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泡沫經濟特點范文第1篇

關鍵詞：房地產；泡沫經濟

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）04-0-01

在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性，但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。本文將對這些問題進行分析和探討。

一、房地產泡沫與泡沫經濟

1.經濟泡沫與泡沫經濟

房地產泡沫是經濟泡沫的一種，但經濟泡沫并不等于泡沫經濟。經濟泡沫是經濟發展中不可避免的，是市場經濟中的正常現象，它雖然也會對經濟的發展造成一定的損害和浪費，但經濟泡沫是可以通過市場機制的自發調節予以緩解或消除的，但泡沫經濟是與市場機制無關甚至相反的一種對經濟發展極為有害的經濟現象。

泡沫經濟，顧名思義是指經濟運行狀態像泡沫一樣，繁榮的表面終究難逃破滅的結局。泡沫經濟往往伴隨著商品價格的大起大落，但泡沫經濟不是一般意義上的商品價格漲落，而是專指由過度投機而導致的商品價格嚴重偏離商品價值、先暴漲后驟跌的現象，是社會資金過于集中某一部門、同一商品反復轉手炒賣而導致該部門短期內扭曲膨脹、生產部門因缺乏足夠的資金而長期衰退的一種必然結果。

2.泡沫經濟的運行機制

泡沫經濟之所以能夠創造虛假繁榮是因為它具有一種特殊的運行機制。在正常的市場機制中，商品價格上升必然會導致商品需求下降。而泡沫經濟則不然，它會出現違規律的變化，價格上漲，市場需求增加；價格下跌，市場需求下降得更快， 正所謂“買漲不買落”。

為什么會出現這種現象呢?主要是因為人們購買這種商品不是為了消費， 而是為了投機獲利。當人們普遍認為某種商品價格會上漲時，人們就會搶購這種商品；他們同樣知道該種商品價格將來會下降，但是他們堅信自己能趕在價格下降以前將持有的商品賣出去，因為市場上有比自己更傻的人。同一商品的反復交易會迭加商品價格，使其遠遠偏離商品價值；而價格上漲堅定了大眾的信念，又會吸引更多投機者的加入，直到某一天，市場沒有足夠的需求時(或是因為信心不足，或是因為缺乏資金)，市場出現價格可能將要回落的信號，人們猜測投機已經走到了盡頭，于是大量拋出商品，而市場需求不足、商品價格瞬間下跌，市場從此一撅不振。這就是一個完整的泡沫經濟演變過程。

當然并不是所有商品都可以成為泡沫經濟的載體，它必須具備一定的條件。首先，這種商品的供給是稀缺的，市場始終保持供不應求局面。其次，交易便利，費用低廉，這樣投機的熱情才能順利得到實現，市場利好的消息才能不斷被擴散出去，市場需求和價格能以很快的速度被推到。房地產正是這種商品之一。

另外，泡沫經濟的發生還需要足夠貨幣供給支撐。因此，泡沫經濟的上演總是需要以宏觀擴張的貨幣政策和銀行體系寬松的信貸政策為依據。無論泡沫經濟曾經如何絢麗多彩，但從一開始就注定了難逃破裂的結局。因為再寬松的銀行信貸環境也要受到信貸規模的限制，汲養泡沫經濟生存的資金鏈注定要斷裂，從而導致泡沫經濟連鎖反應。

二、房地產泡沫的防范

1.加強土地供應的控制，抑制土地過度投機，控制增量、盤活存量

一方面，嚴格執行土地儲備制度和土地出讓“招、拍、掛”制度，增加土地出讓的透明度。政府根據土地市場行情適時收購土地或增加土地出讓，以便調控土地供應增量；同時也可根據房地產市場價格調控新投放市場建設用地的用途，如可確保中低價位商品房和經濟適用房用地。另一方面可以通過設計合理、嚴密的房地產稅收制度，引導土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通過征收土地閑置稅、土地增值稅、土地保有稅等，鼓勵土地持有人積極投資開發，提高土地投機的成本，刺激低度利用土地者轉讓土地或出租土地，以調節土地供給、盤活存量。

2.加強房地產價格監測與調控，限制房地產投機和炒作

建立健全城市基準地價與地價公示制度以供市場交易參考，建立房地產交易價格評估制度、商品房出售網上申報制度，監視土地交易價格、調查地價與土地交易情況，對取得優惠政策受讓的土地再交易進行嚴格限制，以加強政府管理部門對房地產價格的監測與調控。嚴格商品房預售審核管理、防止以預售為名的土地投機，嚴查開發商品房惜售行為，限制商品房期房和經濟適用房轉讓，加強稅收征管和恢復征稅、控制炒房。如購買高檔商品房、別墅實行高契稅政策，二手商品房轉讓征收商品房增值稅或個人所得稅，商品房期房轉讓增收期房轉讓契稅等，限制購房投機和炒作，鼓勵自住，控制購房投資和投機需求。

3.建立健全房地產市場信息系統和預警機制

各級政府要根據房地產市場區域性強和發展不平衡的特點，加強對當地房地產市場發展和演變規律的研究，科學設立符合當地房地產市場規律的預警預報指標體系和主要指標的量化區間，有計劃地建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系，防范房地產泡沫。通過建立和完善房地產信息系統和預警預報制度，以便及時發現問題，加強對市場供求總量、結構、價格的調控；通過市場信息、引導和規范，增加房地產市場的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導企業理性投資、消費者理性消費；通過對樓市的動態監測，評價市場的運行情況，預測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準確的信息，以便做出適時、適度調控市場的措施，促進房地產市場持續、健康發展。

4.利用貨幣金融政策調控市場，規范房地產融資行為

政府可以通過提高利率、緊縮房地產信貸額、限制房地產開發貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策，調整房地產投資額與投資結構。應根據保守、確實、安全等原則來發放房地產抵押貸款，在評估抵押物的抵押價值、確定融資比例或貸款比例等方面進行嚴格審查，以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時應從基礎設施建設人手，提高我國的銀行業自身抵御金融風險能力；金融監管部門應從制度建設人手.完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發展，這樣才能防范房地產業信貸泡沫，有利房地產業與金融業的共同發展。

三、結語

房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產業發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫的房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。采取引導性消費的政策進行推進，才能使房地產業健康成長。合理的房價上升是正常的，是國民經濟增長的重要標志。

參考文獻：

[1]劉國光,王洛林,李京文.2006年:中國經濟形勢分析與預測.

泡沫經濟特點范文第2篇

起因

房地產泡沫是指由房地產投機所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲。從理論上講，任何商品都有發生經濟泡沫和泡沫經濟的可能性，每個商品產生泡沫機會的多少及其對國民經濟的影響程度也是不同的。根據世界各國和地區的實踐經驗分析，股票和房地產是產生泡沫幾率最高的，所以房地產和股票是泡沫經濟的主要載體或“多發區”。學者認為造成房地產泡沫的主要原因是，在經濟發展的過程中，隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作為稀缺資源，房地產的價格必然會比較高。人們估計到房地產價格要上升，為了賺取土地價格上漲的資本所得，紛紛將大量資金投入房地產，加速了房地產價格的上升。當大家看到房地產價格只漲不跌，就大膽地以購買到的房地產為抵押向銀行借款來進行房地產投資。因為房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，而價格只漲不跌，銀行以為房地產抵押貸款萬無一失，所以很容易發放過量的房地產貸款。但不幸的是，當經濟發展的速度因各種原因放慢的時候，價格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產業。而房地產投資者看到房地產價格下降，為了保護投資利益，競相拋售，使房地產價格直線下降，泡沫隨之破裂。原來被認為萬無一失的房地產抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。

從上面的分析可以看出，房地產投機也是產生房地產泡沫的一個重要原因，投機價格機制是房地產泡沫運行的內在機制之一。價格上升時，人們認為今后價格還要上升，需求量反而增加，房地產持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進一步刺激了價格上升。在泡沫破滅時，價格下跌，人們認為價格還要下跌，房地產持有人紛紛拋售，反而增加了供給量，由于無人接手買入，需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌（見圖1）。

兩者的關系

房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性，但絕不能說房地產業就等同于泡沫經濟。房地產業與泡沫經濟的關系可以從以下幾個方面來分析：

（1）房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比是有本質上的區別的。其次，房地產業部門是實業部門，它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。其產業關聯度強、帶動系數大的特點，使得房地產業成為促進國民經濟增長的支柱產業。

（2）房地產過熱不等同于房地產泡沫。房地產過熱主要指房地產投資量過大，開發量過多，超過了國民經濟發展水平和社會有效需求。房地產過熱可能會帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會帶來價格飆升從而導致房地產泡沫。房地產泡沫在形態上表現為房地產價格的大起大落。房地產泡沫既是一種價格現象，又是一種貨幣現象。在房地產泡沫產生階段，房地產資金貨幣供應量不斷增加，各種資金包括個人投資、企業資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入，在短期內迅速使房地產價格升高。只有那些有大量投機資金介入，過度炒高的房地產市場，其房地產過熱才會引發房地產泡沫。

（3）同時也應該看到，房地產業確實含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性，主要表現在：一是土地價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。二是房地產商品價格泡沫。一方面，房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關；另一方面，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。三是房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，形成大量空置，構成經濟泡沫。如前所述，商品房空置率在10%～15%之間時，這種經濟泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，經濟混亂，社會動蕩。四是房地產投資泡沫。一般而言，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。

目前狀況

2003年，我國房地產業發展勢頭強勁，對促進消費、擴大內需發揮了積極作用，成為拉動國民經濟增長的重要力量。全年房地產開發投資繼續保持快速增長、資金到位情況較好，商品房銷售市場供銷兩旺、房地產價格有所上升。據國家發改委、國家統計局有關數據統計，全年房地產投資完成10106億元，比上年增長29.7%。全年到位資金13128億元，增長37.6%，高于同期房地產開發投資增長水平。全年商品房竣工面積39510萬平方米，銷售面積32247萬平方米，分別比上年增長21.5%和29.1%。實現銷售收入7671億元，增長34.1%，其中銷售給個人7039億元，增長35.8%，所占比重為92.5%。由于受土地交易價格和建筑材料價格上漲的影響，商品房銷售價格有所上揚，全年商品房平均銷售價格為2379元/平方米，比去年上漲3.8%，其中商品住宅平均銷售價格為2212元/平方米，上漲3.9%。與2003年GDP增長率9.1%和城鎮居民收入增長率9%相比，商品房價格增幅基本合理。從地區看，廣東、吉林、河北、云南、新疆等地區商品房平均銷售價格出現不同程度的下降；上海、浙江、重慶等地的商品房平均銷售價格上漲幅度超過10%以上。

從總體上看，商品住宅銷售價格漲幅增加，非住宅用房銷售價格漲幅減小，土地交易價格持續大幅上漲。國家發改委、國家統計局對全國35個大中城市市場調查顯示，2003年全年房屋銷售價格比去年同期上漲4.8%，土地交易價格上漲8.3%，房屋租賃價格上漲2.2%。在土地交易中，居民住宅用地交易價格上漲13.1%，其中豪華住宅用地價格上漲4%、普通住宅用地價格上漲13.5%、商業旅游娛樂用地價格上漲7%、工業用地價格上漲1.2%、其他用地價格上漲6.4%。但并不是所有城市土地交易價格都上漲。

必須看到，新建住宅成本的上升也是導致房價上漲的原因。這里所說的成本上升，一方面指建材等價格上漲帶來的成本增加，另一方面指新建住宅品質提升所帶來的成本增加。建筑材料價格方面，2003年全國居民消費價格總水平上升了1.2%，生產資料價格總水平上升了8.1%。在統計的9大類生產資料價格（黑色金屬、有色金屬、化工產品、原煤、石油及制品、木材、建材、機電產品、汽車）中，除了木材、機電產品和汽車價格有所下降以外，其他幾大類產品價格均出現上漲，其中與房地產業相關的鋼材、石油及制品、有色金屬、化工產品等價格上漲較多，漲幅分別達到20.1%、11.8%、8%和6.6%。建筑品質方面，比較上世紀80年代、90年代和2000年以來建成的住宅可以發現，無論是所使用的建筑材料、建筑設計的戶型，還是小區環境的營造，都有巨大的提升。如果說以前的住宅是低檔的“溫飽型”的住宅，現在的商品住宅則是中、高檔的“小康型”住宅。全國商品房銷售價格的實際增幅是基本合理的。

從我國當前的情況分析，有理由認為，只要國民經濟保持持續、健康發展的勢頭，房地產經濟不出現整體過熱，就不能輕言“房地產泡沫第二次”、“房地產經濟要崩盤”。

房地產泡沫的防范

房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。具體對策如下：

（1）加強土地供應的控制，抑制土地過度投機，控制增量、盤活存量。一方面，嚴格執行土地儲備制度和土地出讓“招、拍、掛”制度，增加土地出讓的透明度。政府根據土地市場行情適時收購土地或增加土地出讓，以便調控土地供應增量；同時也可根據房地產市場價格調控新投放市場建設用地的用途，如可確保中低價位商品房和經濟適用房用地。另一方面可以通過設計合理、嚴密的房地產稅收制度，引導土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通過征收土地閑置稅、土地增值稅、土地保有稅等，鼓勵土地持有人積極投資開發，提高土地投機的成本，刺激低度利用土地者轉讓土地或出租土地，以調節土地供給、盤活存量。

（2）加強房地產價格監測與調控，限制房地產投機和炒作。建立健全城市基準地價與地價公示制度以供市場交易參考，建立房地產交易價格評估制度、商品房出售網上申報制度，監視土地交易價格、調查地價與土地交易情況，對取得優惠政策受讓的土地再交易進行嚴格限制，以加強政府管理部門對房地產價格的監測與調控。嚴格商品房預售審核管理、防止以預售為名的土地投機，嚴查開發商品房惜售行為，限制商品房期房和經濟適用房轉讓，加強稅收征管和恢復征稅、控制炒房。如購買高檔商品房、別墅實行高契稅政策，二手商品房轉讓征收商品房增值稅或個人所得稅，商品房期房轉讓增收期房轉讓契稅等，限制購房投機和炒作，鼓勵自住，控制購房投資和投機需求。

泡沫經濟特點范文第3篇

關鍵詞:房地產;房地產泡沫;房地產市場;

美國著名經濟學家查爾斯?P?金德伯格認為:泡沫即是“一種資產或一系列資產價錢在一個一連歷程中的驀地上漲,初始的價錢上漲使人們孕育發生價錢會進一步上漲的預期,從而吸引新的買者。這些人一樣平常因此交易資產圖利的投機者,而對資產的使用及其盈余本事并不感興趣。隨著價錢的上漲,通常是預期的逆轉和價錢的暴跌,著末以金融危急了結。”簡而言之,任何一種經濟泡沫都可以被籠統的定義為:一種價格背離其價值的現象。在市場上,一種產品在其產品價值的上下做一定范圍內的價格波動,是合理的,這時候的經濟泡沫已然存在,并稱之為合理的泡沫經濟。但分析查爾斯?P?金德伯格所言,我們平時所關注的“泡沫”其實通常指產品或資產大受人們追捧而引起該產品或資產的價格不合理大幅度的提升,貌似出現一片繁榮,而其實已經出現經濟泡沫了。超出合理水平的經濟泡沫膨脹,顯然背離了產品的經濟基礎,是經濟行為中的風險行為。

一、房地產泡沫

(一)房地產泡沫的主要特征

借助上個世紀70年代日本房地產泡沫的產生和破裂,可以進一步理解房地產泡沫的內涵。70年代的日本,居民住宅貸款額同比有了1.3倍的大幅度增長。到了80年代以后,日本經濟突飛猛進,生產和需求異常旺盛,這種情況下大量剩余資金涌動,一些房地產商、建筑公司甚至一些中小企業開始蠢蠢欲動,利用土地擔保向銀行貸款,開始了購買土地、行房地產開發的循環動作。股票和房地產價格暴漲成為現實,日本城市居民開始選擇把大部分收入用于住宅儲蓄,日本金融機構也耐不住寂寞,投入其中。到八十年代中期,日本低地價竟然上漲了2倍有余,其中商業用地和住宅用地更是達到了75%以上。當到了1988年,連續多年的地價指數暴漲逼近2倍,日本已經不得不接受房地產泡沫的形成了。到了1990年,日本的房地產總市值2450萬億日元,GDP450萬億日元,是GDP的5.45倍。GDP見頂是1992年 482萬億日元,房地產泡沫先破滅,和曾經的美國一樣。日本由此完成了一個房地產泡沫形成到破裂的全部過程,世界經濟史上亦是空前。

由日本房地產泡沫的發生、發展及最后的破裂可以總結出,房地產泡沫的主要特征應該包括以下幾種:首先,房地產泡沫是房地產價格波動的一種特殊形態,并且這種形態的形成不是單一因素所能決定的。其次, 房地產泡沫振幅較大,雖有一定的理論軌跡可尋,但不具有連續性,沒有穩定的周期和頻率。最后,房地產泡沫主要是由于投機行為,貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。

(二)房地產泡沫的形成原因

1.土地的稀缺性和不可再生性。從某種意義而言,土地的稀缺性和不可再生性是房地產泡沫產生的前提。在地球上,土地的存在面積是固定不變,對地球上的居民而言,他們需要有自己的居住地和居住條件;對于企事業來說,他們的發展也都與地產密切相關。物以稀為貴,房地產有利可圖便被一些人趨之若鶩,房地產業泡沫的產生也成為可能。

2.地價的虛構性和房地產市場的不充分性。土地在人類經濟活動中的屬性是多重的,它既是一種資源,又是一種資產。而地價的虛構性正是由于土地資源價格與其資產性價格的不一致而產生的現象。在房地產業經濟交易活動中,供大于求一旦出現,其資產性價格必然大于資源價格,形成地價的虛構。而現實的市場地價中,一般虛構部分所占比例越大,泡沫成分就越多,反之越少。事實上,房地產市場與常規自由競爭市場有著很大的差異性,這主要體現在買賣雙方的信息不對稱性上,即構成了房地產市場的不充分性,更導致了地價虛構性的形成和加強。

3.不合理的貨幣金融投資傾向性。房地產作為泡沫經濟的載體,本身并不是虛擬資產,而是實物資產。出于投機目的的虛假需求的膨脹,經濟泡沫的產生原理是一樣的,但房地產也有自己的特點,其價值量大,且具有不可移動性及保值增值性。這樣就造成了一方面沒有銀行等金融系統的支持無法完成投機需求的實現,另一方面銀行系統為了自身的利益又很愿意發放房地產貸款,這樣大量資金涌向房地產業,就給泡沫的產生埋下了隱患。

4.政府部門的調控和監管不足。在金融系統有巨大傾向性地把房地產作為最佳貸款項目時,房地產金融行業開始魚龍混雜,甚至有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構,直接或間接向房地產貸款,更有甚者采取了挪用公款或拆借等手段,重復抵押貸款也甚為嚴重。對此,作為主導經濟發展的政府部門理應采取有效措施引流資金,進行強有力的監管、調控,以避免資金鏈無限拉長,造成經濟泡沫產生的局面。

(三)房地產泡沫的危害

當年,日本房地產泡沫的破滅引起了一系列不良反應:重創經濟、財政危機、通貨緊縮、產業抑制等等。而事實上,房地產泡沫的危害不僅僅表現在這些方面,房地產過熱,一旦泡沫形成房地產價格的過快上升就會最終導致新的房產積壓,給整個國民經濟帶來持久而深遠的負面影響。空置商品房的積累,又促使了不規范的住房抵押貸款操作,而房地產價格便跟著虛高,極大加重消費者的負擔。

日本的前車之鑒告訴我們,一旦經濟不振,金融危機便會應運而生,種種的連鎖反應,最后社會問題也隨之而來,整個國民經濟將受到無法估量的巨大損失。

二、經濟泡沫與房地產業的關系

(一)知其利害,用其之長

房地產泡沫的存在是一把“利害合璧的雙刃劍”,在現代市場經濟活動中已經達成共識。這主要是基于對經濟泡沫的認識和房地產業的自身特點:首先,經濟泡沫長期存在具有其自身的客觀性,一方面,能在一定程度上刺激資金融通,活躍市場經濟;另一方面,經濟泡沫中確實存在不實因素和投機因素。其次,就是要充分認識到房地產業本質,房地產業是實體經濟,房地產業部門也是實業部門,即其本身不是泡沫經濟。但從事實出發分析,房地產業確實含有經濟泡沫成分,在其惡意膨脹的事實下必將導致泡沫經濟的發生。比如地產價格泡沫、房屋空置泡沫、房地產投資泡沫、房價虛漲泡沫等等,但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。

事實上,房地產業沒有一點經濟泡沫是不現實的,也是行不通的。由此可見,房地產業與經濟泡沫的共存和利害,其關鍵在于要把握一個度,在于把它控制在適度的范圍內,避免出現泡沫經濟。而怎樣利用現有理論知識、政府政策和市場規律,合理處理二者之間的關系,是作為房地產業以及相關人士要做的,且切實要做好,以發揮其有利的一面造福社會。

(二)剖析現狀,均衡發展

目前,我國房地產市場存在的問題主要體現在以下幾個方面:首先,房地產投資規模過大。近幾年來,房地產業投資已在我國形成較大的規模,并呈現出逐漸增長的趨勢。當前政府應把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。其次,房地產市場秩序有待于進一步整頓。房地產市場秩序的混亂,勢必侵害到老百姓的合法權益,所以解決好房地產市場的秩序問題尤為重要。在我國一些地區和城市,一些開發企業、中介機構采取捂盤惜售、囤積房源等手段,哄抬房價;違規進行返本銷售、售后包租、拆零銷售;違規以預購、認購等形式違規收取費用等等;甚至在部分城市炒樓花、炒房號現象屢見不鮮。這些都嚴重影響到了房地產市場持續穩定的發展,同時也可能導致部分地區房價過快上漲、結構性矛盾突出等問題的激化。另外,我國商品房價格上漲過快,商品房結構不合理,也成為當前房地產業的詬病。

三、結束語

早在2003年,政府在《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中就明確指出:“房地產業關聯度高,帶動力強,已經成為國民經濟的支柱產業。”事實上,房地產業無論對國民經濟的發展,還是對居民的生活都具有重要作用。而在當今新的形勢下,我國房地產企業要在激烈的世界市場競爭中立于不敗之地,使房地產業真正成為新的經濟增長點,就要充分認識房地產業與經濟泡沫的關系,保持高度的理性,及早采取避免和應對房地產泡沫的措施,有效地進行宏觀調控、科學決策、正確督導,以防房地產泡沫的出現和擴大。

參考文獻:

[1]郭松海.房地產基礎知識[M].北京:中國環境科學出版社,2008.

[2]李坤望.國際經濟學[M].北京:高等教育出版社,2005.

泡沫經濟特點范文第4篇

關鍵詞：虛擬經濟;虛擬資本;衍生金融商品;電子貨幣;網絡銀行

一、馬克思、恩格斯考察虛擬資本的思維邏輯

虛擬資本是馬克思提出來的,對此人們了解得更多的是股票,而股票為什么和怎樣成為虛擬資本,則往往做一般地分析。要深入地理解馬克思經濟學中的虛擬資本論,必須考察其思維邏輯。

1.虛擬資本想象論。在馬克思以前,法國古典學派經濟學家西斯蒙第曾提出過“想象的資本”這一概念,他說:“國家有息證券不過是一種想象的資本,它代表有來償還國債的一部分年收入。與此相等的一筆資本已經消耗掉了;它是國債的分母,但國家有息證券所代表的并不是這筆資本,因為這筆資本早已不再存在。但新的財富必然會由產業勞動產生;而在這個財富中每年都有一部分預先指定給那些曾經貸出這個被消耗的財富的人;這個部分是用課稅的方法從生產這些財富的人那里取走,然后付給國家債權人的。并且人們根據本國通行的資本和利息的比率,設想一個想象的資本,這個資本的大小和能產生債權人應得年利的那個資本相等”【①西斯蒙第《政治經濟學新原理》第2卷,第229-230頁,轉引自《馬克思恩格斯全集》第25卷,第540頁】。這樣的論述表明:在西斯蒙第看來,國債之所以是“想象的資本”,是因為“與此相等的資本已經消耗掉了”。而以后通過發行國家有息債券,以利息的形式,償付給國家的債權人,只不過是以征稅的形式,從創造的社會財富中取走的一部分,這部分的多少取決于“本國通行的資本和利息的比率”,也就是說“設想一個想象的資本”額度,使“這個資本的大小和能產生債權人應得年利的那個資本相等”。可見,“想象的資本”,是由于國債不代表資本而產生的,但為了從財富中取走一部分用于對國家債權人付息,又不得不“設想一個想象的資本”。

馬克思在《資本論》第三卷中,曾用過“幻想的虛擬的資本”這一概念,他也是從給國家的貸款“本來不是作為資本耗費的,不是作為資本投入”的這一角度闡述的,由于不是作為資本耗費的、不是作為資本投入的,因而這種貸款作為資本已經不再存在,所以才把“國家付款看成是自己的幼仔(利息)的資本,看成是幻想的虛擬的資本”。如果僅從這一點來觀察,則馬克思批判地繼承了西斯蒙第的這一學說,但需要提出的是,馬克思的論述比西斯蒙第前進了一大步:(1)假定“債權人不能要求債務人解除契約,而只能賣掉他的債權,即他的所有權證券。”這樣的假定,意味著政府只付息,不還本,國債所有者要收回本金,只有把它賣掉。(2)假定國債能在市場上賣掉,“一旦債券賣不出去,這個資本的假象就會消失”。(3)指出了“不管這種交易反復進行多少次,國債的資本仍然是純粹的虛擬資本”。馬克思的論述表明:國債作為“虛擬資本”是對投資者即購買國債者而言,因為購買國債的人把它的投入當作對國家的貸款,即當作生息資本來看待,而出賣國債的政府又不把它當作資本來運用。

馬克思考察國債是虛擬資本以后,進一步考察股票。他認為:股票是信用制度創造的聯合的資本,這種資本的價值也純粹是幻想的。為什么是幻想的?他們分析的邏輯是:(1)股票本來是代表資本的所有權證書,代表的是現實的在企業中執行職能的資本,代表的是股東預付的貨幣額,但具有雙重的存在:一次是作為所有權證書即股票的資本價值的存在;另一次是作為這是企業實際已經投入或將要投入的資本的存在。作為所有權證書產生對這個資本所實現的剩余價值的所有權;作為實際已經投入的資本創造并實現剩余價值。馬克思認為資本具有雙重的存在是矛盾的,也就是說,既然股票作為所有權資本就不能作為職能資本。(2)怎樣解決這一矛盾呢?馬克思認為解決這一矛盾的辦法是讓股票在市場上買賣,“A可以把這個證券賣給B,B可以把它賣給C,這樣的交易并不會改變事情的本質。”【①《馬克思恩格斯全集》第25卷,第530頁】也就是說,通過交易使賣者把它的證券轉化為資本,使買者取得預期可得剩余價值的證書,體現股票作為所有權資本的存在。(3)既然要讓股票作為所有權資本在市場上買賣,其資本價值如何確定,是考察股票是否是虛擬資本的又一邏輯起點。馬克思認為,股票作為所有權資本的價值與它代表的現實的職能資本的價值變動無關,而與它的收益大小有關,收益的大小怎么體現股票的價值,也就是把收益資本化。進一步說,也就是以現有市場利息率去衡量,所得到的收益是多少投資帶來的,“假定一張股票的名義價值即股票原來代表的投資額是100鎊,又假定企業提供的不是5%而是10%,那么,在其他條件不變的情況下,在利息率是5%時,這張股票的市場價值就會提高到200鎊,因為這張股票按5%的利息率資本化,現在已經代表200鎊的虛擬資本。用200鎊購買這張股票的人,會由這個投資得到5%的收入。”【②《馬克思恩格斯全集》第25卷,第529頁】這樣的假定表明:股票的價值也就是它在市場上買賣的價格,始終是資本化的收益,而資本化的尺度是“現有利息率”,換句話說,股票的價值是按現有利息率計算可取得的收益所幻想出的資本。為什么是“幻想的資本”,因為股票的價值不是由現實收入決定的,而是由預期得到的收入決定的,在上述假定的條件下,用200英鎊購買這張股票的人,會由這個投資得出5%的收入。但這只是一種可能性,而不是現實性,因為股票的價值除了決定于收益的大小外,還決定于其他因素,如投機等。

從馬克思考察股票為什么是虛擬資本的思維邏輯,我們能發現,股票之所以成為虛擬資本,不在于股票本身,而在于股票買賣。從股票不能作為職能資本與所有權資本的雙重性存在,導出股票必須買賣才能體現它作為所有權資本的存在,再從買賣的價值確定,導出虛擬資本。股票作為虛擬資本體現在收益的資本化上,其資本化以現有的利息率和未來的收益為尺度。股票作為虛擬資本與國債作為虛擬資本不同,前者含有實現預期的價值的含義,而后者沒有這一層意思,因為國債的收益是既定的,而且是有保證的。

2.虛擬資本制造論。除馬克思考察國債和股票具有虛擬資本的性質外,恩格斯還指出商業匯票也具有虛擬資本的性質。在資本主義經濟條件下,在商業信用中商品的買賣,其貸款的清算,能夠通過商業匯票來進行,商業匯票是企業開出的定期支付的憑據。如果開出的匯票時間間隔過長,得到匯票的企業家就可以把匯票拿到銀行去貼現,以期獲得貨幣資本。在《資本論》第三卷中,馬克思指出,“在東印度貿易上,人們已經不再是因為購買了商品而開出匯票,而是為了能夠開出可以貼現、可以換成現錢的匯票而購買商品”。①意思是:人們不是為了支付而開出匯票,開出匯票是為了貼現,獲得資金。恩格斯認為,這是一種“創造虛擬資本的方法”,這種方法存在的基礎是因為存在著漫長的商品運輸時間,如果商品運輸時間縮短了,這種制造虛擬資本的方法便喪失了基礎。也就是說,由于商品運輸時間過長,買者難以在短期內收到賣者發的貨,賣者也難以在短期內收到買者支付的貨款,因而才具有開出匯票并以匯票向銀行貼現的必要性和可能性,如果商品運輸時間縮短了,這種必要性和可能性便消失了。恩格斯把開出匯票并把匯票貼現看成是“制造虛擬資本”,其含義有兩個方面:一個以商業匯票代替貨幣資本作為貨幣來支付;二是將商業匯票向銀行貼現提前獲得貨幣資本。前者,是商業信用取代銀行信用,后者,是銀行信用取代商業信用。前一個取代節約了社會貨幣資本,后一個取代,新增了社會貨幣資本,可見,恩格斯論述的因開出商業匯票和商業匯票貼現而制造的虛資本,有節約和新增社會貨幣資本的意思。恩格斯從這個意義上考察虛擬資本與馬克思考察國債是虛擬資本不同:國債之所以是虛擬資本是因為它本身不作為資本而存在,但又要設想出一個資本額度去付息;也與馬克思考察股票是虛擬資本不同,正如上述股票之所以為虛擬資本,其價值具有幻想的成份;而開出商業匯票和商業匯票貼現“制造”的虛擬資本,其價值不具有幻想的成份,因為一般說來它們的發生都是以貿易為基礎(當然在貿易上也會存在著欺詐)。

3.虛擬資本派生論。繼恩格斯考察開出商業匯票和商業匯票貼現“制造虛擬資本”以后,馬克思指出銀行家資本的最大部分是純粹虛擬的,這是因為:(1)銀行家資本的一部分投在有息證券上,這部分資本不在銀行的實際業務中發揮資本的職能,而是作為準備金看待,其中包括國債、股票、匯票以及土地抵押證等。國債是對收益的可靠支取憑證,股票是現實資本的所有權證書,應當說與利率相關,都是有息證券,而匯票對開出和收取匯票的人來說,雖然不是有息證券,但對貼現者(即銀行)來說,也是有息證券,也與利率相關,貼現要權衡當時利息率的高低。既然與利息率相關,而且利息率是變動的,那么它們的資本的價值就不以它們所代表的現實資本的價值為轉移。進一步說“既然它們只是代表取得收益的權利,并不代表資本,那么,取得同一收益的權利就會表現在不斷變動的虛擬貨幣資本上。”②所以,這里所謂的“銀行家的資本的最大部分純粹是虛擬的”,首先是指他擁有的作為準備金看待的資本價值即取得收益的權利的不確定(不斷變動的)而言。其次所謂的“銀行家的資本的最大部分純粹是虛擬的”是就銀行家的資本大部分并不代表他自己的資本,而是代表公眾在他那里存入的資本而言。第三,所謂的“銀行家的資本的最大部分純粹是虛擬的”還是就“有各種方式使用同一資本,甚至同一債權在不同人手里以不同的形成出現”而言,因為,在這種狀況下,一切資本好象都會增加一倍,有時甚至增加兩倍。對此,馬克思引用了亞當·斯密的論述加以印證,斯密說:“即使在貨幣借貸上,貨幣也似乎只是一種憑證,依靠這種憑證,使某個所有者不使用的資本從一個人手里轉到另一個人手里。這種資本,同作為資本轉移工具的貨幣額相比,不知可以大多少倍;同一貨幣可以連續用來進行許多次的借貸,正象可以用來進行許多次的購買一樣。”③馬克思引用斯密的論述旨在說明:(1)對出賣商品的人來說,貨幣代表的是他商品的轉化形式,即實現的價值,但在每一個價值都表現為資本價值的今天,如果出賣商品的人不是將貨幣作為購買而是將它貸出,則這樣的貨幣就是作為資本價值的存在。(2)貨幣在貸出者手中作為資本價值的存在能夠由一個人手里轉移到另一個人手里,這種轉移是代表一個資本,還是代表多個資本,“取決于它有多少次作為不同商品資本的價值形式執行職能。”也就是說要看它實現了多少次商品資本的價值。(3)由于商品資本的價值實現為貨幣后能夠用于借貸,而且借入的貨幣又能夠用于購買,所以同一個貨幣在實現許多次購買的同時,在借貸中又先后代表著各個資本。(4)貨幣在借貸中,先后代表著資本,使一切資本好象都會增加一倍,甚至增加兩倍,其實這只不過是同一資本在不同人手里轉移。所以,馬克思所謂的銀行家里的資本的最大部分純粹是虛擬的,包含著同一資本在不同人手里轉移,從而使一切資本翻倍增加的意思。第四,就發行銀行而言,所謂的“銀行家的資本的最大部分純粹是虛擬的”,是就缺乏黃金保證發行的那一部分銀行券。由此發行的這一部分銀行券之所以是虛擬資本就在于銀行家能夠通過發行銀行券擴大貼現,貼現是要扣除利息的,因而用于貼現的銀行券是銀行家的生息資本,只不過由于發行的這一部分銀行券缺乏價值保證即黃金保證,所以是虛擬的。綜述以上四個方面考察銀行家的資本絕大部分純粹是虛擬的內容,能夠發現虛擬資本,既反映在銀行家的非實際業務中,如保存的準備金中,又反映在銀行家的實際業務中,如資金來源和資金運用中,同時表明,銀行家的虛擬資本既在職能資本中存在,又在非職能資本中存在。

4.虛擬資本的相對論。“虛擬”的德文fiktiv有兩個含義:(1)是“derphantasieentstammend,nichtwirklich:einc-eweltbeschreiben”,即“來自想象,幻想的,非真實的,如:描述一個虛擬、虛幻的世界”;(2)是vorgetauscht,即“裝的、假裝的、模糊的”。在德文中,與“虛擬”對應的詞是wirklich,意思是:真正的、現實的、事實上的。所以,我們能夠確定,馬克思指出的虛擬資本(dasfiktivkapital)是相對真實資本(daswirklicheskapital)而言。真實資本是指“已投資于企業,并在企業中發揮作用的資本,或由股東支出的,用于企業中起資本作用的貨幣”(《資本論》德文版,第三卷,第484頁)。相對而言,沒有投資于企業,不在企業中發揮作用的資本,都可以認為是“虛擬資本”。貨幣資本也是貨幣,從這個意義上說,沒有投資于企業,不在企業中發揮作用,但又要增值的貨幣,都是虛擬資本。但在《資本論》中,馬克思沒有作出這樣籠統的概括,而是針對具體的問題,從具體到抽象,從不同視角,考察“虛擬資本”。可見馬克思研究資本問題總是相對不同的事物而言。如果我們設定在什么條件下,確認某一事物是真實的,那么,離開了設定的條件,就能夠確認某一事物是虛擬的。這是認識論上的辯證法。

二、考察虛擬經濟需要界定不同的概念

馬克思在《資本論》中,在考察虛擬資本時,運用了不同的概念,如“虛擬資本”、“幻想資本”、“幻想的虛擬的資本”、“虛擬的貨幣資本”、“這種‘貨幣資本’的最大部分純粹是虛擬的”等,應當說不同的概念有著不同的含義,表達不同的意思。

但在我國,人們在考察虛擬經濟時,總是把不同的概念攪在一起,混為一談,比如把虛擬資本等同于有價證券把虛擬經濟等同于虛擬資本、網絡經濟、泡沫經濟等。由于概念不清,討論問題時,往往對不上口徑。如果細致地思考則:

1.虛擬資本不完全等同于有價證券。評介馬克思恩格斯考察虛擬資本的思維邏輯,我們能夠發現虛擬資本存在的形式有:國債、股票、匯票、缺乏價值保證的銀行券等。它們作為虛擬資本的物質載體有一個共同點,即都是有價證券,有價證券作為虛擬資本的載體,相對職能資本來說,有以下特點:(1)它不是勞動生產物,本身沒有凝結價值。(2)它不能在生產和再生產過程中發揮作用,不是職能資本。(3)職能資本是現實的資本,它的市場價值即是它的價格一般取決于現實的市場評價,而有價證券是非職能資本,因而也是非現實資本,它的市場價值即它的價格,一般不完全取決于現實的市場評價,而很大程度上取決于預期。(4)它不是價值符號,而是價值收益索取的證明書。價值符號是價值實體的代表,它能兌換,但不能增值。而價值收益索取證明書,一般不能與價值實體對換,而尋求增值。有價證券的特點表明:虛擬資本只不過是能代表取得一定收益的所有權證書。由于取得同一收益的權利表現在不斷變動的有價證券所代表的資本價值上,所以把有價證券稱作虛擬資本。由此,我們能夠說虛擬資本是其價值不確定的生息貨幣資本。生息貨幣資本與貨幣資本不同:貨幣資本與商品資本、生產資本相聯系,是再生產過程中資本存在的一種形式,是一種過渡的資本形式,而生息貨幣資本與商品資本,生產資本沒有直接的聯系,不是再生產過程中資本存在的一種形式,更不是一種資本的過渡形式。生息貨幣資本與信用制度、利息相聯系。

有價證券是虛擬資本的載體,但不能說虛擬資本都反映為有價證券。從上述馬克思、恩格斯考察虛擬資本的思維邏輯中,我們能夠發現,他們從多種角度,在不同的意義上定義了虛擬資本。概括地說,馬克思從國債運用的非資本性和利息支付的資本設想,表明國債是虛擬資本;從股票市場價值取決于股票收益資本化,表明股票是虛擬資本;恩格斯從商業信用取代銀行信用,銀行信用又取代商業信用,指出開出匯票和匯票貼現制造虛擬資本;馬克思從銀行保持的準備金不代表資本,只代表取得收益的權利,其價值是不確定的意義上,指出了銀行家資本的構成大部分是虛擬資本。如果說上述虛擬資本都因以有價值證券作為載體,因而與有價證券有關,則馬克思指出的銀行家的資本大部分不代表他自己的資本,而代表存款人的資本,以及同一資本在不同人手里轉移使得一切資本好象增加了若干倍,因而也是虛擬資本的論述,就不純粹以有價證券作為載體,而是以所有權的歸屬和轉移作為載體。可見,馬克思所指出虛擬資本的含義,既包括著有價證券所代表的資本價值的不確定性,也包含著所有權歸屬的不確定性,前者以有價證券作為載體,后者以運用資本的權利作為載體。

2.虛擬經濟不完全等同于虛擬資本。在現實經濟生活中,為了表達新生事物,人們引進了“虛擬”這一概念,如虛擬工廠(virtualfactory)、虛擬辦公室(virtualoffice)、虛擬銀行(virtualbank)、虛擬大學(virtualuniversity)等。在這里virtual沒有虛假、虛幻的意思,而是指事實實際的而不是名義上的狀態(almaostwhatisstatedinfactbutnotinname),也就是說事物的現實狀態與它自身的過去傳統的名義狀態相分離。如果我們把這種狀態分離用哲學的“異化”來表達,則虛擬是對事物狀態異化的理論概括,虛擬經濟也就是對經濟事物狀態異化的概括。在現實經濟生活中,有載體異化的經濟活動,如電子商務。電子商務在網上為顧客提供信息,讓顧客選擇,提供商品,送貨上門,一般人稱為“虛擬企業”,虛擬企業與實體企業相比有它們的共性,即提供商品信息,滿足顧客需求,但有它們的個性,沒有可供觀感的商品,沒有可容納顧客的營業場所等,所以,載體異化了。虛擬資本如股票,即可以把它稱為載體異化的虛擬經濟(因為它的載體是表現為所有權資本的有價證券,而不是職能資本的產出要素),又可以把它稱為功能異化的虛擬經濟,股票之所以稱為虛擬資本不存在于它具有分割剩余價值的功能,而在于它能夠作為商品在市場上買賣,通過買賣實現增值,這就說它能夠作為商品在市場上買賣,實現價值增值,賦予了它新的功能。除了功能異化的虛擬經濟外,還有形式異化的虛擬經濟,如一種權利派生或轉化為另一種權利,如銀行資產證券化和期權等。這種狀況表明:虛擬經濟能夠有多種活動或狀態存在,如果以貨幣來計量這種活動的價值,并以此求得增值,則以貨幣計量的價值便成為虛擬資本,可以說虛擬資本是人們從事的實體經濟以外的,以一定的價值求得價值增值的活動。這表明,虛擬經濟中包括著虛擬資本,但虛擬經濟不完全等于虛擬資本,二者涵蓋的內容是有差別的。

3.虛擬經濟不同于網絡經濟。網絡是一個系統,網絡經濟是通過系統提供信息的一種經濟活動。網絡經濟的存在為虛擬經濟的產生、發展創造了條件,但如果從網絡的客觀存在來說,它不是虛擬的,而是實在的,比如IT產業,它是網絡經濟的重要組成部分,它是實體經濟而非虛擬經濟。但如果以網絡為條件構建電子商務活動,形成虛擬企業,則網絡產生的活動又成為虛擬經濟。問題在于基于什么而言,或者說從什么意義上講,它是虛擬的或非虛擬的。

4.虛擬經濟不同于泡沫經濟。泡沫經濟是呈現在人們面前的轉瞬即逝的一種經濟現象。這種經濟現象一般通過市場價格的急劇上升又急劇下跌表現出來。產生這種現象的原因有人為的操縱、人們預期的失誤等。這種現象的存在有別于經濟周期正常的波動。經濟周期正常波動受客觀因素制約,時間較長,呈現著階段性;泡沫經濟的波動是非正常的、受主觀因素制約、時間較短、不呈現階段性。泡沫經濟除了反映在市場價格的波動中外,還會反映在其他領域,如虛報產值、虛報GDP等。前者可稱為價格泡沫,后者可稱為產值泡沫或GDP泡沫,可見泡沫經濟有多種表現形式。在虛擬經濟中有可能存在泡沫經濟,但不能說必然存在泡沫經濟。這就是說虛擬經濟中還會不存在泡沫。所以虛擬經濟不等于泡沫經濟。而且泡沫經濟不等于價格泡沫。這就是說泡沫經濟不一定反映為價格過度上漲。

5.泡沫經濟不同于經濟泡沫。經濟泡沫是指經濟增長的狀況中存在著泡沫,如價格泡沫、產值泡沫等。在經濟增長中存在一定泡沫是不可避免的,從一這意義上說是正常的。經濟泡沫進一步發展,可能成為泡沫經濟。可以說從經濟泡沫到泡沫經濟是一個從量變到質變的過程。但泡沫經濟是不正常的,畸形的經濟。

三、當代值得關注的虛擬經濟

人們在考察虛擬經濟時,多注重有價證券的市場特別是股票的上市流通,這自然是需要的。但在當代經濟金融化的趨勢下,更值得我們關注的虛擬經濟,應當是金融衍生商品交易、電子貨幣和網絡銀行。

1.衍生金融商品是在原本金融商品的基礎上派生的。如果說原本金融商品是銀行借貸契約、公司股票和政府或企業債券,則衍生金融商品便是在它們的基礎上派生的金融資產證券、股票及債券期貨和期權。衍生金融商品相對于原本金融商品而言有其共性,但更有其個性。最重要的個性是與實體經濟過程的聯系不同,從而增值能力不同。公司股票和企業債券是實體資本的副本,與個別經濟過程密切相關,其增值能力取決于個別經濟過程的業績和回報。但這一點,國債卻不同:國債的增值能力不取決于個別經濟過程的業績和回報,而取決于政府的還本付息能力。政府的還本付息能力取決于國家的財政收入,國家的財政收入不取決于個別經濟過程,而與整個社會經濟活動相關。如果我們把其增值能力與個別經濟過程密切相關的公司股票和企業債券,稱為第1類虛擬資本,則我們能夠把其增值能力與個別經濟過程不密切相關,而與社會經濟活動密切相關的國債,稱為第2類虛擬資本。

按馬克思虛擬資本的相對論,沒有投資于實體經濟企業,不在實體經濟企業中發揮作用但又要求增值的貨幣都是虛擬資本,則銀行借貸的貨幣資本也應列入虛擬資本之列,銀行借貸活動也是虛擬經濟活動。銀行借貸活動關系的載體是借貸契約,借貸契約與實體經濟活動過程密切相關,因而其增值能力取決于個別經濟過程。但銀行作為“存款者的集中和貸款者的集中”,其增值能力又不完全取決于個別經濟過程,而取決于社會經濟過程。從這個意義上說,作為虛擬資本的銀行借貸資本,處于第1類虛擬資本和第2類虛擬資本之間,可稱作準第2類虛擬資本。

金融衍生商品是在前三類金融原本商品的基礎上派生的。比如金融資產證券,便產生于銀行貸款資產證券化。貸款資產證券化使得債權債務關系起了變化:證券化以前,銀行與借款人的債權債務關系是雙向的、個別的。證券化以后,銀行把債權轉讓給金融資產證券的購買者,使得債權債務關系集合化和社會化,也就是說,債權人是廣大的金融資產證券的購買者,債務人不是個別的借款人,而是集合的借款人。這樣,證券化資產的增值能力,不取決于個別借款人的經濟狀況,而取決于整個社會的經濟狀況。從這個意義上說,金融資產證券與個別經濟過程的關系不直接。由此我們把它稱作第4類虛擬資本。

股票、債券的期貨、期權交易,其對象是期貨、期權合同,由于買進與賣出的合同能夠抵消,不必在合同到期時實地結算、交割某一種金融資產,所以,絕大多數交易者不必在實際結算時,真正擁有這種商品,只是根據其價格的漲落支付差額。其增值能力完全取決于當事人的心理預期,可以說這類交易完全與實體經濟過程無關,由此我們能夠把這一類交易活動稱作第5類虛擬資本。把虛擬資本從而虛擬經濟作以上的劃分,表明在當代,虛擬經濟活動有相當一部分,獨立于實體經濟過程。影響虛擬經濟活動的因素有別于影響實體經濟活動的因素。虛擬經濟活動有其自身的規律。

2.電子貨幣的興起,對社會經濟生活帶來不可忽視的影響:(1)電子貨幣的出現,改變著消費者與企業家之間的交換方式。網上購物,電子交易能夠完全取代支票和現金。但在這里需要權威機構的支持和信任,包括商家和銀行,它們是能夠被充分信任的第三者。(2)電子貨幣的出現改變著人們儲蓄與投資的方式,有剩余的收入者能夠在家通過電腦儲蓄和投資,并獲取大量的金融產品變動的信息,可以通過四通八達的網絡去希望去的交易場所。(3)電子貨幣的出現,使90%以上的財富在電腦網絡里從一個賬戶轉到另一個賬戶并大大提高創造和追逐財富的速度。有人說,這個速度相對于20年前大約有3倍以上的提高。有人說,流通中的貨幣相對于中央銀行的真實儲備,從1974年的8:1上升到20:1。(4)貨幣電子化,不僅能節約資金給付、交換的時間,而且能從優選擇資金的成本和收益,如能夠在最佳的時刻上選擇最優的利率和匯率。

3.網絡銀行的出現是上個世紀90年代金融領域中的一件大事,網絡銀行又稱虛擬銀行,是虛擬經濟的重要組成部分,考察虛擬經濟不能不關注網絡銀行。1995年10月,全球第一家網絡銀行“安全第一網絡銀行”(SecurityFirstNetworkBank)在美國誕生。這家銀行沒有地址,只有網址,營業廳就是主頁畫面,所有交易都通過互聯網進行,員工只有10人,1996年存款達1400萬美元,估計1999年存款金額達4億美元。在美國,已經有400家金融機構推出了網絡業務。據調查,在2000年以前,有16%的家庭使用互聯網的電子銀行業務,帶來的利潤占所有銀行利潤的30%。網絡銀行的出現對經濟的影響是:(1)在網絡銀行的世界里,銀行的規模不能再以分行數、人員數去衡量。(2)在網絡銀行的世界里,各銀行的金融產品一目了然,客戶很容易挑選出最有利的產品,銀行很難再靠單純的存放款業務生存,而必須推出特殊、高附加值的投資理財業務。(3)不論是實體銀行還是虛擬銀行,當前都處于一個以客戶為導向的金融時代,設計出高附加值、個人特色強的金融產品是銀行經營的核心所在。個人只要在網絡銀行上留下姓名、年齡、職業、家庭等資料,只要用鼠標回答薪金所得、不動產狀況,電腦就可以自動評估信用等級。中國臺灣玉山銀行開辦了個人貸款業務,只要信用評級在60分以上,就可獲得60萬元以下貸款。(4)網絡銀行對人才的需求有新的標準,不僅需要銀行家,而且需要經濟學家、數學家和自然科學家,他們能設計模型,預測發展趨勢,成為金融世界的先知先覺者。當然,網絡銀行的發展也要受到制度環境、投入成本、運作條件和法律保障等約束,但科學技術的發展,人類理念的更新,網絡銀行在虛擬經濟中的地位將與時俱進。

虛擬經濟源于經濟主體又超越原經濟主體,擴展了人類經濟活動的空間,縮短了人類經濟活動的時間,改變著人類經濟活動的價值觀、信息掌握、資源配置以及運作方式,對社會經濟的發展將產生重要影響。

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張穎等,2001:《虛擬經濟研討會綜述》,《經濟學動態》第1期。

泡沫經濟特點范文第5篇

關鍵詞房地產經濟泡沫危害防范措施

1引言

房地產業是國民經濟的支柱性產業，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發展能夠帶動其他相關產業的發展，但同時也是最容易導致泡沫的行業之一。近年來，我國房地產業發展迅速，房地產市場持續升溫，一些城市房價快速上漲，對于中國房地產市場是否存在泡沫有較多爭論，那么，什么是房地產泡沫？它是如何形成的？我們應怎樣完善政府的各項制度及各種市場機制，從而達到控制泡沫的目的，使房地產行業保持健康的發展呢？下面就對這些問題進行分析和探討。

2房地產泡沫的實質

經濟學上對泡沫的定義，普遍被接受的是美國著名經濟學家查爾斯·P·金德伯格的觀點，他認為泡沫就是"一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的陡然上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，而對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，最后以金融危機告終。"

根據他的觀點，房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。

3房地產泡沫的危害

3．1造成經濟結構和社會結構的失衡

房地產泡沫的存在意味著投資于房地產有更高的投資回報率。在泡沫經濟期間，大量的資金向房地產行業集聚，投機活動猖獗。泡沫經濟時期日本大企業的高額利潤許多來源于土地投機和股票投機帶來的營業外收益，結果放松了對本企業的經營和管理，造成企業素質的普遍下降。日本企業在高速增長時期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴大其設備投資。1987年以后，在股價和地價上漲的引誘下，都大幅度轉移到了權益融資和投機土地的籌資方式上。大量的資金向房地產業流動，意味著生產性企業缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產所必須的資金。

一方面，地價上漲導致投資預算增加，在高地價市區進行投資無利可圖。如日本東京進行道路建設時，征用土地的費用高達總造價的43.3%，個別地段高達99%。這進一步造成了公共投入的相對縮減，形成經濟發展的瓶頸；另一方面，由于城市地價持續高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現。同時，由于房地產價格的上漲，房地產持有者與非房地產持有者、大都市圈與地方圈的資產差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。

3．2導致金融危機

房地產業與銀行的關系密切主要是由房地產業投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產開發企業項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產項目中來自于銀行的資金高達61%。因此一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應該注意到：銀行與一般企業不同，安全性對其來說特別重要。一般生產性企業的倒閉只是事關自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應，使其他銀行也面臨擠兌風險。

3．3造成生產和消費危機

房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價下跌，企業財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業發行的大量可轉換公司債權在長期內不能轉為股權，從而給企業帶來巨額的償債負擔；此外，地價和股價下跌也使企業承受了巨大的資產評估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發投資水平，又減少了企業在設備上的投資。生產的不景氣又導致雇傭環境的惡化和居民實際收入的下降。企業倒閉意味著大量的失業員工，即使沒有倒閉的企業，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產貶值。由于經濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產消費品的產業部門陷入困境。

3．4引發政治和社會危機

隨著房地產泡沫破裂和經濟危機的發生，大量的工廠倒閉，失業人數劇增。在金融危機下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產泡沫破滅以后，當年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對日益惡化的經濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇。工人、學生反政府的示威游行引起暴亂，社會動蕩不安。房地產泡沫的成因

4．1過度投機

一方面，土地交易制度不健全，行業管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產生大量投機性泡沫。土地是房地產行業的基礎，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當大量投機使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大，在這種情況下，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，進而可能導致整個房地產業泡沫的形成；另一方面，房地產投資的過度增長使得房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋空置率高，也會導致房地產價格急劇下跌，泡沫破滅。

4．2消費者及投資者對未來價格的預期

隨著人口的增加和城市的發展，土地價格存在著潛在升值的趨勢，因此，房地產價格在人們未來的預期中也會不斷上升。對房地產未來價格的非理性預期造成投資者對未來房地產投資高回報的設想，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動地價不斷上漲，從而使房地產價格不斷攀升；在泡沫破滅時，房地產價格下跌，消費者預期價格還要下跌，房地產商紛紛拋售其持有的房產，于是供應量增加，同時由于無人肯接手買入而使需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌。

4．3銀行信貸非理性擴張

由于房地產業是資金密集型行業，房地產開發必須擁有雄厚的資金，隨著房地產開發規模的不斷擴大，開發商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發資金主要來源就是銀行貸款。而房地產的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反有關規定，向開發商發放大量貸款，從而使行業進入門檻降低，造成過度開發，金融風險不斷堆積，使泡沫產生的可能性增加。

5防止房地產泡沫產生的措施

5．1加強對房地產市場的宏觀監控和管理

宏觀經濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業、居民收入、金融環境、企業利潤，等等。政府對宏觀經濟形勢進行全方位的監控，制定合適的政策，是防止房地產泡沫的首要措施。房地產兼有資產和消費品兩重性，正因為如此，房地產市場的投資十分活躍，容易產生房地產泡沫時，就必須加強對房地產市場的管理。首先，要加強對房地產建設的投資管理，根據收入的水平來確定投資規模，使房地產的產與銷基本適應，不至于過多積壓；其次，要加強房地產二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產泡沫劇增；最后，調整房地產開發結構，大力發展安居型房地產，同時應加強市場統計和預測工作，從而使房地產行業成為不含泡沫的實實在在的主導產業。

5．2建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度

加強和完善宏觀監控體系應當通過對全國房地產市場信息及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策作好參謀。近年來，我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資。因此，國家要加快建立和完善房地產業的宏觀監控體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段進行必要的干預和調控，有效地防止房地產"泡沫"的產生。

5．3強化土地資源管理

政府應當通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據房地產市場的要求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，切實實行土地出讓公開招標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓、出現由結構性過剩引發的泡沫。要嚴格懲處各類違規行為，嚴厲查處房地產開發企業非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規定期限沒有進行開發的土地，政府應立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領域的不正之風和腐敗行為。

5．4加強金融監管力度，合理引導資金流向

首先，要進一步健全金融監管體系，增加監管手段，增強監管能力，提高監管水平；其次，要加強信用總規模的控制，不使社會總信用過度脫離實質經濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現代泡沫經濟發生；再次，要加強投資結構的調控，通過利率、產業政策等，引導資金流向生產經營等實質經濟部門；最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進外資的直接投資和借長期外債。推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強對銀行的監管，從源頭上控制投機資本。

參考文獻

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