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商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀范文第1篇

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；風險；對策建議

房地產(chǎn)作為關(guān)系民生的重要行業(yè)，其發(fā)展狀況越來越值得關(guān)注。近年來，國家不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，希望借此有效的遏制房價的不斷攀升，促進房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性化發(fā)展的道路。經(jīng)過近兩年多的實踐證明，房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施取得了顯著的效果，有效的遏制了西安市場上投資性和投機性的購房需求。

而商業(yè)地產(chǎn)由于不受限購令等政策的影響，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辟新市場的香餑餑，本文從目前西安市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展狀況出發(fā)，分析了商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的原因以及可能面臨的潛在風險，最后提出些許促進商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的對策建議。

一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

“十一五”期間西安出臺了一系列招商引資政策，逐步建立起了紅星美凱龍、大唐西市、騾馬市步行街和萬達廣場等一大批商業(yè)地產(chǎn)項目，為西安市的經(jīng)濟發(fā)展添加了活力。“十二五”期間確立的建立關(guān)中天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展的規(guī)劃的進一步推進，將為西安商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來難得的機遇。

（一）商業(yè)物業(yè)新開工面積創(chuàng)新高，成交量大增

從2010年下半年以來，在住宅市場受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響步步收緊的情況下，商業(yè)地產(chǎn)卻迎來契機。特別是浐灞新區(qū)、曲江新區(qū)等新興開發(fā)區(qū)的建設(shè)步伐不斷加快，更是加速了市場上對商業(yè)地產(chǎn)的需求。截至2011年底，西安商業(yè)物業(yè)的成交量達到87.4萬平方米，成交金額達到127.5億元，創(chuàng)2005年以來的新高。

（二）購房者投資商業(yè)地產(chǎn)熱情高漲，推動商業(yè)用房貸款增速迅猛

由于“限購令”的實施，很多投資性和投機性的購房者沒有資格購買商品住宅，他們紛紛將目光投向沒有受到限購約束的商業(yè)地產(chǎn)。從“新國八條”出臺前后的個人購房貸款來看，2010年全年新增個人商業(yè)用房貸款9.32億元，政策出臺后，個人商業(yè)用房貸款迅猛增長，截至2011年底，全年新增貸款19.44億元，同比增長了108.62%。

（三）商業(yè)地產(chǎn)用地需求量不斷增大

隨著西安市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)越來越快，對商業(yè)用地的需求也逐年提高。從2008年以來，商業(yè)地產(chǎn)用地需求量逐年增長，截至2011年12月末，商業(yè)用地成交均價為750萬元/畝，樓面地價為168.34元/平方米，雖然，在2011年，全市土地成交面積受調(diào)控影響大幅下降，但是，商業(yè)用地成交面積在總成交面積中的占比處于不斷上漲趨勢。

二、商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的原因分析

西安市商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展除了西安市在西北地區(qū)擁有的獨特區(qū)位優(yōu)勢和龍頭作用以外，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金趨緊以及投資客的不斷追漲也是造成商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的原因。

（一）西安區(qū)位優(yōu)勢明顯

西安是陜西省省會，世界著名的歷史文化名城，是我國中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，是新亞歐大陸橋中國段隴海蘭新線上最大的中心城市。在全國區(qū)域經(jīng)濟布局上，西安具有承東啟西、東聯(lián)西進的區(qū)位優(yōu)勢，在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中具有重要的戰(zhàn)略地位，西安的大發(fā)展必將帶動整個西北地區(qū)的發(fā)展，明顯的區(qū)位優(yōu)勢有力的促進了西安經(jīng)濟的發(fā)展。

（二）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Υ?/p>

近幾年來，西安市不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，逐步形成了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、閻良國家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)的“四區(qū)一基地”的開發(fā)新區(qū)格局。2009年6月25日，國務(wù)院《關(guān)中-天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，提出了“加快推進西咸一體化建設(shè)，主力打造西安國際化大都市”的目標這一舉措，為大西安的發(fā)展指明了道路，拓展了空間。隨著各種開發(fā)區(qū)的建設(shè)以及關(guān)天一體化建設(shè)的不斷推進和城鎮(zhèn)化的不斷加快，必然為西安地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展開拓出更為廣闊的空間。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊，紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

國家不斷頒布實施的房地產(chǎn)調(diào)控政策有力的遏制了市場上的投資性和投機性購房需求，一些中小開發(fā)商逐漸感覺到住房市場項目開發(fā)難度加大，建設(shè)資金明顯偏緊，特別是一些定位在高端樓盤、別墅區(qū)樓盤的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛出現(xiàn)資金回籠緊張，項目進展緩慢的情況。面對住房市場的不景氣，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將發(fā)展項目轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，謀求在商業(yè)地產(chǎn)中的利潤，以期安然度過難關(guān)。

（四）投資者、投機者不斷追漲

西安頒布的“限購令”并沒有對公寓樓、寫字樓和商鋪進行限購。這樣一來，原先很多將擁有住房作為保值、增值手段的投資者和投機者再沒有資格購買二套，三套以上住房，而商業(yè)地產(chǎn)等由于不在“限購令”的限購范圍內(nèi)，在資本的逐利性影響下，投資者就將手中的資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，無形當中也推動了商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。

三、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的隱憂分析

商業(yè)地產(chǎn)的快速建設(shè)和投入市場，并沒有考慮到市場對其的接受能力和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所需要的后期的運營能力，在經(jīng)過近一年多的實踐證明這種不合理的發(fā)展模式為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展埋下了一些隱患。

（一）商業(yè)地產(chǎn)的集中開建，增加了市場消化商業(yè)地產(chǎn)的負擔

商業(yè)地產(chǎn)的集中開工建設(shè)和投入市場，一度造成西安市場商業(yè)地產(chǎn)供大于求的局面，有資料顯示，截至2011年10月末，西安市商業(yè)地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)可售量已達到476.23萬平方米，其中商服用房為343.89萬平方米，寫字樓為132.34萬平方米；而其消化能力卻十分有限，商服用房與寫字樓月均銷售量分別為7.27萬平方米和5.26萬平方米，存量消化周期分別為65.38個月和18.2個月。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀范文第2篇

于是，眾多開發(fā)商你方唱罷我登場，紛紛扎進商業(yè)地產(chǎn)的激流之中，狗刨、蛙泳各種姿勢齊上，向盈利、賺錢的彼岸游去。

在一次由中國房地產(chǎn)策劃網(wǎng)舉辦的地產(chǎn)培訓會上，在課后經(jīng)驗交流中，筆者聽到湖南的一個開發(fā)商陳總在向中國房地產(chǎn)策劃網(wǎng)總裁周帆請教一個問題。

背景因素分析：

陳總原是浙江杭州人，一直以來都是做住宅開發(fā)，從未涉足過商業(yè)地產(chǎn)。由于近幾年商業(yè)地產(chǎn)被炒得熱火朝天，加上朋友也一直向他不斷地灌輸商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式，只要做商業(yè)，就肯定能掙錢，而且一定比做住宅掙得多、掙得快。在此情況下，陳總坐不住了，于是憑著做住宅積累的資金和對地產(chǎn)業(yè)的理解，在湖南A市拿到了一塊商業(yè)用地，斥巨資打造“XX商業(yè)城”，他發(fā)誓，一定要把“XX商業(yè)城”做成本市最高檔次、最大規(guī)模、最具知名度也最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)，讓別人一提到“XX商業(yè)城”就想到自己。

為了順利實現(xiàn)這個目的，陳總專門請了一個非常專業(yè)的市場調(diào)查公司（此調(diào)查公司不是房地產(chǎn)策劃公司）開始做市場調(diào)查。市場調(diào)查公司在接手調(diào)查工作任務(wù)后，調(diào)動了大批的人馬在A市做了一個月的市場調(diào)查工作，把A市所有的大街小巷都走遍了，他們還專門研究了A市原來做得比較好的一些商業(yè)成功案例，發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)普遍采用的方法是向投資者進行充分的回報允諾――“五年回本，十年包賺一間鋪”、“升值就在彈指間”、“搶銀行也不如搶XX商業(yè)城的門頭房”等等不一而足！可以說市場調(diào)查公司付出了很多的人力物力，提交給開發(fā)商的調(diào)查報告也厚達二百多頁。

但結(jié)果呢？結(jié)果是讓陳總做出了一次錯誤的決策，開發(fā)出來的“XX商業(yè)城”至今還是門前冷落車馬稀，項目開業(yè)時間也在不斷地后延。

失敗因素探討：

為此，陳總此次是專門帶著問題來向周帆請教的。在認真聽取了陳總詳細的項目介紹并討論后，周帆指出了項目失敗的三大因素：

第一、 市場調(diào)查沒有目的性。

在進行市場調(diào)查之初，陳總（包括市場調(diào)查公司）對本次市場調(diào)查并沒有提出明確的目的，只是一心要做商業(yè)，但具體做什么卻沒有大方向的把握。市場上商業(yè)項目那么多，有做專業(yè)市場的，做大型MALL的，做購物中心的等等。如果事先不能對整個市場有全局的把握，市場調(diào)查就會輕重不分，結(jié)果就是不能給出一個明確的主題，做什么都可以。

陳總的項目就是典型的例子，在調(diào)查前沒有明確具體的調(diào)查目的是什么。本來當時市場上在建的商業(yè)項目已有十多個，而做購物中心的已經(jīng)有四個，加上原有的大型購物商場，A市的購物中心已經(jīng)出現(xiàn)飽和。可市場調(diào)查公司還在不斷地對購物中心進行調(diào)查，這樣就無謂地浪費了很多時間，以致使對建材專業(yè)市場上的調(diào)查缺乏理論數(shù)據(jù)支持。而本來項目可以做建材專業(yè)市場的，最后卻搞了個半建材半購物，從而失去了項目的核心競爭力。

第二、 市場調(diào)查沒有分析研究市場的發(fā)展趨勢和消費者的消費趨勢

市場調(diào)查光靠了解市場的發(fā)展現(xiàn)狀是遠遠不夠的，對于這些大家都知道的東西是沒有多大價值的，開發(fā)商如果只是憑著市場現(xiàn)狀就去做項目的話，那樣會死得很快。如果只是想了解一下市場的發(fā)展現(xiàn)狀，也不需要請專業(yè)公司來做市場調(diào)查了，只要找?guī)讉€朋友聊聊就可以知道。因此，專業(yè)公司的調(diào)查就是要在市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上對市場的發(fā)展規(guī)律和趨勢進行分析研究，并對各種影響市場變化的動態(tài)因素進行分析預測，從而真正把市場研究透，這樣做出來的市場調(diào)查才能對開發(fā)商的決策起到有力的幫助。

而陳總的市場調(diào)查報告上面只有一大堆的數(shù)據(jù)、圖表，對市場的發(fā)展趨勢和前景只是一兩句話輕輕帶過，對消費者的消費習慣和趨勢更是無從提及，從而在進行項目定位時卻找不到市場依據(jù)，這是導致項目失敗的主要原因。

第三、 市場調(diào)查沒有對項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)進行分析研究

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀范文第3篇

經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)目前已經(jīng)達到了相當龐大的規(guī)模。有數(shù)據(jù)顯示，截至目前，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量已達到5.64億平方米。一二線城市商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和甚至過剩，全國以購物中心為主的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)超過了4200家，而且每年以400家左右的速度在遞增，到2025年預計要達到10000家。

“10年前，大家在問，什么是商業(yè)地產(chǎn)；5年前，大家在問，誰在做商業(yè)地產(chǎn)；今天，大家在問，誰沒有做商業(yè)地產(chǎn)；5年后，大家會問，誰還在做商業(yè)地產(chǎn)。”業(yè)內(nèi)人士如此總結(jié)出我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大致脈絡(luò)。

如此巨大的體量，隨之出現(xiàn)的產(chǎn)能過剩問題可想而知了。據(jù)權(quán)威機構(gòu)報告分析，目前國內(nèi)各主要城市商業(yè)地產(chǎn)供過于求，短期內(nèi)供應(yīng)消化壓力較大。商業(yè)地產(chǎn)開始面臨產(chǎn)能過剩的威脅，泡沫化傾向越加顯著，市場空置率增高的風險加大，商業(yè)地產(chǎn)觸地就賺、拿地就贏的時代已經(jīng)一去不返了。

下面我們就以商業(yè)地產(chǎn)中的購物中心為例，看一看商業(yè)地產(chǎn)過剩的原因和壓力：

我們看到，隨著零售物業(yè)市場體量和版圖的快速擴張，諸多過剩“后遺癥”出現(xiàn)。比如在國內(nèi)一些大中城市商業(yè)設(shè)施的推遲開業(yè)、關(guān)門歇業(yè)甚至倒閉已經(jīng)不是什么新鮮事。究其原因，一是商業(yè)設(shè)施的過度開發(fā)；二是消費增長乏力，而消費乏力更加劇了商業(yè)設(shè)施的過剩狀況；三是商業(yè)設(shè)施缺乏布局和運營經(jīng)驗。

以萬達關(guān)閉部分百貨賣場為代表，顯示出商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展陷入一定的困境。某廣場開張僅僅不到兩年，由于人流量不足，整體銷售業(yè)績欠佳，萬達這個商業(yè)巨無霸也不得不根據(jù)實際情況作出調(diào)整，將合同期尚未到期的商戶勸退。

諸如此類的重大調(diào)整已經(jīng)涉及全國很多家，而遭遇項目轉(zhuǎn)型的百貨賣場豈止萬達廣場？全國眾多城市曾經(jīng)門庭若市的著名大賣場都有關(guān)門停業(yè)的新聞出現(xiàn)，而更多的新建商業(yè)街、臨街店鋪出售難、招商難、經(jīng)營難已經(jīng)成為目前不言自明的普遍現(xiàn)象。

我們看到的現(xiàn)象是，商場越來越多，前來購物的人卻越來越少，網(wǎng)購的方便、低價和選擇面廣，將商場的人們拉到了互聯(lián)網(wǎng)，由此導致越來越多的鋪面空置，進而牽連到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展受阻。

在一些賣場內(nèi)，兒童游樂項目、娛樂項目、餐飲項目開始成為重要的經(jīng)營內(nèi)容，但是這些互動體驗式消費場所畢竟發(fā)展空間有限。如何進行錯位經(jīng)營，避免面對面的同質(zhì)化競爭，大力引入文化、體育、室內(nèi)探險、互動節(jié)目等，是業(yè)內(nèi)人士需要正視的問題。

由此我們看到，在泡沫化、同質(zhì)化與電商的多重夾擊下，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀正在走向困局。

目前，整個商業(yè)地產(chǎn)的市場供應(yīng)非常大，但是零售行業(yè)受到電商沖擊卻在不斷下行，因此很多購物中心招商的時候都面臨尷尬。在招商遭遇巨大難度后，不少購物中心的空置率上升。這一點在某些供應(yīng)集中且消費人口尚待培養(yǎng)的新興商圈將尤為明顯。同時，項目間的競爭升級將進一步強化市場的租戶主導特征，租金的上漲空間將持續(xù)受限。自去年8月以來，長沙商業(yè)用房均價一直呈現(xiàn)走低趨勢。上月，長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)用房網(wǎng)簽均價為12161元/平方米，環(huán)比下降12.54%，創(chuàng)近一年以來新建商業(yè)用房成交價格的新低。同時，辦公用房上月成交均價為8545元/平方米，低于一年以來絕大多數(shù)月份的成交價格。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；對策建議

2015年12月，中央會議提出在未來一段時期內(nèi)，將要把“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”放在工作的首要位置。在供給側(cè)改革的背景下，我國經(jīng)濟面臨重大調(diào)整，房地產(chǎn)市場也將迎來新的機遇。以往我國房地產(chǎn)市場主要注重需求方面的調(diào)配與控制，具體表現(xiàn)為限購、限貸等。在我國快速工業(yè)化和城市化，以及廣義貨幣供應(yīng)量很高的背景下，各種需求是必然存在的，通過限購、限貸政策并不能從根本上解決投機問題，因此，應(yīng)從另一角度著手，即從供給端來調(diào)控房地產(chǎn)市場。本文選擇沈陽市進行研究，沈陽作為副省級城市，又是重要的新一線城市，其地理位置、經(jīng)濟發(fā)展水平與其房地產(chǎn)市場發(fā)展并不均衡。沈陽在城市土地學會的2015年和2016年《中國大陸主要城市房地產(chǎn)投資前景分析》中已經(jīng)連續(xù)兩年在主要城市投資與開發(fā)前景排名中墊底。在這樣的背景下，沈陽急需謀劃如何運用供給側(cè)的思維，從自身的地理位置和房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀出發(fā)，有針對性地制定房地產(chǎn)發(fā)展政策和策略。

1沈陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

20世紀80年代，沈陽房地產(chǎn)市場起步，經(jīng)歷了漫長的十年才發(fā)展壯大，1999年，“住房分配貨幣化”政策頒布，加快了沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展的步伐，但是由于沈陽房地產(chǎn)市場的基數(shù)小、規(guī)模小等因素的制約，在啟動至2003年的這20年間，并沒有對經(jīng)濟帶來大的影響。2003年中央提出“振興東北老工業(yè)基地”政策，沈陽房地產(chǎn)市場正是抓住了這個機會得到了飛速發(fā)展，進入了一個嶄新的時代，投資總額和銷售總額均穩(wěn)步平穩(wěn)上漲，而且屢創(chuàng)新高，即使2008年的世界經(jīng)濟大蕭條，也沒有對沈陽房地產(chǎn)市場造成很大的抨擊，在那時還被譽為“全國最好的房地產(chǎn)市場之一”。2014年，沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)生了翻天覆地的變化，數(shù)量和價格都發(fā)生大幅度下跌，這也是在長期供需嚴重不平衡下發(fā)展的結(jié)果，因此對沈陽房地產(chǎn)市場造成了很大的沖擊。自2015年以來，各級政府為解決“高庫存，高產(chǎn)能”問題推進一系列宏觀調(diào)控政策，但這對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)的影響甚微。2016年，沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展則更加嚴峻，所以解決高庫存問題也迫在眉睫。

2沈陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題

2.1庫存規(guī)模巨大

2016年沈陽市商品房庫存量與2015年相比雖有所下降，但是去化周期仍在較高水平。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，住宅項目的去化周期最短，寫字樓項目的去化周期最長，住宅項目為22個月，而寫字樓項目則可能超過20年，房地產(chǎn)項目去化周期的標準通常在10～15個月，由此可以看出目前庫存量巨大，而導致庫存巨大的根本原因便是長期以來的供求失衡，另一方面，沈陽市土地資源有限，但是出讓量卻遠遠超過了實際需求，這也大大增加了沈陽房地產(chǎn)市場的庫存壓力。雖然近年來政府為了房地產(chǎn)市場的長效發(fā)展出臺了一系列“去庫存”政策，但是效果均不顯著，所以想脫離目前這種高庫存狀態(tài)仍需一個漫長的過程。

2.2商業(yè)地產(chǎn)嚴重過剩

2010年國家為了抑制房地產(chǎn)投機現(xiàn)象，開始實施限購政策，但是這并沒有抑制沈陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反而使沈陽商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出空前的增長勢頭。截至2015年的數(shù)據(jù)顯示，沈陽商業(yè)地產(chǎn)總存量為839萬m2，人均面積1m2，未來五年內(nèi)，沈陽商業(yè)地產(chǎn)存量將持續(xù)增加，預計到2020年，商業(yè)地產(chǎn)的庫存量將到達1200萬m2之多。雖然政府為降庫存推出很多政策，但是并沒有實質(zhì)性的進展，最主要還是因為區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)，使得沈陽的商業(yè)地產(chǎn)聚集在金廊沿線，這里又聚集了各大購物中心，商圈體量龐大，商業(yè)地產(chǎn)的銷售則格外困難。與此同時，三外環(huán)區(qū)域的商業(yè)配套設(shè)施水平低下，這也限制了該區(qū)域住宅項目的發(fā)展。

2.3區(qū)域發(fā)展不均衡

沈陽市在“十二五”之前就基本完成大面積的棚戶區(qū)改造工作，此外隨著我國城鎮(zhèn)化進程的實施，市中心可供出讓的土地逐漸減少，二環(huán)外的土地供應(yīng)卻不斷增大，但是銷售情況與投資情況并不平衡，新城區(qū)房地產(chǎn)項目的銷售不理想，產(chǎn)生大量庫存。這個現(xiàn)象之所以出現(xiàn)，是因為新城區(qū)人口聚集度不夠，房地產(chǎn)項目配套設(shè)施也不完善，這些因素對消費者的購買意愿都產(chǎn)生了極大的影響，目前大多數(shù)開發(fā)商都是在價格上采取措施，憑借價格優(yōu)勢吸引消費者，然而在新常態(tài)經(jīng)濟環(huán)境下，這種方法的影響力已經(jīng)微乎其微。

3供給側(cè)改革的必要性分析

3.1需求側(cè)管理已經(jīng)不是拉動經(jīng)濟增長的持續(xù)動力

傳統(tǒng)的需求側(cè)管理就是用“出口、投資、消費”為主要調(diào)控手段，從而帶動經(jīng)濟的增長。需求側(cè)管理也是30多年來我國政府采用的主要宏觀調(diào)控手段。改革開放以后，中國經(jīng)濟突飛猛進，2008年更是推出“四萬億”投資計劃，這也使得中國經(jīng)濟走到了世界的前列。但是近幾年受國際經(jīng)濟形勢影響，需求側(cè)的推動力不斷下滑，我國經(jīng)濟也一直在走下坡路，給房地產(chǎn)市場帶來了新的挑戰(zhàn)，我國政府也出臺了許多政策，目的是希望房地產(chǎn)市場回暖，通過拉動需求引導房地產(chǎn)業(yè)復蘇，但是并沒有什么起色，大多數(shù)城市的樓市持續(xù)下跌，所以傳統(tǒng)的需求側(cè)管理已經(jīng)無法持續(xù)帶動經(jīng)濟的增長。

3.2需求側(cè)管理存在結(jié)構(gòu)性不均衡

我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)在需求側(cè)存在嚴重不平衡現(xiàn)象，這也是投資與需求長期不均衡發(fā)展導致的。在我國，“投資”一直是經(jīng)濟政策的重心，以2008年的“四萬億”計劃為例，諸如此類的政策使得投資需求在整個經(jīng)濟體系之中遠遠超過消費需求，導致二者嚴重失衡。雖然之前大多數(shù)研究都表明需求是拉動經(jīng)濟的主要動力，但是截止到2014年，我國投資率已經(jīng)超出了正常的均衡水平，達到了46.04%，這就說明之前的結(jié)論已經(jīng)不適于現(xiàn)在的經(jīng)濟環(huán)境，所以從供給側(cè)進行改革才是關(guān)鍵。

3.3有效需求不足所引致供需結(jié)構(gòu)錯位

現(xiàn)階段阻礙我國經(jīng)濟增長的罪魁禍首便是“供需結(jié)構(gòu)錯位”。在需求側(cè)管理下，我國大部分產(chǎn)品的供給都依賴于國外進口，而不是自給自足，但是現(xiàn)在世界經(jīng)濟形勢下滑，各國之間的貿(mào)易水平也不斷下降，這就造成我國很多產(chǎn)品都出現(xiàn)“高庫存”問題，房地產(chǎn)業(yè)更為嚴重。在這樣的形勢下，世界各國都在技術(shù)上不斷創(chuàng)新，而我國卻止步不前，這就產(chǎn)生生產(chǎn)率低下，質(zhì)量也低的結(jié)果。這不僅阻礙了我國產(chǎn)品的向外輸出，也滿足不了內(nèi)需，這也是造成國人去外國瘋狂掃貨的根本原因，在這樣的發(fā)展背景下，想要消化過剩的產(chǎn)能，壓力也越來越大。由此我們可以看出，一直以來，我國經(jīng)濟宏觀調(diào)控的固化邏輯都是側(cè)重需求端，這些政策已經(jīng)無法解決阻礙經(jīng)濟發(fā)展的根本問題，所以供給側(cè)改革應(yīng)運而生。房地產(chǎn)市場也是一樣，不管是過去的限購限貸還是其他一系列刺激住房消費的政策，也都無法解決房地產(chǎn)市場“一管就死、不管就亂”的問題，所以現(xiàn)在想要保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須從供給側(cè)入手。

4沈陽市房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對策分析

4.1完善社保從而吸引外地人口遷入

在沈陽市人口中，有44%的勞動力在35～60歲之間，勞動力逐步趨于老齡化。老齡化嚴重不僅會阻礙經(jīng)濟的發(fā)展，更直接影響到未來的經(jīng)濟效益以及勞動力的供給，為了改善沈陽老齡化嚴重問題，政府可以采取完善人口政策與社會保障政策等，讓外來人口在“醫(yī)療、保險、教育”等方面享有本地人同等的待遇，這樣一來，一方面可以使外來人口有歸屬感，愿意長期居住，另一方面也使得外來人口能夠持久參與區(qū)域經(jīng)濟建設(shè)，帶動經(jīng)濟發(fā)展。在人口政策方面，更應(yīng)關(guān)注大學生就業(yè)，近年來東北人才流失嚴重，為了吸引更多畢業(yè)生留在沈陽，可以出臺優(yōu)惠政策，提供更多的就業(yè)崗位，鼓勵大學生創(chuàng)業(yè)。與此同時，可以將教育與房地產(chǎn)銷售結(jié)合起來，地產(chǎn)與名校聯(lián)手的方式促進房地產(chǎn)去庫存。

4.2為轉(zhuǎn)移人口提供適宜長期居住的住房環(huán)境

住房是人生活的關(guān)鍵，想要使轉(zhuǎn)移人口長期居住，就要為他們營造適宜居住的環(huán)境。目前我國進城務(wù)工人員有一半以上都是住在單位的集體宿舍內(nèi)，大約47%的人在附近郊區(qū)即所謂的“城中村”租住，只有0.7%的務(wù)工人員在城里買房，他們之中能夠繳納住房公積金的更是少之又少。由此我們可以發(fā)現(xiàn)，務(wù)工人員的居住條件很差，工資水平低是一方面，居住環(huán)境也是不容忽視的因素。所以沈陽想要吸引更多的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城，就必須積極改善其居住環(huán)境，上文也提到過三外環(huán)區(qū)域的商業(yè)配套設(shè)施比較匱乏，可以借此機會改善區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)現(xiàn)象，這樣不僅能吸引農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口買房，也能幫助沈陽房地產(chǎn)市場去庫存。

4.3加大公租房供應(yīng)以改變房地產(chǎn)供給模式

雖然現(xiàn)在沈陽市已放寬公租房入住標準，接納有固定收入的外來人員進城入住，但由于房源過少，該政策并沒有得到很好的實施。所以為了更好地提供公租房，政府應(yīng)制定具體的政策，將更多庫存房納入公租房范疇，以滿足大量轉(zhuǎn)移人口的住房需求。另外政府可以出臺優(yōu)惠政策，以鼓勵各個公司直接收購已建好的商品住宅用作企業(yè)員工宿舍，在公租房內(nèi)可以推出“統(tǒng)包統(tǒng)租”的管理模式，效仿半封閉式管理，以提供更好的居住環(huán)境。

4.4通過完善房地產(chǎn)多源供給引導房地產(chǎn)供給側(cè)改革

房地產(chǎn)企業(yè)的目的在于銷售，所以根本任務(wù)就是為用戶創(chuàng)造價值。為了更好地服務(wù)消費者，政府部門可以出善房地產(chǎn)多源供給的政策；房地產(chǎn)開發(fā)商可以推出新的產(chǎn)品，吸引顧客；銷售部門則要進行營銷升級，為客戶提供更好的生活體驗，從這三個方面共同著手，更有利于房地產(chǎn)去庫存。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)多關(guān)注國家出臺的政策，進行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，只有適應(yīng)了社會的變化才能得到更好的發(fā)展。房地產(chǎn)市場想要加快供給側(cè)改革的步伐，房地產(chǎn)企業(yè)的作用尤為重要。

5結(jié)語

目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了“新常態(tài)”的經(jīng)濟時代，過去的高增長所帶來的問題也將越來越明顯。本文通過分析沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，找出目前存在的主要問題有“庫存過剩”和“區(qū)域發(fā)展不均衡”，為解決以上兩個問題，以供給側(cè)角度提出四點有針對性的對策，希望為沈陽市房地產(chǎn)業(yè)推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提供有益的建議，同時也為其他同類城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供借鑒和參考。

參考文獻

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商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀范文第5篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展問題 ；影響因素；發(fā)展趨勢

中圖分類號：F293.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）03-0169-02

中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間相對較短，在發(fā)展進程中還存在著經(jīng)營效率低下、管理水平落后缺乏科學決策引導等問題，使中國的商業(yè)地產(chǎn)受到了嚴重的阻礙。因此，探討中國商業(yè)地產(chǎn)市場需求及其發(fā)展趨勢，對于促進中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范、有序、持續(xù)健康發(fā)展，具有較大的現(xiàn)實意義。

一、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

近幾年來，除受國際金融危機影響之外，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同樣受到了國家的宏觀調(diào)控，發(fā)展態(tài)勢難以預測，進而長期以來中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的潛在問題也凸顯出來。

1.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營效率較低，商業(yè)地產(chǎn)市場供需失衡。目前大部分的開發(fā)商在投資商業(yè)地產(chǎn)的時候都缺少足夠的調(diào)研論證，沒有根據(jù)商業(yè)的類型而開發(fā)地產(chǎn)，都是單一的投資建造模式。由于缺少深入細致、科學的分析和研究，導致很多商業(yè)地產(chǎn)項目陷入困難的營運狀況。近幾年在一些城市出現(xiàn)了購物中心、大百貨商場、商業(yè)街和批發(fā)市場倒閉的現(xiàn)象，這對商業(yè)地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展造成嚴重的負面影響。受到全球金融危機影響，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把商業(yè)地產(chǎn)當成了避風港，商業(yè)地產(chǎn)的投資迅速增加，使得商業(yè)地產(chǎn)的供需失衡進一步加劇。商業(yè)地產(chǎn)存量逐年增加，造成商業(yè)地產(chǎn)的售價下降、租金下跌等嚴重后果，商業(yè)營業(yè)用房的空置率也不斷上升，造成開發(fā)商資金鏈緊張，這些都不利于商業(yè)地產(chǎn)的長遠發(fā)展。

2.商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，沒有充足的資金作保障。房地產(chǎn)類公司在資本市場和在金融機構(gòu)的融資長期受住宅市場調(diào)控的影響，商業(yè)地產(chǎn)同樣受到影響。中國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金主要來源于銀行的短期貸款，對銀行信貸依賴水平普遍較高，融資渠道單一，這就產(chǎn)生了在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)脫節(jié)的問題，只有拓寬融資渠道才有可能從根本上解決問題。

3.商業(yè)地產(chǎn)的管理運營水平落后，發(fā)展缺乏科學決策引導。優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項目都是建設(shè)與管理并重，招商建設(shè)與運營管理并重。但目前中國有很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，注重前期銷售效益，忽視長期經(jīng)營價值。忽視后期的品牌招商和經(jīng)營管理，從而導致商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)混亂，管理落后缺乏服務(wù)意識，開發(fā)商不僅不能從商業(yè)地產(chǎn)中取得長期穩(wěn)定的收益，而且還陷入經(jīng)營困境。

隨著中國城市化進程的不斷加快，越來越多的城市都開始以CBD投資來帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，然而由于缺乏科學的決策引導，很多商業(yè)地產(chǎn)投入運營后并沒能實現(xiàn)預期收益，也沒有刺激當?shù)氐慕?jīng)濟的發(fā)展，而且還導致投資失誤資源嚴重浪費。

二、對商業(yè)地產(chǎn)市場需求影響因素分析

1.國際金融危機和中國經(jīng)濟地位的提升對商業(yè)地產(chǎn)需求的影響。中國在世界經(jīng)濟中地位的提高導致了中國一些城市的國際化程度明顯提高，如北京、上海、廣州等城市。這種國際化程度的提高和向外輻射作用必然會引起商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，刺激商業(yè)地產(chǎn)的投資，提高商業(yè)地產(chǎn)的需求潛力。雖然受到了全球金融危機的巨大沖擊，但中國的經(jīng)濟增長勢頭良好，在世界各國中仍屬于高速增長的國家。盡管近年來中國GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中國的GDP 從1978年的2 683億美元，增長到2010年的5.879萬億美元，增長了20余倍，平均增速近10%。GDP的持續(xù)高速增長必將促進中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

2.中國城市化進程加快促進商業(yè)地產(chǎn)需求增長。改革開放以來，隨著中國城市化進程的加快城市人口逐年增加，居民收入不斷增加。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17 175元，年末城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤_到了45%以上。中國城市化水平不斷提高，城鎮(zhèn)人口和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不斷增加，必然會帶來巨大的商業(yè)地產(chǎn)需求。

3.需求主體對宏觀形勢的不樂觀的影響。近幾年，國家加強了對房地產(chǎn)市場調(diào)控的調(diào)控力度，而調(diào)控的對象主要是住宅地產(chǎn)，這就使得很多開發(fā)商和投資者把目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，促使商業(yè)地產(chǎn)需求增加。2010年4月17日，國務(wù)院了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》提出十條舉措，被行業(yè)內(nèi)稱作“新國十條”。住宅地產(chǎn)的需求受到了國家政策的影響，國家一系列的宏觀經(jīng)濟政策，比如財政政策和貨幣政策對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了嚴重的影響，需求主體對宏觀經(jīng)濟形勢的不樂觀也會導致中國商業(yè)地產(chǎn)需求潛力的下降。

三、中國商業(yè)地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢

中國經(jīng)濟的未來方向、城市化進程不斷加快的客觀發(fā)展規(guī)律及國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，都將促進房地產(chǎn)企業(yè)進入行業(yè)性的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)必然會成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點。

1.商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會隨著中國經(jīng)濟的高速增長進一步發(fā)展。首先，從中國房地產(chǎn)的發(fā)展前景看，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的必要補充，在其帶動下相互增長。其次，為了促進經(jīng)濟發(fā)展國家實施擴大內(nèi)需的政策，加強基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提高人民生活水平和工資水平，提高人民的消費能力。所以，連鎖零售業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)的發(fā)展必將帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。第三，在投資方面，以食品、快速消費品、日用品為經(jīng)營主體的大型超市和連鎖超市受金融危機影響最低，所以當其他投資產(chǎn)品不同程度處于低迷狀態(tài)的情況下，投資于商鋪、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)，將會有很大的利益的回報空間。

2.城市化進程加快將為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來良好發(fā)展機遇。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和繁榮離不開城市發(fā)展，隨著中國城市化進程的不斷加快，城市消費升級將帶動商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。新的城市規(guī)劃和向外擴張需要地產(chǎn)來進行城市功能完善和綜合平衡的開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)繁榮助推了城市發(fā)展，擴張了城市的發(fā)展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企業(yè)向城市集中，進而提高了城市化率，商業(yè)地產(chǎn)和城市化互為動力，這兩者是共生共融的關(guān)系。隨著中國中產(chǎn)階層的興起，引發(fā)消費者結(jié)構(gòu)的變化，并且會打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)增值服務(wù)更加完善。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)更加多元化、個性化、時尚化，分層消費和主題商業(yè)模式將成為發(fā)展重點。

3.多元化的融資模式為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供資金保障。融資渠道的多元化，以往地產(chǎn)開發(fā)商60%～70%的資金都來自銀行貸款的現(xiàn)象，近年來得到了很大的改善。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式和手段發(fā)生了較大變化，呈現(xiàn)出前所未有的創(chuàng)新勢頭，正走向融資模式多元化發(fā)展方向。目前，信托、基金、私募以及證券市場等各種融資途徑都成為了商業(yè)地產(chǎn)融資的手段，而且越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)走向上市這條道，如萬達、SOHO等。委托貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金（REITs）、股權(quán)融資等成為房地產(chǎn)企業(yè)新的融資選擇渠道，從而實現(xiàn)降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性。

4.信息技術(shù)將在在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)揮重要作用。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，運用電子信息化體系來提升商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)管理水平，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比傳統(tǒng)的住宅開發(fā)更重視市場信息。通過深入學習先進的管理理念，應(yīng)用計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來整合企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)、經(jīng)營、設(shè)計、管理，及時地為企業(yè)的決策系統(tǒng)提供準確而有效的數(shù)據(jù)信息，以便對市場需求做出迅速反應(yīng)。

5.服務(wù)業(yè)的發(fā)展推動商業(yè)地產(chǎn)繁榮，商業(yè)地產(chǎn)逐漸走向成熟。雖然中國商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，但發(fā)展步伐迅速，隨著連鎖業(yè)、服務(wù)業(yè)、百貨業(yè)的興起，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。許多開發(fā)商在經(jīng)歷了從規(guī)劃、設(shè)計、招商到運營管理的風險防范等一系列探索過程之后，已經(jīng)摸索出一條正確的發(fā)展道路使其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域站穩(wěn)腳步，并開始成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的典范。

中國經(jīng)濟面臨著結(jié)構(gòu)調(diào)整，將由原來的主要依靠工業(yè)增長，轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)，推動各個產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。2007年國務(wù)院了《加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》，給予了服務(wù)業(yè)以更高的發(fā)展地位，使得服務(wù)業(yè)在整個國民經(jīng)濟整體發(fā)展中具有比以往更多的機遇和挑戰(zhàn)。在許多城市中，地方政府已經(jīng)提出以服務(wù)業(yè)經(jīng)濟為主導，帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，因此，商業(yè)地產(chǎn)將是城市未來經(jīng)濟發(fā)展的一個重要推動力。

四、總結(jié)

中國商業(yè)房地產(chǎn)目前和未來仍處會于快速發(fā)展階段，這一行業(yè)將吸引越來越多新的企業(yè)新的資金，而且國外著名的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也開始進入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。新的融資渠道、新的投資模型，新的市場空間正不斷被發(fā)現(xiàn)挖掘，國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和管理方法與中國的實際情況相結(jié)合將產(chǎn)生更多的值得研究的新課題。例如，主力店群信托、產(chǎn)權(quán)商鋪、泛商業(yè)地產(chǎn)投資等模式都需要我們?nèi)ミM一步研究和探討。從長遠來看，中國商業(yè)地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間和機會，但是我們也要注重差異化發(fā)展以規(guī)避市場風險，根據(jù)不同城市和不同項目進行科學準確的深入分析研究，實現(xiàn)投資利益的最大化，并確保投資決策的安全性，這樣商業(yè)地產(chǎn)才能長期穩(wěn)定健康的發(fā)展。

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