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關于土地出讓金的政策范文第1篇

關鍵詞：土地出讓金制度；土地出讓金收入；土地出讓金支出；性質

上個世紀90年代以來，以土地出讓金制度為核心的土地制度改革取得了很大的成績，激發了多元經濟主體的活力，盤活了土地資源。本文在梳理土地出讓金制度實施以來的法律規章和總結實踐做法的基礎上，對土地出讓金收入和支出的性質進行重新審視和界定，在此基礎上，視圖為土地出讓金制度改革和研究提供新的研究視角。

一、土地出讓金收入內涵的歷史演變及其性質探討

（一）土地出讓金收入內涵的歷史演變

1988年《憲法》和《土地管理法》確立了我國國有土地有償使用制度。1990年《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》明確規定，土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。關于土地出讓金收入管理，1989年財政部的《國有土地使用權有償出讓收入管理暫行實施辦法》對土地使用權出讓收入的內涵和外延作了界定：各級政府土地出讓主管部門將國有土地出讓給單位或個人，按規定向單位或者個人收取的土地出讓價款，包括土地金、續期土地出讓金、合同改約補償金。1992年下半年，財政部出臺《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》，第一次將出讓土地使用權所得稱為“土地出讓金”。2006年國務院辦公廳《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》，對土地使用權出讓收入定義進行了完善：政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

（二）土地出讓金收入的形成過程

我國《憲法》第十條規定：城市的土地屬于國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有以外，屬于集體所有；宅基地和自留山、自留地，也屬于集體所有。《土地管理法》第四條、四十三條規定，國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途；任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。《土地管理法》第二條規定：國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予被征地農村集體和個人合理補償和妥善處理。《土地管理法》第五十八條規定了國家可以收回國有土地使用權的情形，并對土地使用權人進行適當補償。在這一憲制和法律架構下，建設用地的供給來源分為征用農地而增加的增量部分和城市內部挖掘、儲備的存量部分，依靠行政特權形成土地儲備，使地方政府成為城市建設用地一級市場的唯一供應者，然后進行開發整理并按照市場原則和所有權原則向建設用地需求者供地，如圖1所示。

（三）土地出讓金收入的性質

在快速工業化和城市化進程中，我國建設用地的供給大都來源于增量土地儲備，即農業土地非農化，本文以此為例從權力來源上界定地出讓金收入的性質。

土地出讓金制度作為我國國有土地有償使用制度，促進了土地資源優化配置和高效使用，但就其目前的土地產權配置手段來看，土地出讓金收入不僅僅以所有權原則和市場等價原則進行的，存在著不對稱的隱形產權交易關系。

第一，國家是集體建設用地的唯一接受者，國家憑借公權力公共利益對私人產權的強勢地位而非市場機制強制性征用農地，并按照國家規定給予農民征收補償和相關安置，付出較低成本——本文稱之為集體土地所有權行政補償價格，獲得土地所有權，使集體所有土地轉變為國有土地。

第二，國家是建設用地使用權的唯一供給者。國家憑借土地用途管制和供地計劃等土地管理制度，使地方政府成為城市建設用地一級市場的唯一供應者，這時地方政府完全按照市場等價原則和所有權原則，向土地使用者出讓國有建設用地使用權。

圖2模擬并比較了集體土地向城市建設用地流轉的兩種情景：競爭性市場和完全壟斷市場。橫軸表示流轉面積，縱軸為農地非農化流轉的成本或價格。假設集體土地向城市建設用地流轉過程中成本保持不變，表現為水平的農地非農化邊際成本曲線MC。

第一種情景：在符合規劃的條件下，集體建設用地直接入市。由于土地的地理位置固定性、土地供給不可再生性等壟斷因素的存在，市場結構介于完全競爭和完全壟斷之間的競爭性市場，需求曲線（平均收益曲線）和邊際收益曲線分別為D和MR（用虛線表示），根據市場均衡條件MR=MC，市場在E點達到均衡時的價格和流轉面積分別為P0、Q0；

第二種情景：“先征后讓”的農地非農化。在規劃權（農用地轉用審批）的配合下，國家運用征收權將集體農用地征收為國有城市建設用地，按照農地非農化邊際成本曲線MC給農民補償（用C0表示）后，再以市場方式出讓給土地使用者。在這一情景下，政府是城市建設用地的唯一供給者，市場結構為完全壟斷市場，需求曲線（平均收益曲線）和邊際收益曲線分別為D*和MR*（用實線表示），此時市場在E*點達到均衡時的價格和流轉面積分別為P*、Q*，如圖2所示。

在第一種情景下，集體土地所有者與城市建設用地需求者直接進行市場化自由交易，此時集體建設用地價格為P0。第二種情況，政府在“先征后讓”的“征地—出讓”行為中，集體土地所有權補償價格為C0，國有建設用地使用權出讓價格為P*，獲得一個剩余收益為（P*-C0）。第二種情況與第一種情況相比，集體土地所有者收益損失（P0-C0），建設用地需求者付出的成本提高了（P*-P0），兩者之和為（P*-C0）。（P*-C0）即是政府通過“先征后讓”獲得的農地非農化開發增值收益。根據對30多個城市的統計，從獲取土地的成本到出讓土地的收益，平均是18倍。同樣的分析原理適用于存量土地供給情況。

綜上所述，若把土地出讓金收入只看作是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部價款，是片面的，靜態的，忽略了中國特殊國情和土地出讓金制度的復雜性。土地出讓金收入是土地收購制度——儲備制度——市場交換制度等制度安排的產物，是“先征后讓”的結果，是土地使用權市場出讓價格與行政所有權（使用權）補償價格的剪刀差，本質上是國家通過規劃權、征收權等公權力汲取的土地開發增值收益，這與國家稅收在權力來源上具有相似性，皆屬于公共財政管理范圍。

二、土地出讓金支出管理制度的歷史演變及其性質探討

土地出讓金收入是一種政府性收入，理應納入公共財政管理范圍，在理論上是毋庸置疑的，同時研究土地出讓金支出結構和流向及其性質，也有助于推進土地出讓金支出管理制度的創新及判斷其在宏觀經濟政策的作用。

首先，關于土地出讓金收入在各級政府之間的分配，國務院1989年5月出臺《關于加強國有土地使用權有償出讓收入管理的通知》規定土地出讓金收入地方和中央按照6：4分成；兩個月后，財政部公布的《國有土地使用權有償出讓收入管理暫行實施辦法》規定土地出讓金收入上繳中央比例降為32%；1992年下半年，財政部出臺《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》，將土地出讓金收入上繳中央財政部門的比例下調為5%；1994年實行分稅制后，國務院出臺《國務院關于實行分稅制財政管理體制的決定》將土地出讓金收入作為地方固定收入，并在此后逐漸被學者稱為地方財政的“第二財政”。這也符合政府間收入劃分的國際慣例，來源于不動產的政府收入一般歸屬于地方政府。

其次，關于土地出讓金的使用和支出管理，1989年5月，國務院出臺《關于加強國有土地使用權有償出讓收入管理的通知》、1995年《關于加強土地使用權出讓金征收管理的通知》都明確規定，土地出讓金上繳國庫，專款專用，專項用于城市建設和土地開發。《國務院關于將部分土地出讓金用于農業土地開發有關問題的通知》（[2004]8號）規定土地出讓金用于農業開發的比例，按各市不低于土地出讓平均收益的15%確定。2006年9月出臺的《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》明確要求2007年1月1日起，土地出讓收入全額納入地方基金預算管理，支出一律通過地方基金預算，實行徹底的“收支兩條線”管理。《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（財綜〔2009〕74號）規定市縣財政、國土資源管理部門在編制土地出讓支出預算時，要確保足額支付征地和拆遷補償支出、補助被征地農民社會保障支出，重點向新農村建設傾斜，逐步提高用于農業土地開發和農村基礎設施建設的比重；要嚴格按照規定將土地出讓凈收益的10%用于補充城市廉租住房保障資金。隨著土地出讓金制度的實施，土地出讓金收支管理制度日趨嚴格和完善。根據中國土地出讓金支出實踐情況來看，一般來說，地方政府獲得土地出讓金收入后，要先行支付各種土地規費和征地補償，此后如有凈收益，則多用于城市建設和土地開發。土地出讓金純收益的近30%用于基礎設施建設。在土地出讓金收益的分配格局中，農民只得到5%-10%，村級集體得到25%-30%，而60%-70%為各級政府和中間商獲取。

通過以上法律規章和規定可以看出，土地出讓金在支出過程中發揮著收入再分配的公共財政功能，首先，一部分支出用于集體土地土地價所有權行政補償價格；其次，一部分支出用于彌補土地出讓前的生地變成熟地的土地開發成本；最后，還要支付土地使用權流轉過程中的各種稅費和交易成本。這三者在國民收入流程中的作用類似于總需求中的政府購買。剩余的部分為政府獲取的土地純收益，一部分成為城市基礎設施投資、農業土地開發和農業基礎設施投資的資金來源，其在國民收入流程中的作用類似于總需求中的政府購買；還有一部分用于提取農村社會保障基金、廉租房等用途，其在國民收入流程中的作用類似于轉移支付。由于我國處于快速工業化和城市化階段，土地出讓金收入大多來源于增量土地供給，即農地非農化的先征后讓方式，此方式下的土地出讓金收入的支出結構及其在國民收入流程的作用如圖3所示。

三、結論和啟示

第一，土地出讓金收入是土地收購制度——儲備制度——市場交換制度等制度安排的產物，是“先征后讓”的結果。在價值形態上，土地純收益表現為土地使用權市場出讓價格與行政所有權（使用權）補償價格的剪刀差，本質上是國家通過公共利益對私人產權的強勢地位對相關土地先征后讓方式汲取的土地開發增值收益，這與國家稅收在權力來源上具有相似性，屬于公共財政管理范圍。

第二，根據土地出讓金收入的性質，土地出讓金制度是以國家“公共利益”對“私人財產”處于強權地位下的土地征收制度為杠桿的，這與西方國家主要依賴公平、自由市場手段配置土地資源方式有區別的。根據其來源確定其分配方向和“誰受損，誰理應受到補償”原則，既不違背公共利益對私人財產的強權地位，也能體現“公產私產地位平等”物權法的精神。這就要求提供保證土地出讓金制度下的公共利益與私人利益平等博弈的制度，包括解決公共利益與私人利益矛盾的司法訴訟渠道。就目前的土地出讓金支出結構和模式看，其支出方向理應從城市基礎建設投資退出，向失地農民社會保障、農村基礎建設等新農村建設方向轉移。

第三，從土地出讓金收入的支出實踐情況來看，缺乏具有合理依據的土地出讓金收入分配的理論支撐，沒有技術方案的制度設計如同紙上談兵。政府到底憑借哪些權力可以取得土地使用權出讓收益中的增值收益；農業土地向建設用地用途轉變的發展權增值收益，該如何計算，該歸誰所有。現行集體農地所有權的征地補償標準的科學性等等都應該其合理的邏輯理論依據，而目前學術界和政界在這方面還沒有給予清晰的論證和結論，這也是土地出讓金制度的研究和改革方向。

第四，通過研究土地出讓金收支性質可以清晰地看到土地出讓金收支在國民收入流程中的循環路線。從國民收入循環流程視角看，土地出讓金收入使得資金從私人部門流入政府部門，相當于國民收入的漏出量；土地出讓金支出通過轉移支付和政府購買，使資金從政府部門流入私人部門，相當于國民收入的注入量，這為土地出讓金收入參與國民收入經濟循環的研究提供了新的視角。土地出讓金收入作為政府公共財政收入的重要來源，其支出發揮收入再分配功能，用于社會生產性質或者收入再分配的支出項目，可以服從國家宏觀調控的需要。因此，土地出讓金制度可以作為國家宏觀經濟政策，應當成為我國土地出讓金管理政策的著眼點之一。

參考文獻：

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關于土地出讓金的政策范文第2篇

內容摘要:本文探討了我國實行土地出讓金制度帶來的問題,并分析了目前關于物業稅研究的若干分歧,提出應當從把握好物業稅改革出臺的時機、妥善處理原土地出讓金、實現平穩過渡等方面來推進物業稅改革。

關鍵詞:物業稅 改革 探討

土地出讓金制度存在的問題與物業稅的引入

我國分稅制改革以來,地方政府缺乏穩定的收入來源,地方主體稅種不穩定(易剛,2008),在實踐中,地方政府為彌補支出缺口,紛紛將土地出讓收入金作為當地財政收入的重要來源,造成了一系列的負面效應。我國目前實行的是一次性出讓30-70年期限的土地使用權轉讓制度,地方政府能夠在短期獲取大量的收入,同時也帶來了以下問題:

(一)地方政府行為短期化

當屆政府通過出售土地使用權獲取了大筆的可支配財政收入,而當城市土地出售殆盡時,后屆政府將沒有足夠的收入來維持地方政府正常運轉,提供充分公共品的供給。這種制度如果長期實行將會影響到當地財政收入的穩定性,不利于土地這一不可再生資源的高效利用。這一潛在風險已經在2007年以來的金融危機的沖擊下凸顯出來,一些地方政府在房地產業增長乏力、土地出讓收入銳減的情況下,已經面臨支出困難。

(二)存在財經違紀和腐敗的風險

大量的土地出讓收入以預算外收入的形式游離于預算控制之外,將孕育著財經違紀和腐敗的風險。目前按照我國預算管理制度,土地出讓金作為地方的預算外收入而存在,處于人大預算監督之外,在一部分地區,土地出讓金甚至被挪用、貪污,或者成為有關部門的小金庫被揮霍掉。

(三)房價上漲與居民收入水平脫離

近幾年,我國房地產價格迅速上漲,遠遠超過居民可支配收入的上漲幅度,我國的居民房價收入比遠遠超過國際標準。按國際慣例,居民房價收入比一般為4-6倍,但對北京、上海等城市的大多數人來說,這個指標早已超過了10倍。以北京為例,2007年每個家庭可支配的收入是6.6萬元,而四環內房子均價是每平方米1.84萬元,房價收入比是27.8倍,即便是六環外的房價,也比國際房價收入比的警戒線高出一倍。而其中開發商一次性支付的40-70年的土地使用費用(土地出讓金),其數額接近房價的50%(張瓊、彭杏芳,2007)。

(四)孕育金融風險

從防范和化解金融風險來看,一旦過熱的地產市場出現逆轉,將出現大量的不良貸款,可能帶來金融風險。在國際范圍內,2007年,美國次級住房抵押貸款危機引起金融市場震蕩,眾多美國金融機構減記巨額資產。 2008年,美國第五大投資銀行貝爾斯登公司被摩根大通公司收購,美國最大住房抵押貸款融資機構“房利美”和“房地美”遭政府接管,美國第四大投資銀行雷曼兄弟控股公司申請破產保護,第三大投資銀行美林公司被美國銀行收購,陷于破產邊緣的保險巨頭美國國際集團將被政府接管。

房地產價格最近幾年的迅速上漲,我國積累了大量的住房信貸,房地產市場的平穩發展不僅關系到本行業的發展,而且關系到我國整體經濟的平穩運行。對此,理論界提出未來將物業稅作為地方的主體稅種,并借此完善分稅制,充實地方稅源。

研究物業稅如何設計,如何從目前的土地拍賣出讓形式平穩過渡到征收物業稅的新形式,對于完善我國財政分權體制,保證地方政府的財政穩定性和對于保障房地產市場的平穩發展,防范和化解金融風險將起著重要的作用。

物業稅的研究現狀分析

(一)物業稅能夠克服地方政府行為的短期化

地方政府依靠土地出讓金方式籌集財政資金,帶來了未來財政收入的不可持續性,造成地方政府行為的短期化,以物業稅的形式將為地方政府提供可持續的財政收入形式。國內學者注意到了目前地方政府在財政收入方面對土地出讓收入的依賴及其造成的一系列的負面影響:地方政府行為短期化,當屆政府出售更多的土地就可以獲取更多的收益,造成政府寅吃卯糧。據有關資料統計,2003年全國土地收益已達5200億元,占到了當年預算內收入的1/4。2003年和2004年的土地出讓金純收益都占到了全國預算外收入和地方預算外收入的1/2左右,“成交價款”的規模更是超過了預算外收入的規模(白彥鋒,2007)。高地價推動了目前的高房價。

出售的土地資源消耗殆盡后,針對未來地方政府可能出現的收入危機,不少學者提出了開征物業稅來加以增加地方政府的收入(白彥峰,2007)。

(二)關于原體制下土地出讓金能否歸并到新體制的物業稅中存在爭論

從目前實行的土地批租制度轉軌到物業稅制度,關于以前一次性轉讓40-70年土地使用權所獲得的巨額土地收入中是否與新體制下的物業稅有重合部分,學者存在很大分歧。

一些學者從理論分析出發,把地租與稅費看作是政府分別執行土地所有者和公共服務提供者所應當獲取的收入,認為兩者是完全不同的經濟范疇。土地出讓金是國家憑借土地所有者一次性獲取的地租收入,是市場范疇,而物業稅是公共分配范疇(傅光明,2006;陳志勇、姚林,2007;何振一,2004 ),而將土地出讓金并入物業稅將不利于土地資源的節約使用(鐘曉敏、葉寧,2005)。即物業稅可以認為是未來地方政府的一種新增的財政收入。

另外一些學者對此持完全不同的看法,他們從目前地方政府獲得的巨額土地出讓收入、土地成本在房價構成中的高比例出發,認為目前土地批租制度下的土地出讓金將可以直接轉化成新體制下應該繳納的財產稅(吳俊培,2004),對于已購住房已經一次納土地出讓金的原有住房免除物業稅或者給予優惠(陳琳,2007),有的學者指出事實上地方政府進行地方公共設施建設的資金主要來自于土地出讓金,既然引致不動產價值提升的地方公共建設資金來自于不動產擁有者支付的土地出讓金,在此基礎上就應當免除物業稅,否則就是事實上的重復征稅(何秋仙,2007)。有的學者根據2003年十六屆三中全會關于《完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中所指出的“實施城鎮建設稅費改革,條件具備是對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關收費”的原則性指導意見,指出目前對房屋、土地征收的房產稅、城市房產稅、土地增值稅、契稅,以及政府對開發商憑借政治權利征收的費用如綠化費、防洪費、人防設施費等合并為物業稅。

(三)對于開征物業稅是否能起到降低房價等作用尚未達成共識

一些學者認為,通過提高房地產所有者的使用成本,從而大幅降低購房成本;通過規范房地產業稅費,降低開發商的開發成本;同時物業稅是對社會財富的存量征稅,能夠在一定程度上發揮調節收入分配的功能(陳琳,2007)。

另一派觀點認為,目前我國不宜對房地產稅期望過高,在大城市中,房地產屬于稀缺性資源,在租房需求比較旺盛的地區,房地產投資者可以很容易地將增加的稅收轉嫁到租房者身上(陳金磊、李雪淋,2007),通過設置物業稅制止房地產投機的設想可能落空。對于自用型住房,征收物業稅卻是會加大他們的負擔(艾茜,2007)。這種結果與原先設計的通過設立物業稅調節住房消費的初衷背道而馳,結果是原先擁有很多住房投資者通過提高租金將物業稅的負擔轉移到租房者身上,而擁有真實需求的自用房者卻負擔了新增的物業稅成本,結果就是打擊了窮人,而影響不了富人。另外,由于房地產價格屬于市場調節,在目前房地產市場信息不對稱,有大量人口需要從農村轉移到城市,住房需求剛性情況下,降低開發商的成本未必能夠最終降低購房者的支出,結果只能是增加房地產商的利潤。

以上研究進展無論在理論和實踐中都存在較大的分歧,因此物業稅在我國還處于討論、空轉試行階段,無法推出。

推進物業稅改革應當注意的問題

(一)明確物業稅的功能定位

不少學者注意到了土地批租方式帶來的地方政府短期收入劇增、長期收入得不到保障等問題,提出了通過設立物業稅解決地方政府行為短期化的問題,然而一些學者對于物業稅的收入功能強調過多,而對于國外,事實上把物業稅作為地方政府公共服務的基金卻提及較少,未能將地方政府通過物業稅的收入與其服務有效性聯系起來。在這種情況下,新增的物業稅無疑為地方政府解決未來可能出現的財政危機提供了一部分新的收入來源,然而卻缺乏對于地方政府運轉績效的有效考核手段,如果無法提高政府的運轉效率,即使從短期來說解決了地方政府的財政危機,長期來看,當這部分收入消耗殆盡,可以預見的是地方政府將會不斷提高財產稅率以至采取土地私有化方式為其低效率付出代價,從納稅人那里不斷獲取稅收或者產權轉讓收入,這事實上違背了設立財產稅的初衷。

從短期來看,實行物業稅無疑會降低地方政府可利用的財源,在實踐中目前地方政府對于實行物業稅并不熱衷,在當前的情況下地方政府寧愿采取土地批租制度獲取更多的收入。然而可以預見到的是,當越過某個平衡點,地方政府預見到通過物業稅獲取的收入更多或者可出售土地消耗殆盡時,地方政府將成為物業稅的積極推動者。

部分學者和地方政府僅僅關注到物業稅的開辟新財源的功能而忽視建立分級財政體系,反映地方公共服務水平、籌集維護地方政府運轉資金的功能,有可能在未來使物業稅偏離應該具有的軌道,使物業稅的開征面臨很多困難。

(二)妥善處理好物業稅改革與土地出讓金制度的銜接問題

不少學者從理論上分析土地出讓收入與財產稅的本質區別,其分析過程無疑有很大的可取之處,然而深入探討將會發現該結論強調了理論概念區分的極端重要性,對于我國改革歷程和體制演變過程缺乏細致的分析,其間忽略的問題卻是極其重要的。

我國改革開放以前,地方政府同時作為國有土地的所有者和地方公共服務的提供者,采取的是直接的土地劃撥體制。跟國營企業大一統的財政體制相類似,城市的建設基金也由政府統一安排。

在國營企業大一統的財政體制下,國營企業上交的利潤按照現在的觀點應當看作目前體制下國家作為所有者的收益和公共管理者的稅收合二為一的,按照目前的觀點,這同樣是兩類性質完全不同的收入,對于利潤和稅收的本質區別涇渭分明,但并沒有妨礙改革開放前三十年在我國高度集中的財政體制中一直在實行。

而改革開放以來,我國經濟體制逐步由計劃體制轉軌到市場經濟體制。我國實行了土地使用權有償轉讓制度,地方政府的建設基金也來自于土地出讓收入,從資料中也可以看出地方政府對于土地出讓金收入的依賴程度,即過渡時期的國有土地出讓收入理應理解為雙重職能的收入,包括作為國有土地的所有者的地租收入和同時作為地方公共服務的提供者一次性收取多年的城市建設維護基金,而此部分在西方國家的財政體制下恰恰歸屬于物業稅的范疇。

例如,我國對于國有企業的改革,區分了國家作為所有者的收益和公共管理者的稅收,實現了產權的可流動性,目前對于企業的所得稅降到25%,顯著地與改革開放前企業幾乎沒什么剩余資金的情況迥異。

沿著這種思路分析下去,我國土地出讓金制度獲取的高額收入應當視為包含新體制下土地出讓金和承諾提供一定時期的公共服務而預先一次性收取的物業稅。那么,我國開征物業稅,就需要對于已經征收過土地出讓金的物業所有者給予減免一定時期的物業稅的優惠,否則就會造成物業所有者的雙重負擔。

關于我國現行土地出讓金的功能

現有的部分研究中偏重于理論分析,但數據支持方面稍顯欠缺。如果僅從理論出發將國家土地出讓金收入與物業稅區分是可行的,然而如果通過有關城市的數據加以實證研究將發現,現有的不同性質用途的土地轉讓價格的巨大差異和地方政府對于土地出讓金的依賴的現狀,不支持我國現行體制下土地出讓金僅僅包括地租的說法。

若現行的土地出讓金僅僅是地租,反映由于城市土地的稀缺性,且國家作為國有土地所有者職能和社會公共事務的職能能夠完全分開,則可推論如下:國家作為土地所有者以土地出讓金的形式獲取收入,而國家所提供的公共服務的費用由物業稅來統籌。一個理性的地方政府在選擇出讓不同用途的土地時,相鄰地段土地的稀缺性是相同的,其單位面積的年租金應該相等,否則政府傾向于將土地出售給年租金高的用途的需求者,以至于其他用途的需求者不得不以提高支付的租金方式到同一水平獲取土地使用權,或者政府給予補貼。同樣一個理性的投資者在選擇投資不同用途的土地時,對于相鄰地段,土地的稀缺性應該是相同的,他只愿意支付其相等的單位面積年租金,除非政府愿意給予某種補貼。

要檢驗以上結論是否成立,只需要找到相鄰地段的不同性質的土地單位面積的年租金是否相同。如果確實相同,可以認為我國目前實行的的土地出讓金確實僅僅反映了土地的稀缺性,可以認為是一種一次性收集的若干年的地租。反之,如果發現相鄰地段的不同性質的土地單位面積的年租金存在較大的差距,就可以得出不同性質的土地出讓金所包含的內容是不同的這一結論。

我們得到的數據(數據來自于武漢市人民政府文件武政〔2004〕39號)卻無法支持有關學者認為國內實行的土地出讓金僅僅是地租轉化形式的理論:

從地價的總體上來看,無論任何地段,地價均呈現商業用地價格大于住宅用地價格,住宅用地價格又高于工業用地價格,其中在選取的例子中最繁華地段三者比例為167:52:13(約13:4:1),然而在最偏遠地段三者懸殊比例下降到16:11:6。

商業用地呈現最強的地域性,以年租金看,最高與最低約相差10余倍(167:16);住宅用地呈現較強的地域性,以年租金看,最高與最低約相差5倍弱(52:11),工業用地地段特征不強,以年租金看,最高與最低約相差2倍強(13:6)。

在剔除政策優惠修正后的數據,在最偏遠地段可以支持最邊遠地段土地出讓金僅僅是地租的理論,而在城市中心地區明顯不符合實際情況。

該市在制定地價政策中,據其文件所稱執行以下政策:“實行該體系的最低地價,在基準地價最低值的基礎上,商業、住宅等經營性用地下調10%,工業用地考慮到國家的產業政策下調了50%左右,并根據實際情況作了進一步的修正”。則可以推斷出該市在最偏遠地段的地價剔去上述實行的優惠其地價比應該約為4:3:3,接近1:1:1,即外推理論中的所謂不含任何其他壟斷租金的無差異地價;而城中心經修正后為13:4.5:2,即可認為是6:2:1。

本出如下推斷:僅在最邊遠地段能夠符合土地出讓金僅僅是地租的理論,即不同用途地價差異不大;而在城市中心地區明顯不符合實際情況。這樣的分析了主張我國土地出讓金僅僅是地租的理論,即目前我國土地出讓收入還包括其他的組成部分。

同一地段的土地如果應用于不同種性質用途能夠形成超額收益,是由于該地段的對于不同行業的便利程度不同,按照地租理論的解釋,這種級差收益的不同來自于政府公共服務的不同水平及其地段的不同,差額收益由級差地租及其各種稅費來調節。事實上,這種級差收益的不同來自于政府以往對該地區的投資或者未來政府持續投資的預期和該地段離城市中心的距離。本文通過查到的數據發現相鄰地段的不同性質的土地單位面積的年租金存在較大的差距。因此,可以推斷我國現行的土地出讓金制度事實上包括了政府投資與公共服務的因素,甚至在城市中心,此部分占據了主要部分,此部分也就是可以過渡到物業稅的那一部分收入。

參考文獻:

1.陳淑云,王志彬.從李嘉圖等價命題看物業稅的開征[J].當代經濟,2007(3)下

關于土地出讓金的政策范文第3篇

1.出讓行為不規范。主要表現在:一是土地出讓形式混亂。二是先占用后辦手續現象嚴重。三是土地出讓多頭管理。

2.征繳不力,欠繳嚴重。主要表現在:一是部分國有企業在改制、破產過程中,原劃撥土地改變了用途,應補交的土地出讓金不按規定上繳。二是部分企業在取得土地使用權后不講誠信、久拖不繳。三是征收機關手段不硬、措施不力。

3.多家供地、挪用土地出讓金。一段時間內,我縣除國土部門可以供地外,其他如縣城東區指揮部、西區指揮部等單位均可供地。多家供地,必然形成多頭管理,特別是指揮部為了保證招商引資、城市建設項目的完成,截留、挪用土地出讓出金的現象時有發生。

4.土地儲備機構形同虛設。我縣雖然成立了土地儲備中心,但土地儲備資金無來源,應當進入儲備中心的土地不進入。土地儲備中心的職能被指揮部瓜分殆盡,中心人員成了指揮部的打工仔。

二、關于土地出讓金征管的幾點思考

1.明確征管責權。根據《國務院辦公廳關于規范土地使用權出讓收支管理的通知》([2006]100號)“土地出讓收入由財政部門負責征收管理,可由國土資源管理部門負責具體征收”之規定:國土部門主要是嚴把土地出讓政策關,負責土地價格評估、招拍掛、出讓收入征收等工作;財政部門主要是嚴把土地出讓資金關,負責土地出讓收入的征收、管理、使用等工作。在日常管理工作中,財政和國土部門應相互支持、相互配合,真正使土地出讓收入征管工作分工明確、權責分明、有條不紊,做到事事有人管、人人有其責。

2.強化土地統一監管。要建立土地出讓收入征管新秩序,防止國有土地資產流失,就必須嚴格按照《土地管理法》的規定,由國土部門統一負責土地的管理和監督工作,進一步壟斷土地一級市場,截斷多家供地的源頭。

3.建立土地儲備制度。首先,要加強土地儲備機構,進一步明確土地儲備中心的職責,充分發揮其職能作用。其次,加大對土地儲備資金的投入。第三,土地儲備只能由土地儲備中心進行,其他單位不得從事此項業務。

4.加強土地出讓金管理。第一,國土資源管理部門應當督促土地使用者嚴格履行土地出讓合同,確保將應繳的土地出讓收入及時足額繳入國庫。第二,財政部門根據國務院的文件精神,一是將土地出讓收支全額納入基金預算管理。二是在國庫中設立專賬,專門核算土地出讓收入和支出情況。三是建立健全年度土地出讓收支預決算管理制度。

關于土地出讓金的政策范文第4篇

城鄉住房用地登記范圍包括已購公有住房、商品房、經濟適用住房三大類。已購公有住房指國家職工按照國家房改優惠政策一次性取得房屋所有權的住房；商品房指房屋產權人按照市場價格取得房屋所有權的住房；經濟適用住房指政府提供優惠政策，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質政策性的商品住房。

主要對象是：（一）對已購公有住房、經濟適用住房及商品住宅房（樓）參與房改出售后未上市交易的，辦理土地登記手續，頒發國有土地使用權證書；（二）上市轉讓的，補交土地出讓金，辦理土地變更手續，頒發國有土地使用權證書；

二、方法步驟

（一）告知勘丈

1、通告或通知。此項工作開展前在縣電視臺進行公告，也可到用地單位告知或由用地單位進行申請。

2、申核資料。由售房單位提交有關售房資料、權屬證明材料及原土地證書，報縣國土資源局地籍股預審。

3、實地勘丈。在用地單位權屬來源合法、四至界限清楚和四鄰無爭議的情況下，現場勘丈繪制草圖，進行分割登記。

（二）確定住房用地范圍

住房用地范圍的確定，采用單獨或先分割后分攤的辦法進行。

（1）綜合宗地的分割。單位住宅區用地與辦公等其他用地為一宗地時，應將住宅區用地分割單獨劃宗。

（2）宗地的設立。①土地登記以宗地為基本單元，無論平房或樓房凡能劃分出每個購房者各自使用土地界線的均單獨劃宗；②不能為購房者單獨劃宗的，則以整棟房用地或連片房屋用地設為共用宗地；③共用宗地無論是按棟劃宗還是連片劃宗，其共用宗地的用地面積，除包括房屋本身占地外，還應包括宅間小路、宅間綠化、煤房等附屬用地在內；④住宅區內市政設施、交通道路用地、廣場、大面積的公共綠化用地單獨劃宗，不進行面積分攤。

（三）確定土地使用權面積

1、購房者個人使用的土地面積由獨立使用土地面積和分攤面積兩部分組成。

2、計算購房者分攤土地面積。

購房者個人分攤土地面積=購房人房屋建筑面積與總建筑面積之比乘共用宗地面積。

共用宗地面積=本棟房屋建筑占地面積+附屬用地占地面積。

附屬用地為供本棟房屋獨立使用的宅間小路、宅間綠化等，凡能劃入宗地內的附屬用地，原則上分攤到戶。

3、獨立與住宅區外的幼兒園、學校、商服用地、社區管委會或居委會等公共用地應單獨劃宗，原則上確定給原產權單位。

4、不參加房改的公共性建筑所占土地，不參加面積分攤。

（四）收費。測繪費、工本費收費按原甘肅省土地局、測繪局、原省物委、省財政廳《關于土地登記收費及其管理辦法實施細則》（土發字[]025號）文件規定收取，即城鄉居民住房用地面積在100平方米（含100平方米）以下每宗地收取測繪費13元。每超過1至50平方米，加收5元，最高不超過30元；工本費個人每證5元。

土地出讓金：為減輕土地權利人在辦理住房用地登記時的經濟負擔，征收土地出讓金時，按正寧縣城區基準地價的5%進行核算，即住宅用地一級區基準地價按193元/平方米(12.9萬元/畝)核算，其土地出讓金為9.6元/平方米；二級區基準地價按145元/平方米(9.6萬元/畝)核算，土地出讓金為7.2元/平方米；三級區基準地價按115元/平方米(7.7萬元/畝)核算，土地出讓金為5.7元/平方米。該核算標準僅適用于按期限辦理城鄉住房用地登記的單位和個人，在單位統一辦理城鄉住房用地登記時，經告知不辦理用地登記的個人而后逾期辦理的，按照城區基準地價10%征收土地出讓金。

（五）登記發證。縣國土資源局在對報件齊全、面積核算準確且已交清費用的土地權利人在七日內予以登記注冊，報主管領導審核批準后，憑用地單位證明，發放土地證書

。

三、相關規定

1、凡是職工按房改政策規定購買公有住房、經濟適用住房已領取房屋所有權證書的，在辦理土地登記時，可暫不交納土地出讓金，但其土地使用權類型與房屋產權單位原土地使用權類型一致。

2、個人購買的商品房已領取房屋使用權證書的，土地使用權確定給個人。在辦理土地登記時，商品房用地為出讓方式取得土地使用權的，按出讓土地使用權為購房者辦理土地使用權證書；商品房用地為劃撥方式取得土地使用權的，由開發商補交出讓金后為購房者確定出讓土地使用權。

3、已購公有住房、經濟適用住房用地為劃撥用地的，上市交易的由新購房者或原購房者交納土地出讓金后按出讓土地使用權辦理土地使用權證書。

4、凡以出讓方式取得土地使用權的，上市交易時不再征收土地出讓金，直接辦理過戶手續。

5、用地單位應提供的證明材料：

（1）用地單位申請；

（2）縣發改局立項批復；

（3）原單位國有土地使用權證書；

（4）參加房改的應提供“成本價售房審批表”；

（5）土地出讓金收據；

關于土地出讓金的政策范文第5篇

2004年6月，河北省人民政府以《關于加強和改進征地工作建立被征地農民基本生活保障制度的通知》（冀政［2004］37號），提出設立征地調節資金。以統一墊付征地補償費用、被征地農民參加基本生活保障的補助、被征地農民勞動技能培訓的經費補助。市（縣）政府承擔的費用可在土地出讓金純收益中列支，集體承擔的費用可從土地補償費用中列支，個人承擔部分在征地安置補助費中抵繳。

2004年，浙江省磐安縣出臺《統一征地管理辦法》，建立征地調節資金，從國有土地出讓金中一次性撥付500萬元，每年從土地出讓金收入中提取2％充實資金。征地調節資金主要用于墊付征地補償費和被征地農民參加基本生活保障的補助，以及被征地農民勞動技能培訓經費的補助。2009年4月，諸暨市人民政府出臺《諸暨市集體土地征收規定》（諸政發［2009］29號），提出市政府建立征地調節資金，專項用于政府補助被征地農民養老保險基金。征地調節基金主要從土地出讓等收入中籌措，籌措標準為：在全市范圍內的出讓土地中，按經營性用地60．0萬元／hm2，其他用地22．5萬元／hm2，由市財政局、市國土資源局（市開發委）在宗地結算中提取。

2設立征地調節金分析

河北省、浙江省磐安縣、浙江省諸暨市等地政府都設立了征地調節資金，但使用范圍卻有所不同。河北省和浙江省磐安縣的征地調節金用于統一墊付征地補償費和被征地農民參加基本生活保障的補助，以及被征地農民勞動技能培訓經費的補助；浙江諸暨市設立的征地調節資金使用范圍更小，其專項用于政府補助被征地農民養老保險基金。各地征地調節資金的來源也不同，河北省的征地調節資金來源主要為土地出讓金純收益、土地補償費用和征地安置補助費；浙江省磐安縣和諸暨市的征地調節資金來源為土地出讓金收入。

根據三地征地調節資金的使用范圍、資金來源同口徑對比，河北省和浙江省諸暨市雖然征地調節資金的定義、范圍不同，但資金的實質范圍更一致，即市（縣）政府承擔的費用可在土地出讓金純收益中列支，集體承擔的費用可從土地補償費用中列支，個人承擔部分在征地安置補助費中抵繳。浙江省磐安縣的征地補償費和被征地農民參加基本生活保障的補助資金，以及被征地農民勞動技能培訓經費的補助資金均來源于土地出讓金收入。

可以看出個人和農村集體經濟組織繳交的保障資金在征地補償費中的土地補償費和安置補助費提取，而土地補償費和安置補助費屬于征地補償費，由征地單位繳交。設立征地調節金的地方，政府繳交部分的保障資金由當地土地出讓金中計取，而未設立征地調節金的地方，則將政府繳交部分的保障資金計入建設項目單位征地成本，直接導致不同地區征地補償口徑不一致。征地調節金征收標準應與當地被征地農民的基本生活保障資金掛勾，建議按被征地農民的基本生活保障資金的30％計列。資金使用管理嚴格按照相關社會保障資金管理辦法執行，專項用于被征地農民的基本生活保障。

3結論和建議

水利水電建設項目資金主體通常來源國有資金，資金來源于省級以上和市（縣）等各級資金。政府繳交部分的保障資金是否計入建設項目征地成本直接影響各級資金分攤基數。如政府繳交部分的保障資金計入項目征地成本，項目總投資增加，在上級補助比例一定的情況下，省級以上補助資金增加；如政府繳交部分的保障資金不計入征地成本，則相反，縣級財政負擔加重。