前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產評估管理辦法范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。

房地產評估管理辦法范文第1篇

根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第87號）第二十三條規定，我局認定了本市第一批城市房屋拆遷評估機構，現予公布。

附件：《北京市城市房屋拆遷評估機構名錄（第一批）》

   

 二一年十一月

    北京市城市房屋拆遷評估機構名錄（第一批）

    序號 　名 稱

    1 北京首佳房地產評估有限公司

    2 北京百成首信房地產評估有限公司

    3 北京普陽房地產評估事務所

    4 北京西域房地產價格評估有限公司

    5 北京崇方房地產評估有限公司

    6 北京宣房房地產評估有限公司

    7 北京海創房地產評估有限公司

    8 北京興遠房地產評估事務所有限公司

    9 北京潞通房地產評估有限公司

    10 北京誠信房地產評估有限責任公司

    11 北京京港房地產咨詢評估有限公司

    12 北京華信房地產評估公司

    13 北京市中恒業房地產評估有限責任公司

    14 北京北方房地產咨詢評估有限責任公司

    15 北京建亞恒泰房地產評估有限公司

    16 北京國地不動產咨詢中心

    17 北京寶信房地產評估咨詢有限責任公司

    18 北京鴻天涉外評估有限責任公司

    19 北京龍泰房地產評估有限責任公司

    20 北京康正宏基房地產評估有限公司

    21 北京金利安房地產咨詢評估有限責任公司

    22 北京中地華夏咨詢評估中心有限公司

    23 中地不動產評估有限公司

    24 北京中土源房地產評估有限公司

    25 北京國土聯房地產評估中心有限責任公司

    26 北京京城捷信房地產評估有限公司

    27 北京建正房地產評估有限責任公司

    28 北京天平行房地產咨詢有限公司

    29 北京高地經典房地產評估有限責任公司

    30 北京中地聯合房地產評估有限責任公司

   

     北京市國土資源和房屋管理局

房地產評估管理辦法范文第2篇

【關鍵詞】房地產評估行業問題 對策

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A

房地產估價是房地產中介行業的重要組成部分,伴隨著我國社會主義市場經濟的發展而逐漸壯大,房地產估價在我國從正式出現到現在不過十幾年的時間,卻取得了很大的發展,但目前我國房地產估價行業還不完全適應房地產市場快速發展的需要,還存在一些不容忽視的問題,這些問題阻礙了該行業的進一步發展。

房地產評估行業發展現狀

1、制定了房地產評估的有關法律規章

國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》、《城市房地產中介服務管理規定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等法律法規，以法律法規的形式確立了房地產評估行業及估價師的地位，完善了評估行業的相法律法規和規范性文件。

2、形成了統一開放的房地產評估市場和行業自律標準

從2000 年6 月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產評估機構與部門的脫鉤改制工作。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產評估行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。

3、房地產評估服務領域逐步擴大

在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產評估業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。

房地產評估行業存在的問題

1、房地產評估機構的產權問題不明確

我國的房地產評估機構和工作人員沒有實現真正意義上的脫鉤。估價機構的管理人員由原來的主管部門任命，主要的業務來源依舊是原來的業務部門，與原來的主管部門依舊有著聯系?，F實社會中，房地產估計機構幾乎全部是有限責任公司，因為，只有這樣，有限責任公司的出資人不會承擔無限連帶責任。我國的房地產評估機構的經營效率低，主要的原因就是受有限責任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對公司的經營狀況就很難做到盡職盡責。這樣就導致了當地產評估機構的運營效率不高。

2、相關法律制度不健全

我國房地產評估產業雖然呈現快速發展的趨勢，但是仍舊處于發展的初級階段。很多評估機構是由政府房地產評估機構所改制而來，它們借助政府的關系壟斷了市場，因而不能在正常的市場競爭中去獲得業務。目前，針對評估師，沒有一部有針對性的法律來進行規范。在房地產評估的各項法律法規中，實施的細則還不健全，對不同用途的房地產，也沒有相應的針對性強的技術標準和規范。

3、估價人員的素質難以滿足行業發展的需求

(1)估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業工作經歷和從事評估業務的年限要求較低，因此應屆畢業生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業務的限制，一般只掌握與自身所從事業務相關的評估業務，對其他類型的評估業務不熟悉。

(2)注冊房地產估價師設置單一，雖然設立了相當于巾級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新人業人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業的估價師。

(3)估價師再教育缺乏。我國社會經濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高，房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業的知識。但從現有房地產評估業再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經濟發展脫節。

4、社會公信力不高

由于房地產估價行業相關法律法規不健全，缺乏行業標準及技術規范和規程，同時房地產行業協會缺乏自律，對違紀、違規等行為缺乏具體可操作的法律法規和行業規則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構容易受到政府或銀行等機構的干預、開發商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導致評估結果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結果損害國家利益。

促進我國房地產估價行業發展的對策

1、加強市場環境監管

采取有效措施，切實加強對市場環境的監管力度。通過整頓和加強有關部門的監管，為房地產評估市場創造一個公平和良好的競爭環境。維護房地產評估活動的獨立性，保證房地產評估活動不受外界因素的干擾，確保評估結果的龔振興和獨立性。努力完善房地產評估市場的監管規則，針對違規的行為，制定相應的嚴格的查處辦法。針對那些在評估過程中弄虛作假的機構，取消其房地產評估資格，并追究相關人員的法律責任。

2、完善法律法規體系建設

為了保證房地產評估行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產評估行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產評估在相關行業的技術需要；解決房地產評估行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產評估方法和程序。

3、加強房地產評估執業人員的資格認證工作

為了提高房地產評估從業人員的素質和行業整體水平，一方面應加強對房地產評估執業人員的資格認證，并設置至少兩級房地產估價師?？梢詤⒄杖毡镜牟粍赢a鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產估價師管理制度，結合我國的客觀實際，實行動態的兩級管理體制，即根據房地產估價師的執業能力強弱、評估實踐經驗的豐富與否、評估報告的技術含量高低、職業道德的好壞等實際情況來確定相應的執業等級標準，做到有升有降、動態管理。這樣可以更好地確保房地產估價師隊伍的技術水平，促進房地產估價師隊伍的健康發展，另一方面要提高房地產評估從業人員的準入門檻。要從源頭控制好房地產估價師的素質。具體措施包括：第一，提高報考的學歷要求，至少應該具備大學本科以上學歷；第二，嚴格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執行力度不夠，估價師的掛靠現象非常普遍，沒有起到其應有的制約作用，所以要嚴格執行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優錄取。如擴大考試相關知識面，實行定量錄取等。

4、推進信用體系建設

目前，注冊房地產估價師和一級房地產估價機構的信用體系已經在國家和省級房地產估價協會建立和使用，但是二、三級房地產估價機構的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產估價行業的信用狀況。對各級估價機構、注冊房地產估價師實行誠信預警機制和失信懲戒機制，建立估價行業優秀的信用基礎。督促估價行業遵守本行業及相關行業的法律法規和技術規范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。

總結

我國房地產評估行業雖然起步晚，但發展十分迅速，已成為促進我國經濟發展的一支不可缺少的力量，而且隨著評估業務量的顯著增長，房地產評估業有著光明的發展前途。當然只有完善對房地產評估行業的管理，才能使它走上健康發展的道路。

參考文獻

房地產評估管理辦法范文第3篇

關鍵詞：房地產評估現狀 房地產評估方法

一、我國房地產評估行業發展概況

中國房地產評估行業是一個既古老又新興的行業，是房地產的重要組成部分。中國房地產評估活動歷史悠久、源遠流長，上千年前就產生了有關房地產價值及其評估思想的萌芽。當時伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當等活動的出現，房地產估價活動應運而生。但在20世紀50年代至 70年代這段時期，隨著廢除房地產私有制，禁止房地產買賣、租賃等活動，中國房地產估價活動基本消失。直至1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進，中國房地產估價活動開始復興。特別是1993年誕生首批房地產估價師以來，中國房地產估價行業快速發展，估價隊伍迅速壯大，估價法規不斷健全，估價標準逐步完善，估價理論日趨成熟，估價業務持續增長，估價行業的社會影響顯著擴大；基本形成了公平競爭、開放有序和監管有力的房地產估價市場，逐步建立起了政府監管、行業自律和社會監督的監管體制；房地產估價在解決房地產市場失靈，將房地產市場引向理性，維護房地產市場秩序，保護房地產權利人和利害關系人的合法權益，防范金融風險，促進社會和諧等方面發揮著獨特的積極作用。

二、我國房地產評估市場現狀

在我國，房地產評估行業起步較晚，雖然近年來隨著社會主義市場經濟體制建設的不斷完善，房地產評估市場也有較明顯發展。但是，相對于西方發達國家，我國房地產評估行業仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發展的不利因素。

1.管理體系交叉，不利于估價行業的發展

從我國目前管理體制來看，評估業有房地產估價、土地估價和資產估價，且主要分屬于建設部、國土資源部和國有資產管理部，相應的估價人員也分為房地產估價師、土地估價師和資產估價師，各自形成了自上而下的管理系統，制定的管理辦法多從本部門出發，未經過很好的協調與溝通。這樣限制了公平競爭和優勝劣汰，不利于估價行業的發展。

2.估價人員的素質難以滿足行業發展的需求

我國的房地產估價實行執業資格制度，從業人員必須經過全國統一考試方可取得執業資格。但由于我國的房地產估價起步較晚、考試頻率低等原因，房地產估價師執業資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現象嚴重。房地產估價師考試不能體現估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業務水平而繼續學習和深造。

3.自律不夠

國外房地產估價一般是依靠估價師協會管理，一方面在培訓、考試、資格管理和提供信息等方面協會有較強的吸引力：一方面在技術規范規程、行規行約等方面有較強的約束力。這幾年建設部做了大量的工作，成立了估價師學會，但這個行業學會遠遠沒有到位，還沒有承擔起行業管理的重任，各地也只有少數省市成立學會，多數還是空白，地方上的行業自律差距就更大了。

4.制約力不夠

對房地產評估的技術規范和規程以及職業道德標準至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權威的系統科學的法律或法規，因此評估機構和執業人員沒有一個遵循的規則，全憑個人悟性或自由發揮，往往同一宗或條件相似的房地產評估結果相差甚遠。有的評估報告其評估價值即為財務報表的帳面值，有的標的權屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程，令人啼笑皆非。有些機構和人員違反職業道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業務，有的出賣評估機構的資格（即為沒有資格的機構或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業務偏離了公平、公正、科學、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當的經營行為沒有評判的依據，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業的發展。

三、我國房地產評估方法

1.成本法

適用于舊房地產的基本公式是：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問題，現在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價格或重新開發成本是土地開發完成后的價值，而房地合一項目土地的重置成本應該是到整個房地產開發項目開發完成后的價值，包含建設期的貸款利息和開發利潤。

所以我認為這公式更明確：舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價+附屬費用+有關稅費+建設期貸款利息+開發利潤）×剩余使用年限修正系數+（前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設期貸款利息+建設單位管理費+開發利潤）×成新率。

2.市場法

比較法是將估價對象和估價的時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格進行適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值方法。

比較法適用于本身具有交易性的房地產，該方法是不適用很少發生交易數量比較少的房地產。

3.收益法

按照我國目前的土地出讓政策，應對土地使用權價值進行分析，否則得到的是一種不完全的會計利潤，實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費用發生的時間和其折現期一致，不應該考慮利息費用，正如假設開發法中的折現法公式中不存在投資利息和開發利潤一樣，因為它正以恰當的收益率，恰當的折現期折現到評估基準日。收益法評估往往是假設收入費用發生在某一個時點，實際發生時間與這種假設有偏差，這樣才可以用利息費用作調整。例如客觀租金收入發生在期末，費用在期間均勻發生，而評估時假設收入費用發生在期末，這時應考慮期間發生費用的貸款利息；租金收入發生在期初，費用在期間均勻發生，而評估時假設收入費用發生在期初，這時應考慮期間發生的費用進行折現。收益法實際上是一種動態法，而考慮利息費用是一種靜態法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴謹。因此，運用收益法要盡量將收入、費用發生的假設時間與加權折現期一致，而不必再考慮利息費用。

3.4假設開發法

運用該方法要注意兩個問題：第一是房地產開發收益率和房地產經營收益率的不同。資本化率是將房地產的凈收益轉換成價值的比率。而對假設開發法中的現金流量折現法中的折現率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發利潤兩部分。教材中所說的折現率實質就是房地產收益率，只不過房地產開發的收益率不同于房地產經營的收益率而已，因此稱房地產開發收益率和房地產經營收益率，更能反映其本質，更好理解。即房地產開發收益率運用于開發完成后價值和開發成本費用的折現，房地產經營收益率運用于通過租賃經營形式對房地產價值的求取。

四、結論

科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據，又能反映現實交易行為。房地產估價的對象就是房地產。從實物形態上來看，房地產存在三種形態，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產。另外，房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格，因此，估價對象也涉及到物權。依據房地產估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業、工業、其他用途房地產及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。

參考文獻：

[1] 朱萍，王輝，資產評估學，復旦大學出版社，2014

[2] 張東紅，談我國房地產交易市場的現狀與發展對策[J]，山東建筑，2014

房地產評估管理辦法范文第4篇

一、非屬歸檔文件大量充斥

根據 2001 年建設部頒發的《城市房地產權屬檔案管理辦法》第八條規定 ：下列文件材料屬于房地產權屬檔案的歸檔范圍。

（一）房地產權利人、房地產權屬登記確權、房地產權屬轉移及變更、設定他項權利等有關的證明和文件，包括 ：(1) 房地產權利人（自然人或法人）的身份（資格）證明、法人人的身份證明、授權委托書等 ；(2) 建設工程規劃許可證，建設用地規劃許可證，土地使用權證書或者土地來源證明，房屋拆遷批件及補償安置協議書，聯建或者統建合同，翻改擴建及固定資產投資批準文件，房屋竣工驗收有關材料等 ；(3) 房地產買賣合同書、房產繼承書、房產贈與書、房產析產協議書、房產交換協議書、房地產調撥憑證、有關房產轉移的上級批件、有關房產的判決、裁決、仲裁文書及公證文書等 ；(4) 設定房地產他項權利的有關合同、文件等。

（二）房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖，包括：房地產分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等。

（三）房地產產權登記工作中形成的各種文件材料，包括：房產登記申請書、收件收據存根、權屬變更登記表、房地產狀況登記表、房地產勘測調查表、墻界表、房屋面積計算表、房地產登記審批表、房屋滅籍申請表、房地產稅費收據存根等。

（四）反映和記載房地產權屬狀況的信息資料，包括：統計報表、攝影片、照片、錄音帶、錄象帶、縮微膠片、計算機軟盤、光盤等。

（五）其他有關房地產權屬的文件資料，包括 ：房地產權屬凍結文件、房屋權屬代管文件、歷史形成的各種房地產權證、契證、賬、冊、表、卡等。

在實際工作中，有許多不屬于歸檔范圍的文件、資料充塞其中，增加了每份檔案的體積和重量，占用了庫房空間，增加了管理成本。以鶴壁市為例，房地產交易過程中形成的房地產評估報告、戶型圖測繪報告等都要求存檔，這與建設部的規定和現行管理體制都產生了矛盾。首先，評估機構、測繪機構和房地產權屬登記機構，原來都屬于房管部門管理，業務往來較多，辦理房地產交易等業務必須先評估、測繪，這已經形成了慣例，因此評估報告、測繪報告也成了必收的要件?，F在，評估機構、測繪機構和房管部門實行了脫鉤，但仍然存在一定聯系，以往形成的慣例并未因此而改變。但由于評估、測繪機構缺乏規范的檔案管理制度，其產生的文件、資料均由房地產權屬檔案館保存，導致有關人員經常到檔案室查閱核驗?！冻鞘蟹康禺a權屬檔案管理辦法》對有關房地產權屬檔案歸檔范圍的列述，并沒有提到評估報告、測繪報告等。因為，這些資料并不反映房屋產權關系，沒有保存的價值。況且，評估報告、測繪報告作為一種完整的技術報告，不只是評估結果、測繪結果本身，而且還有委托書、有關說明、附件、目錄、封面等，整個報告書多達十幾頁甚至更多。如果全部進行歸檔，每份的房地產權屬檔案案卷的厚度要增加一倍以上，從長遠看，將會占用巨大的庫房空間，浪費人力物力。

鑒于房地產評估報告、房產測繪報告不屬于房地產權屬檔案歸檔范圍，筆者建議，房地產權屬檔案管理機構不應當予以歸檔保存，應該分別交由估價機構、測繪機構自行妥善保管 ；其他類似的文件、資料，檔案管理機構認為沒有保存價值的，也可不予以歸檔保存，或做銷毀、或作為資料備查。二、新版房產證注銷后的裝訂全國統一的新版房產證，在各地已經使用了多年，其優越性十分明顯。但是 , 房產證注銷以后如何裝訂，卻是房地產權屬檔案管理機構所面臨的一個新的難題。

第一、由于新版房產證尺寸比標準的文件用紙小，且封面有一層塑料薄膜，注銷以后，如果直接裝訂則顯得不整齊，也不符合檔案整理的要求，若要加邊又不容易粘貼襯紙。

第二、新版房產證封皮厚重，僅兩頁封皮就占一般交易卷宗厚度的 1/3 多，占其總重量近 1/2。而且凡是轉移、變更類型的案卷，幾乎都有注銷的房產證。隨著房地產交易市場的日益活躍，產權變更頻繁發生，越來越多的注銷房產證需要隨檔案一起歸整入庫。如果將封皮一起裝訂進檔案，長久下去，檔案庫房的空間將被過多的占用，庫房承受的壓力也會增大。

第三、對于一卷多證的案卷，一旦整體發生變更，要把多本、甚至十幾本注銷的房產證，連同新卷宗一起裝訂，實在是勞命傷財。對于目前仍采用傳統立卷方式進行歸檔的做法，需要改進。

房地產評估管理辦法范文第5篇

關鍵詞：改制企業 租用資產 問題及對策

一、改制企業租用公有資產的形成

改制企業租用的公有資產，是企業改制中剝離的公有資產在明晰公有產權后仍由改制企業租用的資產。所謂剝離公有資產是指在企業改制過程中將原國有集體企業中不屬于擬建股份制企業的資產、負債從原有企業賬目中分離出去的行為。

剝離的公有資產主要有按政策規定進行的剝離和按企業實際需要進行的剝離。前者如保留在改制企業的職工福利費、規定標準內的應付工資和未參加統籌前的離退休人員醫療保險福利費等共有資產。后者如企業初次改制中不愿買、不讓買及買不了而剝離的資產。不愿買的資產如企業托兒所、醫務室等福利資產、長期閑置資產、技術落后的設備等，這些資產購買后不能產生預期效益，有的可能還會成為企業新的負擔；不讓買的資產諸如地方政府規定不允許出售的商業用地、產權不清的房地產或房地兩權分離后有糾紛的房產、地產；買不了的資產是指改制企業股東無承受能力而暫不購買但政府主管部門允許分期購買或租用的資產。

隨著改制的不斷深化，公有資產管理的加強，股權的逐步集中，房地產的大幅升值，過去許多有問題的資產隨著時間的推移已不再成為問題。如職工共有資產的定性，應收應付款訴訟時效的到期，閑置資產及非經營資產的盤活，城市改造的初步到位，許多改制中剝離的公有資產已有歸宿。本文只對改制中剝離的土地、房產、設備等實物資產租用問題進行討論。

二、改制企業租用公有資產存在的問題

在改制初期，各地政府為加快改制步伐，穩定職工隊伍，在確保國有資產不流失的前提下對改制企業實施了一系列照顧扶持政策，其中對出租給改制企業使用的土地房產采取價格優惠就是措施之一。如本市曾對土地租金進行限價，規定臨近市區的土地租金每畝每年最高不超過10 000元，土地租金每三年調整一次，每次增幅不超過30%。但由于經濟發展加快，特別是房地產價格漲價過快，導致了新形勢下改制企業租用公有資產中出現了新的問題。主要有以下幾個方面：

（一）租金價格總體偏低，有失合理

由于房地產的大幅漲價，目前商業用地拍賣價格連創新高。如本市一些較偏的商業用地每平方米競拍價已達1萬元，臨近商業核心圈地區的商業用地已超4萬元。即使對改制企業按每畝每年10萬元計算土地租金，與每平方米競拍價已超4萬元的裸地價格計算的利息也差距甚遠。

（二）行業之間起點不一，有失公平

初次改制是以行業系統為單位開展的，剝離的房產或土地在各系統之間是不相同的。如工業系統剝離的土地主要是工業劃撥用地，單宗土地數量大，而商貿系統剝離的土地主要是商業用地，單宗土地數量小，但轉讓價格高，且同一塊土地上有不同的商貿業態，有的還分屬多家投資主體。雖經十多年市場經濟的磨合洗禮，加上政企分開后公有資產的歸并管理，改制企業已對土地租金價格走高趨勢形成共識，但各行業之間、大商場與小門店之間、各種商業業態之間、公益辦公用房與經營用房之間、不同樓層的商業用房之間、即使同類業態在同一區域不同路段之間的租金都有一定的差別，這些差別在改制初期，由于房地產價格相對平穩，又有政府指導價參考，還算相對公正，但到現在差距已經拉大。雖然我市商貿企業的公有資產已歸并到一家企業管理，經過前期說服溝通，調整幅度已逐步跳出政府指導價的限制，但與民間企業相比，還是相當的便宜，特別是改制企業租用公有房產后再分割轉租給其他經營者賺取大額差價，確有欠公平的地方。

（三）大幅度調整有限制，有失公正

目前限制調整的原因主要有兩個方面：一是政府指導文件的限制。因為初次改制時各地政府都有承諾，目前雖有所突破，但突破幅度還不能太離譜。二是土地和房產分別擁有帶來的限制。有的企業在改制中購買了房產和部分土地，有的只購買了房產未購買土地。有的改制企業是向銀行或法院購買的房產，而土地卻仍為公有。房產和土地的關連性導致單方要求大幅提高土地租用價格有難度。

（四）資產保護責任不清，有失安全

主要是房地分離后造成的資產保護責任很難厘清。如改制企業要擴大生產經營規模，經過有權部門批準后在租用的土地上建造房產，受托經營的公有企業如何體現擁有者的權利，如何同步提高收益；土地租給改制企業，表明使用權已交給使用者，雖然產權證上數量不會減少，但使用者亂搭亂建、開河筑路現象很難控制，一旦使用不當產生問題責任如何認定。特別是個別改制企業按比例擁有部分土地使用權，誰是土地使用權的主人，雖然法律上可定性為共有土地，但往往擁有房產的人處在相對有利的地位。城市拆遷往往只補房產，不補或少補公有土地價值，即使補償土地價值，往往也只是純土地的收購價格，房地產的商譽價值（即房地產交易價格-房產建造成本-土地使用權價格的余額）土地擁有者不能共享。

三、改制企業租用公有資產存在問題的對策

針對上述存在問題，筆者認為要著眼改制成功的主流，承認改革的歷史和新形勢下對新問題的預估不足，在確保企業穩定的基礎上統籌完善措施。

（一）政府部門可適時出臺房地產出租指導價

改制已有十多年歷史，十多年來房地產價格發生了翻天覆地的變化，雖其中不免有人為炒作等因素的干擾，但筆者始終認為今天的房地產價格提高是對過去不合理房地產價格的矯正，只不過是某些地區、個別時段有矯枉過正之嫌。作為地方政府的職能管理部門理應順應歷史，面對現實，在設計房價調控措施時，也應將公布本地區房地產出租指導價作為“組合拳”措施之一。房地產出租指導價的公布不僅可以引導房地產的出租行為，間接穩定房地產價格，同時作為權威部門制定的指導價，更具有公信力，也容易被改制企業接受。如條件不成熟，當前也可公布一個政府收購土地的基準價作為應急方案出臺，讓公有資產管理企業協商時有據可依。

（二）通過拍租、協商辦法來提高房地產出租價格

一是對商業用房中的獨立門面，可以分割的獨立用房，條件允許拍租的房地產，不應再拘泥是否是改制企業承租，可一律采用公開拍租，原承租企業優先承租的辦法，這樣不僅可以讓租金價格更加市場化，同時對暫不能公開拍租的房地產出租也有指導意義。二是對不宜公開拍租的房地產，可參照民間出租房地產的辦法，租金每年調整一次，通過“積跬步至千里”的累積辦法逐步將租金提高到合理的價位。

（三）適時公開處置一批剝離房地產

對房地合一產權清晰、出租價格又偏低的房地產可公開掛牌轉讓。對其他租金較低及象征性收取租金的剝離資產可按原改制移交清冊作一次徹底清理，打包賣給改制企業或公開出售，以對剝離資產作一個了斷。

（四）探討房地分離資產的管理辦法

改制中房地分離是由歷史原因造成的。政策不健全是其主要原因，房地分離評估及會計分開核算為具體實施創造了條件。政府職能管理部門、受托管理企業、中介機構有義務共同努力來探討房地分離的后續處理辦法。

一是土地管理部門應加強土地出租價格的審核。土地管理部門是土地管理的綜合職能部門，在辦理土地使用權抵押貸款時，對出租的公有土地使用權零抵押或部分抵押時應加強對出租土地的價格審核，督促公有土地出租價格不應低于政府指導價，引導土地資產受托經營企業樹立成本效益觀念，合理使用公有土地，確保公有土地的安全完整。

二是房管部門在辦理房地分離房產租賃登記備案時要增加提供土地權屬證明或土地使用權租賃合同的要求，以強化政府對公有土地使用權的監管。

三是土地受托經營企業要通過公開處置房產或地產，力促房地合一。對房地分離擁有產權的，地方政府應鼓勵改制企業允許參照初期的改制優惠政策購買公有地產，對承受能力受限企業可將擬轉讓土地資產評估后轉成價值形態，再以原土地使用權抵押作為欠款讓改制企業分期購買。對改制企業仍不愿購買的土地，可由公有資產受托經營企業視承受能力沿用原評估方法按再評估后的價格贖回原出售的房產，待兩權合一后仍將房地產出租給改制企業使用。