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土地使用權補償標準范文第1篇

一,目前儲備土地的來源和補償標準

(一)儲備土地的來源

按照xx市政府第33號令《xx市市區土地儲備暫行辦法》所規定的范圍,目前xx市儲備土地的來源主要有:①因單位搬遷,解散,撤銷,破產或其他原因停止使用的原劃撥國有土地;②市政府指令征購的土地;③以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發且又不具備轉讓條件的土地;④因國家建設代征而未處置的土地;⑤被依法收回的國有土地;⑥土地使用權人申請市土地儲備中心回收的土地;⑦其他需要進行儲備的土地.從以上市政府所規定的土地儲備范圍我們可以看出,儲備土地的來源不僅包括城市存量土地,而且還包括城市增量土地.

但是,從土地儲備中心實際運作的情況來看,儲備土地的來源范圍和渠道還不夠寬暢.根據xx市土地儲備中心成立一年來所儲備的24宗土地情況統計表1(略),可以發現主要存在3個突出的問題:

1.儲備土地規劃用途單一.目前儲備土地的規劃用途基本為居住用地,占總土地儲備量的96.6%.這使得土地儲備中心難以發揮在政府調控土地市場中的作用,同時也不利于土地資源的合理調配,今后應向工業用地,商住用地,文教用地等多用途方向延伸.

2.儲備土地來源單一.以往所回收的土地除一宗為集體土地外,其余都來自市區停產的工業企業用地,占總量的90.7%.事實上,舊城改造,城中村改造,城鄉結合部開發都可以提供儲備土地來源,市區擴大過程中新增建設用地也應該逐步納入土地儲備范圍.

3.城市土地一級市場未壟斷.目前在xx市區雖然建立了土地儲備制度,但是土地儲備中心尚未完全壟斷一級市場,沒有做到"一個口子進,一個口子出".由于城市建設飛速發展,基礎設施,公共設施和景觀設施的需求量非常大,相應需要投入巨額資金進行建設和改造.于是市政府采用以土地換資金的政策,給相關部門一部分土地,由其先自籌資金進行建設,待可出讓土地拍賣后再回收資金.除了土地儲備中心外,能夠對市區國有存量土地進行回收整理開發和制定供應計劃的部門主要有xx市城市建設發展投資有限公司,xx市交通建設投資有限公司,xx市河道整治投資有限公司等3個公司,它們分別隸屬于xx市建委,xx市交通局和xx市河道辦.截止XX年9月底,各部門所控制的土地總面積和可出讓土地面積如表2(略)所示.在一級市場上多頭供應土地不利于政府調控土地供應總量,制約了土地儲備功能的實現.

(二)征購土地的補償標準

目前,xx市土地儲備中心在征購和回收土地時,對土地,地上建筑物等進行一定的補償,補償方法按照市政府第33號令執行,分50萬元/畝,40萬元/畝,30萬元/畝3個檔次進行補償.一般對于住宅,商業用途的土地,在環城河以內的按50萬元/畝補償,環城河以外的按40萬元/畝進行補償;對于回收后作為綠化用地的,一律按30萬元/畝標準進行補償.這種補償辦法簡單,方便,易于操作,但是對于某些土地使用者,特別是通過出讓途徑獲得土地的使用者不公平,使儲備中心取得土地的阻力較大.土地回收時間延長,增加了儲備的成本.另外,根據目前的補償政策,在土地出讓后有一部分土地收益返還給原土地使用者,即土地儲備中心所儲備的土地在權益方面留有尾巴,增加了將來土地增值收益分配的復雜性.

3個檔次的土地回收補償標準,在土地儲備制度建立之初,不失為一種簡便易行的補償方法,但隨著土地儲備制度的逐步規范和完善,這種補償方法的不合理性已日益顯現,主要表現在沒有體現回收土地之間的多種差異性:

1.土地使用權產權結構差異.由于歷史的原因,我國土地使用權產權結構比較復雜,有有償劃撥,無償劃撥和有償出讓等方式,用地單位的土地權益和成本差異很大.目前許多用地單位的土地取得成本加上土地和建筑物的投入成本,已經遠遠高于所規定的補償標準,如果按照目前規定的補償標準進行回收,回收難度就特別大.

2.土地原用途差異.回收補償的實際操作是按新規劃用途為住宅,商業用地的地塊,以環城河為界,以內為50萬元/畝,以外為40萬元/畝;規劃用途是綠化,道路用地的統一按30萬元/畝進行補償.而沒有考慮土地的現有用途和用地單位的實際土地收益.

3.土地區位和綜合價值差異.3個檔次的補償分類不能充分體現級差地租理論,因為同在環城河內的不同地塊,其交通條件,地理位置,商服繁華度和公共服務設施的完善程度差別是較大的,因而其價格差別也是很大的.因此,單純以環城河為界劃分的方法就不盡科學,更應以基準地價考慮土地級別范圍.

4.原土地使用單位差異.原土地使用單位包括企業,事業單位,政府機關等,企業又分為國營企業,集體企業和個體企業等,他們取得土地的方式和利用效益有很多差異,企業目前經營情況和社會負擔也不同,但目前的補償標準沒有考慮這些情況,增加了回收土地的難度.

可見,制定合理,科學,可操作的土地補償標準已經成為當務之急,既體現了城市土地儲備制度運作的客觀需要,也對社會穩定和利益平衡有直接的影響.

二,土地征購的臺理范圍和具體方式

(一)合理的土地征購范圍

從我國土地所有制的形式,土地儲備機制的功能定位以及杭州等地土地儲備制度運行的經驗看,合理的土地征購范圍應是由政府完全壟斷一級土地市場,即所有城市存量土地和增量土地在出讓前都只能從土地儲備中心這"一個口子進,一個口子出".根據xx市區土地本身的特點,我們認為xx市合理的土地征購范圍應包括4個方面:

1.進入城市建設用地范圍的農村集體土地.農村集體土地對于城市建設用地來講屬于增量土地范疇.一般包括以下幾種農村集體土地:①因城市擴大征用郊區農村集體土地;②因規劃和城市建設的需要,征用"城中村"的集體土地;③因城市建設和規劃的需要征用集體企業土地.對集體土地變為國有土地,土地儲備中心應嚴格按照《土地管理法》進行征用,并貫徹保護耕地的原則.對于"城中村",根據城市規劃要求和原則,應該實施"撤村建居"的戰略.

2.城市存量土地中的劃撥土地.城市存量土地中,大部分是歷史上國家以劃撥方式交給企業和單位使用的土地,可以由土地儲備中心代表國家收回,它是土地儲備中心土地儲備的主要內容.劃撥土地使用者的土地主要包括:①因單位搬遷,解散,撤銷,破產,產業結構調整或者其他原因調整出的劃撥國有土地;②因實施城市規劃,舊城改造和土地整理,市政府指令收購的土地;③土地使用權人申請土地儲備中心收購的土地;④其他需要進行儲備的國有劃撥土地3,城市存量土地中沒有經過出讓和劃撥的土地.由于歷史原因,城市存量土地中還有一些產權沒有歸屬任何單位的國有土地,應該進入土地儲備體系.主要包括:①市區范圍內無主土地;②市政府代征的土地;③土地使用期限到期被政府依法收回的土地;④市土地管理部門依法收回的荒蕪,閑置的國有土地;⑤土地違法案件經依法查處,依法沒收的土地;⑥以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發而又不具備轉讓條件的土地.

4.出讓土地中被政府收購的土地.土地儲備中心的儲備土地來源除了增量土地和存量土地中尚未有償出讓的部分外,還應向土地的二,三級市場開拓儲備土地的來源,即已經出讓給土地受讓人并進入土地二級市場的土地.包括土地受讓人土地開發后進行轉讓的土地和銀行抵押處置的土地等.對于這些土地,土地儲備中心根據土地市場供應計劃和城市發展規劃,必要時可以在土地市場收購,或者行使政府優先購買權,以達到政府調控土地市場的目的.

儲備土地進入土地儲備體系后,應由土地拆遷公司及時完成拆遷,平整,開發,配套等土地整理工作,以便熟地進行出讓.

(二)土地征購方式及其操作程序

根據儲備土地的來源和對象,其具體征購方式有土地征用,土地回收,土地置換和土地購買等4種.

1.土地征用.國家根據城市建設和發展需要,按照《土地管理法》,將原集體所有土地征用為國家所有,具體由土地儲備中心實施.其具體操作方式如圖1(略).

2.土地回收.土地儲備中心代表政府按照法律,法規等收回土地使用權的行為和過程.土地回收的主要對象是城市存量土地,可以是無償的,但多數情況下是需要補償的,其操作程序如圖(略).

3.土地置換.土地儲備中心根據市政府的經濟發展戰略和城市經濟結構布局,對原來在城區內不符合城市規劃或對企業再發展有阻礙的企業和單位進行用地布局調整,用儲備土地置換出原企業或單位的土地.土地置換的操作程序如圖3(略).

4.土地購買.土地儲備中心在土地二,三級市場上,根據土地儲備和供應計劃,在同等條件下,優先購買土地使用權,增加土地儲備的活動.土地購買主要有如下幾種情況:①土地受讓人進行土地開發后進行轉讓的土地;②銀行抵押需處置的土地;③市場交易價格明顯偏低的土地.土地購買的操作程序如圖4(略).

從上面的4種土地征購方式我們可以看到,各種征購方式基本上都經過申請,權屬核定,征詢,實施補償,變更權屬等幾個階段.但由于每種征購方式適用范圍不同,每個階段的操作方式和內容有所不同,土地儲備中心應根據實際情況進行具體操作.

三,土地征購過程中土地補償的原則和標準

從目前城市土地儲備制度的運轉情況來看,土地補償標準的確定是關鍵,同時也是難點.因為土地儲備制度是一種創新,我國現行法律法規目前還沒有專門對其性質進行規定,各城市的做法也不相同.因此,我們只能從土地補償的內涵入手,分析其影響因素,從而確定一些基本原則,并針對不同征購方式探討具體的土地補償標準.

(一)土地征購過程中土地補償的內涵

土地補償的本質是對原土地使用人有關土地經濟權益的補償,與土地產權的性質和結構有很大關系.直接影響土地補償的法定權利主要包括土地所有權,土地使用權,土地處置權和土地發展權.

我國現行《憲法》明確規定城市范圍內土地為國家所有,農村土地歸集體所有,國家建設占用集體土地要通過征用.因此,征購集體土地需要對土地所有權進行補償,征購城市存量土地中的國有土地不需要對土地所有權進行補償.因為征用集體土地的補償標準由國家規定,并帶有強制性,所有權的補償是不完全的.土地使用權是指土地使用者按照土地出讓合同或劃撥使用的規定對土地經營管理并獲取土地收益的權利,它受有關法律法規明確的約束和保護,所以土地補償構成中應包含土地經營權價格.土地處置權包括最終處置權,出讓和劃撥權,用地約束調整權,轉讓權,出租權,抵押權和繼承權等,對于擁有劃撥土地使用權的原土地使用者完全不具備土地處置權.因此,如果被收購土地是劃撥土地使用權,土地補償不應包括土地處置價格.對于擁有劃撥土地使用權的原土地使用者相應的擁有轉讓權,出租權,抵押權和繼承權,這在出讓合同中有明確規定,土地補償中應包括與其相應的土地處置權價格.土地發展權指土地在規劃或最優利用條件下的價格.我國實施土地儲備制度實踐過程中,收購雙方對土地補償分歧最大的就是發展權價格是否包含在土地補償構成中,由此可能導致收購價格數倍的變化.我國目前設置的土地權利體系沒有直接發展權.但從現行法律法規及土地增值的成因分析,土地發展權應是國家的權力,被收購土地的原使用者,無論是出讓土地使用權還是劃撥土地使用權都不擁有土地發展權.

從土地補償內涵構成的分析中我們可以看出,在現行的法律法規下,土地的補償內容可能涉及土地使用權,部分土地處置權以及部分土地所有權.根據收購對象不同,具體的補償內容是幾種權利的某種組合.

(二)土地補償標準的影響因素

土地權益的大小不僅取決于權利的內容,而且取決于這些權利帶來的經濟效益.因此,在制定土地補償標準時,應結合宗地特點,考慮以下幾個方面的因素:①土地區位因素.土地區位是某宗土地與其所處的周圍環境綜合作用的結果,根據國內外經驗,一般都根據土地區位將城市土地進行分級.②土地用途.土地用途應以土地目前現狀用途為準.這是因為從理論上分析因規劃改變或被收購導致的土地增值部分,屬于土地的外部增值與原土地占有或使用者無關,其增值收益理應歸社會公有或國家所有.另外從土地的權益分析因規劃改變或被收購導致的土地增值部分,屬于土地發展權的權益,應屬于土地所有者——國家.③土地使用權年限.由于土地價格是各年地租的總現值,在進行土地補償時必然要考慮用地單位剩余的土地使用權年限.④土地成本.由于歷史原因,獲得同樣性質的土地使用權,其取得土地的成本不一樣,在土地補償中應該考慮.

(三)確定土地補償標準的原則

根據國內外經驗及我國社會主義市場經濟發展的目標模式,我們認為確定儲備土地的補償標準應遵循下面幾個原則:①產權原則.如上所述,土地補償的內涵是土地產權,土地補償標準應與被補償土地經濟主體對土地的權力和利益相一致.②土地補償與安置補償相分離原則.土地收購過程中可能牽涉到土地補償,地上附著物補償,職工或住戶安置補償,企業異地安置補償以及企業債務分擔等經濟關系.在實際操作中,對地上附著物補償和企業債務處理的內涵比較清楚,國家和地方都有相關的規定.而安置補償與土地補償往往區別不開,導致標準混亂.土地補償與安置補償是兩個完全不同的概念,土地補償主要考慮土地權益的大小;而安置補償則要考慮被收購者的生活和居住水平,具有一定的計劃性和福利性.因此,二者的依據和作用完全不同.現實中,許多企業都把安置,搬遷,改制甚至企業扭虧的希望寄托在土地補償上,被收購的土地主要是占據市中心區域,經營不善或瀕臨倒閉的企業用地.對于這些企業來說,即使其土地不被收購,政府仍需對其進行安置,土地補償與安置補償要分別考慮.③增值貢獻原則.土地增值是指由于經濟發展和土地投資而造成的土地價值提高.由經濟發展和城市擴張,政府對基礎設施投資和建設以及城市規劃等導致的土地增值,應該歸屬于政府或社會公共所有,不在土地補償的范圍內.由土地使用單位對宗地的資金和勞動力投入導致的宗地增值,應該根據貢獻予以補償.

(四)不同征購方式土地補償標準

1.征用集體土地按照有關法律法規確定的標準進行補償.國家與被征用土地者或被拆遷者之間不存在買賣關系,征地是一種國家行為,土地被征用者是對國家應盡的一種義務,征地和房屋拆遷補償以不降低被征用者的生活和居住水平為原則.從集體土地的用途來看,我們可簡單地將集體土地分為耕地和非耕地兩種情況.根據xx市實際情況,征用耕地的補償標準為120元/平方米,征用非耕地的補償標準為87元/平方米.需要說明的是,這是土地補償標準,若征用的是鄉鎮企業或個體企業,其安置補償費中考慮的費用應與耕地的情況不同.

土地使用權補償標準范文第2篇

關鍵詞：土地使用權流轉 土地征用 土地承包經營權 宅基地使用權

我國市場經濟體制改革隨著對外開放的進一步擴大不斷深化，土地作為商品市場重要的生產要素更加突顯其重要性。我國實行土地的社會主義公有制，土地價值只能通過土地使用權的經營與使用來實現。土地使用權分為國有土地使用權和集體土地使用權。國有土地使用權可以通過劃撥方式取得，也可以通過國有土地使用權的出讓，租賃，作價出資或者入股等市場方式有償使用。通過劃撥方式取得的國有土地使用權得進行轉讓、出租、抵押等流轉。集體土地使用權又可具體分為土地承包經營權，宅基地使用權、鄉鎮集體建設用地使用權等。在我國土地權利二元格局下，土地使用權的流轉既有縱向流轉即集體土地使用權與國有土地使用權之間的流轉（如土地征用），也有橫向流轉即在兩級使用權內部的流轉（如土地使用權的劃撥、出讓、農村承包經營地的轉讓等流轉）。

1、國有土地使用權

1.1國有土地使用權的流轉方式

國有土地主要用于建設用地和公共事業用地，主要是通過出讓、劃撥等方式實現土地使用權與使用權分離，進而實現土地的價值的。劃撥方式主要用于：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；法律、行政法規規定的其他用地等建設用地，且經縣級以上人民政府依法批準。劃撥是一種將國有土地所有權和使用權分離的行政方式。除上述情形外，建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償方式取得。 長期以來，學術界對出讓行為的性質見解不一，主要存在著行政行為說、經濟法律行為說和民事法律行為說三種觀點。

筆者認為，通過劃撥方式取得土地使用權是無償的，而且一撥定終身，公民法只能自己享有該權利，而不得將權利轉移給他人。顯然，以行政劃方式劃撥轉移土地使用權，不符合市場經濟條件下的土地性質和土地使用權的性質，不能充分發揮土地財產（資源）的最大化效益和價值。而以土地使用權出讓合同方式轉移土地使用權，反映了土地及土地使用權的商品性質和財產性質，同時出讓后的土使用權在土地使用年限內可以轉讓（出售、交換、贈與）出租、抵押或用于其他經濟活動，充分地實現了土地使用權的價值和效益的最大化。出讓是土地商品化的前提。土地使用權出讓的目的是改變過去劃撥體制的弊端，使土地資源進入商品市場，并逐步形成土地使用權流轉市場，使其作為一項特殊的商品進行流通，盡管土地使用權的市場準入也涉及到了行政機關的審批等行政管理問題，但這種管制只是一般性的行政事務管理并無調控經濟和社會之目的，因此它的存在并不影響土地使用權出讓的民事法律行為性質。土地使用權出讓的根本目的是對土地所有權基礎上的土地用益物權的創設，是土地所有權的衍生，以促進土地資源在市場規律下進行優化合理配置，并得到有效的利用，因此出讓的本質是用益物權的一種取得方式，說具體些，是不動產物權的設定的繼受取得方式（前權利主體仍保有其權利，而基與該權利而為另一主體設定新權利。如所有人在自己的所有物上為他人設定用益物權或擔保物權，即其適例[1]。因為在土地使用權出讓行為之前，該不動產用益物權在法律上并不存在，而出讓行為成立之后，該權利（土地使用權）才得以產生[2]。因為“土地使用權出讓合同并不是轉移已經存在的一項物權，而是在創設一種物權，而且這項新的權利是從土地所有權中分離出來的。”[3]當然，這里應該注意的是，由出讓行為而創設的土地使用權已是一項獨立的用益物權，而非簡單的使用權，不僅可以實際占有、使用、受益、更重要的是土地使用者可以轉讓、出租、抵押或用于其他經濟活動，實際上享有法律允許范圍內的處分權。[4] 由此可見，土地使用權出讓的目的本身民事私利性質就決定了土地使用權出讓行為的性質是民事法律行為。

此外，在國有土地使用權流轉中要進一步明確和把握以劃撥方式和出讓等有償方式取得土地使用權的土地范圍，筆者認為應該嚴格控制國有土地使用權的劃撥取得，堅持以有償取得方式為主，更好的適應市場規律，實現土地資源效益的最大化。

1.2土地征用問題

在我國現代化進程中，城鄉差距長期存在，城鄉之間始終存在著一個農村向城市所取資金和城市向農村所取土地的問題，資源配置的經濟學規律不可避免要使集體土地涉足城市房產市場；另外隨著我國社會主義經濟建設的順速發展和社會城市化的加速進行城市對土地的需求將不斷擴大。為了滿足城市對土地的需求，填補需求缺口，城市除了向高空發展外，就剩下向城市郊區農村索取集體土地這一唯一途徑了，這是必然的，也是解決城市土地需求問題的根本途徑。幾十年來，土地征用制度為完善土地法律制度，保障社會主義建設順利進行方面發揮了巨大作用。

土地征用是發生在國家和農民集體之間的所有權轉移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序批準，并給農民集體和個人補償后，將農民集體所有土地轉變為國家所有。土地征用是保證國家公共設施和公益事業建設所需土地的一項重要措施。無論是資本主義國家還是社會主義國家，為了發展社會公共事業，都設置了土地征用法律制度，我國《憲法》第10條規定，國家為了公共利益地需要，可以依照法律規定對土地實行征用，這是我國實行土地征用地憲法依據。

國家建設征用土地的標的只能是集體所有的土地。國家建設征用土地的標的，建國以來經歷了一個發展變化的過程，隨著農業合作社在全國范圍內的實現，農村土地都變成了農村合作經濟所有以后，到了1986年土地管理法規定的征用土地的標的就只能是集體土地了。應當指出的是，國家建設用地需要用集體所有的土地來滿足，也需要用國家所有的土地來滿足，用集體所有的土地滿足國家建設用地的法定辦法是征用，用國有土地來滿足國家建設用地之需要的法定辦法是出讓，劃撥等方式而非征用方式，因為國有土地本來就是國家的，不需要再通過其他方式取得所有權，國家可直接行使處分權利。但我們要充分認識到，我國是一個農業大國，同時又是一個人多地少，耕地資源貧乏的國家，集體所有的土地肩負著十幾億人口的溫飽重任，隨著人口的急劇增長與經濟建設的發展，人地相爭的矛盾將十分突出，因此，國家將“十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地”作為我們的一項基本國策。農業用地改為房地產開發用地，其短期經濟效益確實十分明顯，這成為導致我國耕地減少的直接原因之一，如果對農業用地改為房地產用地不加以限制，任其自由發展，勢必影響到作為我國經濟基礎的農業，增加不安定因素，導致經濟結構的混亂和的效益。在土地征用過程中要嚴格限制集體土地任意進入房產市場，確實需要的，必須履行國家機關的嚴格審批程序收歸國有后有償出讓取得。

由于我國土地征用制度存在很多缺陷，在土地征用過程中出現了一系列導致權利失衡的問題：

第一，土地征用范圍過寬，國家征用土地具有很大的隨意性，雖然我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，《土地管理法》規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。這些規定都強調了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經濟組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”，致使一些政府濫征土地，嚴重侵犯了農民、集體的土地權益。我國自實行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財政收入，對征地權的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發區、科技園等向投資單位提供優惠政策，而土地使用費往往作為其優惠的條件之一。盡管現行的《土地管理法》規定征用審批權由國務院及省級人民政府行使，但各級地方政府仍擁有一定的權力，加之監督機制不完善，便在征地申報過程中出現了一些弄虛作假的行為。

第二，土地征用程序不夠透明，土地使用權作為集體重要的財產權利，即使是為公共利益的需要，也應該被告知權利被處分的具體情態，應給予陳述自己意見的機會。而在現實中土地強行征用，強行甚至暴力拆遷等現象時有發生，造成了對公民財產權乃至人身權的嚴重踐踏。

第三，土地征用補償標準偏低，土地補償費不到位。我國《土地管理法》中明確規定了土地征用的補償標準，這種補償標準雖在原來的基礎上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現地塊的區位差異及各地不同的經濟發展水平等等，進而難以維持農民現有的生活水平，導致農民對征地的不滿；政府低價獲得土地所有權、高價出讓土地使用權的行為，也難以為農民所接受。據了解，一塊農地，一旦成為城鎮或工業用地，其市值上升幾十倍甚至百倍。根據現行法律，如果農民的土地按合法途徑由國家征用，相關補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。其中，土地補償費和安置補助費的總和，按規定最高不得超過土地被征用前三年平均年產值的30倍。而按照我國東部地區一般耕地年產值800元左右計算，每畝土地補償費至多2萬多元，僅相當于普通公務員一兩年的工資收入。土地在農村起著社會基本生活保障的作用，土地征用的補償收入則是他們的“養老錢”、“保命錢”，但他們目前所得到的這筆錢還不足以承擔這兩項職責。

基于上述問題，筆者認為土地征用應該從以下幾個方面進行整改：

第一，嚴格明確、限定土地征用范圍。土地征用權只能為公共利益的需要而行使。我國《憲法》和《土地管理法》均明確規定，“國家為了公共利益的需要”，可以征用農村集體所有的土地。依據國外經驗和我國實際，我們認為，“公共利益”應嚴格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機關及公益性事業研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機場等；（4）公共設施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業用地，如學校、醫院、敬老院等；（7）水利、環境保護用地，如水庫、防護林等；（8）其它公認或法院裁定的公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農地，而應當主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農村集體非農建設用地市場來解決。政府不可以為增加財政收入，人為的擴大“公共利益”的范圍，堅決摒制“尋租”現象。

第二，土地征用程序透明化，有序化。在土地征用過程中引進聽政制度，它源于英國1215年《自由大》的自然公正這一普通法的古老立法原則。自然公正原則在普通法中確立了兩個最基本的程序規則，其中一個是：任何人或團體在行使權力可能使別人受到不利影響時，必須聽取對方意見，每個人都有為自己辯護和防衛的權利。[5]我國行政征用補償也應遵循這個重要基本規則。因為我國目前仍沒有把聽政程序作為土地征用決定和補償過程中的重要程序，具體權利的不到落實，權力濫用不能很好的被管制。我國應對行政決定的作出、補償的制定過程，補償的具體執行過程，告知補償的救濟途徑等都作明確的規定，改變以往條款上的籠統抽象與無序。

土地使用權補償標準范文第3篇

關鍵詞：建設項目 用地審批 建設用地指標 征地補償

一、國家關于土地管理法的相關規定及征地審批程序

1.國家關于土地所有權的規定

根據《中華人民共和國土地管理法》，我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制；任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。

城市市區的土地屬于國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。

化工建設項目對環保要求非常高、占地又非常廣，因此它一般建設在距離城市比較偏遠的地方。目前，我國建設用地總量的擴張通常有兩種途徑：一種是農用地轉用，另一種是未利用地的開發。其中最基本、最大量的途徑就是農用地轉用，而集體農用地的轉用則是建設用地總量擴張的主體。因此根據上述原則分清土地歸誰所有，也有利于協助建設單位在開展土地征用工作中協調各方關系。

2.國家關于新增項目建設用地土地使用權的取得方式及程序

國有土地使用權取得方式

國有土地使用權取得方式分為有償取得和行政劃撥。其中有償取得方式，包括國有土地使用權出讓、轉讓、國有土地租賃、國有土地使用權出資或者入股等。

土地使用權出讓可以采取協議、招標、拍賣三種方式。招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。

土地使用權轉讓一般包括出售、交換和贈與。土地使用權轉讓的一般程序如下 ：①原受讓人向出讓人（土地管理部門）申請轉讓土地使用權；②出讓人批準或同意原受讓人轉讓土地使用權；③原受讓人與再受讓人就土地使用權的有關條款達成一致后簽訂合同。④就土地使用權轉讓合同進行公證。[1]

建設單位使用國有土地，一般是以出讓等有償方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：①國家機關用地和軍事用地；②城市基礎設施用地和公益事業用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；④法律、行政法規規定的其他用地。

3.化工建設項目用地審批程序及流程

3.1項目用地審批程序

化工建設項目在辦理用地審批時，應按以下程序進行：①建設單位取得建設項目選址意見書；②辦理建設項目用地預審；③建設項目用地規劃許可。建設項目用地規劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證，沒有此證的用地單位屬非法用地，建設用地批準文件無效。④建設項目用地申請報批。

根據《中華人民共和國土地管理法》第四十五條，征用下列土地的，由國務院國土資源部批準：①基本農田；②基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；③其他土地超過七十公頃的；征用前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院國土資源部備案。

3.2化工建設項目用地審批實踐做法

化工建設項目用地申請報批時，建設單位應至少提交以下文件[2]：

3.2.1省級人民政府建設用地請示文件、省級國土資源管理部門的用地審批意見；

3.2.2建設用地項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案、供地方案；

3.2.3建設擬占土地分類面積匯總表、土地權屬情況匯總表以及建設用地勘測定界圖和勘測定界技術報告書；

3.2.4市縣人民政府關于建設項目征地補充費用標準合法性、安置途徑可行性及履行法定征地程序的說明；

3.2.5是否壓覆礦產資源與是否位于地址災害易發區的有關材料；

3.2.6經批準的市、縣土地利用總體規劃圖和分幅土地利用現狀圖，占用基本農田的，還應提供鄉級土地利用總體規劃圖；補充耕地位置圖、建設項目總平面布置圖；

3.2.7省級人民政府審批農用地轉用，報國務院批準土地征收的，附具省級人民政府關于批準農用地轉用的批復文件；委托國土資源部門補充耕地的，附具耕地開墾費繳納證明；已完成補充耕地的，附具補充耕地驗收文件；

3.2.8涉及規劃局部調整、占用基本農田的，附具土地利用總體規劃局部調整方案、基本農田補劃方案及規劃調整圖件、基本農田補劃圖件；涉及占用林地的，提供林業主管部門出具的林地審核同意書。

3.2.9建設用地規模超過有關指標規定的，附具省級國土資源部關于項目用地超標的說明；

3.2.10以有償方式供地的，需附草簽的土地使用合同及有關市縣人民政府關于新增建設用地土地有償使用費準備情況的說明。

4.化工建設項目征地補償費用構成及征收標準

化工建設項目用地如以出讓的有償方式取得用地的，建設用地征地費用至少包括以下內容：

4.1征撥土地補償費（征地費）

征撥土地補償費包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費四項費用。

土地補償費是征地費的主要部分。土地補償費的標準為：①征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。②征用其他土地的補償標準由省、自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。

每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。征用其他土地安置補助費標準，由省、自治區、直轄市規定。

4.2土地有償使用費

土地有償使用費是指土地行政主管部門代表國家將國有土地使用權在一定年限內交給土地使用者，由土地使用者向土地行政主管部門繳納相當于土地使用價值（價格）的費用。它包括土地使用權出讓金、土地租賃金和土地使用權作價出資人股金。

4.2.1土地使用權出讓金

土地使用權出讓金是指土地行政主管部門通過出讓的方式將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，土地使用者向土地行政主管部門繳納相當于整個使用期間土地使用價值（價格）的費用。

根據國土資源部實施的《全國工業用地出讓最低價標準的通知》（國土資【2006】307號文）第三條的規定：工業項目必須依法申請使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地。對少數地區確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，且土地前期開發由土地使用者自行完成的工業項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應最低價標準的60%執行。如果涉及到人員安置事項，在出讓價格中補償部分還應有所核減。

4.2.2新增建設用地土地有償使用費

新增建設用地土地有償使用費是指國務院或者省級人民政府在批準農用地轉用、征用土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。

根據《中華人民共和國土地管理法》第55條第2款規定：新增建設用地有償使用費，30%上繳中央財政、70%留給有關地方人民政府。

4.3交納與土地有關的稅金

建設單位除需要支付有關補償費之外，還要繳納土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。但項目建設用地土地使用稅具體使用哪級稅率，何時開始征收，是否符合條例規定的免稅情形，地方政府有很大的自由裁量權。

二、大型化工建設項目征地實踐及注意事項

1.大型化工建設項目征地實踐

目前國家對化工建設項目，特別是煤化工產業政策處于整體收緊趨勢，這也影響國家對于煤化工項目的用地審批也處于謹慎趨勢。

根據目前實踐來看，各類化工建設項目征地一般采用以下兩種方式：一種方式是與政府簽署項目用地協議將土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費、土地出讓金、新增建設用地補償使用費一次性支付給政府，由政府直接開展項目建設征地事宜；另一種方式是建設單位分步分期與政府簽署項目用地協議，第一步是先簽署土地補償費、安置補助費、青苗補助費和地上附著物補償費，待政府完成征地，將集體用地收儲后，再與政府簽署國有土地出讓合同，支付土地出讓金與新增建設用地補償使用費。

筆者認為，采用第一種方式能夠保證項目建設單位以最快的時間取得項目用地土地使用證，保證項目建設用地合法、合規。

2.化工建設項目征地注意事項

2.1做好項目廠址規劃，明確征地范圍內的土地用途

國家實行土地用途管制制度并嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地，應當辦理農用地轉用審批手續，對劃為“基本農田保護區”的土地，不可征作他用。建設單位應嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地，特別注意減少對農用地的占用，這不僅關系到項目的經濟效益，更重要的是貫徹國家的土地政策。

2.2做好項目用地預審，落實建設項目用地指標

以陜西某煤化工項目為例，該項目用地因前期未獲得建設項目用地指標而先占地數千畝，被當地國土局罰款500多萬元。如何解決項目用地指標，使之符合國家以及當地市、縣土地利用總體規劃，一直是困擾項目建設方的主要難題，一旦違建，項目必然面臨停工、下馬的困境。因此在項目可行性研究階段，建設單位要盡早啟動項目用地預審工作，充分依托熟悉當地土地情況的評估單位編制項目用地預審材料，從項目建設方案的合理性、用地選址合理性、用地規模合理性、功能分區占地面積等多方面進行論證，使之盡量符合國家各項用地標準和要求，為國土資源部門審查該項目用地，審批項目用地指標提供參考依據。

2.3做好項目分期用地統籌規劃，及時辦理必要的用地手續

《中華人民共和國土地管理法》第五十五條第一款“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地”。為此，為順利推進項目建設進展，建設單位要嚴格依照土地管理法的相關規定，繳納相關土地補償費，以便于建設單位合法、合規取得項目建設用地。

同時，為保證項目用地補償的經濟利益，建設單位從擴建角度考慮將預留擴建用地作為永久用地與先期用地統籌規劃、一次性與當地政府談妥征地補償事宜，分期實施。但根據國家有關土地管理法的相關規定，未經原批準機關同意，連續2年未使用或不按批準用途使用國有土地的，由土地管理部門依法收回土地使用權，因此項目建設單位在預留用地征地時必須辦理必要的手續或妥善處理，以避免造成不必要的利益損失。

三、工程建設征地補償工作中存在的問題及建議

1.土地補償標準滯后、補償形式單一不適應市場經濟的發展

目前對被征地農民主要是采取貨幣形式的一次性安置，而沒有把被征地農民納入城市社會保障體系。許多地方政府以貨幣形式一次性支付征地補償費，失地農民拿到幾輩子也很難掙到的補償費后往往不知道怎么有效利用。土地之于農民，除了是必要的生產資料以外，往往還起著生活保障的作用。許多農民在土地被征用后，不僅僅意味著失去了生產資料和就業機會，同時還失去了最低生活保障。從目前我國的情況看，可以考慮改目前的一次性貨幣補償為“永久性收益”補償，以保證被征地農民有比較穩定的經濟收入。

另一方面，我國現行的征地補償標準是計劃經濟的產物，補償和安置的標準都非常低且不合理。它既沒有反映出土地的地理位置、地區經濟發展水平、土地市場交易價格、人均耕地面積等影響土地價值的經濟因素，也不能體現同一宗土地在不同投資水平或者不同投資情形下出現產出差別的真實價值。正是由于征地補償標準不合理，才導致征地補償費過低，補償利益不及損失利益。

應借鑒大多數國家和地區的做法，改革征地補償標準，以市場作為基礎，根據農地的生產力水平、農業用途的預期收益，將土地補償費、青苗及建筑物、構筑物補償費、殘地補償費等主要補償項目參照當地土地市場的價格，實行公平補償，充分體現公平的原則。

2.合理解決土地權屬爭議糾紛，做好地上附著物清點

土地權屬爭議的成因很復雜，一是歷史方面的原因，二是宗族利益方面的原因，三是生產經營中形成的糾紛以及其他各種原因。長期以來，由于農業效益低下，土地收益很不確定，農民并不非常珍惜土地的經營權利，而征地時涉及的是直接現金收入，在逐利心理的驅使下，農民自然對山林土地權屬究根問源，因此很容易挑起糾紛。還有一些本是屬同一個老生產隊或同族共有的荒地荒水等土地，歷史上沒有進行權屬劃分，征收時都想據為巳有，因此給建設單位在土地征用中也帶來了很多實際問題。

為合理解決土地權屬爭議，必須做到以下幾點：首先，認真摸清擬征地塊的權屬情況，熟識土地管理方面的法律法規和我國的土地所有權沿革歷史；其次，對有爭議地塊，在進行現場測量分界前要進行周密安排，盡量安排有大局觀念強的群眾黨員到現場，以避免糾紛擴大；再次，是與政府、國土資源管理部門以及當事人共同做好土地附著物清點，以防止少數人虛報或者投機種植附著物，以虛增補償費用；最后，為減少征地補償界面協調難度，建設單位最好選擇與當地土地行政管理部門、縣、市人民政府、村委會簽署征地補償協議，并由政府一攬子出面解決土地權屬爭議，補償款的發放也僅由政府、當地土地行政主管部門負責統收、統一發放，以減少土地補償爭議處理。

土地使用權補償標準范文第4篇

為進一步加強土地管理，防止國有土地資產流失，推進國土資源市場化配置，規范土地使用權出讓行為，加強黨風廉政建設，創造公開、公平、公正的土地市場環境，促進我市經濟社會全面、協調、可持續發展，根據國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）和《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號）精神和有關法律法規政策的規定，現就規范土地資產管理有關問題通知如下：

一、嚴格執行土地有償使用制度

除國家法律、行政法規規定可以采取行政劃撥方式供應的土地之外，其它建設用地一律實行有償使用。

（一）商業、旅游、娛樂、商品住宅開發等各類經營性用地必須以招標、拍賣、掛牌方式公開出讓。

（二）工業用地要創造條件逐步實行招標、拍賣、掛牌出讓方式供地，確需以協議出讓方式供地的，必須符合協議出讓條件和程序；項目用地必須達到投資強度、開發進度等控制性指標要求。

（三）原工業用地在符合規劃、不改變原用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，原則上不再收取或調整土地有償使用費；其它項目改變土地用途或擴大容積率的，必須依法辦理有關批準手續，相應調整土地使用權出讓金，辦理土地變更登記。

（四）以出讓方式取得的土地使用權轉讓時改變原批準用途的，按新規劃用途評估確認地價與原用途剩余年期評估確認地價差值收取土地使用權出讓金。

二、加強劃撥土地使用權管理

（一）以劃撥方式取得土地使用權的使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其它原因停止使用國有土地的，由國土資源行政主管部門報經原批準用地政府批準，可無償收回劃撥土地使用權并納入政府的土地儲備庫。破產企業原址用地收回后出讓的，根據市政府黃政〔2000〕19號文的有關規定辦理。

（二）原劃撥土地使用權屬于經營性用地的，必須按規定交納土地年租金，使用者也可以補辦土地出讓手續，補交土地出讓金。

（三）在原劃撥用地范圍內進行建設的工業項目，不再收取土地使用權出讓金，其它項目按本條第（四）、第（五）款規定辦理土地使用權出讓手續。

（四）經依法批準利用原有劃撥土地進行經營性開發建設，且符合城市規劃條件的，應當按照招標、拍賣、掛牌方式出讓土地。

（五）經依法批準轉讓原劃撥土地使用權的，應當公開交易，〖JP4〗按照規定補繳土地出讓金；低于市場價交易的，政府應當優先收儲。〖JP〗

（六）以劃撥方式取得土地使用權的使用者，如改變土地用途，必須依法辦理國有土地使用權出讓手續，并按規定繳納土地使用權出讓金。

三、依法加強征地管理

（一）各項建設用地的征用和供應，依照法律規定由市、縣政府統一負責，市、縣國土資源部門及其征地機構統一組織實施。禁止各類中介機構和其他組織從事征地和供地，嚴禁越權批準征用土地。各地要按照法定程序征用農村集體土地，并按照法定標準給予農民合理的補償，嚴禁拖欠、截留和挪用征地補償費用。

（二）各級各部門要嚴格征地審核和征地補償、安置監督，進一步規范征地程序。任何單位和個人不得擅自與農村集體組織或土地使用權單位簽訂“征地協議”。

（三）各級各部門要采取有力措施，對拖欠、侵占、截留和挪用征地補償費的，必須限期糾正，情節嚴重的，要依法追究有關責任人的責任；凡是拖欠或少付征地補償費，必須限期補償到位。

四、實行國有土地使用權出讓及項目建設跟蹤監察備案制度

為進一步規范國有土地使用權出讓及項目建設行為，加強黨風廉政建設，從源頭上預防和治理腐敗。

（一）經營性土地出讓必須堅持“公開、公平、公正”的原則，任何單位和個人，包括各級領導干部，不得違規干預經營性土地的招標、拍賣、掛牌。

（二）各級國土部門在進行招標、拍賣、掛牌時必須由同級監察部門現場監督。限時將招標、拍賣、掛牌方案及招標、拍賣掛牌結果報同級監察部門備案。

（三）儲備土地及收回土地補償標準，由國土資源行政主管部門擬定方案，送同級人民政府集體研究確定。

土地使用權補償標準范文第5篇

“城中村”土地目前存在的主要問題：一是產權關系不明，權屬界定不清。一般來說，這部分土地涉及若干集體土地所有權單位，而由于現行法律對農村集體土地所有權主體的概念設定模糊，在行使具體權利時，作為所有權人的農民集體的真實意愿難以得到真正體現，造成了農民集體在收益分配上的不均。二是土地利用管理不規范，擾亂了國有土地市場秩序。由于“城中村”集體土地所處位置的特殊性，土地使用權流轉非常混亂，主要表現為農民住宅私自轉讓、出租土地使用權，不辦理農地轉用手續擅自改變用途、將集體土地作為資產參與企業入股等。三是征地難。征地補償制度的不健全是造成征地難的主要原因。《土地管理法》規定，征用土地按照被征土地的原用途給予補償，在具體執行過程中，是以農業經營方式和投入為參照制定補償標準，這給地理位置相同但農業經營方式不同的土地帶來了征地補償標準的差異，也帶來了補償的不合理性，最終造成了征地的第一難。征地難的第二個原因是，以人均耕地制定補償標準在“城中村”征地執行中矛盾更加突出。往往在同一個單位征地過程中涉及兩個或兩個以上農民集體經濟組織，由于人均耕地的不同，形成了補償標準的差別，使得補償低的農民難以接受。 “城中村”集體土地的特殊性，決定了對這部分土地的管理必須在現行法律法規規定的范圍內，采取相對特殊的管理方法。

調整摸底，建立臺賬，明晰產權。對城市規劃區范圍內的全部集體土地進行一次大清查。調查分兩種類型進行，一是農用地清查，對全部農用地按1：1000到1：2000的比例，按圖斑建立臺賬，按組分村統計，并發放《集體土地所有權證》；二是對農村建設用地進行清查。此類用地調查難度較大，情況較為復雜，但主要應以歷史上的有批準權的單位頒發的批準手續為準。分清集體所有和國家所有的土地性質，然后按城鎮地籍調查的標準要求建立建設用地宗地檔案和統計臺賬，按宗登記發放《集體土地建設用地使用證》，對非法買賣、出租、入股等用地一律明確集體土地所有權和使用權。

制定統一的征地補償標準。“城中村”集體土地的區位差別不大，征地補償標準也不應有太大的差別。但“城中村”的集體經濟組織成員往往因在城市工作和子女入學的方便造成了外來人口遷入人數不斷增加，從而人為地影響了不同村組之間人均耕地面積的懸殊，造成了征地補償標準的差別，影響了部分農民的利益，造成社會矛盾和不穩定。因此，筆者認為國家正在推行的征地區片價應首先在城市規劃區內進行，實行“一區一價”。

實行統一的被征地農民基本生活保障制度。對規劃區內的農民，可實行統一的基本生活保障制度，具體辦法是對不同年齡的農民制定不同標準的基本生活保障標準。土地未被征用的，也可由農民本人出資繳納，建立臺賬，當土地被征時，可按一定比例的土地補償費和全部安置補助費作為基本生活費入保，達到一定年齡后逐年領取基本生活費。