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收益法中的主要技術方法范文第1篇

關鍵詞：收益現值法；農業無形資產評估；種衣劑

由于對農業無形資產轉讓或投資不是以其物化價值為基礎，而是以其未來能帶來的價值即壟斷利潤和超額利潤為前提，所以收益現值法是進行農業無形資產評估常用的方法之一，在評估實踐中，應用極為廣泛。

一、收益現值法解析

收益現值法又稱收益還原法，簡稱收益法，是指通過估算被評估農業無形資產在未來剩余壽命期間內的預期收益，并用適當的折現率折算成評估基準日的現值，然后累加求和，借以確定被評估農業無形資產價值的一種評估方法。

二、收益現值法評估模型

在考慮出讓方分享收益比例的情況下，本文構建的收益評估農業無形資產模型如下：

V＝k×

式中：V——農業無形資產評估值；k ——收益分成率；Rt——為使用該農業無形資產后第t年增加的預期收益額；n——為農業無形資產預計有效使用年限；i——為折現率。

三、收益現值法在農業無形資產評估實踐中的應用

現以河北某農藥研制開發中心A農業無形資產專有技術評估為例進行實證分析。為保護商業秘密，本案例略去了農業專業技術主、客體名稱，并對有關內容作了一定處理。

（一）案例背景資料

A農藥研制開發中心研制出一種新型種衣劑助劑及玉米種衣劑。這種種衣劑助劑及玉米種衣劑，與國內多種種衣劑進行試驗比較，各項技術指標處于領先水平。成膜時間、脫落率與包衣種子含水率已達到或超過國外同類產品指標。包衣時固化時間約0.5分鐘，包衣比例為1∶120kg~140kg；包衣后脫落率（占總有效成分）≤0.5%；種子包衣時制劑可根據需要兌水。該種新型種衣劑助劑及玉米種衣劑解決了目前國產種衣劑存在的問題，如：種衣劑沉淀，造成種衣脫落等。該技術經中國農科院科技文獻信息中心進行科技查新檢索，被認定為“主要研究內容及其技術指標均有新穎性。”“預計經濟效益大，生產投資少，工藝簡單，技術簡便，易推廣使用。”該農業技術產品還通過了河北省農藥檢定所的藥效試驗，河北省醫學科學院檢測中心的毒性試驗等多項驗證，確定了其技術的可行性和先進性。該技術產品已被河北省計委、河北省農業廳列為種衣劑的重點推廣項目，同意建設年產2 000噸的種衣劑廠。

評估委托方：A農藥研制開發中心

評估對象：A農藥研制開發中心研制的新型種衣劑助劑及玉米種衣劑生產技術

評估目的：以該項農業專有技術作價投資，組建河北B種衣劑有限責任公司

評估基準日：20××年×月×日

（二）評估方法的選擇

根據本案例評估目的及評估對象的要求，新型種衣劑助劑及玉米種衣劑生產技術的價值主要體現在其投入后所創造的超額收益方面，宜采用本文提出的收益現值法進行評估。評估基本公式同上。

（三）評估程序中主要參數的選取

1．超額收益期限的確定

據相關專家的分析預測，考慮到目前生產原有種衣劑的廠家較多，市場競爭也比較激烈。因此，本次評估在綜合各種影響因素的基礎上，確定其超額收益期為四年。

2．預期收益額的確定

由于本次評估的農業專有技術主要用來組建一個新的企業，在采用收益分成折現法評估的基礎上，利用銷售預測法，選取凈現金流量指標作為收益估算指標。其計算為：年凈現金流量=年現金流入量-年現金流出量。數據如表1所示：

各項因素的確定如下：

（1）營業收入。經調查分析得知，與該技術產品同類的產品近幾年價格變動不大，可以近幾年同類技術產品的平均售價5萬元/噸作為評估對象的銷售單價。據河北省農業廳“種子工程”的實施計劃，全省玉米的包衣率達到90%，則需要高濃度種衣劑6 000噸。A農藥研制中心研制的高濃度新型種衣劑助劑及玉米種衣劑具有廣闊的市場前景，預計實現新型種衣劑助劑銷售量500噸/年，玉米種衣劑銷售量900噸/年的計劃是可以實現的。預計在投產期第一年，生產能力達30%，第二年生產能力預計達50%，以后兩年預計達產率為100%，生產規模實現年產2 000噸。計算過程（見表2）：

（2）經營成本。經營成本可按如下公式測算：經營成本=總成本費用+折舊費+攤銷費+財務費用 。估算數據及計算過程（見表3）：

（3）營業稅金及附加的確定。由于應交增值稅的預測與銷售收入、原材料采購、增值稅率等多種因素有關，很難估算出其具體數額，故本案以銷售額為基礎，綜合增值稅一般納稅人和小規模納稅人的稅率，按增值稅率與銷售稅金及附加稅率乘積的和約2%（17%×10.5%+6%×10.5%）作為本次評估使用的銷售稅金及附加稅率。計算過程（見表4）：

表4 銷售稅金及附加預測表單位：萬元

（4）所得稅。由于該項農業專有技術屬于高科技項目，投產后將享受國家所得稅“兩免三減”的優惠政策，以后各年則不再享受該項優惠政策，一律按33%的稅率計征。計算（見表5）：

表5 所得稅預測表單位：萬元

（5）建設投資。建設投資包括固定資產、無形資產、遞延資產和流動資金投入。本次評估在參考投資規模及物價水平等因素的基礎上，估算在建設初期B有限責任公司將會一次性投入固定資產350萬元，流動資金300萬元，不在涉及其他資產的投資。

3．收益分成率的確定

根據中國農科院科技文獻信息中心等相關單位的鑒定，該項農業技術具有較高的新穎性、先進性、可行性。因此，在對評估對象技術水平、市場前景等方面進行全面綜合評價的基礎上，將中國最高的技術分成率與該項農業技術的加權平均得分相乘求和，從而確定出被評估的新型種衣劑助劑及玉米種衣劑生產技術的收益分成率為25.8%，即該項技術在其創造的收益額中所占的比重為25.8%。計算過程（見表6）：

表6 新型種衣劑助劑及玉米種衣劑技術綜合評價表

4．折現率的確定

本評估折現率的確定主要依據篩選法，以上市公司同類農藥生產企業的凈資產收益率指標為基礎計算的。考慮到評估對象的風險性，選取有代表性的三家農藥生產企業的平均凈資產收益率指標約16%作為本次評估使用的折現率。計算過程（見表7）：

表7 收益折現率估算表

注：以上數據資料來自同期上市公司年終財務報告。

（四）評估結果的確定

該項農業專有技術的評估結果值=25.8%×846.99

=218.52萬元，具體計算過程（見表8）：

參考文獻：

[1]蔡吉祥．無形資產學：第3版[M]．深圳：海天出版社，2002.

收益法中的主要技術方法范文第2篇

隨著工業革命的發生及現代科技的進步，以創業企業為主的高新技術企業異軍突起。這些小型科技企業除知識產權外沒有其他具有商業價值的財產，而其產品的開發與研究等需要大量的長期資金投入，由此知識產權質押融資業務逐漸興起，知識產權質押評估也隨之而誕生。1995年我國頒布的《擔保法》中明確規定知識產權可以作為一種擔保形式，這為知識產權質押融資業務提供了廣闊的發展空間。但目前知識產權質押融資業務并沒有達到人們預期的程度，一個重要的原因就是知識產權質押評估存在困難。因此分析我國知識產權質押評估中的難點問題并探索合理有效的解決方法對于完善我國評估理論體系、促成中小科技型企業融資等具有理論和現實意義。

二、我國知識產權質押評估中的難點問題分析

由于知識產權質押評估的特殊性致使我國知識產權質押評估實務中面臨著諸多難點問題，現就主要難點問題分析如下：

其一，知識產權在質押日的權屬、狀態及有效性難以確認。知識產權的無形性及法定性決定了其在質押日的有效性難以確認。要確定知識產權的權屬及有效性，首先在于確定出質人是否持有證明其為合法權利人的專利證書、商標注冊證書或者著作權登記證等。但眾所周知專利證書只記載授予專利權時的狀態，對于隨后發生的權屬變化、許可他人使用及有效性變化均沒有反映：如該項權利是否已經辦過質押登記，是否有第三方主張權利，或者是否已經被法院采取了財產保全等強制措施等。且知識產權是一種無形資產，它可以被多個主體占有或使用，具有多種權利表現形式，不同的形式對應不同的價值，因此必須明確被質押知識產權的狀態。另外由于知識產權具有地域性和時間性，該知識產權是否在法律規定的期限以及是否在法律規定的地域都很難確定，必須經過嚴格審查。

其二，評估價值類型確定時的難點問題。按《國際評估準則》和我國資產評估業普遍采用的分類方法可將資產評估的價值類型分為：市場價值和非市場價值。《國際評估準則》中規定：市場價值是資源買方與自愿買方在評估基準日進行正常的市場營銷后，所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值的估計數額。當事人雙方應當各自謹慎行事，不受任何強制壓迫。我國資產評估理論界一般認為：資產評估中的市場價值是指資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態下最有可能實現的交換價值的估計值。資產評估的市場價值通常適用于產權變動類資產業務的需要，如：資產出售、轉讓等。在資產交易的市場上通常由多個買方和買方，他們都希望資產交易價格是公平合理的且市場價值應該是能夠反映市場價格趨勢的資產的估計值，而不是具體的交易價格。

非市場價值是指資產在各種非公開交易市場條件下最有可能實現的價值。《國際評估準則》中將不符合市場價值定義條件的資產價值類型都定義為非市場價值。非市場價值不強調資產的最佳使用狀態，而是強調資產在特定條件下所能發揮的效用或可能帶來的效益。在特定條件下，被評估資產由于受多種因素的影響并沒有得到最佳使用而發生資產交易后該資產仍按原用途繼續適用，資產處于一種非最佳狀態但對特定的交易雙方來說是公平合理的。非市場價值不以公開市場數據為基礎，也無需得到公開市場的認可。

知識產權質押是由特定的買方貸款企業特定的買方銀行等金融機構在質押融資這一特定市場條件下進行的，針對同一產品市場上沒有眾多的買者和買者，且交易過程中企業處于不利地位，強調資產在質押融資條件下所能發揮的效用或可能帶來的收益，而不是最佳狀態，其更符合非市場價值的特征。當企業不能如期償還債務，銀行處置被質押知識產權時面對的又是一個公開的市場，市場上由眾多的買者和買者，雙方地位平等且都希望價格公平合理，其更符合市場價值的特征。由此可見，知識產權質押評估的價值類型的確定也是一個難點問題。

其三，評估方法應用中的難點問題根據《國際評估準則》資產評估的基本方法有：市場法、成本法和收益法，應根據評估對象的具體類型、特點和市場條件合理選擇評估方法。但就我國目前知識產權質押評估的實踐來看主要使用收益法，因此本文主要就收益法在我國知識產權質押評估在運用的難點問題進行具體分析。

收益法是指通過被評估資產未來預期收益的估測，并將未來各期收益按一定的折現率折算為現值，以此來判斷被評估資產價值的方法。其主要決定因素為：超額收益、折現率以及收益期限。現分別就以上三個要素確定是的難點問題分析如下：

（1）確定超額收益時的難點。知識產權所創造的收益是指不包括知識產權所依附任何有形資產的正常收益在內的超額收益，因為在實際中被評估知識產權在生產經營過程中往往與其他有形資產結合在一起使用，因此必須采用一定的方法將由于使用被評估知識產權而增加的收益分離出來。目前常用的方法有直接估算法、差額法、分成率法及要素貢獻法。

直接估算法是通過未使用無形資產與使用無形資產的前后收益情況對比分析確定無形資產帶來的收益額。而作為知識產權質押評估有其特殊性，當債務到期前由貸款企業繼續使用而貸款期屆滿時有可能產生企業無力償債銀行將其處置的情況。若采用直接估算法，則收入增加額或成本節約額很難確定。因為被質押知識產權對貸款企業的有用性并不一定意味著對其他企業的有用性，其使用該知識產權所帶來的收入增加額或成本解決額并不一定適用于其他企業，且作為無形資產經濟壽命很短，此種方法計算出的超額收益與該知識產權在未來期間真正產生的超額收益有較大出入。很有可能在短期內由于其完全替代品的出現致使被質押知識產權的超額收益額大幅度降低，甚至為零。況且對于某些企業而言，商標權很難區分其使用前和使用后，且其與企業的經營狀況密切相關。差額法同樣如此，且差額法計算出的超額收益往往是由無形資產共同帶來的，要計算單項知識產權的價值還必須采用一定的方法進行分解。分成率法也同樣存在上述問題，貸款企業的分成率不一定適用于其他企業，且知識產權、商標權、著作權各自有其特點，其超額收益的確定方法也不盡相同。而我國目前尚未統一、規范的確定超額收益的方法，致使評估實務中超額收益的確定很難。

（2）確定折現率時的難點。無形資產評估折現率的本質是指該無形資產的投資報酬率，其一般包括無風險報酬率和風險報酬率。評估時應根據被評估知識產權的功能、市場條件等因素確定折現率。知識產權質押評估中折現率確定的影響因素很多。首先作為無形資產的知識產權經濟壽命短，和被評估知識產權類似或更先進的替代品的出現會給被評估知識產權的使用在時間和空間上造成威脅，從而使其預期收益額和預期收益年限具有很大的不確定性；另外，知識產權的應用過程中需要和一些專門的技術人員配合來完成且需要一定的財務支持，企業資本成本的高低及人員流動將會對被評估知識產權的保值增值產生影響，因此還必須考慮財務風險和人員流動風險。評估機構對知識產權質押評估時還要考慮其他諸多因素：國家行業政策變動風險，匯率風險等。由此我們可以看出知識產權質押評估折現率的確定較為復雜。

確定收益期限時的難點。被質押知識產權的收益期限，是指知識產權發揮作用并具有超額獲利能力的時間。作為無形資產，其受科技進步、人們偏好及經濟形勢等多種因素的影響。如前所述當類似或更先進的知識產權出現時，被評估知識產權的經濟壽命將會受到影響，國家法律法規會對其法律壽命產生影響。另外企業的經營狀況和信用狀況也會對收益期限產生影響，如：在經營過程中，貸款企業不能提供足額的資金和專業人員對其進行維護會嚴重影響其收益期限。尤其作為商標權當企業的經營狀況和信用狀況惡化時期收益期限會大大縮短甚至貶值為零。在綜合考慮以上那些因素時，各個因素所占的比重又有多大，這都很難確定。

三、我國知識產權質押評估難點問題解決對策

針對以上我國知識產權質押評估中的難點問題，我們必須分別采取各自切實可行的措施加以解決，為我國知識產權質押評估具體業務的開展掃清障礙。

其一，完善法律，嚴格審查，明確評估標的。由于知識產權在質押日的權屬、狀態及有效性難以確定，因此評估人員必須進行嚴格審查、查詢被評估知識產權的內容、國家有關規定、專業人員評價情況、法律文書，并核實有關資料的真實性、可靠性和權威性。

其二，完善知識產權質押評估體系，明確評估價值類型。評估目的決定評估價值類型。質押評估由于其特殊性評估價值類型難以確定，而評估價值類型對評估結果產生重大影響。因此必須完善知識產權質押評估體系，明確評價價值類型。應由國家有關部門或行業組織如：中國資產評估協會深入研究知識產權質押評估的特殊性，明確其價值類型，形成行業內統一規范，為具體評估業務的開展提供依據，從而進一步完善評估結果。

其三，綜合考慮各種因素，合理選用評估方法并選取參數評估人員在評估時應根據被質押知識產權的具體類型、特點及市場條件合理選擇評估方法。當被評估知識產權存在活躍市場，能夠找到類似參照物時，可選用市場法作為評估方法，否則采用成本法或收益法。在采用收益法評估時，遵循一般方法的前提下應注意：（1）確定超額收益時，合理估計與被質押知識產權相關產品的未來超額收益。假定知識產權質押品轉讓個一般受讓人，然后根據市場預測估計利用該知識產權開發產品的超額收益，同時考慮市場競爭因素和技術進步因素等。（2）確定折現率時，認真研究該技術在國內外的發展現狀和發展前景，充分考慮技術替代性風險；注意關注國家對于該技術的相關法律法規對收益期限的影響風險；關注貸款企業的財務風險和人員流動風險，并合理確定其權重。（3）確定收益期限時，同樣關注行業內技術進步因素對其技術壽命的影響，國家法律法規對其法律壽命的影響，企業財務狀況和信用狀況對其經濟壽命的影響等。

參考文獻：

收益法中的主要技術方法范文第3篇

[關鍵詞] 供電企業 收益管理 資源配置

隨著電力體制改革的深入，能否充分發揮市場在資源配置中的基礎性作用已成為供電企業工作的重要內容。現代供電企業除了要以用戶為中心加強對用電市場的服務和管理，還要在優化電力資源配置工作中起到基礎性作用；同時還要在市場化的經營中提高供電企業自身的收益。要做好這三個方面并且解決其存在的矛盾，可以引入收益管理的思想和方法。

一、收益管理理論概述

收益管理理論和技術的應用起源于20世紀70年代。當時美國在放松了航空管制后，各航空公司展開的激烈的價格戰使各航空公司遭受了巨大的損失。航空業界對票價大戰進行了研究后，運用收益管理的思想開發了軟件，進行各種價格水平下的關于航班和待售機票數量統計的工作，根據歷史的和現時的數據提前預測出每個航班每個價格水平下的潛在需求，計算每個價格水平下的可售座位數，每日更新整理后傳送給全球分銷系統，形成了最初的收益管理系統。收益管理的產生標志著收益管理作為一種新的理念和系統管理方法的形成。

收益管理在飯店業、汽車出租業、航運業、影劇院業、廣播電視業和公用事業等行業同樣獲得了成功。應用收益管理的企業，在沒有重大支出的情況下，收益增加了3%～7%，利潤增加了50%～100%。在我國，收益管理也已在以上領域得到了應用，其中仍舊在航空領域和飯店業應用最為廣泛，但是在電力行業的研究已經取得初步進展，并正已較快的速度發展。

二、收益管理在供電企業應用的可能性分析

收益管理是在不增加成本的情況下，通過科學的市場需求預測和定價策略使企業現有資源配置最優化。對于電力行業的產品――電能這樣的季節性商品，在用電高峰時有部分顧客愿意付出較高的價格而保證用電需求，而有些價格敏感型顧客常常愿意避開用電高峰而等到用電低谷，價格適中時才會用電。

電力行業具有收益管理適用的典型特征，如：（1）電力的發、供、用同時瞬間完成;（2）供電企業在一定時間內提供的電力相對穩定;（3）用戶需求波動較大，在節假日、早中晚等不同時段的電力消費均有明顯的不同;（4）電力的邊際成本和銷售成本較低;（5）電能可以預銷售;（6）用電客戶需求可被分類。

三、收益管理在供電企業中的策略與方法

收益管理借助于數學優化模型對不同電力用戶進行動態最優電能分配，以達到收益最大化的目標。供電企業收益管理的目標就是在準確而及時的需求預測的前提下，按照合理的定價策略，把電能留給能帶來高收益的用戶，限制低價電能的售出數量。

1.需求預測

準確而及時的需求預測是一切收益管理的基礎。這種預測不僅要在大的尺度上做到準確，而且還要能夠更精確地預測某一區域不同用戶的電力需求量，以及他們用電的時段和對價格的敏感程度。收益管理系統常用的預測方法主要有組合預測、古典pick-up 預測、高級pick-up 預測、回歸預測等方法。

2.市場細分

收益管理的一個重要特征就是對市場進行精確的細分。對于供電企業，收益管理對市場的細分主要有：（1）按照用電量大小，可以將市場細分為大用戶、一般用戶和小用戶等；（2）按照用戶的類型可以將市場細分為農業、工業、居民和商業用電；（3）按用戶對企業收益貢獻的大小可以將市場細分為高貢獻用戶、一般貢獻用戶和低貢獻用戶等；（4）按時間可以將市場細分為淡季、旺季、節假日和平穩用電等；（5）按照地理位置可將市場細分為用戶集中和用戶分散等。

3.定價管理

收益管理理論本身就提供了適應現代電力市場變化的定價方法，能夠做到在適當的時間，將合適的電力產品，提供給合適的顧客，在達到顧客滿意的前提下實現電力企業收益最大化。運用收益管理理論，通過對客戶市場的細分，供電企業可以針對不同的用戶制定不同的價格策略。具體可以采用多層次價格體系，以及季節性電價等方法等。其中，季節性和節假日的電價管理也應已成為電力營銷管理的重要內容，并成為供電企業收益的重要增長點。

4.大用戶管理

隨著我國電力市場改革的逐步發展完善，電力大用戶直接購電，以及跨區域直購電，將成為一種必然趨勢。大用戶的用電情況對電網負荷、供電企業的供電量及收益起著重要的作用。采用收益管理思想的定價方法與定價模型可以較好地發揮電力市場各參與方在市場中的作用，保證在“公平、公正、公開”的市場環境下充分滿足各方的最大收益，實現區域間電力資源從低價區到高價區的合理配置。

5.資源管理

資源管理多數情況下是優化的一部分。供電企業擁有的總的產能可能是一個定數，但其所必須的原材料――水能、煤、核能等，往往是可進行分配的資源。即在不同區域的資源總量可以重新進行優化組合。此時一個完全的優化問題應考慮不同的資源轉運時的運輸成本，以及對需求的影響。需要將資源和需求以及運輸成本和收益做為一個網絡進行全盤優化。

四、結束語

引進收益管理相當于引進一個全新的經營管理模式，在實施過程中，供電企業既能夠解決技術與管理問題，又要以開放的心態關注并吸收新的收益管理技術的變化與發展。隨著計算機技術的飛速進步，以及新的計算方法的不斷涌現，收益管理將會給供電企業帶來更大效益的同時，更加有利于實現區域間電力資源的合理配置。

參考文獻：

[1]Cross Robert G. Revenue Management: Hard-core Tactics for Market Domination[M]. New York: Broadway Books,1997:2-135

[2]官振中,陳旭,卜祥智等. 易逝性高科技產品收益管理資源分配及定價策略[J].系統工程,2006,24(1):23-29

[3]胡文:航空公司收益管理及其在其它服務行業的應用[J].市場研究2004（8）：6-7

收益法中的主要技術方法范文第4篇

【關鍵詞】收益法；房地產評估；計稅價格

一、收益法在房地產評估中的重要地位

采用收益法評估房地產計稅價格可以較為真實和準確的反映資產收益價格，容易被買賣雙方接受，同時此方法也更符合房地產評估的要求。房地產具有固定性、價值大、長期供給、受政策影響大等特點，投資者也非常關心其未來收益，所以，用收益法來評估收益性房地產的價值更適合。但從實際工作情況來看，收益法在我國的評估應用基礎薄弱，整個推廣過程中都遇到了很多問題。此外，收益法受未來不可預見因素的影響較大，我們有必要對其進行深入研究，使收益法評估不斷完善，適應國際環境的客觀要求。

二、評稅計價的必然性

1.評稅計價緊迫

改革開放至今，我國存量房已經顯現出交易矛盾，一方面交易雙方為了逃避稅費而出現了陰陽同；另一方面評估機構的報告信息不夠透明，偏離市場交易價格，還有就是多套房產擁有者炒賣房產的現象客觀存在。綜上所述，我國大量房地產稅收非合理性流失，難以按照預期入到國庫，評稅計價非常緊迫。

2.評稅計價有政策依據

為維護房地產市場的公平性，完善稅收征管，稅務機關要建立一套科學的稅收征管要求來推動房地產稅收一體化進程。為此，財政部和稅務總局下發了《房地產評稅技術核定交易環節計稅價格工作》及《推進應用房地產評估技術》等通知，其根本目的就是為了規范房地產交易的計稅價格，很多城市陸續開展了房地產交易評稅計價試點工作，并向人民宣傳開征房地產稅的理論依據和實施方案，做到人人對此均有了解。

3.征收房稅前提條件

對于征收問題有3個必須明確的概念：第一，多大房子或多少價值的房子才進行征稅；第二，按什么價格和基數去計征；第三，以什么樣的比例計稅。在征收和不征這個問題上，各地方應該結合當地的實際的情況，采取合適的方法；對于面積如何計價的問題可以由納稅人主動填寫購買價格或購買件直接計算出評稅價格，采用兩者孰高法作為最后的評稅價格，這樣能夠提高公正性；第三，在征收比例上既要防止炒房者從中牟取利益，又要考慮人民群眾的合法權益，既要實現房產稅征收，也要顧及人民群眾的負擔，得到了人民群眾的理解，房產稅才會順利推行。

三、收益法的技術路徑及內涵

1.確定年收益

各類房地產年毛收益要根據各種不同商業用房的性質來：商業類房地產毛收益=臨街狀況系數×建筑面積×基準收益標準×樓層系數；辦公類房地產毛收益=臨街狀況系數×基準收益標準×特殊區域系數 ×結構修正系數×建筑面積；車庫地產毛收益=基準收益標準×臨街狀況系數×特殊區域系數×建筑面積。上述三類房地產收益各納稅人要如實申報，如果申報的租金收益高于計算結果則按照租金收益作為毛收益； 如果申報的租金收益低于計算結果的30%則確定為稅務機關核定的租金收益。

2.確定年運營費用額及費用率

房地產年運營費用額要根據房地產的用途確定，房地產的類別可分為工業、商業、旅店業、寫字樓等等，運營費用額則是房屋的正常空置租金損失及其他維護房地產正常經營所要承擔的一切費用，年運營費用要以會計部門實際發生額來核定，在年運營費用額取證上要防止虛報現象。

3.確定凈收益額

房產凈收益 =房地產年毛收益× （1-房地產年運營費用率） ，年凈收益額的表現可能出現兩類情況： 第一種情況，每年凈收益不等，呈現波動性變化；第二種情況是各年凈收益相等，對于這類情況可采用年金現值系數求得。

4.確定資本化率

資本化率可采用市場租價比較法和安全利率加風險系數法來確定，使用安全利率加風險系數法要特別注意兩個問題：第一要特別關注銀行掛牌利率變化情況，第二要有較高職業經驗的專業人士來確定風險系數；而運用市場租金比價法則是將房產進行分類后，根據商鋪出租案例調查表調查所得數據求得平均市場化資本化率，這種方法較為嚴謹，且可信度較高。

5.確定收益年限

確定各類房地產的收益年限不同：剛投入使用的房地產可以根據經濟耐用年限確定收益年限；而對于已經使用的房地產則的收益年限則需要求得經濟耐用年限和已使用年限之間的差額來確定。

6. 運用收益法折算年凈收益現值

例如：某地區有甲、乙、丙3個商業用房地產，甲房的經營期為10年，10年內的總凈收益可達550萬元，按照3%的同期銀行利息率計算，則風險系數值為0，假如乙和丙的十年內的總凈收益都為550萬，雖然看起來3個房屋的凈收益靜態指標相同，但如果3個項目10年內獲得現金流的時點不同，通過根據資金時間價值原理折現出的凈現值就會不一樣，評稅計價和房產稅也就會有差異。

7. 收益法的優缺點及適用環境

收益法的優點表現為：此方法同時考慮了貨幣時間價值和投資的風險性，且計算方法較為簡便，相對通俗易懂，在某種程度上能夠提高相關人員的工作效益；收益法的缺點主要表現為： 收益法需要準確的計算風險系數，要有經驗豐富的工作人員對每一個區域的資本化率、年收益額、收益年限等指標進行確認。收益法較為適用于商店、飯店、寫字樓等具有商業性質出租行為的情況。

參考文獻：

[1] 孝感市地稅局負責人.就存量房交易計稅價格評估工作答記者問[N].孝感晚報，2011-06-28-02.

收益法中的主要技術方法范文第5篇

關鍵詞：無形資產；收益法；技術與工藝的評估；社會效益

中圖分類號：F22 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）13-0134-02

引言

隨著經濟的發展，人民生活水平的提高，牙膏功能的不斷增強，種類不斷增多，中國牙膏的年消費量已從建國初的2500萬支增長至現在的52億支，且增長速度每年以20%的數量遞增。牙膏的包裝也隨之發生了很大的變化，歷經了從鋁管到鋁塑復合軟管的變遷。

大連作為中國東北老工業基地的一個重要城市，擁有完備的工業基礎和天然良港，具有人才、技術、市場等眾多優勢。在國家發展東北老工業基地的良好宏觀環境背景、有利的產業政策支持和包裝PE膜行業獲得極好的發展契機下，大連泰利豐塑料包裝材料有限公司審時度勢，把握先機，提出建設包裝復合PE膜項目――引進先進的技術工藝和設備方案。無形資產是不具有獨立的經濟資源，但對生產經營能夠長期持續發揮作用和帶來經濟效益。技術和工藝本身不是獨立的經濟資源，但如果從技術和工藝為企業和社會帶來的經濟效益的角度分析，那么技術和工藝的潛在價值則可用它帶來的效益至少是企業經濟效益來衡量。

一、收益法評估技術和工藝價值的模型

收益法是運用貨幣的時間價值的觀念，將無形資產可能給企業帶來的預期收益，按一定的折現率折算成現值，以確定該項無形資產價值的一種評估方法。采用適當的折現率將預期的收益折算成現值，然后累加求和，得出被評估無形資產的價值。收益法的優點主要表現在：首先，從理論上講，收益法以資產的預期獲利能力為基本依據決定資產的市場價值，能夠比較真實、準確的反映出無形資產的獲利能力，有較強的說服力。其次，他克服了無形資產成本的弱相關性的特點，也就是說對于成本和收益相關性差的無形資產也能評估。最后，采用收益法往往站在買方的立場來確定各項指標，這樣的評價結果對無形資產的接受方比較有利。當然，運用收益法也有其難點和關鍵――確定未來的收益、收益年限、折現率。

本文運用收益法評估的數學模型來評估技術與工藝的現實價值，其基本數學模型為：

P=■■

式中，p為要評估資產的現值；Rt為評估資產第t年的預期收益額；r為折現率；n為資產的使用年限，在本文中指的是技術和工藝的使用年限。

二、收益法評估模型中的參數確定

1.使用年限的確定。使用年限是指無形資產發揮作用并具有超額獲利能力的時間，在本文中是指技術與工藝為公司帶來超額收益的年限，盡管技術與工藝的使用不會帶來有形的損耗，但是隨著科技的進步，或許會發明更好更先進的技術來替代原有的技術，這樣，無形資產就會貶值，甚至不能帶來經濟效益。倘若年限確定的過長，會高估其價值，反之則低估。因而，相對準確有效的確定無形資產的使用年限是非常重要的，但是目前確定使用年限并沒有什么硬性的規定，有很大的主觀性。但是會計準則上對無形資產使用年限的確定提供了一些方法：（1）該資產通常的產品壽命周期、可獲得的類似資產使用壽命的信息；（2）技術、工藝等方面的現階段情況及對未來發展趨勢的估計；（3）以該資產生產的產品（或服務）的市場需求情況；（4）現在或潛在的競爭者預期采取的行動；（5）為維持該資產產生未來經濟利益能力的預期維護支出以及企業預計支付有關支出的能力；（6）對該資產的控制期限，使用的法律或類似限制，如特許使用期間、租賃期間等；（7）與企業持有的其他資產使用壽命的關聯性等。我們在確定使用年限上可以參考這些準則，從而相對準確的確定使用年限。

在本文中筆者綜合考慮目前市場上的情況以及該技術門檻，該項技術與工藝的門檻較高，高端市場上有實力的PE膜生產廠商數量不多，還遠不能滿足國內的發展需求，市場仍存在著很大的供給缺口以及科技發展相對迅速等情況確定該技術的使用年限為九年。

2.第年預期收益額的確定。預期收益額主要是指使用該項無形資產帶來的凈現金流量，確定收益額的方法包括：（1）直接估算法，即通過未使用無形資產與使用無形資產的前后收益情況進行對比分析，確定無形資產帶來的收益額；（2）差額法，即將采用無形資產進行生產經營產生的綜合收益與行業平均水平進行比較，以確定無形資產帶來的超額收益。

本文使用的是直接估算法，在直接估算法中綜合考慮了一下因素：首先，該企業的產品市場，主要是對其競爭對手的分析、生產能力、政策環境以及財務狀況，經過分析，可以認定該企業屬于生產經營正常、經營管理水平較高、具備繼續經營條件的企業，而且，在正常情況下，該企業不存在特殊的經營風險。其次，預測及對企業進行整體評估，在了解企業基本情況的基礎上，對企業財務報表進行分析，進而對其以后總的發展趨勢進行預測分析，可得出如下結論：歷史數據表明，該企業的利潤波動不是很大，因而這也給預測帶來了方便，再根據該企業的發展特點，假定從第二年起現金流入恒為12 312萬元（該數據是這么算出來的：經過考察，大連的復合PE膜的單價是1.9萬/噸，預期月產量是600噸，月平均銷售為90%，因而年銷售量為600*90%*12=6 480噸，從而年銷售收入=單價*銷售量，即年銷售收入=1.9*6 480=12 312萬元），假定第一年銷售收入只有第二年的70%即為8 618.4萬元（12 312*70%）；又由于凈現金流量=現金流入-現金流出，為簡單起見，在此次的預測中，現金流入指營業收入，不考慮回收流動資金以及設備的余值，現金流出包括經營成本、增值稅、營業稅金及附加、所得稅，不考慮對設備的建設投資以及流動資金的投資。經過這些計算，得出現金流量表。數據均來源于自己的調查和老師的總結。 經過計算得出利潤率為25.64%。

3.折現率的確定。折現率確定的主要方法有：（1）加權平均資本成本法，（2）風險累加法，折現率由無風險報酬率和風險報酬率組成，（3）行業平均資產收益率法，也就是講被評估企業所在行業的平均資產收益率作為折現率，（4）資本資產定價模型，西方國家主要使用該模型，其計算公式為：

i=Rf+β（Rm+Rf）+α

式中，i為折現率；Rf為無風險報酬率；Rm為期望報酬率；β為風險系數；α為企業個別風險調整系數。

在本文中，筆者使用的是第二種，也就是風險累加法，經過調查銀行存款利率、國庫券利率以及投資者的期望收益，得出折現率為10%。

三、計算收益凈現值

根據上文中確定的年限、預期收益、折現率來計算收益凈現值p，經過計算可知稅后凈現值=3 601.98萬元；稅前凈現值=5 923.82，這里的稅收利率使用的是國家現行的稅率17%，之所以有稅前和稅后的凈現值是不成比例的，也就是說不是僅僅的將稅前的凈現值乘以（1-17%），是因為企業在前幾年的時候要償還貸款，而借款利息可以在稅前扣除。因而凈現值在計算的時候最好要考慮稅收，這樣能使企業所有者能夠更清晰的看到自己的收益，畢竟稅后的才是自己的所得，而這才是企業所有者真正關心的。由計算的結果可知該項技術與工藝的運用能夠給企業帶來的預期收益，也就是該項技術與工藝的價值。

四、分析該項技術與工藝帶來的社會效益

PE復合膜市場需求量大，廣泛應用于食品、日用品的包裝以及牧草膜的生產中，因此對于產品的安全要求格外嚴格。該公司擬采用先進的原料配方生產牙膏片材復合用PE膜，生產原料全部選用符合美國FDA認證或者其他國際權威認證原料，無論在生產制造還是產品自身方面都保證無毒無害，符合國際標準。

該技術與工藝的引進不僅能夠促進企業的持續發展，而且還能夠為社會創造新的就業機會。該產品擁有較大的市場需求，市場環境較好。良好的市場環境為企業的發展提供了良好的前景。當然隨著企業實力的壯大，就業崗位還將進一步的增多。此外，該公司在第一年就將實現年銷售量6 480噸，年銷售額12 312萬元，為國家實現利稅（所得稅+增值稅+營業稅金及附加）1 020.31萬元。隨著項目進一步的發展，年銷量、銷售額和利稅額都將實現進一步的增長。可以說，本項目的實施將在企業效益和社會效益方面實現雙贏。

結論

在國家發展東北老工業基地的良好宏觀環境背景、有利的產業政策支持和包裝PE膜行業獲得極好的發展契機下，大連泰利豐塑料包裝材料有限公司審時度勢，把握先機，將先進的技術與工藝引進用于包裝復合PE膜。該技術的引進，符合大力推廣綠色環保產品和實現可持續發展戰略目標的客觀需要，同時該技術與工藝的運用有利于加快中國包裝PE行業產業升級，推進產業技術進步，同時也成為企業求得自身發展和追求新的利潤增長點的需要。

通過運用收益現值法對該項技術與工藝的評估，能夠對該技術與工藝的價值有一個相對準確的了解，同時也對公司自身的價值有一個相對準確的定位。

參考文獻：

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