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商業土地評估方法范文第1篇

物業稅的概念自從進入國人的視野，多年來一直備受社會關注。所謂物業稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。物業稅是一種房地產在保有期間征收的稅種，征稅的基礎是房地產在評稅時點的價值。因此，房地產評估值的準確程度直接關系到物業稅征收的準確性。雖然物業稅的開征比較復雜，2011年我國選擇上海、重慶作為試點城市，暫時進行房產稅改革，采用市場價格作為稅基，不過對物業稅計稅價值評估值的采用是其發展的必然。從一般的房地產評估角度來講，進行房地產個案評稅能夠盡可能的準確評估待估對象的價值。但是物業稅征收對象數目龐大，評稅時間以及資金有限，使得房地產評估必須兼顧準確與快速高效兩個原則。在這種情況之下，國家地稅總局提出實行批量評稅的思路。試點評稅證實這種思路是完全可行的。物業稅的評估工作試點城市中有像北京、上海、重慶這樣的大型城市，也有像焦作、馬鞍山等偏小型城市。由于城市間的發展程度不同，評稅采取的房地產價值評估方案也有一定的差異。本文將針對經濟欠發達地區房地產評稅價值評估方法進行分析研究。

二、經濟欠發達地區房地產計稅價值評估基本方法

無論地區經濟發達程度如何，房地產估價經常采用的方法不外乎市場比較法、收益法和成本法。在房地產模擬評稅中，同樣主要應用這三種方法進行房地產價值評估。從本質上來講，模擬評稅時所采用的方法和普通房地產價值評估所采用的方法基本一致。由于考慮到評稅快速高效以及實際可行性的要求，模擬評稅的實際工作中采用批量評稅的方法。采取批量評稅的關鍵步驟是分區和求取基準價格。

（一）成本法是求取估價對象房地產在估價時點的重新構建價格，扣除折舊，以此估算估價對象房地產的客觀合理價格或價值的方法。通過分別評估房產價值和地產價值，以二者之和作為房地產整體價值。其中房產價值評估采用重置成本法，地產價值評估采用基準地價系數修正法，土地分區即為城市土地分等分級。成本法可適用居住、商業、綜合、工業四類房地產的房地產稅計稅價值評估情形，綜合、工業類房地產評估首選成本法進行。

（二）市場比較法是在待估房地產所在的評估分區范圍內按房地產的細類劃分設定有代表性的樣本房地產，通過大量（三個以上）同一分區的相同細類可比實例評估樣本房地產的價值，進而由樣本房地產價值修正待估房地產價值的方法。市場法評估的基準價格為標準樣本房地產市場單價。另外為計稅的方便性和易操作性起見，市場法評估分區是在房地產價格聚類的基礎上，又綜合考慮行政區位和土地級別的影響因素得到的。市場法可適用居住、商業、工業、綜合四個大類房地產的房地產稅計稅價值評估情形，在居住類房地產和商業房地產中應用廣泛。

（三）收益法適用商業類房地產的計稅價值評估情形，是一種依據商業用房的經營純收益反算其市場價值的方法。在待評稅房地產所在的評稅商業分區范圍內，按要求設定在區域內同類房地產中具有代表性，能集中反映分區內同類房地產典型特征的商業樣本房地產，作為原始樣本商業用房。然后收集與原始樣本商業用房類似的商用房地產的租金及售價價格案例測算原始基準價格。在此基礎上通過因素修正確定待評稅房地產的評估值。收益法的分區的依據有：商業房地產租金收益數據或經營收益數據，城區商業用地土地級別和基準地價體系，城市行政區域。

三、經濟欠發達地區計稅價值評估特點

經濟欠發達地區，主要是指人均國民生產總值、人均財政收入、農民人均純收入三項主要經濟指標低于平均水平的地區。經濟欠發達地區相對經濟發達地區而言具有一些獨特的特點，總體表現為經濟欠發達地區房地產評估市場化程度較差。以下是筆者根據經濟欠發達地區的評估實際工作遇到的問題總結出的房地產評稅價值評估特點。

（一）房地產交易市場不成熟，安置房以及早期企業福利分房占居住類房地產比重相對較大一個地區房地產市場的發展是與該地區的經濟發展密不可分的。房地產交易市場是否成熟一定程度上取決于房地產開發的市場化程度。而經濟欠發達地區房地產開發相對落后，新開發的房地產比重小。在房地產市場化前大量的企業內部分房以及拆遷類的安置房等如今進入房地產交易市場，占據了交易市場的一席之地，影響了房地產的正常交易，并使得在房地產價值評估測算過程中出現多種評估方法結論不一致的現象。

（二）一定時期內房地產市場中發生的正常交易案例相對較少，交易成交價參差不齊應用市場法和收益法進行房地產價值評估時，房地產市場越繁榮、原始數據越多越廣泛，越能夠提高評估的準確度。如果評稅基礎數據太少則會使得評估結果不能很好的表達房地產的實際價值。在經濟欠發達地區某些特定評估分區中，往往合適的數據量相對偏少，這給評估工作帶來了極大的不便。例如，利用市場法對某市經濟開發區居住類房地產進行價值評估，該市有關部門提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代較為久遠，另外四宗案例則出自同一個小區A，并且四宗案例中的一宗成交價格遠低于其他三宗。這種情況下得到的樣本房地產價值顯然只能夠用于修正A小區的房地產價值。

（三）商業房地產發展落后，商業物業分布不集中，商業形態樣本量少，同一區域內相同商業細類房地產經營情況差異較大在一些經濟欠發達的城市，商業房地產發展相對落后，商業類型少。較為繁華的商業街只有一兩條，其余的商業物業多呈點狀分布，較為成熟的商圈相對較少，這樣的布局顯然不利于評估分區的劃分。有些經濟欠發達地區某類商業形態樣本量太少（比如商場類物業），使得評估結論說服力不強。另外，盡管是在同一評估分區內的同種商業類型，也存在租金程度和收益水平差別較大的情況，給原始樣本商業用房的選取帶來了困難。

四、經濟欠發達地區計稅價值評估方法探究

經濟欠發達地區房地產評稅價值評估最突出的特點是房地產市場化程度較低，主要體現在房地產建設和交易不活躍，房地產交易中福利性住房比例偏高。這給房地產評稅價值評估工作中分區和確定基準價值帶來了難度。鑒于經濟欠發達地區在房地產評稅價值評估方面的這些特點，在實際評估過程中就要求參與人員在利用三種常用房地產評估方法時根據地區的特點制定適合該地區的評估方案。

（一）基礎數據是房地產價值評估的基本條件，要盡量獲得更多的有效數據一般來講，大型城市房地產評稅價值評估基礎數據量大，價格聚類性明顯，價格變化層次性好，分區數量要多于經濟欠發達地區。對于經濟欠發達地區而言在選取可比實例時要合理選擇適當的可比實例，特別是針對某一特定的樣本房地產、估價目的和估價時點來說，有些交易實例并不適用。在評稅過程中，三種基本的評稅方法都需要相應的基礎數據。有效數據是房地產評估準確與否的基礎條件，必須做好數據的搜集工作。這就要求委托方盡可能地提供條件，使得評估人員能夠獲取更多的有效數據。

（二）收益類房地產評估中應適當確定原始樣本商業用房的設定標準評估分區原始樣本商業用房應具有一定的代表性，能夠較好的表達該地區的商業細類發展水平。在聚類明顯的商業區內選取原始樣本商業用房較為容易。但是對于經濟欠發達地區而言，其商業物業分布不集中多呈點狀分布，這無疑加大了樣本房的選取難度。因此，在設定不同商業類型原始樣本商業用房時，要在分析該地區客觀的經濟發展水平基礎上，參考土地分級，合理確定原始樣本商業用房，同時也要對部分修正因素進行調整。特殊情況下，可對具體對象進行個案評稅。

（三）評稅地區局部出現住宅類物業基礎數據量不足的可以考慮采用成本法替代市場法進行評估上文提到某市開發區居住類用房的評估案例，由于可比實例不合理，不能應用市場法進行評估的，可以應用成本法代替市場法進行評估，特殊情況下還可以考慮個案評估。一般來講，每個評估分區內都能找到三個以上的可比實例，但是無疑可比實例數量越多房地產評估的結果越接近真實價值。當住宅類房地產基礎數據量較少或不足時，可以考慮參考成本法評估待估房地產價值。

（四）利用成本法和市場法評估結論存在差異性的探究在經濟欠發達地區采用不同方法評估同一宗房地產結果存在差異性的原因可能有兩種情況。第一種情況是基礎數據的缺乏導致評估結果偏離實際價值，解決的辦法在上文中已經分析過了；第二種情況是針對安置房和福利性分房比重較大的地區出現的大量居住類物業成本法評估價值高于市場法評估值的現象，應尊重市場法的評估結果。從房地產評估原理上講，市場法的理論依據是替代原理；成本法的理論依據可分為從賣方的角度和買方的角度來看。從賣方角度來看，成本法的理論依據是生產費用價值論，是基于房地產的“生產費用”，重在過去的投入，即賣方愿意接受的價格，不能低于他為開發或建造該房地產已花費的代價。從買方角度來看，成本法的理論依據是替代原理。即買方愿意支付的價格不能高于他所預計的重新開發或建造該房地產所需花費的代價。可見，如果房地產交易市場上大量賣方房源來自于企業福利分房，這些房地產并不符合嚴格的生產費用價值論，因為這種獲取方式不同于重新構建一宗房地產的獲得方式，賣方獲得該類房地產所付出的直接投資遠低于開發或建造該房地產花費的代價。而市場法的評估很好的遵循了替代原理，因此選用市場法的評估結果更具科學性。

商業土地評估方法范文第2篇

[關鍵詞]地下水 污染風險 評估方法 探討

[中圖分類號]TU991.11+2 [文獻碼]B [文章編號]1000-405X（2013）-6-188-1

0 前言

對地下水污染進行風險評估是推進水污染綜合治理的重要環節，，對人們的生產生活會產生重大而深遠的影響。從國際來看，美國、英國、意大利、日本、澳大利亞、加拿大等國家都對地下水污染的風險評估方法有比較深入的研究，基本形成了包括危害辨別、效應分析、暴露評估、風險表征評估等在內的評估方法體系。從國內來看，我國從90年代已經開始了環境污染風險評估方法的研究。但對地下水污染風險評估方法尚沒有建立完整成熟的體系，這亟待在實踐中予以健全完善。本文著眼于地下水污染風險評估的現實解決，對一些評估方法進行探討和評價。

1 危害辨別評估法分析

危害辨別評估法是最常見、最基本的風險評估方法，也是地下水污染評估的第一步。該評估方法的基本操作原理是，先收集齊污染物的資料和數據，然后進行抽樣調查和分析，通過對污染物的生物成分和化學成分的分析，判斷抽樣污染物是否產生危害。如果會產生危害，那就是目標污染物，進而就可以對目標污染物進行危害類型和危害等級的確定。大體來講，主要有以下幾個環節。一是資料收集環節。首先，對選定的評估分析區的環境、水文、地質、土地利用、污染源分布等情況進行調查和和收集。其次，對評估分析區所在的地下水化學成分、污染物類別、污染物濃度、污染波及面、受害物體、危害暴露途徑和時間等情況進行調查分析。最后，對與地下水周圍環境相關的因素以及能夠協助進行風險評估的因素進行資料收集。二是確定目標污染物環節。一般地，凡是在檢測過程中，發現污染超標的。都是目標污染物。確定目標污染物的方法一般是通過計算污染指數進行，有機物與無機物的評估標準會有所不同。有機物污染是否發生，只要有檢出就說明已經發生；無機物污染是否發生，要與地質環境決定的特定區域環境值比對才能確定。三是危害的最終辨別。危害辨別的目的是就目標污染物對人體是否有危害進行評估，對地下水是否存在致癌物質等進行確定。一般，可以參照歐美建立的權威的毒理數據庫，辨別目標污染物對人體的危害。

2 效應評估法分析

危害辨別法對目標污染物難以完成精確的定量分析，這就需要借助效應評估法完成。該評估方法主要操作如下。先對目標污染物進行致病機理分析，然后根據檢測或者實驗所得的數據、統計分析所得結果。對暴露劑量與毒性反應之間的變化情況以圖表形式呈現出來。制作的圖表能夠清晰地證明，在不同的環境條件下，不同的目標污染物具有不同的毒性反應。比如，目標污染物如果要確定為是致癌污染物，那么就需要對致癌的可能性程度進行量化呈現。怎么呈現出來呢？目前參照的呈現數據，主要有世界衛生組織簡明國際化學評估文件與環境衛生準則美國環境保護署綜合風險信息系統、毒性物質與疾病登記署最小風險濃度、美國環境保護署暫行毒性因子等。

3 暴露評估法分析

暴露評估法是通過人體對污染物接觸程度高地進行評估的一種方法，主要包括對接觸強度、頻率、時間等因素進行測量、估算、預測。該評估方法的主要操作環節如下：一是對人體接觸污染物的特定環境進行評估。一般地，人體容易在住宅小區、商業街區、休閑園區、農業生產區等區域接觸地下水污染物。住宅小區，由于是居民用水集中區，小區內土地資源也非常緊張，所以導致接觸污染水源非常集中。商業街區，這些區域往往是人流量最大的區域，各種水源污染物暴露集中度、涉及面非常高。休閑園區，這些區域多為公園、海灘、浴場、草原、森蓮等，人體也很容易與污染水源接觸。農業生產區，從事水稻種植、水產養殖、畜牧養殖等活動，直接接觸污染水源的時間長、接觸程度深，是非常容易受到地下水污染的區域。二是對與地下水關聯性因素進行評估。地下水一定是要憑借一定的環境介質進行輸送接觸的，否則地下水污染物實現不了對人體的侵害。因此，必須對人體可能通過哪些環境介質接觸到地下水污染物進行評估，比如土壤、空氣等，這些關聯性因素需要評估其介質作用性高低。三是對接觸地下水污染物的主要人群要進行評估和界定。一般地，住宅小區的受污染人群，涵蓋了小區內12歲以上的成年人和12歲以下的兒童；商業街區的受污染人群，多數為成年人，尤其是工業區內的，基本都是成年人；休閑園區，受污染的人群多為園區的工作人員，游玩者也會有一定程度的被污染。農業生產區的受污染人群，則為從事農業的生產者和從該區域流通出去的產品的消費者。四是對接觸污染物途徑進行評估。一般地，人體被污染物侵害，通過入口、入鼻、入皮膚等形式進行。入口侵害，一般是直接飲用受污染的地下水或者吃了用受污染地下水灌溉、養殖長大的農副產品。入鼻侵害，一般是將受污染的地下水作為洗浴使用時，水中的有害物質經過汽化后進入鼻子。入皮膚侵害，一般是將受污染的地下水來洗澡或者擦洗物品，在洗浴或擦洗過程中經過皮膚侵害人體。

4 風險表征評估法分析

風險表征評估法是基于人體被目標污染物侵害概率的一種評估方法。這是以上三種評估方法基本實施完畢后。進行的最后一個評估舉措。主要有以下兩方面的操作：一是對總體受污染風險進行評估。綜合地下水污染物被人體吸收各種途徑的可能性，得出人體受地下水污染物侵害的總體風險程度。二是對評估結論不確定進行充分估量。由于多數評估方法評估得出的結論是基于一定的條件和假設前提下形成的，必然對最終的風險評估結論會產生影響。這就需要對評估誤差進行充分評估，主要要圍繞調查收集樣本的情況、毒性反應情況、接觸途徑情況等進行全面評估，對有偏差的評估進行糾正。

5 小結

地下水污染風險的評估方法除了以上常見的四種之外，還有其讓一些尚在探索階段的評估方法。應用這些評估方法一定要遵循“綜合運用、因地制宜”的原則，也就是說這些評估方法是一環扣一環的方法體系，需要綜合應用，但也必須結合選定的評估區域環境實際以及評估的預定目標進行適當的調整，以取得最大的評估效果。

參考文獻

[1]羅蘭.我國地下水污染現狀與防治對策研究[J].中國地質大學學報（社會科學版），2008（02）.

[2]張麗君.地下水脆弱性和風險性評價研究進展綜述[J].水文地質工程地，2006（06）.

商業土地評估方法范文第3篇

關鍵詞：抵押貸款評估；資產產權；風險防范

 

 一、待估資產產權的風險防范

 資產評估機構接受委托方的資產評估業務后，首先要確定待估資產的產權，待估的資產均應取得相應的產權證明文件。與其他的目的的資產評估一樣，抵押貸款資產評估產權問題至關重要。在確定了評估范圍之后，評估人員必須對抵押資產的產權進行仔細、謹慎和嚴格的界定。

 1．抵押人的名稱必須與產權證書上的所有權人的名稱一致。如有差異，必究；共原因，弄清來龍去脈并予以說明。

 2．在抵押人最終產權文件尚未辦妥之前，必須提供相應的替代文件。所有替代文件上的權益人必須與抵押人一致。如在房產證尚未辦妥之前，必須要有建設項目證、建設工程規劃證、建筑工程施工許可證及土地證等，以證明此項房地產或在建工程的產權所有者。

 3．評估人員在驗證抵押人的產權證書時，還要親自驗證產權證書原件并在復印件上簽字注明“復印件與原件相符”字樣，以示負責。以避免抵押人將資產重復抵押貸款而增加風險。

 4．如果抵押人的產權是從別人手中轉讓的，但產權證書卻沒有過戶，此時除了要驗證轉讓合同及付款憑證之外，一定要在產權證書原件上進行抵押登記和保留產權轉讓合同的原件，以防止產權的重復抵押和虛假合同，最大限度減少風險。

 抵押貸款中，最常見的就是機器設備和房地產評估，對房地產評估時，要求委托方提供的資料有：（1）房屋所有權證、國有土地使用證或房地產證；（2）建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設用地批準書、國有土地使用權出讓合同、紅線圖、土地轉讓合同、補償合同協議、建筑物報建批文、竣工驗收等用以申領產權證的相差文件資料；（3）經鑒證的商品房預售契約。對于較大、較復雜的建筑工程（特別是工業建筑）還需準備建筑安裝工程預決算資料、建筑施工圖和設備基礎圖、企業入賬會計憑證等。

 對設備評估時，要求委托方提供的資料有：（1）設備原值的會計資料；（2）大型設備或高精尖設備的有關資料，如：購買合同、融資租賃合同；購買發票；設備說明書、運行記錄，事故記錄，大修理、技術發行記錄；（3）電梯、壓力容器年檢報告，以及相關資料；（4）進口設備的進口批文、進口報關單，商檢鑒定書等文件；（5）機動車行駛證等。

 對于產權尚未界定清晰的資產，應要求資產占有單位辦妥產權界定的有關手續，取得產權歸屬證明，方能進行評估。防范權證不齊，產權不清的風險。

 二、評估方法的風險防范

 眾所周知，重置成本法用于持續使用假設前提下資產的評估，不宜評估非續用狀態下的資產。而在我國抵押貸款評估中，評估總是以持續使用為前提，采用重置成本對抵押物進行評估。所謂資產的抵押，實際上是資產產權的抵押，而并非資產本身的抵押。抵押期間，抵押資產的產權仍歸借款人，抵押人只是賦予抵押權人（貸款人）在不能近期還款的情況下處理其資產的權力，以保證貸款的收回。因此，在抵押期間產權人雖然可以正常的使用其所有的資產，但無處置權。換言之，其產權雖然沒有轉移，但實際已牌凍結狀態。借款人將其擁有的資產處置權轉變為借貸雙方約定的抵押有效期的一權換一權。借款人在合同規定的期限內若能償還貸款本息，則將收回其資產處置權，反之，不能如期歸還貸款本息，產權將可能發生轉移，而形成最終的產權變動。該特殊目的下資產的評估價值，應該是該財產實現變現時的價值。因為至債務人履行債務前，銀行實際上擁有該資產的處置權和收益權。當債務人不履行債務時，銀行只通過拍賣或變賣方式行使處置權和收益權，不會該資產進“持續經營”。由此看來，在該評估目的下，采用重置成本法的前提“持續經營”是不存在的，在以抵押貸款為目的評估中，根據具體抵押資產的情況，評估人員必須考慮每一種適用于抵押貸款評估的方法，從而決定哪種方法最適合。如考慮市場快速變現因素，可采用市場折扣法。

 成為抵押物的資產除本身因有的特點外，又產生一些新的特點，因此對其估價也有著不同點。

 1．注重預期風險。資產抵押價值評估業務一般估價時點為當前的某一日期，而抵押期限一般會有一年以上的時間，一旦發生處置清償，需實現抵押權時，是在未來的某一時點，因此，應側重對預期可能產生的風險因素考慮，而對預期不確定的收益或升值因素，較少或不予考慮，采用保守性原則選擇估價的參數。

 2．抵押貸款資產的風險性。無論抵押貸款的風險是多少，資金的提供者總是希望抵押人能如期償還貸款，而不是希望看到抵押人無力還貸而最終發生產權的轉移。作為金融機構而言，是以經營資金為主的，當然希望貸款人能如期還本付息，而達到經營資金盈利的目的。但能否收回使用價值和流通價值一致的現金，正是金融機構的風險所在，一旦不能如期收回貸款，處理抵押資產則存在相當的市場風險，還需付出相應的處理費用。

3．抵押貸款資產一般價值相對較大。從我國目前情況來看，絕大部分企業是以房地產作抵押，少數在房地產抵押的同時，也加以機器設備等固定資產作抵押。這都是因為抵押資產的價值必須與貸款的額數相匹配，而企業的各類資產中往往以房屋土地或在建工程等固定資產投資金額世大，能滿足抵押貸款的要求。價值相對較低的一些其他資產一般不用來作為抵押資產。

 4．分析市場變現能力。由于抵押資產存在最終變賣的可能，抵押權人一般要考慮其在市場上的流動性，根據目前市場狀況，房地產潛在收益能力使其在市場上有一定的流動性。而不象有些無形資產雖然其價值很高（如許多商標品牌評估價值都很高），但目前在我國市場上的流動性卻十分有限，因此不宜用為抵押資產。

 抵押貸款的資產評估是各類不同目的的資產評估的一種，它理應遵循資產評估的普遍原則，即遵循獨立性、客觀性和科學性工作原則之外，還要遵循資產持續經營原則、替代性原則和公開市場原則等操作原則。還要遵循主要權利益體變動原則，即以被評估資產的產權利益主體變動為前提或假設前提，確定被評估資產在評估基準日時點上的市場公平價值。

 除上述普遍原則之外，抵押貸款的資產評估業務根據自身的特點，還應遵循以下原則：

 1．安全性原則。由于被抵押的資產在貸款全部還清以前具有物質保證的功能，所以評估時要特別注意其安全性，以防止在抵押期間抵押資產的非正常貶損甚至消失。因此評估時，除了現時公平市場價值的考慮之外，對資產的使用、經濟壽命、適用性和其他因素的未來情況都要進行預測。如對于附屬主體建筑的簡易倉庫、車庫、臨時建筑，或在合法建筑上增建的違章建筑等，雖有其現行價值，但不宜列入評估范圍。或雖然進行了評估卻須予以特別說明。以防抵押期間這部分資產價值損失。

 2．真實性原則。由于抵押期間被抵押資產產權的未來不確定性，所在評估時務必核實抵押人產權的真實性。排除任何不真實的因素，以保證抵押權人的合法權益。對于產權不清晰或不完整的情況應予以詳細調查，并在評估報告中說明。而對不能提供任何產權證明和可以辨別的虛假情況，不能認可其資產權屬，不能評估其價值。

 3．保守性原則。由于抵押貸款的自身特性，我們對抵押資產的未來收益或市場狀況不應予以樂觀的估計。盡管統計數據或經驗表明抵押資產（如房地產）價值可能上升。但在評估時仍以當時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而對未來可能的減值則應給予充分的重視。

 針對不同的資產抵押，應采用不同的評估方法。房地產情況復雜，價值較大，在評估時稍有疏忽就會嚴重影響評估結果。為此，必要時最好選用兩種或兩種以上方法評估，相互驗證后確定評估值。因采用的評估方法不同，選用的數據、參數都會有所不同，所以評估結果也會有不小的差別。評估時應從資產評估的效率和相對合理角度 ，按各種評估方法的特點，明確其最適宜發揮作用的范圍選用好評估方法，將有利于提高資產評估的質量和效率，免除因評估方法選用不當形成的風險。如整體商品房（辦理土地使用權出讓，具有完全產權）作為抵押物進行抵押價值評估，可采用市場比較法和收益法；行政劃撥土地上房產作為抵押物進行抵押評估時，可采用房產與土地開發費用（征地或拆遷安置補償費及前期費用）分別估價再綜合的方法，可用成本法和市場比較法或收益法進行估價，從得出的估價額減去土地出讓金的方法；部分（局部）房產作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法；鄉鎮企業用房作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法；在建工程已完工部分作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或假設開發法。在評估中，評估人員一般應注意到某些特定的、特別目的和特別設計的資產，因其特有的性質、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作為企業經營活動的一部分時，這種資產很少在公開的市場上出售，因而在價值上受到嚴格的限制或沒有市場價值。如專門的煉油廠、發電廠或特殊生產企業中的一些專有資產，在抵押時不能按照市場價值定義評估，而應采用重置成本折余法評估。某些市場價值極有限的專用資產，一般不宜單獨作抵押。

 抵押貸款，銀行注重的是資金的收回，其目的并不是得到抵押物，對于抵押貸款評估來說，其一般在企業出現經營失敗，貸款難以收回時加大，對此，評估師應保持應有的職業道德和職業謹慎，充分關注企業的經營能力，可采用市場調查、同行業咨詢、借助于專家幫助等，采取有效的方法來防范風險。

參考文獻

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 [2]田雨．商業銀行住房抵押貸款風險及其對策[j]．財經科學，2004．

 [3]楊笑寒．個人住房抵押貸款風險的控制[j]．環渤海經濟瞭望，2005，(8)．

商業土地評估方法范文第4篇

信用風險是商業銀行出現流動性危機的主要根源，對信用風險的管理是商業銀行進行風險管理的主要內容。不良貸款率反映了商業銀行貸款的質量，不良貸款率的上升意味著貸款質量有所下降，顯示著信用風險增大。我國商業銀行近幾年的不良貸款率逐步上升，引發了社會各界的關注，但我們不應盲目夸大銀行所面臨的信用風險，而應理性看待不良貸款率上升問題，并進一步尋找其中的原因及管理的對策。

一、我國商業銀行不良貸款風險的現狀

貸款業務是商業銀行資產業務的重要組成部分，也是我國商業銀行利潤的主要來源。據統計，2015年上半年我國上市商業銀行的利潤增速為2.58%，較上年10.66%的增速有明顯下滑。從貸款業務的角度看，利潤代表了商業銀行抵御風險的能力，而不良貸款則代表了銀行面臨的風險。從表1可以看出，現階段我國商業銀行所面臨的不良貸款風險現狀。

從表1中可以看出，我國商業銀行的不良貸款余額不斷提高，撥備覆蓋率不斷下降，這暗示了商業銀行所面臨的信用風險在上升，商業銀行抵御風險的能力降低。

二、我國商業銀行不良貸款率上升的原因分析

（一）GDP增速放緩

明斯基認為由于私人信用創造理論，機構的內在特性使得他們經常面臨周期性危機和破產浪潮，并認為借款企業的結構變化與經濟周期有密切的關系。經濟繁榮時，套期保值企業增加并且借款增多，銀行往往存在代際遺忘的特征，金融脆弱性隨之增強；在經濟不濟時，龐茲企業增多，銀行的信用風險凸顯。明斯基的金融脆弱性理論與GDP增速和市場違約率負相關的理論不謀而合。當經濟衰退時，總需求下降造成企業的盈利能力下降，最終導致違約率上升。而違約率與不良貸款率成正相關，我國不良貸款率也與GDP增速負相關。

（二）房地產市場的低迷

房地產對于我國GDP的貢獻率在60%左右，房地產的發展狀況對我國經濟影響巨大。通過我國的房地產開發投資增速可以看出，房地產投資速度不斷降低，這從側面反映出我國房地產市場發展速度趨緩，這與前幾年我國出臺控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策有著不可分割的關系，當然也與房地產行業盲目擴張，造成市場供過于求的狀況密不可分。據《2015年上半年金融機構貸款投向統計報告》，2015年6月末，我國人民幣房地產貸款余額高達19.3萬億元。現階段房地產業發展的黃金階段已過，營業利潤有所下滑，勢必提升商業銀行的不良貸款率，提高商業銀行面臨的信用風險。

（三）小微企業貸款增加

我國的小微企業數量在政策的春風下明顯增加，保持穩步增長的態勢。但我們需要認識到小微企業生存能力較弱，銀行貸款給小微企業通常會增加信用風險。從虧損的角度看，我國小微企業的經營能力相對較弱，與其他類型企業相比，虧損的數量仍居首位。從表2可以看出，我國工業虧損企業中小型工業類企業虧損的數量最多。由此，我們可以簡單地推測出規模較小企業的盈利能力、適應市場的能力相對較弱，其虧損的數量大于規模較大的企業。而同時，我國銀行業金融機構對小微企業貸款的數額在增加，這無疑會提高商業銀行的不良貸款率，加大商業銀行的信用風險。

（四）P2P等互聯網貸款平臺發展的沖擊

近年來我國互聯網金融發展迅速，《2015中國網貸運營模式調研報告》顯示，在2010-2015年短短數年中，全國正常運營的P2P網貸數量已經發展到了2520家，行業累計交易規模也已突破萬億元。P2P的迅速發展對我商業銀行業務產生了不小的影響，一方面使得中小型貸款流向P2P平臺，造成銀行的客戶源減少；另一方面，競爭也使得貸款行業的利息水平下降，降低了商業銀行貸款業務的利潤率。總體來看，P2P網絡貸款行業的發展會對商業銀行的貸款業務和營業利潤造成沖擊。面對P2P網絡貸款的發展和營業利潤的下滑，商業銀行為了追求利潤，可能會降低對貸款客戶的信用審核標準、減少審核的程序。這樣將導致商業銀行貸款客戶質量下降，不良貸款率上升。

（五）商業銀行信用評估的方法不完善

1997年，克瑞格從銀行角度研究了信貸市場的脆弱性，提出了“安全邊界”概念。“安全邊界”是銀行在貸款中收取的風險報酬，當由于不測事件使得未來沒有重復過去的良好記錄時，為銀行提供一種安全保護。克瑞格認為銀行不恰當的評估方法是導致信貸市場脆弱的主要原因。我國商業銀行的信用評估起步較晚，評估方法存在較多問題。首先，數據來源不準確。授信企業的財務數據不準確、不全面，往往不能真實反映企業的真實經營狀況。其次，評級數據更新不及時。企業的信用評級一般都是一年更新一次，但銀行并沒有每年進行及時地分析調整，企業內外部的變化沒有反映在評級結果上。最后，五級分類的信用評估方法存在一次主觀性。分類標準沒有真正意義上的量化，往往存在不同工作人員主觀上的差異，導致信用評估的結果差異較大。我國商業銀行信用評估方法的不完善，在一定程度上造成銀行對貸款客戶的信用風險認識不足，無法有針對性地對不同客戶制定不同水平的貸款利率，也無法準確識別有信用風險的客戶。

三、降低商業銀行不良貸款率的對策分析

加強商業銀行內部控制。有效的內部控制有助于信貸及風險信息在銀行內部不受阻滯地分享和交流，防止出現隱瞞、欺詐等犯罪行為，增強對貸款風險的評估和控制的及時性。建立相關的制度、企業文化，如：稽核制度、報告制度和強有力的信用文化；強調團體合作的重要性并創造相應的激勵制度，如鼓勵團隊合作來提高貸款項目的透明度，以貸款質量作為考核制度減少不良貸款發生的可能性。

商業土地評估方法范文第5篇

【關鍵詞】資產評估 資產重組 上市公司 評估方法

一、上市公司資產評估業務的現狀

（1）資產評估方法及對象更加復雜。目前資產評估的種類很多，如兼并、收購、資產或股權轉讓，債務重組等。這主要決定于主體的重組原因、兼并或收購對象狀況等。因此，為了有效地評估不同對象的資產價值，應有選擇地運用不同的評估的方法，甚至綜合多種方法一起使用。所以，評估對象的復雜化導致資產評估方法的多樣化。那么評估業務的內容也將變得更加復雜，那么在評估的時候，評估師必須根據評估對象的特點和發展現狀，評估的原因及目的，以及行業的市場狀況等，從而能更加合理地選擇相應的方法來評估對象。

（2）資產評估結果有效性較高。以2009年資產評估行業為例，該年有57家上市公司需要進行資產評估，最終85.96%的公司采納最終結果作為交易的最終依據；而其中的7.02%是根據市場情況，按最終交易結果定價的，但他們都是企業之間的并購重組；除此之外，其他公司是依據評估機構的結果進行了下浮。總的來說，大部分上市公司都直接按照評估結果作為最終交易價格，少數則在評估結果的基礎上進行了上浮或下調。

（3）資產評估機構狀況。還是以2009年評估行業為例，該年的業務量有77家企業，主要是并購、資產出售等。這些業務的經辦機構情況如下：66.23%業務是選擇了北京的評估機構，33.77%選擇了評估對象所在地的評估機構而非北京的注冊機構而其中有17家評估機構參與了這些評估業務，但每個單位承擔的業務量卻差距明顯，有一家承做了12家業務之多，而另外承做數量最少的一家僅做了1家。

二、上市公司重組資產評估存在的問題

（1）評估方法的選擇及使用問題。如上文所述，評估方法眾多，每種方法各有優缺點，也有其特定的使用條件，因此，在較為復雜時應選用多種評估方法進行多角度評估。然而，在使用條件及其特點的不同，即便是評價同一對象也可能會產生不一樣的結果，從而影響投資人的決策及其權益。

（2）評估機構及其人員的監管問題。資產評估對象可能是建筑物、土地、無形資產、設備等，因此對這些東西的評估需要涉及相關的行業組織，而這幾項又分別歸屬于建設部、財政部、國土資源部管理。各部門在評估時都有屬于自己的執行標準，這些標準有一定程度上的差異，但各部門之間的溝通與協調又不足。因此，對資產評估業的管理比較混亂，“多頭管理”情況嚴重。

（3）評估機構執業質量有待提升。由于起步較晚，我國評估機構還不成熟，又存在行業管理問題，執業質量也需要進一步提高：部分執業人員為避免自己可能要承擔的責任，經常在評估報告中加“特別事項說明”一條，從而將自己的責任排除在外，由上市公司自己或會計師等其他中介機構；評估報告中設定過多的假設條件，使評估結果不符合評估對象的實際情況，不符合實際的評估報告必定不能真正體現評估對像的價值；評估機構為追求效率或降低評估成本而不按正常評估程序進行，從而導致評估工作的效果。

三、如何完善上市公司重組資產評估工作

（1）對資產評估行業進行統一管理。為避免因“多頭管理”影響評估業，應該建立統一的資格審批和監管機制。相關法律規定我國資產評估機構資格必須遵循嚴格的資格審查，相關部門確認之后才能正式營業，并且必須接受有關部門的統一監督和管理，這樣使資產評估行業的管理更加有序。

為資產評估業建立相應的行業協會，從而可以由行業協會對整個行業進行統一的管理。行業協會不僅可以監督管理業內企業的行為，而且還能結合業內需要制訂統一的行業標準及操作規范，建立統一的執業準則，建立統一的資格認證體系，從而規范每個評估機構及執業人員的評估行為。

（2）加大對評估機構的監管力度。評估機構的評估結果直接影響了投資者或委托人的權益，影響其在資產重組中的決策行為，甚至因評估結果不準確（一般價值偏高）而損害某些權益人的利益。因此，為避免評估機構或評估師作出違反行業道德的行業，應該加強行為監督機制，使評估過程更加規范，評估結果更加真實。與此同時，還可以讓行業協會及評估單位進行自我監督。

（3）有效地選擇合適的評估方法。評估方法很多，各有所長，而每一資產重組的對象、目的、市場狀況各有不同，因此，評估師應該根據評估對象的情況靈活多變地選擇合適的評估方法。目前，具體的方法主要有：收益現值的評估方法適用于評估對象具有良好的生產經營水平，較佳的獲利能力；清算價格方法則適用于評估對象存在經營不善的情況，且長期處于虧損狀態，毫無發展前途可言；重置成本方法則適用于評估對象在經營管理方面較差，但還是有一定的發展前景，獲利較低。

（4）加強對評估人員的再教育。目前，我國評估執業人員的教育形式是一站式，且受傳統教育的影響，教育方法脫離實際，實用性不強，且其再教育缺乏。而評估業的評估工作是需要與時俱進，這就需要加強執業人員的再教育，可以從這幾方面著手：

引進激勵機制，建立再教育經歷、學識、職稱與其工資或獎金直接掛鉤，從而激發執業人員對再教育的積極性。建立內容豐富的培訓體系。受時間、空間、收入水平、受教育程度等的限制，相關人員對再教育的需要會各有差異，因此，可以由行業協會、大專院校或評估機構自行舉辦各種類型的培訓以滿足不同執業人員的需求。

與時俱進增加培訓的內容，市場在發展，評估需求也是不斷在變化，因此，培訓部門、機構應該對培訓內容不斷更新，根據新出現的問題，在培訓中有針對性的提供相應的解決辦法，或案件分析。

參考文獻：

[1]趙彥麗.對資產評估報告中存在問題的探討[J].現代商業，2008，（5） .

[2]劉茜.論依法治理會計和資產評估中介行業的違規違紀問題[J].中國工會財會，2008，（10）.