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城中村改造現(xiàn)狀范文第1篇

關(guān)鍵詞：城中村改造 現(xiàn)狀 對(duì)策

為加快城中村（城中村包括村、村改居、村改社區(qū)，下同）改造，選取日照市4個(gè)街道不同類別的12個(gè)村近3年的城中村改造情況進(jìn)行調(diào)查，對(duì)這些城中村改造的基本情況和成功做法進(jìn)行分析，提出對(duì)策。

1 日照市市區(qū)城中村改造的基本情況

據(jù)統(tǒng)計(jì)，市區(qū)范圍內(nèi)有城中村89個(gè)，人口約11.3萬(wàn)。城中村整體建筑混亂，建筑密度高，街道臟亂差，房屋出租雜亂，易誘發(fā)治安、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等諸多問(wèn)題。2008年，市區(qū)啟動(dòng)改造的村12個(gè)，安置用地13.3萬(wàn)平方米，拆遷騰空土地34.2萬(wàn)平方米，建成安置樓16.5萬(wàn)平方米，回遷1610戶，正開(kāi)工建設(shè)安置樓23.9萬(wàn)平方米。2010年，列入改造的村有13個(gè)。城中村改造是城市發(fā)展的必然選擇與結(jié)果，有利于改善居民居住環(huán)境，提高居民生活水平，能夠優(yōu)化土地資源配置、提高土地利用率，節(jié)約、集約、高效利用城市土地，對(duì)平抑城市房?jī)r(jià)有明顯作用。

2 城中村改造的基本做法

2.1拆遷安置，村民利益優(yōu)先。2007年，日照市政府38號(hào)文件《關(guān)于城中村改造的意見(jiàn)》出臺(tái)后，啟動(dòng)了規(guī)模最大的一次成片區(qū)、大面積城中村改造。試點(diǎn)之初，在拆遷安置環(huán)節(jié)上陷入“持久戰(zhàn)”。所以38號(hào)文件出臺(tái)后，給予村在城市規(guī)劃、土地出讓中足夠的優(yōu)惠政策，使其在諸多利益關(guān)系中受益最大。在改造的村中，普遍采取“拆一補(bǔ)二”的補(bǔ)償辦法，四間宅基地的正房，可以置換二套共170至180平方米的安置樓，這一做法是日照市根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行城中村改造的創(chuàng)新；同時(shí)還與村民簽訂回遷房交付時(shí)間，多層樓在一年內(nèi)交房，高層樓在二年內(nèi)交房，確保村民無(wú)后顧之憂。

2.2優(yōu)選城中村改造模式。經(jīng)過(guò)二年多的實(shí)踐，日照市初步形成了二種模式：一是自行改造模式。最初改造的村全部采用這種模式。二是村企合作改造模式。這種模式在城市中心地帶比較可行，新市區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格高，合作企業(yè)有利潤(rùn)空間，可借助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)，建設(shè)質(zhì)量好和標(biāo)準(zhǔn)高的生活居住區(qū)。

2.3多渠道籌集城中村改造資金。日照市城中村改造，堅(jiān)持政府組織、村實(shí)施、市場(chǎng)運(yùn)作、政策扶持的原則。為解決改造資金，多渠道籌集資金：一是村經(jīng)濟(jì)積累；二是由各區(qū)政府借支，由街道財(cái)政擔(dān)保，借給改造的村；三是安排建筑企業(yè)帶資建設(shè)；四是個(gè)別村以劃撥土地使用權(quán)抵押貸款；五是與企業(yè)合作，由企業(yè)墊付資金；六是村集體內(nèi)部集資。

3 城中村改造面臨的困難

3.1改造成本缺口大，資金不足。城中村改造“拆一補(bǔ)二”模式，解決了村民的利益，但大大增加了新建安置樓的成本。經(jīng)濟(jì)條件好、集體資產(chǎn)多、位置優(yōu)越的村居，為便于拆遷，比其他村安置房屋面積和補(bǔ)償額要高，而經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱的村無(wú)法支付這筆啟動(dòng)資金，增加了這些村的拆遷難度。城中村改造，算總賬會(huì)有盈余，但算眼前張，啟動(dòng)資金不足，拆遷時(shí)畏手畏腳，村壓力很大。

3.2村民利益均衡難，影響拆遷。在日照城市規(guī)劃區(qū)，已有十幾年沒(méi)有審批宅基地，拆遷時(shí)以現(xiàn)有房屋為基礎(chǔ)進(jìn)行安置，個(gè)別村在拆遷分戶時(shí)，可以解決部分老年房，但對(duì)幾代一家的家庭，不能解決分戶問(wèn)題，歷史的、深層次的矛盾就暴露出來(lái)，補(bǔ)償和分戶的標(biāo)準(zhǔn)難以衡量。還有的居戶依靠原來(lái)房屋的優(yōu)勢(shì)地段，索要過(guò)高的補(bǔ)償，“釘子戶”也不少見(jiàn)，影響整體拆遷。

3.3開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較大。自行改造的村，首先要投入資金搞拆遷，需要5至6個(gè)月的時(shí)間，騰空后的剩余土地進(jìn)入市場(chǎng)出讓，從開(kāi)始辦理規(guī)劃到土地招拍掛出讓完成，也需5至6個(gè)月，安置房建設(shè)時(shí)間需要1至2年，城中村改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期總體需要2至3年的時(shí)間，不可預(yù)見(jiàn)的因素給村拆遷帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

3.4房屋供求失衡，潛在風(fēng)險(xiǎn)增高。日照市市區(qū)人口有33萬(wàn)，按戶均2.7人計(jì)算，約12.3萬(wàn)戶，預(yù)計(jì)有一半的家庭購(gòu)房，需6.15萬(wàn)套?，F(xiàn)有12個(gè)村已進(jìn)行城中村改造，預(yù)計(jì)拆遷騰出土地面積75萬(wàn)平方米（1125畝），按1.5的容積率計(jì)算，在二年內(nèi)建房110萬(wàn)平方米，以每套100平方米核算，約建1.1萬(wàn)套住宅；目前市直三區(qū)，東港區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)建房正在運(yùn)作之中，據(jù)估算一年內(nèi)約增加1.3萬(wàn)套住宅；每年市區(qū)房地產(chǎn)公司建房的數(shù)量也在1.5萬(wàn)套左右；2010年被列入城中村改造的新村，也會(huì)增加房屋1.3萬(wàn)套。這樣二年內(nèi)房屋增加數(shù)量會(huì)突破6.7萬(wàn)套。房產(chǎn)供大于求，物業(yè)供給量大于市場(chǎng)需求，將會(huì)導(dǎo)致大量物業(yè)空置，城中村改造投資回收期延長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)虧損。

4 優(yōu)化城中村改造的措施和建議

4.1因地制宜，解決資金瓶頸。堅(jiān)持政府引導(dǎo)，村實(shí)施，市場(chǎng)運(yùn)作，制定優(yōu)惠政策，積極引導(dǎo)鼓勵(lì)社會(huì)力量參與城中村改造。村可根據(jù)集體積累和其他融資條件，因地制宜找到適合自己的改造模式。對(duì)集體積累多，又有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的村可選擇自拆自建的模式，滾動(dòng)發(fā)展，解決資金。對(duì)集體積累少，又急需開(kāi)發(fā)且無(wú)經(jīng)驗(yàn)的村可選擇村企合作模式。

4.2合理分層次推進(jìn)城中村改造。城中村改造費(fèi)用龐大，是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，要分清主次，有計(jì)劃地逐步推進(jìn)。在城市的中心地帶首先推行，然后帶動(dòng)其他區(qū)域改造。在以村為主體的前提下，應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)條件、區(qū)域位置選擇時(shí)機(jī)進(jìn)行改造。

4.3建議出臺(tái)城中村改造實(shí)施細(xì)則。推進(jìn)城中村改造是一項(xiàng)復(fù)雜而艱巨的系統(tǒng)工程，需政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，職能部門各司其責(zé)。村設(shè)專門機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)拆遷改造工作，企業(yè)參與投資的，要規(guī)范其融資方式和土地開(kāi)發(fā)方式。對(duì)出現(xiàn)的新情況如村企合作、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等。政府應(yīng)以規(guī)范性文件的方式，作出明確規(guī)定，便于在實(shí)際中執(zhí)行。

參考文獻(xiàn)：

城中村改造現(xiàn)狀范文第2篇

在×××推動(dòng)城市化進(jìn)程中，由于縣城總體規(guī)劃范圍的不斷擴(kuò)大，對(duì)**鎮(zhèn)原農(nóng)村村民保留下來(lái)的集體土地長(zhǎng)期缺乏統(tǒng)一、有效的規(guī)劃控制和用地管理，使其逐步形成了城市發(fā)展的異化物“城中村”。隨著新×××建設(shè)步伐的不斷加快，優(yōu)化提升城市環(huán)境，顯得猶為緊迫?！俺侵写濉爆F(xiàn)象也已成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，如不盡快扭轉(zhuǎn)其現(xiàn)狀，不僅將延緩×××城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的進(jìn)程，還將在很大程度上困擾×××的現(xiàn)代化建設(shè)。希望縣委、縣政府在制定“城中村”改造總體實(shí)施方案的基礎(chǔ)上，盡快修訂和完善有關(guān)政策措施，學(xué)習(xí)和引進(jìn)外地在“城中村”改造過(guò)程中積累下的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和成功做法，率先推出一批“城中村”改造范圍內(nèi)的土地進(jìn)行“招、拍、掛”，并以次作為試點(diǎn)，積極推動(dòng)“城中村”改造的步伐。本提案以平邑鎮(zhèn)為背景，探討“城中村”現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，提出幾點(diǎn)“城中村”改造的建議。

一、××ד城中村”現(xiàn)狀

×××**鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)共有18個(gè)“城中村”，這些“城中村”違章建筑普遍存在，土地資產(chǎn)流失嚴(yán)重，居住環(huán)境極差、公用基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、人口構(gòu)成多元化、治安狀況堪憂、計(jì)劃生育難、火災(zāi)隱患大、村民綜合素質(zhì)、轉(zhuǎn)變生活習(xí)慣跟不上等等。以上這些都是城市管理和新×××建設(shè)必須根治的問(wèn)題，加快“城中村”改造步伐，從源頭上治理臟、亂、差，是×××建設(shè)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的一個(gè)根本性措施。

二、“城中村”改造面臨的問(wèn)題

（一）拆遷補(bǔ)償問(wèn)題

1、違章建筑的認(rèn)定問(wèn)題?！俺侵写濉边`章建筑具有普遍性，若承認(rèn)其合法，給予相應(yīng)補(bǔ)償，必然引發(fā)新的違章建筑浪潮，加大城市管理難度和增加拆遷成本；若認(rèn)定其違法，則強(qiáng)制拆遷難度大，必然引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。

2、拆遷補(bǔ)償模式問(wèn)題。根據(jù)調(diào)查，大部分村民樂(lè)意接受異地安置或回遷安置，不愿接受貨幣補(bǔ)償，這給開(kāi)發(fā)“城中村”帶來(lái)巨大的改造成本和風(fēng)險(xiǎn)，令開(kāi)發(fā)商望而卻步，對(duì)參與“城中村”改造失去積極性。

（二）村民社會(huì)保障體系問(wèn)題。失地農(nóng)民的養(yǎng)老問(wèn)題是廣大農(nóng)民最大的后顧之憂，如何建立健全社會(huì)保障體系，給失地農(nóng)民一顆“定心丸”，是能否完成好“城中村”改造的關(guān)鍵。

（三）“城中村”改造操作模式需進(jìn)一步探討?！俺侵写濉备脑煨枰鐣?huì)各界的積極參與，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，但誰(shuí)主導(dǎo)改造，如何操作還需進(jìn)一步探討。

（四）相關(guān)政策措施不完善。“城中村”改造后的供地模式、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求等相關(guān)政策不完善，使得“城中村”改造沒(méi)有明確的目標(biāo)，不能很好地調(diào)動(dòng)社會(huì)各界的積極參與。

三、“城中村”改造的幾點(diǎn)建議

（一）政府主導(dǎo)，做好拆遷補(bǔ)償。

1、對(duì)違章建筑只給予補(bǔ)助，體現(xiàn)違章無(wú)利可圖。由于“城中村”違章建筑具有普遍性，可兼顧拆遷成本和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，體現(xiàn)有法必依的原則，對(duì)違章建筑只給予補(bǔ)助，補(bǔ)助額不大于建筑物成本。

2、加強(qiáng)異地安置與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的拆遷補(bǔ)償模式的研究。把外地“城中村”改造的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際做法揉和到具體操作過(guò)程當(dāng)中去，積極加強(qiáng)對(duì)各種補(bǔ)償模式的研究，對(duì)“城中村”的改造將起到巨大的推動(dòng)作用。

（二）建立健全針對(duì)失地農(nóng)民的社會(huì)保障體系。

針對(duì)失地農(nóng)民的社會(huì)保障體系，可以從以下幾個(gè)方面建立健全：

1、建立合理的征地補(bǔ)償費(fèi)用支配機(jī)制。征地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)作為農(nóng)民養(yǎng)老的主要保障，可將此部分資金實(shí)行多元化投資，用于養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和其他合理的投資，確保資產(chǎn)增值。

2、建立醫(yī)療、養(yǎng)老社會(huì)保障機(jī)制。目前農(nóng)村社會(huì)保障尚未立法，各項(xiàng)制度建設(shè)尚處于起步階段。建立失地農(nóng)民養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)制度，其資金籌措可以按國(guó)家、集體、個(gè)人都出一點(diǎn)的思路進(jìn)行解決，初步建立起失地農(nóng)民的社會(huì)保障體系。

3、就業(yè)是失地農(nóng)民最好的保障。聯(lián)合有關(guān)部門，有針對(duì)性的建立教育培訓(xùn)保障機(jī)制，重視失地農(nóng)民的教育培訓(xùn)，加大以職業(yè)技術(shù)、崗位技能為重點(diǎn)的就業(yè)培訓(xùn)，提高失地青壯年農(nóng)民轉(zhuǎn)崗就業(yè)能力，建立多層面的縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村三級(jí)農(nóng)民職業(yè)技能培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)體系，使失地農(nóng)民充分就業(yè)。這既提高了村民綜合素質(zhì)，又保證了農(nóng)民生活水平不降低。

（三）積極探索“城中村”改造操作的新模式。

“城中村”改造應(yīng)以政府主導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，以市場(chǎng)運(yùn)作為主要模式，堅(jiān)持節(jié)約集約用地，不斷探索“城中村”改造的新模式、新辦法。

城中村改造現(xiàn)狀范文第3篇

關(guān)鍵詞：城中村改造；現(xiàn)狀；障礙；改造措施

Abstract: with the social progress, economic development, the transformation of the village has become a hot topic in today's society, has aroused widespread concern in the community, this is a common effect of rapid development and urban and rural city two yuan management results. Transformation of village in city has affected the healthy development of the process of the city, has attracted wide attention of the government and the society, the transformation of old villages, towns and villages must be used in crunch time. In the article the author for the development of villages and towns, the transformation of old villages and the status quo, formation reason of village in city, the transformation of disorder and so on, and puts forward some suggestions.

Keywords: reconstruction of the village; the status quo; disorder; reform measures

中圖分類號(hào)：F041.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

前言：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，新農(nóng)村建設(shè)已經(jīng)成為我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程的一大課題。這就要求政府不斷改善農(nóng)村的生產(chǎn)水平，提高農(nóng)民的生活質(zhì)量。村鎮(zhèn)建設(shè)、舊村改造、城中村改造能夠促進(jìn)農(nóng)村的城市化發(fā)展，是提高農(nóng)民向非農(nóng)化發(fā)展的有效手段。近幾年，我國(guó)加快了新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)程，對(duì)村鎮(zhèn)進(jìn)行了規(guī)劃。

（一）城中村形成的原因

隨著城市的快速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市周邊的村鎮(zhèn)逐漸被城市包圍。雖然這些農(nóng)村已經(jīng)包含在城市中，但是村民的戶籍、土地權(quán)屬、行政管理體制等并沒(méi)有發(fā)生改變，還是原有的農(nóng)村形態(tài)。下面我們從三個(gè)方面對(duì)城中村的形成原因進(jìn)行介紹：

第一，快速的城市化發(fā)展和城鄉(xiāng)二元管理體制，直接導(dǎo)致了城中村的出現(xiàn)。隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市的規(guī)模也在不斷的擴(kuò)大，所以城市周邊的村莊逐漸被城市所包圍。但是，城中村的改造需要大量的資金投入，回報(bào)率卻很低，加上城中村改造包括農(nóng)民的拆遷和社會(huì)保障問(wèn)題，使得城中村的改造難以順利地開(kāi)展。

第二，由于城中村改造方面的法律法規(guī)不健全，再加上城中村的改造涉及多方面的內(nèi)容，情況很復(fù)雜，沒(méi)有明確的法律法規(guī)很難順利的開(kāi)展。再者，因?yàn)闆](méi)有政策要求開(kāi)發(fā)商從自己的經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)，開(kāi)發(fā)商不會(huì)涉足城中村的改造問(wèn)題，使得城中村改造計(jì)劃被擱淺。

第三，城中村改造項(xiàng)目需要大量的資金支持才能完成農(nóng)民的拆遷問(wèn)題以及對(duì)農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題。再者城中村的改造是為了改善城市環(huán)境，這就要求政府妥善安排農(nóng)民的就業(yè)問(wèn)題和保障問(wèn)題。由于這些問(wèn)題的復(fù)雜性導(dǎo)致了農(nóng)民與政府之間的矛盾。另外，中國(guó)農(nóng)民安土重遷的思想，許多農(nóng)民對(duì)城中村改造問(wèn)題有抵觸情緒。

（二）城中村的現(xiàn)狀

1）隨著城市化的不斷發(fā)展，許多耕地都被征用了，村民已經(jīng)沒(méi)有足夠的土地進(jìn)行耕種。但國(guó)家并不能該所有的村民安排工作，這就導(dǎo)致村民必須自己尋找工作，這就要求村民慢慢適應(yīng)城市的生活。

2）村民的居住環(huán)境差。由于規(guī)劃不合理，布局混亂，使得城中村的建筑密度過(guò)大，亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，造成了嚴(yán)重的安全隱患。房屋建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，高低不一，土地利用率較低，無(wú)法形成規(guī)模，環(huán)境綠化幾乎沒(méi)有。

3）人口密度過(guò)高，社會(huì)治安混亂 。隨著城市化的快速發(fā)展，大量農(nóng)民到城市來(lái)謀生存，求發(fā)展。由于各方面的限制，外來(lái)人口很少能在城市中定居，而選擇了城中村，這就導(dǎo)致了城中村的人口密度過(guò)大、流動(dòng)性強(qiáng)、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理難度大的特征

4）市政公共基礎(chǔ)設(shè)施落后，公共服務(wù)設(shè)施不完善。

城中村中的供排水、供電、供氣、消防系統(tǒng)不合理，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善，不能達(dá)到村民的需求，并且存在安全隱患。此外,城中村的公共服務(wù)設(shè)施不完善,學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)服務(wù)點(diǎn)等設(shè)施不足,村民生活質(zhì)量明顯低于城市。

（三）城中村改造對(duì)城市發(fā)展造成的負(fù)面影響

1）因?yàn)槌侵写宓墓芾碇贫炔粔蛲晟?，?dǎo)致村民為了滿足自己的經(jīng)濟(jì)利益，隨意建造搭設(shè)出租房屋。再加上城中村不注重環(huán)境衛(wèi)生，各種配套設(shè)施不完善，嚴(yán)重影響了城市的建設(shè)，阻礙了城市的精神文明建設(shè)，同時(shí)對(duì)城市的交通也起到了阻礙作用。影響了城市的整體規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)工作的順利開(kāi)展。

2）由于城中村實(shí)行的是農(nóng)村管理制度，城中村的街道管理不按照城市建設(shè)的要求來(lái)進(jìn)行管理。城鄉(xiāng)管理體制的不統(tǒng)一，導(dǎo)致城中村的規(guī)劃不合理，管理混亂。嚴(yán)重破壞了城市的整體精神面貌，對(duì)市容市貌造成了不良影響，降低了城市形象和品位，影響了城市的現(xiàn)代化發(fā)展進(jìn)程。

3）由于城中村的改造美譽(yù)整體規(guī)劃和統(tǒng)一要求，村民自行設(shè)計(jì)自家的院落。房屋高度低，密度大，土地利用率低，占有率高。并且，城中村在城市中的地理位置優(yōu)越，但發(fā)展落后，造成了土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

4）由于城中村村民的文化水平不高，導(dǎo)致村民不能找到很好的工作。但是村民擁有土地資源，所以村民往往采取房屋出租、集體分紅等方式獲利，以此來(lái)滿足生活需求。精神文化相對(duì)匱乏，生活質(zhì)量較低，不能使用城市的生活節(jié)奏，嚴(yán)重阻礙了城市文化的健康發(fā)展。

（四）城中村改造的建議

     第一，對(duì)城中村的農(nóng)房建設(shè)和舊村改造進(jìn)行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理”。     （1）城中村改造過(guò)程中，應(yīng)該按照城市發(fā)展的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理安排布局，統(tǒng)一規(guī)劃土地，實(shí)現(xiàn)城中村向城中村發(fā)展的進(jìn)程。

（2）改造過(guò)程中，加強(qiáng)規(guī)劃管理，遏制違法建筑，隨意搭建，建設(shè)統(tǒng)一的中高層居民樓，提高土地的利用率。     （3）城中村的改造要符合村民的需要。定位要準(zhǔn)確，不能一味追求高標(biāo)準(zhǔn)。從農(nóng)民的切身利益出發(fā)，是原有居民和外來(lái)戶從中獲利，才能降低農(nóng)民對(duì)城中村改造的抵觸心理。降低改造難度。處于人性化考慮，盡量保留城中村的社會(huì)關(guān)系和文化特征。

（4）建立健全城中村改造法律、法規(guī)和配套政策，法規(guī)、法律、配套政策以及相應(yīng)的管理措施，進(jìn)一步完善對(duì)違法建筑的處罰力度，建立農(nóng)房建設(shè)報(bào)建制度和備案制度，規(guī)范程序，嚴(yán)格貫徹落實(shí)。     （5）已建成的房屋必須符合文件規(guī)定，違法建筑全部拆除。只有合法的房屋在城中村改造時(shí)才能獲得補(bǔ)償。針對(duì)未建或在建的農(nóng)房，必須符合有關(guān)法律法規(guī)的要求，不符合的也要拆除。

 （6）在城中村改造過(guò)程中，要嚴(yán)格按照法律法規(guī)執(zhí)行，嚴(yán)格控制，對(duì)擬改建項(xiàng)目和正在改建的項(xiàng)目都要逐級(jí)審批。改造過(guò)程中要把好質(zhì)量關(guān)，建設(shè)過(guò)程中對(duì)整個(gè)施工過(guò)程都要有效控制，確保工程質(zhì)量。對(duì)規(guī)劃、土地、建設(shè)相關(guān)手續(xù)齊全的建設(shè)項(xiàng)目才能頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書。只有對(duì)城中村改造過(guò)程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制，每一個(gè)部門的通力合作才能確保誠(chéng)征村改造的順利進(jìn)行。

 （7）由于城中村的道路不能滿足城市對(duì)道路的要求，所以在城中村改造過(guò)程中，對(duì)道路的建設(shè)應(yīng)該歸納到城中村改造統(tǒng)一計(jì)劃中。按照城市對(duì)道路的需求進(jìn)行建設(shè)，來(lái)滿足當(dāng)代城市建設(shè)的需求。那些已經(jīng)建好正常使用的道路應(yīng)該由城市道路維護(hù)部門進(jìn)行保養(yǎng)。沒(méi)用開(kāi)放使用的道路交由辦事處、居委會(huì)進(jìn)行管養(yǎng)。         （8）由于城中村村民的耕地已經(jīng)喪失，村民主要靠集體分紅和出租房屋作為經(jīng)濟(jì)來(lái)源，因此農(nóng)民對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織很感興趣。所以在做拆遷補(bǔ)償時(shí)，政府應(yīng)該制定嚴(yán)格的補(bǔ)償制度，避免隨意提高補(bǔ)償額度，這樣就會(huì)使村民提高補(bǔ)償額度，還有釘子戶的出現(xiàn)，為城中村改造的實(shí)施有很大的阻礙作用。除了經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償以外，政府應(yīng)該開(kāi)辦急速教育機(jī)構(gòu)，通過(guò)提高村民的文化知識(shí)，工作技能，讓村民能夠擁有一技之長(zhǎng)，從而找到滿意的工作。再者就是健全醫(yī)療保障制度和養(yǎng)老制度等，來(lái)提高村民的生活品質(zhì)和生活保障。

     結(jié)束語(yǔ)：

文章中筆者通過(guò)對(duì)城中村出現(xiàn)的原因、現(xiàn)狀以，對(duì)城市發(fā)展的影響及解決措施做了簡(jiǎn)單的介紹。我們了解到城中村的改造已經(jīng)成為城市發(fā)展必須解決的問(wèn)題，并且刻不容緩。對(duì)城中村進(jìn)行改造不僅是為了滿足村民的需求求并且是為了保障城市的健康、文明發(fā)展，是社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)。這就要求對(duì)城中村的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和資源進(jìn)行有效分配。對(duì)城中村進(jìn)行改造，是提高村民生活品質(zhì)的需求，是提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的需求，同樣也是建設(shè)文明城市、生態(tài)城市的需求。

參考文獻(xiàn)

[1] 張建生，鄭立志.“城中村”改造的效益分析[N]. 中國(guó)環(huán)境管理干部學(xué)院學(xué)報(bào).2007, 17(2):27-28.

[2] 金兆森等主編.村鎮(zhèn)規(guī)劃[M] 2版.東南大學(xué)出版社，2005:223-224.

城中村改造現(xiàn)狀范文第4篇

[關(guān)鍵詞] “城中村” 商業(yè)形態(tài) 更新研究

一、“城中村”商業(yè)形態(tài)的特點(diǎn)

1．具有“城中村”特色的商業(yè)服務(wù)設(shè)施

在“城中村”中，主要存在的是自發(fā)形成的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，很少甚至沒(méi)有公共的文化娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。以沿街小商鋪為主要模式的商業(yè)街在“城中村”社區(qū)空間中占有重要的地位，活動(dòng)中心自然呈現(xiàn)出帶狀分布特點(diǎn)，并具有很強(qiáng)的靈活性和自發(fā)組織功能，是“城中村”商業(yè)服務(wù)的特色。表現(xiàn)有：

第一，很容易改變經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，比如說(shuō)賣飾品不景氣，過(guò)一段時(shí)間可能要賣百貨；

第二，商鋪很容易易主，今天這個(gè)老板在這經(jīng)營(yíng)，明天可能就換作另外一個(gè)生意人；

第三，如果現(xiàn)有的門面房不能滿足需求，那么會(huì)有新的臨街住宅改造成門面房，但如果大家都不在此開(kāi)店的話，就會(huì)作為住房租出去。

第四，由于“城中村”缺乏公共開(kāi)放空間，街道便承載了社區(qū)中心的大部分功能，并成為村民聊天、休閑、散步的場(chǎng)所。

2．人口組成情況

在對(duì)西安市“城中村”調(diào)研中，發(fā)展成熟的“城中村”外來(lái)人口都是本村村民的幾倍。如地處西安南二環(huán)邊緣的草場(chǎng)坡村，其中本村村民約占總?cè)藬?shù)的20%，租住的外來(lái)人員占80%。其成員組成如圖1所示。

3．商鋪?zhàn)饨鹎闆r

“城中村”主要交通道路的人流量相對(duì)其他位置的人流量要多，相應(yīng)的租金也有差別。在草場(chǎng)坡村通向村口的主要街道，一間15平米左右的商鋪，近幾年一直保持月租金1000的狀況承租。位置稍差的街道商鋪基本在600-800左右。在大明宮家居城附近的東木塔寨村，一間房達(dá)到月租2000元，村民一個(gè)月單靠房租收入上萬(wàn)。

可以看出，處于位置優(yōu)越的地段，不僅保障房子出租率，也能使其中的商鋪價(jià)格一直保持較高的水平，最大限度地保障房東收入。

4．商鋪形態(tài)

“城中村”中的商業(yè)大多都是“前店后居”、“下店上居”的形式，而且?guī)缀醵际亲园l(fā)形成的。

從“草場(chǎng)坡村”調(diào)研中可以看到，一條主要街道的54家商鋪中，有48家是屬于商住混合型；另外一條主要街道的44家商鋪中，有37家屬于商住混合型。但是，這樣的狀況并不是事先考慮到商業(yè)需求而設(shè)計(jì)的，基本上都是根據(jù)村民的需要自己改造。村民根據(jù)自己家里住宅的布局，將底層的房間打開(kāi)作為門面房，形成“前店后居”、“下店上居”的居住模式。

5．商鋪經(jīng)營(yíng)種類齊全

商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目種類全，數(shù)量多，在這些項(xiàng)目中，餐館及食品店、日用品商店、所占比重較大。由于這些商業(yè)服務(wù)設(shè)施以私人經(jīng)營(yíng)為主，規(guī)模較小、任意性、變動(dòng)性很大。

二、“城中村”商業(yè)存在的問(wèn)題

“城中村”商業(yè)形態(tài)由于缺乏統(tǒng)一的組織規(guī)劃而呈現(xiàn)出一種無(wú)序狀態(tài)，形態(tài)紛雜，主要以零售業(yè)，服務(wù)業(yè)為主，商鋪形態(tài)不固定，流動(dòng)性大，但是能夠滿足居于其中人群的基本生活需求。但從商業(yè)功能，環(huán)境狀況和規(guī)劃狀況方面分析，還存在許多問(wèn)題：

1．商業(yè)功能不全面

“城中村”商業(yè)種類繁多，商業(yè)氣息濃厚。外來(lái)商業(yè)介入快、自由靈活。但是功能不全，一些商業(yè)活動(dòng)介入困難。由于租金稅費(fèi)等問(wèn)題，導(dǎo)致許多低利潤(rùn)的商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)入。特別是新鮮蔬菜、再生資源回收等基本生活服務(wù)需求，在“城中村”社區(qū)內(nèi)不能得到滿足。

2．環(huán)境狀況差

大部分“城中村”的環(huán)境狀況很差，缺乏統(tǒng)一的管理，社區(qū)服務(wù)意識(shí)差。沿街的小型餐飲店衛(wèi)生狀況差，管理混亂，大都沒(méi)有必要的衛(wèi)生消毒設(shè)施。垃圾隨意扔，即使有垃圾站，也是隨意地在街道的一個(gè)角落存放，容易滋生病菌。

3．規(guī)劃狀況

由于“城中村”由自然的原始村落演變而成，在城市化過(guò)程中逐漸被包含在城市中，成為都市中的村莊。近些年，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，村民在自己的宅基地隨意地改建、擴(kuò)建自己的住房，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃，造成現(xiàn)在“城中村”中住宅層數(shù)、住宅間距、住宅類型不規(guī)整的混亂局面，而底層的商鋪隨著住宅、街道的改建、改造，也出現(xiàn)參差不齊的立面。

三、“城中村”商業(yè)更新原則

1．更新的定位

在“城中村”商業(yè)更新中，定位“城中村”的商業(yè)形態(tài)應(yīng)針對(duì)居住人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣，以此來(lái)確定商業(yè)項(xiàng)目的輻射范圍及影響力。在“城中村”調(diào)研中，大部分第一代人由于原始耕地的消失，都沒(méi)有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)，第二代人中部分有固定的職業(yè)，還有一些做個(gè)體商販。但是調(diào)研發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)期以來(lái)的城市化生活使村民的觀念發(fā)生很大的改變，所以要徹底對(duì)“城中村”進(jìn)行改造，不僅考慮外在形態(tài)上更新，還有生活方式，精神思想上的更新，這是保證更新改造成功的前提。

2．更新的延續(xù)性

“城中村”更新的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)尊重歷史和現(xiàn)狀，協(xié)調(diào)村里物質(zhì)環(huán)境與村里的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)情況和城市管理等方面的關(guān)系，同時(shí)尊重村民的生活習(xí)俗，繼承城市在歷史上創(chuàng)造并留下來(lái)的有形和無(wú)形的各類資源和財(cái)富。這是延續(xù)并發(fā)展城市文化特色的需要，同時(shí)也是確保更新獲得成功的基本條件。

3．更新的階段性

“城中村”更新是一個(gè)連續(xù)的過(guò)程，任何改建都不是最后的完成（也從來(lái)沒(méi)有最后完成），而是處于持續(xù)的更新之中，應(yīng)當(dāng)妥善處理目前與將來(lái)的關(guān)系?！俺侵写濉备聭?yīng)該從現(xiàn)狀出發(fā)，區(qū)分不同的情況，分類分階段的逐步進(jìn)行。

四、“城中村”商業(yè)形態(tài)的更新策略

1．再現(xiàn)街道商業(yè)生活的繁榮

在“城中村”的改造更新中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合村落的傳統(tǒng)鄉(xiāng)土文化，再現(xiàn)街道商業(yè)生活的繁榮。如特色商業(yè)街、小吃文化街、民族風(fēng)情街等，這樣既滿足村中商業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的需要，也使村落的內(nèi)在文化特征保留并遺傳下來(lái)。

2．交往、娛樂(lè)空間的塑造

調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，“城中村”中基本沒(méi)有專門的娛樂(lè)、鄰里交往空間，因此，在“城中村”商業(yè)更新中重新塑造交往場(chǎng)所，促進(jìn)村民的心理認(rèn)同具有非常重要的意義。一方面是村民情感的需要，另一方面，村民可以在交往活動(dòng)中發(fā)展他們的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化區(qū)域認(rèn)同感。

3．合理利用村中資源

改造“城中村”不能采取一刀切的模式，應(yīng)針對(duì)“城中村”各自的特點(diǎn)，制定相應(yīng)的改造措施，采取逐步推進(jìn)的辦法。例如有的“城中村”由于傳統(tǒng)文化遺留的存在，可以一定程度的保留下來(lái)，建立特色文化旅游觀賞區(qū)，一定范圍內(nèi)保留村中原始的文化資源，無(wú)論對(duì)城市還是對(duì)“城中村”都是一筆寶貴的文化財(cái)富。

“城中村”不是單純的物質(zhì)體系，而是以人為核心的物質(zhì)體系、經(jīng)濟(jì)體系、社會(huì)文化體系的綜合體。“城中村”改造不單是物質(zhì)形態(tài)上的轉(zhuǎn)變，我們應(yīng)該更多地關(guān)注“城中村”方面的問(wèn)題，從而實(shí)現(xiàn)“城中村”的全面城市化。

參考文獻(xiàn)：

［1］陳鵬.“城中村”改造的策略轉(zhuǎn)變.規(guī)劃師，2004，5.

［2］周銳波 閻小培.“城中村”文化透視，規(guī)劃師，2004，5.

城中村改造現(xiàn)狀范文第5篇

城中村改造將借鑒馬家路村的做法，遵循原則：

1、實(shí)行分步改造原則。

2、實(shí)行區(qū)塊改造自求平衡原則。

3、尊重絕大多數(shù)被改造戶意愿的原則。

4、實(shí)行補(bǔ)償價(jià)格與市場(chǎng)接軌原則。

5、實(shí)行政策平衡原則。

6、實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置與貨幣安置自由選擇原則。

7、實(shí)施以高層帶電梯公寓樓建設(shè)為主原則

8、實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷戶本區(qū)塊安置原則。

下面圍繞本村推進(jìn)城中村改造工作，從“改造優(yōu)勢(shì)”、“面臨的問(wèn)題”和“對(duì)策建議”三方面作一分析。

(一)實(shí)施城中村改造的優(yōu)勢(shì)

周塘東村實(shí)施城中村改造具備三方面的優(yōu)勢(shì)：一是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，二是思想優(yōu)勢(shì)，三是政策優(yōu)勢(shì)。

一、良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)

1、優(yōu)越的地理位置。周塘東村居住區(qū)東靠趙家河江，緊臨興園路工業(yè)區(qū)和滸崇公路，與古塘街道接壤;北靠市教育園區(qū)、曙光社區(qū)、星光家園;西、南與新華、新塘村交接。宗興路、周塘路橫貫東西，新江路、東小路、三灶江縱穿南北，把村莊分割成八個(gè)大塊。地形規(guī)劃，易于設(shè)計(jì)規(guī)劃。

2、良好的商業(yè)價(jià)值。新江路本村域長(zhǎng)達(dá)0.89公里，除協(xié)和醫(yī)院、新華村外，兩邊共可建造臨街店鋪650米左右。宗興路本村區(qū)域長(zhǎng)0.55公里，除已建設(shè)開(kāi)發(fā)的區(qū)域外，兩邊共可建造臨街店鋪500米左右。如與新塘、新華、古塘街道充分合作，可建設(shè)新江路、宗興路特色商業(yè)街。本村周邊已有曙光社區(qū)、玲瓏小區(qū)、香溢美墅等居住小區(qū)，容易形成連片居住小區(qū)，具有較高商業(yè)價(jià)值。

二、逐步轉(zhuǎn)變的群眾觀念

1、村民對(duì)拆遷具有一定接納性：本村從宗興路建設(shè)、東小路拓寬、教育園區(qū)建設(shè)、新江路北延，大大小小的拆遷已有四次，群眾從拆遷中得到了實(shí)惠。又由于本村新村規(guī)劃面積較小，老居住區(qū)規(guī)劃長(zhǎng)期控制，房屋陳舊、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住條件的迫切愿望。因此，對(duì)舊城改造具有較高接納性。

2、村民具有初步的集約居住理念：隨著年輕一代在滸山城區(qū)購(gòu)買和居住套房，轉(zhuǎn)變居住方式的理念逐步影響廣大村民，年輕一代普遍能夠接受多高層套房居住的理念。

3、村民對(duì)城中村改造具有一定的思想基礎(chǔ)。XX年，施叔利主任任書記時(shí)，曾啟動(dòng)過(guò)舊村改造，因此，在村民的思想意識(shí)上，具有一定的基礎(chǔ)。

4、馬家路村的試點(diǎn)和新塘、新華村的推進(jìn)，對(duì)村民具有促進(jìn)作用。馬家路村試點(diǎn)地塊已進(jìn)入簽約階段，可能在年底前拆除完畢;新華、新塘等村，正在學(xué)習(xí)政策，召開(kāi)座談會(huì)、摸底調(diào)查、上門入戶動(dòng)員。周邊兄弟村的積極行動(dòng)，在一定程度上促動(dòng)干部、群眾的思想，形成工作的緊迫感。

三、黨員、干部、群眾形成基本的共識(shí)。實(shí)施“城中村”改造，對(duì)周塘東村的發(fā)展具有戰(zhàn)略性的意義。從近三十年周塘東村的發(fā)展歷史來(lái)看，周塘東村的發(fā)展經(jīng)歷了三波：第一波發(fā)展是，實(shí)行第一輪土地承包，農(nóng)民的生產(chǎn)力得到全面解放，農(nóng)民發(fā)家致富;第二波發(fā)展是，98-XX年興園路工業(yè)區(qū)、市教育園區(qū)、相關(guān)企業(yè)、投融資公司土地收儲(chǔ)征用本村全部耕地，村民用領(lǐng)到的土地征用補(bǔ)償款建造住房或進(jìn)行

二、三產(chǎn)投資，但這雖然是發(fā)展的，但同時(shí)也是村莊發(fā)展?jié)摿慕咦羁斓囊粋€(gè)時(shí)期;第三波發(fā)展是，新江路北延拆遷工程，近二百戶村民遷居到曙光社區(qū)、星光家園，從拆遷中獲得了巨大利益，村域優(yōu)勢(shì)也在新江路開(kāi)通中得到了一定的提升，這是目前村莊發(fā)展最可利用優(yōu)勢(shì)。

從周塘東村發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，隨著土地資源的全部喪失，市政工程僅剩下?tīng)可娴?0戶村民左右的宗興路拓寬一項(xiàng)，要借助外力發(fā)展村莊，已經(jīng)不太可能。周塘東村作為傳統(tǒng)意義的農(nóng)村也已經(jīng)從過(guò)去的青年、壯年時(shí)期進(jìn)入了衰老時(shí)期。周塘東村要發(fā)展，只能依托劃時(shí)代的第四波———城中村改造。

四、優(yōu)惠的政策激勵(lì)

在城中村改造中，市、街道黨委、政府制訂出臺(tái)了“政府零收益”、配套“農(nóng)房?jī)筛摹睂ｍ?xiàng)資金、中心城區(qū)自主改造村實(shí)行“一村一策”、政府融資扶助等優(yōu)惠政策，在政策層面保證了城中村改造的成功。

(二)推進(jìn)城中村改造面臨的問(wèn)題

城中村改造是一項(xiàng)開(kāi)創(chuàng)性的建設(shè)工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式選擇、土地轉(zhuǎn)制、規(guī)劃設(shè)計(jì)、資金籌集等問(wèn)題;小的方面涉及到農(nóng)民與居民、本村社員與外來(lái)掛靠戶等不同身份人員的利益分配問(wèn)題;涉及到宅基地、自由地、承包地、國(guó)有土地等不同土地性質(zhì)土地價(jià)值評(píng)估問(wèn)題，涉及到正式住房、違章建筑、平房、樓房等建筑公平補(bǔ)償問(wèn)題等。這些因素交織在一起，決定了城中村改造的性和艱巨性。在實(shí)際操作中，城中村改造將面臨村民觀念、利益分配、改造操作這三個(gè)方面問(wèn)題的困擾：

一、村民理念層面的問(wèn)題

1、“怕吃虧”心理在改造時(shí)間選擇上猶豫不定。許多村民迫切希望進(jìn)行城中村改造，但在選擇改造和后改造的時(shí)間選擇上，一是怕先改造吃虧，一是怕后改造吃虧，猶豫不定，影響改造進(jìn)度。

2、農(nóng)村傳統(tǒng)的居住理念阻礙居住方式的轉(zhuǎn)變。許多村民特別是50歲以上的中老年人，把“單家獨(dú)院、有天有地”視作居家理想。他們對(duì)新穎、集約化的多、高層住宅懷有一定的畏懼心理;害怕在新的居住環(huán)境和社會(huì)關(guān)系中生活不能適應(yīng)。一部分擁有別墅式住房的村民，又留戀眼前的既得利益，對(duì)改變居住方式也很不情愿。

3、對(duì)改造后生活缺乏保障的擔(dān)憂阻礙宅基地、自由地的回收。相當(dāng)多的中、老年村民，對(duì)“失去宅基地、自由地后，還能干什么”、“現(xiàn)在三輪車、電瓶車以及就業(yè)勞動(dòng)工具尚有空間存放，住多層、小高層后，該怎樣生活呢”等問(wèn)題十分惶恐。他們既擔(dān)心自己的就業(yè)，更擔(dān)憂以后的經(jīng)濟(jì)收入。特別是以靠房租收入謀生的村民，更為擔(dān)心：本村區(qū)域內(nèi)的近8百戶村民中，有一半住戶有房屋出租，共出租房近1900余間(大多是違章建筑)，平均每戶2.5間?，F(xiàn)有的房子租金雖少但仍有市場(chǎng)，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升還是降，他們覺(jué)得心中無(wú)底。

4、對(duì)兌現(xiàn)改造承諾的擔(dān)憂阻礙簽約決心。有些村民擔(dān)心政府、村的改造承諾不能完全兌現(xiàn)，擔(dān)心城中村改造半途而廢，擔(dān)心改造達(dá)不到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)目標(biāo)。村民對(duì)本村XX年啟動(dòng)過(guò)的舊村改造項(xiàng)目尚有記憶，對(duì)本屆村級(jí)班子能否擔(dān)當(dāng)起改造的重大責(zé)任，疑云重重。同時(shí)對(duì)改制后的股份合作社是否能夠真正承擔(dān)起第三次利益分配和物業(yè)保障的任務(wù)也心存疑慮。

5、少數(shù)村民唯錢是圖阻礙改造進(jìn)程。部分村民明知城中村改造是利國(guó)利民的大好事，但他們往往對(duì)個(gè)人利益考慮過(guò)多，把城中村改造當(dāng)成政府和被拆遷戶之間的一場(chǎng)大買賣。認(rèn)為一輩子拆遷可能只有一次，希望能拿到一輩子用不完的補(bǔ)償金或解決一輩子的生計(jì)問(wèn)題乃至下一代的生計(jì)問(wèn)題;甚至還有個(gè)別村民無(wú)理取鬧、漫天要價(jià)、濫敲竹杠，這將嚴(yán)重阻礙城中村改造的進(jìn)程。

二、利益分配層面的問(wèn)題：

“城中村”改造中的矛盾還集中出現(xiàn)在利益再分配時(shí)，也就是利益在集體和個(gè)人、個(gè)人與個(gè)人之間如何再分配、再調(diào)整的問(wèn)題。主要表現(xiàn)為：

1、土地、房產(chǎn)利益分配錯(cuò)綜復(fù)雜。隨著城市的發(fā)展，“城中村”及其周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境都得到極大改善，本村由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路貫穿全村，形成土地級(jí)差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工業(yè)用地、國(guó)有土地;既有平房、樓房又有街面房、出租房;既有合法產(chǎn)權(quán)房屋又有違章建筑，形成了紛繁復(fù)雜的土地、房屋關(guān)系。此外，還存在著村民、集體、(開(kāi)發(fā)商)、政府以及全社會(huì)的利益協(xié)調(diào)問(wèn)題，存在著村民的眼前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益等統(tǒng)籌問(wèn)題，存在著住戶回遷、房屋評(píng)估定價(jià)，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作環(huán)節(jié)的公平公正問(wèn)題。

2、各類成分人員利益分配界限理清困難。城市化推進(jìn)過(guò)程，實(shí)質(zhì)上是農(nóng)民發(fā)財(cái)致富的過(guò)程，但對(duì)哪些人可以全額享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相對(duì)復(fù)雜性。如村中的居民、掛靠戶、房屋買入賣出戶、戶口遷出戶、就學(xué)就業(yè)轉(zhuǎn)居民戶、房改政策享受戶、無(wú)房戶、多房戶等，政策確定具有一定難度。

三、改造操作層面的問(wèn)題：

1、黨員、干部在思想認(rèn)識(shí)上存在一定的差異。在黨員、干部中一定程度地存在著三種思想。一是怕失敗思想，認(rèn)為新江路拆遷了三年多了，還沒(méi)有最后完成，城中村不一定能搞得成。我們?nèi)绻麊?dòng)了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻煩思想。認(rèn)為，近千戶人家，房屋密度又這樣高，現(xiàn)狀又這樣復(fù)雜，要做好這一件事，要破解多少麻煩事，信心不足。三是簡(jiǎn)單化思想。對(duì)工作艱巨性認(rèn)識(shí)不足，對(duì)城中村改造想象得過(guò)于簡(jiǎn)單。

2、改造建設(shè)成本高昂影響財(cái)務(wù)平衡。長(zhǎng)期來(lái)，由于土地規(guī)劃滯后，以宅基地為基礎(chǔ)所形成的用地布局雜亂無(wú)序，土地權(quán)屬和使用相對(duì)混亂，村民住宅條件差異巨大。又由于規(guī)劃控制過(guò)長(zhǎng)，違章建筑過(guò)多，現(xiàn)有建筑密度大，容積率高，拆遷成本大。另一方面，本村雖有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路兩側(cè)所有空閑土地均被其他單位先期占用，城中村改造利益影響巨大。在資金平衡方面，由于土地被征用時(shí)地價(jià)低，村提留少，全靠貸款保證改造，資金壓力大。由于建筑密度大，回遷安置面積多，可用于銷售的面積少，投資回報(bào)小，城中村的改造難度相對(duì)較大。如何降低城中村改造的成本，保證合理的投資回報(bào)率，保證回遷村民滿意，是城中村改造能否順利推進(jìn)的最大制約因素。

3、改造經(jīng)驗(yàn)不足影響公平效益。推進(jìn)城中村改造是一項(xiàng)十分復(fù)雜而又艱巨的工作，涉及各級(jí)政府、部門之間的工作協(xié)調(diào)和城中村住戶間巨大經(jīng)濟(jì)利益的平衡，政策性強(qiáng)，操作要求高，工作量大，情況復(fù)雜。由于缺乏現(xiàn)成的城中村改造政策體系與推進(jìn)機(jī)制經(jīng)驗(yàn)，摸著石頭過(guò)河，容易出現(xiàn)偏差。

(三)城中村改造的對(duì)策與建議

城中村改造在宗漢乃至慈溪才剛剛起步，困難與機(jī)遇同時(shí)呈現(xiàn)。我們可以從四個(gè)“堅(jiān)持”入手，破解改造難題。一是堅(jiān)持通過(guò)建立完備體制、提高協(xié)同能力，來(lái)確保改造的公平效益。二是堅(jiān)持前瞻性的觀念引導(dǎo)、激發(fā)村民改造積極性，廣泛發(fā)動(dòng)村民深入?yún)⑴c，來(lái)促進(jìn)“村民自愿”氛圍的形成;三是堅(jiān)持規(guī)劃先行，促進(jìn)城中村良性演變，強(qiáng)化政策支持，提高村民經(jīng)濟(jì)社會(huì)保障，來(lái)真正實(shí)現(xiàn)“村民得益”的改造目標(biāo);四是堅(jiān)持因地制宜，分塊實(shí)施，選擇合理開(kāi)發(fā)模式，來(lái)營(yíng)造多方共贏的良好局面;

一、統(tǒng)一黨員、干部、村民代表的認(rèn)識(shí)，形成機(jī)制，奠定城中村改造的組織保證

1、搶抓機(jī)遇、遵循科學(xué)、勇于擔(dān)當(dāng)。要認(rèn)清形勢(shì)，樹(shù)立信心，明確認(rèn)識(shí)到城中村改造既是挑戰(zhàn)好是機(jī)遇。既要有搶抓機(jī)遇、勇于擔(dān)當(dāng)?shù)挠職猓惨锌茖W(xué)決策、按規(guī)律辦事的智慧。要徹底破除怕失面子、怕麻煩的思想，從對(duì)周塘東村發(fā)展負(fù)責(zé)的高度認(rèn)識(shí)城中村改造工作，以周塘東村的村民辦實(shí)事、為村民謀福利的強(qiáng)烈的責(zé)任感和事業(yè)心，來(lái)投身于城中村改造工作之中。

2、從組織人事入手，形成機(jī)制。村級(jí)組織要抓好城中村改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)管理工作，保證黨員、干部、村民代表和相關(guān)部門積極配合解決城中村問(wèn)題。組建一套專門班子，制定一套適合本村情況的工作方案，形成一套科學(xué)、完整的改造規(guī)劃。同時(shí)制定城中村改造教育培訓(xùn)計(jì)劃，對(duì)城中村村干部、黨員、村民代表，進(jìn)行城市化知識(shí)專題培訓(xùn);對(duì)普通村民進(jìn)行通識(shí)培訓(xùn)，提高他們的認(rèn)識(shí)水平和城市化意識(shí)。

3、協(xié)同配合，構(gòu)建高效推進(jìn)機(jī)制。城中村改造是一項(xiàng)十分艱巨的工作，，涉及經(jīng)濟(jì)體制改革、國(guó)土資源管理、戶籍管理、街道村組織、勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)保障等各個(gè)領(lǐng)域。政府在城中村改造中，做好領(lǐng)導(dǎo)和服務(wù)，為每個(gè)城中村設(shè)計(jì)好未來(lái)遠(yuǎn)景，做好指導(dǎo)、規(guī)劃、宣傳、聯(lián)系等工作，讓城中村改造成為一種在政府指導(dǎo)下的村民自治建設(shè)行為。改造過(guò)程成為在街道的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和精心組織下，協(xié)同配合，高效推進(jìn)的行為。同時(shí)強(qiáng)化各環(huán)節(jié)的監(jiān)督和制約，確保改造的公平效益。

二、觀念引導(dǎo)、激發(fā)村民積極參與

1、做好居住理念、生活環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益、政策發(fā)展四方面的引導(dǎo)。一是從居住理念上引導(dǎo)。建設(shè)多高層公寓、走向集聚居住，是對(duì)農(nóng)民延續(xù)數(shù)千年傳統(tǒng)生活方式的全面革新。針對(duì)部分農(nóng)民尤其是一些老人喜歡“上要有天、下要有地”的單家獨(dú)院居住方式的現(xiàn)狀。要做好前瞻性的引導(dǎo)和教育，全面宣傳現(xiàn)代居住理念，讓村民思想意識(shí)得到根本的轉(zhuǎn)變。根據(jù)實(shí)際，分析當(dāng)前形勢(shì)，讓老百姓認(rèn)識(shí)到，新江路北延完成后，當(dāng)前大規(guī)模拆遷已不太可能，群眾要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是從環(huán)境上引導(dǎo)。實(shí)施城中村改造，可以從根本上改變“只見(jiàn)新房不見(jiàn)新村”的現(xiàn)狀，徹底整治農(nóng)村“臟、亂、差”環(huán)境，杜絕農(nóng)民濫建出租房導(dǎo)致社會(huì)治安惡化的現(xiàn)狀。三是從經(jīng)濟(jì)上引導(dǎo)。通過(guò)算經(jīng)濟(jì)帳，讓村民感覺(jué)到城中村改造是為村民謀福利的大事，認(rèn)識(shí)到通過(guò)城中村改造，村民經(jīng)濟(jì)收入將持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，集體經(jīng)濟(jì)也將得到快速增長(zhǎng)，村民的保障將更加完備。四是從政策發(fā)展上引導(dǎo)。本著群眾得益的原則，進(jìn)一步創(chuàng)新相關(guān)政策，強(qiáng)化推進(jìn)城中村改造的政策導(dǎo)向。以馬家路村城中村改造拆遷安置方案為藍(lán)本，創(chuàng)新思路，在街道指導(dǎo)下進(jìn)一步完善方案，最大限度地保證公正公平。

2、鼓勵(lì)村民積極參與，讓城中村改造成為一種在街道指導(dǎo)下，由村為主體的村民自治建設(shè)行為。縱觀各地的經(jīng)驗(yàn)可以發(fā)現(xiàn)，充分尊重民意是做好城中村改造一條不變的規(guī)律。城中村改造，我們應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮村民代表、黨員、回村大學(xué)生、社會(huì)賢達(dá)、企業(yè)主等引領(lǐng)作用，充分發(fā)揮村民的自治作用。在具體操作中，首先，要全面推行改造前的調(diào)查、訪談、聽(tīng)證制度，讓村民充分表達(dá)意愿。其次，要集思廣益，根據(jù)城市規(guī)劃和確定的用地性質(zhì)，討論明確開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和分配方案。讓廣大村民清楚，為什么確定這樣一個(gè)用地性質(zhì)和容積率，將來(lái)自己的居住條件和居住環(huán)境將會(huì)是一個(gè)什么樣的狀態(tài)。再次，要幫助農(nóng)民算好經(jīng)濟(jì)帳，讓村民明白，容積率既定，地塊面積既定，房子就只能蓋這么多，如果大家所要的拆遷補(bǔ)償過(guò)高，可能就無(wú)法做到收支平衡，無(wú)法實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)，自己的居住環(huán)境也就沒(méi)法改變的道理。另外，城中村的改造成為村民自治行為后，對(duì)那些不愿拆遷、妨礙拆遷的村民形成為村民“千夫所指”的態(tài)勢(shì)，讓改造成為民眾自發(fā)的行為，解開(kāi)強(qiáng)制拆遷這一瓶頸。

三、規(guī)劃先行，強(qiáng)化政策保障

1、嚴(yán)格規(guī)劃控制，引導(dǎo)城中村良性演變。嚴(yán)格規(guī)劃控制，控制城中村現(xiàn)有的規(guī)模，不再審批新的宅基地。重點(diǎn)控制用地性質(zhì)和控制主干道兩側(cè)重要建筑，嚴(yán)禁非法建設(shè)永久性建筑物。

2、高起點(diǎn)編制城市規(guī)劃，做到控制性規(guī)劃全覆蓋。為杜絕“城中村”的再度形成，規(guī)劃應(yīng)充分考慮城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平及城市容量的適度控制標(biāo)準(zhǔn)，確定城市基礎(chǔ)設(shè)施布局和建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)序，在宏觀層次上發(fā)揮對(duì)城市未來(lái)整體地價(jià)、房?jī)r(jià)的引領(lǐng)作用。優(yōu)先做出控制性詳細(xì)規(guī)劃，確定用地性質(zhì)、建筑密度、容積率等規(guī)劃控制要求，形成規(guī)劃圖則和文本，為改造提供科學(xué)規(guī)范的依據(jù)。

3、要注重提升建設(shè)的質(zhì)量和品位，提高規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑水平。根據(jù)“城中村”周邊城市功能類型進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)，根據(jù)本村緊臨滸山核心城區(qū)，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋掙取租金，村民存在著擔(dān)心拆除房屋后無(wú)收入來(lái)源等現(xiàn)狀，制訂個(gè)性化的改造方案。在開(kāi)發(fā)中適當(dāng)增加路網(wǎng)密度，以增加商鋪比例，使村民有新的收入來(lái)源，解除其后顧之憂。同時(shí)，以街道為單位，建立家庭工業(yè)集聚區(qū)，安置家庭作坊，保證村民收入。

4、完善和落實(shí)各項(xiàng)保障措施?！耙匀藶楸尽笔强茖W(xué)發(fā)展觀的核心;時(shí)刻關(guān)心群眾生產(chǎn)生活，是我們一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。我們要在城中村改造中，切實(shí)解決好群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題。首先推行農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作社股份制改造，保留村民在集體經(jīng)濟(jì)組織中的分配權(quán)，解除農(nóng)民城中村改造的后顧之憂。在此基礎(chǔ)上，要完善和落實(shí)經(jīng)濟(jì)政策保障措施，推進(jìn)農(nóng)民“四金”化發(fā)展。一是全力打造“薪金農(nóng)民”，保障民計(jì)民生。逐步完善勞動(dòng)保障服務(wù)中心的硬件建設(shè)，發(fā)揮培訓(xùn)和就業(yè)指導(dǎo)功能，利用城中村改造契機(jī)，實(shí)現(xiàn)(土地流轉(zhuǎn)與)就業(yè)安置同步進(jìn)行，最大程度解決農(nóng)民失地后的安置問(wèn)題。二是全力打造“保障金農(nóng)民”，完成失地農(nóng)民的養(yǎng)老、醫(yī)保等社會(huì)保障工作;三是全力打造“租金農(nóng)民”，要精心做好商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃和招商選商工作;四是全力打造“股金農(nóng)民”，要引導(dǎo)廣大農(nóng)民積極走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，組建新型經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

四、因地制宜，選擇合理開(kāi)發(fā)模式。

開(kāi)發(fā)模式的選擇，直接關(guān)系到城中村改造的成敗。

1、開(kāi)發(fā)模式分析。各地采取了不同的拆遷安置和開(kāi)發(fā)建設(shè)模式，歸納起來(lái)主要有三種：一是村集體以城中村改造的名義自行組織開(kāi)發(fā)建設(shè)。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出來(lái)的富余土地用作開(kāi)發(fā)。這種模式既有利于調(diào)動(dòng)村集體和村民城中村改造的積極性，也基本符合國(guó)家的土地和住房政策，但由于經(jīng)驗(yàn)和眼界的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)建設(shè)水平可能較低。同時(shí)，由于拆遷改造需要比較多的資本，必須由政府大力支持。二是由開(kāi)發(fā)企業(yè)獨(dú)資或者由開(kāi)發(fā)企業(yè)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合資合作進(jìn)行城中村改造。開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)毛地招拍掛拍獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)，在村集體的幫助下與村民簽訂拆遷安置協(xié)議，開(kāi)發(fā)的住宅首先用來(lái)安置被拆遷戶，其他向社會(huì)出售。這種模式下，一般的開(kāi)發(fā)企業(yè)急于回收拆遷安置成本，往往強(qiáng)調(diào)將拆遷安置和開(kāi)發(fā)建設(shè)控制在比較短的周期內(nèi)，為避免在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷的情況下造成資金沉淀，常常有短期行為。三是名義上由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施拆遷，實(shí)際由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托開(kāi)發(fā)企業(yè)墊資拆遷，開(kāi)發(fā)企業(yè)、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置三方協(xié)議，形成凈地后通過(guò)招拍掛出讓，出讓后再用土地出讓金支付原開(kāi)發(fā)企業(yè)墊付的資金，獲得土地使用權(quán)的新開(kāi)發(fā)企業(yè)自行組織開(kāi)發(fā)建設(shè)。此種模式，由于環(huán)節(jié)眾多，極易出現(xiàn)合同糾紛。