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土地使用權用地方式范文第1篇

關鍵詞：城市房屋；拆遷；土地使用權；補償問題

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：

引言

隨著經濟發展的不斷深入，城市房屋拆遷已經成為大勢所趨，其實質是國家的征地行為，是一種對城市房屋所有人及其國有土地使用權的行政征收行為。但在拆遷過程中卻常常出現被拆遷人抗拒拆遷等糾紛和矛盾，其中大多數糾紛是由于拆遷補償不合理導致的。尤其是目前城市房屋拆遷補償金的構成中，忽略了房屋所附著的土地使用權的價值，損害了被拆遷人的利益，因此，完善我國城市房屋拆遷補償制度勢在必行。

一、城市房屋土地使用權屬性分析

我國實行的土地所有制是城市土地國家所有，城郊和農村土地集體所有。房屋所有人只享有土地使用權而沒有所有權，房屋所有權和土地使用權是互相分離的。《物權法》第四十七條規定：“城市的土地屬于國家所有。”《土地管理法》第八條規定：“城市市區的土地屬國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律有規定的外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”《城市房地產管理法》規定：“國家土地使用權依法可出讓、劃撥，依法取得的土地使用權可以轉讓、抵押、出租、作價入股。”

《物權法》第三編“用益物權”第一百三十五條和第一百三十七條規定：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。”“設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。”這就以立法的形式確認了國有土地使用權全新的涵義：經依法取得的國有土地所有權中分離出來的土地使用權，成為一種新的不動產物權形式，成為了用益物權。由上可知，我國合法的城市房屋所有人雖不都擁有土地所有權，但都享有該房屋占有范圍內的國有土地使用權。因此，土地使用權是合法土地使用權人所擁有的重要資產。明確了土地使用權是一項用益物權———財產權的法律屬性，也就確立了城市房屋拆遷中實現對土地資產即土地使用權補償的理論基礎。既然法律賦予被拆遷人享有土地使用權，就要依法保護被拆遷人的合法權利，國家如果需要征用或征收，被拆遷人可以出讓，但前提并不是無償出讓，而是應當給予合理的補償。因為被拆遷人的土地使用權受到了侵害，應當給予合理補償。

二、國有土地使用權的補償原則

從行政征收的補償原則來看，補償應該首先強調公平公正。目前大致有兩種補償原則：適當補償原則和“生活權補償”原則。適當補償又可以稱為合理補償，認為只要綜合考慮征收的目的和必要的程序等因素，并參照當時社會的一般公正觀念，給予合理補償，即為公平的補償。目前，我國采取的就是這一行政補償原則。而在當代西方國家中出現了一種新的補償原則，即“生活權補償”，這一理論認為，如果作為征收對象的財產，具有財產權人生活基礎的意義，那么對其損失的補償，就不僅限于對其財產的市場價格評估，還應考慮其附帶性的損失補償，甚至有必要給付財產權人為恢復原來生活狀況所必須的充分的生活補償。就房屋拆遷這一行政征收行為而言，其征收對象恰恰是被征收人賴以生存的基本條件，如果按照適當補償原則進行補償，被征收人得到的補償是否能與其遭受的損失相一致值得懷疑。因為被征收人的損失包括被拆遷房屋的財產損失、房屋所在的土地使用權的損失和與房屋有關的其他利益的損失，如子女上學的學區選擇。在這些損失中，房屋的財產損失的價值是可以按照市場價格進行估算，從而得到合理的補償的，但是對于房屋所在的土地使用權和與房屋有關的其他利益的損失的價值就很難客觀的估算了。因為房因地貴，房屋所在的地段好，房價自然就高，尤其是在寸土寸金的城市中，房屋的價值隨著損耗、折舊而越來越小，但土地的價值卻在不斷的增加，越是靠近城市中心的繁華地段，其土地價值就越高，這是市場經濟條件下的必然結果。國家將土地使用權轉讓給拆遷人是為了實現其以房地產開發經營商業行為、獲取更高的商業利潤的最終目的，那么被拆遷人為什么從好的地段遷移到差的地段，在子女上學、交通、生活、就醫等方面都不方便的情況下，卻得不到級差地租的補償呢？對于那些貧困的被拆遷戶來說，由于補償款中不包括土地使用權費，那么他們手里所能拿到的補償金根本就買不到同等質量的房子。如果連這唯一能夠遮風避雨的房子也被拆掉，卻又買不到新房，想不反對拆遷都不行。如果按照西方“生活權補償”原則，被拆遷人所得到的補償就必須使其在拆遷后能夠達到拆遷以前的生活水平，因此評估房屋價格時，必須認真研究住房所在地段的地價，認真研究房屋分攤的地價，在房價中體現地價，使被拆遷人得到真正公平的補償。

三、城市房屋拆遷中土地使用權補償問題的解決途徑

為了維護土地使用權人的合法正當權益，減少城市房屋拆遷補償糾紛，筆者認為，以下幾個方面可以作為處理城市房屋拆遷中土地使用權補償問題的突破口。

3.1加快立法進程和規范立法管理，在相關的行政法規和地方性法規應明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利

當前城市房屋拆遷活動的最高層次的規范性依據是2001年11月國務院修訂實施的《城市房屋拆遷管理條例》，但該條例并未明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。而各地方政府所制定的規范性文件在拆遷補償方面一般也只規定房屋的區位、建筑結構、房屋類型、實際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權的補償。因此，建議有關部門盡快對有關拆遷的行政法規和地方性立法進行一次全面的審查，按照憲法和法律的要求進一步規范和完善。統一規范立法程序和管理，加快房地產管理的立法進程，使城市房地產拆遷補償在實踐中有統一的法律依據。

3.2制定相關的土地使用權補償的具體操作標準

在規定被拆遷人對土地享有補償權的同時，有必要確定補償的具體操作標準。要充分考慮土地具體使用的方式不同會給被拆遷人帶來不同的經濟利益，因此，可以參照有關土地征收補償政策，在對被拆遷人所享有的土地使用權進行評估的同時，應結合房屋的具體用途和土地使用的特殊情況（如停車場等）適當予以增加，以切實維護被拆遷人的合法財產權。在制定具體操作標準過程中需要處理好以下幾個問題：

（1）房屋和土地使用權的分離評估。房地產價值巨大，其中土地使用權價值占有相當大的比重，房地分離評估可以避免房地混在一起引起的歧義，清晰地顯示土地使用權和建筑物各自的真實價值。此外，不同的房屋土地占用面積相差很大，一般平房的建筑面積小于或等于土地面積，樓房的建筑面積往往大于土地面積，高層建筑的建筑面積遠大于所占用的土地面積，房地分離估價有利于體現房屋建筑依附于土地的房地產特性，真實顯示土地使用權的市場價值。

（2）房屋及其以外場地的土地使用權補償。實施拆遷的真正目的是取得拆遷范圍內可供利用的土地，拆遷人以獲取他人土地使用權為第一目的，因此，不僅房屋及房屋占地需要分別補償，而且大于房屋建筑面積以外的其他附屬物和場地用地部分的土地使用權也要給予補償。

3.3實際評估中評估方法的選擇要認真慎重，實際操作中，估價應符合房地產估價的基本原則—替代原則

如若同一供需范圍內有較發達的交易市場，用市場比較法評估。有收益的房地產選用收益法求取土地價格，并慎重確定土地資本化率、建筑物資本化率和綜合資本化率。道路規整、各宗土地排列整齊的地段可選擇路線價法。選擇基準地價修正法應注意基準地價的內涵、構成、表達方式不同時，修正的內容和方法之區別。劃撥土地的使用權評估可先求取得該宗土地法定最高使用年限價格，然后扣除出讓金等款項，此時應注意劃撥土地的權利限制。或者應用成本法，依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益。

四、城市房屋拆遷中的法律思考

房屋拆遷意味著公民私有財產權和居住權的喪失，在舊城換新顏、陋室改新居的同時，因房屋拆遷產生的社會矛盾也不斷涌現，由此給維護社會穩定造成了一定的難題。事實上，因房屋拆遷產生的矛盾在很大程度上源于補償費用達不成一致，而其中最富爭議的問題之一就是公民的土地使用權得不到應有的補償。

（1）相關的行政法規和地方性法規應明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。當前城市房屋拆遷活動的最高層次的規范性依據是2001年11月國務院修訂實施的城市房屋拆遷管理條例，但該條例并未明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。各地方政府所制定的規范性文件在拆遷補償方面一般也只規定房屋的區位、建筑結構、房屋類型、實際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權的補償,這就為一些拆遷人對被拆遷人的土地使用權不予補償提供了借口。

（2）制定相關的土地使用權補償的具體操作標準。在規定被拆遷人對土地享有補償權的同時,有必要確定補償的具體操作標準。要充分考慮土地具體使用的方式不同會給被拆遷人帶來不同的經濟利益,因此,可以參照有關土地征收補償政策,在對被拆遷人所享有的土地使用權進行評估的同時，應結合房屋的具體用途和土地使用的特殊情況(如停車場等)適當予以增加，以切實維護被拆遷人的合法財產權。

結束語

目前我國城市房屋拆遷方面的相關法律法規不明確，導致在實踐中出現了大量的糾紛與矛盾，因此在相關的行政法規和地方性法規中應明確規定對被拆遷人享有的土地使用權進行補償，采取科學合理的方法制定具體操作標準，以盡快改變對依附于房屋所有權的土地使用權被無償剝奪的不合理狀況，對被拆遷人進行土地使用權價值的補償。

參考文獻

[1]李國光, 高圣平. 拆遷法律及配套規定新釋解析[ M] . 人民法院出版社, 2006.

[2]李宏偉.城市房屋拆遷的土地使用權補償問題[J].學術交流,2005.

土地使用權用地方式范文第2篇

出讓方：中華人民共和國_____省(自治區、直轄市)______市(縣)土地管理局(以下簡稱甲方)，法定地址_______;郵政編碼______;法定代表人：姓名_____;職務______。

受讓方：_________(以下簡稱乙方);法定地址______;郵政編碼______;法定代表人：姓名_____;職務________。

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定，原以劃撥方式取得的土地使用權發生轉讓(出租;抵押)，須簽訂土地使用權出讓合同。乙方因出售(出租;抵押)______房產(或_____部分房產)，其使用范圍內(或相應比例)的土地使用權隨之轉讓(出租;抵押)。雙方本著自愿、平等、有償的原則，經過協商，訂立本合同。

第二條　_______房產使用土地位于________總用地面積為_______。其位置與四至范圍如本合同附圖所示。附圖已經甲、乙雙方確認。

乙方領有該房產使用范圍內土地的國有土地使用證，(或批準文件)，具有合法的土地使用權。

第三條　乙方出售(出租;抵押)______整棟房產;甲方出讓土地的面積為________房產總用地面積，即_____平方米。

〔或：第三條　乙方出售(出租;抵押)_____房產樓層____層，建筑面積____平方米，為_____房產總建筑面積的______%;甲方出讓土地的面積為____房產總用地面積的____%;即_____平方米。〕

本合同項下出讓的土地使用權與_____房產使用范圍內未出讓的土地使用權為一整體，系公有的，不可分割的，相鄰各方必須相互合作，并根據需要為對方提供便利的條件。

第四條　土地使用權出讓的年限為___年，自_________起算。

第五條　_____房產使用范圍內的土地，按原批準文件為_______用地，乙方須按國家確定的用途、城市規劃和建設要求使用土地。

乙方如改變土地用途，必須征得甲方同意，重新調整土地使用權出讓金，簽訂土地使用權出讓合同，并辦理變更登記手續。

第六條　乙方按本合同規定向甲方支付土地使用權出讓金、土地使用費以及向第三方轉讓時的土地增值費(稅)。

第七條　本合同項下的土地使用權出讓金為每平方米____元人民幣，總額為______元人民幣。

本合同經雙方簽字后____日內，乙方須以現金支票或現金向甲方支付占出讓金總額_____%共計____元人民幣作為履行合同的定金。

合同簽字后__日內(或乙方出售房產后___日內)乙方應付清給付定金后土地使用權出讓金余款。逾期未全部支付的，甲方有權解除合同，并可請求違約賠償。

(或：乙方出租____房產，每年應以租金的_____%抵交出讓金，至抵交完全部出讓金為止。或雙方抵押____房產后____日內，以抵押所獲收益抵交完給付定金后土地使用權出讓金余款。逾期未全部支付的，甲方有權解除合同，并可請求違約賠償。)第八條　乙方在支付全部土地使用權出讓金后____日內，辦理土地使用權登記變更登記，換取土地使用證，取得土地使用權。

第九條　乙方同意從____年開始按規定逐年繳納土地使用費，繳納的時間為當年____月___日。土地使用費每年每平方米為____元人民幣。

第十條　除合同另有規定外，乙方應在本合同規定的付款日或付款日之前，將合同要求支付的一切費用匯入甲方開戶銀行帳號，銀行名稱：_____銀行____分行，帳戶號____。

甲方銀行帳號如有變更，應在變更后_____日內以書面形式通知乙方，由于甲方未及時通知此類變更而造成誤期付款所引起的任何延遲收費，乙方均不承擔違約責任。

第十一條　乙方依本合同取得的土地使用權，可依國家有關規定進行轉讓、出租、抵押。

房產所有人出售(出租;抵押)_____部分房產時，亦就同時轉讓(出租;抵押)整棟房產使用土地中與出售(出租;抵押)房產占____房產總建筑面積比例相同的土地使用權。

第十二條　土地使用權轉讓(出租;抵押)時，應當簽訂轉讓合同(租賃合同;抵押合同)或在房產買賣合同中設立土地使用權轉讓(出租;抵押)章節，但不得違背國家法律法規的本合同規定。并依照規定辦理轉讓(出租;抵押)登記。

第十三條　土地出讓年限屆滿，土地使用者可以申請續期，重新與甲方簽訂出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。土地使用者不再申請續期的，本合同項下的土地使用權、地上建筑物和其他附著物所有權由國家無償收回，土地使用者應交還土地使用證并依照規定辦理注銷登記。

第十四條　如果一方未能履行合同項下的義務，應被視為違反本合同，違約方從另一方收到具體說明違約情況的通知后，應在____日內糾正該違約。如____日內沒有糾正，違約方應向另一方賠償違約引起的一切直接和可預見的損失。

第十五條　如果乙方不能按時支付任何應付款項，從滯納之日起，每日按應繳納費用的____%繳納滯納金。

第十六條　本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護和管轄。

第十七條　因執行本合同發生爭議，由爭議各方協商解決。協商不成，可以提請仲裁機購仲裁或向有管轄權的人民法院起訴。

第十八條　本合同于____年___月___日在中國____省(自治區、直轄市)(縣)簽訂。

第十九條　本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件。

甲方：中華人民共和國____省　乙方：_____(章)

(自治區、直轄市)____

市(縣)土地管理局(章)

土地使用權用地方式范文第3篇

商品房獲得土地使用權的方式如下：

1、以出讓方式取得國有土地使用權。土地使用權出讓是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。出讓方式包括招標，拍賣，掛牌，協議。土地使用權出讓最高年限為居住用地七十年，工業用地五十年，教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年，商業、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

2、以劃撥方式取得國有土地使用權。土地使用權劃撥指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。年限：以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

3、以轉讓方式取得國有土地使用權。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，即土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。轉讓方式包括出售、交換和贈與等。

（來源：文章屋網 ）

土地使用權用地方式范文第4篇

原告：洪友順，男，1954年9月20日出生，菲律賓籍，現住菲律賓奎松市。

原告：姚嘉應，男，1933年3月6日出生，加拿大籍，醫學博士，現住加拿大安大略省。

被告：廈門市房地產管理局。 法定代表人：王生柴，副局長。

被告：廈門市土地管理局。 法定代表人：林劍聰，局長。

座落在廈門市鼓浪嶼區內厝沃路128號的房屋是洪活源、洪三捷和姚貽春等三人于1946年共同購買的，1952年廈門市人民政府經審查發給房屋所有權證。1985年9月25日原告陳定、洪友順、姚嘉應共同繼承了該房屋。1988年10月27日，陳定受洪友順、姚嘉應 的委托，向廈門市房地產管理局（以下稱房管局）、廈門市土地管理局（以下稱土管局）申請辦理房屋所有權證和土地使用權證（以下稱“兩證”）。兩被告受理后，多次到現場勘察和調查，發現原告所提供的材料不足，口頭通知其補齊上手契三份和土地所有權狀翻建（維修）執照等契證 材料。但原告一直沒有補交。

1992年12月2日陳定向鼓浪嶼區人民法院提起訴訟，訴稱：1988年10月27日，原告依據政府的有關規定向廈門市房管局、土管局申請辦理“兩證”，并提交所需的材料，但是至今未見兩被告給予公告和發放“兩證”，而且沒有對不予辦理的行為作出書面答復，要求法院 判令被告立即給予辦理產權公告并發放“兩證”，對不給予發證的行為作出書面答復，并賠償因侵權行為所造成的經濟損失。 兩被告答辯稱：原告陳定向房管局、土管局申請辦理“兩證”，他們已受理進行初審，并共同組織人員到現場進行勘察丈量、計算，由于原告所提供的材料不足，他們曾口頭要求原告補齊材料，但原告仍未補齊，并非不作為，請求法院駁回原告的訴訟請求。

「審判

鼓浪嶼區人民法院審理查明：被告在受理原告申請辦理“兩證”后，曾到現場進行勘察認為：內厝沃路128號房屋東面與筆架山路擋土墻鄰界，原告的土地使用權東面界線應確認在擋土墻腳內側，原告不同意此認定。因此，此房屋東面界線墻的土地使用權屬爭議未解決之前，原告尚 未具備發證的條件，原告也不應改變土地的現狀和土地上的附著物。同時，原告以被告不作為造成侵權為前提條件，要求被告賠償經濟損失的請求理由不成立，不予支持。鼓浪嶼區人民法院于1993年9月5日依照《中華人民共和國行政訴訟法》的有關規定判決駁回原告的訴訟請求。

陳定對此判決不服，向廈門市中級人民法院提起上訴，其理由是： 1.鼓浪嶼區法院以內厝沃路128號土地使用權屬爭議為由，認定原告未具備發證的條件，沒有事實和法律根據； 2.一審判決認定原告在確認解決權屬之前不應改變現狀和土地上的附著物是不顧客觀事實和不符合社會主義法理道德標準的。 請求二審法院對一審判決改判并依法保護他的訴訟請求。

廈門市中級人民法院審理認為：鼓浪嶼內厝沃路128號產權，上訴人陳定只是共有人之一，無權對全部產權提起訴訟，原審認定事實不清，證據不足，據此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（三）項之規定，于1993年9月8日作出行政裁定書：一、撤銷鼓浪嶼 區人民法院的行政判決；二、發回鼓浪嶼區人民法院重審。

鼓浪嶼區人民法院重新組成合議庭對本案進行審理。1993年9月14日陳定根據洪友順、姚嘉應的委托申請，向法院提出追加他們作為原告共同參加訴訟，法院采納了他們的申請。鼓浪嶼區人民法院經審理，認為：被告自接受原告申請“雙登”后即對原告“雙登”內容進行審查和 實地勘察，因原、被告對該屋界址和權屬確認有爭議，故造成被告至今未發放“雙證”，原告所訴被告不作為，不予發放“雙證”的理由不能成立，原告籠統提出要求被告賠償經濟損失的訴訟請求不具備賠償條件，本院亦不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十三條第一款， 參照城鄉建設環境保護部《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》第八條、《福建省土地登記發證辦法》第四條規定，該院于1994年1月6日作出判決： 1.駁回原告陳定、洪友順、姚嘉應的訴訟請求； 2.訴訟費六百一十元由原告負擔。

宣判后，陳定、洪友順、姚嘉應不服，向廈門市中級人民法院提起上訴，其理由是：1.原審判認為被告至今未發“雙證”系因“權屬確認有爭議”，沒有事實和法律依據；2.被告不作為事實清楚。3.原審法院收費不合理。請求二審法院依法改判并保護其合法權益。被上訴人房管 局、土管局則辯稱：造成“雙證”無法按期發放的主要原因是上訴人接到通知后，至今未全部提供應交的契證材料，因此無法辦證，并非不作為。

廈門市中級人民法院審理后認為：原審法院查明的事實是清楚的，被上訴人廈門市房地產管理局、廈門市土地管理局在辦理上訴人陳定、洪友順、姚嘉應的“雙登”發證上是作為的，原審判決駁回上訴人的訴訟請求是正確的。但原審將鼓浪嶼內厝沃路128號房屋東面與筆架山路鄰界 擋土墻權屬問題作為未發證件的原因，認定顯屬不當。一審法院對發回重審案件重復收取訴訟費用有誤，應予糾正。上訴人提出收費不合理應予采納，其他上訴理由不足，應以駁回。據此，根據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（二）項規定，于1994年4月2日判決： 1.維持原審判決，駁回上訴人陳定、洪友順、姚嘉應的訴訟請求；2.撤銷原審判令上訴人應負擔的訴訟費六百一十元的判決。

土地使用權用地方式范文第5篇

[關鍵詞]房產稅；土地使用權價值；稅收政策；固定資產

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據、向產權所有人征收的一種財產稅，它的征稅對象不包括個人所有非營業用的房產。

一、房產稅部門規章對房產原值的相關規定

財稅地[1986]008號文件第十五條規定，房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在帳簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規定記載的，在計征房產稅時，應按規定調整房產原值，對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估。財稅[2008]152號文件規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。“房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。’'對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。在做出上述規定后，該文件同時宣布《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(財稅地字[1986]第008號)第十五條廢止，并于2009年1月1日起執行。注意這里的一句“房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算”，也就是國家有關會計制度怎么規定，稅法就按什么樣的計稅依據來計征稅款。現在的問題是，行業會計制度、企業會計制度及新頒布的企業會計準在房屋類固定資產計價的規定上各有不同，上述會計制度自頒布以來被不同規模不同行業的企業使用，致使各企業在房產稅稅負上計稅依據適用不同的標準，稅負不均的現象就產生了。

二、相關會計制度對土地使用權價值會計核算的規定

2001年以前，企業執行行業會計制度，各行業會計制度對土地使用權價值是否計入“固定資產”科目未規定。

自2001年1月1日開始，企業執行企業會計制度。《企業會計制度》第四十七條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本；企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。《財政部關于印發(企業會計制度實施范圍有關問題規定)的通知》(財會[2001]11號)規定，《企業會計制度》一自2001年1月1日起，“暫在股份有限公司范圍內實施”。隨后；《關于執行《企業會計制度》和相關會計準則有關問題解答(二)》(財會(2003)10)中規定除小企業和金融企業以外，自2003年1月1日起，新設立的企業應當按照《企業會計制度》的規定，進行會計核算并編制財務報告。至此，我國的新會計制度已經明確規定了“無形資產―-土地使用權”攤銷的具體方法，即土地開發使用以后，“無形資產――土地使用權”必須結轉，結轉后構成在建工程成本即最終構成“固定資產――房屋”的原值，或者構成商品房的“開發成本”。可以看出，這時的會計制度規定房產原值應包括土地使用權的價值。，

到了2007年，新的會計準則頒布實施。新的會計準則《企業會計準則第6號―無形資產》中規定：企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用于賺取租金或資本增值，應當將其轉為投資性房地產。自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。企業(房地產開發)取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。從上面可以看出，上述似乎規定又回到了2001年企業會計制度頒布實施前的路子上來，即土地使用權價值確認為無形資產，房產原值可不包括土地使用權價值。新的會計準則要求在上市公司范圍內實行，也鼓勵其他企業參照執行。

三、執行不同的會計制度影響從價計征房產稅的計稅依據

從上面的表述可以看出，2001年以前，企業只要不違反行業會計制度的規定，土地價值是否計入房產原值計征房產稅，取決于企業是否將土地使用權價值計入“固定資產”科目核算。自2001年開始，企業執行企業會計制度，將土地價值與房屋建造成本最終轉入固定資產核算，土地價值計入房產原值計征房產稅。2007年開始，執會新會計準則的企業，企業自行開發建造廠房，土地價值與房屋價值應分開核算，賬冊記載的房產原值不包含土地價值，房產稅的計稅依據不含土地使用權價值；企業外購土地及建筑物，應劃分土地價值和房屋價值，房屋原值不包含土地價值，房產稅的計稅依據不含土地價值，如難以合理劃分，房屋原值包含土地價值，房產稅計稅依據含土地價值。

不難看出，納稅人計稅房產原值的確定，取決于納稅人會計核算所選取的具體會計制度的規定。企業會計制度還在被部分企業沿用，如果執行企業會計制度，則稅收負擔要重于執行新會計準則的企業。倒是沿用以前的行業會計制度，如果固定資產核算中不包括土地使用權價值，其房產稅負則沒有什么變化；如果固定資產核算中包括土地使用權價值且又沒有按新會計準則做調整，則其稅收負擔也較高。企業執行不同的會計制度，或者執行同一種會計制度，企業的會計核算不同，都會導致房產稅的計稅依據不同，這樣會造成即使相同建造成本的房屋，房產稅的稅負不勻，從而違背了實質課稅及稅負公平的原則。

四、解決的辦法