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公積金補貼和公積金的區別范文第1篇

目前銀行提供的貸款方式主要有商業貸款、公積金貸款和貼息貸款。前兩者大家都是耳熟能詳的，而實際上不妨考慮使用貼息貸款，它能幫你實現以最小的資金成本和最高的效率取得貸款，讓你節省不少買房的花銷。

貼息貸款幫你這樣“省”

劉先生準備購買某樓盤項目的房產，總價52萬元，擬貸款40萬元，期限10年。該樓盤的開發商規定，對于采用商業貸款的客戶，房價可以打98折；采用一次性付款的，房價打97折；采用公積金貸款的，不打折。經向開發商協商和爭取，開發商同意對采用貼息貸款的客戶按照一次性付款給予相應折扣，即97折。劉先生所在單位在北京市住房資金管理中心建立了住房公積金，經咨詢，可以享受貼息額度為40萬元。經住房資金管理中心個人信用信息服務中心對劉先生進行信用評級，為AA級，則貼息擔保費可以優惠2%。

（1）采用商業貸款付款方式

總房款：52萬元×98%=509600元

律師費：40萬元×3‰=1200元

保險費：40萬元×31.4%=1256元

抵押登記費：200元

貸款期間利息總額：40×108.57×10×12－400000=121136元

購房總支出：633392元

（2）采用貼息貸款付款方式

總房款：52萬元×97%=504400元

律師費：40萬元×3‰=1200元

擔保費：40萬元×60.51×（1-2%）=2372元

貸款期間利息總額：40萬元×103.21×10×12－400000=95408元

購房總支出：603380元

在貸款購房過程中，采用貼息貸款比商業貸款節省30012元。

（備注：數據計算可參考附表1、2）

住房貼息貸款與商業貸款“大不同”

從銀行利息收入的角度看，住房貼息貸款與商業貸款沒有本質不同。但站在借款人的角度看，兩者有著很大的區別。

1、利息負擔不同。對貼息貸款的借款人而言，由于享受相應額度的貼息，在貼息額度內實際上是按照公積金貸款的利率支付利息，與商業貸款相比，貸款買房的資金成本相對較低。

2、承辦貸款的金融機構不同。一般來說，在售樓盤項目都和指定銀行簽訂按揭協議，對購房者而言，選擇商業貸款只能在開發商指定的銀行辦理按揭貸款，沒有選擇的余地；而貼息貸款在許多銀行都可以辦理，對所有在售樓盤都適用，具備貼息貸款資格的借款人可以在多家銀行中進行選擇，打破了樓盤對應指定銀行的傳統按揭貸款辦理模式。

3、貸款擔保方式和所負擔的費用不同。商業貸款一般采用開發商階段性擔保加抵押方式，借款人需要支付律師費、保險費和抵押登記費；貼息貸款采用北京市住房貸款擔保中心全程擔保模式，借款人需支付律師費和擔保費（涵蓋了保險、房產評估、抵押登記等費用），如果借款人信用等級達到AA級以上，擔保費還可以享受一定幅度的優惠。

此外，由于擔保中心為借款人提供全程擔保，免除了開發商對借款人的擔保責任，而且貸款辦理周期相對較短，從付款方式上,借款人有充分的理由向開發商爭取一次性付款的條件的優惠。如果能爭取到更多房價折扣的優惠，則運用貼息貸款不僅能極大節省利息支出，而且其總購房費用也要遠遠低于商業貸款。

4、辦理程序不同。與商業貸款相比，貼息貸款在辦理過程中多了借款人信用評級、貼息額度核定、擔保中心審查等幾個環節，看似復雜，但由于有律師全程代辦相關手續，而且擔保中心為借款人提供全程擔保，貸款在銀行更容易審批通過。

住房貼息貸款VS公積金貸款

住房貼息貸款和公積金貸款的貸款對象所在單位均需在住房資金管理中心繳存公積金；一般情況下，借款人所能使用的貼息額度和公積金貸款額度是相同的；對借款人而言，兩者的最終利息支出負擔是相同的。兩者的不同之處在于：

1、兩種貸款性質不同。住房貼息貸款本質是銀行直接發放的商業性貸款，由住房資金管理中心就貼息額度內的商業貸款和公積金貸款的利差部分向借款人定期進行貼息；公積金貸款是銀行受住房資金管理中心委托，向借款人發放的政策性委托貸款。

2、承辦金融機構不同。由于貼息貸款本質是商業性貸款，幾乎所有商業銀行都可以辦理，目前看，光大、中信等中小商業銀行服務效率較高；公積金貸款一般是由借款人所在單位繳存公積金的管理分中心指定承辦銀行，借款人無從選擇，服務效率難以保障。

3、對借款人的費用負擔不同。借款人使用貼息貸款，需負擔律師費和擔保費，擔保費涵蓋了保險費（財產險和保證險）、評估費和抵押登記費，當借款人的信用等級較高時，擔保費還有一定幅度的優惠；如使用公積金貸款，需支付房產評估費和擔保費。兩種貸款擔保費收取標準并不相同，綜合看，當貸款期限相對較短時（在13年以內），貼息貸款擔保費率更低，對于經評級信用等級更高的借款人更為明顯。

4、辦理流程不同。辦理貼息貸款時，借款人通過向貸款銀行和住房貸款擔保中心指定律師事務所提交貸款申請材料，由律師事務所代為辦理貼息額度的核定、借款人信用評級、向擔保中心和銀行報卷等手續；辦理公積金貸款時，借款人首先應向單位繳存公積金的住房貸款管理分中心提出借款申請，其后辦理貸款額度的核定、房產評估、繳存擔保費、去承辦銀行簽訂借款合同等一系列手續。

5、額度不足時，操作方法不同。目前，北京市所有在售樓盤項目均可以使用貼息貸款，當貼息額度不足時，借款人僅就超出貼息額度部分承擔商業貸款利率，不必辦理額外手續。根據北京市住房資金管理中心的最新規定，從2005年起，凡使用市中心公積金貸款的個人，當公積金額度不能滿足貸款需求時，將統一使用貼息貸款，而不能再使用組合貸款。對于使用中央國家機關公積金貸款，公積金最高使用額度為30萬元，當公積金貸款額度不能滿足貸款需求，借款人需使用組合貸款，就超出公積金貸款額度部分向承辦銀行申請辦理商業貸款，承擔相應費用。相比之下，貼息貸款更加簡便、經濟和可行。

相關鏈接：

什么是住房貼息貸款

本文所指的住房貼息貸款（以下簡稱貼息貸款）是指北京市住房資金管理中心與有關銀行合作，貸款購房者按照商業貸款的利率申請貸款，然后由住房資金管理中心根據借款人可使用的貼息額度，對商業貸款和公積金貸款產生的利息差給購房者補貼，中心每半年補貼一次，直接劃入購房者個人賬戶。

獲取的條件

可獲得個人住房擔保貸款貼息的對象為在北京市住房資金管理中心連續6個月累計12個月，并且繼續交納住房公積金的個人。貼息貸款的最高成數為購房總價的80％，貸款期最長不超過30年。

貼息額度

公積金補貼和公積金的區別范文第2篇

改革開放以來，合作社已經從計劃經濟的陰霾中走出來，逐漸回歸其市場主體的本原地位。合作社作為市場經濟條件下的企業形式，產權制度無疑是決定其性質和法律地位、影響其治理方式以及利益分配等問題的核心制度，是決定合作社存在與發展的關鍵因素。但是，由于我國目前沒有統一的合作社基本法，已經頒布的《農民專業合作社法》也沒有對農民專業合作社的產權予以明確定性，圍繞合作社產權制度理論界也存在諸多爭議，極不利于合作社的發展和社員利益保護，所以，有必要進一步明晰合作社產權，理順其產權關系，以更好地維護合作社的穩定性，調動社員的積極性，促進合作社的健康發展。

一、合作社財產的來源

產權作為一種制度安排是指法律規定的人們對某種財產擁有和可以實施的一定權利。這些權利就是指人們對財產本身所擁有的占有權、使用權、支配權、處置權、相應的收益權以及人們擁有這些財產所派生出來的各種有形或無形的物品或功效的收益權和不受損害權[1]。產權直接指向“財產”，因此，探討合作社產權制度首先應厘清合作社財產來源和構成。合作社的財產來源主要有以下幾種途徑：社員出資入股、合作社經營中的積累、國家扶持資金與捐贈。

（一）社員出資

合作社是為社員擁有和控制的合作組織，社員出資是合作社生產經營的基礎，是合作社初始資本的來源。社員最多可以交納的股金數額，由合作社章程或國家法律規定。

（二）合作社積累的公積金

公積金是合作社在運作過程中產生的一種重要資本，它是指合作社每年從盈余中按一定的比例提取的積累資金，其目的是用于彌補虧損和擴大再生產。

（三）國家扶持資金和捐贈

從國際上看，世界各國對合作社一般都有財政上的扶持。而合作社的制度安排和價值追求及對社會穩定的貢獻，使其容易獲得社會的各種捐贈，而合作社資金的有限性也需要其擴展資金來源，所以捐贈也就成了合作社的發展資金來源之一。

二、合作社產權的性質

在探討合作社產權性質之前，首先需要明確的是合作社的產權結構。合作社財產的權利結構就是指占有權、使用權、收益權和處分權的主體構成狀況和相互關系。作為企業法人，合作社的產權主體包括合作社和社員兩類。合作社的產權尤其是財產所有權的性質的界定與合作社及其社員兩類主體相關。

（一）學界關于合作社產權性質的觀點之爭

關于合作社的產權性質，理論界主要有以下觀點：（1）私有產權說。合作社的產權結構以社員個人所有為核心，實質是私人產權。發達國家學者多持此種觀點[2]。（2）集體產權說。合作社由聯合起來的勞動者共同籌資，共同占有、使用生產資料，共同享有勞動成果，因而是社員的集體所有[3]。（3）復合產權說。該說認為合作社的產權是由兩類性質不同但有聯系的產權構成的：第一，合作社的產權是在直接生產經營過程中由眾多數量大體均等的個人產權復合而成；第二，合作社的產權是由已經集合的個人產權與集體產權復合而成[2]。（4）多元所有、一元經營說。該說認為，合作社的產權和管理制度體現為：一是實行個人所有和集體所有相結合的產權關系；一是實行集體占有、使用的經營關系[4]。（5）合作社產權說。該說認為，合作社的股金的所有者是合作社，社員是合作社的投資人，其依所投之股金對合作社享有社員權。總體而言，合作社全部財產的所有人不是社員個人，也不是社員集體，而是合作社本身[5]。合作社產權的性質存在如此多的觀點學說，而且至今沒有形成共識，反映了合作社產權制度的復雜性。而合作社制度建設的基石應是作為其經濟基礎的產權制度，因而從理論上澄清它是無法回避和繞開的課題。

（二）合作社產權界定

合作社產權制度的復雜性除源于上文述及的合作社財產來源的多樣性，另外還受合作社特有的屬性和宗旨的影響。1.合作社屬性、宗旨與產權合作社的最大特點是屬利用者（用戶、顧客）所有，這也是其最根本的屬性。合作社產生的原因就是社員需要合作社這種互助合作組織來解決生產、銷售、購買、貸款、保險等經營環節上靠個人無法解決的問題。因此，合作社是利用者擁有和控制的企業[6]。由于合作社是利用者所有的企業，因而它的宗旨是滿足社員（利用者）的經濟、社會和文化需要，是非營利性企業；合作社不具有公司那樣的資本屬性，不追求資本利潤的最大化[6]。合作社的屬性和宗旨決定了其一系列制度包括產權制度的特點。合作社必須以為社員謀取利益、服務社員為目的，而不是實現自身利益最大化。這一宗旨決定了其運作必須以同一性為條件，即合作社的財產所有者和惠顧者同一，可以完全重合，如果二者出現錯位，并且錯位達到一定程度，則合作社就發生性質變化[7]。合作社是社員勞動者和所有者雙重身份合為一體或者使用者和所有者雙重身份合為一體的組織。它依靠社員經濟參與而生存和發展，為社員服務是合作社的惟一宗旨。所以，股金屬于社員個人所有，入社時投人，退社時退出[1]。為防止股金的無節制征收使合作社淪為資本的工具，法律大都對社員的出資加以限制，“防止大股東的形成以及對合作社業務的控制，維護合作社的民主精神”[8]。同時，為體現合作社“社員人數及資本額均可變動”的原則，允許社員自愿退社，并有權請求退還其股金。但這會減少合作社發展所需的資金，動搖合作社對外聯系的信用基礎。因此，為促進資本的穩定，合作社都會從盈余中提取公積金來彌補虧損和擴大再生產。而正是這部分資金的產權歸屬成為解決合作社產權問題的關鍵。歸結起來，如何在維護社員財產權利、調動其入社積極性的前提下維護合作社的穩定性和可持續發展成為確立合作社產權制度時著重需要考慮的問題。2.合作社各類財產所有權歸屬（1）社員出資由于前文所述原因，社員出資應歸社員個人所有才能體現合作社的屬性，實現其宗旨。前述“合作社產權說”認為包括社員股金在內的合作社全部財產都是合作社本身所有，以解釋為什么合作社具有實質上對所有社員股金享有完整的占有權、使用權甚至處分權[5]。這種觀點沒有看到社員對股金的所有權是終極意義上的。社員擁有股金的所有權并不影響社員與合作社關系存續期間合作社為社員利益對包括股金在內的合作社財產的占有支配權。作為法人，合作社當然有法人財產權，這種權利的客體就是合作社財產，包括社員出資，其實質是一種經營權，與財產的所有權是并行不悖的。同時，社員股金也并非全體社員集體所有，這種觀點是受“合作經濟是社會主義集體所有制經濟”觀念的影響，認為社員出資后就失去了對自己出資的個人所有權，實際上是將合作社混同于集體所有制經濟，這會導致合作社失去其獨立存在的意義。合作社作為市場主體從產生時起就是建立在個人財產權的基礎上的，這也是其區別于其他企業形態的根本屬性，個人財產權的有效保護是社員參加合作社的動力。（2）合作社積累的公積金公積金的產權歸屬問題是合作社產權問題的癥結所在。公積金的產權歸屬首先取決于其是否可以分割并量化到每個成員賬戶。傳統合作社理論認為公積金不可分割，國際合作社聯盟也持此觀點。1995年國際合作社聯盟曼徹斯特大會上通過的《關于合作社特征的聲明》中提出公共積累不可分割。但是，也有學者反對公積金不可分割，如瑞典學者尼爾森指出，公共積累不可分割原則，使得合作社的公共積累越多，不可分割的集體資產比重越大，脫離社員控制和監督的財產就越多，合作社與社員的距離也越大，社員不再關心合作社的發展[9]。我國《農民專業合作社法》就規定了公積金可以分割量化到社員個人賬戶，“成員資格終止的，……退還記載在該成員賬戶內的出資額和公積金份額”。①公積金應否分割？筆者認為，應對合作社存續期間和終止時公積金的分割情況作出分別規定。在合作社存續期間，公積金不能分割。理由如下：第一，為合作社發展提供資金基礎的需要。合作社是弱勢群體的組織，社員經濟實力往往較弱，能夠投入到合作社的資金有限，再加上為維護民主和公平原則對單個社員入股的限制更造成資金的有限性，而且，在社員入社自愿、退社自由的原則下，社員退社就需退還股金，這會造成合作社財產的變動性和不確定性。而從盈利中提取公積金并保持其不可分割擴大了合作社可支配的資源，為合作社的發展壯大提供了物質支持。第二，擴大合作社交易、保護債權人利益的需要。因退社自由引致的合作社財產的變動性和不確定性以及由于捐贈的不穩定性和財政補助的有限性，會導致與之交易的相對人利益有可能缺乏足夠的財產擔保而面臨風險，會降低相對人與合作社交易的積極性，這同樣會成為合作社發展的制約因素。不可分割的公積金恰能對上述制度缺陷加以彌補，對保護相對人利益、鼓勵其與合作社交易具有積極意義。當然，公積金不可分割可能會導致合作社積累基金越來越多，當積累基金在合作社自有資產中的比例達到一定程度（通常是50%）或者更多時，剩余控制權將出現不平衡。這也是上文中學者反對公積金不可分割的顧慮之一。此時，合作社內部相對富有的社員往往會利用相對控制權進行內部尋租活動，其主要方式就是通過壓低收購價格、轉移未分配儲備金或留存收益來加以實現[10]。但這一問題并非必須通過分割公積金來解決。可行的做法是當公積金累計達到一定水平后，減少公積金的提取，直到公積金和社員出資總額達到適當的比例。在公積金不可分割的情況下，公積金的產權歸屬就非常明確了：社員共同所有，合作社對其擁有占有、使用、處分的權利，即經營權或支配權。在社員共同所有的情況下，這部分財產具有集體性質，在合作社存續期間，社員不得請求分配公積金，某一社員退社時也不能要求量化返還。而在合作社終止時，從合作社盈余中提取的公積金應允許在社員中進行分配，合作社公積金的最主要作用在于彌補虧損和轉增資本擴大再生產，以維持合作社持續發展的能力，因此在合作社終止時該積累可以分配給社員。

（三）國家扶持資金和捐贈

由政府直接補助形成的財產，筆者認為，其終極意義的所有權歸國家，合作社社員對國家投入資金形成的資產只享有收益權，而投入資金的占用權、使用權和處分權則由國家讓渡給了合作社。因此，由政府直接補助形成的財產在合作社存續期間不宜量化分配給社員，在合作社終止時可以移交其他合作社或用做公共事業。因為政府的補貼體現了政府支持合作社的政策，是對合作社事業的扶持，而非謀求某一特定合作社社員權益的增加，這部分資金一般主要用于開展信息技術交流、社員教育培訓、質量認證等有關合作社事業發展的公共項目。所以在合作社終止時，這一部分財產應繼續用于支持合作社事業的發展，不能分配給社員。社會捐贈的性質類似于國家扶持資金，只是所有者虛化。這部分財產的處分與國家扶持資金相同，即不能分配給社員，在合作社終止時繼續用于支持其他合作社發展。綜上所述，合作社的產權是社員個人所有權、社員共同所有權和國家所有權復合的產權，合作社對合作社財產擁有的占有支配權，即經營權。

三、我國現行法律對合作社產權的規定及其完善

我國目前沒有統一的合作社法。已頒布的《中華人民共和國農民專業合作社法》是合作社領域位階最高的立法。《農民專業合作社法》中涉及合作社產權制度的規定。但是非常不明確，沒有從根本上解決產權問題。關于農民專業合作社財產的形成，《農民專業合作社法》第四條第2款以及《農民專業合作社登記管理條例》第8條作了規定。上述法律法規規定了作為農民專業合作社產權基礎的資產構成，即農民專業合作社財產一般由成員出資、公共積累、國家財政補助資金和社會捐贈等4個方面構成，對這些財產，農民專業合作社享有占有、使用和處分的權利。另外，《農民專業合作社法》其他一些條款對上述幾類財產的權屬問題作了進一步規定，但是仍存在一些問題需要改進。

（一）關于社員出資

《農民專業合作社法》對社員出資的產權歸屬應當說作了符合合作社本質屬性和宗旨的規定，基本確立了社員對其出資的個人所有權。該法第21條規定“：成員資格終止的，農民專業合作社應當按照章程規定的方式和期限，退還記載在該成員賬戶內的出資額和公積金份額”。我國《農民專業合作社法》對社員出資的產權歸屬的規定是符合社員利益保護需要的。

（二）關于公積金

《農民專業合作社法》沒有規定合作社公共積累的不可分割，而是規定將公積金量化為每個成員的份額記載于社員帳戶，并規定成員資格終止的，應當按照章程規定的方式和期限，退還記載在該成員賬戶內的出資額和公積金份額。①該規定體現了合作社從20世紀五六十年代作為單純的國家對農業進行社會主義改造、建立集體所有制的工具，向本源意義的合作社的回歸，保護了社員對于合作社的財產權利。因此，有學者評價該規定體現了對農民在合作社中的主體地位的保護，對公共積累的個人量化克服了傳統合作社產權模糊的弊端[11]。但是筆者認為，如前文所述的原因，這種公共積累的個人量化并在社員退社時返還有矯枉過正之嫌。為了增強合作社的對外信用和發展基礎，未來合作社法對合作社公積金的可分割性應區別合作社存續期間和終止時兩種情況分別加以規定，在合作社存續期間，公積金不得分割。我國臺灣地區《合作社法》第23條即規定“社員對于公積金，不得請求分配。”在不可分割的前提下，在合作社存續期間這部分財產應屬全體社員共同所有且不可分割，只有合作社終止時才能分配給社員。

公積金補貼和公積金的區別范文第3篇

關鍵詞：房產稅 不合理性 改革

中圖分類號：F810.423文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）25-0016-03

住房即使社會民生的基本議題，也是宏觀經濟的關鍵領域。近年來，由于中國城市化進程的不斷推進，加速了社會住房的需求，住房逐漸變成了中國的焦點問題。2008年，受二套房貸限制、全球金融危機導致的流動性短缺以及價格下調預期的影響，投資者和投機者的融資能力和購買意愿大幅下降，紛紛撤場。中央政府在2008 年下半年密集出臺多項針對房地產的救市措施，包括多次下調存貸款基準利率和存款準備金率，此外，國際資本看好中國的經濟前景，國內外投資者和投機者的融資能力和購買意愿迅速擴張。在這些政策的刺激下，2009 年中國房價開始一輪新的上漲，其幅度遠高于金融危機前的2007 年。2010 年4 月，以“國十條”為代表的一系列政策出臺，新一輪調控開始。2010 年的政策讓許多專業人士驚呼“穩、準、狠”，但是，2010―2011年初，盡管中國出臺了一系列政策來控制房價，但是房價的走勢仍然連連攀升，在這號稱史上最嚴厲的政策調控下，房價依然邁著上漲的步伐讓我們望房興嘆。2010 年北京房價漲幅42%，位居全國各城市之首，四大一線城市新建商品住宅價格同比漲幅最小的是廣州，也達23%[1] 。2010年下半年，政府和人民對于房產稅的呼聲也越來越高，希望通過房產稅來打壓房價，實現房價真正的調控。

一、中國熱衷于投資房地產的原因分析

（一）2008年金融危機對中國的沖擊――制造業危機

社會各界普遍認為，2008年的金融危機抑制了中國的房價，但是實際上，它卻是加速中國房地產泡沫的元兇之一。2008年金融海嘯的襲來，給中國制造業帶來了巨大的沖擊。在金融危機的沖擊下發達國家進入經濟的蕭條期，對產品的需求下降，這就使得發展中國家促進出口的外部需求急劇減少。而發達國家的產品市場需求是中國主要的出口方向，外部需求的降低，必然導致中國出口規模的下降。

金融危機對于實體經濟的沖擊，使中國的進口規模也會大幅度下降。中國的民營企業一般處在產業鏈的最低端，通過最簡單的加工出口來獲得微薄利潤（占售后總利潤的10%）。而大部分外資企業處在產品設計、原料采購、物流運輸、訂單處理、批發經營、終端零售這六大真正獲利產業鏈環節（占售后總利潤的90%）。因為中國制造業的局限性和對外資企業的高度依賴性，加上金融危機給中國銀行拉響了警鐘，銀行對企業的借貸更為謹慎，使得中國企業難以抵擋金融危機而紛紛倒閉。民營企業的生存環境進一步惡化。

中國為了渡過2008年的金融危機，投資4萬億來拉動內需，緩解金融危機對中國的影響，這項政策的出臺表現中國對抗金融危機的積極性，但是從另一方面考慮這項政策也存在很大局限性，大量資金用在建設公路、鐵路方面，使得中國已經飽和的鐵路網變得過飽和。中國依靠大量投資建設鐵路和公路從而帶動相關企業生產和就業率增長，造成了中國短暫時間內GDP升高的“假象”。金融危機對中國真正的沖擊是對民營企業的沖擊，民營企業承載著中國近80%的就業人口總數，而大量的資金流入公路、高鐵等建設，必定會使中國財政出現巨大坑洞，而地方政府為了填補資金的漏洞，唯一的辦法就是增加稅收，導致中國的民營企業經營環境更加惡化，從而使大量熱錢從投資民營經濟領域轉向投資房地產，造成了中國內部經濟的惡性循環。

（二）產能過剩和通貨膨脹

后金融危機時代，由于出口貿易的嚴重萎縮，市場供給和市場需求之間的矛盾日益突出，使中國存在著嚴重的產能過剩的危機。產能過剩是指在一定時期內供大于求的表現，在市場需求不足的情況下就形成了產能過剩。中國經濟已進入通貨膨脹已是不爭的事實。最近，國務院印發的一份通知中，鋼鐵、水泥、平板玻璃、煤化工、多晶硅、風電設備六大行業被確定為產能過剩調控和引導的重點。電解鋁、造船、大豆壓榨等產能過剩問題較為突出的行業也被點名，各行業的產能過剩，又擺在我們的面前。中國的產能過剩不僅是由于金融危機遺留的后遺癥，中國本身的國有企業壟斷的經濟體制，也是造成中國產能過剩的一個重要原因。

2010年，由于中國發行9.59萬億信貸資金，造成了人民幣的購買力嚴重下降，加上人民幣匯率的上升，使得中國企業在接受金融風暴的沖擊下雪上加霜。巨量信貸產生通貨膨脹現實。2010年第二季度由于翹尾因素影響，物價指數大幅上升，引起市場恐慌，導致國內炒家大量入市，引起住房市場劇烈波動。而信貸的波動，按照現行商業銀行制度，第一季度是貸款的高峰期，盡管銀監會一再強調加強監管，這些信貸資金仍通過其他渠道大量進入炒家手中。同時國際投機客看準中國樓市，人民幣升值預期，中國經濟的良好增長，中國關于住房發展的政策，導致國際熱錢的流入 [2]。

綜上所述，中國的民營企業在自身無法盈利的狀態下，只能改換投資方向。而現今社會，中國在通貨膨脹等的壓力下，只有房地產行業依然是供不應求，從而導致大量熱錢涌入中國房地產。由于受到通貨膨脹的影響，盡管百姓的真實需求比較穩定，但是缺乏理性，加上受到炒房客和輿論的影響，產生非理性消費，這些都將加速房地產市場的需求。再者由于人民幣的升值，使得國際上一些金融機構的熱錢涌入中國樓市，造成中國“房產盛世”的假象。

二、中國房產稅的征收情況

房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人或者使用人征收的一種財產稅。對房產征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產的管理，提高房產使用效率，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入 [6]。

（一）中國征收房產稅的原因及現狀

房產稅是為中外各國政府廣為開征的古老的稅種。中國古籍《周禮》上所稱“廛布”即為最初的房產稅。至唐代的間架稅、清代和中華民國時期的房捐，均屬房產稅性質。1949年中華人民共和國建立后，政務院《全國稅政實施要則》（1950年）將房產稅列為開征的14個稅種之一。1951年8月政務院《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，規定對城市中的房屋和土地征收房產稅和地產稅，稅種名稱定為城市房地產稅，并在全國范圍內執行。1973年簡化稅制，把對國營企業和集體企業征收的城市房地產稅并入工商稅，保留稅種只對房管部門、個人、外國僑民、外國企業和外商投資企業征收。1984年改革工商稅制，國家決定恢復征收房地產稅，將房地產稅分為房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種。1986年9月15日國務院《中華人民共和國房產稅暫行條例》，同年10月1日起施行，適用于國內單位和個人。2008年12月31日國務院了第546號令，宣布自2009年1月1日起廢止《城市房地產稅暫行條例》，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人，依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅 [6]。

房產稅改革試點從短期來看，政策效應一定會對樓市造成心理沖擊，房地產市場成交量也有可能下降，從而有助于抑制投機，穩定房價。在一般均衡分析以及嚴格的假定下，從需求層面來看，房產稅改革直接增加了購房者的持有成本，壓低了部分需求，因而帶來房價的下降； 從供給層面來看，多套住房的持有者將會傾向減少持有房屋的數量，市場上房屋實際供給量增加，價格也就有所下跌。因此，從供需層面來講，房產稅的推出會導致房價一定程度下跌 [3]。

據上海市統計局公布的數據顯示，今年第一季度，上海市商品住房銷售面積同比下降23.5%。其中，140 平方米以上的商品住房銷售面積下降超過30%。在價格方面，據《文匯報》報道，今年第一季度，上海市商品住房成交均價為每平方米22 237 元，環比下跌3%，同比上漲12% [4] 。這說明，政府房產稅出臺后房價的成交量雖然有所下跌，但是房價并沒有如政府和百姓的預期。同時房價的上漲和房產稅的征收使得房租上漲，百姓不但沒有從房產稅中得到好處和保障，反而大部分買不起房的租房者陷入更困難的境地。

（二）房產稅征收時存在的問題

1.征稅范圍過窄抑制了房產稅收入的正常增長。根據房產稅條例規定，房產稅只在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，農村不開征。這樣，農村就被排除征稅范圍。隨著中國經濟的不斷發展，在農村和城市交界處開辦的工商企業越來越多，其問題日益突出，過窄的征稅范圍抑制了房產稅的正常增長。

2.計稅依據不盡合理，影響地方財政收入。現行房產稅的計稅依據采用從價計稅和從租計稅，從價計稅是按房產原值一次減除10 %～30 %后的余值計算繳納，這種計稅依據暴露出來的矛盾是房產原值很難核算清楚，而且減除比例的確定沒有合理依據。

3.項目繁多的收費擾亂了房產稅功能的正常發揮。當前中國房地產業面對的稅費數量與日俱增，在一些城市各種稅費和地價約占總房價比例50 %左右，多達百余項，其中重復與不合理收費約占總房價30 %[5]。

四是房產評估與財產登記不夠健全。現行房產評估制度不夠完善，影響了房產稅稅額的正確計算。主要表現在法規之間銜接不夠，統一管理協調難，評估機構相互扯皮，部門干預，使評估機構獨立、客觀、公正地開展評估受到影響，繼而影響了對稅基的正確核定和稅收政策的恰當執行。另外，中國的財產登記管理制度不夠健全，尤其是私有財產登記制度，還沒有明確的法律規定，缺乏權威性的申報和登記檔案，房產管理部門與稅務部門的協作配合不夠，造成房產稅稅源大量流失。

（三）中國征收房產稅的自身問題

從中國征收房產稅與美國征收房產稅目的區別來看，一般認為征收房產稅的情況是基于美國等發達國家房產稅的執行，但是很重要的一點在于中國和美國的房產稅征收有著本質的區別，美國房產稅征收是為了提高房價，藏富于民。而中國房產稅的征收則是為了壓低房價，控制房價上漲。中國房產稅征收的目的和美國背道而馳，而從中國現如今的國情和經濟局勢來看，因而中國的房產稅在本質上存在很大的局性。中國房產稅和其他稅種的區別在于納稅人在沒有創收的條件下，收取稅費。

目前，房產稅征收人群存在不合理性。首先，房產稅征收對象存在誤解，中國征收房產稅真正的目的在于打壓房價，中國的炒房人群是房產的短期持有者，而房產稅的征收人群卻是房產的長期持有者，這樣就對房產稅的征收對象產生誤差，真正炒房的人沒有受到房產稅的限制，房產的長期持有者，即住房人群卻無辜牽連。其次，房產的長期持有人包括一部分的富有人群，還有絕大多數的工薪階級和退休階級，房產稅對富有人群的打擊并不大，因為那部分人可以通過提高房地產租賃費用等方法，平衡房產稅征收的損失。而剩下一部分不富裕人群才是房產稅的真正打擊對象。

國家運用房產稅也存在不合理性。國家在運用房產稅方面存在嚴重的問題，怎樣去合理使用房產稅，真正緩解房地產緊張的局勢，才應該是政府首先要考慮的問題。房產稅的征收可以給政府帶來巨大的財政來源，以杭州為例，中國房產稅的征收年平均率是0.8%。照這樣去計算，杭州一年的房產稅收入將超過該城市一年的預算，總額在400億~500億左右。面對如此驚人的稅收總額，如果政府可以真正落實運用到百姓身上，才能體現稅收的真正意義，但是面對中國目前存在的“三公”現象以及將大量資金流入到建高鐵等領域，顯然公民想得到真正的利益還遙遙無期。

老百姓要自己承擔土地增值和房價折舊之間也存在矛盾。在國外因土地增值要收地產稅，國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然愿意交地產稅。中國也準備征稅，但問題是住房每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部分也是國家的土地增值，增值部分的物業稅政府不可能向自己征收，因而轉向老百姓，但老百姓的房在折舊貶值，為此，這部分價值只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價暴漲。征收房產稅會使國家會更加強大，國富民弱會更加突出。

三、房產稅并非解決中國高房價問題的良藥

改革開放以來，伴隨著住房制度改革的深化，中國基本建立了與經濟體制改革進程相適應的住房新體制，并逐步建立了多項配套制度。城鎮住房以及居住環境都發生了翻天覆地的變化。但是，由于住房制度體系仍處在逐步完善的過程中，長期看來，中國住房在許多方面存在著不少問題，而這些問題的解決也有不少挑戰。這使得城鎮居民的住房問題逐步演化成為中國經濟、社會生活的焦點問題：不僅中低收入和貧困家庭的住房十分困難，而且大多數居民難以承受不斷上漲的房價 [2] 。面對如此緊張的住房現狀，政府應該立即采取措施，抑制房價升值。

1.加快住房保障建設既是民生目標，又對穩定住房市場，擴大住房投資，促進經濟增長具有重要作用。中國政府應采取多種方式，來不斷豐富和完善住房保障制度。比如采取長期的稅收優惠、住房貸款擔保等形式，提高居民的住房可支付能力；采取公共經濟租賃房、經濟適用房先租后售，同時擴大保障性住房的消費范圍等形式，加大住房保障的保障范圍。

2.改革完善住房公積金制度，提高居民的住房可支付能力。一是加強公積金制度的推廣力度，應擴大其范圍，涵蓋弱勢群體，加大中低、低收入居民的住房貨幣保障。二是促進公積金聯名卡的推廣，簡化公積金提取程序，促進公積金的異地互貸，提高公積金的使用效率。三是加強公積金管理，增加公積金收益及其分配。同時，增加概念股基金的收益及其分配，對中低、低收入居民另外實行公積金存款補貼利率，以此提高居民的住房可支付能力。

3.完善經濟適用房的經營管理模式。建立強制性的經濟適用房回購制度。政府應控制經濟適用房在二級市場上的流動。加強經濟適用房的監管，嚴格控制經濟適用房的面積，嚴審消費資格，定期進行經濟適用房使用情況的監督，以免出現經濟適用房分配不到位的情況。進一步完善廉租房制度。確保廉租房建設的資金來源，在擴大廉租房制度建設資金來源的同時，地方政府應嚴格按照相關規定將公積金增值收益和一定比例的土地收入投入廉租房的制度建設 [2]。

4.只有政府更多更快的建設經濟適用房和廉租房，減少在建設和分配過程中的現象的發生，才能有效實現中國中低、低收入人群對房屋的需求，從而使得人人有房住，這不但解決了房價問題，也使得人民生活更加幸福，是達到社會和諧的重要保障。參考文獻：

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[2]倪鵬飛.中國住房發展報告(2009―2010)[M].北京：社會科學文獻出版社，2009：27-43.

[3]段濤.中國房產稅改革芻議[J].邵陽學院學報，2011，(1)：50-51.

[4]位宇祥.房產稅政策試行3個月滬渝兩地房價依然堅挺[N].中華建筑報，2011-04-30(2).

公積金補貼和公積金的區別范文第4篇

【關鍵詞】保障性住房；財政角度；政策建議

一、引言

在中國網的“十二五”規劃提建議一欄中“最希望生活中哪些方面有所改善”的調查中截至發稿時住房投票已達1187票排名躍居首位。近年來隨著我國經濟的快速發展人民生活水平的不斷提高，人們最基本的吃穿問題已經得到了解決住房需求越發迫切住房問題日益突出。在西歐發達國家住房問題早就被納入了國家的社會保障體系之內居民的基本住房權利是衡量一個國家社會保障體系是否完善的重要指標。我國是一個擁有十三億人口的大國老百姓的住房權利能否得到保障是決定我國經濟持續發展、社會持久穩定的重要因素。

因此切實解決與改善中國低收人居民家庭的住房問題實現“人人享有適當住房”的目標乃是構建社會主義和諧社會的重中之重。“健全廉租住房制度加快解決城市低收人家庭住房困難”這充分體現了中國黨和政府對于住房保障體系建設工作的高度重視。

二、保障性住房的相關概念

不同情況的低收入家庭對保障性住房有租賃與買賣的不同需求。

廉租房：廉租住房是政府或機構擁有用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產權是非產權的保障性住房。

經濟適用房：經濟適用住房是政府以劃撥方式提供土地免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金實行稅收優惠政策以政府指導價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。這類低收入家庭有一定的支付能力或者有預期的支付能力購房人擁有有限產權。這是廉租住房和經濟適用住房最本質的區別。

政策性租賃住房：政策性租賃房指通過政府或政府委托的機構按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房同時政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標準而又無力購買經濟適用房的低收入家庭的住房困難。

通過保障制度的完善不論是哪一類住房最終目的都是盡快地解決低收入家庭住房困難實現“住有所居”的目標這是最根本的。

三、中國保障性住房發展的歷程

1995年中國開始實施“安居工程”為保障性住房的雛形。計劃在原有住房建設規模基礎上新增安居工程建筑面積1.5億平方米用五年左右時間完成。安居工程住房直接以成本價向中低收入家庭出售并優先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶在同等條件下優先出售給離退休職工、教師中的住房困難房不售給高收入家庭。

1998年住房制度改革正式提出“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房中低收入家庭購買經濟適用住房其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。

2006年出臺“90/70”政策（即新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下戶型必須占總面積比例的70%以上）市場結構開始向中小戶型住宅轉變并稱尚未建立廉租住房制度的城市必須在2006年年底前建立并合理確定和公布今後兩年廉租住房建設規模。

2007年提出住房保障制度的目標和框架，即以城市低收入家庭為對象進一步建立健全城市廉租住房制度改進和規范經濟適用住房制度，加大棚戶區、舊住宅區改造力度力爭到“十一五”(2006-2010年)期末使低收入家庭住房條件得到明顯改善。

2008年底提出爭取用三年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題。計劃2009年到2011年全國平均每年新增130萬套經濟適用住房。到2011年年底基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題。

2009年制定保障性住房發展規劃計劃2009年到2011年解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶棚戶區居民的住房問題。

2010年全年要建設各類保障性住房和棚戶區改造住房580萬套改造農村危房120萬戶。2010年中國加速推進保障性住房的建設中央首次與地方政府簽訂了目標責任書要建580萬套保障性住房和棚戶區改造住房并明確年底考核問責.但究竟效果如何仍取決于政策的進一步落實。

四、從財政角度看我國保障性住房的建設

當前保障性住房的資金主要來源有兩個方面：一是中央財政補助；二是地方各級政府的資金投入除了公積金增值凈收益部分還有土地出讓凈收益中不低于10%的部分用于廉租住房建設。在實際實施中出現越是經濟落后地區住房條件越差政府保障任務也越重其對資金需求也越多這也造成了地方政府難以完成建設目標。

中央財政對的情況看對廉租房的建設每平方米300元、400元給予補助，而實際造價約1400元一線城市更高中央補助過低加上地方財政的緊張造成建設目標的不可能實現；而經濟適用住房是政府以劃撥方式提供土地免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金實行稅收優惠政策同商品房相比經濟適用房的建設幾乎不對地方財政產生貢獻因此吸引力也大大減弱如果沒有行政手段要求地方政府對經適房的開發動力遠遠低于商品房的開發。

從地方財政情況看入不敷出現象日益嚴重近4年來地方財政收入平均只占財政支出的60%左右此外政府行政考核標準主要集中在經濟發展上為了指標上爭先進地方政府官員竭盡財力、甚而不惜巨額負債加大投入促進地方經濟發展因此地方現有財政情況難以支持保障性住房的大規模建設經濟落后地區尤為嚴重。

根據2005年國家建設部級民政部的調查顯示我國城鎮人均住房建筑面積在10平米以下的低收入家庭有近1000萬戶其中低保家庭約400萬戶為了切實解決這部分低收入家庭住房問題2007年國務院下發了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》開始加大保障性住房建設的力度。截至2008年底根據統計已有253萬戶得到了解決因此2009年政府工作報告中提出爭取用三年的時間解決750萬戶城市低收入家庭住房困難和240萬戶棚戶區住房問題同時在2009年到2011年全國平均每年新增130萬套經濟適用住房。

2010年保障性住房建設的完成情況：首先280萬戶的棚戶區改造預計需要資金2350億元而中央財政扶持資金只占總投資的20%-25%左右剩余75%左右的資金來自地方政府企業自籌與職工自籌；其次180萬套廉租房建設預計需要資金1500億元。這兩項投資總額達3850億元而2010年中央財政安排用于保障性住房建設的資金只有632億元這也意味著約3200億元的資金需要地方政府及棚戶區企業及個人來解決2009年這兩項建設地方需要資金1200億元左右這也意味著地方新增資金壓力2000億元左右地方財政的持續惡化很難100%完成今年的目標。

長期來看如果不能解決保障性住房建設對政府資金的嚴重依賴性就很難從根本改變其發展的瓶頸經適房、限價房雖然利潤率較低但可以形成快速周轉因此未來逐漸依托擁有建筑公司的開發企業有可能成為一種趨勢。對資金需求較多的廉租房與公租房我們認為在沒有徹底解決系統制度的完善前很難有其他資金的參與換言之只有將包括誠信制度在內的管理體系健全后才會吸引社會資金參與到擁有固定收益的租房建設。

五、對我國保障性住房建設的建議

目前，從我國的實際情況來看社會保障性住房建設已經成為政府干預住宅市場的一項重要政策工具。但實際操作過程中由于資金瓶頸與體制落后出現了強大需求與有限供給之間的矛盾、制度化實施與運行體系混亂的矛盾。資金來源是社會保障性住房建設中的一個關鍵問題。

從國外經驗來看保障性住房建設的資金來源主要有以下途徑：（1）財政用于保障性住房建設資金和租金補貼均占一定比重且是一種常態；（2）以政府信用適度舉債用于公共基礎設施建設和增加公益性資本項目投入；（3）房地產信托基金和住房信托基金融資。總之政府在大力推動住房建設的過程中逐漸由開始的直接提供資助的角色轉為擔當協助者及促成者最大程度地發揮市場機制的作用。

相比之下我國保障性住房建設的資金來源尚有以下不足：一是政府財政支持沒有形成常態；二是融資渠道和工具單一加之保障性住房的供應對象過于狹隘很難通過政策工具和金融創新來動員更多的社會資金參與保障性住房建設。

低收入家庭住房的收購和建設需要大量的資金投入必須建立穩定的資金來源。低收入家庭的住房供應具有社會保障性質應主要由政府來承擔。但是根據我國現有的條件仍然需要實行國家、集體、個人共同承擔的辦法建立多渠道的資金籌措機制。建議在堅持以財政預算安排為主的前提下擴大以下資金供應渠道。

一是使用公積金增值部分。每年在扣除預留風險基金后將公積金增值資金的一定比例轉為低收入家庭住房保障基金。二是使用出售舊公有住房的回收資金和拆除舊公有住房的補償部分資金。三是規定開發商在建設商品房時必須貢獻一部分利潤供開發低價房使用。四是拍賣政府機構閑置的辦公用房。五是通過定期舉辦社會募捐活動發行社會福利獎券等途徑籌集一部分住房保障資金。

參考文獻：

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[3]張艷麗.關于我國保障性住房的經濟學思考[J].科技情報開發與經濟，2008（16）

[4]高群.關于我國保障性住房的經濟學思考[J].經濟導刊，2010（10）

公積金補貼和公積金的區別范文第5篇

區域金融穩定與房地產行業之間的關聯性，已成為我國經濟學界研究的熱點之一。區域金融的不穩定性往往是由個別部門或者行業的風險在該區域內傳播，或者由經濟聯系密切的區域之間的互相擴散而引起的。作為資金密集性行業，房地產行業與區域金融穩定性之間存在密切的關聯性，其經濟狀況的變動，勢必會傳導到金融市場，引發金融行業的變動。當前房地產行業不景氣，給其上下游相關聯行業造成嚴重負面影響，這不可避免地會對區域金融穩定造成不良影響。2015年12月21日中央經濟工作會議認為，2016年經濟社會發展特別是結構性改革任務十分繁重，戰略上要堅持穩中求進、把握好節奏和力度，戰術上要抓住關鍵點，主要是抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。鑒于房地產行業對于區域金融穩定的重要程度和當前“去庫存”的迫切需要，本文試圖從房地產“去庫存”視角來探究其對區域金融穩定的影響。

一、文獻綜述

近些年來隨著我國房地產行業的快速發展，許多學者從不同角度研究了房地產行業對區域金融穩定的影響，其研究思路和視角是多維度的，歸納起來主要有下列幾種。第一，研究了房地產泡沫對區域金融穩定的影響。隨著房地產行業對于國民經濟整體運行的影響越來越大，學者們認識到房地產泡沫對于區域金融穩定的影響，其指標被越來越多的學者納入金融穩定綜合評價的范疇進行研究。吳航（2000）將反映金融風險的指標分為經濟總體態勢、經濟結構、外貿、金融、貨幣、財政、信貸、經濟泡沫等部分，并給出了指標閥值分別進行討論[1]。吳成頌（2011）全面設計了金融危機預警的評價體系，并在反映經濟泡沫的指標中引入了房地產行業增長情況，結果發現，從2008年上半年開始，中國金融穩定狀況存在一定的波動[2]。第二，分析了房地產價格變動對區域金融穩定的影響。沈悅、張珍（2007）采用房地產價格增幅與GDP增長率的比值來反映房地產行業狀況，并使用主客觀賦權法對指標進行處理，發現1995―2005年期間中國的經濟運行狀況較為平穩[3]。郭春風（2013）研究了房地產價格波動對金融穩定性的影響，結果表明，房地產價格波動給金融穩定帶來長期的負向效應[4]。第三，從房地產業狀況與地方財政的關聯性方面，闡述了房地產對區域金融穩定的影響。譚中明（2010）在其設計的金融風險評價指標體系中，建立了八個子模塊，引入了地方GDP增長率、地方財政收入增長率等區域指標，同時將房價投資增長率等指標納入特殊影響因素子模塊進行研究，結果顯示，房價的高增長給區域金融帶來了一定的影響，加劇了金融體系的脆弱性[5]。第四，把房地產行業作為風險來源部門，論證房地產行業經營狀況對區域金融危機的影響。在這一研究視角下，一些學者使用多種方法探索房地產與區域金融穩定性之間的直接或者間接關系，將房地產行業和其他部門作為風險的來源部門，并將金融部門的風險作為風險的最終發生部門。比較有代表性的是王維安、賀聰（2005）的研究，其通過構建理性預期的雙市場、雙房地產企業的一般均衡模型，從經濟學理論角度說明不同地區間房地產市場是存在差異的，并對區域房地產市場風險的產生和擴散機制進行闡述。研究結果顯示，房地產跨區投資等因素使得該市的房地產市場受到顯著影響，并指出經濟發展水平較低的城市容易受到外界干擾，從而成為風險源頭[6]。第五，從區域性與整體性相結合的角度，分析房地產行業對區域金融穩定的影響。宋凌峰、葉永剛（2011）將區域層面的風險分為公共部門、企業部門和金融部門三個方面，以地方財政缺口率、企業違約距離作為解釋變量，以金融部門的不良貸款率作為被解釋變量，并采用面板數據模型進行實證分析。結果表明，風險主要來源于企業部門和公共部門，并向金融部門擴散[7]。惠曉峰等（2013）使用結構方程模型，將房地產景氣指數納入金融壓力的范疇，同時將房地產投資納入實物投資的范疇，對金融風險的傳遞途徑進行研究[8]。隨著空間經濟學的興起，越來越多的學者開始試圖將空間理論和區域金融相結合，并將空間計量方法應用于區域金融風險的研究。呂勇斌、陳自雅（2014）在宋凌峰、葉永剛的研究基礎上，采用空間面板模型對其實證方法進行了擴展，其結果不僅證明了公共部門――金融部門、企業部門――金融部門風險的傳遞性，同時明顯顯著的空間相關系數也證明了區域金融風險之間的空間相關性是確實存在的[9]。

從相關研究來看，綜合評價類文章大多用綜合指標對區域金融穩定狀態做出判斷，而在探索某個部門（或房地產行業）對于金融穩定的影響時，問題便出現了：某些房地產指標可以作為評價指標，即本身存在于金融穩定評價指標體系中，但研究者的目的主要是將其作為解釋變量放入回歸方程時，此時便會采用一些折中的做法，比如用單一指標（銀行不良貸款率等）作為金融風險的評價指標，這與區域金融穩定性的綜合評判準則是有差別的，得出的結論往往會有些偏差。從房地產行業視角研究區域金融穩定性時，如何準確選擇區域金融穩定性綜合評價指標和房地產行業指標是個比較難以解決的問題。在已有的研究中，房地產行業對于區域金融穩定性的影響研究已有不少，但是涉及房地產庫存指標的相關文獻，尤其是實證文獻不多，在當前房地產“去庫存”化的經濟背景下，有必要將其引入研究。

二、指標選取與數據來源

（一）基于房地產視角的區域金融穩定綜合評價指標的選取

金融穩定或者金融風險不是單一的指標，而是綜合性指標，金融系統的穩定不能完全等同于金融穩定，區域金融穩定指標的選取也應當依據區域經濟的特點來具體選取。盡管已有的研究中，金融穩定評價指標體系從國際層面、國家層面、區域層面已經囊括的十分全面，在本文的研究中，同一年的數據在不同區域是相同的，難免對模型的擬合優度產生影響。由于房地產行業對于地區經濟總量指標具有直接性的影響，同時已有研究表明，總量指標（如GDP）與房地產價格等有直接關系[10]。同時，本文研究的重點在于庫存總量對于金融穩定的影響，因此，在綜合評價中并未采用增長率指標，而是采用總量指標。筆者充分借鑒國內外已有的研究成果，本著指標精簡化、區域特征明顯化與房地產行業高度相關化的原則，消除了大量冗余指標，對已有文獻中影響區域金融穩定指標進行綜合選取。借鑒已有區域金融穩定綜合評價和房地產相關文獻之后，將地區GDP、財政收支比（財政收入/財政支出）、實際利用外資、進口總額/出口總額、金融機構存貸比、保險密度、不良貸款率、固定資產投資額、失業率納入區域金融穩定性指標體系，GDP以2006年為基期進行價格調整，其中不良貸款率、失業率為逆向指標，對其進行正向化處理。

（二）房地行業發展指標、房地產行業庫存指標的選取

以往的文獻中，關于房地產庫存的指標定義很少。韓國高（2015）的研究中，用各省商品房施工面積和銷售面積之比衡量地區庫存[11]。鑒于與房地產行業相關的統計數據中，商品房待售面積更為直觀，同時，可以明確區分庫存的年限，得出更詳盡的結果，筆者最終選取的房地產行業庫存指標包括待售3年以上房屋面積（記為KCA）和待售1～3年房屋面積（記為KCB）。房地產行業發展指標包括房地產行業增加值（記為ZJZ）、房地產企業待開發土地面積（記為KCTD）、房地產平均銷售價格（記為JG）、房地產企業利潤總額（記為LR），并使用居民消費價格指數對其進行調整。考慮到人口流失等現象是造成不發達地區房地產庫存增加的重要原因，且上述指標在某些地區的特定年份出現負增長從而無法對其增長率取對數，為了與區域金融穩定綜合評價指標的總體性相對應，筆者未采用人均指標和增長率指標，而是采用總量指標。為了消除數據的異方差性和量綱差別，借鑒譚中明（2010）的做法[5]，對研究數據進行對數標準化處理，為了表述方便，在下面的研究中，仍以原始變量命名。

（三）數據來源樣本說明

綜合評價數據來源于中經網數據庫、《中國統計年鑒》、各地區金融運行報告等，房地產指標數據來源于《中國房地產統計年鑒》，樣本區間為2006―2013年。其中西藏地區的不良貸款率等指標存在部分年份的缺失，考慮到2008年為樓市的拐點，本文用2008年數據替代缺失數據。筆者將中國31個省份劃分為東、中、西部三個地區分別進行建模分析，東部地區包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南；中部地區包括山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部地區包括四川、重慶、內蒙古、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、廣西、青海、寧夏、新疆。

三、房地產庫存對我國區域金融穩定影響的空間面板分析

（一）區域金融穩定綜合評價得分計算

為了節省篇幅，在此不予陳述其理論和計算方法，僅列出因子分析結果：KMO檢驗值為0.604 0，Bartlett的球形度檢驗近似卡方為1 625.935 0，P值為0.000，比較適合采用因子分析。本文的數據最終提取四個主因子，總方差貢獻率81.475。對特征值進行歸一化處理之后，加權計算綜合因子得分即為區域金融穩定綜合評價得分，記為WD，做為模型的被解釋變量。

（二）模型檢驗

1. 空間相關性檢驗及模型整體性檢驗。鑒于綜合評價數據中存在GDP指標，本文的空間權重矩陣并未引入經濟權重矩陣，而是直接采用二進制的空間相鄰矩陣，記為W。空間相關性檢驗中，東部地區模型的Moran’I的值為0.225 0，P值為0.001 0，中部地區模型的Moran’I的值為-0.142 0，P值為0.002 1，適合采用空間模型進行分析。西部地區模型Moran’I未通過顯著性檢驗，但為了對比結果，仍然將其列出，不做為重點分析的對象。模型整體性檢驗結果中，東部地區模型LR檢驗統計量的值為36.812 7，Wald檢驗統計量的值為43.567 2，P值均為0.000 0；中部地區模型LR檢驗統計量的值為32.034 0，Wald檢驗統計量的值為38.293 0，P值均為0.000 0，面板數據模型整體檢驗結果較好。

2. 空間面板模型選擇。進行空間面板相關性檢驗之后，需要確定空間面板模型的形式。通過分別計算三個地區空間滯后面板模型和空間誤差模型的拉格朗日乘子，并對檢驗結果做出比較之后，本文最終選擇空間滯后模型（SAR Panel）進行分析。最終得到的模型形式為：

WD=ρW?WD+Xβ+ε，ε～（0，σ2I）（1）

X=（KCA，KCB，ZJZ，KCTD，JG，LR）（2）

其中，WD為區域金融穩定綜合評價得分，ρ為空間滯后項相關系數，W為空間權重矩陣，X為解釋變量矩陣，β為系數矩陣，ε為隨機擾動項。

3. 固定效應和隨機效應的選擇。從定性角度來看，當研究的樣本局限于有限個體進行面板建模時，采用固定效應是更為合適的選擇。本文主要研究各個地區房地產行業對其金融穩定性的影響，屬于實際經濟問題，故適合采用固定效應模型。從定量角度來看，本文借鑒李紀生等（2010）采用的檢驗方法[13]，在東部模型中LR for FE檢驗統計量的值為143.285 4，LR for RE檢驗統計量的值為43.247 0，Hausman檢驗統計量的值76.843 6，P值均為0.000 0，在中部模型中LR for FE檢驗統計量的值為125.845 6，LR for RE檢驗統計量的值為33.346 2，Hausman檢驗統計量的值58.068 0，P值均為0.000 0，西部地區模型同樣通過了固定效應檢驗，因此支持選擇固定效應模型進行分析。鑒于房地產行業在地理位置上的區別及其影響更為明顯，本文選取空間固定效應結果為主要分析對象。

（三）房地產庫存狀況對我國東部及中西地區金融穩定影響的實證結果分析

表1為東中西部地區空間面板回歸結果。可以看出，東中部地區模型各項指標均大多良好，而西部地區模型中大多指標均不顯著，因此在下面的分析中，以東中部地區模型結果進行主要分析。模型的擬合優度在東中部地區分別達到了0.977 8和0.800 1，擬合程度良好。空間滯后項相關系數ρ在東部地區模型中為0.267 9，P值為0.008 6，在中部地區模型中為-0.236 0，P值為0.002 1。說明區域金融穩定的影響在兩個地區內部均存在較強的空間溢出效應，此效應在東部地區為正，在中部地區為負。

1. 積壓性庫存指標分析。本文將3年以上房屋待售面積（KCA）稱之為積壓性庫存。從模型結果來看，東部地區空間面板結果中，其系數為-0.089 2，P值為0.001 9；中部地區空間面板結果中，其系數為-0.191 3，P值為0.000 0；西部地區空間面板結果中，其系數為-0.116 5，P值為0.395 5。這說明在東部及中部地區，過高的房地產庫存量對于區域金融穩定均存在明顯的負面影響，對西部地區金融穩定可能存在潛在性負面影響。

積壓性庫存對我國東部及中西部地區金融穩定都具有共同性、持續性的危害，是因為：第一，過高的庫存直接使得房地產企業資金回籠不足，從而影響其償還能力，銀行的直接貸款回收難以得到保證，對金融系統造成直接影響。第二，房地產市場的本身特征決定了其和其他市場存在著極其密切的聯系，比如原材料水泥、鋼鐵市場、附屬的裝修材料市場等。房地產行業和這些行業之間存在一種“一榮俱榮，一損俱損”的關系，一旦房地產行業的發展遇到困難，其風險間接地通過影響其他行業，進而影響區域金融穩定性。第三，高積壓庫存量使得房地產企業還是難以獲得合理的貸款，因為巨大的庫存讓銀行存在疑慮，認為其發展勢頭跌落太快，進一步阻礙了房地產企業的資金來源，一些抗風險能力較弱的房地產企業失去資金來源，無法保證其繼續盈利，從而之前銀行貸款無力償還，造成銀行系統不良貸款率增加，產生惡性循環。

積壓性庫存對我國區域金融穩定的危害具有持續性，是因為積壓庫存難以短期內消化，第一，從消費者的購買意愿來看，大多數人購房熱情逐漸回歸理性，持觀望態度。雖然各地紛紛采取取消限購的政策，但對提升消費者的購房欲望并未產生太顯著的影響。另外，由于積壓時間較長，房屋存在折舊、磨損等問題，也會對真正需要住房的消費者的購房選擇產生影響。第二，從房地產行業和消費者需求角度來看，每年房地產新增面積雖然在2008年之后有所回落，絕大部分地區的新增樓盤基本能滿足消費者的理性購房需求，從而不可避免地對積壓庫存房屋的銷售產生影響。第三，二手房交易市場的影響也會造成積壓庫存的增加。二手房買方以較低的價格購買房產，而賣方中的一部分進而追求更舒適的住房，成為高檔公寓甚至別墅的消費者，由于此類高檔住房的平均價格遠遠大于二手房的平均價格，多套住房換一套住房的現象應該是存在的，這就會對庫存三年以上的住房市場的交易量產生影響，使得開發商手中的積壓庫存難以銷售。因此，減少積壓性庫存是我國房地產行業面對的一個相對長期性問題，積壓性庫存對我國金融穩定的影響必定要持續一個較長的時間。

2. 短期庫存指標分析。本文將1～3年待售面積（KCB）稱為短期庫存。表1結果顯示，KCB在東部地區和中部地區模型中分別得到了相反的結果。東部地區空間面板結果中，其系數為0.115 5，P值為0.000 0；中部地區空間面板結果中，其系數為-0.126 9，P值為0.000 0；西部地區空間面板結果中，其系數為-0.026 3，P值為0.764 7。可見，短期庫存增長對東部地區金融穩定有一定的維系作用，而對中部地區的金融穩定則具有危害作用。與積壓性庫存的情況一致，對西部地區金融穩定可能有潛在性負面影響。

結果顯示，短期庫存對我國東部地區金融發展有其存在的價值，而對中西部地區金融穩定具有相反功能。短期庫存對我國區域金融穩定之所以會產生差異性影響，是因為：第一，東部地區經濟發展狀況、消費者購買力等領先于西部地區，這樣就保證了短期庫存的消化力度，同時大量人口流向北京、上海、天津、廣州、深圳等東部沿海城市，一些地區與房產掛鉤的戶籍政策保證了其有相對穩定的購買人群。第二，從房地產行業發展成熟度的角度來看，東部地區房地產行業早于中西部地區房地產發展卻是不爭的事實，東部地區的房地產行業相對成熟，相對于中西部地區，東部地區的房地產價格變動也相對穩定。第三，中西部地區房地產行業近幾年跟隨了東部地區的步伐，房地產投資、建設力度加大，但是其價格漲幅和消費者的購買力并不匹配，房價的大起大落，由于區位相對劣勢，金融系統相對脆弱，經濟相對落后，人口密度等也不及東部，無法保證其相對穩定增長的房屋購買力，這就造成了短期庫存難以快速消化，對房地產行業的資金回流造成不利影響，進而影響區域金融穩定性。

3. 房地產行業發展指標分析。房地產增加值（ZJZ）、在東部和中部地區模型中的系數分別為0.230 8和0.227 6，P值分別為0.000 0和0.004 9；西部地區模型系數為0.05，P值為0.874。結果說明，東、中部地區經濟增長是區域金融穩定的基礎保障，由房地產業增加值占國內生產總值的比重逐年上升可以看出，房地產行業通過拉動內需帶動區域經濟增長，從而維系區域金融穩定。從產業角度而言，房地產業與許多行業存在直接與間接的聯系，房地產業的健康穩定在一定程度上決定了其他行業的健康穩定，進而影響區域金融穩定。同時，房地產業的健康發展有利于金融體系的穩定，目前來看與房地產相關的直接貸款和間接貸款占人民幣貸款余額的總比例很高，房地產行業發展受限是銀行業不良貸款反彈的重要原因。因此，保持房地產業的健康穩定發展對于金融體系的穩定具有積極意義。待開發土地面積（KCTD）在東部地區模型中的系數為0.077 5，且顯著為正，說明經濟較發達地區的房地產企業保持穩定的土地留存，對緩解土地價格漲幅過大、穩定地方財政起到積極的作用。而在中、西部地區中，其系數未通過顯著性檢驗，可能是由于政府出讓土地，增加財政收入，是區域金融穩定的有利因素，但是同時也可能隨著房價起落，造成地方債務危機和銀行信貸危機。房屋平均銷售價格（JG）在東部地區模型中的系數為0.152 1，P值為0.000 0，在東部地區模型中的系數為-0.285 1，P值為0.018 3，在西部地區模型中的系數為0.294 5，P值為0.020 6。房地產企業利潤總額（LR）在東部地區模型中的系數為-0.061 3，P值為0.026 7，在中部地區模型中的系數為0.222 2，P值為0.002 1，在西部地區模型中的系數為0.362 2，P值為0.071 2。說明房地產行業在東部地區的高利潤現象和中部地區的高房價現象是造成地區金融不穩定的重要原因。

四、結論與政策建議

（一）結論

1. 房地產行業積壓性庫存無論對經濟較發達地區還是對經濟欠發達地區，都會帶來明顯的或潛在的金融不穩定，因此，各類地區都需要給予高度重視，需要采取穩妥有效的政策逐步減少這類庫存，進而消除危及區域金融穩定的隱患。

2. 房地產短期庫存對房地產市場發展成熟地區、經濟較為發達的地區有其存在的價值，對區域金融穩定性產生良性影響，適當的短期庫存不足以導致價格瘋漲，反而會降低房地產價格起伏過大帶來的金融不穩定因素。在這些地區，穩定適度的短期庫存是保證房地產價格起伏不會太大的一個重要因素，在一定程度上有利于維系區域金融穩定性。

3. 房地產短期庫存對房地產市場不成熟、經濟欠發達地區的金融穩定會帶來直接的危害性，因此，這些地區要高度重視短期庫存問題，采取積極有效的“去庫存”措施，以防范由區域性金融不穩定轉化為區域性金融風險。

4. 房地產行業健康平穩發展有利于促進區域金融穩定，東部地區的高利潤現象和中部地區的高房價現象是造成地區金融不穩定的重要原因。

（二）政策建議

1. 以區域經濟發展特征為依據，因地制宜采取相應措施。房地產庫存的分布區域和對區域金融穩定性造成的影響是有差異的，鑒于此，“去庫存”要對象明確。對于經濟較發達地區的積壓庫存，不能盲目地靠加大農民工市民化進程來消化，而是應該放松“限購”“限外令”的限制范圍，采取政府加大購房補貼的措施鼓勵消費者按需購買住房，減少積壓庫存。積壓庫存較高的個別地區，可由政府搭建平臺，嘗試把存量房轉化為公租房和安置房再轉租給租客，為供需雙方提供保障。同時保持穩定的房地產短期庫存量，盡量避免過度刺激消費者的購房投資行為造成房價起伏過大。

對于經濟欠發達地區，要加大農村居民、農民工購房補貼力度，實行戶籍準入制度與購房掛鉤，鼓勵農村居民進縣城買房，這樣既可以使此類人群享受更好的教育醫療資源，同時可以拉動住房消費，逐漸消除房地產庫存。在經濟欠發達地區要從根本問題出發鼓勵農民和農民工進城買房，就要促進產業配套向經濟欠發達地區轉移，通過帶動農業經濟體系的發展來增加農民收入。同時要加強此類地區的城市建設，使繁榮的產業經濟、多樣的就業渠道、完善的職業教育、科學的城市管理和足夠的環境承載能力相配套，保證戶籍制度改革必須與完善的城市公共服務和社會保障相配套，提高城市價值，吸引農民進城、回城買房，促使人口回流，穩定就業和居住。

2. 國家宏觀政策與地方微觀政策相輔相成，提高消費者購買力。從宏觀上看，國家采取的宏觀政策主要為降息，央行實行降息政策，減少了后續購房的消費者成本，可以減輕其購房負擔，刺激住房消費。從微觀上看，要賦予地方政府更多自主權，讓地方政府可以切合實際制定標準，靈活出臺減免稅費、降低購房首付比例、實行補貼性的政策等措施來進行房地產調控，緩解地方房地產銷售困境。對于高庫存地區，地方政府可以考慮放松對住房公積金的捆綁力度，提高住房公積金的使用效率。特別是相對于流動性強的人群，住房公積金可實現某幾個地區之間的流通，實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續，鼓勵他們在原籍購房，同時取消住房公積金中間費用，主要包括個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目，實現“零收費”，減輕購房消費者的貸款負擔；還可以將農民、個體經營者納入住房公積金的使用人群，帶動地區房地產消費。