城中村改造的背景
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城中村改造的背景范文第1篇
中圖分類號：F292文獻標識碼： A
一、前言
伴隨著經(jīng)濟的經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們的思想水平在不斷的進步，城鎮(zhèn)化建設(shè)也在不斷的發(fā)展中，但是在改造城中村建設(shè)中仍然存在一些問題，解決問題是刻不容緩的，更能促使社會穩(wěn)定和經(jīng)濟的不斷的發(fā)展。
二、“城中村”概述
“城中村”，顧名思義就是“城市中的鄉(xiāng)村”。“城中村”于上世紀九十年代開始在中國出現(xiàn)。有人曾這樣描述“城中村”：“城中村”里的許多房屋建設(shè)挺豪華，但往往華堂與陋室并存，雜亂無章的建筑擠成一片，只見新屋不見新村，只見新房不見新街。樓與樓之間沒有合理的布局，沒有合理的間距。道路狹窄甚至臟水亂流。這里沒有農(nóng)村的清新，也沒有城市的整潔。‘城中村’內(nèi)部看不到多少城市功能的痕跡，缺少下水管道和排污管道，缺少公共垃圾堆放與處理，偶爾還可以看到雞或豬在村里散步。農(nóng)村的氣息在這里窒息了，城市的氣息在這里全然不見。“城中村”問題由來已經(jīng)，可以說是中國特色的城市化發(fā)展過程中存在的一種較普遍的現(xiàn)象。
三、城中村改造的模式
1、根據(jù)城中村改造的規(guī)模分為以下幾種類型：
（1）整體改造模式。 指從城中村的整體布局到單位建筑的全部改造。 這種模式改造工程量巨大，適用于處在城市重要地段的土地價值高，且對城市規(guī)劃和布局有嚴重影響的“城中村”。
（2）局部改造模式。 指在整體布局不作重點調(diào)整的情況下 ，對局部區(qū)域進行重點改造或重新建設(shè)。這種模式一般適用于處在建成區(qū)但不與城市總體景觀形成強烈反差， 布局較規(guī)范的 “城中村”。 可適當改善市政基礎(chǔ)設(shè)施條件，增加社區(qū)服務(wù)功能，作為外來人口和低收入階層的廉租房。
（3）調(diào)整改造模式。 指在保留大部分建筑的前提下 ，改造違章建筑，同時控制新上建筑。適用于地處偏遠或具有歷史文化價值的“城中村”。這種模式改造工程量小，資金需求少，在政府給予適當支持的情況下，可采取村集體自主方式進行改造。
2、根據(jù)城中村改造的主導(dǎo)部門分為以下幾種類型：
（1）村集體自行改造型。 以村集體經(jīng)濟為基礎(chǔ)，在政府引導(dǎo)下，由村委會自行籌資開發(fā)，完成拆遷安置、回遷建設(shè)和商品房建設(shè)的全部工作。但是該模式因為在基礎(chǔ)建設(shè)、公共設(shè)施和資金等方面需要政府部門的大力支持，存在很大的局限性，只適用于村集體及村民籌資能力較強，村規(guī)模較小的情況。
（2）開發(fā)商主導(dǎo)改造型。 開發(fā)商主導(dǎo)型是指開發(fā)商通過成立項目公司的形式，按市場化的方式來進行征地、拆遷、補償、安置、建設(shè)、銷售等方面的運作，改造的資金由開發(fā)商自己承擔(dān)的改造模式。但開發(fā)商主導(dǎo)型存在過分追求利益最大化而忽視城市規(guī)劃和公共設(shè)施的配套等問題。
（3）政府主導(dǎo)改造型。 指政府充當開發(fā)商的角色 ，直接投資改造城中村，解決村民的拆遷安置問題，進行開發(fā)建設(shè)的模式。主要有兩種形式：一種是政府獨立進行開發(fā)；另一種是政府聯(lián)合村集體進行開發(fā)。政府主導(dǎo)型改造的模式下，政府的投入太大，給政府的財政預(yù)算帶來很大的壓力，同時也得不到村民的積極響應(yīng)，使村民把改造當成政府的事而不愿意主動參與。
四、城中村改造過程中值得注意的問題
城中村的改造問題刻不容緩。這不是城市建設(shè)中的一個孤立問題,而是與推進城市化進程、實現(xiàn)城市現(xiàn)代化的戰(zhàn)略目標緊密相關(guān)的具有重大意義的工作,同時也是提高城市水平和品位的內(nèi)在要求。改造城中村,有幾點值得特別注意。首先,要大力宣傳整治改造“城中村”的意義、原則和方法,使廣大市民和城中村的村
民了解“城中村”問題的危害,增強城市意識,適應(yīng)現(xiàn)代化的城市建設(shè)和生活,從而積極支持、配合政府城中村的改造行動。其次,在城中村的改造過程中要切實維護人民群眾的利益,充分考慮他們的生活需求。城中村的改造,要實現(xiàn)戶籍制度、土地管理、行政體制、經(jīng)濟組織、生活活動等方面的完全轉(zhuǎn)變,真正實現(xiàn)城市化。使城中村的村民在就業(yè)、醫(yī)療、保險、教育、戶口管理等和城市的其他居民完全一致,即由農(nóng)村管理向城市管理轉(zhuǎn)變,將村民委員會轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用裎瘑T會,村民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用?原村民變成市民后,仍擁有原屬于村集體所有財產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán),原集體經(jīng)濟由原村民依法處置,集體財產(chǎn)可轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘泄煞莺献鞴?股份量化到個人,實現(xiàn)經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)變;農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袊型恋?村民宅基地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)房地產(chǎn)權(quán)屬。對村民的拆遷補償,可根據(jù)國務(wù)院的《城市房屋拆遷管理條例》,實行市場化的拆遷補償辦法,補償辦法要有可操作性。第三,要注意科學(xué)規(guī)劃,嚴格監(jiān)督管理和依法辦事。城中村具體情況千差萬別,千萬不能一轟而起,搞一刀切。必須根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和城市化進程的實際狀況,結(jié)合城中
村的具體情況,對其改造進行全面合理的科學(xué)規(guī)劃,堅持“一村一個方案,村村有規(guī)劃”。但是村、鎮(zhèn)的改造必須服從城市總體規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展的要求,實施統(tǒng)一拆遷,連片改造,市政配套建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃。同時在建設(shè)的過程中要規(guī)范建設(shè)行為,各級政府職能部門積極配合,相互協(xié)調(diào),加強工程監(jiān)管,防止新的城中村和違章建筑的出現(xiàn)。
五、進行“城中村”改造的現(xiàn)實意義
城鎮(zhèn)化已經(jīng)成為中國發(fā)展的一大趨勢，也是助推中國經(jīng)濟騰飛的強大動力之一。作為城市發(fā)展重要組成部分的“城中村”，已經(jīng)成為城市發(fā)展必須跨越的一道重要門檻。 廣泛調(diào)查，深入進行政策研究，積極穩(wěn)妥地推進“城中村”改造，可以實現(xiàn)土地效益的最大化，有助于人民群眾生活水平的提升，有利于推動社會和諧進步。
1、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的必然要求。城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟社會發(fā)展的一種必然趨勢，也是實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要標志之一。實現(xiàn)完全城鎮(zhèn)化以前的村莊，在歷史上發(fā)揮了自己獨特的作用，養(yǎng)育了廣大人民群眾，積淀了厚重的歷史文化，這些文化資源是不可復(fù)制的寶貴資源。然而，隨著城市的不斷擴張，這些村莊已經(jīng)成為被包圍的洼地，村莊與城市之間存在著二元化的結(jié)構(gòu)，一方面，城市雖因土地的限制卻不能停止前進的腳步；另一方面，被城市所包圍的村莊，因不能共享城市的發(fā)展成果，而成為城市的對立面，形成強烈的反差。在這種現(xiàn)實之下，積極穩(wěn)妥地推進“城中村”改造，顯得尤為迫切。 “城中村”改造是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在改造過程中會遇到許多矛盾和問題，能否有效解決這些“城中村”在城鎮(zhèn)化進程中的矛盾和問題，是城鎮(zhèn)化進程是否順利推進的關(guān)鍵。要通過各種有效手段，積極妥善解決“城中村”問題，推動“城中村”真正融入城市。
2、提升城市整體形象的現(xiàn)實選擇。“城中村”的形成有其歷史原因，歷史上這些村莊是一個以血緣、親緣、地緣等為基礎(chǔ)的鄉(xiāng)土社會生活共同體，居民對其具有較強的心理依賴與歸屬感，這使得這些地方人員相對穩(wěn)定，關(guān)系相對和諧。 但隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，這些村莊被城市所包圍，本地居民由于各種原因不斷遷出，而缺乏認同感的外來人口因為相對低廉的生活成本而大量涌入這些村莊，這些村莊的居民結(jié)構(gòu)發(fā)生著根本性的改變。 這種現(xiàn)狀又極大地刺激了這些村莊以“房”養(yǎng)家的熱情，違法建設(shè)層出不窮，導(dǎo)致“城中村”建筑密集無序，大量建筑存在消防和安全隱患。這些村莊由于大量的外來人口聚居，使得管理十分困難 ，而居民成分復(fù)雜、數(shù)量龐大，極易導(dǎo)致治安問題發(fā)生。 同時，由于歷史原因，這些“城中村”既與城市存在千絲萬縷的聯(lián)系，又被嚴重割裂起來，比如 ：“城中村 ”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱 ，居民生活品質(zhì)受到影響，而且缺乏科學(xué)規(guī)劃雜亂無章的建筑環(huán)境 ，使得 “城中村 ”成了現(xiàn)代都市的“瑕疵”；由于“城中村”的特殊環(huán)境，一些居民受教育程度相對較低，掌握一定技能的居民也較為有限 ，一些人員就業(yè)困難，導(dǎo)致出現(xiàn)新的不穩(wěn)定因素；這些在一定程度上使得城市的整體形象和城市的品位受到影響，城市的競爭力受到削弱。
3、推動“城中村”發(fā)展的有效途徑。 由于歷史的原因，“城中村”的發(fā)展往往都滯后于城市的發(fā)展，村民很少能夠共享到改革發(fā)展的最新成果。在這種背景下，加大“城中村”的改造力度，可以充分發(fā)揮城市的輻射帶動作用，以城市功能影響帶動更多的地區(qū)加快發(fā)展。特別是在面臨“城中村”基礎(chǔ)設(shè)施老化、配套不足，人居環(huán)境質(zhì)量逐步下降等一系列突出問題時，加大 “城中村 ”改造力度，可以有效解決這些矛盾和問題。同時，隨著“城中村”改造進程的加快，“城中村”經(jīng)濟、社會、文化等方面也將得到進一步的發(fā)展與提升。 “城中村”改造完成后，原有的農(nóng)村集體經(jīng)濟形式將被顛覆，“城中村”的經(jīng)濟進一步發(fā)展必然要打破原來的農(nóng)村集體經(jīng)濟格局，而向股份制公司及其它經(jīng)濟形式轉(zhuǎn)變，從而為“城中村”經(jīng)濟的發(fā)展注入新的活力。同時，“城中村”改造，可以徹底改善優(yōu)化村民的居住、生活環(huán)境，實現(xiàn)村莊向社區(qū)的轉(zhuǎn)變，村民向市民轉(zhuǎn)變，使“城中村”的衛(wèi)生、城建、教育、治安、基礎(chǔ)設(shè)施等方面都有質(zhì)的飛躍，而且可以實現(xiàn)土地的集約、節(jié)約利用，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會和崗位，促進居民增加收入，增強原“城中村”的發(fā)展后勁和活力。
六、結(jié)束語
綜上所述，就城鎮(zhèn)化背景下城中村改造新探這方面而言，城鎮(zhèn)化建設(shè)為人們的生活帶來許多便捷，但是還是存在一些問題，所以，相信在以后的日子中，隨著人們在思想上不斷進步，會使社會經(jīng)濟的發(fā)展更上一層。
參考文獻
[1]李伯僑 涂琳芳 黃彥淘 城中村改造中集體土地所有權(quán)的立法思考 法治論壇2011年
[2]楊安 “城中村”的防治 城鄉(xiāng)建設(shè) 1996年
城中村改造的背景范文第2篇
關(guān)鍵詞：城中村 城中村改造 利益相關(guān)者
中圖分類號：TU984.114 文獻標識碼：A
1城中村的形成
城中村是在快速城市化的背景下，在政府制定大量空間擴展政策的條件下形成的。城中村的本質(zhì)是各種利益相關(guān)者不同利益相互關(guān)系的聯(lián)結(jié)。在大城市里的外來暫住人群在不斷劇增，在居住上向城市提出了廉價出租房的要求。與此同時，被納入城市發(fā)展的城中村，自動從正式市場捕捉到市場需求信號，利用良好的地域優(yōu)勢和低廉的土地成本向外來流動人口提供廉價出租屋，促使了城中村的形成。
2祥營村改造情況
2.1祥營村改造背景
2009年西四環(huán)的拓寬工程已拆除近百戶住宅，2010年擬開工的科學(xué)大道西延工程遷移了上百戶村戶，并計劃完成控制性和修建性的詳細規(guī)劃的編制，以及土地招拍掛手續(xù)及其前期的拆遷準備。在2011年計劃于年初對整個村莊進行整體拆遷，最終于5月底完成了拆遷。現(xiàn)在該村的城中村改造用地已經(jīng)征用并轉(zhuǎn)為了國有，在實施征收補償方案后開展了城中村的改造工作。
2.2祥營村改造內(nèi)容
2.2.1改造的范圍
祥營村改造的范圍為北至楓香街、西至須水東路、東至西四環(huán)、南至玉蘭街。總規(guī)劃用地里面包含居住用地117.67公頃，公共設(shè)施用地10.48公頃，道路廣場用地60.48公頃，市政公用設(shè)施用地0.57公頃。
2.2.2補償方案
據(jù)調(diào)查可知在祥營村改造過程中，主要涉及安置補助和過渡期補助兩個方面。現(xiàn)將安置補助的主要內(nèi)容匯總?cè)缦拢簩ΜF(xiàn)有合法宅基地，長期居住并享受村民待遇的按每宅400平方米予以安置；一家有兩個男孩以上的，次子年滿18周歲并且都享受村民待遇的，除了400平方米以外，另加400平方米；一家有兩個子女以上的，在400平方米基礎(chǔ)上，再予以安置150平方米；宅基地持證人有獨生子女證的，在400平方米基礎(chǔ)上再予以安置60平方米。關(guān)于過渡補助的方法主要是按每人每月600元發(fā)放的。
2.3村民滿意度
祥營村很多村民多年來不再單純依靠種地創(chuàng)造收入，但由于受到傳統(tǒng)思想的影響，認為土地是生存之本，他們大多不愿意失去土地。另外，由于辦理房產(chǎn)證的手續(xù)復(fù)雜，審批的時間也比較長，所以村民都比較擔(dān)心什么時候能取得房產(chǎn)證。當然，基于老百姓對于城中村改造的利益往往不能全面觀察和考慮，而對失地的成本卻看得很清楚，這也促使村民會不自覺地產(chǎn)生了一種自我保護的情緒。
3村集體、政府和開放商的利益關(guān)系
3.1村集體的利益
村集體的利益在于村民能夠得到合理的耕地和宅基地的補償，獲得長期的社會保障，生活環(huán)境能有所改善。
3.2政府的利益
政府進行城中村改造是為了提升城市的品位，改善城市的環(huán)境和形象。政府在進行改造時為了吸引開發(fā)商投資，采取了將土地出讓金返還的政策，政府在這里主要是通過協(xié)調(diào)村集體與開發(fā)商的利益，而最終促進城市的發(fā)展。祥營村的后期的具體的建設(shè)工作是由開發(fā)商來完成的，在這里政府做的是拆遷工作。
3.3開發(fā)商的利益
開發(fā)商的利益訴求很明確，即是通過建設(shè)城中村的改造項目來獲得利潤分成。在祥營村，萬科開建祥營小區(qū)，目前基本上所有老人都已入住，剩余一些青壯年還在外地打工。萬科將在祥營小區(qū)的南部和西南方向開發(fā)自己的商業(yè)樓盤，以供其獲得利潤收入。
4村民與政府和開發(fā)商間利益存在的問題
在安置房分配方面，村民認為開發(fā)商在安置房分配時有失公允。另外針對開發(fā)商會不會發(fā)放房產(chǎn)證和何時發(fā)放房產(chǎn)證的問題存在很大擔(dān)憂。這其中牽涉到政府和開發(fā)商的公擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)問題。
5村民與利益相關(guān)者關(guān)系的協(xié)調(diào)
5.1村民與政府的利益協(xié)調(diào)
政府應(yīng)建設(shè)合理的城市功能布局和公建設(shè)施，在安排城中村改造時可抓住城市建設(shè)中的大型項目建設(shè)的契機，同時帶動該地區(qū)的發(fā)展。在履行城市規(guī)劃進行城中村改造時，應(yīng)根據(jù)各城中村實際情況分類指導(dǎo)，分別實施，并積極創(chuàng)新工作思路。積極落實村民的身份，完善村民的戶籍制度。
城中村改造的背景范文第3篇
關(guān)鍵詞：城中村改造；渭南市；可持續(xù)發(fā)展
中圖分類號：F299.2 文獻標識碼：A 文章編號：1673-8500（2013）02-0044-01
一、研究背景
通過對城中村的改造研究中發(fā)現(xiàn)新困難新問題，比如城市在開發(fā)過程中過于遷就土地所有制和行政隸屬，致使延誤了最佳改造時機，而隨著城市發(fā)展城中村的區(qū)位價值日益加大，導(dǎo)致改造開發(fā)成本過高。大多城中村區(qū)域位于城市景觀控制帶，對容積率的嚴格控制使得局限于該區(qū)域的改造開發(fā)活動無利可圖擱置了改造時機。局部開發(fā)收益與成本形成逆差，導(dǎo)致城市建設(shè)無法順利進行等。“城中村”的改造必定是一個艱難的產(chǎn)權(quán)重新界定和社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)重組的過程，必須創(chuàng)造一種使各方共贏的合約安排才能順利進行。而這些仍需要進行深入研究和探索，堅持找出更加合適的可持續(xù)發(fā)展的方案。
二、渭南市城中村現(xiàn)狀及存在問題
渭南是具有豐富歷史文化和資源的城市，隨著城市的不斷發(fā)展擴張加之外來人口的聚集膨脹，渭南市建成區(qū)由1980年13平方千米、19.5萬人口到2007年已發(fā)展到38平方千米、36.8萬人口。目前渭南市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)有臨渭區(qū)等6個街道辦事處、26個城中村、144個村民小組、共計14534戶約50339人，其宅基地占地約6859畝，公共占地約3372畝，房屋建筑面積約360萬平方米。其中例如城中村五里鋪作為城市重要功能片區(qū)，自身已形成一個比較成熟的小經(jīng)濟體系，可以滿足當?shù)鼐用竦幕旧钚枨螅沁@些街區(qū)以村中居民宅基地建起的私房建筑為主，其中臨街建筑一層大多改建成門面房，從事商業(yè)活動。當?shù)鼐用翊蠖嘁约易逍问骄幼≡诖逯校顥l件十分落后，已經(jīng)完全跟不上村子周圍城市發(fā)展的腳步。生活環(huán)境、商業(yè)形式、基礎(chǔ)教育等方面出現(xiàn)了諸多連鎖不良反應(yīng)，這是城中村在急速發(fā)展的城市現(xiàn)狀中的典型。
通過對渭南市城中村的調(diào)查研究可以發(fā)現(xiàn)幾個問題，首先由于城鄉(xiāng)分離的戶籍管理制度，導(dǎo)致土地管理制度城鄉(xiāng)差異較大，無規(guī)劃高密度建筑的城中村區(qū)域難以融入城市之中，使得該區(qū)域城市化進程滯緩；其次，由于行政管理的不統(tǒng)一，城中村村民住房面積過大，區(qū)域變化過快帶來的文化適應(yīng)問題是該類社區(qū)城市綜合治理的重點。從城市發(fā)展統(tǒng)一規(guī)劃、城中村區(qū)域規(guī)劃和出臺的相關(guān)政策等角度提出相應(yīng)對策，同時在改造過程中要注意因地適宜，不能過于強硬，要提出可持續(xù)發(fā)展的適宜政策，規(guī)范集體土地的出讓、出租和建設(shè)。在流動人口方面，由于城中村是外來流動人口的聚集地，對城中村的改造除了要妥善安置村民，如何解決外來人口對廉租房需求等問題也是重中之重。在進行整合和改造的同時，既要控制人口數(shù)量，還要限制開發(fā)建設(shè)規(guī)模，從政策、經(jīng)濟等各方面多管齊下，由改造單位主要負責(zé)，組成包括社會學(xué)家、經(jīng)濟學(xué)家、工程師、規(guī)劃師等專業(yè)人員的團隊聯(lián)合進行操作，完善針對外來流動人口的住房租賃市場和安置問題。由于宅基地制度的存在導(dǎo)致了城中村管理混亂，城中村區(qū)域的土地未能及時收回國有。從文化角度對城中村進行研究，發(fā)現(xiàn)城中村的城市化不僅是單純的物質(zhì)形態(tài)的轉(zhuǎn)化，而是從社會、經(jīng)濟、文化、景觀等多方面的轉(zhuǎn)化。城中村區(qū)域的村民將要面對本土文化與外來文化的沖突到融合及從農(nóng)業(yè)文化到現(xiàn)代都市文化的轉(zhuǎn)變。在城中村改造問題上，當?shù)卣畱?yīng)該積極配合積極引導(dǎo)，改進市場機制、加大公眾參與力度，加強對本土傳統(tǒng)文化的保護，加大城鄉(xiāng)結(jié)合部的整體規(guī)劃建設(shè)等策略，爭取做到區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)清晰、法制健全，走可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)城市化道路。
三、結(jié)論及思考
通過對渭南市傳統(tǒng)街區(qū)城中村的調(diào)查研究，分析了城中村改造中出現(xiàn)的問題和矛盾，認為城中村問題的核心是如何滿足外來流動人口對城市廉租房的需求問題和城中村本地村民的營生安置問題。針對這兩個問題提出構(gòu)建政府、村民和開發(fā)商之間的利益均衡機制來改造其物質(zhì)生存環(huán)境，提供各類教育補償以及政策福利，改善村委會和村民的多樣化現(xiàn)狀，提出綠色環(huán)保可持續(xù)發(fā)展的城中村改造理念，充分利用現(xiàn)有的自然優(yōu)勢，采用生態(tài)方式因地制宜地進行改造，為城市宜居、發(fā)展綠色生態(tài)城市建立總體戰(zhàn)略規(guī)劃。借鑒近年來對各大城市的改造經(jīng)驗，對于像渭南市這類向大城市快速邁進的二線城市，城中村的改造應(yīng)趁還未有大規(guī)模整合之前，及早規(guī)劃，提早防控，降低改造成本的同時完善各類保障制度，妥善安置村民，開展陽光拆遷，加強大眾參與，轉(zhuǎn)變村民被動改造的情緒，從而達到順利和諧改造城中村的目標。另外通過對城中村改造的功能引導(dǎo)，使改造方案符合未來城市發(fā)展規(guī)劃的要求，與周邊區(qū)域發(fā)展相協(xié)調(diào)，避免條形商業(yè)區(qū)域形式出現(xiàn)，激發(fā)城市活力，提高土地價值和使用效益。
從生態(tài)環(huán)保、人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的高度來審視，如何防止新的城中村產(chǎn)生也將是城中村問題研究的一個重要課題，城市在不斷發(fā)展，二線城市要抓住機會，慎重對待城中村問題，防止新村產(chǎn)生。徹底解決城中村問題將是一個漫長又繁雜的歷史過程，居住環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展可以說是個久遠并能不斷創(chuàng)新的課題。
參考文獻：
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城中村改造的背景范文第4篇
關(guān)鍵詞：城中村；規(guī)劃編制；城鄉(xiāng)統(tǒng)籌；科學(xué)發(fā)展觀
Abstract：Analysis of the city in August 2003, the "city" Comprehensive reform of the planning ideas, methods, summary of "Villages" planning in the planning system, the status, role, and how to develop ideas in the planning, integration of land resources, the region and improve the comprehensive utilization rate of land, the rational allocation of public resources, and properly handle the various urban and rural development interests, and guide the coordinated development of urban and rural areas.
Key words：Villages inside Cities；planning；planning of urban and rural；the scientific concept of development
中圖分類號：TU082文獻標識碼：A
文章編號：1674-4144（2011）-07-68（5）
1武漢市城中村情況綜述
1.1概述
城中村作為在我國城市二元土地管理制度下，城鎮(zhèn)化高度發(fā)展的產(chǎn)物，往往被人們稱之為城市中的“毒瘤”、“夾縫地”、“都市里的村莊”。其主要特征為：①缺乏整體規(guī)劃，違法用地和違法建設(shè)現(xiàn)象嚴重，村民采用“自給自足”的建設(shè)方式自建住房，用地布局混亂，環(huán)境衛(wèi)生條件差，嚴重影響城市景觀。②市政配套設(shè)施建設(shè)匱乏，公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)薄弱，過量的居住人口導(dǎo)致基礎(chǔ)配套設(shè)施不足，居住環(huán)境質(zhì)量差，存在消防等各種安全隱患。③由于外來人口數(shù)量增多且文化素質(zhì)不高，管理缺位等因素的影響，成為眾多社會問題并發(fā)癥的高危地區(qū)。總之，城中村的存在對所在城市的社會經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了很大的負面影響，制約了城市可持續(xù)發(fā)展，影響了城市功能的發(fā)揮，損害了城市綜合發(fā)展實力。
在我國當前“嚴格保護耕地”的政策背景下，城市土地供應(yīng)已由“增量調(diào)節(jié)為主”向“存量調(diào)節(jié)為主”轉(zhuǎn)變，城市發(fā)展模式由城市外延擴張的方式轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)涵集約挖潛的方式，城中村綜合改造已成為城市發(fā)展的必然趨勢，為進一步拓展城市發(fā)展空間、改善城市面貌、集約化利用土地，自2000年以來，全國各地城市相繼開展了城中村綜合改造工作。
1.2武漢市城中村的基本情況
武漢市作為華中地區(qū)中心城市，是國家實施中部崛起的重要戰(zhàn)略支點，隨著人口、經(jīng)濟、城市規(guī)模等持續(xù)快速增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，城市化水平已由2001年的59.2％，提升至2008年的63.8％，城中村綜合改造顯得尤為緊迫。武漢市政府早在2003年8月開始進行全市城中村調(diào)查摸底工作，2004年9月正式啟動城中村綜合改造，成立了市、區(qū)兩級城中村綜合改造專項小組，全面組織協(xié)調(diào)綜合改造工作。武漢市城中村總體范圍包括江岸、江漢、口、漢陽、武昌、洪山、青山等主城區(qū)內(nèi)的147個行政村和15個農(nóng)林單位，土地總面積為21382公頃，總?cè)丝跒?5.66萬人，其中農(nóng)業(yè)人口17.10萬人。按照市政府統(tǒng)一部署，2004年初步確定了16個試點村率先進行城中村綜合改造，隨后，綜合改造工作在全市范圍全面啟動。2009年2月市政府加大城中村改造力度，明確提出“在2011年底基本完成二環(huán)線內(nèi)56個城中村綜合改造任務(wù)”的總體目標要求（見圖1）。
1.3城中村綜合改造規(guī)劃編制內(nèi)容及實施效果
武漢市城中村綜合改造是一個系統(tǒng)工程，其政策框架確定為“六改一建”綜合配套改革，即是：①經(jīng)濟組織改制：促進城中村集體經(jīng)濟的管理模式轉(zhuǎn)變，使其成為符合市場經(jīng)濟體制和現(xiàn)代企業(yè)制度要求的企業(yè)。②戶籍改登：將城中村村民農(nóng)民戶口改登為城市居民戶口。③村改居：依法撤銷村民委員會，組建社區(qū)居民委員會。④福利改保障：村改居人員按月發(fā)放福利改為一次性納入城市社會保障體系。⑤土地改性：依法將城中村的集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋亍＂薮鍨掣脑欤喊闯鞘幸?guī)劃和建設(shè)的標準及要求，改善公共設(shè)施。⑦建設(shè)文明社區(qū)：按照城市管理規(guī)范要求，建設(shè)文明社區(qū)。城中村綜合改造規(guī)劃是以上系統(tǒng)工程中的一個基礎(chǔ)組成部分，通過對村集體土地資源進行合理的空間布局，從而為改造實施提供指導(dǎo)依據(jù)。
1.3.1綜合改造規(guī)劃編制內(nèi)容
深入調(diào)查村人口、土地資源、現(xiàn)有集體產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)狀情況，按政策測算改造村灣需還建補償、補足的建筑面積，并針對土地存量情況制定不同的改造方式。按照村灣農(nóng)業(yè)人口人均農(nóng)用地擁有量分為3個類別，其中A類村為人均農(nóng)用地小于0.1畝的村；B類村為人均農(nóng)用地大于0.1畝、小于0.5畝的村；C類村為人均農(nóng)用地大于0.5畝的村。A、B類村以開發(fā)項目和還建項目捆綁開發(fā)建設(shè)的方式進行改造，C類村通過土地統(tǒng)征儲備達到B類村標準后，再進行改造。
通過對村灣用地規(guī)劃選址研究，并與城市法定規(guī)劃對接，進行各類用地的空間布局規(guī)劃，用地主要分為五類：①保留和還建用地：包括經(jīng)過改造整治后保留的居住用地和拆除后重新進行建設(shè)、用于村民拆遷安置的居住用地。②開發(fā)用地：按照還建用地的1∶1-1∶1.5的比例確定，主要用于房地產(chǎn)開發(fā)和改造建設(shè)資金平衡。③產(chǎn)業(yè)用地：主要用于改制后村經(jīng)濟實體的發(fā)展和安排村灣勞動力就業(yè)，按照人均勞動力80m2標準配置。④規(guī)劃控制用地：主要指按照城市規(guī)劃要求，確定為城市道路、綠化、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的規(guī)劃控制用地。⑤儲備用地：即是還建、開發(fā)、產(chǎn)業(yè)用地按規(guī)定滿足配置要求后，納入市土地整理儲備中心統(tǒng)征儲備的剩余土地。
對村民還建用地、開發(fā)用地等建設(shè)用地編制意向性詳細規(guī)劃設(shè)計方案，明確還建、開發(fā)等用地建設(shè)強度及相關(guān)規(guī)劃控制要求，并制定土地開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計條件。依據(jù)設(shè)計條件，開發(fā)用地與還建用地通過市土地交易中心公開掛牌交易，進入規(guī)劃實施階段。
1.3.2改造實施效果
截止到2009年4月，武漢市二環(huán)線以內(nèi)56個城中村中有2個村以土地統(tǒng)征方式納入市土地整理儲備中心儲備計劃；41個城中村已完成城中村綜合改造規(guī)劃的編制工作，其中11個村已進入土地開發(fā)實施階段；其余13個村正在進行綜合改造規(guī)劃的編制（見圖2）。
通過城中村綜合改造的實施，城市面貌及村灣環(huán)境質(zhì)量得到極大改善，綜合改造在城市建設(shè)中的作用和效果已初步顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)為：
①提升了城市形象，重新塑造了區(qū)域城市景觀，隨著城中村的拆遷，村民新的居住小區(qū)規(guī)整劃一，按規(guī)劃形成城市道路、綠地，市政和居住生活配套設(shè)施日趨完善。
②盤活了城市存量土地資產(chǎn)，特別是為中心城區(qū)提供了大量土地資源，進一步發(fā)揮出城市的集聚效益。二環(huán)線內(nèi)41個已完成改造規(guī)劃編制的城中村，土地面積總計約為2547ha，其中開發(fā)用地約為702ha，儲備用地約為71ha。開發(fā)、儲備用地屬于新增的城市發(fā)展用地，即為中心城區(qū)提供了約773ha的可開發(fā)建設(shè)用地，約占改造土地總規(guī)模的30％。
③通過城中村改造項目的推進和“村改居”的方式，不僅實現(xiàn)了村民身份轉(zhuǎn)變，更重要的是實現(xiàn)了村民生活方式和社會價值觀的轉(zhuǎn)變，通過相關(guān)職業(yè)技能培訓(xùn)，拓寬了村民的就業(yè)渠道，村民從根本上轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘛?/p>
武昌區(qū)沙湖村是武漢市第一個進入城中村綜合改造試點和完成土地掛牌交易、進行改造的村灣，全村總用地面積為24.18ha，總?cè)丝跒?18人（215戶），現(xiàn)狀住宅總建筑面積為43220m2。改造前該村道路狹窄、環(huán)境衛(wèi)生狀況差、建筑外貌陳舊，市政、生活配套設(shè)施嚴重不足，日照、消防、衛(wèi)生間距均不符合規(guī)范要求。2005年10月該村改造土地在市土地交易中心以1.5億元的價格順利成交，2007年該村已完成還建用房約48700m2，開發(fā)商品住房約127000m2，并開始向社會售房，改造后的沙湖村環(huán)境面貌已煥然一新，成為武漢歷史上第一個城中村改造工程的開端，促進了“城鄉(xiāng)一體化”構(gòu)想的實現(xiàn)，起到了很強的示范作用（見圖3）。
2規(guī)劃編制思路與方法
黨的十六大提出統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展要求，并進一步強調(diào)：“堅持以人為本，樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，促進經(jīng)濟社會和人的全面發(fā)展。”因此，用城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的理念和方法指導(dǎo)城中村改造規(guī)劃編制有其現(xiàn)時性和緊迫性，按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，合理配置公共資源，妥善處理城鄉(xiāng)發(fā)展中的各種利益關(guān)系。以“依法行政，有情操作，改制先行，改建跟進，統(tǒng)籌兼顧，屬地管理”為原則，積極推進全市城中村綜合改造工作。
2.1納入規(guī)劃體系，統(tǒng)籌管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)發(fā)展
城中村改造規(guī)劃屬于城市規(guī)劃體系中的專項規(guī)劃，它有其特殊性，是一個調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、理順村內(nèi)土地產(chǎn)權(quán)、重組城中村社會組織關(guān)系的過程，同時在改造過程中會涉及改造模式、拆遷安置補償方案的選擇，但所有這些改造意向最終會轉(zhuǎn)化為物質(zhì)空間的落實，落實到對村屬土地功能的重新布局。因此，城中村改造規(guī)劃與城市分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃（以下簡稱控規(guī)）有著密切的聯(lián)系，應(yīng)納入城市規(guī)劃體系。
城中村改造規(guī)劃編制也是落實和深化上位規(guī)劃的過程。城中村改造規(guī)劃以分區(qū)規(guī)劃和控規(guī)為指導(dǎo)依據(jù)，確定城中村土地利用功能要求以及建設(shè)強度。改造規(guī)劃編制中既要綜合考慮村集體經(jīng)濟發(fā)展、村民安居就業(yè)等相關(guān)方面，同時還要保障城市公共利益，為公共設(shè)施留下建設(shè)空間，特別是落實控規(guī)中確定的公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施等“五線”控制要求，完善城市功能。二環(huán)線內(nèi)41個已完成改造規(guī)劃編制的城中村中，規(guī)劃控制用地比例高達44％（見圖4），其中包括城市道路、公共綠地、市政設(shè)施、中小學(xué)、軌道交通控制用地等。
作為規(guī)劃體系的中一個重要組成部分，城中村改造規(guī)劃編制成果被納入到城市規(guī)劃設(shè)計研究信息系統(tǒng)（簡稱“一張圖”）①，與控規(guī)、城市設(shè)計、歷史街區(qū)及風(fēng)貌區(qū)規(guī)劃、舊城改造、現(xiàn)狀信息等各層次、各類型的規(guī)劃信息一并作為規(guī)劃信息的支撐，以“一張圖”為統(tǒng)籌平臺，實現(xiàn)規(guī)劃對接及規(guī)劃管理雙重要求，以利于各規(guī)劃編制單位、審批管理部門、社會公眾的實時查詢，確保各類規(guī)劃信息的銜接，更好地服務(wù)于規(guī)劃管理工作。
2.2挖掘土地潛力，加強土地整合，增強板塊效益
土地資源是城中村改造的載體，土地存量大的城中村易于改造，存量小的村舉步維艱，挖掘現(xiàn)有土地潛力是城中村改造的重點。主要方法有兩方面：
其一，采取靈活多樣的拆遷安置方式。規(guī)劃編制中積極解放思想，采取實物還建、貨幣安置、實物貨幣相結(jié)合等多種安置方式，盡量減少還建村灣的用地規(guī)模，以保障開發(fā)量與還建量在經(jīng)濟上平衡。位于城市中心區(qū)、存量土地缺口較大的城中村，一般采取用貨幣補償方式，鼓勵村民在市場自行購房，其騰退村灣用地納入統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)中。
其二，各城中村現(xiàn)狀土地分布凌散、村界形狀不規(guī)整，獨立建設(shè)往往出現(xiàn)土地利用率低等問題。從城市規(guī)劃全局性角度出發(fā)，規(guī)劃編制中采取打破村屬地域界限，整合周邊國有土地、共同開發(fā)建設(shè)的模式，以增強土地板塊效益。為保障有效的落實規(guī)劃意圖，以區(qū)政府為責(zé)任主體，在行政區(qū)范圍內(nèi)實行土地資源的調(diào)劑，跨村域范圍集中安置村民還建用地，并進一步整體進行土地開發(fā)及市政基礎(chǔ)設(shè)施配建，提升了土地利用價值。同時，結(jié)合人防、抗震等防災(zāi)規(guī)劃要求鼓勵開發(fā)利用地下空間，有效復(fù)合利用土地資源。
2.3合理配置產(chǎn)業(yè)用地，拓寬村民就業(yè)渠道，構(gòu)建和諧社會
城中村綜合改造是一項復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程，它不僅是對舊村灣及其基礎(chǔ)配套設(shè)施等物質(zhì)層面的改造更新，同時也是村民的生活、生存方式以及社會價值觀等精神層面的改造。在當前構(gòu)建和諧社會的大環(huán)境下，村民的就業(yè)安置、社會保障等同樣成為改造工作的重要內(nèi)容。隨著城鎮(zhèn)化的推進，村民的謀生手段逐步從傳統(tǒng)的農(nóng)耕方式轉(zhuǎn)變?yōu)橐劳写寮w經(jīng)濟組織的方式，目前村集體經(jīng)濟存在的主要形式體現(xiàn)為：村辦企業(yè)（包括商業(yè)、倉儲、工業(yè)）、物業(yè)出租（包括私房出租）、參股商業(yè)合作經(jīng)營的方式等。城中村綜合改造規(guī)劃中從預(yù)留產(chǎn)業(yè)用地、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型等方面引導(dǎo)集體經(jīng)濟的持續(xù)性發(fā)展。
其一，城中村改造規(guī)劃按照村勞動力人均80m2標準預(yù)留產(chǎn)業(yè)用地，用于改制后村集體經(jīng)濟的發(fā)展和安排村民的就業(yè)。因村灣土地不足，產(chǎn)業(yè)用地配置無法達到標準的，按不足用地面積的2倍核準商業(yè)用房的建設(shè)指標，由改制后的經(jīng)濟實體建設(shè)，用于發(fā)展經(jīng)濟、安置就業(yè)。
其二，對原村集體產(chǎn)業(yè)用房避免采用全部拆除重建的“一刀切”方式，在符合上位法定規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策的前提下，保留村集體現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)用地。同時充分結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，依據(jù)區(qū)域功能定位，積極引導(dǎo)村集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，中心城區(qū)以商業(yè)服務(wù)業(yè)為主，或以土地資源入股大型商業(yè)設(shè)施的開發(fā)，謀求長遠經(jīng)濟發(fā)展；城郊結(jié)合部以無污染工業(yè)、倉儲、物流等產(chǎn)業(yè)為主，諸如鋼材市場、物流中心等多種形式，并與周邊都市工業(yè)園區(qū)相結(jié)合，共同發(fā)展。
2.4引入經(jīng)濟評估測算，保證市場可操作性
城中村改造工作由政府主導(dǎo)組織推進，實施土地開發(fā)的主體為改制后的村集體經(jīng)濟實體或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地開發(fā)方式均采用開發(fā)用地與還建用地捆綁掛牌出讓，即土地開發(fā)單位需同步完成村民還建住宅工程，土地成本能否與開發(fā)收益相平衡是推進實施的關(guān)鍵因素。由于各村情況錯綜復(fù)雜，為公平、透明，統(tǒng)一城中村改造掛牌出讓土地成本測算標準，以掛牌土地成本為基礎(chǔ)，對照項目區(qū)域現(xiàn)時樓面地價，估算相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)量，以此作為開發(fā)用地建設(shè)強度咨詢論證的參考依據(jù)。在成本過大、強度要求過高的情況下，仍應(yīng)在交通、日照、消防等規(guī)劃要求基礎(chǔ)上，制定適宜地塊強度指標，但可在區(qū)政府統(tǒng)籌考慮下轉(zhuǎn)移部分容積率，以增強改造實施的可操作性。
2.5各級政府聯(lián)審，增強公眾參與
村民是城中村綜合改造中重要的利益攸關(guān)方，改造能否順利實施取決于村民的支持力度。城中村綜合改造規(guī)劃由始至終貫穿透明、公開、公正的原則，通過規(guī)劃建議書、現(xiàn)場調(diào)研會等方式，征求村集體經(jīng)濟組織及村民意見。針對城中村改造問題的復(fù)雜性和動態(tài)性，為避免過去規(guī)劃自上而下地“指揮”基層，基層又缺乏對宏觀目標呼應(yīng)，規(guī)劃與實際脫節(jié)的問題，城中村規(guī)劃編制中倡導(dǎo)“過程式規(guī)劃”，采取市、區(qū)、村聯(lián)合審查模式，宏觀指導(dǎo)與實際需求直接交流，協(xié)調(diào)解決問題。
3結(jié)語
城中村改造涉及到政策、規(guī)劃、市場等多個方面，是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程。“兩型”社會建設(shè)目標為城中村改造創(chuàng)造了歷史機遇，在改造過程中，各種特殊情況不斷出現(xiàn)，困難也是巨大的，但只要抓住發(fā)展契機，堅持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，編制操作性強、有針對性的改造規(guī)劃，將為城中村改造提供科學(xué)指導(dǎo)依據(jù)，有效推進改造工作。
注釋：
①“一張圖”由“一圖三庫”構(gòu)成,“三庫”分別為法定規(guī)劃庫、專項規(guī)劃庫與現(xiàn)狀信息庫三個數(shù)據(jù)庫,“一圖”是“三庫”中經(jīng)審定的法定規(guī)劃信息的集成,是“一張圖”輔助規(guī)劃編制、審批、管理、執(zhí)行以及對外的核心內(nèi)容。
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城中村改造的背景范文第5篇
改造模式
政府主導(dǎo)模式。在政府主導(dǎo)的“城中村”改造模式中，地方政府作為“城中村”改造的主體和責(zé)任人，全面負責(zé)“城中村”改造政策及方案、村民住宅拆遷補償和村民安置方案、村民安置過渡方案的制定和實施。在政府主導(dǎo)模式下，地方政府的利益主要體現(xiàn)在完成“城中村”拆遷安置后，采取市場化的招標拍賣方式，出讓剩余地塊獲得的土地增值收益。在該模式下，若地方經(jīng)濟比較發(fā)達，村民在自有土地上建設(shè)出租房的收入往往較高，致使村民要價過高，政府拆遷安置成本太大，政府和村民很難談攏條件，“城中村”改造項目難以順利推進。
村集體改造模式。各村集體都有自己的集體用地，村集體通過民主決策，主導(dǎo)村集體土地利用方式，而作為利益相關(guān)方的村民，則每年從村集體項目中分紅。這種模式以村集體經(jīng)濟為基礎(chǔ)，通常結(jié)合村集體股份制改造工作，并由村委會自行籌資開發(fā)，完成拆遷安置、回遷建設(shè)和商品房建設(shè)的全部工作。改造完成后，村集體將剩余住房上市銷售，形成滾動開發(fā)模式。這種改造模式能夠兼顧村民的利益，但存在開發(fā)者（村集體）在建設(shè)過程中無法獲取貸款、住宅開發(fā)質(zhì)量不高、基礎(chǔ)設(shè)施難以到位、開發(fā)住宅因為“小產(chǎn)權(quán)房”而無法上市、政府也無從征稅、不能凸顯地方政府的城市規(guī)劃等諸多問題。
開發(fā)商與村集體合作改造模式。該模式通過引入房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)村集體土地，建造商品房，提高土地利用效率，同時還可增加政府稅源。各地改造的實踐表明，這種模式對于商業(yè)價值高、建造密度低、容積率不高的地段，尤其具有吸引力。然而，這種改造模式仍存在以下幾個缺陷：一是開發(fā)商以利潤最大化目標為根本驅(qū)動，可能以不利于社會和諧的運作方式進行改造。二是地產(chǎn)開發(fā)商的資本結(jié)構(gòu)，基本以少量自有資金加大額銀行貸款組成，可能導(dǎo)致多數(shù)開發(fā)商對緊縮性貨幣政策敏感，改造項目很容易因貨幣政策調(diào)整而陷入困境，不能按期完成甚至改造中斷。三是一個城市的“城中村”數(shù)量眾多、規(guī)模不一，小村不但占地很小，而且還可能被城市道路切分成零碎地塊，從而對開發(fā)商缺乏吸引力。四是村民對土地產(chǎn)權(quán)極度重視，影響項目的推進和順利實施。
“城中村”改造利益分享的前提，在于明晰“城中村”土地產(chǎn)權(quán)主體，加強農(nóng)民土地使用權(quán)的物權(quán)化、財產(chǎn)化。土地產(chǎn)權(quán)不清晰，在于土地所有權(quán)歸屬于非人格化的村集體，導(dǎo)致土地所有權(quán)主體缺位，致使農(nóng)民無法排他性地獲取應(yīng)得土地利益。產(chǎn)權(quán)不完整在于“虛空”的村集體擁有所有權(quán)，而“實在”的農(nóng)民只擁有土地使用權(quán)，村集體和農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)都不完整。這既阻礙土地入市交易，限制了農(nóng)民在“城中村”改造過程中的利益獲取，還是造成當前土地征收過程中，出現(xiàn)村干部腐敗等潛在問題的制度根源。紓解這一問題，關(guān)鍵在于破除當前的制度障礙，進一步明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)，加強農(nóng)民土地使用權(quán)的物權(quán)化、財產(chǎn)化。
國外經(jīng)驗
突破“城中村”改造面臨的土地利益分攤困境，需參考國外“城中村”改造經(jīng)驗，引入“市地重劃”“區(qū)段征收”和“增值溢價捕獲”等政策工具，以實現(xiàn)多方利益分攤的長效機制。
“市地重劃”指根據(jù)城市發(fā)展的趨勢，將城市計劃區(qū)域內(nèi)或城市邊緣、雜亂不規(guī)則的地形地界和畸零細碎的不利于經(jīng)濟使用的土地，在一定范圍內(nèi)，依據(jù)法律法規(guī)加以重新整理、交換分合，并配合公共設(shè)施的興建如修建道路、公園、廣場等，使得各塊土地成為大小適宜、現(xiàn)狀完整、劃分清楚的地界。然后分配給原來的土地所有人，促使城市土地成為更加經(jīng)濟合理的可利用地塊，其改造經(jīng)費由土地所有權(quán)人負擔(dān)，減輕了地方政府的財政壓力。
“區(qū)段征收”指綜合性的土地改良措施。政府就一定地區(qū)內(nèi)的私有土地全部征收，重新加以規(guī)劃整理開發(fā)，興建必要的公共設(shè)施后，一部分由土地所有權(quán)人按一定比例收回，一部分由政府讓售給公共設(shè)施使用，剩余土地則公開出售。“區(qū)段征收”與一般的征收不同，強調(diào)重新對土地進行規(guī)劃整理，而且可以以現(xiàn)金或等值土地等價補償，由被征收戶主選擇。
“增值溢價捕獲”指政府通過公共基礎(chǔ)設(shè)施的投入，使周圍地價上升，有權(quán)分享這部分土地增值的利益，分享比例通過多方公平協(xié)商確定。在土地產(chǎn)權(quán)明晰的制度前提下，“市地重劃”提高了城市土地利用效率，使“城中村”土地大幅增值，而“區(qū)段征收”和“增值溢價捕獲”在保證失地農(nóng)民自愿獲取“城中村”改造利益的同時，又能夠?qū)崿F(xiàn)地方政府在“城中村”改造中的財政收支平衡，因此可實現(xiàn)失地農(nóng)民、開發(fā)商和地方政府之間多方利益公平獲取。此三者為構(gòu)建“城中村”整體改造框架，提供了重要的理論依據(jù)和實踐工具。
“土地―財稅―戶籍”整體改造新框架
