的交易日漸增多,評估機構的數量也原來越來越多,受業務競爭的影響,評估機構的往往需要銀行等貸款機構介紹業務。銀行介紹的業務往往一宗地的面積就達到幾千甚至數萬平方米以上,收取的評估費用是一宗個人房地產評估業務的數十倍,評估機構往往易受銀行的影響。以桂林市中心廣場地下商城在一個評估有效期限內(2009年1月至2010年1月)土地使用權抵押的評估地價為例:
最低的評估地價3736元/平方米,最高20248元/平方米,相差達5倍以上,而這兩個特殊點經電話調查均有銀行放貸需求因素的影響。
三、評估方法選擇不當導致的風險
目前,土地的主要評估方法有剩余法、市場比較法、收益還原法、基準地價系數修訂法和成本逼近法。不同的房地產和土地的情形應選擇不同的評估方法,每種方法都有其缺陷,倘若評估人員選擇的評估方法不當,則會引起估價結果很大的差異。
1.剩余法缺陷及風險。剩余法是基于土地價格等于土地與建筑物出售價格減去建筑物本身的價格的原理,缺陷在于:(1)在應用此方法進行土地評估時最適合新開發的樓盤,對祖屋、危舊老房運用此方法評估則比較難以得到正確的結果。(2)要得到合適的土地價格,必須有較為公開透明的原材料、租賃市場,而且物價和不動產市場要比較穩定,不能劇烈動蕩,否則因為未來的預期不可預料導致估價不準。(3)開發商的競爭要是非壟斷性的,評估機構掌握了房地產市場的行情和供求關系,從而正確判斷開發完以后整個建筑物和所占土地的售價,否則導致估價偏差。
2.市場比較法缺陷及風險。市場比較法師土地估價中最常用的方法之一,其缺陷在于:首先比較法要求房地產、土地交易市場起碼對行業內信息公開透明,交易案例能夠及時被行業案例平臺所記錄,能夠及時反映近期的市場行情。其次比較法是一種實踐中的做法,并沒有完善的理論依據,同時各種修正系數的確定需要估價人員具有較高的業務素質、豐富的知識面和評估的經驗,這樣才能比較客觀、準確地進行比較修正,否則容易落入主觀的誤區,導致估價差異加大。再次比較法不僅要求土地的位置、時間、空間布局、附著物相似或一致,更重要的是權屬和法律規定具有可比性。
3.收益還原法缺陷及風險。收益還原法是對土地、房屋等不動產具備收益性資產進行估價的基本方法。它的限制在于:適合于用于有收益的土地和其他不動產,對公益性不具備收入的土地估價則不合適;另外對即使有收益,因為政策原因導致虧損的國有企業進行評估時也不合適;進一步說,對于取得非市場化的收益的土地和其他不動產用此方法都是不太合適的。
4.基準地價系數修訂法缺陷及風險?；鶞实貎r系數修訂法的基本原理也是替代原理,其缺陷在于:首先該城鎮應該具有一系列的基準地價和完善的修正體系估價成果,沒有這個基準此辦法無從談起。其次基準地價有一定的時間限制,土地價格往往逐年變化,每過三到五年基準地價都會變化一次,此方法適用于短期、大量的宗地評估。另外很重要的一點,基準地價關系到政府的土地收益,往往是政府決定何時調整基準地價及其大致的標準,并非是完全市場化的操作,在基準地價變化的時間點前后,其估值價格相差往往很大,可能由此造成經濟糾紛。
5.成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據,再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的方法。成本逼近法一般適用于新開發土地估價、工業用地估價(商業和住宅則多不適應)、無收益又很少有交易情況的學校、公園及公共建筑、公益設施等特殊性的土地估價。但估價結果只是一種“算術價格”,對土地效用、價值及市場需求等方面的情況未加考慮,這也正是其缺陷。
四、對風險的防范現狀及建議
根據抽樣調查,桂林市土地評估機構對土地抵押評估的操作風險有一定的防范和注意,但還未給予足夠重視,調查結果如下:
通過下表可以看出:職業道德教育、評估技術教育和考核和相關法律培訓比較重視,這是土地評估公司開展業務的基礎,都達到了100%標準;土地評估糾紛防范與處理僅略超5成;對道德風險和職業信譽有重要影響的評估風險獎懲實施細則僅有三家制定出來,占23.1%;收集完整的評估案例分析和預測、對市場法具有重要意義的信息獲取與預測僅僅有38.5%的公司制定了相對詳細制度,指定了人員,明確了職責,安排了相應的培訓?？傮w而言,桂林市土地評估機構對評估風險的防范還有很多欠缺:
一是,缺乏評估風險意識,重視程度不夠。大部分評估公司管理人員對土地抵押評估的風險不以為然,認為只要經過技術和法律培訓,不犯大錯就可以高枕無憂,而對職業道德和信譽建設缺少有效的制度與詳細規劃,一旦出現問題會導致無章可循,或是簡單的處罰或辭退員工了事。
二是,本地市場競爭激烈,信息交流低下。為了爭奪市場份額,各個評估公司各自為戰,對手中的案例保密,沒有有效的交流機制和平臺,導致有效信息的交流相對缺乏,對市場預測比較粗略。從過去的案例來看,盡管沒有出現很多的糾紛,但隨著市場化的改革日益深入,政府改革的進入攻堅后,糾紛將可能日益增多,評估風險需更加重視。針對這些問題,提出以下建議:
(1)堅決落實評估中介機構和政府部門的現行管理制度,完善信息和交流平臺。
(2)堅持進行行政和司法改革,完善法律和行政執法制度,各部門各負其責,需要交給的事情放手由市場去管,政府做好“社會的守夜人”的角色,司法做好“仲裁者”的角色,政府無需更多插手市場事務,影響中介機構的公正性與中間人的身份。
(3)加強職業道德教育和規范行業細則,加強行業自律,對影響中介結果公正性的“條子”、“招呼”予以網絡公告,建立公開的行業人員信用檔案,對影響行業形象的業務人員予以降低行業信用等級和其他處罰。
(4)加強業務能力培訓,貸款金融機構負責土地抵押的人員應有相應的法律資格證或土地等級人資格證;土地評估機構非全國土地注冊評估師不能參與評估,并定期進行培訓與考核;房產和土地抵押登記部門的經辦人需持有登記上崗資格證,且參加市級以上全日制培訓不少于一個月。
參考文獻
土地評估的市場法范文第3篇
關鍵詞：房地產評估；風險預防；風險評價
中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01
從目前的房產市場來看，房地產土地評估市場用的前景是十分廣闊的。但是行業的長期發展已經讓人們對價格有了很清晰的了解，而且對于市場經濟中房地產結構的調整也起著促進的作用。隨著房地產土地評估行業的前進，其具有的不利因素也逐漸顯現出來，特別是風險因素的存在，威脅著行業的良性可持續發展與運行。從目前的組織結構上來看，泛地產評估的結果主要針對被評估對象的報告，也是房地產在某一時點得出的較為客觀和合理的價格[1]。根據這一價格得到的房地產的實際成本，可以促成實際的成交價的產生。因此評估本身具有一定的矛盾性，應在工作實際中不斷結合經驗加以準確的判斷，以及時規避市場風險的發生。
一、房地產土地估價市場風險解讀
房地產土地估價市場中的風險，必須在客觀評估的基礎上進行管理，尤其是在數量上加以嚴格的評價。
1.風險是需要進行客觀評估的。價格作為房地產理論上的評估標準，房地產市場一旦發生波動，就會對其產生劇烈的振動。而且從目前國家出臺的眾多政策來看，我國目前的房地產的政策的確是不穩定的，給房地產價格帶來的影響十分巨大，甚至產生了一定的預測性，但是在際的把控中卻難以得到確實的站控。因此在評估價格和理論的價格之間必然存在差異[1]。
2.由于市場壟斷等不完善的體制造成了行業的條塊的分割，使得評估的業務范圍總是原來行業的主管單位有著千絲萬縷的聯系，無法真正做到脫鉤和改制，有的評估業務的后臺實則是房產行業的主管，掌控著領域內的評估規則，因此這種隱性的權利干預，使得評估難以做到公正，而且風險還要由評估機構承擔，中介功能在評估活動中逐漸失去，代之以評估行業的直接交易[2]。
3.評估機構的經營一般是存在風險的。無論是評估公司還是其他行業，都是要面對經營管理的效益問題。在企業的領導和管理上如果沒有收到好的效益，就會有倒閉的風險。因此要規避經營上的風險，必須采取嚴格的管理制度加以規范。
4.在評估行業中，由于數量眾多，使得質量出現良莠不齊的情況，行業地位有待提升的情況非常廣泛。無論是發展規模大的公司，還是小的公司，很多公司在經營中，對于風險的規避和防范意識不足，而且也不會在結構上進行科學的部署，因此一旦發生市場波動，就會造成滅頂之災。這種市場競爭力薄弱的局面是無法應對市場競爭殘酷的現實的。從長遠的發展角度看，公司要做大做強，不能只看到眼前的利益，而是要擁有品牌意識，在這種心態下運營公司，才有可能帶領公司進入長足發展的軌道。
二、房地產土地評估市場中的風險防范
通過對房地產土地評估市場的風險的綜合分析，可以結合評估行業的結構和發展的方向對房地產土地評估市場加以改進。由于評估行業需要非常深厚的誠信作為基礎和保證，因此從業人員的自主性和對市場的掌控行是必須具備的素質，而且從業人員還要對市場的宏觀走向有深遠的意識，能夠準確預估我房產評估市場的發展規律。從而真正對房產土地估價市場進行風險的防范。
1.房地產估價行業的誠信建設是行業發展的重要動力。房產評估行業從業者要保持強勁的前進動力，不僅要注意建設品牌，也要建立其誠信，只有品牌和誠信的力量才能推動房產評估企業整體保持向上的發展勢頭。但是真實的情況是，我國房地產中介服務行業普遍有誠信違紀。主要是由我國房地產估價行業起步較晚，雖然也有行業的規范和法律法規予以約束，但是行業的信用體系的架構并不令人滿意，整體的信用體系是缺少誠信支撐的。急需要建立誠信違規的懲罰機制，才能防范房地產估價市場風險繼續擴大，進行防范的重要對策[3]。信用檔案正是起著這樣作用的資料中心，通過信用檔案的記錄，房地產機構和估價師的行為、曾經有過的違法違規記錄，都可以昭然若揭。
2.房產估價人員要對借款人、經紀公司、貸款公司等等的價值判斷保持獨立性，決定了房地產估價人員的真正的立場的問題，這是估價師對于房地產股價人員進行監管的重要依據。通過教育和培訓，估價人員能夠認識到對社會和當事人負責的職責非常重要，從而自覺地展開客觀公正的估價；另外，依照房地產估價人員的執業道德準則，使得評判的指標進行了量化，并且能夠對估價管理人員的責任依法追究。
3.市場規律要求房地產行業必須理清傳統的管理上的桎梏，尋求明朗的發展理念，把握經濟規律，縱觀房產的發展，從繁榮到蕭條，都會對房產估價產生深遠的影響，無論處在何種階段，都要根據市場的走向和房產的價格進行科學精確的分析。
4.對于評估機構投資擔保方面的執業保險責任的確立，應建立起包括保險協議在內的評估體系，內有評估師做責任人，評估機構做擔保，委托人做服務，如果一旦發生風險，經濟損失是分擔的，而且也有被保險人或者評估公司來追擊責任，保險公司負責部分賠償，房產估價機構購買的執業責任保險可以將部分賠償責任進行轉移。廣大利害關系人能夠在保險公司理賠范圍內得到一定的賠付，起到保障委托人的作用，而且能夠有效地將市場風險予以化解，最終體現出評估機構的能力和信譽度。
三、結語
當前的房地產土地評估，是隨著市場的不斷發展而逐漸成熟起來的，為了防范風險，保證運行始終保持正規，就要將房地產市場進行深入的研究，這是房產土地估價機構的機遇，也是挑戰。總的來說，房產土地估價機構面對當今復雜的經濟形式，必須不斷審視自身的不足并加以完善，保證市場的優勢不變，通過培養專業人員和品牌，樹立市場競爭中的地位，提高自身的競爭力，促進評估行業的發展和繁榮。
參考文獻：
[1]劉曉輝.房地產土地估價市場中的風險預防[J].經濟視野，2014（19）：360-360.
土地評估的市場法范文第4篇
關鍵詞：房地產；開征物業稅
1．我國開征物業稅的必要性
1．1優化資源配置
在我國現行的房地產稅制體系中,對房產擁有的稅負是較輕的,雖然現行的房產稅規定,業主要按出租房產獲得租金的12%或按房產凈值的1. 2%繳納房產稅,但通常情況下是對企事業單位征收的,私人擁有住房一般無需繳納。但對房產交易過程中的稅收是較重的,這在很大程度上妨礙了房產交易的進行,導致了在一些人占有多處房產并私下出租取得收入的同時,有大量急需住房,但因成本太高而買不起房的人并存的現象。改變這種畸形資源配置方法的格局是:在降低房產交易稅負的同時,增加房產擁有的稅負,以盤活現有房地產的存量。
1．2調節貧富差距
從稅收理念上講,財產稅的設計主旨之一,是要力求避免富人世代是富人的現象,凸現人與人之間機會公平的社會理念,鼓勵每個人以自己合法的手段和方式努力致富。作為調節貧富差距的手段,物業稅對居住高檔別墅者課以高稅,對居住普通住房者減免賦稅,因而可以有效增進社會公平,維護社會穩定。但也應該看到,開征物業稅,可能要將開發商建房時上繳的包括房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費,改由購房者購房后每年繳交,從而使購房門檻降低,在短期內加快房地產市場的繁榮。但從中長期來看,降低的一次性購房支出,會相應增加在保有環節的稅收中,而可能增加居住成本。居住市場將由目前的購買成本高和使用成本低向購買成本低和使用成本高轉變,對老百姓來說有可能是買房容易養房難了。
1．3優化稅收政策
我國土地方面的稅費不是根據土地和價值計稅,而是以土地面積即土地的數量作為計稅的依據,因而不能反映土地資產的增值狀況。由于沒有稅收的調節機制,使政府無法參與增值價值的再分配,財政收入受到損失。
2．我國當前征收物業稅的難點分析
2．1如何確定物業稅的基本職能
基于我國現狀的分析，若開征物業稅并將物業稅定位為地方主體稅種，主要在于兩個目標：1.為地方提供穩定持續的稅源，保證地方的財權與事權的基本統一；2.解決房地產市場存在的稅費眾多的現狀，抑制房價、穩定經濟。然而這兩種職能是存在矛盾的。如果要增強物業稅的收入功能，必須增加稅負從而加大購房成本，對抑制房價產生反作用；如果要通過征收物業稅調節房價，就有可能給地方政府帶來壓力，無法保障收入職能的有效發揮。而在中國的現實是，一旦開征物業稅，地方將更傾向于物業稅的收入功能，在其稅收控制權內加緊
物業稅的征收以擴張財力。而中央則是以調控宏觀經濟為目標，更傾向于在房地產泡沫等特殊情況下通過降低物業稅壓低房價，由此造成地方的收入下降。中央與地方形成博弈的關系，在物業稅開征之初，必須弄清中央與地方的各自權利，如果給予地方較大的控制權，則中央財力將會受損，且在宏觀調控經濟等方面，無法獲得地方的積極支持；如果中央積聚權利，則會打擊地方的積極性，導致地方政府在物業稅的稅收征管等體制改革上缺乏動力，不利于稅制的良性發展。因此，確定物業稅的基本職能涉及中央與地方的權利分配問題，是開征物業稅必須面對的難題。
2．2土地批租制度不適宜
物業稅的開征物業稅的基石是土地制度。從財產稅的角度來看，涉及兩種土地使用和管理制度。一種是土地批租模式；另一種模式是對土地的供應量和交易基本不設限，但使用的土地要定期進行評估，在評估價格的基礎上征收物業稅。
我國實行的是批租制，即在土地使用權屬于國家的前提下，規定用地者可以向政府購買一定期限的土地使用權。根據土地的不同用途，批租期限從40—70年不等，而其大部分稅費，用地者須一次性支付。依據這一制度，房產所有者在購入房地產時，其房價中已經包含了土地批租期限內的幾乎全部的房地產稅費，目前的土地批租制度使得地價升高，房產價格也隨之增高，因而居民置業的門檻比較高。而在物業稅的模式之下，房地產業的稅收征收環節后移，這樣可以使房價下降；業主購房之后，每年再繳納相應的稅金。這樣一方面可以降低居民的置業門檻；另一方面還可以為地方政府提供連綿不斷的、穩定的稅源，使地方政府改變其短期行為，更加關心投資環境，樹立可持續發展的投資理念，達到合理配置城市土地資源的目的。問題是我國能否以及怎樣才能實現土地批租制向物業稅模式的轉變？
土地評估的市場法范文第5篇
關鍵詞：土地抵押評估；問題；建議
土地因其具有不可移動性、價值量大和不輕易貶值等優勢，一直被人們認為是一種良好的提供債務履行擔保的物品，土地具有不可移動性、壽命長久，價值最大，保值增值等特點。隨著我國社會主義市場經濟的逐步確立，各類專業銀行正向商業銀行轉變，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。一般，公民，法人或者其他組織向其他公民，法人或者其人組織借款時（其中典型的是向銀行申請貸款），債權人為了減少自身的風險，往往要求債務人或者第三人一起提供合法的土地擔保，為了知道提供擔保的土地的價值，債權人一般會要求債務人提供債權人信任的估價機構出具的估價報告，以作為發放貸款限額的參考依據。但是土地抵押因為涉及到信貸風險，而且要涉及到土地當事人的合法權益等重要問題。如何正確的對土地進行正確的評估，就成為人們關注的問題。
1土地抵押評估的特點
1.1抵押土地需滿足的要求
進行土地抵押時，明確土地產權的歸屬是最基本的要求。土地抵押貸款像其它貸款一樣也具有一定的風險性，所抵押的土地應有明確的土地產權，具有國家頒發的土地使用證；估價人員對所抵押標的突擊進行評估時，首先要檢查是否具有土地產權使用證，并且要到現場進行實地勘察，保證土地的實際情況與產權使用證上的一致；如果進行抵押的土地委托人與土地使用者不是同一人時，應明確二者之間關系，并要求土地使用者提供相關證明。
1.2土地抵押價值
在進行土地抵押時，其抵押價值是進行債權擔保時的價值；抵押的土地不符合法律要求的，就沒有土地抵押價值；對于首次進行抵押的土地，此塊土地本身的價值就是其抵押價值；第二次進行抵押的土地，其土地抵押價值就受到首次抵押的影響，直接影響到其土地的擔保價值，它的土地抵押價值就是扣除已經進行擔保后的差額部分；對于具有一定使用年限的土地的抵押價值，應該考慮其設定的抵押權，并且要考慮當土地抵押的期限滿時，剩下的土地使用年限對土地抵押價值的影響。
2土地抵押評估中的問題
根據《城市房地產管理法》、《擔保法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權可以設定抵押權，同時規定，抵押的土地使用權要進行評估?，F將土地使用權抵押貸款抵押權設定時評估中要注意的一些問題作如下探討。
2.1抵押評估的目的與實際操作相沖突
進行土地抵押的目的就是為債務人提供物質擔保，做土地抵押的人并不將土地使用權轉移，對于抵押土地的人來說，設定抵押權就是為了在進行債務擔保時并不將土地使用權轉移或變賣；抵押權進行設定時，就是為進行抵押的雙方提供抵押土地的使用權做擔保的價格，這項價格并不是土地使用權的價格；對于具有抵押權的人來說，抵押價格就是其履行擔保的程度而不是所抵押的土地使用權的價格。
2.2評估的對象不清楚
對于土地資產進行抵押，所抵押的并不是土地的所有權，而是土地的使用權，這在我國《城市房地產管理法》中有明確的規定。此外，在進行抵押權設定時的評估對象與進行抵押權實現時的評估對象，二者是不相同的；抵押權實現時，所抵押的土地使用權必須在短時間內進行出售或者轉讓出去，所產生的賠償費用由抵押權人進行支付，這時進行抵押評估的對像就是土地使用權清算時的價格，應按照清算價格標準來確定具體的清算價格；抵押權設定時，此時轉移的是土地使用權的抵押權，而不是土地使用權，而此時無法確定清償的費用是否由抵押進行支付，所以，此時進行土地抵押評估的對象是土地使用權的抵押權價格。
2.3銀行與評估機構鏈接不到位
當前我國金融機構中，抵押貸款相關工作人員懂得評估理論和技術的專業人員極少，而評估機構對金融機構的業務品種及操作規程也不甚了解。這樣導致兩方面的問題，一是金融機構能否正確理解和使用評估報告；二是評估機構是否給金融機構提供了符合金融機構操作規程的評估報告。目前在現實操作中最為普遍的模式是：評估機構評估出抵押物現狀下的公開市場價值，金融機構按公開市場價值的50%～70%作為貸款額。這種簡單的銜接模式使評估機構對評估理論和方法的靈活運用受到了很大的限制，增大了評估風險。
3抵押評估的改進建議
3.1采取合適的方法規避風險
土地抵押評估價值直接影響了發放貸款的額度，此項值與土地未來的市場價格的偏離程度，直接決定了放貸的風險程度，應采取合適的方法規避風險。1）估價時點的風險規避。評估報告的有效期一般為0.5-1年，評估報告到期以后金融機構以一般都需要重新評估，在土地市場相對穩定時價值變化不會太大，我們沒有必要把估價時點放在不易把握的未來，在土地市場變化較大時，可適當縮短評估報告有效期，并在評估報告中對未來市場變化作必要的分析和風險提示，從而降低了估價時點的風險問題；2）靈活選用評估方法。在進行土地抵押評估時，可以根據實際情況，靈活的選用評價方法，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法以及成本逼近法等；當市場經濟處于蕭條期時，土地市場的前景不容樂觀，人們對于經濟復蘇缺乏信心，此時，應當使用市場比較法進行土地抵押評估，如果采用收益還原法，就會使土地抵押評估價格偏低；3）加強地價動態監測，充分利用地價指數。國土資源部要求各地加強地價動態監測，事實上許多大城市都編制了地價指數，以此監測土地價格的變化情況。合理的地價指數可以剔除土地質量變化對價格的影響，充分地反映出市場供求狀況對土地價格的影響。
3.2規范土地抵押評估行為
對于土地抵押估價人員來說，都應當從理論方法和估價實踐上來規范土地抵押評估行為。理論上主要包括相關概念、原則、方法等的研究；估價規范一般分為行業性的抵押估價規則研究和金融內部的相關技術方法的研究和規范；在實際抵押評估中，應當對抵押物品價值的評價方法，以及抵押評估時的流程等方面進行合理安排，規范具體的操作流程。
3.3金融機構與估價人員建立合作關系
對于需要抵押貸款的，可以根據自己的需要在市場上隨意選擇估價師。以往的業務關系會使抵押貸款人與估價師之間的關系成為尋租關系，造成對抵押物的價值評估過高；在未來的估價市場，金融機構可以直接委托估價師對抵押物進行評估，這樣估價師與貸款人就不會發生金錢上的關系，估價師只需要為金融機構服務，這樣就可以消除對抵押土地的高估現象。
3.4估價機構行業協會定期公布估價師及估價機構的信用情況
行業協會給估價師及估價機構建立信用檔案，內容主要為估價師及估價機構的業績、獲獎情況、投訴情況，并以此作為評級依據，規范估價師及估價機構的執業行為。避免估價師及估價機構人為高估或低估標的價格。
4結語
對于土地估價來說，土地抵押評估是其主要工作之一，因為涉及到信貸的安全和當事人的財產保護，所以它又與一般的土地評估不同。我國目前的土地抵押評估存在著抵押評估的目的與實際操作相沖突、評估的對象不清楚、銀行與評估機構鏈接不到位等問題，針對出現的問題提出了采取合適的方法規避風險、規范土地抵押評估行為、金融機構與估價人員建立合作關系等建議。
參考文獻：
[1]趙小敏，郭熙.區域土地質量評價[M].北京：中國農業科技出版社，2005.
