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土地流轉法律規定范文第1篇

關鍵詞：農村土地 流轉 法律制度

完善科學合理的土地流轉法治機制

（一）完善承包土地產權界定的法律規定

依法促進農村土地承包經營權流轉，首先應該厘清農村土地承包經營權的產權歸屬。促進農村土地承包經營權流轉，完善的土地產權制度是關鍵，這意味著首先要在法律上明確土地所有權、清晰界定土地產權。其次，進一步發展土地經營制度創新，降低流轉的交易成本，促進產權的流動性。具體應該做好以下立法工作：

第一，完善土地產權制度法律體系。產權的完善離不開國家立法的規范。國家的主要功能是提供法律和秩序，為行為主體的競爭、合作博弈提供基本的框架規則。任何一項產權制度的界定、保護與實施都離不開政府的宏觀作為，因為這一切都要靠國家最終以法律的形式確認，才能得以有效實施和運轉。而鄉村集體代表國家掌握土地的終極所有權，有權對土地進行處分。這種所有權、處分權與占有權、經營權分離的產權已成為土地流轉的制度，也成為一些鄉村基層組織借地牟利，損害農民利益的政策依據。對此，要通過制定法律，明確規定集體土地所有權的產權主體，賦予集體土地所有權的完整權能。《物權法》、《土地承包法》對此只作了原則規定，對此建議在今后的土地立法中應予以明確和詳細的規定。

第二，厘清土地產權權利義務關系，以法律和配套法規的形式明確界定土地產權的權利邊界。明確土地所有權的權利主體與客體范圍，通過改革使農村集體經濟組織成為土地生產經營的實體單位而逐步弱化其基層行政單位性質。明確界定土地產權利益各方的責、權、利。在明確界定土地產權權利體系及權利邊界的同時，以法規和條例的方式細化土地產權利益各方責、權、利的范圍，約束、規范土地產權利益各方的博弈行為，使各方的博弈行為趨向合理、經濟。建立多樣化的土地使用制度，探索新型經營模式。在明確界定土地產權和穩定農村土地承包經營權的前提下，要肯定我國目前土地使用制度的多樣化。

（二）完善《物權法》中關于土地登記的法律規定

《物權法》頒布以后，土地承包經營權與集體建設用地使用權、國有土地使用權和集體土地所有權、國有土地所有權等一起構成了我國土地不動產物權的主體部分，對土地承包經營權以物權原理登記確權的問題無法再回避。完善土地承包經營權登記制度，要解決好以下幾個問題：

第一，明確農村土地承包經營權的登記主體。《土地管理法》第 10 條實際上把農村集體的土地所有權分為三級制，即“村農民集體所有”、“鄉鎮農民集體所有”和“村內經濟組織或村民小組所有”。解決這一問題，就應該先解決農村集體所有權虛位的問題，厘清農村土地承包經營權在不同的時間階段，由誰申請登記更為合適。只有厘清相關階段，哪些主體更適合申請權利登記，才能有效解決登記主體不明的現狀。在村民以承包合同取得土地承包經營權時期，有農村集體組織代表或村民個人向有關機構申請登記，都是可以的。而在農村土地承包經營權流轉過程中，應該有流出方和流進方雙方去土地登記機構登記。

第二，明確土地承包經營權登記的效力。我國目前土地承包經營權登記制度比較混亂。在我國法律體系中，對土地承包經營合同生效的規定比較特殊：土地承包經營權設立采取意思生效主義，而無需登記；對土地承包經營權采取互換、轉讓方式流轉的，采取登記對抗主義。就土地承包經營權設立大部分人主張是登記生效要件主義，但是《物權法》卻規定了登記對抗要件主義，這雖然更接近我國當前社會的現狀，但卻與整個《物權法》的內在邏輯相違背。所以，對于土地承包經營權登記的效力還是應該采用登記生效要件主義。因為土地承包經營權的設立事關承包經營權人的重大利益，關系到農民的生存問題，另外，登記生效主義能促進土地承包經營權的流轉。如果不實行登記生效主義，就可能有眾多的土地使用權未進入土地檔案。有用地需求的人想了解土地承包經營權相關信息，可能就無從下手，即使有辦法獲取這方面的信息，費用也可能過高，獲取信息的可靠性也無法保證，這樣就會阻礙了土地承包經營權的流轉。

第三，建立統一的登記機構。我國目前尚未建立統一的土地登記機關體系。《物權法》中雖然提出了統一登記機關，但并未詳細指出統一于誰？因此，學者的觀點也有所不同，有的學者主張有司法機關對土地流轉進行登記，而有的學者主張有政府的相關職能部門對農村土地承包經營權進行登記。不論那種觀點，土地承包經營權的登記也不宜在一般不動產登記制度之外另搞一套登記制度，而應該把土地承包經營權納入統一的土地登記之中，由不動產登記機關將土地承包經營權、集體土地所有權、國有土地使用權、集體建設用地使用權等進行統一登記。因此，現階段建立一個高效的不動產統一登記機構是農村土地承包經營權和其他不動產登記混亂局面的有效途徑。長期以來，集體建設用地使用權、國有土地使用權和集體土地所有權等一直由國土部門進行登記，建議在我國統一的登記機關應該為國土資源部門。

構建地方性土地流轉法律法規

（一）構建新型的流轉形式

土地承包經營權流轉的形式應由單一化向多樣化發展，具體應包括：轉讓、轉包、入股、抵押、租賃、繼承等，同時包括外部流轉（征收）的形式。法律不僅應對現行的土地承包經營權的流轉方式予以確認、規范，使之有章可循，并且在未來土地立法中應對土地使用權的流轉形式規定一些彈性條款，使法律具有前瞻性和靈活性。

（二）構建流轉的中介機制

因土地的特殊性質，農村土地承包經營權的交易與普通商品交易區別很大，其運作程序較復雜，需要相應的服務機構。但是，我國農村土地一切服務工作都由集體經濟組織越俎代庖，免不了干涉交易主體合法的使用權、處置權和收益分配權，有必要建立獨立于集體和土地使用者之外的中介服務機構。初步設想中介服務機構主要由三類組成：第一類是土地交易所；第二類是土地評估事務所；第三類是土地銀行或土地融資機構。這都可以先試點再鋪開。

（三）規范土地流轉的程序

以立法的形式確認實行農村集體土地所有權主體的法律地位，明確所有權行使職能從法律上明確村民委員會（或村民小組）為集體土地所有權的產權代表和承包地農戶的土地使用產權代表地位，他們可在法律規定的范圍內行使農用土地的流轉職能。如能建立規范的土地流轉市場，則會產生正規的交易場所。該市場應按以下兩部分設立和運行，即土地承包經營權的內部流轉和外部流轉市場。我國的農業發展現狀和未來發展趨勢都迫切的要求促進土地使用權流轉制度，而現行的相關法律表現出了明顯的不足，成了制約土地使用權流轉的瓶頸。所以，必須改革這種現狀，加快我國土地使用權流轉法律制度的完善。使未來的土地立法能準確、及時、有效地調整、規范我國的土地使用權流轉的現實，讓其有法可依，有章可循。

完善土地流轉的相關配套制度

（一）加強對土地流轉的宏觀調控

以國家基層政府的政治體制改革為推動。應該說，導致當前各類土地流轉問題的一個重要原因是我國政府職能的錯位，而政府職能的錯位直接導致了各級地方政府在土地流轉過程中成為了具有土地流轉利益的一個集團。導致地方政府土地流轉利益需求不斷膨脹的原因有三：一是現行土地征用制度賦予了地方政府過大的利益空間；二是賦予了地方政府土地流轉宏觀決策的權力；三是土地流轉市場經濟主體的市場行為能力不足無法抑制地方政府對利益的不合理要求。因此，要使政府的職能得到徹底轉換，除必須改革現行土地征用制度、培育市場主體的行為能力、加強監督外，必須加快司法獨立的進程并將土地流轉的宏觀決策權賦予獨立的立法機構。

（二）市場主體的培育和建立市場服務體系

無論是發展現代農業還是新農村建設，實踐證明對廣大農民而言，典型示范作用都是最有說服力的，也是現階段推進土地規模經營的有效途徑之一。因此我們應該從土地流轉的配套政策、制度建設、中介服務、土地評估體系、監督管理機制、保障措施等方面進行深入探索和實踐，形成一套操作性強、規范完善、保障有力、典型引路、高效推進的土地流轉規模經營模式。

第一，扶植農村專業戶和農村經濟合作組織。扶植農村專業戶和農村經濟合作組織，必須依靠國家的力量提高農民素質，啟動實施農業勞動者再教育工程，并將這一工作作為一項長期的基本工作加以貫徹落實。教育的主體內容以農業技術知識和市場經濟知識為主，加快土地流轉進程，就必須要讓從土地上解放出來的農民從事二、三產業，但是他們往往面臨著缺乏基本職業技能的窘境。因此，政府應積極組織、指導和引導，通過各種途徑，利用各種力量，加強對這些農民的職業技能培訓，并做好職業需求和職業技能方面信息的定期工作，以引導農民的學習。當這些農民掌握了一定的職業技能，能夠長期安定于非農產業的時候，他們才會徹底離開土地，成為非農業人口，從而推動地區產業結構的調整和城鎮化的發展。

第二，培育土地流轉中介組織。培育較有規模的土地流轉中介組織，一方面可以借助培育起來的土地流轉中介組織對目前較為混亂的土地流轉市場信息進行梳理，促進土地流轉市場有效信息的流動，促進土地流轉市場的完善與發展，另一方面可以為土地流轉中介組織的進一步發展積累技術和經驗，以促進土地流轉中介組織自身的發展壯大，并填補當前土地流轉市場主體構成上中介組織的空白。

第三，建立土地流轉金融市場。為構建土地流轉市場的金融機制，增加土地流轉過程中的投資來源，必須盡快構建我國的土地流轉金融市場，目前首要的任務是建立專門的農村土地金融機構，進行專門的土地流轉資金運作，只有建立了這樣的統一機構，才能保證土地流轉市場上金融產品供給，土地金融市場才可能形成，市場利率才可能發揮作用。

（三）尋求土地流轉新模式

近年來，有的地方在土地承包經營權流轉中還催生出了一種新的土地承包經營權流轉形式——土地信托制。我國可以根據現今的實際情況，加大土地信托制度的發展，而其中最關鍵的環節是完善信托機構。作為一個新生事物——農村土地信托，銀行從前也未做過相關的業務，沒有成熟的經驗。因此，可以考慮設立一個專門從事土地承包經營權流轉的中介組織充當受托人，這也是市場經濟發展的必然要求。

（四）建立土地流轉的監測預警機制

我國應該建立對土地流轉后的用途進行管理和調控的機制，防止因為土地的流轉導致耕地面積的減少。農戶在土地流轉后，由于經濟效益的驅使，都不約而同地傾向于“非糧化”經營。尤其是農戶與專業大戶、專業合作社和企業之間的流轉多數主要用于經營效益較高的經濟作物、特色瓜果、花卉苗圃等。土地“非糧化”雖然能夠取得眼前的經濟效益，但從長遠上看，必將嚴重影響我國的糧食安全。因此，在具體試行的過程中，應該要對土地轉包方的農戶進行相關的資格認證以及對他們經營活動的項目進行嚴格評估，這將使得農戶在土地流轉后獲得科學合理的管理和指導。同時必須采取有力舉措，保障國家糧食安全，避免土地“非農化”和土地“非糧化”等問題的進一步蔓延，在“不改變土地用途”的框架下促進流轉和規模經營的土地朝著糧食生產的方向發展。因此，配套的相關規章制度的建設必須迎頭趕上，規范土地流轉，對土地流轉后的用途進行管理和調控，從而有利于解決流轉過程中所帶來的一系列問題。

參考文獻：

1.唐茂華，陳丹.農地規模經營的歷史進程和時機選擇—基于臺灣地區和日本的實證考察及其反思[J].長白學刊，2009，4

2.葉朋.江蘇省農地承包經營權流轉的調查[J]，經濟縱橫，2009，8

3.陳銳.我國農村土地使用權流轉的思考[J].現代商貿工業，2009，20

土地流轉法律規定范文第2篇

關鍵詞：設立登記；土地承包經營權；物權法

【中圖分類號】F301 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-7526（2012）12-0565-01

1 我國土地承包經營權的設立登記概述

土地承包經營權是指農業生產經營者以養殖、種植等農業生產為目的，對集體所有或由國家所有但由集體使用的土地進行占有、收益的權利。

我國《農村土地承包法》第3條規定了土地承包經營權的兩種取得方式，一是家庭承包，一是其他方式的承包。為方便研究該問題，筆者將設立登記分為家庭承包取得的登記問題和其他方式承包的登記問題兩個方面。

1.1 家庭承包取得的登記問題

1.1.1 目前的法律規定：《農村土地承包法》第22 條規定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時取得土地承包經營權。”

《物權法》第127 條第1 款規定： “土地承包經營權自土地承包經營合同生效時設立。”

由此可見，因家庭承包而產生的土地承包經營權的設立既不采登記對抗主義，也不采登記要件主義，而是采用債權意思主義，即只要合同雙方意思表示一致，物權就會成立，不動產物權就此產生，登記與否不影響士地承包經營權的設立，未經登記也不影響其對抗善意第三人的效力。

1.1.2 立法理由：符合我國農村的實際情況。

第一，本集體經濟組織成員存在于“熟人”社會，每戶的土地承包經營權存在于哪塊土地上，其他農戶都清楚，無需借助于登記來公示。根據《農村土地承包法》第18條的規定，“家庭承包其承包方案依法經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意。”同時，登記公示耗時費力，會加重農民的孤單，降低效率。

第二，土地承包經營權的登記和土地承包經營權證書的發放，往往滯后于承包合同的簽訂，比如甲承包土地后，正值農業生產季節，此時如果要求其進行長時間的登記后才能生產，那么其很可能錯過黃金生產季節。因此先行的登記模式可為土地承包經營權人從事種植業、林業、畜牧業等農業生產提供方便。

1.2 其他方式承包的登記問題：其他方式的承包，是指《土地承包法》第44條規定的情形，即通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地而取得的土地承包經營權。

1.2.1 目前的法律規定：我國目前對該問題的法律規定不明確。對于此種類型的土地承包經營權，《物權法》的用益物權編及《土地承包法》并沒有明確規定是否需要登記才能設立，只是在《土地承包法》第49條中規定：“經依法登記取得土地承包經營權或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。”但這一條規定只是說明了沒有經過登記的以其他方式取得的土地承包經營權不能流轉，但是卻不能解決以其他方式的承包取得土地承包經營權時本身是否需要登記及登記對第三人效力如何的問題。那么，對于此種類型的土地承包經營權，是否也與因家庭承包所取得的土地承包經營權一樣，采債權意思主義呢？

盡管有的學者認為，根據《物權法》第9條的規定，不動產物權設立的基本原則是登記生效，除非法律另有規定。既然《物權法》及《土地承包法》以及其他相關的法律均沒有規定此類土地承包經營權的設立方式有例外，因此，《物權法》第九條的規定就適用于此種類型的土地承包經營權的確權，即采取登記要件主義。

1.2.2 本文的建議：以其他方式取得的土地承包經營權的設立，應采取意思主義。因為通過研究《土地承包法》的體系結構就會發現，第一章是總則，第二章和第三章是分則，規定的分別是家庭承包和其他方式的承包兩種類型，根據法理，分則是要適用總則的規定的，而總則中明確規定承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效時取得土地承包經營權。所以說以其他方式取得土地承包經營權時也不需要登記，采意思主義。

2 我國現行法律規定存在的缺陷

第一，土地承包經營權的設立采用債權意思主義雖然簡化了程序，使農民不必登記就可獲得土地承包經營權，這種意思主義的立法模式確實遷就了我國農村的現實情況，這與其立法背景，即土地經營權流轉程度較低， 且多在本集體經濟組織成員之間流轉是相吻合的。但這與土地承包經營權的日益市場化并不吻合。王利明也指出：“從長遠的角度看， 土地承包經營權的設立應當登記。因為隨著農村經營化和市場化的發展，土地承包經營權流轉會更加頻繁，土地承包經營權的流轉會越來越多，因而需要逐步采取登記的方法設立物權。”

第二，這種規定不利于保護農民的利益。作為發包方的集體經濟組織或者村委會就有機會以不簽訂承包合同、故意曲解合同內容、一塊土地分包給多方等方式侵犯農民的土地承包經營權。而且，如果以合同的生效為其設立的依據，那么.就是視土地承包經營權的物權性于不顧，反而更增強了其債權的性質，不利于突出土地承包經營權的物權性質。

3 完善我國土地承包經營權設立登記制度的建議

因為土地承包經營權的性質屬于物權性質，筆者認為，為保護農民的土地權益， 維護土地承包經營權的交易安全， 土地承包經營權應以登記為其公示方法， 至于公示的效力，可在意思自治的基本原則之下，采取登記對抗主義，亦即土地承包經營權自承包合同生效時設立，但未經登記不得對抗第三人。

這一觀點與相關的司法解釋也相吻合。《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋 （法釋[2005]6號， 2005年7月29日） 》第20 條中規定，發包方就同一土地簽訂兩個以上承包合同，承包方均主張取得土地承包經營權的，由已經依法登記的承包人取得土地承包經營權，采取的也是登記對抗主義。

參考文獻

[1] 房紹坤.物權法用益物權編[M].北京：中國人民大學出版社，2007

[2] 王利明.中國物權法草案建議稿及說明[M].北京：中國法制出版社，2001

土地流轉法律規定范文第3篇

【關鍵詞】 農地流轉；農民權益；法律保障

一、農地流轉的基本理論及意義

1、農地流轉的內涵

農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，將經營權轉讓給其他農戶或其他經濟組織的行為。農地流轉所轉讓的實際上是農地的經營權，這與征收不同，征收所帶來的效果是農民失去農地的承包權。農地流轉到其他農戶所帶來的社會問題并不凸顯，凸顯的是流轉到其他經濟組織所帶來的社會問題，如將農地流轉到企業，企業變更土地用途，興建廠房，使得企業退出時農民客觀上失去土地，農民的生存權無法得到保障。

2、農地流轉的意義

第一，農地流轉可以推進現代農業的發展。農業集約化已成為農業發展的必然趨勢，農地流轉可以使分散的農地集中，構成大量成片的農場，這樣便為推進農業向機械化、集約化的發展提供了物質基礎。現代農業的發展可以使我國農產品重新占有市場，提高競爭力。此外，現代農業的發展，使得農村剩余勞動力向城鎮轉移，同時為城鎮工業及商業的發展提供了廉價勞動力。

第二，農地流轉可以促進農民增收。合理有效的農地流轉機制，必然可以使失地農民從土地流轉中獲利，如以土地經營權入股現代農業企業，土地流轉促進企業發展的同時，股利分紅也為失地農民增收。同時，農民與土地分離后，外出務工同樣可以獲得一筆可觀的收入。

二、農地流轉中存在的相關問題

1、農地權屬主體虛置

由于農村土地的權屬不清，加之政府缺位及權力濫用現象的嚴重，使得公權力主體成為土地流轉中的主導，在獲得農村流轉土地的讓渡權和處分權的基礎上，公權力主體以自身利益為本，無視農民的意愿，不顧農民的生存和發展，往往做出侵害農民利益的決策。在此之上，農民無法抗拒與之地位失衡的公權力，從而使得農民被迫接受侵害的事實，使農村土地流轉的利益流入公權力主體的口袋。

2、對用地企業缺乏法律制約

由于種種社會因素的影響，政府成為企業與農民之間信息交換平臺，但正由于此，現象日趨嚴重，企業默認甚至促使公權力的濫用，以此為自己爭取更大的回報。此外，企業對于補償金給付模式――分年給付，為企業隨時退出土地流轉提供了有力的條件，使得農民的風險加大。并且，分年給付的補償金由政府確定，一般較低，農民丟失了土地經營權隨經濟發展增值的期待性利益。企業生產經營的廠房建設，無論其途徑是否合法，改變土地用途，使得企業退出后，農民客觀上失去土地。

3、相關農地流轉法律規定缺失

現有法律對農村集體土地流轉中的前提條件、適用范圍、權利義務、收益分配等問題規定不明確。基于此種不明確，公權力主體濫用公權，以土地流轉為名，行侵害農民利益之實。此外，公權濫用，手續不全，程序暗箱化，監管不力，使得農民在土地流轉中無法為自己權益的保護獲取有效的證據，在被侵害后也無法找到確定可行的監管機構進行控訴。

4、農地流轉補償標準與物價不成正比

以征收耕地的土地補償費為例，《土地管理法》規定為該耕地被征收前三年平均年產值的六到十倍。又以冬小麥為例，每畝產值為236公斤，每公斤價格為1.21元，夏玉米，每畝產值為600公斤，每斤價格為1.28元，一年的總產值為2107.12元，那么土地補償費最多為21071.2元。我們可以看到法律規定下土地的低廉與物價的漲幅已不可同日而語。

三、農地流轉中農民權益保護的路徑

1、明確農地權屬主體

農村集體土地所有權主體虛置，農民普遍把村委員會當作農村集體土地的所有者，村委員會也普遍把自己當作集體土地流轉的主導，這就為村委會的公權濫用提供了觀念的縫隙，因此，明確農地主體地位，確定農地所有權屬，正確梳理國家、集體、農民三者之間的關系，是解決問題的關鍵所在。法律對于農村集體土地的權屬描述理應更為邏輯和細致，不能讓模糊和歧義凸顯，只有這樣，農村集體的產權才能變得更加明晰，農村集體土地所有權主體虛置的困境才能獲得解決，才能建立起明晰的產權制約關系。

2、構建農地征用用途審查機制

構建農地征用目的審查機制，推進與征地相關程序及補償的及時切實公告，完善土地征用過程的社會監督制度，依靠民眾，賦予民眾參與、決策、知情和查詢的權利，以流暢的社會化機制真正的落實監督之實，此外，征地目的合法性的審查機制的構建也應一并落實，在發現征收人不法行為時，能有一套完善可行的救濟機制，以此保護農民的合法權益被害救濟權。

3、提高征地補償標準，構建平衡機制

正如前文所見，補償標準與物價上漲水平的速度已不可同日而語，所以提高征地補償標準顯得迫在眉睫。但如何提高又是一項浩大的工程。本文認為，農村集體已然具有了商品的某些特征，流轉過程理應本著商品交易的基本原則進行，具體方式為雙方平等自愿協調，只有平等的地位和自由的意志才能充分反映雙方的合理訴求。此外，建立獨立于政府之外的中介機構為學者所認同，此機構以獨立的身份，處于利益的平衡點之上，可以有效的防止政府公權濫用。

4、推進農村社會保障體系建設

土地是農民生存的基礎，因而農地分離的前提理應是農民失地后的生存與發展問題。政府應當正確引導失地農民就業，為失地農民安排免費的就業培訓，使失地農民獲得一技之長，同時，企業尤其是用地企業應當為農民提供合理的工作崗位，并以法律確定下來。此外，以政府為主導的公權主體應該構建有效合理的養老和醫療保障體系，依照地方發展水平的差異，最大量的保障失地農民的生存權，隨著社會經濟的發展，逐步實現城鄉保障體制的一體化。綜合來講，要做到現有物資與期待利益的有機結合。可以參照和借鑒我國東部發達地區施行的留地安置和股份制模式。

四、結語

相關立法的不足與實踐經驗的缺失，使得農地流轉體制的構建緩慢艱辛。同時，作為農地流轉的主體，我們要以農民的切實利益為出發點，改變二元制的價值觀念，這樣才能更好的推進農地流轉的制度建設。此外，農地流轉體制機制的建設不應只是一紙空文，其構建后的實行和監管顯得尤為重要。

【參考文獻】

[1] 韓松.新農村建設中土地流轉的現實問題及對策.中國法學，2012.1.

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[3] 杜朝暉.我國農村土地流轉制度改革―模式、問題與對策.當代經濟研究，2010.2.

土地流轉法律規定范文第4篇

Zhu Ruirong

（云南國土資源職業學院，昆明 650217）

（Yunnan State Land and Resources Vocational College，Kunming 650217，China）

摘要：我國農村宅基地使用權流轉現象在農村普遍存在，而農村宅基地使用權流轉中存在著私下轉讓、審批管理不嚴、交易糾紛、權屬爭議不斷等問題，給農村宅基地管理增加了難度。本文通過對農村宅基地使用權流轉過程中存在的問題提出了相應的解決辦法及對策，更好的建全我國農村宅基地使用權流制度及市場規范。

Abstract: The rural residence site transfer is ubiquitous at rural area, while the related problems such as privately transfer, not strict examination and approval, transaction disputes, ownership disputes are continuous existing. These things bring higher difficult to government's lawful management. In order to improve the regulation of market and rural residence site transfer, reasons concerning with problems above are well analyzed, and related countermeasures are proposed by author in this paper.

關鍵詞：農村宅基地 使用權流轉 問題 對策

Key words: rural residence site；right of use pasts；question；countermeasure

中圖分類號：C939 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）15-0129-01

1當前我國農村宅基地流轉的規定

農村宅基地使用權，是指農村集體經濟組織成員依法享有的在農村集體所有的土地上建造住宅的權利，它是農民維持其生產、生活的一項重要權利。《憲法》第10條規定："城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。

2農村宅基地使用權流轉發生背景

2.1 社會經濟發展，產業結構轉換結果近年來，在我國經濟高速發展，推動著產業結構的轉換，二、三產業的比重迅速增加，目前最主要的理由在于我國城市化進程的勢在必行。大規模的城市化進程，二、三產業的比重迅速增加，使大批農業勞動力流向二、三產業，將原承包地轉包他人，發生了土地使用權流轉現象。而且，在未來的較長的一個時期，大規模的農村人口城市化，是我國經濟、社會發展的必然。

2.2 城市化水平不斷提高的必然趨勢近年來隨著經濟的快速發展，城市化進程顯著加快，目前、云南省城鎮共有15個設市城市。其中，有特大城市一個昆明市，占6、7％；中等城市3個：曲靖市、個舊市、大理市，占20％；小城市11個（玉溪、保山、昭通、安寧、開遠、宣威、瑞麗、潞西、思茅、景洪、楚雄），占73．3％。總的看來，云南城鎮體系中缺乏50萬人～100萬人的大城市。

3農村宅基地使用權流轉的現狀、存在的主要問題及原因分析

3.1 農村宅基法律法規不健全，宅基地管理失控，糾紛不斷目前我國農村宅基地管理的法律不建全，很大程度上難以依法辦事。宅基地管理在很大程度上依靠各級政府的來政策調整及執行。但各地政府的政策規定不統一、不規范，對加強農村宅基地管理帶來許多弊端，造成宅基地管理差異很大。農村宅基審批雖然在《中華人民共和國土地管理法》第62條規定：“農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準”。農民申請宅基地使用權，需要經過鄉、鎮人民政府審核，由縣級人民政府批準。

3.2 宅基地的市場流轉面臨體制，土地資產流失嚴重 由于農村土地所有權歸農村集體經濟組織所有，農民的宅基地只有占有權、使用權、收益權，而農村集體經濟組織有權利對土地進行處分。這種權屬的分離已經成為農村土地流轉的體制。也成了農村集體經濟組織生財的一條途徑，同時損害農民利益。因農民利益得不到保障，導致當前農村宅基地的轉讓多為私下進行。

3.3 農民建房占用耕地現象嚴重農民對惠農政策在認識上產生誤區。農村稅費改革取消了對農民建自用住宅的收費，這一政策深受廣大農民群眾的擁護。但是農村村民片面理解農村稅費改革的政策，認為無論在何種情況下，只需要5元錢的工本費。農村土地管理的配套政策沒有明確規定，對占用耕地的農民建房缺乏有效的管理手段，耕地占補平衡政策無法落到實處，耕地“占一補一”失去政策保障，使之流于形式，無法落實。

4針對農村宅基存在的主要問題的措施及建議

4.1 完善農村宅基地的審批程序和登記制度完善農村宅基地用地審批程序。符合申請宅基地條件的農村村民，應向本集體經濟組織提出書面申請，經村民代表會議或村民會議討論通過，由村民委員會報鄉（鎮）人民政府（街道辦事處）審核后，報縣（市）人民政府批準。對涉及占用農用地的，應當由縣（市）國土資源行政主管部門擬定農用地轉用方案，依法報有批準權的人民政府辦理農用地轉用審批手續，同時一并辦理土地使用審批手續。

4.2 遏制農民建房占用耕地幾點建議為了使農村建房不占用糧田耕地，要科學規劃，統籌安排。要具體地規劃到每一個縣、每一個鄉鎮和自然村，特別是當前要結合社會主義新農村建設統籌安排好農村的建房問題。

4.3 搭建運行平臺，建立農村宅基地流轉機制在做好村莊土地利用規劃和村莊建設規劃的基礎上，用信息化技術推進農村宅基地使用權和農村住房產權的確權頒證，并在此基礎上，搭建農村宅基地流轉平臺，建立健全農村宅基地新增、流轉、退出機制以及流轉補償和權益維護機制，全面盤活農村存量宅基地，推進農村宅基地有序流轉。一是依托重慶農村土地交易所建設農村宅基地流轉交易市場。二是依托相關專業服務機構，為農村宅基地流轉交易提供評估、擔保、抵押、法律咨詢、糾紛調解等方面的專業服務。三是建立健全農村宅基地新增機制。四是建立健全農村宅基地使用權流轉機制。五是建立健全農村宅基地退出（放棄）機制。

總之，立足我國農村宅基地使用現狀，宅基地的隱易產生的糾紛不斷，有關部門應當在保障農民利益的前提下，制定相關的政策措施，加強對農村宅基地使用制度的完善規范，對宅基地流轉進行科學管理和有效引導，促進農村宅基地節約、集約利用，保障農村社會經濟發展。

參考文獻：

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[2]張金玲.物權法下的農村宅基地使用權探析[J].中國海洋大學學報(社會科學版)，2008，(3).

土地流轉法律規定范文第5篇

關鍵詞：農地承包經營權流轉；法律障礙；綜述

近幾年來，農地承包經營權流轉研究一直是學術界的熱門話題。學者們從經濟學、法學等不同角度對農地承包經營權流轉進行廣泛研究。筆者收集了近幾年來百余篇核心期刊或書籍進行研究，學者們大多認為相關制度障礙阻礙了農地承包經營權流轉，主要表現為法律制度的障礙。此種法律制度障礙或表現為法律缺失與空白，或表現為法律模糊，或表現為法律錯位，導致農地流轉實踐中巨大阻力。這些立法或執法中的原因，極大地阻礙了農地承包經營權順利規模地流轉。

一、農地承包經營權流轉的基本概念

（一）農地承包經營權的含義

在《物權法》制定出臺前，關于農地承包經營權的含義與特征，學者們爭議非常大。有學者從農地承包合同分析，認為農地承包經營權是債權，主張以“農地使用權”來取代“農地承包經營權”[1]；有學者認為，農地承包經營權有及物性、排他性，應為物權[2]；也有學者從實踐中農地承包經營權的表現得出，承包經營權具有債權與物權的雙重屬性[3]。直至《物權法》中明確肯定，農地承包經營權是物權，才使得這場爭論逐漸平息下來。時至今日，無論理論界還是實踐中，都已經認識，物權性質的農地承包經營權對于加快農地承包經營權流轉和保護農民權益都有著極其重要的意義。

（二）農地承包經營權流轉的含義

通說認為，“流轉”一詞本身并不是法律概念。但是當其與“土地承包經營權”相結合，頻繁出現在《農村土地承包法》、《物權法》等相關法律法規之中時，就成為通用的法律概念。對于如何定義土地承包經營權流轉，目前可謂仁者見仁，智者見智。曹務坤認為，“從廣義上說，承包經營權流轉是指農村土地承包經營權的變動，即農村土地承包經營權的取得、變更和消滅。從狹義上說，是指農村土地承包經營權主體和內容的變更。”[4]丁關良認為，“農村土地承包經營權流轉”，是指在農村土地承包中的物權性質土地承包經營權有效存在前提條件下，在不改變農村土地所有權權屬性質和主體種類與農村土地農業用途的基礎上，原承包方（即流出方）依法將該物權性質土地承包經營權或者從該物權性質土地承包經營權中分離出來的部分權能等具體民事權利轉移給他人（即流進方）的行為[5]。麻昌華等認為，狹義土地承包經營權流轉，是指在遵循土地所有權歸屬和農業用途不變的原則下，權利人將土地的占有、使用、收益和處分等權利或部分權利從土地承包經營權中分離出來，轉移給其他農戶或經營者，其實質就是農村土地占有、使用、收益、處分權的流轉[6]。

二、農地承包經營權流轉的法律障礙

（一）農地承包經營權流轉中的相關法律權利的缺陷

1.農地所有權的天生法律缺陷。在研究農地承包經營權流轉的法律障礙時，幾乎所有的學者首當其沖地都談到農地所有權法律制度的先天缺陷，很大程度地阻礙農地承包經營權的流轉。

麻昌華等認為，農村集體土地所有權主體虛置，是土地承包經營權流轉的重大障礙。中國現行立法規定，農村土地所有權主體可以是鄉（鎮）集體經濟組織，也可以是村集體，甚至可以是村小組。結果是導致土地所有權主體實質上的虛置，必然對農村土地流轉市場的培育造成重大障礙[6]。許方吉認為，法律規定農村集體土地所有權主體是明確的，但是在實踐中是虛位的。鄉級農民集體組織事實上并不存在，村民委員會是農村群眾性自治組織，不是農村集體經濟組織，村民小組是集體經濟組織的成員不是一級經濟組織，并且也沒有法律地位和經濟核算的形式。主體模糊使集體土地管理陷人混亂，土地流轉受到阻礙[7]。

曾新明等進而認為，集體所有權其實是不存在的，現有的集體所有權其實就是國家所有權，其認為“國家依然是土地的真正所有者，鄉村集體只是最低一級的人。”[8]陳劍波（2006）將目光鎖定在代表集體經濟組織行使權利的村委會。經分析后認為，村委會具有政府行政、村務管理、實體經濟代表三大職能，三位一體的沖突角色使村委會陷入嚴重的委托—困境，三重角色和職能完全模糊了村委會的定位[9]。

2.農戶的承包經營權流轉的法律限制過多。中國法律規定，農地承包經營權可以采取互換、出租、轉讓、轉包、入股等方式流轉。唐濤等認為，采取轉讓方式流轉的，“應當經發包方同意”，與物權的獨立性、絕對性和支配性不符。農地承包權是一項獨立的權利，不應再受到所有權人的限制與干涉[10]。羅大鈞針對這一規定，也認為“應當經發包方同意”相當于承認了發包方享有土地承包經營權轉讓的審查、管理的權利。這樣否定了承包方和發包方雙方平等的法律地位，模糊了當事人間的權利、義務關系[11]。溫世揚等認為，“同意權”只會為集體組織不當干預農戶私權利設置借口，實踐中如果承包方與發包方的人際關系不良，他所提出的流轉申請發包方就不會同意（因為法律并未規定何種情形下應同意轉讓流轉），土地承包經營權正常合理流轉將障礙重生[12]。

丁關良認為，農地承包經營權轉讓，須經發包方同意，與物權本質上是一種支配權不相吻合。又認為《農村土地承包法》第41條規定其受讓方必須是“其他從事農業生產經營的農戶”，把受讓方限制在“其他從事農業生產經營的農戶”，限制了土地承包經營權轉讓對象（受讓方）的范圍，造成流轉封閉，不利于農村土地資源的優化配置[5]。

3.農地承包經營權流轉中政府職能立法缺位，實際越位。姚俊等認為，政府頻繁調整承包經營期限，迫使農民喪失了安全感，在流轉過程中出現的政府干涉行為和集體組織人的機會主義行為，對農民土地經營權的流轉造成了損害[13]。蓋國強指出，由于制度的路徑依賴性，政府在農村土地流轉中難以正確地定位。政府積極介入土地流轉，甚至取代流轉主體進行經濟活動，以致侵犯農民權益[14]。（二）農地承包經營權流轉方式的法律障礙

1.傳統農地承包經營權流轉方式的法律缺陷。麻昌華等指出，《物權法》規定了轉包、互換、轉讓三種具體的流轉方式。《農村土地承包法》規定了轉包、出租、互換、轉讓、入股五種具體的流轉方式，兩部法律所確定的流轉方式的不一致給土地承包經營權的流轉造成了障礙[6]。羅大鈞分析后指出，《土地承包法》將土地承包經營權“互換”這種流轉方式，局限于同一集體經濟組織內部，不同集體經濟組織的成員之間禁止土地承包經營權的互換。在法理上既顯失偏頗，且沒有任何實際意義[11]。部分學者提出應該允許農地承包經營權能夠抵押。丁關良[5]、麻昌華[6]等均認為，不承認農地承包經營權可以抵押方式流轉，既不符合其本身財產權的可流轉性，又不能起到融通資金的作用，并且允許農地承包經營權轉讓與不允許抵押，兩者法理上是相背離的。

2.創新的農地承包經營權流轉方式的法律缺陷。在農村土地承包經營權流轉實踐中，還創新出入股、土地銀行或信托等幾種新的流轉方式。任江指出，土地承包經營權入股與現有法律有著較多的沖突；其一，農地使用權入股設立企業，會為農戶帶來法律風險；其二，集體組織及其成員在公司內的角色會產生沖突，集體經濟組織及成員既為股東，但其股權較一般股東有一定限制；其三，農民以農地入股后的身份產生重疊[15]。葉朋結合信托法原理分析實踐中農地承包經營權信托流轉方式后，指出在中國農村存在的信托流轉實質上離信托法意義上的信托運作相去甚遠，而僅僅是委托關系而已。實踐中的農地信托流轉還有待繼續發展并完善[16]。

參考文獻：

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[6]麻昌華，汪安亞，當前農村土地流轉制度中存在的問題及其成因分析[J].湖北民族學院學報，2008，(4).

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[10]唐濤，廖晨歌.農村土地承包經營權流轉的困境思辨[J].山東農業大學學報，2005，(2).

[11]羅大鈞，農村家庭土地承包經營權流轉中的法律關系辨析——以對《中華人民共和國農村土地承包法》的分析為視角[J].河南省政法管理干部學院學報，2006，(6).

[12]溫世揚，蘭曉為.土地承包經營權流轉中的利益沖突與立法選擇[J].法學評論，2010，(1).

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