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房地產公司資產管理范文第1篇

金融機構患上“斷流癥”，往往可以通過中央銀行的流動性注入，暫時緩解甚至最終消除。然而，金融一旦陷入“滯流癥”就沒有這么簡單了。中國政府在十多年前成立了中國長城資產管理公司等四大金融資產管理公司，就是在中國的金融業增加了金融“流”循環系統里的“滯流癥”治愈專家。

金融資產管理公司從設立到存廢，一直頗受爭議。當初設立金融資管公司，或許僅僅是為了集中收購、管理與處置四大國有銀行積累的巨額不良金融債權資產的權宜之策，誰家的孩子誰家抱，待不良資產處置完畢，四大資產管理公司再回歸母體銀行。

但金融資管公司實際作用的發揮卻超出了預期，它們不僅成功地治愈了“滯流癥”，形成了有助于讓金融始終處于流動性的健康狀態，四大國有銀行先后上市，而且此后，四大金融資管公司將不良資產收購、管理和處置業務常態化，金融機構可以隨時將不良資產通過市場化的方式，轉讓給金融資管公司進行管理和處置。

近三年來，四大金融資管公司通過商業化的方式，收購金融機構不良資產達千億元，及時化解了金融風險。這些金融機構包括銀行、金融租賃、信托、保險、小額貸款公司等。現在，金融資管公司正朝著以不良資產為主業的綜合金融服務商的方向發展，為解決金融“滯流癥”提供配套的解決方案。

金融資管公司還可以收購和處置非金融類的不良資產，主要是收購和處置企業的應收賬款。許多企業因應收賬款不能及時回籠，造成企業資金鏈條斷裂而陷入困境。金融資管公司通過收購和處置企業的應收賬款，可幫助企業擺脫困境，提升企業的融資能力，繼而成為金融機構的優良客戶，能夠獲得更多的資金支持，同時也創造了金融業的流動性需求。現在，如有應收款不能及時回籠而陷入困境的企業，便可以找金融資管公司來拯救。

收購、管理和處置不良資產，是金融領域里的“高科技”。現在的問題是，對于金融資管公司，國家要給予適當的政策扶持，尤其是要修訂金融資管公司條例，要有嚴格的市場準入制度，避免魚龍混雜。

房地產公司資產管理范文第2篇

關鍵詞：房地產 財務主管 投融資 法規 意識

公司財務主管除了管理公司財務工作以外，還應該著眼公司經營管理的全過程，在制定發展戰略、分析評估風險和決策等環節扮演好關鍵的助手和參謀角色。作為房地產公司財務主管，要扮演好這個角色，必須具備精深的專業知識、行業知識和良好職業素養。由于房地產行業的特殊性，房地產公司財務主管在具備基本的職業素養的基礎上還應該牢牢樹立四種意識，即全局意識、投融資意識、法規意識和風險意識。

一、全局意識

“不謀全局者不足以謀一域，不謀萬世者不足以謀一時。”房地產是國民經濟的支柱產業，資金、人才、資源高度集中。房地產公司財務主管必須從公司的整體戰略出發，要有全局意識，絕不能單從財務數據出發考慮問題，而要從公司全局考慮問題。只有具有全局意識，才可能當好公司領導的助手、參謀。

怎樣牢固樹立全局意識？首先，要加強政治理論、行業政策和上級文件精神的學習，提升思考問題、分析問題的高度和能力。第二，要正確處理與上級的關系，做到部門服從公司、下級服從上級，自覺在大局下行動，保證政令暢通，令行禁止。第三，在日常工作中要加強與公司內其他部門、其他單位財務部門的協作與配合。相關業務部門需要了解、協助或辦理的事，只要在制度允許的情況下盡可能予以方便。與其他單位財務部門業務往來時，要提前通知對方，并做好相關準備工作。加強與其他部門主管的交流和學習，取長補短，精誠團結，共同把公司的各項工作做好。最后，要有淡泊名利、獻身工作的高尚品格。當個人、部門的局部利益和公司利益或其他部門利益有沖突時，要高風亮節，勇于犧牲。

二、投融資意識

公司以盈利為目的。財務戰略以持續盈利、財富不斷增長為目標，房地產公司亦然。投資是盈利的前提、基礎，融資為投資提供資金保證。房地產是典型的資金密集型產業，作為房地產公司財務主管，必須樹牢投融資意識，要科學地判斷投資方案是否可行、是否能夠達到預期的盈利目標，必須保證投資規模與公司發展需要相適應的資金需求，在風險可控的情況下采取靈活有效的籌資方式。

怎樣樹牢投融資意識？樹牢投融資意識，首先，必須加強財經知識學習，要隨時掌握行業動態，把握房地產經營的特點、規律。其次，要加強同行之間的交流和學習，吸取同行的投融資經驗和教訓。第三，樹立市場經濟意識和開拓意識，以效率和效益為評判標準科學選擇和確定投融資項目，不等不靠。第四，要在原有融資方式的基礎上，積極創新融資方式，拓寬融資渠道，探究投融資對策。總之，投資必須有回報！融資要控制成本。具有強烈的投融資意識是一個合格的房地產公司財務主管必備的基本素質。

三、法規意識

任何公司都必須合法經營，這是基本準則。房地產公司在經營活動中涉及到《稅法》《合同法》等經濟法律和政策規定，這些法規是公司經營管理的重要依據。在經濟運行過程中的每一個階段都會直接或間接地涉及到稅務處理問題，和《稅法》密切相關。公司對外發生經濟行為，均要簽訂書面合同。房地產公司簽訂的主要合同有施工合同、銷售合同等。作為財務主管，必須樹牢法規意識，依據法律合理減低稅金，降低經營成本，提高資金使用效率，降低經營風險，切實維護公司合法權益。如果缺乏相應的法規意識，處理不當，會經常導致公司不可挽回的重大損失。

怎樣樹牢法規意識？首先，除了加強相關法規、政策的學習以外，作為財務主管還要嚴格遵守會計法律法規和國家統一的會計準則制度，確保財務報告合法合規、真實完整。第二，要經常收集同行業反面案例、典型案例，引以為戒。第三，作為公司領導的財務參謀，要提醒、影響領導重視經濟法規在日常業務流程中的管控。第四，要引導相關業務部門遵守法規，依法辦事，防止和糾正有法不依，有章不循，見利忘義等問題的發生。

四、風險意識

公司必須建立辨認、分析和管理風險的機制，以了解公司所面臨的來自內部和外部的各種不同風險。房地產公司面臨的主要風險有商業機密泄密風險、資金風險、稅收風險等。財務信息是公司經營的重要資源，有的財務信息本身就是商業機密，有時甚至涉及公司的生存，因此，確保財務信息的安全尤為重要，財務主管一定要樹牢信息保密意識。房地產公司涉及投融資規模、金額巨大，資金的重要性不言而喻，確保公司盈利才能保證公司可持續發展。稅收風險是房地產公司的最大風險之一。房地產公司是地產稅務稽查部門每年稽查的重點，正確處理房地產涉及的稅務問題可以大大減少不必要的稅收風險。

怎樣樹牢風險意識？首先，財務主管要熟練掌握金融知識，熟悉國家金融政策，增強識假防偽能力，學會應用法律武器，維護合法權益。同時，要加強對全體財務人員的教育管理，切實提高所屬人員防范風險的意識和能力。第二，要配合公司建立科學、有效、嚴格的財務內部控制制度，嚴格按規章辦事，充分發揮監督檢查的作用，重大投資方案應當采取集體決策。第三，要充分利用現代管理軟件，正確分析和預測房地產公司面臨的各種信息泄密風險、資金風險、稅務風險。最后，要親自參與制定完備的應對各種風險的預案，并經常對照檢查和演練。

綜上所述，當好房地產公司財務主管，必須加強學習，提高能力，嚴格管理，樹牢全局意識、投融資意識、法規意識和風險意識。

參考文獻：

[1]肖太壽.最新稅收政策公司涉稅76難點深度解析及經典案例[M].中國市場出版社.2011.

房地產公司資產管理范文第3篇

首先本文從理論上分析了房地產行業管理層特征與企業資金使用效率的關系。然后選取136家房地產行業上市公司作為研究對象，以管理層薪酬、管理層規模、平均學歷和管理層持股數五個特征為視角，對管理層特征與企業資金使用效率的關系進行實證研究，采用了相關性統計分析和多元線性回歸分析的方法對研究理論進行實證檢驗，最后得出結論。

關鍵詞：房地產業；管理層特征；企業資金使用效率早已成為國內外學術界探討的重要話題

一、房地產業上市公司資金使用效率評價體系構建

（一）房地產企業績效指標體系分析與構建

本文從盈利能力、營運能力、償債能力、未來發展能力四個方面，選取了12個變量。凈資產收益率、每股收益、凈現金流量、存貨周轉率、總資產周轉率、應收賬款周轉率、流動比率、速動比率、資產負債率、營業利潤率、凈利潤增長率、總資產收益率。

（二）分析驗證

Kaiser給出了一個度量標準：在0.5

（三）因子提取

二、實證研究

（一）管理層薪酬對企業資金使用效率（F）的影響假設

由委托理論，股東是公司的所有者。公司業績與高管持股部分的薪酬緊密地聯系在一起，這樣公司的高級管理人員會為了通過持股的方式多獲得收益提升公司的績效。因此提出了假設：

H1：我國房地產行業上市公司管理層薪酬總額（A1）與公司資金使用效率正相關。

H2：我國房地產行業上市公司前三名董事薪酬總額（A2）與公司資金使用效率正相關。

（二）管理層規模對企業資金使用效率的影響假設

管理層規模是指組成管理層成員的數量。合理的管理層規模，不但能提高管理層決策的效率，而且還能提高企業績效。本文提出第四個假設：

H3：管理層規模（A3）與企業資金使用效率之間存在負相關關系。

（三）管理層平均學歷對企業資金使用效率的影響假設

這一指標是運用Likert五點正向計分法將高層管理人員的學歷分別賦予1至5分，以此表示不同的學歷水平，見下表：

提出假設：

H4：管理層的平均學歷水平（A4）與企業資金使用效率之間正相關。

（四）管理層持股金額對企業資金使用效率的影響假設

H5：管理層的總持股金額（A5）與企業資金使用效率之間存在正相關關系。

H6：公司規模（B1）與企業資金使用效率之間存在正相關關系。

本文用資產負債率來衡量企業面臨的財務風險。提出假設：

H7：資產負債率（B2）與企業資金使用效率之間存在負相關關系。

（五）研究模型的建立

在前文假設的基礎上，以企業績效綜合指數F作為因變量，以A1、A2、A3、A4、A5作為自變量，控制變量為B1、B2，建立多元線性回歸方程，運用SPSS19.0，選用參數檢驗來確定其相關顯著性。多元回歸模型為：

（六）相關性分析

本文通過運用Spss19.0統計軟件，在1%的顯著水平上，房地產企業資金使用效率與管理層薪酬總額、前三名董事薪酬總額存在顯著的相關關系。與管理層規模不相關。與管理層平均學歷存在相關關系，與管理層管理層的總持股金額不相關。與資產負債率和公司規模都沒有顯著相關性。

（七）多元回歸分析

說明：從表4.5看出，回歸方程是顯著的，通過了F檢驗，說明該回歸方程有意義。可以看出：

1.管理層薪酬和前三名董事薪酬總額通過了顯著性檢驗，即假設H1、H2成立。

2.管理層規模沒有通過顯著性檢驗。假設H3不成立。

3.管理層的平均學歷通過顯著性檢驗，即假設H4成立，而管理層的總持股金額不存在顯著相關性，即H6不成立。

以管理層薪酬、管理層平均年齡、管理層規模、平均學歷和管理層持股數五

三、結論總結

（一）管理層薪酬對企業資金使用效率影響顯著

管理層薪酬和前三名董事薪酬總額變量與上市公司資金使用效率正相關，說明我國上市公司的薪酬激勵在一定程度上能夠激發管理層工作的積極性，從而促使高管人員積極、努力地工作，從而實現自身人力資本價值的最大化。

（二）管理層規模對企業資金使用效率影響不顯著

管理層規模變量與上市公司資金使用效率沒有顯著相關性。

（三）管理層平均學歷對企業資金使用效率影響顯著

管理層平均學歷與企業資金使用效率呈現正相關關系，說明隨著我國公民受教育水平的逐年提高，管理層人員的整體學歷水平也有所提高，管理層人員學歷結構的改善有利于提高企業資金使用效率。

（四）管理層持股金額對企業資金使用效率的影響

管理層的總持股金額對公司資金使用效率沒有呈現顯著相關性。

四、建議

基于本文的研究結論，提出如下建議：

（一）完善上市公司管理層的激勵制度

由研究結論可知提高管理層薪酬和監事持股可以提高上市公司資金使用效率，因此上市公司應建立有效地管理層激勵機制來加強上市公司治理，提高上市公司的治理水平。本文認為可將短期激勵與長期激勵相結合。

房地產公司資產管理范文第4篇

【關鍵詞】房地產；財務分析；經濟發展；資本結構

一、萬科企業股份有限公司的簡介

萬科成立于1984年5月，1988年進入房地產行業，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務，是目前中國最大的專業住宅開發企業。公司在發展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關系》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項，并率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地產公司。經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢，“萬科”成為行業第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發的“情景花園洋房”是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利；公司物業服務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公司創立的萬客會是住宅行業的第一個客戶關系組織，它是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業。

二、萬科的財務分析

財務報表分析是指以財務報表和其他資料為依據和起點，采用專門方法，系統分析和評價企業的過去和現在的經營成果，財務狀況及其變動，目的是為了了解過去，評價現在，和預測未來，幫助利益關系集團改善決策。企業管理者通過財務分析，可以合理評價經營者的經營業績，促進管理水平的提高。投資者通過財務分析，可進一步預測投資后的收益水平和風險程度，以做出正確的投資決策。萬科是目前中國最大的專業住宅開發企業，有效地做好企業財務分析，才能更好地實現企業的戰略發展。

（一）償債能力分析

流動比率主要判斷企業的營運資金是否充足，是企業流動資產與流動負債的比值，從表中可以看出萬科2008到12年流動比率是逐漸降低的，企業的營運資金并不是非常充足的。速動比率在2009年達到最大值后又逐漸降低，與流動比率相比，說明企業存貨在流動資產中的比重較大，形成了存貨的積壓和滯銷，房地產的存貨壓力進一步增大。雖然整體萬科的短期償債能力較強，但流動比率與速動比率逐年趨于降低，說明公司存貨所占比例不斷增加，資金被套在空置房中，造成了企業償還債務的能力在逐漸下降，所以應采取措施加強對流動的管理，不能夠讓存貨有大量的積壓，同時應保持充足的現金，以確保經營的穩健性和安全性，提高風險意識。

（二）營運能力分析

應收賬款周轉率在近五年來逐漸提升，并在2012年有較大提升，說明萬科對應收賬款管理水平較高，回收速度快，變現能力強，但也應將其控制在一定限度之下，適度的控制公司的信用政策才有利于公司的發展，總資產周轉率與存貨周轉率雖稍有下降趨勢，但仍然總體水平較高，企業用資本獲利的能力較高，銷售能力及存貨的利用水平較高，總資產的利用水平也較高，營運能力較強。

（三）盈利能力分析

萬科股東權益報酬率逐年提升，凈利潤占股東權益平均額的比重逐年增高，銷售凈利率也有較大幅度的增長，股東獲取的投資報酬較高，企業經營管理水平較高，銷售毛利率整體有所下滑，盈利能力有所下降，銷售成本在銷售收入中的比重越來越高，毛利也逐漸降低，說明企業應加強對成本的控制水平，增強銷售能力，以期實現更高的盈利能力。

（四）發展能力分析

從總體來說，近五年三個發展能力指標有進有退，較不穩定，但其總的趨勢還是增長的。企業營業收入增長額在營業收入總額中的比重是絕對正增長的，與此同時，資產規模擴張在2010年達到最大值后有一定的下降趨勢，利潤增長率增長趨勢也較為明顯，說明企業發展實力很強，成長性很好，有巨大的發展潛力。

三、萬科財務方面存在的問題及改進建議

（1）公司資產管理水平在降低，盈利能力有所下降。雖然整體的盈利能力較強，但同時萬科應增強資金運用的靈活性，調整其自有的現金流量，加強對存貨的管理，控制存貨的數量，增強風險意識，不能出現大量的積壓，否則會對企業發展造成不利影響，實現企業價值的最大化，優化資本結構，提高資產利用率水平。（2）公司的對外融資能力降低，內部融資能力下降，主要依賴于銀行貸款和股市融資，因而公司需要拓寬融資渠道。擁有多元化的融資渠道是萬科資本結構優化的關鍵，在現有的發行新股，配股，發行可轉換債券，海外貸款等融資渠道下，并不能完全滿足其資金需求，同時也可以發展信托融資和房地產投資基金等多種融資渠道。（3）公司風險控制能力的水平不高，應提高其風險控制能力。雖然萬科盈利能力和營運能力均較高，但由于房地產經營的特殊性，資金占壓的金額大，回收周期長，也會造成公司的可變現資產較低甚至出現負值，所以萬科應保持一定的財務彈性，加強經營風險和財務風險的控制。（4）負債結構不合理，流動負債比例偏高。流動復制比例的提高，雖然能增加企業的盈利能力，也提高了企業的財務風險，萬科在安排負債結構時，應權衡考慮負債所能帶來的盈利能力和風險水平，不能只看到一方面。

四、結論

萬科雖然在2008年受金融危機的影響，凈利潤出現負值，財務指標下降，經營業績受到影響，但在此后公司不斷加強企業管理，快速回到了原來的軌道，又出現了欣欣向榮的發展狀況，由此可見萬科強大的發展實力。作為房地產業的龍頭企業，為了更好的發展，萬科應更加注重對自身的財務狀況進行管理，盡量控制銷售成本，提高利潤空間，發揮財務杠桿的作用，提高管理水平，繼續保持增長勢頭，惟有加強對資本結構的管理，實現資本結構的最優化，才能在現有發展情況的基礎上，實現最大利潤。

參 考 文 獻

[1]荊新.《財務管理學》.第1版.北京.中國人民大學出版社.2010（3）

[2]戴德明.《財務報告與控制》.第1版.北京.中國人民大學出版社.？2010（1）

[3]張鳴主.《公司財務》.上海財經大學出版社，2008

房地產公司資產管理范文第5篇

【關鍵詞】瑞典FAMC 轉型發展經驗啟示

20世紀以來，伴隨著金融全球化和創新而來的金融危機和經濟危機呈現多發頻發態勢，且影響范圍和破壞力日益增大。無論是美國、日本、歐洲等發達地區，還是中國、巴西等新興經濟體等國家的金融體系或個別金融機構都在曾經歷過嚴重的危機。為應對已經發生或未來可能發生的金融危機和經濟危機對本國金融體系的影響，國際金融機構、各國政府采取了一系列措施防范化解風險。金融資產管理公司（Financial Asset Management Corporation，以下簡稱FAMC）作為化解處置不良資產的專業機構，成為各國處置金融體系不良資產的共同選擇。我國FAMC是經國務院批準同意設立，專門從事收購和處置四大國有商業銀行的不良貸款的國有獨資非銀行金融機構。作為國有獨資機構，FAMC在享有稅收優惠等一系列政策保障的同時也受到了中國市場經濟不完善背景下的制度約束。基于此，我國FAMC在實際運營中應借鑒國外資產管理公司的發展經驗，積極探索創新，形成符合中國特色的運營模式和經營風格。

一、我國FAMC發展現狀

（一）我國FAMC改革發展歷程

1999年，肩負著化解國有銀行不良資產，促進國有銀行化解包袱、輕裝上陣，深化改革重任的華融資產管理公司、長城資產管理公司、東方資產管理公司和信達資產管理公司相繼成立，注冊資本各100億元。經過26年的改革發展，我國四大國有資產管理公司的改革定位經歷了一個“限定十年處置政策性金融不良資產的存續期，到同意探索商業化經營和存續轉型期，再到一司一策的商業化轉型”的過程，經營范圍逐步由單一的不良資產處置拓展到不良資產經營、資產經營管理、銀行、證券、保險、信托、租賃、投資、期貨、置業等全牌照、多元化、一攬子綜合金融服務。截止2014年末，四大資產管理公司資產規模達到1.74萬億元，當年累計實現凈利潤447億元。

政策性金融業務階段：1999年～2005年，長城、華融、信達和東方四家國有FAMC成立后專門從事收購、管理和處置工農中建四大國有商業銀行的不良資產，完成國務院下達的政策性處置任務和回收目標。

商業化轉型階段：2005年，隨著國有銀行商業化改革取得階段性成果，國有資產管理公司的政策性不良資產收購任務的基本完成，存續和發展問題擺在了國有資產管理公司面前。2005年12月，信達資產管理公司收購上海銀行30億元不良貸款，開啟了國有FAMC的商業化經營轉型之路。2007年，中央金融工作會議明確四家國有FAMC的轉型方向為“業務有特色、運作規范化的綜合性非銀行金融服務企業”。2008年，財政部牽頭，人民銀行、銀監會等參與，組建FAMC轉型改革發展工作小組，負責制定和推動實施四大FAMC的商業化轉型方案。2010年，按照“一司一策”的原則，國務院批復同意四家金融資產管理公司的改革方案。率先獲批試點的信達資產管理公司順利完成商業化改造并在香港證券交易市場上市，我國FAMC的商業化轉型取得標志性成果。2012年10月，華融成為第二家改制掛牌的股份有限公司。

混業經營發展階段：2009年，長城資產管理公司收購廣電日生人壽50%股權，將保險牌照納入旗下，邁出我國FAMC的混業經營的第一步，四大國有資產管理公司通過發起設立、收購、重組等方式，逐步參控股銀行、證券、保險、信托、券商、基金和租賃等多家金融機構。如今，四大資產管理公司均已發展成為全牌照的國有大型金融控股集團。以長城資產管理公司為例，直接或間接參（控）股金融機構包括：德陽銀行（58.14%）、長城國瑞證券（67%）、長城國興金融租賃（100%）、長生人壽保險（70%）、長城新盛信托（35%）、長城天津金融資產交易所（51%）、長城國融投資（100%）、長城寧夏資產（100%）等。

（二）我國FAMC發展中存在的問題

1.法律法規的嚴重滯后導致FAMC的發展缺乏規范和引導。國務院2000年頒布實施的《金融資產管理公司條例》已遠遠滯后于金融資產管理公司的發展。近年來，隨著FAMC商業化轉型和混業經營發展，金融監管部門陸續出臺了諸如并表監管指引等政策，但仍然缺乏對FAMC經營發展明確、統一的規范和引導，FAMC的發展仍然處于“各行其道”的任性生長階段。

2.現行監管體制嚴重落后于金融混業經營的發展。2014年，財政部、人民銀行、銀監會、證監會和保監會印發《金融資產管理公司監管辦法》，明確由銀監會負責對FAMC集團母公司實施并表監管，但仍未改變現行的分業監管體系，監管框架逐漸落后于FAMC的混業擴張步伐，難以對FAMC實施有效監管，具體表現在以下四個方面：一是對混業經營的金融資產管理公司內部金融機構之間、金融機構與集團公司之間的交叉部分難以監管到位；二是各分業監管機構的職責不清，權責不對稱，配合協同機制不完善，監管部門對于金融風險的管控處于被動的地位；三是FAMC旗下的各金融機構分別按照不同監管部門的資本金、經營管理、風險控制、任職資格等監管約束要求進行內控管理和發展，但無法避免混業經營的FAMC憑借豐富金融工具和寬闊的金融平臺規避監管，直接導致外部監管約束的失靈和失效，無論是人民銀行還是銀監會、證監會、保監會都均難以有效組織對其風險源、風險傳導渠道的監控；四是人民銀行、銀監會、證監會和保監會等金融監管部門監管機構架構相對完整、獨立，但由于缺乏有效的、系統的、全面的監管協調機制，各監管機構之間的協調配合難度大、配合效率低、信息溝通不暢等問題突出，難以把握集團內部大量、復雜的關聯交易信息，難以及時有效的防范和化解風險。

3.公司治理結構的缺陷導致經營風險難以得到有效管控。四家國有FAMC是由財政部注冊成立的國有獨資非銀行金融機構，產權結構非常單一，導致資產管理公司存在治理結構存在嚴重缺陷。一是公司治理機制失效。從形式上看，國有金融資產管理公司明確了出資人職責和義務，建立了監事會，內設了合規、監察、審計等內控部門，但由于產權主體缺失，股東和經營者相互制衡的公司治理機制緊緊浮于表面，難以有效貫徹執行，權力機構、決策機構及執行機構之間的制衡關系不明確。即便是經歷了股份制改革的信達資產管理公司和華融資產管理公司也未真正建立起激勵和制約相結合的現代法人治理結構。二是決策和經營機制失效。目前，國有金融資產管理公司的主要領導由國務院指定，職業經理人制度缺失，機關化色彩濃厚，公司決策不公開、信息不透明，商業化及市場化程度較低，運行效率較低。三是內部“防火墻”機制失效。國有金融資產管理公司混業經營，銀行、證券、保險之間資金、業務相互摻雜、相互滲透，關聯交易和風險的內部傳染等隱患較為突出。從國際經驗來看，有效的內部“防火墻”體系一般是將金融機構從事金融業務的高風險由集團直接承擔，但國內的模式卻與之相反。

二、瑞典FAMC的發展經驗及對我國的啟示

（一）瑞典FAMC的發展歷程

1.成立階段。二十世紀八十年代，瑞典經濟高速增長，經濟增長率平均超過10%。長期以來依靠高投資率和低利率驅動、過度的繁榮滋生了大量的資產泡沫，1992年泡沫破滅，同時歐洲經濟陷入衰退，外部經濟環境惡化，房地產價格劇烈下跌，導致大量壞賬累積和金融機構倒閉。為化解和處置主要商業銀行的不良資產，瑞典政府分別于1992年和1993年分別設立了兩家國有FAMC――Securum和Retriva。Securum和Retriva分別由兩家問題最嚴重的Nordbanken和Gotha銀行各自設立，瑞典政府累計注入了423億瑞典克朗的資本金，分別負責Nordbanken和Gotha的不良資產處置，而其他經營相對平穩的銀行不良資產則分別由Securum和Retriva下屬的資產管理公司來處理，瑞典國有FAMC主導的不良資產處置框架逐步確立。

2.貸款清償階段。Securum和Retriva成立時通過政策性購買的方式吸收了巨額的銀行不良資產，涉及債務企業上千家。Securum和Retriva根據企業的實際情況決定對其采取破產清算還是重組，對涉及重組的企業斟酌選擇重組的模式，其中又涉及到業務重組和財務結構重組。具體的清償措施如下：第一，轉換貸款。對于貸款抵押物價值較高能夠基本覆蓋債務成本的不良資產，通過轉換貸款獲得抵押物的所有權。第二，通過談判明確債權債務關系，同時建立公正的聲譽，以資產價值最大化和穩定金融市場為目標，避免樹立低價變賣高成本接收的不良資產的形象。第三，企業重組。對盈利能力和生產能力較強，抵押物價值基本能覆蓋銀行債務的企業采取重組方式。第四，破產清償。考慮到法庭清償或破產程序成本高、時間長，Securum和Retriva將其作為資產管理公司和債務人之間的談判手段，僅在其為收回資金唯一方法的情況下對債務人進行破產清償。

3.商業化轉型階段。1994年中期，Securum和Retriva承接的大部分政策性不良資產處置基本得到有效處置，兩家FAMC在瑞典政府的支持和主導下逐步收購合并了國內其他的資產管理公司，開啟了商業化不良資產收購、處置的步伐，致力于通過各行業的資產持有公司創造價值，獲取收益。瑞典FAMC通過債轉股等方式，持有企業的資產或股份，進而獲得管理權，之后通過并購、收購以及變賣資產等方式對持股公司進行業務重組和財務結構重組，合理的業務和財務結構有助于將有限的資源配置在核心業務上，最終提高公司的生產能力和盈利能力，以適應市場對產品質量和價格的需求。

瑞典FAMC通過不良資產的收購、管理和處置，不斷提高持有的資產的吸引力。瑞典的兩家FAMC從根源入手，深挖債務人的問題，進而對癥下藥，具體體現在對工業公司和房地產公司的重組上。一是對工業公司的重組。資產管理公司對工業公司的業務進行梳理，保留盈利的業務，通過業務重組和削減雇員，使其有效運轉。二是對房地產公司的重組。為方便處置具體的物業，通過和其他債權人協商談判，轉換或者購買相關物業，重組地域分散的資產，化零為整，進而使維護工作與服務更加有效。與此同時，通過提高現金流量減少空房率。這一階段的FAMC仍需要承擔政策性不良資產和問題機構的處置任務。

4.資產處置階段。瑞典FAMC在處置不良資產階段做到了“三合適，一創新”。一是把握合適的出售時機。瑞典FAMC運作的目標是在實現效益最大化的同時，兼顧經濟利益和社會利益。考慮到過快地把不動產投入到脆弱的市場，會再一次導致資產的貶值，瑞典FAMC設立了長期經營的計劃，即在10至15年處置完所有不良資產。二是建立合適的定價機制。在復蘇比較快的不動產市場，通過建立新的估價原則，在對不動產定價時充分考慮未來幾年的價格變動趨勢，從而在減少決策成本，加快銷售速度的同時實現利益最大化。三是選擇合適的出售方式。瑞典FAMC根據資產持有公司的實際情況在零散處置資產、一次性打包出售和變賣整個公司等三種處置方式中審慎選擇合理的出售方式。在出售整個公司時，考慮到國家宏觀經濟條件，盡量通過與潛在收購方協商談判變賣資產，避免采取拍賣方式產生流標。四是資產證券化創新。瑞典FAMC將不良資產打包，將證券化的資產在本國和英國股票市場上市發行，成功取得低于平均水平的抑價率，在股票市場上發行募資獲得股權溢價。

5.徹底轉型為商業化機構。1994年以后，瑞典逐步擺脫經濟危機的影響，經濟開始回升。1996年，在基本解決銀行不良信貸資產問題后，瑞典政府逐步取消對國內銀行的隱性政策擔保，轉而尋求商業化、市場化的發展方式和道路。此時，Securum和Retriva收購和管理銀行不良資產后持有的房地產類資產價格逐步攀升。出于市場化操作和效益最大化目標等考慮，瑞典政府著手安排Securum和Retriva合并，組建一家以商業性業務為主、政策性業務為輔的不良資產處置機構Venantius，至于Securum和Retriva持有的以房地產類資產價值約100億克朗的資產，則通過直接注入的方式納入Venantius旗下。新組建的Venantius定位于專業化的房地產投資持股公司，在隨后一段時間內逐步完成余下政策性不良資產處置任務，徹底轉型為商業化的銀行不良資產處置機構。

（二）瑞典FAMC對我國具有重要借鑒意義原因

從世界各國的經驗來看，不同的國家FAMC的處理方式、存續期間、存續方式、退出或轉型方式等都存在較大差異，結合我國現有的現實經濟情況和FAMC的發展狀況，對照歐洲國家主要FAMC的發展模式，筆者認為對我國FAMC的發展最具借鑒意義的是瑞典模式，具體原因體如下：

一是我國和瑞典具有大致相似的不良資產形成背景。20世紀90年代，由于金融體系自由化速度過快、信貸擴張過快和實行固定匯率制度等原因，在刺激經濟快速增長的同時導致瑞典通貨膨脹嚴重、資本外流、企業破產激增。與此相類似的是，我國的不良資產也主要來源于經濟迅速增長過程中的結構失衡造成。

二是我國和瑞典的不良資產處置方式相似。兩者都是用分散處置的模式來處置主要銀行機構的不良資產，Securum和Retriva分別負責處置Nordbanken和Gotha銀行的不良資產，我國的四大FAMC分別負責處置工商銀行、建設銀行、農業銀行和中國銀行的不良資產。

三是不良資產處置成效良好。瑞典模式的優點是高效率和高收益。首先是高效率，Securum和Retriva僅僅用了不到五年的時間就完成了工業和房地產業不良資產的處置任務，比預期10～15年時間大大縮短。其次是高收益，瑞典金融資產管理公司在處置不良資產時，獲得比預期好的收益，無論是Securum和Retriva還是合并后Venantius的所有成本幾乎都得到了補償。

四是采取轉型存續和多元化經營的發展方向。不同于匈牙利、波蘭等國的FAMC在完成處置不良資產的歷史使命后都被撤銷，存續期間較短情況不同，我國和瑞典對國有FAMC都采取了轉型存續的發展方式。我國FAMC從以不良資產處置為核心業務為起點，逐步衍生保險、證券、信托等全覆蓋全領域的綜合金融服務功能，多元化經營架構已經顯現，在后續發展中需要借鑒發達國家混業經營的相關經驗。瑞典FAMC在內部針對不同的類別和行業設立了不同下屬專業子公司，以專門管理如工業資產、房地產資產等不同類別的資產。這種模式可以加強專業化經營，有利于加快資產處理的進度，從一個獨立單一金融企業的組織架構向一個多層多級復合型企業聯合體轉變，各子公司在經營和發展中保持了相對的靈活性、獨立性、有分有合，既分又合。

（三）瑞典FAMC發展對我國的啟示

我國的FAMC收購、管理和處置四大國有商業銀行和其他金融機構不良資產時，處置方式相對單一和粗放，特別是對于政策性不良資產的處置并未將追求高效和高收益作為主要工作目標，主要采取打折變賣回收等方式，在處置過程中市場化操作程度低，造成了不良資產處置過程中暴露出回收率低等問題。因此，學習借鑒先進和成熟的經驗，推動我國FAMC的穩健高效發展，可以充分吸收了借鑒瑞典FAMC這種以市場化的運作手段靈活處置不良資產、兼顧處置速度和效率的模式。

1.獲取有力的政策支持和配套的法律政策。首先，瑞典當局針為鋪平FAMC的發展道路制定出臺了一系列保障措施。一是允許銀行下屬的FAMC的財務報表不實行并表監管，也就是說可以獨立考核，不進入銀行母公司的財務報表，保證了FAMC在收購、管理和處置不良資產時保持一定的獨立性和主導型。二是在不良資產處置過程中，瑞典政府對不良資產處置實行大幅度的稅收減免政策。三是在處置后期，允許銀行的股東通過購買、增資入股等方式持有FAMC的股權，從而徹底地將FAMC從銀行母公司的框架中分離。此外，雖然瑞典也屬于大陸法系，但其具備相對完備的貸款抵押物處理法律保障體系。四是，瑞典金融監管部門建立系統防范措施，通過增進決策和執行的透明度盡快恢復市場信心。

2.采用不同類型金融資產管理公司分散處置不良資產。瑞典根據實際情況，針對兩家問題嚴重的銀行先后分別設立了一家國有的FAMC，然后在國有FAMC處置完政策性不良資產任務后，將這兩家政策性國有FAMC合并成為一家商業化國有FAMC。

3.按長期可實現價值的原則購買和管理不良資產。為維持銀行業的公正、保證整個銀行業的競爭和發展，瑞典政府要求FAMC在收購不良資產時必須要按照長期可實現價值，并將一定比例的不良資產留給銀行，不能照單全收。這種定價和收購的方法既避免了收購過程中道德風險。

4.按照專門化、市場化的方式處置不良資產。瑞典FAMC采用母公司統籌管理，并根據不同資產類別設立專業子公司，配備不同行業的專業管理人才和技術、法律等專家，組建專業化小組處置對應行業的業務，在處置不良資產過程中，實行專門化、市場化。專業化處置有利于加速資產處理的進程。

5.多元化經營提升FAMC資產管理的規模及抗險能力。隨著資產管理行業的放開，混業經營的趨勢越發明顯，各機構之間的合作成為大勢所趨。同一FAMC下的不同子公司或專業機構可共享客戶、優勢互補、分享投資、促進FAMC業務的多元化發展。

6.確定合適的市場化改革發展方向。隨著FAMC政策性不良資產收購、管理和處置的基本完成，存續和發展就成為攸關其自身的關鍵。FAMC要繼續存續下去，就必須要通過改革轉型來適應外部市場的需要，要從純政策性目標轉型為面向市場，自主經營、自負盈虧。FAMC在收購、管理和處置不良資產過程中，如果能夠在有效處置不良資產的同時保證持續獲利，那么適時對其進行商業化轉型是可行的。瑞典資產管理公司在完成處置不良資產的歷史使命后，持有的房地產資產比重較大，因此，在市場轉型中，瑞典轉型為商業化的房地產投資公司是合理的選擇。

三、推進我國FAMC轉型發展的建議

（一）加快相關法律法規的制定和修訂進程，明確FAMC的法律定位

建議借鑒瑞典為FAMC發展提供完備的法律保障經驗，盡快推動修訂完善《金融資產管理公司管理條例》，制定相關配套制度，從法律層面明確我國FAMC的定位和發展方向，引導我國FAMC的專業化、多元化經營。

（二）加快金融監管體制改革，完善FAMC監管體制

近年來，銀監會等金融監管部門分別出臺了并表監管指引等文件，但分業監管的格局依然沒有得到根本性的改變，FAMC的混業經營監管依然缺乏法律支撐。建議盡快出臺《金融控股公司監管條例》，從宏觀審慎管理的角度出發，將混業經營的FAMC列入系統重要性金融機構，搭建市場準入、日常監管、發展評估和風險管理監管框架。

（三）進一步推進國有FAMC改革，健全內部治理機制度

逐步引入社會資本、戰略投資者等多渠道資金，進一步優化國有FAMC的股權結構，明確出資人職責，引入職業經理人制度，完善內部治理結構。借鑒瑞典模式，在FAMC內部設立不同專業的子公司，構建各子公司之間的“防火墻”，健全和完善內控風險防范和管理制度，切實防范關聯交易和內部風險傳染。

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