不動產登記技術規定
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不動產登記技術規定范文第1篇
建立不動產統一登記制度是貫徹落實《物權法》的重要舉措，而《條例》的頒布并于2015年3月1日正式實施使這一制度得以落地。《條例》第一條就明確包含了“方便群眾申請登記是不動產統一登記的核心”和“保護權利人合法權益是不動產統一登記的目的”兩層意思。第四條中再次強調了“方便群眾”的原則和遵循“嚴格管理、穩定連續”的原則，同時，也明確了“不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響”。為此，筆者認為已完成機構整合的登記機構應盡快按照國土資源部“四統一”的要求，緊緊圍繞“如何方便群眾和權利人合法權益得以保障”的工作目標來有序推進后續工作，把群眾最終是否真正滿意作為檢驗我們不動產登記職責整合效果的標尺，也使黨的“三嚴三實”活動在工作中得以踐行。
不動產登記機構要實現“便民、高效”的工作目標，除工作人員要具備良好的業務素質外，還需要有先進的信息化技術作保障。在當前不動產統一登記信息平臺的建設中，如何做好不動產登記簿的準確記載和合理更換，從而保證不動產登記的穩定性和連續性是關鍵所在。
二、不動產登記簿應建立分類更換的靈活模式
不動產登記簿是不動產登記工作的核心所在。根據《條例》第八條：“不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼”之規定，不動產登記簿與不動產單元編碼建立了對應關系。由于不動產單元編碼不僅僅會因為不動產分割、合并而變化，也會因行政區劃等特殊原因發生變更，因此，不能簡單地采用“不動產登記簿隨不動產單元編碼的變更而更換”的單一模式，而應視不動產單元編碼的變更類型建立不動產登記簿相對靈活的更換模式。
“不動產單元具有唯一編碼”實質包含兩層意思：一是指每個不動產單元的編碼是唯一的，不能重復，即一個編碼只能對應一個不動產單元，不能同時對應兩個或以上不動產單元；二是每個不動產單元編碼盡管是唯一的但不代表它是一成不變的。因為即使不動產單元自身沒有發生分割、合并，但它的編碼也會因為行政區界線變化或宗地的分割、合并等情形而發生變更。可以理解為一個不動產單元在現勢狀態下只能擁有一個編碼，但在歷史和未來狀態下也可以分別擁有不同的編碼，前提是該編碼一定是唯一的，不能與其它不動產單元編碼重復。另外，如果僅僅因為行政區界線變化而不動產單元自身卻沒有任何變化的，其相關權利信息不會隨著編碼的變更而發生變化。因此，筆者認為，只要不動產單元自身不發生變化，那么因其它原因導致不動產單元編碼發生變更的，不動產單元的登記簿不需要更換；但需在登記簿的附記中記錄不動產單元號的前后變更關系。
《不動產登記暫行條例實施細則》第六條：“不動產登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海內的全部不動產單元編入一個不動產登記簿”和《不動產登記簿使用和填寫說明》第四條：“按一個宗地宗海一簿、一個不動產單元一本、一類不動產權利或事項登記信息一頁，填寫本數和頁數”可以理解為：首先，要建立先有宗地再有不動產單元（房屋等定著物）的邏輯關系；其次，以宗地為單位進行登記并建立登記簿，可形象地理解為一個承載本宗地及所有定著物的大盒子，而宗地內所有定著物形成的登記本可形象地理解為裝在大盒子里面的無數個承載定著物信息的小盒子。那么，根據相關規定，當宗地的界址、面積等變化導致宗地范圍變化的，須更換登記簿。此時，只要不動產單元沒有變化即小盒子無變化，僅僅由于宗地范圍發生變化即大盒子尺寸發生變化，那么可以更換一個新的大盒子而無需更換原有的小盒子。因此，登記簿的管理應該首先以“一個不動產單元一本”為基礎，只要不動產單元不發生變化，那么即使宗地發生變更需要更換登記簿，原登記簿內的所有不動產單元登記本也無需更換，可全部移入新的登記簿。當然，簿-本-頁的內在邏輯關系需要用信息技術實現。另外，因行政區劃調整導致不動產單元編碼發生變化的，由于宗地及其上的不動產均未發生變化，則更無須更換新的登記“簿-本”。試想，仍使用紙質登記簿的落后地區，在以上兩種情形下會否棄用原有登記簿而全部更換全新的空白登記簿。
三、信息化平臺應與不動產權籍調查相適應
權籍調查是不動產登記的基礎，信息技術是不動產登記的抓手，因此，兩者必須緊密銜接。國土資源部頒布的《不動產權籍調查技術方案》中附錄A“不動產單元設定與代碼編制規則”明確了不動產單元編碼分情形的變更規則，為建立登記簿的分類更換提供了技術依據。如果采用登記簿隨不動產單元編碼變更而更換的單一模式，那么，國土資源部制定“編碼變更規則”實屬多余。
不動產單元編碼采用分段表示，段與段之間可用全角字符“空格”進行分隔，“空格”不占用不動產單元代碼的位數。這充分體現了不動產單元代碼編制的層級性和靈活性。
代碼變更規則：不動產單元編碼雖然具有唯一性，但不代表一成不變。因此，此規定結合實際情況分8類情形分別制定了不動產單元代碼的變更規則（詳見《不動產權籍調查技術方案》）。總體原則是把不動產單元代碼分成四個層級，當發生變更時，只需變更對應層級代碼而其它層級的代碼保持不變即可，無需把四個層級的代碼全部變更。
根據以上，我們認為登記簿的更換也應該對照以上規定建立不動產單元代碼與登記簿的對應關系：宗地的登記簿對應第三層級宗地號；宗地內所有不動產的登記本對應第四層級定著物代碼。這樣，登記簿的更換可以大致分為四大類：一是當第一層級行政區劃和第二層級地籍區、子區的代碼發生變更時，登記“簿-本”無需作任何更換；二是當第三層級宗地發生變化時，如果只是宗地局部界址和少量土地面積變化而宗地內所有不動產單元均無變化，則只更換登記簿，所有不動產登記本保持不變；三是當第三層級宗地發生分割且原宗地內的不動產單元將分別劃入新的宗地，則需根據新的宗地-不動產單元的從屬關系重新建立新的登記“簿-本”；四是當第四層級定著物代碼發生變更時，可只更換涉及變化的不動產單元的登記本，其它保持不變。
四、在信息平臺中實現登記簿分類更換的設想
綜上分析，我們認為不動產單元代碼不能作為不動產登記簿的強關聯。不動產單元代碼雖然具有唯一性，但它與不動產單元并非一對一的關系，這是因為不動產單元即便是自身不變的情況下也會因為行政區劃等管理要素的變化而變化，因此，一個不動產單元會擁有歷史、現勢和未來不同階段的代碼，當然每個時期下的代碼肯定都是唯一的，這樣實際上不動產單元代碼與不動產單元是多對一的關系。這就決定了我們在信息化實現時必須考慮到不動產單元代碼與不動產單元的多對一的實質特征，不能將不動產單元代碼作為不動產單元與登記簿的唯一關聯，否則就會出現只要不動產單元代碼發生變更，不動產單元登記簿也必須更換，進而可能出現不動產單元自身在沒有任何變化的情況下而找不到原有的登記簿、本。因此，我們擬采用以下思路實現：
首先，分別增加宗地、定著物不動產單元的唯一標識。唯一標識采用不表義的流水號來體現，不動產單元自設立至滅失，無論行政區、地籍區、地籍子區、宗地是否發生變化，只要不動產單元本身不發生拆分、合并，唯一標識均不變化。建立宗地與定著物兩個層級唯一標識的隸屬關聯關系。
其次，不動產單元代碼與不動產單元唯一標識進行多對一關聯，以此體現不動產單元在歷史、現勢和未來不同時期的代碼。
不動產登記技術規定范文第2篇
關鍵詞：不動產；統一登記；權籍調查；測繪對策
中圖分類號：P271 文獻標識碼：A 文章編號：1671-2064（2017）01-0227-01
2016年我國不遺余力地推動不動產統一登記工作的全面運行，實現不動產從分散登記到統一登記的轉變。不動產統一登記制度的提出是我國政府職能轉變的重要任務之一，也是當前社會改革的重點，受到社會的廣泛關注。完善不動產登記制度，構建合理的不動產權籍調查體系也是當前我國不動產登記工作的重要內容之一。實踐表明，不動產統一登記工作目前還處于一個過渡期，測繪規范尚不完善，內容相對粗略，測繪工作中仍然存在不少問題。
1 不動產統一登記中存在的測繪問題
就目前來說，由于各種主客觀限制性因素的影響，不動產統一登記實施后的制度規范中仍然存在不少問題[1]。
1.1 機構銜接問題
從目前已經開展不動產統一登記工作的地區來看，各地區的不動產登記部門已經與當地的房產、林業、國土等其它部門進行了有效的機構整合，《不動產登記暫行條例》規定的各項不動產權利的登記業務也移交到了不動產登記機構進行實施，效果明顯。但是，我們必須注意，不動產統一登記中各機構的銜接還不夠連貫，影響著測繪工作效率的提高。由于各個地區和部門的特殊性，在歷史資料的保管、使用、數字化等工作方面也沒有形成統一的、明確的規范，還不能高效地共享測繪、登記等數據，制約著登記工作。個別地區對不動產統一登記工作認識不足，部分人員阻撓不動產登記機構行使法定權力，不配合不動產登記機構調用資料，不采用不動產登記機構的登記成果，或是設置重復審查關卡，行使本應由不動產登記機構行使的權力。這些問題都對不動產統一登記工作這一新生事物產生了較大影響。
1.2 測繪安排問題
機構整合工作中規定，不動產登記機構負責各項不動產權利的登記，其它部門負責不動產權利的審批許可，現階段大部分地區其它部門還負責不動產的交易監管。這樣，一項不動產權利在審批階段要在監管部門進行一次測量，要發證時可能為了分割等原因又要在不動產登記機構進行權籍測量，群眾辦事非常不方便。
1.3 技術標準問題
從不動產統一登記后的測繪工作方面來說，當前我國不動產并沒有形成統一的測繪技術標準，測繪過程中困難重重。第一，我國的不動產測繪管理制度尚不完善。盡管《測繪法》等法律法規中已經對地籍、房產測繪等制度做出了相關規定，但是法規內容并沒有全面涵蓋我國不動產測繪的所有種類，使得測繪監管工作中存在“盲點”。第二，現階段的不動產權籍測量工作中，對土地、房屋、林權、草地、海洋等不同類型的不動產，繼續沿用分散登記時的測量標準，各個標準的坐標系統、精度要求、數據格式等都不相同，各部門也沒有統一的技術平臺，不少地區還在使用手工紙質登記，使得不動產統一登記信息難以實現共享。另外，按照各種不同標準測量得到的數據最后都要統一進入不動產數據庫，也會形成宗地邊界難以統一的問題。
總之，當前我國不動產統一登記后現有制度仍然存在較多的問題，測繪工作相對復雜，不利于統一登記工作的全面開展。
2 測繪對策
不動產統一登記制度的實施有利于加快登記進程，整合原有的工作流程，提高登記工作的效率；使得登記信息更為透明，降低行政成本，縮短工作時間；不動產統一登記測繪制度的完善有利于提高登記工作的正確性。針對上文中存在的問題，筆者認為，相關部門應該采取以下對策[2]：
2.1 完善測繪管理制度及運營模式
要完善測繪工作的法律法規，保障測繪工作的順利進行。過去，我國不動產分散登記期間的測繪工作多采用國家大地坐標體系或者城市獨立坐標系，并沒有形成統一的坐標系、高程系統、精度要求等。這也就導致了同一個不動產單元在房地產部門或者地籍統計部門有不同的精度或者坐標值，這就使得房產或者地基部門的很多信息不能有效地聯系起來，房屋信息不能實現互聯互通，不利于不動產統一登記工作的順利開展。因此，相關部門必須要從實際情況出發，完善不動產統一登記測繪方面的法律法規，從而保證統一測量工作的開展。
2.2 強化不動產測繪服務與監督工作
（1）要做好不動產測繪的宣傳工作，提高大眾認識，從而為國家自然資源資產產權和用途管制提供統一的、互聯互通的數據基礎和平臺支撐。（2）要重視不動產測繪監督工作，將不動產測繪監管的相關職責納入測繪地理信息部門統一管理，從而促進不動產測繪市場監管責任的全面落實。
2.3 完善測繪技術標準
不動產統一登記制度的落實是我國社會主義市場經濟日益完善的重要途徑，也是社會進步的重要表現。目前不動產統一登記中測繪工作仍然存在法律不完善、利益相沖突、操作難度大、技術不成熟等方面的阻力，完善相關的測繪技術標準是十分必要的。要努力協調現行測繪標準間所存在的標準差異。正如上文所提到的，關于權籍統一測繪的相關標準制度并沒有完全建立起來，而現行的不同標準之間在精度、數學基礎等方面都或多或少的存在差距。要保證測繪工作的順利進行，相關部門要努力協調這種差異，原則是以《不動產權籍調查技術方案》中的要求為準。統一的測繪成果有利于為不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”提供及時有力的支撐。
3 結語
權籍調查是不動產統一登記的重要內容，而測繪工作則是保證權籍調查準確性的重要手段。盡管目前我國已經出臺了關于權籍調查的專門規范，但是在測繪方面仍然未形成統一的標準。“多頭管理”、“多種標準”的存在使得不同類型的不動產測繪工作存在混亂，也不利于不動產統一登記工作的全面落實。在此形式下，我們一定要從國家現有的規章制度出發，深入研究如何統一測繪標準和方法，保證不動產統一登記工作的貫徹落實。
參考文獻：
不動產登記技術規定范文第3篇
近期頒布的 《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）是我國第一部不動產登記方面的行政法規。它的頒布意味著我國在建立統一的不動產登記制度，實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的 “四統一”上邁出了重要的、關鍵性的一步。《條例》共分六章，三十五條，依次對立法目的、基本原則、不動產登記簿、登記程序、登記信息和法律責任等做出了規定，筆者將對這些內容進行系列解讀。
《條例》第一條規定：“為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。”這是對立法目的的規定。也就是說，制定《條例》有以下目的。
一、整合不動產登記職責
這一點是毋庸置疑的。《物權法》第十條第二款就明確規定：“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。” 2013年3月15日十二屆人大一次會議審議通過的《國務院機構改革和職能轉變方案》中就明確要求，“減少部門職責交叉和分散。最大限度地整合分散在國務院不同部門相同或相似的職責，理順部門職責關系。房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責，……分別整合由一個部門承擔”。同年3月26日國務院辦公廳的“關于實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工的通知”明確要求：由中央編辦負責，在2013年4月底前完成房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責的整合。由國土資源部、住房和城鄉建設部會同法制辦、稅務總局等有關部門負責，在2014年6月前出臺不動產登記條例并實施不動產統一登記制度。2013年11月20日國務院常務會議決定：將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關系，減少辦證環節，減輕群眾負擔。由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。行業管理和不動產交易監管等職責繼續由相關部門承擔。各地在中央統一監督指導下，結合本地實際，將不動產登記職責統一到一個部門。
《條例》將“整合不動產登記職責”作為立法目的之一，正是為了貫徹落實《物權法》和《國務院機構改革和職能轉變方案》的要求。為了實現這一點，《條例》第六條規定，“國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督”。
二、規范登記行為
不動產登記行為非常復雜，既涉及到各種復雜的法律問題，也涉及到不同的主體，如不動產登記機構、登記申請人、有關國家機關。在這個過程中，如果要規范各方的登記行為，確保登記依法有序進行，做到登記的真實與準確，就必須要有明確而詳細的規定對登記行為加以規范。這對于實現統一登記的我國而言更為重要。因為以往不同的不動產權利由不同的登記機構依據不動產的登記程序記載于不同的登記簿上，而現在要統一登記職責，將土地、房屋、林地、草原、海域等不動產上的權利由統一的登記機關依據統一的程序記載于統一的登記簿上，這就更加需要對登記行為加以規范。正因如此，《條例》從登記機構的管轄、登記簿冊的制作與管理到登記的申請、受理、審核等各個環節做出了明確的規定，以規范各方的登記行為。
三、方便群眾申請登記
方便群眾申請登記是此次《條例》立法的一個重要目標。這里的“群眾”泛指所有的申請登記的民事主體，包括自然人、法人、其他組織等。可以說，《條例》在第三章“登記程序”的規定中處處貫徹落實了方便群眾申請登記的立法目的。
第一，以往由于登記機構、登記程序的分散，導致人民群眾因為一樁房地產交易要分別到土地登記機構、房屋登記機構辦理兩次登記，繳納兩次費用并領取兩本權屬證書，極不方便。因此，統一登記職責在很大程度上能夠方便群眾申請登記。
第二，為方便群眾申請登記，《條例》第十六條第二款要求，不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。這樣一來，申請人就可以按照公示的材料目錄準備材料并事先填寫好示范文本，從而節約了登記申請的時間。
第三，《條例》第十五條第一款規定，當事人或者其人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。也就是說，申請人可以自行申請登記，也可以委托他人代為申請登記。
第四，依據《條例》第十七條，“不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：（一）屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人；（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人；（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容；（四）申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理”。該規定的目的就是要方便人民群眾，防止一些不動產登記機構的工作人員麻木不仁、濫用權力，隨意折騰老百姓。
第五，《條例》第二十條要求，不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，除非法律另有規定。這樣可以防止登記機構隨意拖延辦理登記的時間，當然具體的每一類登記的時限是不同的，有些登記如所有權初始登記、抵押權設立登記可能復雜一些，需要時間長一些，有些登記時間很短，甚至要求一個工作日內就完成登記如異議登記。但無論如何，最長也不能超過30個工作日。
第六，《條例》第二十一條第二款規定，“不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明”。該款與《條例》征求意見稿的規定相比，刪掉了“相應的”。之所以如此，就是考慮到便民的需要。以往因為不動產登記機構不統一，所以各類不動產登記機構發放不同的不動產權屬證書和登記證明，甚至同一不動產因其權利不同發放的權屬證書名稱也不同。有鑒于此，為了方便人民群眾，今后將使用名稱統一的不動產權屬證書和登記證明，不再按照不同的權利來區分不同的證書。最后，為了穩定交易，防止給人民群眾造成麻煩，《條例》第三十三條規定，“本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效”。
四、保護不動產權利人合法權益
應當說，《條例》最根本的目的就是保護不動產權利人的合法權益，維護不動產交易的安全與效率。如果沒有這個目的，所謂整合不動產登記職責、規范登記行為、方便群眾申請登記之類的目的就沒有任何意義。這是因為，不動產登記實質上就是不動產權利的登記，更確切地說，是不動產物權登記。此點從《條例》第五條對于可以依照《條例》的規定辦理登記的不動產權利的列舉也能看出，全部是所有權、用益物權以及不動產擔保物權。不動產物權之所以需要登記就是因為物權是一種對世權與絕對權，物權的變動應當通過一定方式（即公示方法）向外界加以展示。在我國，不動產物權變動的公示方法就是登記（《物權法》第六條）。而作為不動產物權變動的公示方法，登記可以清晰準確地展現出不動產上物權的歸屬和內容，起到保護權利人物權的功能。主要表現在以下兩個方面。
不動產登記技術規定范文第4篇
一．不動產物權登記制度的基本理論。
1、不動產物權登記制度的法律意義。
不動產物權登記是指土地及其它定著物之所有權和他物權的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門薄冊上，它是不動產物權變動的公示形式。物權公示是物權法的一項重要原則，是指物權享有與變動的可取信于公眾的外部表現形式。根據現代各國物權法的規定，物權變動的公示方法，不動產物權以登記，即物權變更登記，為物權變動的公示方法；動產以交付，即占有的移轉，為物權變動的公示方法。物權以登物權變動之所以要公示，是由物權的性質決定的。物權是一種絕對權、對世權，具有絕對排他性效力，對物權人的物權，任何人都負有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務，但如果不能從其外部察悉物權變動的征象，則會給第三人造成難以預測的損害，直接威脅交易安全。物權公示就是要使物權具有可識別性，通過公示使物權法律關系得以公開透明，使當事人及第三人直接從外部就可以知悉物權的存在及其現狀，其目的就是要維護物的占有秩序和交易安全，保護善意第三人的利益。
2、不動產物權登記的性質及登記機關
不動產登記的性質，依我國學者之通說，屬于一種行政行為，它體現的是國家行政權力機關對不動產物權合理干預，目的是為了明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益。
關于不動產物權登記之主辦機關，現代各國和地區做法不盡一致，但主要做法有二：一是由司法機關主辦。二是由隸屬政府的專門的不動產登記局或“地政事務所”主辦。如日本的不動產物權登記為法務局、地方法務局、支局及派出所，在瑞士則為各洲地方法院，在德國為地方法院中設立的“土地登記局”，在英國，統一管理城鄉土地權屬的登記機構是“政府土地登記局”。
關于登記機關的職責，綜合民辦各國的立法例，主要有三種做法：
一是登記采形式審查主義。登記機關對不動產物權登記申請，只進行形式上的審查，倘若申請登記所提出的書件完備，即依照契據所載的內容，予以登記。至于契據所載權利事項，在實質上是否存在，有無瑕疵，則不過問，登記機關也不承擔錯誤登記的責任。
二是登記采實質審查主義。即登記機關對于登記之申請，除須審查登記書件是否完備外，對于不動產物權變動的原因與事實是否相符，有無瑕疵，也須詳加審查，經確定后方予登記。如果登記有錯誤、遺漏、虛偽，而致權利人于損害時，受害人得請求國家賠償，但登記機關本身不予賠償。
三是任意登記主義。對于不動產物權變動不作強制要求，但是一經登記，則登記具有不可推翻之效力，如登記有錯誤、虛偽、遺漏而致真正權利人受損害時，登記機關則負損害賠償之責。
3、不動產物權登記的法律效力。
不動產物權登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：
一是登記對抗主義。認為不動產物登記并非不動產物權變動的必須程序。不動產物權的變動依當事人的意思表示而發生法律效力，但非登記不能對抗第三人。法國、日本等國采此立法例。
二是登記要件主義。認為登記是不動產物權變動的要件，不動產物權變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發生法律效力。德國等國采此立法例。
三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權他項權利登記。但如申請不動產物權登記，則登記是不動產物權變動的生效要件。
另外，對不動產物權登記的效力，多數國家及地區還根據登記原因的不同而賦予登記不同的效力。
一是依當事人的民事法律行為而變動不動產物權者，非經登記不生效力。這里所說的民事法律行為包括買賣、贈與、互易及在不動產上設定物權的行為。“非登記不生效力”是指只有當事人的法律行為與國家專職機關的登記行為相結合，才能實際發生物權變動的法律效果。
二是依法律行為以外的法律事實而取得物權者，不以登記為生效要件，如因繼承、沒收、征收、法院判決、強制執行、土地回復、附和、房屋新建等原因而取得物權者，均不以登記為物權變動的生效要件。但是出于維護交易安全的考慮，各國和地區的民法同時規定，此等場合，物權人在登記以前，不得處分已取得的物權。
二、我國不動產物權登記制度的現狀及其存在的問題。
我國迄今尚未制定物權法，也沒頒布專門的不動產登記法，有關不動產物權登記的規定主要散見于各項單行民事法律法規及一些司法解釋，不動產物權登記制度尚未在中國得到系統地建立，而且現行法規中的有關制度基本上說不上完全是民法物權法意義上的制度。其存在的主要問題有：
1、登記的法律依據不統一。不動產物權登記，通行的做法，實質上依據一國民法典之有關規定，程序上則依據專門制定的不動產登記法。而我國不動產物權登記的法律依據主要是單行民事法律、法規，如《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規則》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，政出多門。
2、登記機關不統一。根據不動產物權類型的不同，我國的不動產物權登記分為土地物權登記、房屋物權登記、礦產物權登記、水權登記、漁權登記和林權登記，相應地，我國不動產物權登記的機關也有六家之多，分別是國土管理機關、房產管理機關、礦產管理機關、水行政管理機關、漁政管理機關以及林業管理機關。登記機關不統一，損害了登記制度的基礎權威。
3、登記效力不區分不動產物權變動的原因。如前所述，世界上多數國家和地區大都根據登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力，而我國現行法不區別不動產物權變動的原因，而一律規定非經登記不生物權變動的效力。如1990年《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規定，凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、移轉、變更和他項權利的設定，均為無效。這一規定，是與我國《繼承法》的規定明顯相違的。按照我國《繼承法》第二條的規定，繼承人從被繼承人死亡時起即取得被繼承人遺產房屋的所有權，而不是繼承人于房管部門進行變更登記后才取得遺產房屋的所有權。又如，1987年的《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》第10條規定：“新建房屋，應于竣工后三個月內申請辦理所有權登記”。問題是，如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權，那么在這三個月內新建房屋的所有權歸誰所有，就很難作出合理的解釋了。
4、絕對化的登記要件主義。對于不動產物權登記的效力，我國立法一向采納登記要件主義，如1983年的《城市私有房屋管理條例》、1987年城鄉建設環境保護部制訂的《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》、《土地管理法》，以及《土地管理法實施細則》等對此都作了明確規定。根據我國學者的一般看法，不動產所有權的取得、消滅和變更，非經登記，不能產生法律效力。我國司法審判實踐對不動產物權特別是房屋所有權的確認原則上也以登記為準。我國現行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法，有利于保護原所有人的利益，并因增強登記效力而有利于強化國家對不動產的管理。但是，絕對適用此原則又難免存在不合理現象。在房屋買賣中，如果將登記要件主義絕對化，對因各種原因未登記的交易一概宣布無效，就會諸如不利于保護善意一方當事人、沖擊現有財產秩序等問題。
5、把登記作為不動產物權移轉合同生效的要件，混淆了物權變動和債權變動。我國擔保法第41條規定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據此條規定，不動產抵押合同必須登記才能生效。同樣，我國現行行政法規和司法解釋還規定房屋買賣合同須經登記方能生效，如1990年最高人民法院《關于私房買賣的一般應以產權轉移登記為準的復函》規定：“簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，末辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。
顯然，現行法律和司法解釋的上述規定不適當地擴大了登記的效力范圍，把登記作為不動產物權移轉合同的生效要件，誤解了登記制度屬性，混淆了物權變動和債權變動。不動產物權移轉合同，是以移轉不動產物權為內容的債權合同，屬諾成性合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發生法律效力，即發生債權的變動，當事人開始享有債權法上的請求權。依據合同的規定，不動產物權的出賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產物權移轉債權合同履行效力所致，不動產物權登記也是合同的履行行為，其法律效力是發生不動產物權的變動，本質上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進行不動產物權登記，只是未能發生物權變動，而不能否認有效成立的合同的效力。
三、我國不動產物權登記制度的立法完善。
如上所述，目前我國的不動產物權登記制度已不能滿足不動產市場的發展對登記職能的要求，亟待完善，筆者以為，應從以下幾個方面對我國不動產物權登記制度予以立法完善：
1、通過物權立法，統一不動產物權登記的法律依據，消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現象。
2、制定不動產登記法，規定不動產物權登記機關的組成、登記工作人員的資格，以及登記程序等，從程序上完善不動產物權登記制度。
3、統一不動產物權登記機關。不動產物權民登記，是維系現代財產秩序非常重要的一環，具有技術性、專業性的特點，只有由專門機關專司其職，才能收到事半功倍的效果。因此建議設立專門的不動產物權登記機關，統一管轄不動產物權登記工作。
4、登記機關對不動產物權登記申請，實行實質審查主義，以確定登記內容的真實性。登記機關因自己過錯造成登記錯誤，給當事人造成重大損害的，應負賠償現任。
不動產登記技術規定范文第5篇
[關鍵詞]不動產物權登記 現狀 措施
一、不動產物權登記制度的法律意義
不動產物權登記是指土地及其它定著物之所有權和他物權的取得、喪失與變更,依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門薄冊上,它是不動產物權變動的公示形式。物權公示是物權法的一項重要原則,是指物權享有與變動的可取信于公眾的外部表現形式。根據現代各國物權法的規定,物權變動的公示方法,不動產物權以登記,即物權變更登記,為物權變動的公示方法;動產以交付,即占有的移轉,為物權變動的公示方法。物權以登物權變動之所以要公示,是由物權的性質決定的。物權是一種絕對權、對世權,具有絕對排他性效力,對物權人的物權,任何人都負有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務,但如果不能從其外部察悉物權變動的征象,則會給第三人造成難以預測的損害,直接威脅交易安全。物權公示就是要使物權具有可識別性,通過公示使物權法律關系得以公開透明,使當事人及第三人直接從外部就可以知悉物權的存在及其現狀,其目的就是要維護物的占有秩序和交易安全,保護善意第三人的利益。
二、我國不動產物權登記制度的現狀
我國迄今尚未制定物權法,也沒頒布專門的不動產登記法,有關不動產物權登記的規定主要散見于各項單行民事法律法規及一些司法解釋,不動產物權登記制度尚未在中國得到系統地建立,而且現行法規中的有關制度基本上說不上完全是民法物權法意義上的制度。其存在的主要問題如下。
1.登記的法律依據不統一。不動產物權登記,通行的做法,實質上依據一國民法典之有關規定,程序上則依據專門制定的不動產登記法。而我國不動產物權登記的法律依據主要是單行民事法律、法規,如《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規則》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,政出多門。
2.登記機關不統一。根據不動產物權類型的不同,我國的不動產物權登記分為土地物權登記、房屋物權登記、礦產物權登記、水權登記、漁權登記和林權登記,相應地,我國不動產物權登記的機關也有六家之多,分別是國土管理機關、房產管理機關、礦產管理機關、水行政管理機關、漁政管理機關以及林業管理機關。登記機關不統一,損害了登記制度的基礎權威。
3.登記效力不區分不動產物權變動的原因。如前所述,世界上多數國家和地區大都根據登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力,而我國現行法不區別不動產物權變動的原因,而一律規定非經登記不生物權變動的效力。如1990年《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規定,凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的,其房屋產權的取得、移轉、變更和他項權利的設定,均為無效。這一規定,是與我國《繼承法》的規定明顯相違的。按照我國《繼承法》第二條的規定,繼承人從被繼承人死亡時起即取得被繼承人遺產房屋的所有權,而不是繼承人于房管部門進行變更登記后才取得遺產房屋的所有權。又如,1987年的《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》第10條規定:“新建房屋,應于竣工后三個月內申請辦理所有權登記”。問題是,如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權,那么在這三個月內新建房屋的所有權歸誰所有,就很難作出合理的解釋了。
4.絕對化的登記要件主義。對于不動產物權登記的效力,我國立法一向采納登記要件主義,如1983年的《城市私有房屋管理條例》、1987年城鄉建設環境保護部制訂的《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》、《土地管理法》,以及《土地管理法實施細則》等對此都作了明確規定。根據我國學者的一般看法,不動產所有權的取得、消滅和變更,非經登記,不能產生法律效力。我國司法審判實踐對不動產物權特別是房屋所有權的確認原則上也以登記為準。我國現行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法,有利于保護原所有人的利益,并因增強登記效力而有利于強化國家對不動產的管理。但是,絕對適用此原則又難免存在不合理現象。在房屋買賣中,如果將登記要件主義絕對化,對因各種原因未登記的交易一概宣布無效,就會諸如不利于保護善意一方當事人、沖擊現有財產秩序等問題。
5.把登記作為不動產物權移轉合同生效的要件,混淆了物權變動和債權變動。我國擔保法第41條規定:“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據此條規定,不動產抵押合同必須登記才能生效。同樣,我國現行行政法規和司法解釋還規定房屋買賣合同須經登記方能生效,如1990年最高人民法院《關于私房買賣的一般應以產權轉移登記為準的復函》規定:“簽訂房屋買賣協議以后,提出解除買賣協議,末辦理產權轉移登記手續,應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。
三、我國不動產物權登記制度有待完善
目前我國的不動產物權登記制度已不能滿足不動產市場的發展對登記職能的要求,亟待完善,筆者以為,應從以下幾個方面對我國不動產物權登記制度予以立法完善:
1.通過物權立法,統一不動產物權登記的法律依據,消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現象。
2.制定不動產登記法,規定不動產物權登記機關的組成、登記工作人員的資格,以及登記程序等,從程序上完善不動產物權登記制度。
3.統一不動產物權登記機關。不動產物權民登記,是維系現代財產秩序非常重要的一環,具有技術性、專業性的特點,只有由專門機關專司其職,才能收到事半功倍的效果。因此建議設立專門的不動產物權登記機關,統一管轄不動產物權登記工作。
4.登記機關對不動產物權登記申請,實行實質審查主義,以確定登記內容的真實性。登記機關因自己過錯造成登記錯誤,給當事人造成重大損害的,應負賠償現任。
5.在登記的效力上,區別不動產物權變動的原因,規定不同的效力。對于法律行為取得、設立、喪失及變更不動產物權的,實行登記生效主義,非經登記,不生不動產物權變動的效力;對于因非法律行為取得、設立、喪失及變更不動產物權的,則不以登記為生效要件,但在登記之前不得處分已取得的不動產物權,理由如前所述,在此不再累述。
