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房地產考察報告范文第1篇

為學習借鑒加拿大城市規劃與建設管理先進經驗，4月10日至30日，以××市人民政府市長劉希平為團長的"浙江省城市規劃與建設管理培訓團"，成員除來自××市以外，還有臺州、紹興、嘉興、金華、衢州、舟山市的政府分管領導、建設（規劃）局長，在加拿大進行了為期二十一天的考察培訓活動。此次學習培訓活動得到國家外國專家局和省人事廳的高度重視，浙江省外國專家局和國家外專局駐加拿大代表處負責組織實施。范文搜版權所有

在加考察培訓期間，培訓團先后訪問了多倫多、蒙特利爾、京士頓、溫哥華等加拿大主要城市，重點考察了城市古街區市政中心、中央商務區及規劃區范圍的城市基礎設施及人居環境建設和發展情況，聽取當地政府官員及城市規劃和管理專家的介紹，并就城市規劃建設的有關問題進行了座談和討論。培訓團一行受到蒙特利爾、京士頓、溫哥華等市政府的高度重視，蒙特利爾市市長熱拉爾·特朗伯雷（geraldtrembly）、京士頓市市長哈維·羅森（harveyrosen）、溫哥華市副市長施民信（timsteveon）與培訓團全體成員進行了熱情交流。

培訓團還訪問了加拿大多倫多大學、瑞爾森大學、麥吉爾大學、女王大學、bc大學等著名學府，聆聽知名教授和專家的講座。傳承英、法文化和體現北美區域特點的加拿大，在規劃理念的人本性、程序的民主性、實施的可持續性、建筑設計的藝術性等方面給學員留下了深刻的印象。通過培訓、考察，培訓團成員普遍感到開闊了視野，拓寬了思路，豐富了知識，增強了自覺堅持科學發展觀為指導、全面建設美好家園的信心。

一、重視生態環境是城市規劃建設的首要目標

加拿大國土遼闊，自然環境優越，當我們乘坐的飛機越過加拿大領空時，首先映入我們眼簾的是，藍天、碧海、雪山、森林。然而在實地考察過程中，我們不僅贊嘆加拿大國土優美的自然生態大環境，更敬佩近百年來歷屆城市政府對城市生態環境的高度重視。所到的每個城市分布著無數的城市公園、街頭綠地、小區綠地。在風景如畫、森林環抱的濱海城市溫哥華市中心的史丹利公園（stanleypark）里，竟然還完好地保留有大片的原始森林。在經濟發達、寸土寸金的多倫多市中心區，仍建有許多供人休憩的街頭綠島、小片綠地。城市政府不僅重視生態環境的保護，而且對環境建設的投入也非常重視。如多倫多市一個舊磚廠原想搞商業、住宅房地產開發，但市政府與業主多次協商、談判，力勸業主放棄房地產開發，買下這片土地，認真規劃，多方籌資，逐步改造成一個綠樹常青（evergreen）的環境保護游覽基地。在女王大學約翰（johnmeligrana）教授陪同我們考察的京士頓郊區的別墅小區，不僅考慮生活污水處理，而且還將雨水收集到蓄水池，經生物處理后排放到河流。在京士頓湖濱一家工業企業搬走后，原廠區的土地經翻新等技術處理后才允許搞房地產開發。在城市公園里，到處可見人與和平鴿、小松鼠追逐游嬉，融為一體，好一幅人、自然、動物和諧共存的畫卷。

營造環境可改善生存條件，提升土地價值，集聚人氣，發展產業，提升城市競爭力。女王大學規劃建筑學院院長、國務院特聘外籍專家梁鶴年教授說得好，如果沒有紐約中央公園，就不會有曼哈頓周邊高樓的價值連城，甚至不會有紐約在世界的國際金融經濟中心地位。冷靜分析，放眼國際國內特別是浙江省的區域背景，××最大的優勢就是生態環境，××市是中國生態示范區，生態環境質量第一市，慶元縣是中國環境質量第一縣。環境就是生產力，環境是××實現跨越發展的資本。我們一定要更加清醒，更加執著，堅定信心，采取有力措施，保護好、改造好大自然賦予××的這片大好生態環境。與此同時，我們要順應時展潮流，不僅要認真保護好自然環境、尤其是城市周邊的森林公園；更重要的是按照建設最佳人居城市的要求，高起點規劃，高質量建設，高效能管理好城市，近期要建設好江濱公園，改造好城市內公園--萬象山公園，有計劃改造好街頭綠地、小區綠地，營造優美的城市小環境，把××建設成為國家級園林城市、山水城市、生態城市、宜居城市。

二、堅持以人為本是城市規劃建設的首要理念

房地產考察報告范文第2篇

邯鄲冶鐵史簡述

由恩格斯的論述來理解社會主義

邯鄲市縣級政府法治建設指標體系及其實施機制研究——以永年為例

影響和制約邯鄲公路建設地方問題的思考

人力資源管理風險預警分析及其對策

基于灰色系統理論的金融人才需求預測

人力資本管理會計視角下企業剩余索取權分配的博弈

微博與民眾話語權的回歸

當前統計工作存在的問題及應對措施

我國燒結煙氣脫硫現狀分析

彎矩調幅法在砼框架結構抗震設計中的運用

汽車燃油的回收利用裝置

固話漏電寶業務拓展“固網＋G網”來電提醒一體化

主題圖工具Ontopia在邯鄲地方文獻數據庫中的使用

工學結合下高職經濟類課程體系構建與開發

高職《人身保險業務》課程項目化教學改革與實踐

高職院校教師職業倦怠的現狀調查與分析

廣東優秀民辦院校教師職業發展經驗分析及啟示——以惠州經濟職業技術學院為例

高職院校信息素養教育的價值與策略探究

針對教學對象靈活開展課堂教學——以美國、埃及、韓國三國學生個案為例

淺談高職數學課程的教學現狀

高等職業院校機電專業教學方法的改革

體育游戲教學對促進女大學生心理健康研究

大學生戀愛心理的特征及原因分析

鋼琴即興伴奏對學生創新思維的開發與培養

論檔案管理工作規范化、標準化之建設

攝影：趙津

攝影作品：李燕

臺灣高等職業教育考察報告

邯鄲大學校名的由來

論戰國時期趙國與周邊國的商貿往來

磁州窯民國釉下彩瓷瓶上《黃鶴樓》的戲曲文化雜談

張之洞和盛宣懷關系評析

網絡游戲《開心農場》成功的背后

邯鄲地方文獻資源范疇研究

邯鄲趙文化功能文本型翻譯研究

淺談邯鄲旅游資源開發

邯鄲模具產業發展趨勢及對策分析(二)

國企改制過程中企業所有權與經營權分離探析

完善商業銀行個人高端客戶管理的若干思考

淺談房地產投資與房地產現狀

通過合理的稅務策劃合法減少企業應稅消費品的稅額

露天礦中壓電網接地方式的選擇

職業院校教師心理資本開發策略的思考

如何加強新時期教師心理健康教育

高職院校輔導員隊伍職業化建設的探討

淺談高校大學生社團文化建設

如何提高高校多媒體教育效果

淺談如何提高學生的俄語寫作能力

制圖課堂教學方法探析

在古箏基礎訓練中使學生掌握好"放松手型"

太極拳在高校的發展

全民健身與草根體育參與的社會學分析

建立檔案、圖書、情報一體化信息中心之我見

圖書館信息資源整合模式分析

基于library2-0技術的圖書館信息服務創新

房地產考察報告范文第3篇

新建村是緊鄰富海石化的一個有900多人的小村子，村里最近的一戶人家距離富海僅150米左右。與工廠為鄰的日子里，最讓村民們難以忍受的是刺鼻的氣味，他們甚至在做農活時都戴著口罩。村民張建芝、茍玉訓等人告訴本刊記者，2012年，這個村就有5個人死于癌癥。2013年6月19日，年近7旬的村民孟某又在山東省立醫院確診為腺性肺癌。醫生告訴他，已經不能做手術了，只能靠藥物維持生命。“以前村里得癌癥的人可沒有這么多。”其家屬向《瞭望東方周刊》記者說，他們認定這與化工廠有關，但難以拿出確切的因果證據。

越淘汰越多

富海石化正式的名稱是東營華聯石油化工廠有限公司，隸屬于富海集團，所以人們一般都叫它富海石化。

富海集團成立于1998年3月，是當地最大的綜合型民營企業，公司注冊資本金1億元，主要從事貨物運輸、石油化工、房地產開發等業務。

從衛星地圖上測量，富海石化被新建、大學堂、北屋子等村包圍，甚至不能滿足1987年版國家標準的煉油廠最低的衛生防護距離要求。根據2010年某央企調研組對山東地煉的考察報告，富海有兩套常減壓裝置，一套30萬噸，一套120萬噸。

按照2011年的新產業政策，200萬噸以下都屬于應該淘汰的產能。然而，在查不到任何環評公示和批文的情況下，富海的網站上如今已顯示，該企業的原油加工能力是500萬噸/年。這就不在應該被淘汰的企業之列。但是，即便是擴能，500萬噸也是限批的落后產能，不符合國家產業政策的要求。

富海只不過是山東小地煉的一個常規案例。

勝利油田一位職工告訴《瞭望東方周刊》，從上世紀90年代開始，國家就說要清理整頓地煉，淘汰落后產能，但現實的情況卻是“越整頓越多”。大家紛紛擴能以避免被淘汰。如今山東數十家小煉油廠的總產能大數已經上億，比五六年前翻了一番。按理說，煉油是國家高度控制的產業，不應該出現這些亂象。而這些小企業大多與地方政府、國有石油公司之間有說不清道不明的關系，能夠通過各種渠道拿到原油配額，甚至通過灰色途徑獲得原油。

環保部一位化工專家向《瞭望東方周刊》介紹，地煉得不到很好的監管和控制，帶來的環境問題更為嚴峻，不僅是生產過程中對當地的環境影響很大，而且他們生產出來的油品質量很難保證，這些油流入市場之后，進一步造成大氣污染，危害人的身體健康。

根據某央企調研組2010年的考察報告，這些小煉油企業普遍開工不足，常減壓裝置低負荷開車或者停車，維持80%以上負荷運轉的只有少數幾家有配置資源或者中海油控股、中石油參股的企業。更為嚴重的是，有許多企業根本不具備煉汽柴油的資質，卻違規生產，開不出汽油發票，于是在銷售過程中就只能開給買家燃料油或者其他類型的發票。

產業政策的“彈性”

為什么國家要不斷提高原油一次性加工能力的準入要求？通俗的解釋是：一套1000萬噸/年的裝置產生的污染小于兩套500萬噸/年的裝置，小于4套250萬噸/年的裝置，而生產成本高低的排序則倒過來。

但在現實中，產業政策卻往往約束不了行業的發展，這不僅有企業的原因，也有相關管理部門“放水”的原因。不僅是民營企業，央企也有這樣的例子。

2013年，為了給100萬噸乙烯和60萬噸PX提供原料，中石化海南煉化計劃要擴大煉油產能，新建一套500萬噸/年的常減壓裝置。這在審批階段就引來環保部門的質疑，因為新批500萬噸/年的常減壓已經不符合2011年出臺的產業政策。

隨后，海南省工業和信息化廳向有關部門求助，有關部門于2013年1月15日給出發改辦產業[2013]121號復函，以文件形式為這個項目的合理性作出解釋。該文件中說：

房地產考察報告范文第4篇

進入新世紀，城市建設步入快車道，向著更好、更快、更高的目標前進。下面是小編收集整理的加快城市建設城司多元化考察報告，歡迎大家閱讀。

 

進入新世紀，城市建設步入快車道，向著更好、更快、更高的目標前進。市城市建設投資開發總公司(以下簡稱市城司)應運而生。它的誕生，結束了城市建設投資一元化的局面，開辟了集合社會資金、融資多元化的新路，城市投資開發開始走向市場。市場就象風急浪高的海，充滿風險，隨時考驗你，也載著你不斷駛向前方。市城司自2001年成立起，七年來，在市委、市政府的指導和支持下，漸漸學會了駕馭驚濤駭浪的本領，通過招商引資、土地轉讓、銀行融資、自主經營等融資運作，摸索出了一條自己前進的航道，駛向成功的彼岸。

招商引資，創造雙贏的局面

俗話說“筑巢引鳳”、招商引資形同筑巢引鳳、巢筑得怎么樣，決定鳳凰來不來，來了以后能不能下蛋，這考驗著筑巢人的戰略眼光、營運技能和服務態度。

市城司成立才三個月，就著手開發建設朝陽路。白手起家，兩手空空，最大困難是資金嚴重不足，不找市長找市場，形勢迫使公司打破傳統觀念的束縛，投身市場。借助別人的力量籌集資金，首先想到是招商引資，怎么引，得拿出辦法措施來，市城司采取了三項舉措：

一、科學規劃吸引人。科學規劃說具體點就是準確給朝陽路定位，建條什么樣的街，它既要求因地制宜，又要把握市場走向，既要緊跟時代潮流，又要具有超前目光。要像一塊磁鐵吸引投資開發商，激發他們投資的欲望，讓他們看到希望和前景。經過精心調研，廣泛聽取意見，朝陽路定位于建設一條集商貿、寫字樓、居住于一體的全省精品街，其中包括融入現代購物新理念，趕超時代潮流的500米步行街。這種定位，得到了廣大開發商和市民的認同，并擁躍參與。

二、誠信服務感動人。這些年，各行各業都搞招商引資，大家都在拼優惠條件：往往忽略了投資商的感受，有眼光的開發商更看重的是人格魅力，誠信的態度。投不投資，甚至決定于某一個動作和細節，某一句語言和語氣。市城司自己搞開發建設，感受和他們是相通的，自己想什么人家也想什么，自己急什么人家也急什么，話要說到人家心里，事能做到點子上。公司售樓部位置好，銷售紅火，而幾位投資朝陽路的開發商也要銷售樓房，他們愁的是找不到這么理想的地方，公司替他們想到了，不怕影響自己的生意，在自己有限的鋪面內，騰出一半地盤，先后讓四家開發商進店銷售。不僅如此，還幫助他們搞策劃、做廣告，順利打開了銷售局面，開發商深受感動。

三、確保利益雙方贏。當然，最關鍵的是確保回報率，我們出讓給開發商的土地，都是黃金地段的，都是十字路口，最具商業人氣的地方，開發商們感到踏實放心，沒有后顧之憂，自然踴躍，短短半年，七家開發商全部到位，有幾家甚至不顧地價昂貴，就是愿意投資朝陽路，圖的是和市城司打交道放心。他們共投資1.3億元，建設大樓共11棟，面積10萬平方米，占朝陽路建設面積的2/5。福建德和集團建設的德和四星級大酒店，建成后生意興隆，越來越火，成為酒店行業中的佼佼者。其它六家銷售興旺，家家贏利。

四、不斷學習向前進。朝陽路招商引資為公司提供了寶貴經驗。但市場在變化，市城司不斷在學習中前進，不斷開闊視野，拓寬渠道，學習和探索更多的招商引資方式。2007年底，公司承建宜陽新區宜陽大廈，該樓是宜陽新區三大主要建筑之一，須融資2.8億元。公司因同時承建包括該工程在內的七項工程，資金壓力很大。在市政府的支持下，采用BT方式公開招商，通過努力，由新余永益置業有限公司投資。江西中聯建設集團承建，現已順利開工。這標志公司市場化運作又一次取得了成功，更為今后建設融資開辟了一條新的道路。

土地轉讓，發揮土地最大效能

土地因為是不可再生資源，所以才異常寶貴，用它來做什么，才能發揮最大的效能，是十分慎重的工作，我們不但要對今天負責，更要對明天負責。

一、公司拍賣跟著市場走。土地轉讓，市城司也是從朝陽路工程起步的，經歷了兩個不同的階段，一是摸索階段，主要是依靠面對面的洽談，在相互心中的底線間討價還價，方法是舊的，觀念也是舊的，忽視了市場，賣出的價格也不理想。吃一塹長一智，觀念的改變帶來了行動的改變。市城司土地轉變進入第二階段，市場化運作即土地公開拍賣，效果立刻顯現出來了，土地價格飆升了。例如朝陽路5#地原談判價為400萬，開發商還討價還價，不愿成交。交由拍賣后，同是這個開發商，以540多萬競拍成交。又如朝陽路7#地，僅2.9畝多地，卻以每畝268萬的價格拍出，創造了當時地價之最，被稱之為“地王”。朝陽路的土地也由每畝80萬提升到了120萬，上升50%。

二、土地熱賣靠你自己走。當然，土地的價值，不是造競拍拍出來的。通過對那些位置偏僻偏冷的土地的轉讓，市城司不斷提高市場運作水平，進入了成熟價段。善于把生地變熟地，冷土變熱土。

當然不是靠海吹胡侃，而是立足于戰略規劃，經營定位和服務質量，只有這些工作到位才能點土成金。以月亮湖的土地轉讓為例。月亮湖位于城區西北角，320國道東側，原是土崗、菜地和池塘，位置較偏，交通不便，因而不被人們注意。而市城司認真進行了分析，找到了它有塘有水的亮點，取名月亮湖。響亮的名字起到了畫龍點睛的效應。

隨后，修建通道，立刻拉近了它與城區的距離。造勢時突出它適合做住宅小區的優勢，給人們描繪了一幅傍水而居的美好情景，取得較好的宣傳效果。與此同時，公司貸款7500萬元，扎扎實實地搞好三通一平(通路通電通水平整土地)，形成了地綠水明的環境，終于把人們的視線吸引過來。偏冷之地變成了投資熱土，很快轉讓出1010畝土地，收入達1.46億元，現在月亮灣住宅小區、市老年公寓等工程已陸續動工興建，迎來月亮湖的新的春天。

土地是不可再生資源，轉讓出去，不僅是方式方法的問題，關鍵是科學規劃，充分利用，讓它發揮最大的效益，創造更美好的明天。市城司總結了這些年的經驗與教訓，找到了自己的出發點。

銀行貸款，追求效益的最大化

這些年，市城司的主要融資手段，還是通過土地房屋等資產作抵押，向各商業銀行和信托公司融資。從2001年至2007年，累計融資7.03億元，有力地保證了建設工程的資金的需要。

融資要注意效益性，用市城司的人的話來說：這是拿別人的錢自己用，或者是拿明天的錢今天用，來之不易，還得付利息，要一個錢當兩個錢用。因此，他們盡可能做到效益最大化。

效益，來自企業的綜合實力，包括你的經營、管理等多種因素，市城司在朝陽路工程建設中，精打精算，努力切約開支，降低成本，表現了較強的效益意識，朝陽路原址叫黃泥塘，是城里的“黃土高坡”。削坡修路，有40萬方余土要運往郊外，運輸費用很高。工程指揮部通過走訪發現附近某單位有廢棄魚塘需要填平，雙方很快達成協議，公司買下了倒土權，大大拉近了運輸距離，節約資金近300萬元。在拆遷中，袁州軸承廠有一棟七層住宅樓，拆了重建，耗資160多萬，如果平移，即省錢又省時，可是要擔風險，通過科學論證，決定采取平移，并取得成功，節約經費70萬元。

在追求經濟效益的同時，還不能忽略社會效益。市城司七年所承做的工程中，有70%多是屬于城市基礎設施，例如大道、迎賓公園、清瀝江大橋等，都沒有直接的經濟效益，它的效益是無形的，但又是重要的必須的。這些工程為舉辦第五屆農運會，為創建全國綠化模范城、全國衛生城、中國優秀旅游城市、全國交能暢通管理模范城做出了貢獻。同樣，也為的經濟發展提供了良好環境。市城司在施工中一樣追求卓越，大道、迎賓公園等工程均成為城市建設的亮點工程，得到了廣泛的好評。

融資還應該注重可持續性，主要是及時償還利息和本金，俗話說有借有還再借不難。市城司主要是把握好度，要摸著石頭過河，按照償還能力用錢。自己是這樣，要求別人也這樣，這樣才能按期還貸，保持誠信。2001年至2006年，公司共融資3.43億元，全部按期還貸，保持了信用，才使2007年順利融資3.6億元，并獲得國家開發銀行將融資額提高到10億元，為今后的融資奠定了有力的基礎。

自主經營，壯大自己的關鍵

城司作為企業，還應該抓住市場的機遇，選擇一些項目開展經營，作為籌措資金的渠道，發展壯大自己的資本。一般都會選擇與自己相關的房地產，市城司也不例外。

在公司成立之后，隨后成立了城投房地產開發有限公司，在朝陽路工程建設中，開發建設商鋪、住宅、寫字樓、車庫等共15萬平方米，實現銷售收入2.2億元，除去朝陽路建設投資1.8億元，實現利潤5000萬元，同時尚有待售商鋪等固定資產4800萬元，上交稅利3571萬元。換句話說，市政府未花一分錢，建設了朝陽路，還得到了稅利，市城司得到了豐厚的利潤，充實了資本，壯大了實力，保證了城市基礎設施多項工程的資金周轉。

另外市城司還做了不少嘗試。2006年在市政府的支持下，但建了錦源國資管理有限公司主要是盤活那些轉讓、抵押的國有資產包，使之增值。操作中必須先收購再轉讓，有一定風險，錦源國資管理有限公司初涉之一領域，投資1300萬，回收500萬，沒有取得明顯效果，尚待進一步摸索。

朝陽路工程中的房地產，使市城司得益不少，豐厚經濟效益自不待言，更寶貴地是認識到這項工作的重要性。作為企業，必須不斷壯大自己才能在競爭中立于不敗之地，市場經濟從來講的就是實力。其次是選擇的重要性，做什么經營不能隨意而是要充分論證，把握機遇。當然，挫折任何時候都有，關鍵是總結經驗及時調整。

房地產考察報告范文第5篇

[關鍵詞]金融危機;市場失靈;政策失靈

[中圖分類號] F810 [文獻標識碼] A

[文章編號] 1673-0461(2009)09-0064-05

一、金融危機的發展過程

2008年3月美國五大投資銀行之一的貝爾斯登被摩根大通以“跳樓價”收購;2008年9月15日,美國第四大投資銀行、有著 158年歷史的雷曼兄弟公司宣布破產;另一家面臨破產清算危局的證券業巨頭美林證券公司,則以約500億美元的“甩賣價”被美國銀行收購 (500億美元相當于美林2007年初價值的一半)。在短短的6個月內美國五大投資銀行中的三家已經退出了歷史舞臺。華爾街是美國金融業的基礎,兩大金融巨頭同時轟然倒塌,震驚了世界。世界各主要股指應聲跳水。然而,壞消息遠不止如此,2008年9月16號美國政府提供850億美元接管全球最大的保險公司美國國際集團(AIG),2008年9月25號摩根大通公司以19億美元收購美國最大的儲蓄銀行華盛頓互惠銀行(華互銀行)的部分資產。在不到一個月的時間內,華爾街風起云涌,成為繼去年次債危機全面爆發以來美國金融市場出現的最嚴重的動蕩。“這是一個世紀才會發生一次的危機”,美聯儲前主席格林斯潘如此評價[1]。無論從規模、影響程度還是持續時間上,格林斯潘的評價都顯得不過分。“華爾街 9?11”不僅戳破了一個碩大的金融泡沫,更將美國金融業的榮光與傲慢一掃殆盡。目前金融危機仍然在全球蔓延,并開始對實體經濟進行傷害。

要探討此次金融危機的發生過程,還要從其前身――美國次債危機談起。在美國房屋抵押貸款過程中,根據借款人不同等級的信用水平,制定不同的貸款條件。按照借款人的信用狀況等條件,美國房屋貸款分為三級:①優級(prime loan)、②近似優級(ALT-A)、③次級(sub-prime loan)。優質抵押貸款指借款人的FICO信用積分 達到620以上、DTI比例低于55%、LTV按揭成數比例在85%以下的貸款;低于此標準的抵押貸款則稱為次級抵押貸款。

2001年,布什政府為替代網絡經濟增長動力不足的問題,刺激經濟發展,將房地產業作為主要的支柱產業發展,其中,把主要滿足占人口多數比重的低收入階層(特別是西班牙裔和非洲裔階層)的住房需求作為主要發展目標。同時,美聯儲從2001年初實行寬松的貨幣政策,聯邦基金利率從2001年1月5.98%降低到2004年中期1%。30年期固定利率房屋抵押貸款(不含次級貸款)的合約利率也從2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%[2]。寬松的政策和較低的利率水平吸引那些無法獲得優級貸款的低收入群體或信用等級不高的購房者大量通過次級貸款購買住房,部分中等收入群體和信用等級較高的購房者也利用次級貸款融資。首先,房價上漲預期增強了購房者借款買房的動機,房地產需求的增加,推動了美國房屋價格強勁上升。美國房屋價格從1995年開始逐年提高,上漲速度也逐步加快,自2003年下半年至2005年中期,上漲速度急劇提高,同比增長最高曾超過15%。其次,上述政策直接導致房屋抵押貸款規模迅速擴大。2003年至2005年,增長格外迅速。2003年達到4000億美元,到2004年突破1萬億美元,2005年增加到14000億美元。2006年起,增長放緩。次級貸款在房屋抵押貸款中的比重從1999年2%左右增加到2004年近12%,至2006年四季度,該比例達到近15%。最后,由于次級貸款發放機構通常無法通過吸收存款來獲得資金,為了獲得流動性,降低融資成本或避稅等因素,這些機構以次級貸款為基礎資產發行信用衍生產品(MBS、CDO、CDS等),即次級貸款證券化。2001年以后,美國的次級貸款證券化的飛速發展[2]。

出于對通貨膨脹的擔憂,美聯儲從2004年6月起逐步提高聯邦基金利率,至2006年8月提高至5.25%,隨后一年內維持不變。與此對應,房屋貸款利率也有所上升,至2007年7月達到 6.7%。利率的上升無疑對借款人的還債能力形成壓力。2007年,不能按時償還按揭的人的比例變得越來越高。與此同時,到2007年的3月,房價的泡沫也達到了頂點,隨后明顯下跌。從2007年2月到2008年2月,房價在舊金山下跌了17%。在洛杉磯下跌了l9%,在菲尼克斯下跌了 2l%,在邁阿密下跌了22%在拉斯韋加斯下跌了 23%。結果是,10.3%的房屋擁有者欠的債務比他們房屋的價值還要高[3]。此時房產投機人急得像熱鍋上的螞蟻:房子賣不出去,高額利息要不停的付,終于到了走頭無路的一天,把房子甩給了銀行,此時違約就發生了。則爆發了次債危機。

次級貸款危機引起次級貸款發放機構以及相關信用衍生產品(MBS、CDO、CDS等)投資者的損失,這些信息反映在這些機構的股價上,且引發股票市場投資者的恐慌情緒,對股市造成沖擊,而且這些機構可能是遍布全球,使得恐慌蔓延到全球市場,加上各國股市之間的聯動關系越來越密切,這種沖擊波及到其他國家的股市。同樣,公司債券市場、商品期貨市場、外匯市場及各類相關衍生品市場等也與之產生聯動。因此,次級貸款本身的風險使得危機]變為全球性的系統性風險。

二、金融危機深層次原因探析

這次次債危機引起的金融危機,已經對實體經濟造成了巨大的不利影響,并且這種不利影響還在不斷蔓延中。此次金融危機表面上表現為房地產市場、金融市場非理性繁榮,造成泡沫經濟,最終泡沫破滅而造成的危機,實際上是市場資源配置的失靈,導致過多的資本涌入房地產市場和金融市場,最終導致房地產市場和金融市場的崩盤,并進一步導致整個市場的配置無效率。那么造成這次如此嚴重的金融危機的深層次原因是什么?事實上正是市場配置失靈以及政策制度設置的偏差導致了這次金融危機。

微觀經濟理論闡明,完全競爭市場經濟在一系列理想化假設條件下,可以使整個經濟達到一般均衡,使資源配置達到帕累托最優狀態。雖然,1945年～1973年,無論是在美國還是在全世界,管制的資本主義都占支配地位。但是,隨著20世紀70年代中期的經濟危機的爆發,主流的凱恩斯主義經濟學家對于危機中的滯漲問題束手無策,所以從20世紀80年代以來,“新自由主義形式的資本主義取代了原來國家管制的資本主義形式。新自由主義形式的資本主義的特征有:①放松對經濟和金融的管制,允許自由市場的存在。②政府不再對宏觀經濟進行積極調控, 追求低通脹率而非低失業率。③社會福利急劇減少。④大型企業和政府打擊、削弱工會力量,勞動市場格 局改變,資方完全控制勞方。⑤自由、殘酷的競爭取代了有節制的競爭。⑥商品、服務和資本在不同國家之間相對自由的流動。”[4]不管是管制的資本主義還是新自由主義的資本主義,都篤信市場這只看不見的手可以對資源進行最優配置。但是,事實上由于完全競爭市場以及其他一系列理想化假設條件并不是現實資本主義經濟的真實寫照,因此,在現實資本主義經濟中,看不見的手的定理一般來說并不成立,帕累托最優狀態通常不能得到實現,市場失靈的狀況時有發展,此次金融危機就是最典型的一次。市場失靈的主要原因有壟斷、外部影響、公共物品、不完全信息,此外市場調節往往帶有自發性、盲目性和滯后性,容易造成經濟運行失衡。市場調節也不能解決社會目標問題,無法承擔社會公共職能,難以解決公平競爭和實現公共的收入分配,事實上這些社會問題對經濟系統有反作用。其中,市場調節造成分配不均、不完全信息以及市場調節的自發性、盲目性和滯后性是造成此次金融危機重要的深層次原因。

首先,在自由主義市場經濟條件下,大型企業和政府打擊、削弱工會力量,勞動市場格局改變,資方完全控制勞方,工人和工會在與資本的博弈中處于弱勢地位。社會缺乏為工人提供援助的相應政策和計劃,導致工資不升反降,貧富差距不斷加大。據有關研究統計,西方國家GDP增長的絕大部分都進入了少數富有階層的口袋。2005年,美國最富有的l%和1‰的人所擁有的財富都達到了1928年以來的最高水平。最富有的l‰的人口只有30萬.他們的收入與最窮的50%的人口的總收入是相當的.而最窮的50%的人口有1.5億。從1980年到2005年,最富有的1‰的人口的收入占社會總收入的份額翻了番[4]。占人口絕大多數的勞動者的收入相對于資本收入不斷下降,極大抑制了勞動者的有效消費需求。

其次,西方經濟學早已論證隨著競爭的程度不斷提高,雖然經濟效率不斷提高,但是廠商的利潤卻不斷下降,并趨向于零。而馬克思早就提出,資本家活動的動力是獲取利潤的欲望,正是這種欲望使得每一單個資本家不得不在兩個方面進行搏斗:一是在勞動過程中,為生產剩余價值而同工人進行斗爭;二是在流通過程中,為以利潤形式實現剩余價值而同其它資本家進行斗爭。不管是何種斗爭,最終都迫使資本家采取先進生產技術,促使資本有機構成不斷上升,利潤率不斷下降。此外,由于有機構成的提高,也會造成相對過剩人口,失業和貧困在勞動者一方積累,促使整個社會的消費需求減少,導致廠商的產品積壓,這也進一步降低了廠商的利潤率。對發達工業經濟體所做的研究顯示,自20世紀60年代末直至20世紀80年代的早期,平均利潤率出現了很大的下降。20世紀80年代的中期至末期和20世紀90年代反復出現了突發的復蘇。但直至2000年,利潤率仍未升回到在“二戰”后的四分之一個世紀――現在經常被稱為“資本主義的黃金時代”――維持著資本主義最長的一次繁榮的那個水平。利潤率在美國的最高點是在1997年左右達到的,但這個最高點僅僅比1973年～1974年的戰后首次大衰退開始之時的利潤率水平稍高一點[4]。正是利潤率的不斷下降,極大制約了廠商對生產進行投資,進而投資需求不斷減少。

馬克思很早就曾指出過,只有生產出來的每一件東西都能賣出去,資本主義經濟才能正常運轉。這只有在人們支出商品的所有收入――工人的工資、資本家的利潤――用于購買這些商品的情況下才有可能[5]。但是在當今新自由主義的資本主義下,由于利潤率不斷下降,資本家沒有對利潤進行生產性投資;而勞動者的工資卻相對于資本不斷下降,極大抑制了勞動者的消費需求。投資需求和消費需求的總和――社會的總的有效需求實際上呈現不斷下降趨勢。社會的總有效需求是經濟發展的動力所在,而西方國家的社會總有效需求不斷下降,因而經濟發展失去了動力源[6]。

為了解決這些問題,早期西方國家采取的措施是:政府進行干預,鼓勵資本家支出他們的儲蓄――途徑是改變稅率和利率,這使得投資對于企業而言更為有利可圖;或者是政府借錢自己進行投資;再或者是向消費者發錢,鼓勵他們進行消費。這些方法在短期內偶爾起到了作用[4]。但是,這些措施的長期效果具有內在的限度。政府借的錢最終必須要償還。否則幣值會下降,通脹隨之而來。如果以向利潤征稅來償還支出,這會削弱對投資的激勵;如果向消費者征稅來償還,這會降低他們的購買力[7]。最為重要的是這些措施沒有從社會根本制度方面從社會關系方面去鏟除資本主義危機的根源,只是拆東墻補西墻罷了,隨著資本主義經濟的發展,資本主義社會有效需求不足的問題再次積累爆發,再加上政府對財政政策和貨幣政策的濫用,引發了通貨膨脹。這就是20世紀70年代資本主義世界發生滯漲問題的根源所在。這也是凱恩斯主義經濟學流產的根本原因。20世紀80年代以來,西方國家針對勞動者消費不足的問題,他們進一步鼓勵消費者采取借貸的方式來消費,讓勞動者用未來的收入來為今天的消費買單。而以收入為基礎的儲蓄模式不適應這種消費模型,他們發明了一種新的以資產為基礎的儲蓄策略――先是20世紀90年代后半期,拿股票質押;而后是本世紀的前五年,拿房產質押。特別是美國,利用美元在國際支付中的地位,通過大量發行美元,向世界其他國家輸出美元,來變相向世界各國特別是發展中國家借款,為其超額消費買單。所以從20世紀90年代以來,美國私人部門債務占GDP之比急劇上升,2008年達到創記錄的354%,家庭債務與資產之比從2001年起也急劇上升,在過去7年家庭債務與收入之比超過之前的39年的水平[2]。美國的經常賬戶赤字從1995 年占GDP的1.5%猛然升至2006年的6%。2006年第三季度,赤字按年計算的規模達到8440億美元的頂峰,美國每個交易日要從海外引入34億美元的資本,方能補足國內儲蓄的巨大差額[8]。針對資本主義世界利潤率不斷下降趨勢,資本家投資需求不足的問題,西方國家采取的措施是:尋找新的利潤增長點,主要通過兩個渠道:①在地域上拓展新的投資領域,也就是積極推動經濟全球化,通過不平等的國際市場秩序,在全世界范圍內獵取利潤,通過不合理的國際金融體系,利用金融化向全世界轉嫁這一利潤率危機。這也就是經濟全球化在20世紀80年代之后,并在20世紀90年代形成的本質原因。②從產業領域拓展新的投資領域。所以政府不再對宏觀經濟進行積極調控,放松對經濟和金融的管制,允許自由市場的存在,鼓勵競爭,鼓勵各種創新。在消費需求不足,需要借貸消費并以資產為基礎的儲蓄模式加以支撐的狀況下,在投資需求不足,大量資本需要尋求新的利潤點的狀況下,房地產市場、金融市場以及重要資源等資產投資市場無疑成為最佳的解決工具。擁有大量資本的銀行機構無疑可以從中獲得大量的利潤增長,所以銀行具有了制造各種資產市場泡沫的內在動機。所以西方國家普遍采取了低利息的貨幣政策,推動房地產市場的繁榮,鼓勵金融創新,放任市場的自由競爭。

市場體制不夠完善,再加上現代金融市場存在大量信息不對稱的問題,管理層對此監管缺位,則是金融危機發生的又一個重要原因。具體說,次級貸款審貸程序和標準較為寬松甚至低下,是造成次級貸款危機的制度性因素之一[9]。另外,由于對次級貸款借款人缺乏統一的界定,無論聯邦還是各州至今沒有明確針對次級貸款的法律,只在“掠奪式貸款”(predatorylending)的名義下監管,成為次級貸款市場的另一制度缺陷。此外,金融衍生產品一般流動性差,缺乏連續交易的透明市場為此定價,只好在一定假設下依靠理論模型和人為的參數設定來確定其合理價值[10]。事實上,標準普爾等信用評級機構對次級貸款及其債券的評級出現了嚴重缺陷,使得其評級結果大大偏離了貸款人的實際信用狀況。總體說來,當前金融市場定價主要靠市場對未來的預期收益,但是預期收益的惟一成本就是不確定風險,由于市場體制的缺陷,未能對不確定風險成本進行內化,導致預期收益與風險成本不匹配,最終導致金融市場的非理性繁榮,導致市場的失靈。

總而言之,此次金融危機正是市場失靈和政策失靈以及一些制度偏差綜合作用的結果。自由市場競爭導致分配不均,貧富差距拉大,進而導致消費需求不足,再加上激烈的競爭,資本有機構成不斷提高,進一步引起廠商利潤率不斷下將,制約了投資需求。消費需求不足和投資需求不足,最終導致社會總需求的不足,導致社會經濟發展失去動力。政府解決這一問題的策略,一是鼓勵消費者采取借貸的方式來消費,讓勞動者用未來的收入來為今天的消費買單,并以資產為基礎的儲蓄策略予以支撐;二是尋找新的利潤增長點:①在地域上拓展新的投資領域,也就是積極推動經濟全球化。②從產業領域拓展新的投資領域。因此,采取了低利息等政策,通過不合理的國際金融體系來實現。最終導致全球流動性泛濫,再加上市場體系不完善,信息不對稱,政府監管缺失,進而導致預期收益與風險成本不匹配,全球風險偏好上升,過量資金涌入房地產市場、各種金融市場,造成泡沫,并進一步]化成金融危機。具體的發生路線的直觀解析見圖1。

三、金融危機的啟示

分析了此次金融危機深層次的原因,我們可以得出以下幾點啟示:

1.關于利潤率下降,投資需求不足的問題。根本的解決方法是尋找新的利潤增長點,主要途徑有三個:①在地域上拓展新的投資領域,也就是積極推動經濟全球化,這一點本身是沒有錯誤,不過,在全球化過程中,要重新建立新的公平合理的國際市場秩序和國際金融體系,以避免資本主義國家轉嫁利潤危機;②從產業角度拓展新的投資領域,這一點本身也是沒有錯誤,但不可能依賴獨立于生產性行業之外的投機的市場,而應該更多地在生產性領域或者服務于生產性領域進行創新,尋找新的利潤增長點;③要切實增加勞動者收入,擴大需求,以增加廠商利潤。

2.關于貧富差距日益擴大,勞動者消費需求不足的問題。根本的解決方法并不是鼓勵借貸消費并以資產為基礎的儲蓄模式加以支撐。而應該是增加勞動者可支配收入,從社會根本制度層次,從社會關系角度來解決貧富差距日益擴大的問題。要以市場分配為主,政府政策為輔,來調整勞動者收入,增加勞動者收入,進而根本上解決消費需求不足問題。

3.關于市場體系不完善、市場失靈的問題。在一些新興的市場工具創新下,要特別注重新興行業市場的體系完善,特別要注意風險等成本的內化機制的完善。

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[10]趙江波.解析“次貸危機”中的CDO[J].決策&信息,2008,(4):13.

Analysis and Enlightenment of the Financial Crisis

Wang Ying1,Chen Xu2

(1.School of Economics,Fujian Normal University, Fujian350007, China;2.School of Economics and Management,Tongji University, Shanghai201804, China)