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城中村改造規(guī)劃問(wèn)題范文第1篇

關(guān)鍵詞：快速城市化；城中村；城市規(guī)劃；管理；對(duì)策

城市規(guī)劃、建設(shè)與管理是一個(gè)密切關(guān)聯(lián)的完整系統(tǒng)，日益加快的城市化進(jìn)程，迫切要求城市規(guī)劃管理者加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)與管理指導(dǎo)，這是一項(xiàng)重要而迫切的任務(wù)。要實(shí)現(xiàn)城市的發(fā)展與繁榮，必須正確處理城中村的規(guī)劃管理，以長(zhǎng)遠(yuǎn)的、高品位的規(guī)劃來(lái)體現(xiàn)整個(gè)城市建設(shè)的高規(guī)格，進(jìn)而推進(jìn)城市化進(jìn)程向更高層次邁進(jìn)。對(duì)此，筆者針對(duì)當(dāng)前城中村規(guī)劃管理問(wèn)題，從三方面論述快速城市化進(jìn)程中的城中村規(guī)劃管理。

一、目前城中村規(guī)劃管理的現(xiàn)狀

城中村問(wèn)題是在快速城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的，是我國(guó)城鄉(xiāng)二元化的管理體制對(duì)基于集體土地產(chǎn)權(quán)和集體經(jīng)濟(jì)屬性的城中村地區(qū)，在戶籍、土地、規(guī)劃、建設(shè)、融資、就業(yè)、醫(yī)療、教育和社會(huì)保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要體現(xiàn)在：外來(lái)人口將租賃房屋作為解決居住問(wèn)題主要方式，高度集中于城中村，人口密度過(guò)高；城中村建筑密度過(guò)大，布局混亂，有的城中村建筑密度達(dá)到70％以上，甚至達(dá)到90％；城中村暫住人口過(guò)多、構(gòu)成復(fù)雜，社會(huì)治安混亂；城中村的公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施欠缺，環(huán)境衛(wèi)生堪憂，且存在諸多安全隱患，等等問(wèn)題。

而以上諸多問(wèn)題的產(chǎn)生，正是由于我國(guó)正處于快速城市化時(shí)期，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力涌入城市。一方面是由于戶籍制度、城市住房制度等問(wèn)題，另一方面，則是城市規(guī)劃問(wèn)題導(dǎo)致了城中村問(wèn)題的產(chǎn)生。如：城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃編制不完善、不銜接造成城中村建設(shè)無(wú)據(jù)可依；城鄉(xiāng)發(fā)展缺乏統(tǒng)籌安排，未考慮外來(lái)人口的居住需求；城市政府為節(jié)省開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，只征用農(nóng)用地，繞開(kāi)現(xiàn)有農(nóng)村居民點(diǎn)；城鄉(xiāng)二元化分割造成城中村規(guī)劃管理缺位、違法建設(shè)行為查處不力。

城中村改造應(yīng)結(jié)合城市建設(shè)和發(fā)展的總體規(guī)劃，科學(xué)制定各村的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃的全覆蓋；按照“一步規(guī)劃到位，分期分批實(shí)施”的原則要求分步開(kāi)展，使各項(xiàng)建設(shè)有據(jù)可依，不要讓今天的規(guī)劃成為明天發(fā)展的障礙，更不能讓“今天建，明天拆”的現(xiàn)象發(fā)生；規(guī)劃編制完成后，應(yīng)按照“規(guī)劃一張圖，審批一支筆，建設(shè)一盤(pán)棋，一張藍(lán)圖繪到底”的要求，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格控制，嚴(yán)禁一切違章行為發(fā)生。此外，城中村改造后其城市管理體制應(yīng)在現(xiàn)有城市管理方式的基礎(chǔ)上進(jìn)行改革，全程加強(qiáng)新型社區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和管理。

二、城中村規(guī)劃管理的原則與模式

城市規(guī)劃是對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。城市規(guī)劃管理是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)的過(guò)程，是對(duì)城市建設(shè)活動(dòng)的組織和控制。要想把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好、規(guī)劃藍(lán)圖能否實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵是規(guī)劃管理。但是在我國(guó)城市化快速發(fā)展的同時(shí)，城中村的規(guī)劃管理面臨以上諸多嚴(yán)峻問(wèn)題，及時(shí)解決城中村規(guī)劃管理的重要問(wèn)題，一定要明確城中村改造的原則和模式。

要充分認(rèn)識(shí)快速城市化進(jìn)程中老城區(qū)更新和危破房、城中村改造工作的重大意義，按照規(guī)劃先行、合理布局，政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、經(jīng)濟(jì)平衡，多輪驅(qū)動(dòng)、點(diǎn)面并進(jìn)，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善環(huán)境、優(yōu)化功能的思路，切實(shí)改善城中村的人居環(huán)境。科學(xué)、合理、有序、快速地推進(jìn)城中村改造工作，需遵循六個(gè)方面原則：1、政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作。實(shí)行市、區(qū)、村聯(lián)動(dòng)，探索市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)的多元化整治改造模式；2、規(guī)劃統(tǒng)籌，配套建設(shè)。著力解決城鄉(xiāng)二元割裂問(wèn)題，深化“城中村”社會(huì)公共管理體制改革，促進(jìn)城鄉(xiāng)和諧發(fā)展；3、村民為本，多方共贏。著力改善人居環(huán)境，提高居民生活水平；4、吸引資金，多元籌措。在依法行政的前提下，敢破善立，著力推進(jìn)制度、機(jī)制和方法創(chuàng)新；5、依法安置，合理補(bǔ)償。緊緊圍繞城市建設(shè)的總體要求，通過(guò)整治改造帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和城市功能轉(zhuǎn)型；6、分類指導(dǎo)，穩(wěn)步推進(jìn)。要注重方案的可操作性，著力強(qiáng)調(diào)工作的實(shí)效性。

城中村改造的主要模式包括兩方面：一是城中村整治。除少量市政公用設(shè)施外，基本不涉及建筑的新建，通過(guò)多種手段改善城中村的居住環(huán)境，包括：歷史文化遺存保護(hù)、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設(shè)施改善、公共配套設(shè)施改善和道路交通設(shè)施改善。解決安全隱患和市政基礎(chǔ)設(shè)施不足問(wèn)題是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通過(guò)建筑物的拆除和新建等手段徹底改造城中村的建筑形態(tài)和居住環(huán)境，原則上改造必須滿足城市規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，改造后按照相關(guān)規(guī)定可以取得完全產(chǎn)權(quán)，且城中村空間形態(tài)基本上和城市一般社區(qū)相同。城中村改造通過(guò)改變物質(zhì)空間形態(tài)的方式促進(jìn)城中村社會(huì)組織形態(tài)等各方面的徹底改變，達(dá)到城中村與城市全面融合的目標(biāo)。

三、城中村改造規(guī)劃的對(duì)策實(shí)踐分析

一是將城中村改造納入城市總體規(guī)劃。將城中村改造作為城市總體規(guī)劃的重要專題內(nèi)容之一，要綜合考慮城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城中村的現(xiàn)狀、農(nóng)用地和集體建設(shè)用地的土地產(chǎn)權(quán)屬性和范圍、整治或改造需求及可行性，對(duì)建成區(qū)和城中村地區(qū)的建設(shè)做到統(tǒng)一規(guī)劃管理，妥善安排城中村改造項(xiàng)目的時(shí)序和規(guī)模，合理安排待改造城中村的安置場(chǎng)所和回遷住房建設(shè)。

二是明確城中村改造相關(guān)需求內(nèi)容。出臺(tái)城中村調(diào)查的要求，明確調(diào)查的具體內(nèi)容，制定城中村改造規(guī)劃及計(jì)劃的編制技術(shù)規(guī)范：具體包括：城中村現(xiàn)狀、問(wèn)題及成因、村民改造的意愿、運(yùn)作模式、資金籌集、拆遷補(bǔ)償、改造方式、建筑功能和空間結(jié)構(gòu)、改造后的用地結(jié)構(gòu)、實(shí)施時(shí)序安排、拆遷補(bǔ)償安置要求和配套政策建議等。同時(shí)，需要規(guī)范城中村改造計(jì)劃和專項(xiàng)規(guī)劃的編制與審批流程。

三是規(guī)范城中村改造項(xiàng)目的實(shí)施。城市政府應(yīng)對(duì)城中村項(xiàng)目的實(shí)施條件和參與城中村改造的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)做出具體規(guī)定；城中村改造項(xiàng)目可逐步推行招投標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)；要加強(qiáng)城中村改造項(xiàng)目的合同管理，嚴(yán)格追究違約責(zé)任；監(jiān)察部門(mén)對(duì)項(xiàng)目涉及公共利益的環(huán)節(jié)實(shí)施全程監(jiān)督，確保國(guó)家、集體和村民的利益；加強(qiáng)規(guī)劃監(jiān)督力度，對(duì)納入改造計(jì)劃和范圍內(nèi)的城中村，按城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)統(tǒng)一管理的要求，實(shí)現(xiàn)城中村建設(shè)活動(dòng)按《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》審核管理、建設(shè)項(xiàng)目的有證跟蹤管理和違法項(xiàng)目的懲罰管理。

城中村改造規(guī)劃問(wèn)題范文第2篇

[關(guān)鍵詞] 城中村改造；市場(chǎng)化運(yùn)作；規(guī)劃設(shè)計(jì)；存在問(wèn)題；相應(yīng)對(duì)策

中圖分類號(hào)：C913文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1 城中村改造的模式

目前，城中村改造主要有政府主導(dǎo)、村集體自行改造以及市場(chǎng)化的公私合作開(kāi)發(fā)三種改造模式。在政府主導(dǎo)的城中村改造模式中，地方政府作為城中村改造的主體和責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)城中村改造政策、村民住宅拆遷補(bǔ)償和村民安置方案、村民安置過(guò)渡方案的制定和具體實(shí)施。在村集體自行改造模式中，往往是村委會(huì)自行籌資開(kāi)發(fā)，完成拆遷安置、回遷建設(shè)和商品房建設(shè)的全部工作。改造完成后，村集體將多余的房產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作，形成滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。在市場(chǎng)化的公私合作開(kāi)發(fā)模式中，政府、村委會(huì)和開(kāi)發(fā)商三方合作，由政府完成土地轉(zhuǎn)性及戶籍調(diào)整，由開(kāi)發(fā)商出資完成舊村改造建設(shè)，并通過(guò)結(jié)余土地的增益來(lái)平衡投資成本。本文所研究的城中村改造模式即為第三種改造模式。

2 市場(chǎng)主導(dǎo)的城中村改造的主要特征

2.1 以村為單位的就地改造方式居多

雖然政府對(duì)城中村改造已有一定的規(guī)劃安排，但由于城市建設(shè)的持續(xù)性，城中村改造就地改造的方式居多，這主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：①大多數(shù)的城中村安置點(diǎn)在短期內(nèi)不能滿足建設(shè)條件，難以實(shí)現(xiàn)集中安置；②由于多數(shù)城郊村村民希望原地回遷，不愿離開(kāi)自己已經(jīng)熟悉的環(huán)境；③由于各村之間的經(jīng)濟(jì)條件差異較大，適合改造的時(shí)機(jī)也有所不同。由此可見(jiàn)，以村為單位的就地改造居多。

2.2 需要通過(guò)土地收益平衡支撐城中村改造

雖然城中村改造會(huì)獲得政府適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)支持，但對(duì)于建設(shè)工程來(lái)講仍然是杯水車(chē)薪。因此，在城中村改造中，勢(shì)必需要集約使用土地，將多余土地進(jìn)行收益平衡才能完成改造工程。為了保證正常的市場(chǎng)運(yùn)作，一般需要將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國(guó)有后才能進(jìn)入常規(guī)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序。

2.3 需要對(duì)局部控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整

控制性詳細(xì)規(guī)劃(以下簡(jiǎn)稱“控規(guī)”)作為城中村改造中規(guī)劃主管部門(mén)的管理依據(jù)之一，無(wú)疑需要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行。由于城中村改造的權(quán)屬?gòu)?fù)雜、矛盾較多，而控規(guī)無(wú)法在各個(gè)方面(短期需求及長(zhǎng)期控制之間)做到面面俱到，因此往往在城中村改造可行性報(bào)告初步確定后，還需要獲得相關(guān)部門(mén)的認(rèn)可，并進(jìn)一步對(duì)控規(guī)進(jìn)行局部調(diào)整，提供完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

2.4 需對(duì)失地的回遷居民提供生活保障

城中村改造的目的不僅僅是從戶籍上將村民變?yōu)槌鞘芯用瘢钪匾氖且龑?dǎo)村民適應(yīng)城市的生活形態(tài)。由于本身的技能原因，村民在城中村改造后將面臨一系列生存問(wèn)題。因此在城中村改造中，往往是通過(guò)增加商業(yè)出租房或者增加集體物業(yè)等方式對(duì)居民的日后生活提供生活保障。

3、市場(chǎng)主導(dǎo)的城中村改造的規(guī)劃設(shè)計(jì)難點(diǎn)

3.1 傳統(tǒng)控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的不適性

由于市場(chǎng)化的城中村改造多是在原地拆遷、原地資金平衡的條件下完成，其控規(guī)指標(biāo)的不適性主要表現(xiàn)在以下幾方面：

①“一村一策”的實(shí)際操作需求，造成規(guī)劃管理部門(mén)在可行性研究階段對(duì)控規(guī)指標(biāo)的需求具有模糊性；

②開(kāi)發(fā)單位經(jīng)過(guò)利益平衡后帶來(lái)了控規(guī)指標(biāo)需求的變化；

③城市區(qū)域開(kāi)發(fā)強(qiáng)度變化后引起了城市空間環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施的變化，從而引起控規(guī)的調(diào)整。

3.2 規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定中部分指標(biāo)的不適性

由于城中村本身是在按照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)自行建設(shè)的區(qū)域，自其形成時(shí)就存在土地屬性混雜、與城市管理規(guī)定相沖突的問(wèn)題，加之在城中村改造中必須實(shí)現(xiàn)資金平衡，故在規(guī)劃實(shí)施中往往需要對(duì)城中村改造提出專項(xiàng)的控制指標(biāo)，這主要體現(xiàn)在以下幾方面：①城中村用地的混雜性造成土地使用效率的降低；②基地周邊現(xiàn)狀建筑或設(shè)施引起了建筑退界的變化；③改造的資金平衡以及對(duì)商業(yè)用房后期經(jīng)營(yíng)收益的需求使開(kāi)發(fā)強(qiáng)度得到增強(qiáng)，進(jìn)而產(chǎn)生用地屬性的復(fù)合性，并帶來(lái)了傳統(tǒng)居住區(qū)概念的變化；④住宅高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了對(duì)周邊建筑的日照影響。

3.3 傳統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)思路的不適性

市場(chǎng)化的城中村改造涉及市政府、區(qū)政府、開(kāi)發(fā)商和村集體等多方利益，實(shí)施中又存在規(guī)劃管理、土地管理、政府政策等方面的協(xié)調(diào)問(wèn)題，因此簡(jiǎn)單的“設(shè)計(jì)條件―規(guī)劃設(shè)計(jì)方案―修建性詳細(xì)規(guī)劃―建筑設(shè)計(jì)”的設(shè)計(jì)流程無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)的需求，而多采用“專項(xiàng)規(guī)劃―設(shè)計(jì)條件―總體規(guī)劃及建筑概念設(shè)計(jì)―分期修建性詳細(xì)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)”的流程，以適應(yīng)以下幾方面的要求：①改造村民有多種多樣的訴求，要相對(duì)明確的回遷方案，這樣他們才會(huì)支持拆遷工作；②回遷房區(qū)域是否轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后與商品房區(qū)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，以及未來(lái)回遷房的產(chǎn)權(quán)及管理等問(wèn)題，各地均有不同的計(jì)劃安排；③城中村改造是自我滾動(dòng)的平衡開(kāi)發(fā)，分期的資金平衡及規(guī)劃的可實(shí)施性將成為項(xiàng)目成敗的重要標(biāo)準(zhǔn)。

3.4 傳統(tǒng)改造利益群體的不適性

城中村改造除涉及開(kāi)發(fā)商和村集體等多方利益，由于改造主體――村民的話語(yǔ)權(quán)較大，以往的改造通常過(guò)多的集中在村民的改造補(bǔ)償問(wèn)題上。大把改造更涉及到廣大社會(huì)群體――外來(lái)中低收入租賃者的利益，改造完成后，城中村往往搖身一變成為高檔居住社區(qū)，將中低收入租賃者拒于門(mén)外，租賃者只能往更為偏遠(yuǎn)的城中村移居，而城中村房源因改造而逐漸短缺，造成中低收入群體的成活成本大幅上漲，最終導(dǎo)致城市的包容性及競(jìng)爭(zhēng)力下降。

4市場(chǎng)主導(dǎo)的城中村改造的規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)策

4.1 通過(guò)城中村專項(xiàng)規(guī)劃來(lái)保證相關(guān)

部門(mén)制定切實(shí)可行的改造政策城中村的市場(chǎng)化改造往往通過(guò)兩種途徑來(lái)完成改造，一是政府積極引導(dǎo)，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)形式進(jìn)行自上而下的項(xiàng)目改造；二是村集體自行招商，在獲得政府相關(guān)部門(mén)的認(rèn)可后，自下而上完成項(xiàng)目改造。無(wú)論采用哪種方式，都必須堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、村民認(rèn)同”的原則以獲得共贏。因此，在可行性研究階段由開(kāi)發(fā)單位編制城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃，從經(jīng)濟(jì)、政策和城市協(xié)調(diào)等方面全面分析項(xiàng)目的成本及對(duì)周邊區(qū)域的影響，尤其應(yīng)在交通及城市基礎(chǔ)設(shè)施承載力方面做深入研究，了解該項(xiàng)目的最低改造成本及最大承載力，以為相關(guān)部門(mén)制定相應(yīng)的“一村一策”提供改造政策。

4.2 從城市功能的角度引導(dǎo)市場(chǎng)化城中村改造

城中村是存在環(huán)境差及安全隱患等問(wèn)題，但不能因此而對(duì)其一味地否定，應(yīng)該肯定其在城市發(fā)展初期，城市房源嚴(yán)重不足的情況下，為城市中低收入人群提供廉租房的功能。因此，如果簡(jiǎn)單地將其視為毒瘤，通過(guò)建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化的高端居住社區(qū)而改善了環(huán)境，實(shí)際上是破壞了其重要的城市功能，因此，對(duì)其實(shí)用功能及設(shè)計(jì)中應(yīng)注重對(duì)城市層面的分析研究，以公共利益與市場(chǎng)利益的平衡作為基本原則，避免由于市場(chǎng)化引起的利益最大化效應(yīng)而帶來(lái)的對(duì)城市發(fā)展的損害，應(yīng)將改造后的城中村納入保障住房體系。

4.3 形成規(guī)劃管理與多方公眾參與并重的機(jī)制

城中村改造不僅僅是一個(gè)技術(shù)問(wèn)題，還是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)問(wèn)題。規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅需要滿足相關(guān)的技術(shù)管理規(guī)定及改造地的業(yè)主村民的需求，從城市綜合利益出發(fā)，更應(yīng)傾聽(tīng)現(xiàn)狀大量的租賃者意見(jiàn)，以確保改造項(xiàng)目符合各方利益要求地進(jìn)行。

4.4 分期開(kāi)發(fā)，穩(wěn)步推進(jìn)的改造思路

對(duì)于城中村改造來(lái)講，通過(guò)全村改造一蹴而就確保全體村民利益的改造模式是理想，但面對(duì)現(xiàn)實(shí)多方不一的意見(jiàn)，往往造成項(xiàng)目難以推進(jìn)，影響城市發(fā)展的進(jìn)程。因此，整體改造分期實(shí)施，通過(guò)細(xì)化制定分期開(kāi)發(fā)的改造方案，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中平衡近期及遠(yuǎn)期的利益，成熟一塊改造一塊的改造模式更值得推薦。通過(guò)讓部分人先體驗(yàn)到改造的成效，增加村民對(duì)改造的信心，更利于推進(jìn)全村改造及實(shí)現(xiàn)保障村民近期及遠(yuǎn)期的利益。

4.5 充分運(yùn)用社區(qū)模式打造混合住區(qū)

在城中村改造過(guò)程中，短期內(nèi)可能會(huì)產(chǎn)生集體用地與國(guó)有土地、無(wú)償使用土地與有償使用土地并存的情況。同時(shí)，在居民生活方面，也會(huì)存在回遷居民、租賃者、普通城市居民和富裕城市居民的分區(qū)管理問(wèn)題。雖然改造在短期內(nèi)對(duì)土地價(jià)值及社會(huì)生活有一定的影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，卻給了我們打造階層融合、創(chuàng)造活力社區(qū)的機(jī)遇。

(1)“大社區(qū)、小組團(tuán)”的社區(qū)模式適

用于市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)多物業(yè)類型的需求。在城中村改造中，由于品質(zhì)及客戶人群的不同，回遷房與商品開(kāi)發(fā)房之間需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆指簦词故窃诨剡w房之間，由于各村管理方式的不同，各村的回遷區(qū)域也需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆指簟Ｒ虼耍捎谩按笊鐓^(qū)、小組團(tuán)”的社區(qū)開(kāi)發(fā)模式將適用于多數(shù)城中村改造區(qū)域，即公共區(qū)域?qū)⒏鹘M團(tuán)聯(lián)系為一個(gè)統(tǒng)一共享的整體，并提供各組團(tuán)之間交流的平臺(tái)；各組團(tuán)實(shí)行獨(dú)立封閉管理，以保證各區(qū)域的相對(duì)獨(dú)立性，并利于未來(lái)的管理。

(2)“社區(qū)中心―組團(tuán)配套”模式適用于市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)多層次的居住配套。

在城中村改造中，一般都需要設(shè)置適量的村民公共配套物業(yè)，作為村民未來(lái)經(jīng)濟(jì)收入的重要來(lái)源。但該類物業(yè)往往以臨街商業(yè)形式出現(xiàn)，其主要功能也僅限于中低檔的出租商業(yè)業(yè)態(tài)。另外，商品開(kāi)發(fā)區(qū)需要較高檔次的物業(yè)配套，以滿足市場(chǎng)的需求。因此，通過(guò)多層次的社區(qū)配套，并根據(jù)城市建設(shè)的發(fā)展進(jìn)行配套建設(shè)，有助于營(yíng)造良好的居住氛圍。

城中村改造規(guī)劃問(wèn)題范文第3篇

關(guān)鍵詞：“城中村”;文獻(xiàn)綜述;展望

一、關(guān)于“城中村”的概念研究

（一）“城中村”的定義

在早期的研究中，李增軍（1995）把“城中村”稱為都市里的村莊，田莉（1998）把“城中村”稱為都市里的鄉(xiāng)村，敬東（1999）把“城中村”稱為城市里的鄉(xiāng)村，叫法并不統(tǒng)一，2000年左右逐漸統(tǒng)一為“城中村”。

從地域和社會(huì)關(guān)系的角度定義，代堂平（2002）認(rèn)為，從地域角度上講，“城中村”現(xiàn)象是指已被納入城市范疇的局部地區(qū);從社會(huì)屬性的角度上講，“城中村”現(xiàn)象屬于傳統(tǒng)的“農(nóng)”村社區(qū)的矛盾現(xiàn)象，是一種特殊的社區(qū)。

從區(qū)位和社會(huì)特征的角度定義，張建明（1998）指出，“城中村”位于城鄉(xiāng)邊緣地帶，一方面具有小農(nóng)經(jīng)濟(jì)思想和價(jià)值觀念，保有著鄉(xiāng)村的某些景觀;另一方面擁有城市的某些基礎(chǔ)設(shè)施和生活方式，具有城市的某些特征。

從土地利用和土地產(chǎn)權(quán)的角度定義，李俊夫（2004）指出：“‘城中村’是指那些位于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)或城鄉(xiāng)接合部，被城市建成區(qū)包圍或者半包圍的，沒(méi)有或者僅有少量農(nóng)用地的村莊。”

（二）“城中村”的分類

根據(jù)研究角度的不同，研究者把“城中村”分成不同的類型。根據(jù)城市與村莊相交接的形態(tài)特征的劃分，陳怡等（1999）將“城中村”劃分為內(nèi)切型、外切型、飛地相鄰型、相離型、全包圍型及半包圍性這六種類型 ;根據(jù)“城中村”相對(duì)區(qū)位的劃分，李培林（2002）將“城中村”劃分為六種類型，包括處于繁華市區(qū)、處于市區(qū)周邊、處于遠(yuǎn)郊、還有較多農(nóng)用地的村落、還有少量農(nóng)用地的村落、已經(jīng)完全沒(méi)有農(nóng)用地的村落。李立勛（2001）把“城中村”劃分為成熟型的（近中心區(qū)）、成長(zhǎng)型的（中心區(qū)外）、初生型的（建城區(qū)外、規(guī)劃區(qū)內(nèi)）三種類型，李培林和李立勛根據(jù)相同的劃分方式，得出不同的類型的“城中村”;根據(jù)各種因素疊加效果的劃分，張建明（2003）采用聚類分析法和因子分析法，將廣州市的海珠區(qū)和天河區(qū)的44個(gè)“城中村”劃分為土地資源充足型、基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)越型、集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力型三種類型;根據(jù)土地利用類型的劃分，李俊夫（2004）將“城中村”劃分為三種類型，包括尚余較多農(nóng)地、農(nóng)用地和建設(shè)用地比例大致相當(dāng)以及幾乎沒(méi)有農(nóng)地;根據(jù)“城中村”社會(huì)形態(tài)的劃分，李津逵（2005）將深圳市的“城中村”劃分為三種類型，包括本地農(nóng)民的村落（城市出現(xiàn)之前）、本地失去耕地農(nóng)民的就地集中安置區(qū)（城市建設(shè)中）、原住民面向外來(lái)低收入階層的廉租屋區(qū)。

（三）“城中村”的特征

1.景觀特征。“城中村”建筑密度太大，形成“ 貼面樓”“一線天”“ 握手樓” 等獨(dú)特景觀; 缺乏完善的基礎(chǔ)設(shè)施，以及公共綠地與體育等設(shè)施（藍(lán)宇蘊(yùn)，2001）。

2.人口特征。現(xiàn)在“城中村”的人口構(gòu)成比較復(fù)雜，外來(lái)人口多，有相當(dāng)強(qiáng)的異質(zhì)性，不像傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)社區(qū)人口構(gòu)成相對(duì)單一。由于本地人局限于與本地人交往，外地人局限于與自己同屬一個(gè)地域的人交往，以及本地人與外地人在收人、語(yǔ)言、生活習(xí)慣等方面的存在的差異，導(dǎo)致本地人與外地人的交往比較少，關(guān)系淡薄（劉偉文，2003）。“城中村”人口密度高，人口規(guī)模大擁有大量的暫住人口，本地村民數(shù)量不多，暫住人口的比例甚至超過(guò)本地人口（郭艷華，2002）。

3.社會(huì)特征。“城中村”大多處在農(nóng)村管理體制之下，實(shí)行農(nóng)村集體所有制;缺乏像城市一樣完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社區(qū)管理;人口構(gòu)成相當(dāng)復(fù)雜并且外來(lái)人口比較多，治安比較差（侍克善，2005）。由于歷史的原因，“城中村”在道路、排水、供暖供電、垃圾處理等方面并沒(méi)有與市政設(shè)施干線配套，造成了基礎(chǔ)設(shè)施不完善（張成福等，2004）。

4.經(jīng)濟(jì)特征。由于“城中村”缺乏農(nóng)業(yè)用地，使其以第二、三產(chǎn)業(yè)為主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，同時(shí)城市建設(shè)征地的補(bǔ)償也是城中村集體經(jīng)濟(jì)收益的一個(gè)重要來(lái)源（郭艷華，2002）。“城中村”的村民主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源是房產(chǎn)出租、經(jīng)營(yíng)性勞動(dòng)和分紅。“城中村”的村集體有大量的土地、房產(chǎn)、廠房等租金收入，而每個(gè)村集體一般都會(huì)結(jié)成實(shí)行股份制經(jīng)濟(jì)社（劉偉文，2003）。

二、關(guān)于“城中村”的形成原因

（一）局部利益驅(qū)動(dòng)

“城中村”產(chǎn)生的直接原因是巨大經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，農(nóng)村土地大幅升值，大部分“城中村”的村民開(kāi)始不斷擴(kuò)建房屋，在房屋租賃市場(chǎng)中，由于大量外來(lái)人口的涌入，當(dāng)?shù)卮迕窨砍鲎夥课莴@得可觀的租金收入，給自己帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)利益，使“城中村”問(wèn)題長(zhǎng)期得不到妥善解決（呂宏芬等，2005）。從個(gè)體理性選擇的角度來(lái)看，農(nóng)民在房屋租金和土地快速增值的情況下，追求房屋租金和土地收益最大化，使得“城中村”這種特殊的建筑群體和村落體制形成（李培林，2002）。

（二）二元結(jié)構(gòu)體制的存在

在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)制度下，“城中村”是這種特殊制度下的產(chǎn)物。這種城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)制度主要表現(xiàn)在三個(gè)方面，包括二元的土地制度;二元的行政管理制度;二元的人口管理制度，其中二元化的戶籍管理制度對(duì)“城中村”的形成有重要影響。這種二元體制框架中，二元土地制度是“城中村”產(chǎn)生的核心因素（張潤(rùn)梅，2007）。“城中村”與城市相比，在土地制度方面存在著差異，表現(xiàn)在仍保留歸農(nóng)村集體所有的土地所有制形式;在村籍制度、社會(huì)管理制度等方面的內(nèi)容也存在差異，村籍制度的差異表現(xiàn)在原來(lái)的村民盡管農(nóng)耕地被征用后幾乎全部轉(zhuǎn)為城市居民，但是仍然保留著村籍，作為強(qiáng)大的村集體經(jīng)濟(jì)的股東，因此在經(jīng)濟(jì)地位上和一般市民及外來(lái)房屋租客相比有極大的差別，所以他們更愿意成為村民而不愿意成為市民（李培林，2004）。

（三）城市規(guī)劃管理的滯后

在“城中村”改造過(guò)程中，管理的滯后、功能的混雜、布局的分散、房屋的亂搭亂建、重復(fù)拆遷這些問(wèn)題普遍存在。管理的滯后主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，因規(guī)劃管理的力度不到位，導(dǎo)致違章建設(shè)遞增。第二，因?qū)Υ迕竦陌仓玫攸c(diǎn)沒(méi)有作好規(guī)劃，導(dǎo)致村民建房凌亂布局以及重復(fù)拆遷。第三，因?qū)Υ迕癜仓媒ǚ繀^(qū)沒(méi)有制定詳細(xì)修建規(guī)劃，導(dǎo)致村民建房區(qū)內(nèi)功能復(fù)雜、布局凌亂（劉斯佳，2013）。因城市管理者在對(duì)待““城中村””治理的問(wèn)題上存在認(rèn)識(shí)的滯后和政策的滯后，在管理體制和管理的方式、方法方面長(zhǎng)期落后于社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀，因而導(dǎo)致““城中村””問(wèn)題的出現(xiàn)并惡化（張孔見(jiàn)，2001）。

（四）文化的限制

從信任關(guān)系的角度來(lái)看，“城中村”可以看成是傳統(tǒng)信任關(guān)系與情結(jié)的聚居體。長(zhǎng)期農(nóng)業(yè)社會(huì)的“聚村而居”，使村落自然成為人們生存與生活難以割舍的“祖地”，與“祖地”相關(guān)的一系列習(xí)慣，既內(nèi)化于人們深層的意識(shí)觀念，又外化于人們的具體行動(dòng)與實(shí)踐，形成一整套完整的與村落地域共同體聯(lián)系在一起的“生存策略”（張成福，2004）。

三、關(guān)于“城中村”的治理改造

國(guó)內(nèi)的研究者普遍是根據(jù)“城中村”的總體特征提出治理改造的措施或者針對(duì)自己研究的具體的“城中村”提出對(duì)應(yīng)的治理改造的思路。本文按年代順序?qū)?guó)內(nèi)有關(guān)于“城中村”治理改造的研究進(jìn)行綜述。

田莉（1998）認(rèn)為，應(yīng)加強(qiáng)村鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)管理，盡快對(duì)城市周邊的村莊進(jìn)行改造，制定相應(yīng)的法律法規(guī)，規(guī)范“城市里的鄉(xiāng)村”的發(fā)展，完善農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民后的社會(huì)保障體系，提高農(nóng)民整體素質(zhì)，強(qiáng)化其法制觀念。杜杰（1999）結(jié)合深圳市羅湖區(qū)原農(nóng)村城市化進(jìn)程的例子，認(rèn)為改造““城中村””應(yīng)從發(fā)展決策、“城中村”內(nèi)在要求、體制、文化、經(jīng)濟(jì)、法制、組織人事等方面入手解決“城中村”問(wèn)題。

周森（2002）認(rèn)為，“城中村”住房建設(shè)規(guī)劃滯后，城鄉(xiāng)兩種管理體制不對(duì)軌，當(dāng)前要著重解決如下三個(gè)主要問(wèn)題：第一，規(guī)劃要先行;第二，政策要靈活;第三，工作要?jiǎng)?wù)實(shí)。王素云（2003）對(duì)鄭州市都市村莊進(jìn)行調(diào)查提出，改革都市村莊的經(jīng)濟(jì)體制，重視產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新是改造都市村莊的關(guān)鍵;以人為本，建立完善改造后居民的就業(yè)和社會(huì)保障體制，關(guān)心都市村莊居民的切身利益;改革都市村莊的人口與城市管理體制，發(fā)展獨(dú)具特色的城市社區(qū)管理體制三方面論述都市村莊的改造。

翁志超（2004）從量化資產(chǎn)，確權(quán)到人，實(shí)現(xiàn)居民按出資額分紅;房產(chǎn)改革中的博弈;非政府力量的廣泛參與三方面論述“城中村”改造的對(duì)策。廖俊平等（2005）提出將PPP（Public Private Partnerships）模式，即把私人企業(yè)和公共部門(mén)的合作模式與“城中村”改造工程相結(jié)合，以政府作為主導(dǎo)方，積極制定激勵(lì)政策來(lái)引導(dǎo)私人機(jī)構(gòu)的進(jìn)入。

徐楚（2006）認(rèn)為在“城中村”改造中，可持續(xù)發(fā)展原理實(shí)際操作意義重大。首先，在改造過(guò)程中，要突出規(guī)劃作用，使“城中村”改造納入城市整體和長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃中來(lái)，避免在改造后又出現(xiàn)“二次拆遷”和新的“城中舊城”現(xiàn)象;其次，體現(xiàn)在改造中要切實(shí)保障村民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，使村集體和村民個(gè)體具備長(zhǎng)久發(fā)展的條件和能力，保護(hù)資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，最終實(shí)現(xiàn)村民生產(chǎn)生活條件的逐步改善和提高。徐遠(yuǎn)明（2007）認(rèn)為從“城中村”改造方式著眼，大體可歸納為以下兩種：第一，整體重建型改造，即從“城中村”的整體格局到單體建筑的全面改造，從舊村向新城的整體轉(zhuǎn)變，是建筑格局、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施配套、景觀建設(shè)等全方位的變革;第二，局部重建型改造，即對(duì)“城中村”整體格局不做重大調(diào)整的前提下，對(duì)局部區(qū)域、關(guān)鍵要素進(jìn)行重點(diǎn)改造，這種方式一般用于處在建成區(qū)，但不與城市總體景觀形成強(qiáng)烈反差、布局比較合理、環(huán)境比較好的地塊。

張晶（2008）運(yùn)用博弈理論研究“城中村”改造中政府、村民、開(kāi)發(fā)商的三方博弈過(guò)程，通過(guò)構(gòu)造效用函數(shù)來(lái)分析參與主體之間的利益沖突，提出在村民支持的基礎(chǔ)上政府介入并承擔(dān)改造費(fèi)用，不鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商介入改造的對(duì)策建議。趙恒伯（2009）從新公共管理的角度分析后認(rèn)為，“城中村”改造的關(guān)鍵點(diǎn)是重新劃分政府組織、村社組織、經(jīng)濟(jì)組織和社會(huì)中介組織的功能邊界。在明確各責(zé)任主體的功能邊界的基礎(chǔ)上，構(gòu)想理想的“城中村”改造模式意味著“城中村”改造從以單純的政府為中心的治理秩序走向多中心的治理秩序。從“城中村”行政事務(wù)采取行政機(jī)制進(jìn)行管理，公共服務(wù)主要采用準(zhǔn)市場(chǎng)機(jī)制，自治事務(wù)主要采用自治機(jī)制三方面來(lái)創(chuàng)新城中村改造事務(wù)治理機(jī)制。

趙曉麗（2011）認(rèn)為，濟(jì)源市在城中村改造中，要堅(jiān)持政府主導(dǎo)下的市場(chǎng)化運(yùn)作;鼓勵(lì)探索多種改造模式;對(duì)參加改造開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu)以及改造項(xiàng)目設(shè)置準(zhǔn)入條件，實(shí)行準(zhǔn)入制度;實(shí)行政府零收益，切實(shí)讓利于民、讓利于投資者的優(yōu)惠政策促改造等措施。陳少牧（2012）認(rèn)為，推進(jìn)泉州“城中村”社區(qū)治理應(yīng)按照治理主體多元化、治理方式民主化、治理舉措長(zhǎng)效化的原則，做好以下五個(gè)方面的工作：第一，有效推動(dòng)社區(qū)治理主體多元發(fā)展;第二，加快社區(qū)工作方式民主化;第三，提高社區(qū)居民保障水平;第四，提升社區(qū)管理者的素質(zhì);第五，加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)。

四、總結(jié)與展望

綜上所述，筆者通過(guò)對(duì)文獻(xiàn)的研究，看到關(guān)于城中村問(wèn)題所取得了一些主要的研究成果，但在一些理論和實(shí)踐方面仍存在一些問(wèn)題，有待未來(lái)解決。

第一，不同學(xué)科認(rèn)為城中村的形成原因不同，即社會(huì)學(xué)認(rèn)為傳統(tǒng)的農(nóng)村組織和社會(huì)網(wǎng)絡(luò)決定城中村的形成，而經(jīng)濟(jì)學(xué)則強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)二元制度在城中村的形成中起作用，城中村形成的原因并非是單一的，需要深入地研究和探索哪個(gè)原因更加的重要，這樣才能更有側(cè)重點(diǎn)地處理城中村問(wèn)題。

第二，大多數(shù)研究都是站在城市的立場(chǎng)研究城中村問(wèn)題，認(rèn)為城中村阻礙城市的發(fā)展，應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行改造，很少人認(rèn)為城中村問(wèn)題被夸大，不是所有的城中村都需要改造，以后可以把研究的點(diǎn)從改造擴(kuò)大到管理，這樣有助于城中村問(wèn)題更好的解決。

第三，對(duì)于國(guó)外文獻(xiàn)的參考借鑒比較少，可以參考類似于國(guó)內(nèi)城中村的問(wèn)題的國(guó)外現(xiàn)象，如貧民窟、城市過(guò)渡地帶等。

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城中村改造規(guī)劃問(wèn)題范文第4篇

一、擴(kuò)大農(nóng)民的知情權(quán)

當(dāng)前,城中村農(nóng)民在拆遷補(bǔ)償方案上相互攀比,要價(jià)過(guò)高,很大程度上是由于知情權(quán)不夠造成的。要進(jìn)一步完善城中村拆遷改造的組織形式,全面推行拆前聽(tīng)證,擴(kuò)大城中村農(nóng)民在拆遷改造中的知情權(quán)。首先,要告訴廣大農(nóng)民城市規(guī)劃確定的用地性質(zhì)和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。其次,幫助農(nóng)民算好賬。容積率既定,地塊面積既定,房子就只能蓋這么多,如果大家所要的拆遷補(bǔ)償過(guò)高,可能就沒(méi)有開(kāi)發(fā)商參與開(kāi)發(fā)建設(shè),自己的居住環(huán)境就沒(méi)法改變。在擴(kuò)大農(nóng)民知情權(quán)的同時(shí),如果各市能夠進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)城中村拆遷補(bǔ)償方案的指導(dǎo),適當(dāng)降低城中村拆遷補(bǔ)償成本還是能夠做到的。

二、城中村改造與優(yōu)化城市用地布局相結(jié)合

相當(dāng)一部分城中村處于城市的中心區(qū)或者歷史風(fēng)貌地區(qū)。大城市的中心區(qū)由于城市職能過(guò)分集中、土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度過(guò)高,需要在規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中逐步疏解,以緩解空間擁擠、交通擁堵的壓力。歷史文化名城城市,為保護(hù)城市的傳統(tǒng)風(fēng)貌,需要對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的高度、體量、容積率進(jìn)行嚴(yán)格控制。在這些地區(qū),如果城中村改造采取就地平衡的方式,勢(shì)必與城市用地布局調(diào)整的方向相背離,不利于完善城市的整體功能。解決這一問(wèn)題,一是建議各城市政府特別注意引進(jìn)品位一流、業(yè)績(jī)優(yōu)秀、實(shí)力雄厚的戰(zhàn)略投資者參與城中村改造,對(duì)相鄰的城市重要地段進(jìn)行集中成片的開(kāi)發(fā)建設(shè),在保證城中村開(kāi)發(fā)建設(shè)品位的同時(shí),實(shí)現(xiàn)城市用地布局的優(yōu)化調(diào)整。二是建議各城市政府把城中村改造項(xiàng)目和新區(qū)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目統(tǒng)籌運(yùn)作,打捆進(jìn)行招拍掛。三是要切實(shí)加強(qiáng)城中村改造的規(guī)劃管理,嚴(yán)格依照城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃確定的功能分區(qū)進(jìn)行改造,嚴(yán)格依照國(guó)家技術(shù)規(guī)范和控制性詳細(xì)規(guī)劃確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,切實(shí)保證城中村開(kāi)發(fā)建設(shè)的空間環(huán)境。

三、積極探索城中村改造新模式

在近年來(lái)城中村改造的實(shí)踐中,各地采取了不同的拆遷安置和開(kāi)發(fā)建設(shè)模式,歸納起來(lái)主要有四種:一是村集體以城中村改造的名義,自行組織開(kāi)發(fā)建設(shè)。除部分土地用于安置村民住宅以外,規(guī)避土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理,對(duì)其余土地進(jìn)行變相的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),向社會(huì)出售。這種模式雖然有利于調(diào)動(dòng)村集體和村民城中村改造的積極性,但既違反國(guó)家的土地和住房政策,又造成低水平的重復(fù)建設(shè)。二是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)力比較強(qiáng)的城中村,自行組建開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行改造。三是由開(kāi)發(fā)企業(yè)獨(dú)資或者由開(kāi)發(fā)企業(yè)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合資合作,進(jìn)行城中村改造。四是名義上由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施拆遷,實(shí)際由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托開(kāi)發(fā)企業(yè)墊資拆遷,開(kāi)發(fā)企業(yè)、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置三方協(xié)議,形成凈地后通過(guò)招拍掛出讓,出讓后再用土地出讓金支付原開(kāi)發(fā)企業(yè)墊付的資金,獲得土地使用權(quán)的新開(kāi)發(fā)企業(yè)自行組織開(kāi)發(fā)建設(shè)。上述四種模式,普遍存在一個(gè)嚴(yán)重的弊端,就是在城中村改造過(guò)程中政府沒(méi)有真正能夠?qū)崿F(xiàn)土地收儲(chǔ),不利于合理把握市場(chǎng)上的土地投放量,不利于持續(xù)促進(jìn)城中村改造,不利于從根本上改造城市環(huán)境。為此,我們建議積極探索新的城中村改造運(yùn)作模式:實(shí)行政府收儲(chǔ)后統(tǒng)一拆遷安置,凈地招拍掛后由開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。這種模式有利于在當(dāng)前形勢(shì)下加快城中村改造步伐,加快城中村的拆遷安置和實(shí)現(xiàn)土地收儲(chǔ),也有利于政府合理把握開(kāi)發(fā)建設(shè)的節(jié)奏,實(shí)現(xiàn)村民贏環(huán)境、開(kāi)發(fā)商贏利潤(rùn)、政府贏形象。

四、城中村改造要實(shí)現(xiàn)四個(gè)轉(zhuǎn)變

城中村改造是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。空間形態(tài)的轉(zhuǎn)變是城中村改造的基礎(chǔ),但城中村改造絕不是單純的空間形態(tài)轉(zhuǎn)變。在城中村改造過(guò)程中,必須統(tǒng)籌解決好村民住宅的補(bǔ)償安置、村民就業(yè)和生活來(lái)源、村民生活的社會(huì)保障、集體經(jīng)濟(jì)積累的合理處置等四個(gè)方面的問(wèn)題。廣州在本世紀(jì)初的城中村改造,就是首先解決這些城中村改造的關(guān)鍵問(wèn)題,先改制后改造,合理確定村民住宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),采取留地和政府扶持等多種方式解決村民就業(yè)與生活來(lái)源,統(tǒng)一將城中村居民納入社會(huì)保障范疇。其中很重要的一條,就是推行農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織資產(chǎn)股份固化,保留村民在集體經(jīng)濟(jì)組織中的分配權(quán),解除了農(nóng)民城中村改造的后顧之憂,形成了有利于改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的新機(jī)制。承德的雹神廟村拆遷改造速度很快,在很大程度上也得益于這四方面關(guān)鍵問(wèn)題解決得好。

城中村改造在實(shí)現(xiàn)空間形態(tài)轉(zhuǎn)變的同時(shí),還必須推進(jìn)農(nóng)村集體土地向城市國(guó)有土地、農(nóng)民身份向市民身份、村委會(huì)向社區(qū)居委會(huì)、農(nóng)村生活方式向城市生活方式的轉(zhuǎn)變。

解決好四方面的關(guān)鍵問(wèn)題,同步實(shí)現(xiàn)四個(gè)轉(zhuǎn)變,涉及經(jīng)濟(jì)體制改革、國(guó)土資源管理、戶籍管理、基層政權(quán)建設(shè)、勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)保障等各個(gè)領(lǐng)域,必須在城市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,組建一套專門(mén)班子,形成一套完整的改造規(guī)劃,并區(qū)別不同情況,在政府指導(dǎo)下做到一村一策。

五、合理把握城中村開(kāi)發(fā)建設(shè)目標(biāo)

城中村改造規(guī)劃問(wèn)題范文第5篇

關(guān)鍵詞：鄭州市；城中村；改造；對(duì)策

一、鄭州市城中村改造的基本情況

鄭州城市建成區(qū)內(nèi)原有124個(gè)行政村，下轄228個(gè)自然村，占地面積約為70k㎡，城中村人口約30萬(wàn)。2003年，鄭州市政府出臺(tái)了《鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）》、2004年了《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法（試行）》等一系列相關(guān)政策，著手對(duì)全市城中村進(jìn)行改造。并且在《鄭州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃綱要》中明確提出，加快城中村改造步伐。2005年鄭州城中村改造全面鋪開(kāi)。2007年市政府又下發(fā)《進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定》（鄭政文（2007）103號(hào)），對(duì)城中村改造進(jìn)一步進(jìn)行規(guī)范和細(xì)化。

二、祥營(yíng)村改造過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）思想認(rèn)識(shí)問(wèn)題

城中村改造首先要碰到的是大規(guī)模拆遷安置。這是這項(xiàng)工作最為棘手的頭等難事。一般的老百姓都有一定的“土地情節(jié)”，在與祥營(yíng)村的一些村民進(jìn)行交談中，他們中的大多數(shù)人都表示對(duì)自己所生活過(guò)的地方懷有深厚的感情，土生土長(zhǎng)的村民習(xí)慣了有自己的宅基地，有自己的小院，雖然人均耕地較少，甚至不足一分，但是在小院里種些蔬菜之類的還是可以自給自足的他們都已經(jīng)習(xí)慣了在這里的生活方式，不太愿意搬遷。

（二）資金籌措問(wèn)題

城中村改造中最大的難題是改造資金的籌集，它涉及征遷補(bǔ)償和安置房建設(shè)。如下表所示，單單對(duì)祥營(yíng)的征地補(bǔ)償費(fèi)用就是一筆不小的開(kāi)支。再加上按照相關(guān)規(guī)定的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用，在資金的籌集方面確實(shí)是一個(gè)棘手的問(wèn)題。

（三）居民安置問(wèn)題

居民的安置問(wèn)題是當(dāng)?shù)卮迕褡蠲舾械脑掝}之一。目前，大多數(shù)農(nóng)轉(zhuǎn)非居民都是依靠自己擁有所有權(quán)的住房和廠房的出租來(lái)維持生計(jì)，而城中村的改造不能回避的問(wèn)題就是房屋拆遷，拆遷之后是否會(huì)影響到村民的生活，這是城中村改造的瓶頸問(wèn)題，也是村民的實(shí)際利益是否會(huì)受損的問(wèn)題。

三、相應(yīng)對(duì)策

（一）提高思想認(rèn)識(shí)

城中村改造是一項(xiàng)“必須做”的工作，而且遲做不如早做。因?yàn)槌侵写暹`章搭建多、安全隱患多、社會(huì)治安差、環(huán)境衛(wèi)生差，給人的總體印象是“臟、亂、差”，直接影響城市品位和形象。城中村改造工作量大，面廣周期長(zhǎng)，必須由各有關(guān)部門(mén)密切配合、共同推進(jìn)。因此，政府要做好引導(dǎo)工作，引導(dǎo)干部群眾要摒棄封閉、排斥和落后的小農(nóng)意識(shí)，樹(shù)立城市意識(shí)，要把自己當(dāng)做城市的主人，融入到現(xiàn)代城市文明當(dāng)中。

（二）創(chuàng)新融資渠道

資金是城中村改造的主要難題之一，必須把融資渠道擺在“重中之重”的位置上。一是需要設(shè)立城中村改造項(xiàng)目專項(xiàng)資金。該專項(xiàng)資金的主要用途為支付改造規(guī)劃編制和與此有關(guān)的調(diào)查研究費(fèi)用、平衡本地區(qū)全面改造項(xiàng)目資金、建立本地區(qū)城中村改造動(dòng)態(tài)監(jiān)控信息系統(tǒng)、支付相關(guān)的宣傳費(fèi)用。二是要搭建融資平臺(tái)，可以探索成立城中村改造融資平臺(tái)，有條件的可以由拆遷平整出來(lái)的土地先用以抵押，以保證資金及時(shí)到位。三是要加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的溝通，積極爭(zhēng)取對(duì)城中村全面改造項(xiàng)目提供寬松、便利和優(yōu)惠的融資支持和金融服務(wù)。

（三）因地制宜安置

安置相關(guān)群眾的切身利益，不僅是一個(gè)生活居住問(wèn)題，也是一個(gè)生活出路問(wèn)題。因此，要堅(jiān)持區(qū)分對(duì)待、因地制宜的原則，認(rèn)真分析不同城中村的特點(diǎn)和問(wèn)題，針對(duì)不同地區(qū)、不同類型城中村的具體情況，制定切合實(shí)際的安置措施，保證群眾安居樂(lè)業(yè)。由于一些村民沒(méi)有交物業(yè)費(fèi)的意識(shí)，所以跟市民的生活習(xí)慣可能會(huì)有某種程度的差異，即使住進(jìn)了小區(qū)，但依舊保持了以往在村落當(dāng)中的生活習(xí)慣，所以可以考慮將安置房和商品房的區(qū)分進(jìn)行劃分，這樣，也比較符合一些村民的心愿。

四、小結(jié)

祥營(yíng)村是科學(xué)大道向西打通的需要，是高新區(qū)拉高城市坐標(biāo)的需要，也是改善老百姓生活水平的需要，并且對(duì)當(dāng)?shù)厝罕妱?chuàng)業(yè)、生活質(zhì)量的改善都會(huì)有很大的提高。此外，祥營(yíng)村內(nèi)部“臟亂差”的環(huán)境不僅影響了高校城的形象，并且給學(xué)生的生活帶來(lái)了不便，因此，祥營(yíng)村的改造對(duì)于高新區(qū)的發(fā)展具有非凡意義。

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