公允價值的評估
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公允價值的評估范文第1篇
通常認為，保險負債的公允價值，是指對保險公司的保險責任的一種公平的、能夠被交易各方承認和接受的評估價值。它實質上是公允價值會計針對保險行業的特殊情況而對保險負債采用的評估價值。國際會計準則理事會（IASB）下屬的保險指導委員會將公允價值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換或負債清償的金額。特別對于保險負債，公允價值是在評估當日將保險責任轉移給第三方承擔而不得不向其支付的金額。”
一、保險負債公允價值評估的方法
（一）市價法。如果金融工具能夠在一個足夠的深度、廣度和開放程度的市場中進行交易，金融工具的市場價格就是其公允價值。例如保險公司絕大部分的資產由現金、銀行存款、債券、股票或證券類基金等組成，這些資產都可以直接從公開交易的市場上觀察到其市場價值，因此保險公司的公允價值的計量相對非常容易，市場價值即為資產的公允價值。
（二）復制法。有些保險產品同其他金融產品很類似，特別是保險風險非常低的投資性產品，例如保險風險不顯著的遞延年金、投資連結保險等，使用一些可公開交易的金融工具可以大體復制出該負債的現金流。
（三）現值法。如果市場價格不可用并且無法使用可交易的金融工具來復制現金流，則用未來現金流的現值來估計金融工具的公允價值。對于絕大部分的保險公司負債而言，現值法是最可行、最常用的方法。
二、使用現值法估計保險負債的公允價值
（一）直接估計法。考慮到為了直接估計負債的公允價值，那么負債的公允價值是合同本身所涉及的所有賠付的價值，因此，它把保險公司的負債從保險公司的具體經營中提出來單獨考慮，其公允價值或者說市場價值只與保險合同本身有關，而與保險公司的資產以及經營狀況無關。直接法主要有兩種估計方法。
1.調整貼現率。即直接把在保單下可能發生的一系列現金流貼現到當前時刻的現值作為負債的市場價值，貼現利率由反映現金流時間價值的無風險利率和作為承擔風險的補償兩部分組成。但是，對保險公司來說，它是負債經營，屬于負債市場，而大多數負債無法找到完全可比的產品，因此，必須考慮用別的方法來確定合適的風險利差，可以直接對各種復雜的風險進行建模，將它們體現為對未來現金流的影響，而不是用貼現利率來反映。
資本成本法是一種典型的直接調整貼現率的方法，其基本的思想是，投資者的預期回報與其承擔的風險成正比，預期回報越高，承擔的風險就越大。可以用資本回報和風險水平之間的關系來確定負債的風險利差。在理想狀況下，假設某公司的負債無風險，即負債的公允價值就是按照無風險利率貼現的現值，期間無現金流變化，無稅和資本的流入與流出。則有：
ΔL=L×rf
ΔE=ΔA-ΔL=（A-L）×rf=E×rf
其中E、A、L，都是以公允價值表示的保險公司的權益、資產和負債，rf為無風險收益率。這時，資本回報率=ΔE/E=rf，說明當負債無風險的情況下，保險公司的投資E不承擔任何風險。
但是在現實中，保險公司的投資往往面臨各種風險，如精算風險、市場風險、信用風險等，所以保險公司要求的資本回報率將從rf上升到rE。推導過程如下：
由：E×rE=（E+L）×rf-L?rL
得出：rL=rf-E/L×（rE-rf）
可以看出，負債的風險利差rL要比無風險利率rf小，其差值依賴于資本與負債的比例和市場的資本回報率（rE）。因此，如果能夠獲得持有類似的資產/負債的市場持有人的相關數據就能夠推導出rL，從而也就可以結合負債的現金流狀況貼現推導出負債的公允價值。
2.調整現金流/期權定價法。期權定價法又稱為“多重情景法”，這種方法的實質是估計現金流可能發生的各種情景，然后通過一定的方法折現，來對未來現金流進行估值。這種方法一般適用于利率敏感型負債。
（二）間接估計法。所謂間接估計負債的公允價值，是指首先估計資產和所有者權益的市場價值，二者的差額就得到負債的公允價值。
間接法把保險公司的負債看作保險公司經營整體的一個組成部分，負債的市場價值等于公司的資產價值減去公司本身的市場價值。假設存在潛在的投資者欲購買該保險公司，其買價就是該保險公司的市場價值，它由公司未來可分配盈余的現值決定，然后用資產的市場價值減去未來可分配盈余的現值即購買價格就得到該保險公司負債的市場價值。即：
MVL=MVA-MVE
其中MVL表示公司負債的市場價值，MVA表示公司資產的市場價值，而MVE表示公司未來可分配盈余的市場價值，間接法的核心就是計算這一項。
利用間接法評價負債公允價值的具體步驟是：首先，在隨機經濟情境下產生期望未來現金流，其中要考慮支持資產的投資收益、會計準則調整、所得稅和風險資本需求；其次，按照風險調整后的資本成本折現未來現金流（可分配盈余），求均值后得到可分配盈余的現值；資產的市場價值扣除遞延稅收負債后減去可分配盈余的現值即得到負債的公允價值。
對于確定保險公司負債的公允價值的方法――直接法和間接法，如果假設設置具有一致性的話，這兩個方法本質上是等價的。
三、保險負債公允價值評估的作用
采用公允價值計量保險負債是消除或減少會計錯配、提供高質量會計信息的要求。作為金融市場的重要參與者，保險公司往往持有大量的投資組合和衍生工具，其資產負債表中的大多數資產都采用公允價值計量，而資產負債表對應的負債一方未反映現行利率的變化，采用了各種不同的計算基礎，這實際上人為地扭曲了保險公司的利潤和權益等相關信息。具體來說，負債的公允價值評估對保險公司有著以下幾方面作用：
（一）績效評估的基礎。減輕會計錯配問題的另一辦法是對負債進行公允價值評估。在市場利率頻繁變化的環境下，現行會計系統對負債評估僅僅報告其賬面價值，不能反映保險公司真實的風險、收益情況和公司經濟價值的變化。保險負債的公允價值評估將克服現行財務報告對公司價值的扭曲，揭示公司的真實業績，財務報表的使用者以此為基礎開展經營管理，更有可能提高公司價值。
（二）資產負債管理的基礎。資產負債管理建立在兩個基礎之上：第一，資產負債管理采用公司實際經濟價值，即資產現金流減去負債現金流。因此以歷史成本為基礎的傳統會計對公司價值的衡量不適用于資產負債管理。第二，資產負債管理的中心目的是管理公司實際經濟價值對市場利率變化的敏感度，因此公司應該控制或管理市場利率對公司價值的影響程度。要實現這兩個基礎，就必須對負債進行市場定價。報告保險公司負債的公允價值、建立以公允價值為基礎的財務報表，將使得保險公司資產負債管理過程與公司財務報告趨于一致。
（三）新產品定價的基礎。許多保險產品都包含內嵌期權，例如保單貸款期權、投保人的退保期權等。實務中許多公司都是在假定利率和保單持有人行為不變的基礎上確定保費，并沒有對內嵌期權給予足夠的重視。但是，自20世紀90年代以來，市場利率頻繁改變，保單持有人頻繁行使這些內嵌期權。傳統的定價方法不能完全反映出內嵌期權的價值，加大了公司定價風險。易變的市場利率也促使保險業使用負債的公允價值評估方法對其新業務進行定價。
（四）用VAR方法進行風險管理的基礎。為了保證資金的安全性和盈利性，建立全面、有效的風險管理系統對公司是非常重要的。近年來，保險公司普遍運用在險價值對市場風險進行衡量和控制。而VAR方法是建立在市場價值基礎之上的，保險負債公允價值評估支持保險公司的VAR管理過程。
四、保險公司負債的公允價值評估應注意的問題
（一）保險風險的公允價值調整。在計算保險負債的公允價值時，困難之一就是如何決定一個合理的風險調整。在缺乏市場的時候，可以應用本文所述的方法來獲得保險負債的風險市場價值。
（二）信用風險在評估中的考量。信用風險主要從增加投資風險或降低資本水平兩方面對負債的公允價值產生影響。投資風險的上升導致投資回報上升，從而增加了負債評估率rf并降低負債的價值。資本比率E/L的下降同樣增加負債評估率從而降低負債的價值。
（三）保險負債的公允價值的局限性。第一，公允價值評估非常復雜。首先，需要確定建立在各種精算假設之上的現金流。其次，需要用經濟情景產生器來產生利率經濟情景。最后，它是建立在復雜的精算模型之上。此外，保險負債公允價值評估太耗時間，對于某些假設太過敏感。第二，公允價值評估的成本高。對保險價值進行公允價值評估需要上萬次的現金流規劃，所需要的計算成本也很高。此外，評估過程需要的經濟情景器及其維修花費和咨詢、購買精算軟件的高級應用模塊、數學和精算人才的花費都很高，昂貴的費用阻礙了負債公允價值評估的應用。第三，評估沒有統一的標準。保險負債公允價值評估缺乏標準化。各公司根據自己的經驗和方法計算的公允價值結果之間缺乏可比性。盡管許多公司公開披露時會說明其使用的關鍵假設和方法，但由于計算的復雜性和專業性，一般公眾和監管者都不甚了解，導致負債公允價值評估僅限于公司內部的衡量指標和內部績效評估系統。
參考文獻：
1.周立生.公允價值會計對保險公司財務報告的影響[J].保險研究，2011，（9）：60-66.
公允價值的評估范文第2篇
關鍵詞：投資性房地產；公允價值；評估
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01
《會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，關鍵就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發展階段，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。
一、完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效
從我國目前情況看，中國資產評估協會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監督管理辦法》（財政部令第64號）等規定，規范了企業采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規定了資產評估機構審批和監督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規章、辦法，健全配套的相應制度、準則等。
二、建立資產評估的信息服務系統，服務于相應的財務報告
目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統是必要的。建議有關部門建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。
三、建立健全公允價值評估體系，確保公允價值的真實性
采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予處罰。建立有效的專業監督機構對評估機構的評估實行監督的機制。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業機構的監督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，因此必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。這就要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監督，對公允價值確認依據進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。
四、明確投資性房地產采用公允價值計量的前提，評估對象
明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執行投資性房地產評估業務，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。當無法準確評估公允價值時，也可以提供公允價值變動區間等價值分析結論。對于市場法的應用，應著重關注參考交易案例的經營業態、附帶租約等差異因素。對于收益法的應用，應著重需注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配、租金收入與成本項目的匹配、出租收益口徑與折現率口徑的匹配；需關注租約的詳細條款及約定租金與市場租金的差異等。
五、資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制
評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業人員要有實事求是的態度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規、規章制度，深入實際搜集資料，根據科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執業，保證其專業判斷不受影響，保持客觀和公正。
六、完善房地產市場環境，構建公正透明的估價平臺
要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環境，因此構建透明的、監督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣具有重大意義。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規，為房地產市場限定規則。中國證監會會計部的《2009年上市公司執行企業會計準則監管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數均采用了中介機構提供的房地產評估價格。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監督，比如企業投資性房地產的評估與企財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。
參考文獻：
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公允價值的評估范文第3篇
[關鍵詞] 磁共振成像；背景抑制；彌散加權成像；甲狀腺癌；淋巴結轉移
[中圖分類號] R816.3 [文獻標識碼] B [文章編號] 1673-9701（2013）36-0064-03
Application value of diffusion weighted imaging with background suppression （DWIBS） in the evaluation of lymph node metastasis in thyroid carcinoma
LI Meng WANG Xiaocun WANG Jun WENG Xiaohai ZHENG Hanpeng LV Jinchun
Department of Radiology， the People's Hospital of Yueqing， Yueqing 325600， China
[Abstract] Objective To analyze the application value of diffusion weighted imaging with background suppression （DWIBS） in the evaluation of lymph node metastasis in thyroid carcinoma， in order to provide the basis for the early diagnosis of lymph node metastasis in thyroid carcinoma. Methods All of 40 cases with thyroid carcinoma confirmed by operation pathology in our hospital from January 2011 to July 2013 were selected， and the effect of high resolution MRI scan， DWIBS and enhanced examination in judging lymph node metastasis in thyroid carcinoma were compared and analyzed. Results 29 cases were confirmed lymph node metastasis by pathology in all 40 cases， including 10 cases of single partition metastasis， 19 cases of multi partition metastasis. The detection rate of metastasis by T2WI scan， T1WI enhanced scan， DWIBS were 65.22%， 75.36% and 82.61% respectively， the detection rate of metastasis by DWIBS was significantly higher than that by T2WI scan and T1WI enhanced scan（P
[Key words] Magnetic resonance imaging； Background suppression； Diffusion weighted imaging； Thyroid carcinoma； Lymph node metastasis
甲狀腺癌是近20多年發病率增長最快的實體惡性腫瘤，已位居女性惡性腫瘤第5位。而且，甲狀腺癌發病率的上升趨勢表現為腫瘤大小和腫瘤分期的上升[1]。對于頸部淋巴結的轉移，目前主要的檢查方法有B超和CT，但是敏感性和準確率比較差，不能評估早期病變和早期淋巴結轉移[2]。MRI彌散加權成像（MR-DWI）是目前唯一能夠觀察活體水分子微觀運動的成像方法，最早在腦部得到應用，近幾年在乳腺、盆腹腔腫瘤、全身淋巴結病變等多個領域的應用大大增加，但是對于淋巴結轉移的研究多集中在直腸、宮頸、前列腺、胃、肝等重要臟器癌變時淋巴結的轉移情況判斷[3]。本文選取我院2011年1月～2013年7月經手術病理證實的40例甲狀腺癌的MRI資料，分析和總結高分辨率MRI平掃、DWIBS及增強檢查在判斷甲狀腺癌頸部淋巴結轉移中的價值，現報道如下。
1資料與方法
1.1臨床資料
選取我院2011年1月～2013年7月手術治療的40例甲狀腺癌病例，均有病理結果分析，明確有無頸部淋巴結轉移和具體轉移部位[4]。40例甲狀腺癌病例中，狀癌36例（90.0%），濾泡狀癌4例（10.0%），其中男29例，女11例，年齡17～82歲，平均（39.5±18.9）歲，均接受甲狀腺癌原發灶切除術，排除標準：①患者術前已在外院確診淋巴結轉移；②術前曾行頸部淋巴結切除。
1.2方法
采用PHILIPS Achieva 1.5T雙梯度磁共振儀，對B超或CT診斷為甲狀腺癌的病例進行MRI檢查，包括高分辨率MRI平掃、DWIBS及增強檢查，掃描參數[5]：①常規MR掃描：行橫斷面掃描，層厚/層距=4 mm/0 mm。平掃T2WI（TR/TE=1600 ms/70 ms，層厚/層距=4 mm/0 mm），肘靜脈注射對比劑釓-噴替酸葡甲胺（Gd-TDPA）行增強T1WI（TR/TE=217.9 ms/5.1 ms，層厚/層距=4 mm/0 mm），矩陣=256×256。②DWIBS掃描：應用SENSE技術和SPIR-平面回波成影（EPI）序列，采用兩個b=0.600 s/mm2的擴散梯度場，TR=7500～8500 ms，TE=60 ms，矩陣128×128，加速因子=2，TI=IR=180 ms，掃描50～60層，層厚/層距=4 mm/0 mm，視野（FOV）350～400 mm，平面回波因子（EPI factor）=69，信號平均次數（NSA）=4～6，采集時間3～6 min。
1.3 結果處理
DWIBS原始圖像通過計算機后處理得出ADC圖[6]。由兩名資深放射科醫生共同閱片，對分區域的淋巴結情況進行雙盲法分析和確定結果，分組記錄結果。內容包括：甲狀腺癌部位、大小、數量、信號特征、周圍器官侵犯程度、頸部轉移性淋巴結數量等。在ADC圖上選取病灶，手工繪制橢圓形感興趣區（ROI），得到相應部位的表觀彌散系數（apparent diffusion coefficient，ADC），比較各淋巴結的ADC值差異[7]。
1.4 觀察指標
總結40例病例的檢查結果，對照分析平掃T2WI、增強T1WI、DWIBS在判斷淋巴結轉移方面的準確性[8]，對結果進行統計學分析，獲得診斷甲狀腺癌淋巴結轉移診斷的最佳影像方法。
1.5 統計學分析
本研究所有數據均采用SPSS 13.0軟件進行分析，計數資料采用χ2檢驗，計量資料采用t檢驗，多組間計量資料差異比較采用單因素方差分析檢驗，檢驗水準設定為α=0.05，P
2結果
2.1 轉移情況
40例例患者經病理證實共發現29例有頸部淋巴結轉移，轉移淋巴結總數為69個，其中10例單分區轉移，19例多分區轉移，其轉移分布情況見表1及表2。
表1 40例甲狀腺癌病例頸部淋巴結轉移分布情況[n（%）]
表2 40例甲狀腺癌病例頸部淋巴結轉移區域情況[n（%）]
2.2 檢出數對比
平掃T2WI、增強T1WI、DWIBS轉移灶總檢出數分別為65.22%、75.36%和82.61%，DWIBS檢出率顯著高于平掃T2WI、增強T1WI（P
表3 不同檢測方法對甲狀腺癌淋巴結轉移的檢出數對比[n（%）]
注：*與平掃T2WI比較，χ2=9.185，P
2.3 圖像分析
封三圖1～4為同一患者，女性，58歲，雙側甲狀腺狀癌（左側直徑0.4 cm，右側多發結節，最大者直徑2.5 cm，淋巴結轉移）。其MR掃描圖像結果見封三圖1～4。
2.4 ADC值測量結果
以正常甲狀腺作為對照，腫瘤實質、轉移淋巴結ADC值顯著低于正常甲狀腺，瘤內壞死區域ADC值顯著高于后者（P
表4 DWIBS對甲狀腺癌淋巴結轉移的測量結果（x±s）
注：*與腫瘤實質T2WI比較，t=7.005，P
2.5 ADC值的ROC分析
以淋巴結區域作為鑒別診斷的閾值時，DWIBS靈敏度為96.8%，其特異度為91.0%，曲線下面積Az=0.915（P
3討論
甲狀腺癌是近年來發病率增長最快的惡性腫瘤，目前臨床上以外科手術為第一選擇[9，10]，術前準確分期是決定甲狀腺切除范圍和淋巴結清掃區域的重要依據，術前影像檢查沒有發現頸部淋巴結轉移征像的，術中一般行中央組淋巴結清掃，如果術前懷疑頸側區淋巴結轉移的，要加做頸側區淋巴結清掃[11，12]。由此可見，準確判斷腫瘤的侵犯程度、淋巴結轉移情況有助于臨床醫師選擇最合理的治療方案，從而提高患者的治愈率和生活質量。
MRI彌散加權成像（MR-DWI）是目前唯一能夠觀察活體水分子微觀運動的成像方法，它從分子水映了人體各組織水分子的功能變化，可以檢出與組織含水量改變有關的形態學和生理學的早期細胞功能改變。然而，運用DWIBS技術分析、判斷甲狀腺癌頸部淋巴結的轉移，以及和傳統MRI及增強T1WI序列的對比分析文獻，國內外少見報道[13，14]。本項研究發現，平掃T2WI、增強T1WI、DWIBS對甲狀腺癌頸部淋巴結轉移灶總檢出率分別為65.22%、75.36%和82.61%，DWIBS檢出率顯著高于平掃T2WI、增強T1WI（P
本研究中，DWIBS同時結合高分辨率MRI技術檢查，能敏感地發現淋巴結，有助于提高甲狀腺癌T分期和N分期的準確性，可成為甲狀腺癌臨床分期的一種敏感、準確的影像學檢查方法。
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公允價值的評估范文第4篇
我國會計準則委員會在2006年的《企業會計準則》中對公允價值的定義是。公允價值，是指在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。
各國機構對公允價值含義的表述都強調以下幾點。(1)公允價值是在公平的交易中形成的，交易雙方是自愿的，彼此熟悉情況，交易金額公平，是雙方一致同意的；(2)公允價值計量的對象是全面的，即公允價值是資產或負債的公允價值；(3)形成公允價值的市場是普遍存在的，只要在該市場環境下存在公平交易，那么不管是在活躍的市場中還是在不活躍的市場中都可以形成公允價值。公允價值概念主要倡導的是會計計量要使交易的雙方做到公平與公正，強調真實性和公允性。公允價值并非特指某一種計量屬性，而是幾種計量屬性的一種組合的概念，歷史成本、現行成本、可變現凈值、現值都是公允價值的表現形式。
二、公允價值計量運用存在的問題
1 存在活躍市場的資產或負債公允價值的取得不具有及時性
隨著市場經濟的不斷發展，越來越多的商品都能在一個開放的市場中找到其相應的價格，根據供需理論，活躍市場中的非貨幣性資產的現時價格應當合理反映該商品的公允價值。在最新頒布的SFASl57中，將活躍市場中的公允價值列為第一等級，充分肯定了活躍市場中公允價值的可靠性和相關性，但是這種相關性應該具有一個潛在的前提條件，即公允價值的及時性。目前，企業主要是通過經紀商、行業協會、定價服務機構等獲得活躍市場中非貨幣性資產的公允價值，但是由于各種原因，使得這些部門所的公允價值信息嚴重滯后于市場信息。一個不具有及時性的公允價值，很難具有相關性，這為公允價值的應用帶來了一定障礙。
2 未來現金流量折現法中各種估計參數的取得具有一定彈性
未來現金流量折現法思路簡單、容易理解，但是在實際運用中，由于各種變量的確定方法都有很大的彈性，如果變量的選擇不合理，將導致計算結果不具有公允性和可比性，會對投資者造成誤導。一般情況下，能夠反映不同類型的未來現金流差異的要素有五個方面：
(1)對未來現金流量的估計，或者在更復雜的情況下，對一系列發生在不同時點的未來現金流量的估計；
(2)對這些現金流量的金額和實踐的各種可能變動的預期；
(3)用無風險利率表示的貨幣時間價值；
(4)內含于資產或負債價格中的不確定性；
(5)其他難以識別的因素，如資產變現的困難與市場的不完善。而以上每一個方面都需要財務人員的職業判斷和估計，不同的參數將直接導致公允價值的重大差異。
3 資產評估的流程尚不規范，資產評估隊伍的建設有待加強
如果既不能在活躍市場上，也不能運用模型法確定公允價值，那么專業的資產評估機構將成為企業公允價值取得資產或者負債公允價值的又一重要選擇。但目前很多專業的評估機構不按業務操作規程執業，影響了評估機構的執業質量，難以取得客觀、公正的公允價值。另一方面，評估師執業時的自我意識和專業水平的高低也是影響公允價值的一個原因。公允價值是評估人員根據被評估資產自身的條件及其所面臨的市場條件，對被評估資產客觀交換價值的合理估計值。也就是說，在評估過程中評估人員的作用是不可替代的，評估人員素質的高低直接影響公允價值的公允性。
4 公允價值計量為企業操縱盈余留下了隱患
新準則使企業盈余管理的彈性增強。非貨幣性資產交易準則規定在滿足公允價值計量條件下，換出資產的公允價值與其賬面價值的差額計入損益。債務重組準則規定以非現金資產清償債務的，債務人應當將重組債務的賬面價值與轉讓的非現金資產公允價值之間的差額計人當期損益。轉讓的非現金資產公允價值與其賬面價值之間的差額計入當期損益。由于公允價值的計量具有彈性大、不確定性的特點，管理當局很可能根據需要通過非貨幣易或債務重組操縱盈余。因此如何確保公允價值計量的可靠性，防止管理當局利用公允價值操縱盈余，成為實施新會計準則面臨的一項現實而嚴峻的問題。
三、公允價值計量運用的建議
1 完善公允價值應用的市場條件
雖然公允價值并不等于市場價格但是市場價格畢竟是最為客觀、可靠程度最高、最簡便的公允價值的來源。所以當前應該努力培育各級市場，特別是生產資料市場和二手交易市場，從而使公允價值的取得更為客觀、直接，最大程度地保證公允價值的可靠性。為促進生產資料市場持續、穩定地發展，在市場運行過程中要做好四項工作：一是進一步加強生產資料市場監測與調控工作，不斷提高監測、調控水平，適時市場監測信息，保證公允價值獲取途徑的通暢；二是積極培育農村生產資料市場，促進社會主義新農村建設，三是大力創新流通業，推動生產資料市場增長方式的轉變；四是加快批發市場的改造和提升。對于二手交易市場，應引導品牌企業進入，建立適當的市場準入制度，嚴把資質審查關。在發展二手市場的基礎上，政府應當鼓勵和支持中介服務機構，從而使交易雙方能夠獲得相對公允的市價信息。
2 加強職業道德教育，提高財務人員的職業素質
交易是人的活動，公允價值是人們計量經濟業務的手段，沒有高素質的會計人員，公允價值不可能得到合理地估計和運用。公允價值應用過程中需要大量的職業判斷，在新舊準則交替之際，加大教育投入，轉變會計人員的計量觀念，培養具有公允價值觀念、懂得理論與實務的會計人員，是公允價值得以全面使用的必備條件，也是降低公允價值計量成本，應用公允價值的需饔。另一方面，公允價值應用中大量不確定因素的使用，為企業利潤操縱提供了便利，這就要求加強會計人員的守法意識和道德教育，從主觀上消除利潤操縱的動機。
3 規范資產評估流程，加強資產評估隊伍的建設
公允價值的完善離不開資產評估的發展。
(1)強化對資產評估機構的監管。一方面應當提高檢查監管部門的監管水平，提高監管人員的業務素質和職業道德水平，從技術上防范資產評估機構違規操作，并提高對資產評估機構違規操作的識別能力。另一方而應當發揮社會監督的作用，積極提倡、鼓勵社會公眾參與監督。此外，成立專門負責對注冊資產評估師監督和處罰的機構，財政上要保證其資金的充足到位，不能因為對資產評估部門實施監管的成本過高而放棄對其監管，要確保資金的充分合理利用。
(2)加強繼續教育，不斷提高注冊資產評估師的素質。加快建立資產評估繼續教育相關規范，在法規方面保證資產評估師的繼續教育質量，加強資產評估師的職業道德教育，從思想上保證資產評估的公允性。
(3)減少守信成本，增大失信損失，改善評估執業環境。充分發揮資產評估協會的作用，促使政府完善立法，改革評估執業環境，使得失信者遭受的損失大于守信的成本，形成“一處失信，處處受限”的執業環境，將誠信建設在評估行業持續地開展下去。
4 完善相關法律法規，保障公允價值可靠性的外部環境
監管部門制定嚴格的法律，對通過操縱公允價值操縱盈余的行為，實施經濟處罰、行政處罰、市場準入等處罰手段，從外部環境上保障公允價值的可靠性。
當管理當局在權衡處罰成本與操作公允價值獲得利益的高低時，更嚴厲的處罰能夠震懾管理當局，從而在外部監管方面對公允價值的可靠性起到保障作用。
公允價值的評估范文第5篇
【關鍵詞】 公允價值； 投資性房地產； 公允價值計量模式
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產在企業實務操作中早已有所涉及，但我國企業很長時間內并沒有對投資性房地產進行單獨核算，而是與一般的固定資產和無形資產一樣進行確認、計量和披露。隨著市場經濟的不斷發展，投資性房地產的規模越來越大，財政部于2004年5月頒布了《關于執行企業會計制度和相關會計準則有關問題解答（四）》的通知，其中對房地產開發企業出租的開發產品進行了單獨的解釋。之后于2005年頒布了投資性房地產會計準則的征求意見稿。該征求意見稿是我國首次將公允價值引入到非金融資產，并于2006年正式頒布《會計準則第3號――投資性房地產》。準則規定，投資性房地產的后續計量在符合條件時可以采用公允價值模式進行計量。新準則于2007年1月1日率先在上市公司中開始實施。
自新會計準則頒布并開始實施后，截止到2010年末，我國滬深兩市上市公司中，有投資性房地產的公司為六百多家，這些公司絕大部分對投資性房地產采用成本模式計量，而采取公允價值模式計量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考慮準則中規定的一旦采用公允價值計量模式，公允價值的變動會使企業的利潤產生波動，而且不能再轉為成本模式外，最重要的一點就是公允價值的確認存在一定的難度。
投資性房地產公允價值計量的核心問題是公允價值的確定。我國現在對于投資性房地產公允價值的確定方法主要有三種，一是專業評估；二是參考同類或類似房地產市場價格；三是對第三方調查報告的分析。每種確定方法有其自身的優點和不足。目前，從采用公允價值計量的上市公司披露的情況來看，大部分采用的是專業評估的方法，也有少數企業采用參考同類或類似房地產市場價格的方法或者第三方調查報告的方法。
一、投資性房地產公允價值確認方法案例分析
眾所周知，公允價值計量可以更客觀地反映企業的資產價值，公允價值計量的范圍已經從金融資產擴展到了非金融資產，公允價值計量能為會計報告的使用者提供更客觀的信息，但我國上市公司中采用公允價值模式計量投資性房地產的情況還不是很普遍，對于不多的采用公允價值模式計量投資性房地產的上市公司，本文選取有代表性的企業，來分析其投資性房地產公允價值的確認方法。
（一）專業評估方法確定公允價值
所謂專業評估方法就是指企業聘請獨立的評估機構確定投資性房地產的公允價值。采取專業評估的方法要點有兩個，其一，存在活躍的市場。其二，有獨立成熟的評估機構。由專業房地產估價機構進行評估，可以比較客觀地反映出投資性房地產的市場價值。但是也為企業進行人為操縱利潤提供了機會，如企業與評估機構相互勾結虛增資產等，比較容易發生惡意地會計職業判斷情況。所以采取專業評估的方法，對于資產評估師的要求很高，評估師應該做到恪守獨立、客觀、公正的原則，勤勉盡責，保持應有的職業謹慎，根據自身的工作經驗和能力，承擔相應的審計任務等等。采用專業評估方法確定公允價值的代表企業是中國銀行。
中國銀行始建于1912年，至今已有近百年的歷史，在這漫長的發展過程中，中國銀行已經成為一個中國國際化和多元化程度較高的銀行。自2007年新會計準則率先在上市公司使用后，中國銀行決定采取公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，公允價值的變動計入當期損益，并且中國銀行采用專業評估方法確定公允價值，即由獨立的評估師根據公開市場價格定期進行評估。2007年12月31日，中國銀行投資性房地產的賬面價值為99.86億元，主要由中銀香港控股子公司持有，所占比例達到中國銀行集團所有投資性房地產的75.57%。2007年底是由第一太平戴維斯有限公司完成投資性房地產的公允價值確定。當年投資性房地產采取公允價值模式計量增加了20.7億元的利潤。截至2010年12月31日，中國銀行投資性房地產的賬面價值已達到138.39億元，仍主要由第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司和萊坊測計師行有限公司根據公開市值計算而確定。
中國銀行是最早使用公允價值模式計量的公司之一，它對于投資性房地產公允價值確定的方法為專業評估方法。中國銀行采取專業評估的方法，是因為其投資性房地產主要分布在香港地區，這里相應的市場比較活躍，評估機構較為發達，采取專業評估方法比較合適。
（二）參考同類房地產市場價格的方法確定公允價值
參考同類房地產市場價格的方法是指公司董事會參照活躍市場上同類或類似房地產的市場價格、活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格以及其他相關的信息，對公司投資性房地產的公允價值作出合理判斷。采用參考同類房地產市場價格的方法確定公允價值的代表企業是山東勝利股份有限公司。
山東勝利股份有限公司成立于1994年，并于1996在深圳證券交易所掛牌上市，公司涉及了生物、農化、塑膠、地產與投資等多方面領域，是山東政府重點扶持的骨干企業。新準則頒布后，山東股份有限公司對于投資性房地產采取了公允價值計量模式，2010年年報報出后，對投資性房地產進行的分析，2010年12月31日山東勝利股份有限公司擁有投資性房地產的賬面價值為63 584 528.1元，由于公允價值的變動增加當期利潤8 138 802.1元，并且勝利股份采用參考同類房地產市場價格的方法，進行公允價值的確定。因為山東勝利股份有限公司的投資性房地產所在地為青島海口，有活躍的房地產交易市場，所以勝利股份是在充分考慮當地活躍房地產交易市場的市場價格下確定投資性房地產的公允價值的。
雖然參考同類房地產市場價格的方法取得的公允價值相對來說更接近實際，而且容易取得，該方法要求所在地一定要存在活躍的房地產交易市場，但同時存在著弊端，例如同類或類似的房地產的公允價值又是如何確定的？所確定的公允價值，是否就直接可以使用？
（三）采取第三方調查報告的方法確定公允價值
所謂第三方調查報告是指以獨立的市場經紀公司定期向非特定對象以刊物的形式公開的各類房地產的市場調研價格或價格變動幅度作為確定公允價值的指導依據。這種方法比較客觀，市場經濟公司的數據不是特定面向一家公司，所以擁有投資性房地產的公司與確定公允價值的一方相互關聯較少，從而提高公允價值確定的客觀性。而這種確定依據的不足之處在于公允價值是完全由第三方調查得出的，使用者對于市場經紀公司是通過怎樣的調查方法獲取的公允價值并不清楚，所以難以確定公允價值是否準確。采取第三方調查報告的方法確定公允價值的代表企業是天津津濱發展有限公司。
天津津濱發展有限公司成立于1998年，是天津濱海地區首家以募集方式創立的股份公司，并于1999年4月在深圳證券交易所掛牌上市，目前注冊資本為1 617 272.22萬元。津濱公司確立了以工業房地產為基礎、以商業和民用房地產為重點的戰略發展方向。津濱發展集團截至2010年12月31日，擁有投資性房地產的賬面價值為757 129 292元，占非流動資產的67.5%。自2007年使用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量以來，津濱發展確定公允價值的主要依據為采用第三方的調查報告。天津津濱發展有限公司所處的天津市有著活躍的房地產交易市場，并有獨立成熟的市場經濟公司。
因為第三方調查報告不受利益方控制，具有相對獨立性，所以其提供的公允價值更客觀公正。采取第三方調查報告的方法確定公允價值更符合實際。但出具調查報告方需要高素質的專業人才，有時候其獨立性會受到利益方的影響。
二、投資性房地產公允價值確認方法的比較分析
從上面的案例可以看出，投資性房地產公允價值的確定方法有其優缺點及適用范圍，具體如表1。
通過對比分析不難看出，三種確定方法各有優勢和劣勢，但是有一個共同的特點都是需要有活躍的房地產交易市場，這與我國采取公允價值所持有的謹慎態度有關，只有符合這樣的條件才可以使用公允價值模式計量。所以在我國目前的情況下，企業可以依據公司所在地的優勢，采取不同的確定依據。例如，公司所在地有活躍的房地產交易市場，并在此基礎上有獨立完善的評估機構，評估獲取的公允價值比較有保證，這種情況下采取專業評估確定依據獲取的公允價值更加可靠。如果公司所在地有活躍的房地產交易市場，但沒有成熟的房地產評估機構或市場經濟機構，則采用參考同類或類似房地產市場價格確定公允價值比較合適。
三、投資性房地產公允價值確認方法的改進建議
通過對我國投資性房地產目前主要采取的三種公允價值確定方法的分析，投資性房地產公允價值的確認方法應該做如下改進。
首先，建立完善的房地產評估機構，提高資產評估師的職業能力。通過對我國投資性房地產使用公允價值模式進行后續計量的現狀分析可以看出，大部分的企業是通過聘請專業評估機構確定投資性房地產的公允價值。這樣做可以便捷地得到準確的公允價值。所以建立完善的資產評估機構，提高資產評估師的能力就至關重要。我國目前還比較缺乏具有權威性的房地產評估機構和專業的評估人才。因此，有關部門應當加大力度建設房地產評估機構，加強對相關專業人員的專業知識和職業道德方面的培訓，并制定相應的評估準則，使具體的評估行為有據可依，加強規范。
其次，加強市場化建設。這三種確定方法中，采取同類或類似房地產的市場價格是最公允的，也是以后要大力加強的發展方向。公允價值的獲取依賴公平、成熟的市場。所以，加強市場化建設有助于獲取準確的公允價值，同時可以降低企業利用公允價值操縱利潤的空間，使取得的公允價值更有保證。
最后，設立專門的房地產市場信息官方機構。國家設立專門的機構，收集并定期各地的房地產交易信息，讓房地產公允價值信息的獲取更容易、更直接、更公允。企業獲取信息相對容易，采用公允價值計量的企業會隨之增加，其提供的會計信息更為相關可靠。為會計信息的使用者作出正確的決策提供可靠的依據。
總之，如果能夠準確地確定投資性房地產的公允價值，投資性房地產公允價值計量模式就能客觀地反映企業投資房地產的價值，企業就能為投資者提供更客觀的會計信息。
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