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加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理范文第1篇

關鍵詞：房屋租賃管理；房屋租賃市場；措施

一、房屋租賃管理力度不足

（一）房屋租賃管理的立法滯后，可操作性不強，執(zhí)行力不夠

隨著市場經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展發(fā)展，我國的房屋租賃市場也有迅速發(fā)展，但在這種新發(fā)展中不斷的有新問題新情況出現(xiàn)，而相應的法律、法規(guī)卻沒有很好的與之銜接，出臺的法律、法規(guī)存在一定的滯后性。雖然《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》都對房屋租賃管理進行了明確規(guī)定，但是缺乏可操作性，各地方管理部門的執(zhí)行力度不統(tǒng)一，也沒有及時出臺房屋租賃管理細則。而立法工作的滯后，給房屋租賃管理工作帶來了入手的難題。

（二）房屋租賃管理體系不完備

目前我國在房屋租賃管理方面還沒有一套完整體系出現(xiàn)，例如日常管理不到位，對管理對象的信息采集不到位，管理責任落實不到位等，因此統(tǒng)一化、專業(yè)化的房屋租賃管理模式勢在必行。

（三）房屋租賃市場缺乏政府指導價格

目前各地方房屋租賃信息零散、失真和信息的不對稱問題突出，作為市場的管理者，政府部門應當適時房屋租賃價格指數(shù)，進行租金價格指導，引導房屋租賃市場理性發(fā)展，抑制投機者炒作市場，指導價格的出臺不但能為廣大具有租賃需求的企業(yè)和群眾提供參照標準，避免由于價格混亂帶來不必要的糾紛，還能有效保護了租賃雙方的交易價格權益。

（四）房屋租賃登記備案率明顯偏低

當事人在簽訂房屋租賃合同后，應當及時到房產(chǎn)部門登記備案，但實際上很少有人會主動辦理，究其根源是缺失管理部門聯(lián)動，強制備案的力度不夠，在市場上往往會存在一些房主為了躲避政府的管理，便沒有到指定的管理部門辦理相關的登記手續(xù)，這就會導致房屋的出租方自行抬高或者降低租金，造成很多房屋不能隨行就市，最終損害到承租者的利益。

（五）對于房屋中介的監(jiān)管不夠

在房屋租賃市場中，許多當事人通過中介簽訂房屋租賃合同，而許多中介沒有合法的經(jīng)營手續(xù)，同時沒有在房產(chǎn)部門備案，對于雙方簽訂的合同并不能提供法律上保障，沒有處理當事人因為合同產(chǎn)生糾紛的能力。不能站在公共利益的角度真正為雙方當事人的利益考慮，只能為其自身利益，急于促成交易，收取傭金。

二、加強管理措施，創(chuàng)新管理工作模式

（一）健全房屋租賃市場有關政策法規(guī)

首先，關于房屋租賃管理的相關政策法規(guī)存在一定的矛盾與沖突。需要盡快的對這些矛盾及沖突進行消除，以避免在執(zhí)行法律的過程中出現(xiàn)不必要的糾紛；另外關于房屋轉租問題，需要盡快對其中涉及的問題進行明確，比如說明確哪些房屋可以轉租，哪些房屋不可轉租；雖然目前還不允許公租房轉租，但事實上仍存在大量的私自轉租的形式，都需要有相關的政策出臺，加以規(guī)范。

（二）強化信息化租賃管理體系的建立

運用科學技術手段來完善房屋租賃管理系統(tǒng)，目前，在我國應有相對完善的房屋租賃管理系統(tǒng)出現(xiàn)。這個系統(tǒng)主要由房屋租賃合同管理、指導租金價格、統(tǒng)計報表、系統(tǒng)管理、房屋出租面積管理、房主信息管理等多方面共同構成，不僅是登記、管理、查詢等各方面的有效結合，也是提高了房屋租賃管理中的工作效率。

（三）建立房屋租賃指導價格體系，通過價格的透明化，帶動房屋市場的健康發(fā)展。

《商品房屋租賃管理辦法》第五條規(guī)定：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門應當加強房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。房地產(chǎn)管理部門可以聘請有評估資質的機構定期出臺具有指導意義的租賃價格。它既為當事人提供了一個合理的指導價格，也為政府稅收提供了價格參照依據(jù)，避免了個別當事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護了房屋租賃市場的正常秩序，有效維護了國家利益。

（四）確立各相關部門協(xié)調聯(lián)動機制，提高登記備案率，依法懲治房屋租賃市場的違法違規(guī)行為。

雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務等部門，因此需要各部門之間的相互配合。國家六部委辦局曾出臺相關文件，明確要求各個職能部位建立信息定期交流制度。房地產(chǎn)管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應定期將有關情況通報給公安、工商、稅務等部門；工商部門在辦理工商營業(yè)執(zhí)照時、公安部門在辦理暫住證時，稅務部門在辦理稅務登記時，對于生產(chǎn)、經(jīng)營、居住場所為出租房屋的，應查驗房地產(chǎn)管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對沒有辦理房屋租賃登記備案的，應登記其有關情況并定期通報給房地產(chǎn)管理部門，從而形成各部門共同把關，齊抓共管的局面。

（五）強化對房地產(chǎn)中介機構的管理，規(guī)范中介行為，切實保護房屋租賃雙方當事人的合法權益不受損害。

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)中介機構層出不窮。其間，由于房地產(chǎn)中介機構的準入門檻較低，一些誠信等級低的中介機構提供虛假房源信息套取中介費、任意提高傭金等違法行為不斷發(fā)生。因此，房地產(chǎn)管理部門必須強化對房地產(chǎn)中介機構的管理，規(guī)范中介行為，切實保護房屋租賃雙方當事人的合法權益。同時，扶持一批服務規(guī)范、運作良好、誠信度高的中介機構，一方面要建立中介機構誠信等級，另一方面要嚴厲打擊黑中介，為群眾營造一個優(yōu)良的交易環(huán)境。

加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理范文第2篇

第二條在本省行政區(qū)域內從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的單位及個人，應當遵守本辦法。

第三條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，是指依法設立并到工商登記所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的公司、合伙企業(yè)、個人獨資企業(yè)等經(jīng)濟組織。

本辦法所稱的房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息、咨詢服務、進行房地產(chǎn)策劃和居間業(yè)務的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)，是指以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內，為促成委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務，并向委托人收取傭金的行為。

房地產(chǎn)居間，是指向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的行為。

房地產(chǎn)策劃，是指向委托人提供房地產(chǎn)行業(yè)的市場調研、方案策劃、投資管理、產(chǎn)品營銷和項目運營并收取擁金的行為。

第四條省建設行政主管部門負責指導全省房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的管理工作。

各市（州）、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門負責指導本行政區(qū)域內的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的管理工作。

第五條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構（含分支機構，下同）應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，到工商登記所在地的市、縣房地產(chǎn)管理部門和省建設行政主管部門備案，取得省建設行政主管部門頒發(fā)的《吉林省房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案證書》后，方可執(zhí)業(yè)。

第六條備案機關應當及時將已備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的名稱、住所、法定代表人、注冊資本、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人員等信息向社會公布，供房地產(chǎn)交易當事人選擇。

第七條房地產(chǎn)經(jīng)紀人員分為房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，須取得相應的執(zhí)業(yè)資格證書，注冊合格后，持證上崗。

第八條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構分為一、二、三級三個等級。

（一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構條件：

1.機構名稱有房地產(chǎn)經(jīng)紀字樣；

2.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動連續(xù)5年以上，且取得二級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等級2年以上；

3.有限責任公司的注冊資本或合伙企業(yè)的出資額人民幣100萬元以上；

4.有7名以上專職注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人，8名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理；或持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書的人員不少于5人，持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理注冊證書的人員不少于12人；

5.有固定的經(jīng)營服務場所；

6.檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內部管理制度健全；

7.房地產(chǎn)經(jīng)紀合同規(guī)范。

（二）二級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構條件：

1.機構名稱有房地產(chǎn)經(jīng)紀字樣；

2.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動連續(xù)3年以上，且取得三級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等級3年以上；

3.有限責任公司的注冊資本或合伙企業(yè)的出資額人民幣50萬元以上；

4.有5名以上專職注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人，6名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理；或持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書的人員不少于3人，持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理注冊證書的人員不少于10人；

5.有固定的經(jīng)營服務場所；

6.檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內部管理制度健全；

7.房地產(chǎn)經(jīng)紀合同規(guī)范。

（三）三級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構條件：

1.機構名稱有房地產(chǎn)經(jīng)紀字樣；

2.有限責任公司的注冊資本或合伙企業(yè)的出資額人民幣10萬元以上；

3.有2名以上專職注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人，3名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理；或持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書的人員不少于1人，持房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理注冊證書的人員不少于5人；

4.有固定的經(jīng)營服務場所；

5.檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內部管理制度健全；

第九條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構申請備案，應提交下列資料：

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案登記表（一式三份）；

（二）營業(yè)執(zhí)照正、副本復印件；

（三）法定代表人任職文件；

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員注冊證書及聘任合同；

（五）企業(yè)章程及內部管理制度；

（六）已簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同1份。

第十條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構從業(yè)限制

（一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可從事房地產(chǎn)項目營銷策劃、房屋銷售、居間等活動，提供房地產(chǎn)咨詢及代辦手續(xù)等所有房地產(chǎn)經(jīng)營活動。

（二）二級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可從事除房地產(chǎn)項目營銷策劃以外的所有房地產(chǎn)經(jīng)營活動。

（三）三級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可從事除房地產(chǎn)項目營銷策劃、房地產(chǎn)以外的所有房地產(chǎn)經(jīng)營活動。

第十一條省建設行政主管部門應當建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀機構信用檔案，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當按季度上報更新企業(yè)業(yè)績等信息。

第十二條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或房地產(chǎn)經(jīng)紀人員發(fā)生變動，應及時辦理變更備案手續(xù)；遺失證件的需在吉林省建設廳網(wǎng)站聲明30日后，方可申請補發(fā)。

第十三條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構從事經(jīng)營活動，按國家計委、建設部《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》和其他有關規(guī)定標準收取費用，并接受房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關部門的指導、監(jiān)督和檢查。

第十四條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構承辦經(jīng)紀業(yè)務，應與委托人簽訂書面合同。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構未經(jīng)委托人書面同意，不得轉讓受委托的經(jīng)紀業(yè)務。

第十五條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與當事人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同前，應當明示房地產(chǎn)經(jīng)紀合同示范文本，供當事人選用。房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中應當約定交易資金交付的條件和具體方式。房地產(chǎn)經(jīng)紀合同應當有執(zhí)行該業(yè)務的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的簽名。

第十六條房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在執(zhí)行業(yè)務時應當嚴格執(zhí)行《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》，主動向當事人出示房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書或者房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與委托人簽訂委托合同后，方可對外相應的房源、客源信息。

第十七條注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人員只能受聘于一個經(jīng)紀機構，并以該機構的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。

第十八條房地產(chǎn)經(jīng)紀人員與委托人有利害關系的，委托人有權要求其回避。

第十九條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構開展業(yè)務，應當建立風險資金、業(yè)務資料檔案和業(yè)務臺賬，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員要將執(zhí)業(yè)證書編號和身份證號在機構顯著位置公示，并寫入房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中。

第二十條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構各類房地產(chǎn)廣告，應載明經(jīng)紀機構的名稱、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案證書編號。

第二十一條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及經(jīng)紀人員，在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中禁止有下列行為：

（一）涂改、倒賣、出租、出借或者其他形式非法轉讓房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案證書或房地產(chǎn)經(jīng)紀人員注冊證書；

（二）轉讓未經(jīng)委托人書面同意的經(jīng)紀業(yè)務；

（三）索取、收受經(jīng)紀合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，泄露委托人商業(yè)秘密牟取其他不正當利益；

（四）提高或者壓低經(jīng)紀活動收費標準；

（五）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；

（六）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；

（七）同時在兩個或兩個以上經(jīng)紀機構執(zhí)行業(yè)務；

（八）虛假信息和未經(jīng)核實的信息；

（九）簽署損害委托人利益的合同；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

第二十二條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構違法違規(guī)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的，由違法違規(guī)行為發(fā)生地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門依照建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》和其他法律、法規(guī)、規(guī)定進行處罰，并可由省建設行政主管部門向社會公布房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不良記錄。

加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理范文第3篇

本期文章重點討論市場的維護者應該如何引導經(jīng)紀人和經(jīng)紀行業(yè)，或者說如何對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)實施監(jiān)管，重點在于對監(jiān)管思路和原則的探討。

我們經(jīng)常會提到法治和德治這兩種監(jiān)管思路，在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的監(jiān)管上，同樣應該是法治和德治兼?zhèn)洌?/p>

先說德治，德治的主要方式是教化，即通過道德教育提高人的道德水平，從而自覺地約束自己的行為。而德治的施行往往需要長期的文化積淀，特別是需要以信仰為基礎，因為沒有信仰的人往往是“無所畏懼”的。缺乏起碼的敬畏之心，必然膽大妄為。在這種情況下，即使對其苦口婆心地教育，往往也收效甚微。也就是說，德治需要以監(jiān)管對象自身具有一定的道德水準為前提。

從我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人的現(xiàn)行職業(yè)環(huán)境所造成的職業(yè)特點來看，作為房地產(chǎn)經(jīng)紀人往往需要具有非常強的進取精神(在這里，進取是一個中性詞，或者說，當進取心過強的時候，可能就會做出違反職業(yè)道德乃至違法的事情)，因為房地產(chǎn)屬于高額大宗商品，成交往往是不連續(xù)的，在這種情況下，損失一單業(yè)務就意味著可能喪失了一個月的收入，而且目前房地產(chǎn)經(jīng)紀人往往只有很低的底薪甚至完全沒有，當一個人的全部生活都在兩只手上(或者一張嘴上)的時候，如果缺乏道德約束，又沒有嚴格監(jiān)管，鋌而走險是順理成章的事。

在這種情況下，法治就顯得必不可少了。

法治的方式又可以區(qū)分為準入限制和行為監(jiān)管兩類。我國于2004年7月1日開始實施的《行政許可法》，對設立市場準入的行政許可行為作了比較嚴格的規(guī)定，筆者認為，這是對長期以來我國政府對市場行為干預過多的一種矯正，無疑是正確的。但我們也應該認識到，即使在發(fā)達的市場經(jīng)濟國家，市場準入在許多行業(yè)里面也是存在的，比如在很多國家，酒類是不能隨便在一般商店出售的，賣酒必須有專門的執(zhí)照。而房地產(chǎn)經(jīng)紀人的執(zhí)業(yè)資格，在很多國家(以及地區(qū))也都是實行準入制的。比如美國，每個州都設置了專門的經(jīng)紀人執(zhí)照制度，必須獲得本州的執(zhí)照才能在本州執(zhí)業(yè)；我國香港地區(qū)也有專門的地產(chǎn)監(jiān)管局，負責發(fā)放和管理經(jīng)紀人牌照。本專欄后面幾期將集中介紹國外(地區(qū))的房地產(chǎn)經(jīng)紀人管理制度。

但在中國大陸，為適應《行政許可法》的要求，建設部于2004年6月29日頒布了《關于改變房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊管理方式有關問題的通知》(建辦住房[2004]43號，下稱《通知》)，決定將房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊工作轉交中國房地產(chǎn)估價師學會(學會隨后更名為中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀入學會，以下簡稱學會)，這實際上表明在國家層面上已經(jīng)放棄了房地產(chǎn)經(jīng)紀人的準入制度，或者說經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)已經(jīng)不需要經(jīng)過行政許可。

當然，《通知》也詳細具體地規(guī)定了學會及地方行業(yè)組織在房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊管理等方面的任務，即；中國房地產(chǎn)估價師學會要通過房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊工作，將房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊與房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自律管理結合起來；大力推動房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)誠信建設，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構信用檔案；開展房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資信評價，建立房地產(chǎn)交易信息共享系統(tǒng)，促使房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構為居民提供行為規(guī)范、誠實信用、信息準確、高效便捷的服務；制定房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則，探索房地產(chǎn)經(jīng)紀損害賠償和執(zhí)業(yè)風險防范制度。

《通知》還規(guī)定：各級房地產(chǎn)行政主管部門要充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織的作用，已經(jīng)成立房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織的地區(qū)，要按照《行政許可法》等法律法規(guī)和國發(fā)[2004]16號文件的有關規(guī)定，將房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊工作轉交房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織，確保房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊工作平穩(wěn)過渡。尚未成立房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織的地區(qū)，各級房地產(chǎn)行政主管部門要按照原有方式繼續(xù)做好房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊的有關工作，確保房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊工作的正常進行，并積極組建房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織。盡快形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督相結合的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理機制。

前面說過，市場準入管理只是監(jiān)管的手段之一，監(jiān)管的另一重要手段是對市場行為的監(jiān)管，這也是《行政許可法》的另一個核心要旨，即政府要加強對市場違法行為的查處。針對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的監(jiān)管，《關于改變房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊管理方式有關問題的通知》同時規(guī)定：各級房地產(chǎn)行政主管部門要按照國家的有關規(guī)定，加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的監(jiān)督檢查，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，不得因房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊管理方式的改變，影響房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試和注冊等工作的正常進行，確保房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格制度的深入推進。

加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理范文第4篇

關鍵詞：房產(chǎn)經(jīng)紀；存在問題；應對措施；管理途徑

早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產(chǎn)經(jīng)紀人。房產(chǎn)經(jīng)紀人發(fā)展曲折，改革開放前曾被禁止。

二十一世紀以來，隨著房產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展， 我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展很快，房產(chǎn)從業(yè)人員迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬計的職業(yè)大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產(chǎn)提供了很大方便， 極大地節(jié)約了社會的交易成本， 同時也促進了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康的發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房產(chǎn)經(jīng)紀人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產(chǎn)交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據(jù)有關部門統(tǒng)計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產(chǎn)中介銷售。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務是最講究和最需要誠信的服務； 誠實信用、恪守合同、遵紀守法是房地產(chǎn)經(jīng)紀人應具備的基本素質。因此， 信譽良好、業(yè)績優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)中介服務的主要功能

1. 咨詢服務

房地產(chǎn)咨詢， 主要是應投資者、消費者和房地產(chǎn)經(jīng)營者（土地、房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者）的要求， 就投資環(huán)境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質量鑒定、測量估價、購房手續(xù)、相關法律等提供咨詢服務。

2. 價格評估

房地產(chǎn)價格評估是對現(xiàn)有或擬投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品價格進行評估的經(jīng)濟活動。首先， 房地產(chǎn)產(chǎn)品價格有著特殊的價格形態(tài)， 價格形成較復雜， 又具有異質牟利性的特點，不可能形成統(tǒng)一或批量的價格， 需要對每一宗房地產(chǎn)品個別估價。其次， 房地產(chǎn)價格評估行為本身政策性強， 技術復雜， 需要專業(yè)和全面的評估機構來完成。第三， 由權威機構出具的房地產(chǎn)評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產(chǎn)市場各類交易活動如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統(tǒng)計等活動的基礎和依據(jù)。

3. 經(jīng)紀

房地產(chǎn)經(jīng)紀， 主要從事房地產(chǎn)買賣、租賃、調換、抵押、典當、信托等居間活動及業(yè)務。它與房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的聯(lián)系更為直接和密切， 主要服務于房地產(chǎn)流通， 是房地產(chǎn)銷售的重要中介環(huán)節(jié)。規(guī)范的經(jīng)紀活動， 對活躍房地產(chǎn)市場交易， 促進房地產(chǎn)產(chǎn)品流通， 降低房地產(chǎn)空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。

4. 法律服務

各類法律事務所、律師事務所， 運用專業(yè)知識為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)市場運行、物業(yè)管理以及城鎮(zhèn)居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業(yè)務， 把房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、市場營銷、物業(yè)管理（房地產(chǎn)售后服務）納入國家法制化軌道， 促使房地產(chǎn)運行規(guī)范化。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀市場發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構（含分支機構）達5萬余家，其中聘用全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人的經(jīng)紀機構數(shù)量為2萬家。自20世紀90年代初起步至近年房產(chǎn)業(yè)炙手可熱以來，房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)已不是房地產(chǎn)的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產(chǎn)經(jīng)紀大公司，有些已經(jīng)上市，比如世聯(lián)、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。

根據(jù)江蘇南京房地產(chǎn)管理局最近公布的數(shù)據(jù)，南京地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進行推算，全國本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態(tài)勢。

在一線城市中二手房已經(jīng)成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達到了19.65萬套，而商品房期房及現(xiàn)房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經(jīng)成為市場的主要置業(yè)房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供貼身專業(yè)服務。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經(jīng)紀服務促成的，廣州等城市已達到80%左右。據(jù)估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務。全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織是"中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會"，一些省份成立了省級"房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會，開始實行行業(yè)自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產(chǎn)中介目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③

簡而言之，房地產(chǎn)經(jīng)紀人就是指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進達成交易并從中取得傭金的人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。職業(yè)概況可以由下面一個流程表反映出來。

從以上圖表看，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分， 是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進社會交易成本，是一個社會良好進步形象的典型表現(xiàn)，其對相關產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展都具有極大的促進作用。但是， 由于房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經(jīng)營者進入這一領域， 因此也就良莠不齊。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構奉公守法、誠實經(jīng)營， 在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質服務；但也有不少不良中介機構存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀服務中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關注。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)實存在的問題

（一）由于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)準入門檻低，投資少，風險小，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)成了許多人入行的首選。據(jù)不完全統(tǒng)計， 目前我國注冊登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)機構已逾萬家， 從業(yè)人員數(shù)量達幾十萬人之多。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)規(guī)模較小， 企業(yè)實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經(jīng)濟效益低下。與實力強勁的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比， 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構真是相差甚遠。經(jīng)紀機構沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經(jīng)營， 銷售能力欠佳， 房地產(chǎn)商不愿將項目特別是較大的項目交給經(jīng)紀。

（二）、無資質、無證書、無照經(jīng)營和超越經(jīng)營范圍。

根據(jù)建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》第8條， 房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得"房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證"的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員， 不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務； 同時也規(guī)定了設立房地產(chǎn)中介服務機構應具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產(chǎn)經(jīng)紀機構也無法達到或者根本不去登記， 借別的經(jīng)紀人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產(chǎn)中介服務業(yè)在我國是近幾年才興起的一個行業(yè)， 不少房地產(chǎn)中介服務機構缺乏一支經(jīng)過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍。

（三）、房產(chǎn)經(jīng)紀人平均素質不高，業(yè)務素質更是良莠不齊。

我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人隊伍除有極少數(shù)人綜合素質較高外， 大量的從業(yè)人員業(yè)務知識單一，大量的從業(yè)人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質參差不齊。各中介機構的從業(yè)人員由于素質較低， 不能通過國家統(tǒng)一的資格考試，致使所有的房地產(chǎn)中介機構均在不具備執(zhí)業(yè)資格的條件下違規(guī)操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產(chǎn)知識， 缺乏專門訓練， 只有中等學歷的從業(yè)人員成為中介構的主要力量。

（四）、法規(guī)體系不健全， 行業(yè)管理欠規(guī)范。

我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段， 相關法律法規(guī)不夠完善。與房地產(chǎn)經(jīng)紀相關的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設部的《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》、國家計委下發(fā)的《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》、國家工商總局的《經(jīng)紀人管理辦法》。部分城市據(jù)此還制定了一些地方規(guī)章。但總的來說還顯得不成體系， 規(guī)定過于原則， 針對性不強， 缺乏可操作性， 許多有關方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅有第57 條對中介機構作了簡單規(guī)定；《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》涉及咨詢、評估和經(jīng)紀三方面內容， 有關房地產(chǎn)經(jīng)紀的規(guī)定卻很少。⑤

四、應對此種現(xiàn)狀下，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)應對政策

那么如何才能進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場管理， 引導房地產(chǎn)中介業(yè)務健康有序地開展呢？ 學生認為應從以下幾個方面入手：

（一）強化市場管理，加強市場監(jiān)督。房產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范化主要體現(xiàn)在三個方面：一是中介機構設置規(guī)范化。這就需要房地產(chǎn)管理部門的審查、備案只能充分的發(fā)揮，要求房產(chǎn)部門嚴格監(jiān)督各個新新成立的房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)高門檻的準入制度，需要國家法律法規(guī)出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當做必要的市場調研，針對現(xiàn)存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業(yè)人員的資格規(guī)范化，由于房產(chǎn)中介服務涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業(yè)人員上崗前，必須重視對從業(yè)人員進行培訓工作，要認真做好從業(yè)人員的資質審查工作。因為，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務， 熟悉房地產(chǎn)法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現(xiàn)代化信息設備的操作技巧； 同時， 還要具備公關能力和敬業(yè)精神。所以必須加強對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務工作人員的專業(yè)知識和相關業(yè)務知識的培訓， 以提高其綜合職業(yè)技能水平。隨著房地產(chǎn)市場不斷向縱深發(fā)展， 市場需要具有綜合素質的房地產(chǎn)中介人才， 這種人才具有較高學歷、較深的專業(yè)知識、較強的業(yè)務能力和較高的道德水準。綜合素質差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預見性的分析， 這勢必影響他們的業(yè)務活動，最終必將被淘汰。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)必須走規(guī)范化經(jīng)營之路。三是充分做好市場調研，在借鑒較大中介公司的優(yōu)勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執(zhí)業(yè)行為，保護客戶的合法權利。

（二）經(jīng)營模式專業(yè)化、現(xiàn)代化。目前，我國房地產(chǎn)中介服務業(yè)機構規(guī)模偏小，專業(yè)人才結構不合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強，難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務業(yè)的水準，使其走向專業(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營產(chǎn)業(yè)。

1、提高業(yè)務素質。國外房地產(chǎn)中介服務執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業(yè)務，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務業(yè)的隊伍建設著手，全面提升其業(yè)務素質。一是完善專業(yè)體系，具體應設立包括策劃師、經(jīng)紀人、估價師、工程師、房地產(chǎn)專職律師、會計師、審計師、造價師等在內的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊伍，即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務機構應具有各類專業(yè)人員的結構標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構通過吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。

2、實行規(guī)范運作。目前，我國房地產(chǎn)中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規(guī)范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業(yè)務程序制定業(yè)務規(guī)范。在運作方式上，對每一種方式的規(guī)定及其業(yè)務范圍、相關當事人的權利義務、操作方法，尤其對價格、合同、結算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規(guī)定，可以直接為我所用。

（三）逐步建立、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀管理制度及相關法律法規(guī)。

建立我國房地產(chǎn)經(jīng)紀仁和園職業(yè)資格管理制度，提高我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的業(yè)務水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展的軌道， 制定一個完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法非常必要。具體如下：

1. 建立全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度；

2. 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀人保證金制度；

3. 統(tǒng)一行業(yè)服務標準、收費標準及提取方式等；

4. 經(jīng)紀機構及從業(yè)人員應承擔的相應法律責任和經(jīng)濟責任；

5. 對現(xiàn)行法律法規(guī)進行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥

（四）加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構自身建設，強化自律機制

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當加強自律意識，注重內部組織和制度建設。只有每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人嚴守職業(yè)道德，依法經(jīng)營，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)才能健康、快速、持久地發(fā)展。

五、結論

隨著中國加入WTO，外資和外國企業(yè)的進入給中國的中介行業(yè)帶來更多市場機會，同時行業(yè)發(fā)展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)中介市場，使國內的中介機構在與國外同行的競爭中更好的生存和發(fā)展是政府相關部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經(jīng)濟的重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)是一個關聯(lián)性很強的產(chǎn)業(yè)， 在國民經(jīng)濟中占有重要地位和作用。而房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟鏈中不可或缺的一環(huán)。為了保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展， 政府在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)走向深入的同時， 也應發(fā)揮其特有的職能作用， 促進經(jīng)紀人隊伍建設， 為經(jīng)紀行為創(chuàng)造一個良好的政策環(huán)境和市場環(huán)境。

注釋：

①《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》第四章，第五節(jié)，房產(chǎn)中介人。

②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發(fā)展2011年第12期（總第93期）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀市場規(guī)范化發(fā)展研究綜述）.

③羅長天：《經(jīng)紀人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.

④建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》第8條

加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理范文第5篇

【關鍵詞】 房地產(chǎn)經(jīng)紀人 水平評價 美國房地產(chǎn)經(jīng)紀 行業(yè)自律

一、引言

在人力資源管理領域，人才的能力和水平需要具體的標準或工具去判斷，其中，職業(yè)資格證書在一定程度上代表著持證人具備了相關行業(yè)的基本知識和技能，成為區(qū)分專業(yè)人士與非專業(yè)人士的標志之一。房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格證書曾經(jīng)是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的準入門檻，房地產(chǎn)經(jīng)紀人按規(guī)定只有持證才能上崗，持證人在就業(yè)時相比無證的人具有更多的競爭優(yōu)勢。2014年8月，國務院發(fā)文取消11項職業(yè)資格許可和認定，房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格列在首位。關于取消房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格認定，有的觀點認為，有利于改變“以證取人”的局面，為更多有職業(yè)技能但沒有職業(yè)資格的人的就業(yè)提供更多的便利；也有人認為，取消房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格認定，用人單位或客戶將難以判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀人的專業(yè)水平和職業(yè)道德，增加了信息的不對稱；有人則擔憂，取消房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格認定在一定程度上是降低了就業(yè)門檻，行業(yè)的服務水準是否會因此降低？實際上，國務院取消了房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格的認定，但并不意味著對進入這個行業(yè)完全沒有了水平評判的要求。行業(yè)協(xié)會等組織將在這方面承擔更多的責任，發(fā)揮更大的作用，行業(yè)自律就是重要的表現(xiàn)形式。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人的水平評價的必要性

對房地產(chǎn)經(jīng)紀人開展水平評價，不論對房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)客戶還是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)都有著重要的意義，是非常必要的。

1、保障房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)素質

沒有取消房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格認定前，截止2013年年底，能夠取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格的不到5.3萬人，整個房地產(chǎn)經(jīng)紀人行業(yè)從業(yè)員的專業(yè)素質偏低。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的穩(wěn)定性差與房地產(chǎn)經(jīng)紀公司需求量大形成矛盾，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀公司不得不降低對從業(yè)人員的能力要求，導致大量不具備職業(yè)資格的人進入了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)。研究發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人群體普遍存在人員構成年輕化、職業(yè)技能不高、服務水平較低、職業(yè)道德缺失等問題。如果連行業(yè)也完全取消對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的水平評價將無法保證保障房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)素質，也不利于房地產(chǎn)經(jīng)紀人自身的長期發(fā)展。

2、保障房地產(chǎn)客戶的合法權益

房地產(chǎn)市場上的買方和賣方，大多數(shù)情況下需要房地產(chǎn)經(jīng)紀人在中間發(fā)揮對接協(xié)調作用，進而促進交易的完成。房地產(chǎn)經(jīng)紀人除了要具備信貸政策、交易風險防范等方面的知識專業(yè)知識外，還必須要有良好的職業(yè)道德。房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)素質的高低，決定了房地產(chǎn)客戶所獲得價值的高低以及合法的權益是否能得到保障。在魚龍混雜的房地產(chǎn)經(jīng)紀市場，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀人專業(yè)水平不高或者職業(yè)道德敗壞而造成房地產(chǎn)客戶權益損失的案例時有發(fā)生，比如吃差價甚至攜款潛逃等。在對房地產(chǎn)經(jīng)紀人水平評價和監(jiān)管持續(xù)進行的情況下，房地產(chǎn)客戶的合法權益才能得到充分的保障。

3、保障房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)經(jīng)紀人處在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的前線，是這個行業(yè)中最活躍的群體，也是影響行業(yè)發(fā)展的關鍵因素。房地產(chǎn)客戶判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)形象最直接的參照就是房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)素質以及職業(yè)行為。這意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀人的表現(xiàn)直接影響著房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的社會公信力。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會開展對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的水平評價，有利于行業(yè)人員的優(yōu)勝劣汰，保證行業(yè)人員的職業(yè)素質，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

三、行業(yè)自律與成本收益說

關于行業(yè)自律，國外的學者很早提出不同的看法。埃爾文的觀點認為行業(yè)自律是“私人部門的特定產(chǎn)業(yè)或職業(yè)，為了滿足消費者需求、遵守行業(yè)道德規(guī)范、提升行業(yè)聲譽及擴展市場領域等目的，對自我行為進行的控制。”可見，行業(yè)自律是一種自覺的自我控制，在獲得一定收益的同時也是要付出交易成本的。威廉姆森認為交易成本是“經(jīng)濟系統(tǒng)運轉所要付出的代價或費用”。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)要能夠有效地運轉，在制定和實施行業(yè)自律規(guī)范的時候就要付出一定的成本費用。比如組織編寫制定《房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范》，號召和影響行業(yè)成員執(zhí)行規(guī)范，對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的執(zhí)業(yè)水平進行判斷和提升等行為都要付出代價或費用。開展行業(yè)自律也是有相應收益的，雷諾克斯認為，公司參與行業(yè)自律可獲得運營收益、附屬收益、信號收益及合法性收益等四個方面的收益。如執(zhí)行《房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范》、遵守行業(yè)職業(yè)道德能夠提高房地產(chǎn)行業(yè)在公眾特別是房地產(chǎn)客戶心中的良好形象，房地產(chǎn)經(jīng)紀人也可以憑借行業(yè)及個人的良好形象來提升銷售業(yè)績，降低合同簽訂之前和合同簽訂之后的交易成本。行業(yè)自律是行業(yè)及行業(yè)成員的自我管理而非政府的外部管制。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自律制度的需求和供給源于行業(yè)內部，有具體的方式和工具對供給和需求加以評定，相比外部管制，行業(yè)自律的成本更低、收益更大。在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)非常成熟，行業(yè)自律方面的經(jīng)驗有很多值得國內行業(yè)借鑒。

四、美國的行業(yè)自律經(jīng)驗及啟示

美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自律有著較長的歷史，如美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）已經(jīng)成立了100多年，擁有100多萬會員，對美國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)有著重要的影響。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自律主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1、有嚴格的執(zhí)業(yè)資格制度

在美國，只有取得房地產(chǎn)牌照后才有資格成為一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人或從事房地產(chǎn)經(jīng)紀的法人，要獲得牌照則首先必須通過房產(chǎn)金融、房產(chǎn)經(jīng)紀等12門專業(yè)課程的考試。每個州都建立了相應的執(zhí)業(yè)資格制度，由地方政府部門組織考試和發(fā)放牌照，對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)成員進行嚴格的監(jiān)管。在接到投訴后，監(jiān)管部門會對被投訴的房地產(chǎn)經(jīng)紀人或公司立案調查，一旦核實存在違規(guī)行為將受到不同程度的處罰，輕則發(fā)出規(guī)勸信，重則吊銷房地產(chǎn)牌照。

2、行業(yè)協(xié)會公信力強

除了NAR，美國還有AREAA等房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會，由于長期以來的誠信經(jīng)營和專業(yè)服務，很大程度地降低了房地產(chǎn)買賣前后的各種交易成本，在社會公眾中建立很強的公信力。房地產(chǎn)客戶進行房地產(chǎn)買賣時，更愿意相信屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會會員的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀人來說，成為行業(yè)協(xié)會的成員意味著更高的職業(yè)操守、更強的職業(yè)技能、更大的品牌美譽度和更好的銷售業(yè)績。因此，加入?yún)f(xié)會的房地產(chǎn)經(jīng)紀人不但不敢違法，還要經(jīng)常地從協(xié)會尋求各種咨詢幫助。

3、有暢通的行業(yè)信息平臺

在美國，約95%的房產(chǎn)交易都是通過經(jīng)紀人來完成，市場信息在其中顯得相當重要。MLS是美國影響力較大的傳統(tǒng)經(jīng)紀人“俱樂部”，它的重要性在于為房地產(chǎn)經(jīng)紀人建立起溝通合作的平臺和市場信息共享的機制。MLS內的房地產(chǎn)經(jīng)紀人之間既有競爭更有合作，他們通常不會為了達成某個交易而開展惡性競爭；相反，他們經(jīng)常共享市場信息并開展合作去促進交易的達成，按照一定的比例分享傭金，因此工作效率較高，房地產(chǎn)經(jīng)紀人的收入水平也較高。

4、有強烈的行業(yè)自豪感

美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人是比較特殊的營銷人群。特別是成為協(xié)會成員的經(jīng)紀人，擁有著豐富的經(jīng)驗和專業(yè)的技能；雖然學歷水平一般也不是很高，但卻能夠為房地產(chǎn)客戶提供優(yōu)質的服務并有著良好的職業(yè)操守，收入水平相對比較高；他們對自己的職業(yè)有很強烈的認同感和自豪感。由于協(xié)會的社會公信力很強，協(xié)會成員也因此獲得了附屬收益，在社會公眾中享有很高的聲望和形象。協(xié)會成員為了維護他們的社會地位和經(jīng)濟地位，通常都非常愿意去支持和維護房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展，如繳費或贊助協(xié)會為了提升行業(yè)職業(yè)水準和規(guī)范而采取的行動。

五、房地產(chǎn)經(jīng)紀人水平評價行業(yè)自律模式研究

根據(jù)成本收益說，基于行業(yè)自律對房地產(chǎn)經(jīng)紀人開展水平評價，目的在于降低交易成本，提高交易雙方及社會的總體收益。在我國取消房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格認定的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀人水平評價行業(yè)自律模式構建思路包括五個方面：行業(yè)協(xié)會組織產(chǎn)生、行業(yè)自律規(guī)范制定、行業(yè)信息平臺建設、行業(yè)自律規(guī)范執(zhí)行、行業(yè)自律效果評估。

1、行業(yè)協(xié)會組織產(chǎn)生

美國作為一個自由度比較高的市場，采取的行業(yè)自律也并非完全放任自流，而是與政府有著重要的聯(lián)系，實質上是“政府引導下的行業(yè)自律模式”。在我國的目前的市場背景下，行業(yè)自律在初始階段缺乏政府部門的參與推動，預期效果不會太好。政府部門參與其中的角色不是行業(yè)的管制者，而是行業(yè)發(fā)展的服務者。在政府的支持下，以省份、直轄市或較大的一級市場為基點成立房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會。協(xié)會成立理事會，設置相應的組織構架，常務理事成員由房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)業(yè)內推選的人員擔任，協(xié)會擁有完善的章程和運作程序。以政府部門的名義向房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)頒布相關文件，將更多的管理權力下放給行業(yè)協(xié)會，鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀人及房地產(chǎn)經(jīng)紀公司積極加入?yún)f(xié)會。政府在協(xié)會成立及日后的運作中提供必要支持，特別是承認協(xié)會的合法性和重要性，并在必要的時候幫助協(xié)會擴大在社會公眾中的影響力。

2、行業(yè)自律規(guī)范制定

行業(yè)自律規(guī)范的制定目的在于保障行業(yè)運作有規(guī)可循，這里的規(guī)范包括針對整個行業(yè)自律的規(guī)范也包括公司內部自律的規(guī)范。

行業(yè)自律規(guī)范制定可由房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的資深人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀領域的研究者和國外房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的資深人員來共同制定。規(guī)范的制定必須充分考慮國內市場的情況和規(guī)律，吸收最新的管理理念和方法，對行業(yè)自律規(guī)范的對象、原則、內容、約定、責任、權利、獎勵、處罰、服務項目等方面進行詳細的描述。在規(guī)范正式實施之前在行業(yè)內公開進行意見征集，根據(jù)意見作出調整后才正式定稿，以保證規(guī)范的科學性、可行性和有效性。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會是國內比較規(guī)范的行業(yè)協(xié)會，為了加強行業(yè)自律，先后制定了“廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范”等多項行業(yè)自律規(guī)范；為吸引從業(yè)人員入會，對會員提供免費的職業(yè)規(guī)范和職業(yè)技能培訓。

公司在積極落實行業(yè)自律規(guī)范的基礎上，公司內部可以根據(jù)管理需要制定公司內部自律規(guī)范。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)由各個公司組成，公司內部自律規(guī)范的制定，目的在于讓公司及房地產(chǎn)經(jīng)紀人形成行業(yè)自律的習慣和氛圍，減少市場一些不端行為的出現(xiàn)，為行業(yè)自律規(guī)范的執(zhí)行創(chuàng)造良好的環(huán)境。在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司普遍具有較強的社會責任意識，房地產(chǎn)經(jīng)紀人也普遍具有較高的職業(yè)操守，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)能夠健康持續(xù)的發(fā)展。

3、行業(yè)信息平臺建設

目前國內的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)市場環(huán)境較為混亂，特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、房地產(chǎn)房源等市場交易要素信息不透明、不真實、不全面。環(huán)境的混亂、信息的缺失形成了整個行業(yè)發(fā)展的障礙，也影響著房地產(chǎn)經(jīng)紀人個人的發(fā)展，特別影響著他們個人的收入水平。目前，一些營銷創(chuàng)新能力較強的公司已經(jīng)推出了一些基于互聯(lián)網(wǎng)技術的信息平臺，如好屋中國的好屋合伙人、銷客，房多多的房多多經(jīng)紀人，萬科的帶客通等。這些信息平臺很好的整合了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)內的經(jīng)紀人、房源等重要市場要素，較大地提高了市場效率。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在政府的支持下，開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)信息平臺，最大限度地將房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、房地產(chǎn)房源等信息全面整合優(yōu)化，實現(xiàn)平臺內成員信息共享。按原則，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)內的經(jīng)紀人和公司實行協(xié)會資格準入，經(jīng)紀人和公司詳細信息也按規(guī)定全部進入行業(yè)信息平臺并且進行公開，便于行業(yè)內外的識別、監(jiān)督。房源信息由行業(yè)信息平臺后臺進行核實確認，保證房源的真實性和唯一性；房源信息公開，但只有行業(yè)信息平臺內的行業(yè)協(xié)會會員才能進行交易操作。為了保證行業(yè)協(xié)會會員的利益，房地產(chǎn)客戶進行房地產(chǎn)買賣委托時，需要簽訂相應的條款，保證委托買賣的房源不會在行業(yè)協(xié)會會員以外的人手中成交。而要獲得房地產(chǎn)客戶的信賴，又必須以行業(yè)協(xié)會較強的公信力、房地產(chǎn)經(jīng)紀人較高的職業(yè)操守、職業(yè)技能以及優(yōu)質的服務作為基礎。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會通過行業(yè)信息平臺為房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司以及房地產(chǎn)客戶創(chuàng)造最大價值，從而進一步贏得更大的正面影響力。

4、行業(yè)自律規(guī)范執(zhí)行

行業(yè)自律規(guī)范并非只是房地產(chǎn)經(jīng)紀人單獨執(zhí)行，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、行業(yè)內部、社會力量都應該參與其中，保證行業(yè)自律規(guī)范落地生效。提高個人職業(yè)操守是房地產(chǎn)經(jīng)紀人最基本的責任，良好的職業(yè)操守將從根本上降低交易成本，是最值得提倡的行業(yè)自律行為；公司內部進行自查，有利于對公司自身和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員形成正確的指引、糾正和約束，減少或避免誠信缺失、不公平競爭等行為的出現(xiàn)，保證了行業(yè)及市場的正常運轉；行業(yè)內公司進行相互監(jiān)督、行業(yè)外社會力量（房地產(chǎn)客戶、新聞媒體等）進行外部監(jiān)督，雙力齊發(fā)推動房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)嚴格執(zhí)行行業(yè)自律規(guī)范。一個行業(yè)就是一個相對完整的行業(yè)生態(tài)圈，只有圈內的每個組成部分都去遵守和執(zhí)行規(guī)范才能更好地保持行業(yè)生態(tài)圈的發(fā)展平衡。在執(zhí)行行業(yè)自律規(guī)范的過程中，一旦發(fā)生違規(guī)行為，必須按照相關規(guī)定進行嚴厲的懲處而發(fā)揮引以為戒的震懾作用。如對違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人或公司進行一定數(shù)額的貨幣處罰、暫停或終止從業(yè)資格等。

5、行業(yè)自律效果評估

行業(yè)自律規(guī)范執(zhí)行后，有必要進行行業(yè)自律效果評估，評估的標準主要有行業(yè)信息平臺內協(xié)會經(jīng)紀人的收入水平、職業(yè)能力和職業(yè)發(fā)展情況；社會公眾特別是房地產(chǎn)客戶對行業(yè)的滿意度；房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的社會公信力；市場交易效率及交易成本；房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)自豪感等等。在行業(yè)自律規(guī)范制定的時候，行業(yè)自律效果評估的具體辦法也要形成。如對經(jīng)紀人收入水平進行自律效果評估，隨機抽樣的樣本應該符合幾個條件：加入?yún)f(xié)會前從業(yè)一年以上；入會后工作時間達一年以上；交易達成與行業(yè)自律相關而非偶發(fā)性因素促成等。進行行業(yè)自律效果評估，目的在于檢驗行業(yè)自律的可行性、有效性，發(fā)現(xiàn)問題，找出辦法，為進一步解決行業(yè)自律問題提供依據(jù)。

六、結語

房地產(chǎn)經(jīng)紀人的水平評價對于促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的重要性是不言而喻的。基于行業(yè)自律視角，構建適合我國國情的房地產(chǎn)經(jīng)紀人水平評價模式，對于幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀人提高職業(yè)素質，進一步規(guī)范國內房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是有積極作用的。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展有賴于行業(yè)利益相關者的共同努力。

（注：本文受2012年廣西教育廳高等學校科研項目資助（201204LX680）。）

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