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房地產公司的盈利模式范文第1篇

行業服務水平有待提高

房地產雖然不是純粹的服務行業，但服務特質在其發展過程中起著舉足輕重的作用，而就目前的形勢看，房地產企業想突破發展瓶頸，管理者不得不重新審視服務在其發展中的助波力量。

在朱曼博士看來，有效的服務滲透于房產公司經營中的各個環節。房產中介公司為購房者提供房產買賣過程中的信息、辦理各項交易手續，房產銷售公司銷售房源，這些本質上都是服務。然而，國內房地產行業的服務水平仍然較低。與國外相比，還存在較大差距。朱曼博士舉了個例子：他美國一個朋友，從紐約搬到西雅圖之后，只用了一個需求電話就解決了住房問題。而中國房客搬一次家就得重復找幾次中介公司、看不同的房源，不僅無法長期得到一個公司的服務，也無品牌忠誠度可言。

之所以會出現這樣的情形，究其根本還是服務沒有到位，尤其是對客戶的信息收集、分析方面做得不夠細致、系統。我們在售樓處經常可以看見這樣的情形：一位客人兩次踏入同一個銷售地點，但接受的卻是重復的新客戶勞動，缺乏系統的存檔、整理、分析、管理，更無信息利用可言。在國內，買房是人生的大事之一，熱情的服務是必要的，但是落后的銷售方式卻大大浪費了消費者的時間，亦不利于正確判斷適合自己的房源。對于房地產商來說，由于服務不到位而丟失客源不免痛惜。

改變恰逢其時

雖然行業處在低迷時期，但也正是修煉內功的良好時機。改變落后的觀念，提升產品品質和服務質量，創造信息時代的全新盈利模式尤為重要。

客戶想要什么?客戶需要什么?優質的房地產公司應該比客戶更清楚，這樣才能正確、有效地挖掘客戶、吸引客戶、引導客戶。因此客戶信息的重要性就顯得尤為突出。服務水平的提高，其中最重要的一個步驟就是重視并改善客戶信息的收集方式，這樣才能時刻根據客戶的需求不斷改進自己的服務，才能依據市場實際需要推出更適合的樓房。而要做到這些，則需要借助專業的信息時代工具，如CRM(Customer Relationship Man-agement的縮寫)，即客戶關系管理系統。

房地產公司的盈利模式范文第2篇

這是行業發展趨勢所向還是公司轉型個案需要？

國內地產商由售轉租是大勢所趨

盡管萬科回應稱，各地公司在推廣長租公寓業務時，部分公司采用了與萬科重慶公司類似的做法，但尚未成為萬科集團的統一部署。但筆者以為，從中國房地產業發展趨向及成熟市場的相關經驗等方面看，國內房企的主營業務由售轉租是大勢所趨。

首先，由售轉租是樓市結構變化后的必然選擇。從盈利模式和收入構成看，目前國內房企以租賃為主要收入來源的極少（上市公司中僅有深物業、陸家嘴等個案），絕大多數以住宅開發為主業，以萬科為例，其開發業務收入和利潤占比近些年來一直都在98%左右，是典型的“一業獨大”。國內房企的這種業務結構，與過去十幾年中國住宅產業蓬勃發展，人均居住面積大幅提升，房地產市場的房屋銷售以新房銷售為主以及房地產開發業務短平快資本收益率高等密切相關。隨著存量房的迅速增加，新建房交易量占比近年來不斷下降。目前四個一線城市二手房交易量已超過新房，40個重點城市二手房占總交易量的比例已達40%，而三四線城市已現明顯的住房過剩，未來各地樓市交易都將走向以二手房交易為主。

發達國家的房地產市場幾乎都是以存量房交易為主的市場，比如美國，90%左右是二手房交易，新房只占10%左右。與此相對應，成熟市場的房地產企業，很多都持有大量物業并將租賃業務作為主要業務，這跟國內房企的業務結構有較大不同。

伴隨著樓市供求關系和交易結構的變化，國內房企的業務結構和盈利模式轉型勢在必行，由單一注重開發轉向包括租賃在內的業務發展多元化，已成為一種必然選擇。

第二，由售轉租是房地產去庫存背景下無奈而現實的選擇。近兩年，國內房地產市場形勢發生逆轉，由此前的供不應求、房價暴漲，轉向整體過剩，盡管目前一線城市的樓市情況略好，但三四線市場已普遍出現供過于求、價格下跌的情況。從近幾年的年度報告看，萬科的房地產開發主要集中在北上廣深一線城市，占比超過八成，但近幾年也面臨毛利率不斷下降，庫存和應收賬款不斷上升等問題。

國家統計局最新數據顯示，10月末全國商品房待售面積68632萬平方米，環比增加2122萬平方米。在樓市去庫存大背景下，與其將庫存房閑置浪費，還不如將其租出去以盤活存量獲得租金。具體到萬科而言，在庫存壓力不斷加大的情況下，將銷售壓力較大的三線城市重慶的項目試水“先租后買”不失為明智之舉，更何況萬科的樓盤大多是精裝修房（其他開發商大多是毛坯房），由售轉租相對容易。

其實，SOHO中國（00410.HK）在地產界比萬科還早實施“由售轉租”，2012年8月即宣布從“開發銷售”向“開發自持”轉變，其業務轉型的背景同樣是商業地產由盛轉衰，庫存驟增。近兩年，SOHO中國的開發業務收入不斷下滑，但營業收入中物業租金占比不斷提升，2014年年報中，租金收入占比已升至7%。

第三，由售轉租是國內房企戰略轉型的一隅。在國內房地產市場已經發生深刻變化的當下，地產企業業務轉型和盈利模式創新的大幕已經拉開，而開發長租公寓是其重要舉措。

作為行業領跑者，2015年半年報中，萬科已明確表示，將加強對養老、教育、度假、租賃公寓、物流地產等地產業務、以及裝修與智能家居、建筑產業化等地產延伸業務等方面的探索力度。并著力構建試錯機制、賽馬機制及事業合伙人制，鼓勵一線城市公司推動創新業務，鼓勵員工內部創業和離職員工再創業等。

在2015年8月的業績會上，萬科總裁郁亮曾表示，萬科的出租公寓，已經建立“萬科驛”和“萬科派”兩個品牌。其中面向城市新移民第一站的“萬科驛”，建立起可復制的商業模式和同業競爭力。預計2017年將提供15萬間租賃公寓，主要類型為6個月以上租期為主的中長期租賃服務。目前，萬科在廣州、廈門、西安、重慶等多個城市的10余個長租公寓項目已開業。而重慶西九項目試水“先租后買”，不過是其中長租公寓營銷的一種模式而已，很有可能在其他地方推廣。

租賃公寓項目將成為萬科未來幾年業務轉型和發展的一個重點，并可能對中國房地產市場產生較大影響。

短期將面臨業績調整

如上所述，重慶萬科的先租后買案例，是國內房企在市場出現重大變化后的發展戰略和業務轉型選擇，是行業發展的大勢所趨，有其必然性。與此同時，對其他房企的經營管理也具有借鑒、參考意義。

房地產企業大力發展租賃業務或先租后買，對公司和市場主要有以下影響：

第一，長租公寓與住宅開發業務之間存在協同效應，相輔相成。長租公寓的租客是潛在的購房客戶，可以幫助公司的住宅開發業務提前鎖定客戶，進而節省開發項目的營銷費用，而對長租客戶“先租后買”，實行購房優惠，也可以推動長租公寓業務的發展。但客戶租賃的公寓和未來購買的住宅是兩類不同的產品，不能理解為對原有住宅開發業務的替代，更不是全面顛覆原有的開發銷售模式。

第二，發展長租公寓（或開發租賃項目）業務，對房地產公司的財務結構產生較大影響。與短平快資本回報率較高的房地產開發銷售項目不同，長租公寓項目資金沉淀大，項目投資回收周期較長，資本回報率較低，因此對房地產企業的資金實力和資本運營能力等都有較高的要求，而一些中小房企則可能因為由售轉租轉型難面臨被市場淘汰的風險。由此也將促進國內房地產企業與金融業的融合，大大推動房地產金融創新與發展。此次重慶萬科的租金抵房款聯合促銷做法，與此前國內開發商常用的“押金抵房款”促銷并無本質的不同，但是卻被解讀為金融創新之舉。

此外，萬科此前已聯合鵬華基金發行REITs產品，這將有利于公司開展長租公寓項目。

第三，發展長租公寓業務有利于提升房地產公司的估值。房地產開發型業務凈資產收益率相對較高，但經營業績波動較大，通常被認為是強周期性行業，因此用市盈率法的估值較低。而物業租賃業務的資產收益率相對較低，但現金流和經營業績較穩定，因此該業務應給予較高的估值，進而有利于改善國內房企的整體估值水平。

第四，大力發展長租公寓業務對房屋租賃市場影響較大。目前，國內租房市場很不發達，一方面城市化過程中，大量流動人口進入城市特別是一線城市，但憑其收入無力購房只能租房;另一方面各地的房屋租賃市場除了政府提供的少量公租房外，絕大部分租賃房源都是由個人房東提供，租房市場服務較差，也較不規范，這進一步強化了中國人“愛買房不愛租房”的觀念，形成惡性循環。不僅于此，很多城市特別是一線城市近幾年來推行限購政策，一定程度上影響了租房房源供給，導致房租大幅上漲，加劇了城市中低收入階層的居住困境。與此同時，很多房企手里卻存在大量的滯銷房，閑置不租造成了資源浪費。

房企轉型做長租公寓，不僅可以增加租房供給，有效抑制房租價格上漲，而且可以提供優質的房源與租賃服務，促進房屋租賃市場的規模經濟和規范發展。

房地產公司的盈利模式范文第3篇

廣告靠什么存在？廣告的生命是什么？

如果你告訴我廣告的生命是創意，那么，你還不是一個合格的廣告人。長久以來，我們一直認為廣告業的本質是創意產業，幾乎所有的廣告人都認為廣告的生命是創意。但是，我必須嚴正指出的是：廣告不是靠創意存在，廣告靠重復存在！廣告在傳播學層面上最突出的特征就是重復。正是重復，才擴大了廣告的傳播，也造就了“廣告是大眾媒體上最令人討厭的東西”。因此，我不得不嚴肅而悲壯地指出——越有創意的廣告越經不住重復。

這種悖論，本身就顯示了我們過去對于廣告業的定位是不準確的。對于盈利機構而言，規模是贏利的根本。無論任何業務，如果不能上規模，一定不會有前途。廣告業也不例外，幾十年來，中國的廣告公司之所以做不大，一個很大的原因就是我們一直用“創意”的裹腳布去纏自己的“小腳”。創意是一種極端個性化的商業模式，如果“個性化”經不起“大規模”復制，就像廣告經不起重復，這種商業模式一定成不了大氣候。

如果允許我用一個形象化的比喻，我會指出：廣告是一個企業呼吸。廣告的意義絕不在于介紹商品，更在于展示企業的實力。只要企業的廣告依然健在，大家就能知道這個企業依然健在。沒有了廣告，企業也就在等于在公眾面前失去了呼吸。正是因為參不透這一點，全盛時期的健力寶以為全中國都已經知道自己，再耗資作廣告宣傳自己純屬浪費。于是，健力寶沾沾自喜地節省下了一大筆廣告費。但是公眾看不到廣告，也就以為企業沒有了呼吸。廣告沒有了，后來健力寶的產品也真的沒有了。切記：誰在不該節約的地方節約，誰將失掉未來！可口可樂等世界最著名的品牌，“地球人都知道”，但是它們依然無孔不入地大做廣告，就是想讓大家能知道：看看我的呼吸有多強健！看看我的肺活量有多大！我才是最值得你信賴的最健康最長壽的品牌。我們幾乎可以這樣說：世界最著名的品牌往往也是世界上做廣告最多的品牌。

其實，好的商業模式，無一例外都是“錯層思維”的產物：表面上看著主業是A，其實，真正盈利的行業本質卻是B。例如，麥當勞盈利模式是什么？如果你認為麥當勞是快餐業，那就大錯特錯了。麥當勞的老總經常咬牙切齒地提醒自己的員工：“切記，我們麥當勞不是餐飲業，我們是娛樂業。”這就是21世紀商業智慧中的“錯層思維”。“錯層思維”的好處就在于它能不斷往下“錯”，錯開的層面越多，達到的本質越深。

如果我們沿著“錯層思維”再往下“錯”一層，就會發現，麥當勞更深層的本質和盈利模式是“娛樂業”背后的“房地產業”——麥當勞卓越的選址能力和主打“娛樂”的品牌效應能迅速在當地建立起一個人潮涌動的“麥當勞商圈”，不斷拉動該區域房地產的持續升值，然后再水漲船高地不斷上調加盟商的房租。這就是麥當勞成為“史上最牛房地產公司”的秘密。只有不斷“錯層”才能發現，麥當勞表面上看起來是賣漢堡的快餐業，其實，它的第二層是賣歡樂的娛樂業，更深一層則是房地產業。這才是發現麥當勞盈利模式的本質。

近年來，我自己一直把重點放在商業模式和商業思維的研究上，對發散思維、聚合思維、橫向思維這樣的思維技巧或者“思維導圖”這樣的操作模式都曾經進行深入探析——發散思維等提法過于籠統，沒有提供具體的操作路徑；“思維導圖”提供了具體操作路徑，也很發散，但是卻不立體，沒有錯開層面，只是把自己局限在“一個層面”的發散上，最終得到的只是一張平面圖。

“錯層思維”的好處就在于它十分鋒利同時又具有十分強烈的可操作性。既然是“錯層”，那就一定至少會存在兩個以上的層面。操作中，只需要把所有現存的所有一切都當作第一個層面，然后在腦子里堅定一種信念：凡是存在的就是不合理的！所有現存的“第一層面”也是不合理的，我們只需要用另一個層面去錯開它就行了。因為任何效果和感覺都是靠對比產生的，錯層，本身就已經包含了對比所需要的全部條件：參照物層面和我們真正想達到的層面。

按照“錯層思維”，我們不難發現，中國廣告業的未來絕不在于“創意”，而在于“資本運作”。

二、“層境戰略”：個性化與大規模的同時并舉

廣告公司的資本運作是“錯開”了兩個層面來實現的。一個層面是，廣告公司自身上市融資。另一個層面是，把客戶公司包裝上市，然后成為客戶的股東。第一個層面主要是用于媒介購買公司，我們已經看到藍色光標、昌榮傳播、廣東省廣告公司等公司已經先后上市。第二個層面更適合于品牌策劃公司。通過策劃客戶公司品牌，從客戶公司拿到一定比例的股份，從而成為客戶的股東，最終把客戶公司包裝上市，客戶上市后，廣告公司自己拿到的這一部分股票也因之呈現幾何數字的增長，從而最終實現廣告公司的“錯層”發展思路：看似是品牌策劃公司，實際上是資本運用公司，從而用麥當勞的商業模式贏利。

“錯層思維”的目的是為了引入“層境戰略”。所謂“層境”，就是“以層達境”——通過和別人錯開層次，從而達到更高境界，然后用“境界”去對付 “技巧”。 就廣告業本身而言，“層境戰略”的具體表現為：用“媒介”去覆蓋“創意”。

從操作層面上講，“層境戰略”是一種“打包”和“打工”同時并舉的“混合雙打”戰略。“打包”的目的是整合資源。就廣告理論而言，20世紀末出現的“整合營銷傳播理論”可謂是一個典型“打包”模式。作為 20世紀營銷理論的最高峰，“整合營銷傳播”匯集了廣告傳播、關系營銷、眼球經濟、人員推銷、終端促銷等所有可以利用的因素，以空前復雜的方式把所有可以運用的力量和資源整合起來。“整合營銷傳播”空前復雜、空前深奧、空前著名，它以整體境界的力量超越了以往任何一個單一營銷理論所倡導的創意和技巧。

廣告理論如此，廣告業本身的發揮也是如此。上市，目前已經成為中國廣告業整合資源的一個主要策略。

如果說“打包”是一種“大規模”策略，那么，“打工”就是一種“個性化”策略。“打包”本身意味著資源、資金、人才、媒介的整合，但是，在這個“大規模”的“包”內，又允許甚至鼓勵“創意”、“技巧”等“個性化”的“打工”策略。

房地產公司的盈利模式范文第4篇

其實，今年3月，綠地控股（600606.SH）與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協議，設立酒店業房地產投資信托并擬在新加坡證交所主板上市。該酒店業房地產投資信托計劃向綠地收購19家位于中國境內的酒店物業，總計價值約為210億元。

這是迄今為止中國房地產企業發行的最大規模REITs（房地產信托投資基金）。對此，綠地控股董事長張玉良曾表示，中國房地產的金融化是大勢所趨，特別是在商業地產和產業地產領域，不僅影響企業的融資方式，更重要的是對房地產行業包括銷售模式、盈利模式、運作模式在內的商業模式產生了重大影響。

房企財務成本越來越高

REITs能解燃眉之急？

“最近的地王很多，今年前5個月，有100多宗的高價地塊，3288億元成交總價。一二線城市共出39個地王，81個樓板價地王。南京、杭州、合肥會看到很多地方的溢價率很高，就算是商辦的物業都發生地價很高的問題。”第一太平戴維斯上海估價部董事甘啟善分析說，過去一年，央行降息了好幾次，一直到現在4.4%～4.8%，而對房企來說，企業發債成本可能在3%～7.1%，商業銀行貸款利率6%～13%，影子銀行13%-20%甚至以上的年利率。去年國內的房企負債率還是很高的，平均達到76.6%，這會影響他們的信用評級，讓他們的財務成本越來越高。當前形勢特別需要不同的投資工具和渠道。

“對于大多數房地產企業而言，當建的房子能賣，能掙錢的時候他不需要REITs，當去庫存、銷售變成房地產公司難點的時候，當大家被迫持有物業的時候，就到了燃眉之急需要REITs的時候。”摩根士丹利華鑫證券李耀光這樣說。

截至目前，中國資產證券化產品累計發行量已經超過萬億。2015年全年發行超過6000億元，同比增速接近90%，而房地產資產證券化規模已超千億。以上交所為例，資產證券化當中，房地產相關的產品規模是排在第三位。

目前已經有的資產證券化類型包括最傳統的商業物業的租金收益權、物業服務費，房地產企業的購房尾款的債權，以及保障房的相關證券化產品，還有私募REITs產品。上交所債券業務部高級經理賀銳驍認為，“這些類型滿足了房地產企業或者一些持有不動產機構的不同訴求。像物業服務費的證券化產品，實際上原來房地產企業下屬的物業公司做直接資本市場融資相對是比較困難的。因為它的輕資產特性，以及作為房地產企業售后服務的定位，使得它本身的財務報表的狀況是不太適合到資本市場上直接做債務融資的。但是物業服務費這樣一個類型，利用未來的穩定現金流，再加上母公司的增信，使得物業服務管理公司可以以自己的名義到這個資本市場上去融資。”

賀銳驍還說，像購房尾款這個類型，實際上是提高了房地產企業應收賬款的周轉率，對房地產企業財務報表調節也是有幫助的。如果說在會計上計入到非金融負債，對于降低房地產企業的有息負債也有所幫助。

從中信啟航到蘇寧云商，再到成功登陸上交所的恒泰浩睿海航項目，戴德梁行參與了中國REITs進程中幾乎每一單示范性項目，提供專業的物業價值評估、專項房地產市場調研及建筑物樓宇測量盡職調查等咨詢服務。戴德梁行董事顧悅如表示，目前國內商業地產資產證券化路徑有三條： 一是輕資產的證券化，主要通過質押物業租金收益進行的融資目的資產證券化，如2014年海印股份和今年6月剛發行的中航信托紅星美凱龍的資產證券化嘗試；二是重資產的資產證券化，主要通過保留回購權的物業真實出售實現證券化，如最早的中信啟航到后來的蘇寧云商前后三期類REITs；三是海外發行REITs，如北京華聯新加坡上市等。

針對國有商業地產企業資產證券化路徑選擇問題，顧悅如認為，重資產的資產證券化和海外發行REITs可實現重資產的表外持有運營，不足之處是會產生較大的房地產交易稅費。對于國有企業而言，輕資產的資產證券化路徑由于不涉及物業權屬的轉移，可以避免國有資產權屬轉移審批限制，且能盤活存量資產進行融資，相比而言是目前國有企業嘗試資產證券化時最易實現突破的可行路徑。

內地物業曲線尋求境外發行REITs

對于開發商來說，境外發行REITs能夠帶來穩定的外部資金來源，加速商業項目變現，真正實現房地產企業輕資產轉型，但也面臨境內物業跨境轉移限制這一核心問題。

戴德梁行高級董事陳家輝對記者分析：“近年來，受限于內地REITs發行的種種限制，內地房企赴境外發行REITs呈現越來越熱的趨勢，尤其集中在商業地產領域。從早前的宜必思酒店REIT新加坡上市，到開元酒店REIT香港上市，再到新近成功新加坡上市的北京華聯BHG REIT等項目。”

房地產公司的盈利模式范文第5篇

2006年房地產業的資本市場表現

在過去的一年里，雖然經歷著持續性的“政策調控嚴冬”，中國房地產企業在資本市場上的表現仍然非常搶眼。A股市場再融資和IPO大門的重新開啟對于處在行業調控之中的房地產企業來說，無疑是幾年來最令人興奮的契機。IPO、定向增發、借殼上市、債券融資，資本市場為房地產企業提供了多樣化的選擇。截至到2006年底，房地產企業通過資本市場已累計融資接近300億元人民幣。包括保利地產、北辰實業、世貿地產、綠城中國等在內的6家公司在A股或港股市場上成功首發，總籌集資金超過200億元；棲霞建設等上市公司以“地產+定向增發”的融資模式，籌集資金近30億元；此外地產類上市公司配股募集資金近27億元；華僑城、浦東金橋、億城股份等上市公司以發行債券方式融資約20億元。除此之外，約有30多家房地產上市公司通過買殼、資產置換的方式實現上市。

與此同時，房地產上市公司備受投資者青睞，成為拉動指數向上攀升的重要力量。房地產板塊指數全年上漲幅度達到174%。

與紅紅火火的股票市場和債券市場融資相比，由于更加嚴格的房地產信貸業務管理政策的出臺，房地產信托市場在2006年表現平平，基本與上年持平，累計融資約160億元。而一直被市場所看好的REITS則仍然沒有起步，除新加坡凱德置地(Capital Land)打包內地物業組成的中國房地產投資信托基金獲準在新加坡交易所上市外，沒有其他好消息傳來。

搶灘資本市場

資金一直是房地產開發行業的“生存根本”。在傳統的運作模式下，自有資金、銀行貸款和銷售回款是開發商賴以生存的三大動脈，如何靈活利用三塊資金，在盡可能短的時間內落實項目用地、完成立項審批、啟動工程、開始預售回款，是開發商項目實施的關鍵問題。一般來講，開發商以自有資金取得土地之后，將土地抵押給銀行取得項目啟動費，而后盡快完成預售形成回款，以償付銀行貸款并獲得收益。在這種模式下，開發商利用比例很小的自有資金就可以撬動整個項目，而在整個的運作鏈中，獲得銀行信貸是最為關鍵的環節。

從2003年的“121號文”開始，國家對房地產行業的政策調控已經持續數年，以“規范市場、穩定房價”為目的，在“銀根、地跟、稅收”等方面連續出臺了相關調控政策，這些調控使房地產行業的傳統運作模式面臨著挑戰。2006年仍然是政策出臺相當密集的一年：4月央行調高貸款利率；5月“國六條”、“國十五條”對住房供應結構以及住房轉讓實施限制；7月“171號文”對房地產市場外資準入和管理進行規定；8月銀監會下發加強房地產信貸管理的通知。最為關鍵的是，房地產調控政策的目標大都直接指向房地產企業的生存根本――資金。

首先，房地產企業的第一大資金來源――銀行信貸資金的門檻抬高。2006年銀監會將房地產開發貸款的風險權重由原來的100%提高到150%～200%；針對土地儲備（抵押）類貸款則規定“整頓和規范各類打捆貸款，認真貫徹有關規定，停止與各地政府簽訂授信合作協議”。總的來說，開發性貸款的審批日益嚴格，開發商原來所賴以生存的銀行資金鏈吃緊，這就意味著開發商所習以為常的“傳統開發模式”的運作日益困難。對于大多數中小開發商來說，35%的自有資金一項就已經是高不可攀的門檻，再加之取得“四證”所必需的前期費用和不可控制的審批周期，開發商面臨著前所未有的資金考驗。

而另一方面，目前的市場中房地產企業持續發展的前提是擁有足夠的項目儲備，或者可以說是土地儲備。沒有項目儲備，再先進的理念，再優秀的團隊，其價值也難以體現，這似乎已經成為地產界的共識。在目前的土地供應制度下，通過“招、拍、掛”方式拿地使開發商面臨著前所未有的資金壓力，對于高速擴張中的企業更是如此，2006年順馳易主就是一個因土地儲備的快速擴張而面臨資金鏈問題的典型案例。

持續數年的行業調控掀起了房地產行業的新一輪洗牌，對于擁有融資渠道、品牌優勢、項目儲備優勢的企業來說，這一輪的優勝劣汰是一個發展良機；而對于固守于傳統模式下的企業來說，其未來發展將面臨越來越嚴峻的挑戰。因此從這種意義上來說，2006年房地產企業在資本市場上的活躍表現可以理解為房地產企業們爭取生存、發展優勢的“主動突圍”，但同時也是行業環境變遷下的“被動之舉”。

中國房地產金融的多元化發展之路

目前，國內房地產企業的融資方式主要有以下幾種：銀行開發貸款、發行股票或債券、信托資金、合作開發（包括與國內大型企業或外資機構的合作）。一直以來，關于中國房地產金融的一個共識是：融資渠道單一，過度依賴銀行體系，需要發展多元化的融資渠道，有效防范與分散風險。那么2006年房地產企業在資本市場的表現是否意味著房地產金融的多元化已經有了實質性的發展？我們的回答并不樂觀。

首先，對于大多數房地產企業來說，IPO的大門仍然只能仰望。房地產行業盈利模式的特殊性決定了企業很難拿出一份“令發審委滿意”的財務報表。簡單來說，企業的價值評估和市場定位應當基于其未來發展的盈利預測，盈利預測則基于其項目儲備，而項目儲備就意味著大量的現金投入。因此，擁有項目的企業往往因資產流動性較差或者負債率過高而無法進入IPO門檻；而沒有待開發項目儲備的房地產企業則很難進行價值評估。正是由于這種矛盾，策劃IPO僅僅對一些規模較大、同時具有資金和項目積累的房地產企業來說有意義，而對于眾多中小房地產企業來說并不現實。

一些IPO難度較大的房地產企業在2006年通過借殼的方式實現上市，即收購已上市的“殼公司”股權，將房地產項目注入“殼公司”完成公司主營業務的變更，再以上市公司為平臺謀求再融資的可能。從運作借殼到資產重組，再到實現再融資，這種“曲線救國”道路的難度也是相當大的。對于已實現上市的房地產企業來說，道路就相對寬闊了許多。定向增發、發行短期融資債券、發行認股權證等資本市場的新渠道都成為了可能，可以說資本市場為上市房地產企業帶來了前所未有的競爭優勢。

此外，一度被市場看好的房地產信托業也被納入到了信貸調控的范圍內。2006年8月銀監會下發的《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》規定，信托投資公司開辦房地產貸款業務，或以投資附加回購承諾等方式間接發放房地產貸款，必須嚴格執行《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》，規定滿足自有資金35%、四證齊全、二級以上開發資質的開發商才有資格申請信托貸款；此外，夾層信托等變相貸款也被明令禁止。

無緣證券市場融資和信托融資的房地產企業剩下的“救命稻草”好像只有“合作開發”一種了。在眾多潛在投資者中，房地產投資基金是目前討論較多的針對中小房地產企業融資的渠道，那么房地產投資基金究竟離市場有多遠？它能否成為四種融資渠道中最接近中小企業的一個？現實好像也不容樂觀。

中國房地產投資基金的現狀

海外的房地產投資基金面對穩定的政策環境、金融環境和房地產市場，經過數十年的發展，已經基本形成了較為成熟的運作模式。

房地產基金按照資金來源劃分，可以分為私募基金和上市基金。上市的房地產基金可以在證券市場交易，一般沒有期限；而私募房地產基金一般來講具有一定期限，在期限到達之前，基金會把組合的資產變現，把收益全部派發給投資者。

按照投資策略來劃分，房地產基金有四類：其一，投資于開發項目或開發企業的“開發型基金”，此類基金追求開發周期所帶來的高回報率，基金可能會介入項目的開發和管理的全過程。近年來中國房地產市場的快速增長吸引了眾多海外投資機構設立針對中國市場的開發型基金，如新加坡政府投資公司、德意志銀行、新加坡凱德置地、摩根士丹利、ING等。其二，投資于經營性項目的“持有型基金”，此類基金追求相對穩定的租金收入，通過購買有穩定租戶的成熟物業并長期持有物業獲取穩定收益。AIG、等在中國經濟發達的一線城市收購高檔服務式公寓或商業物業的做法是持有型基金的典型案例。其三，投資于房地產抵押貸款資產的“債權投資基金”，此類基金一般追求固定的利息收入。由于存在法律障礙和按揭證券化沒有開始，因此目前市場上還沒有出現此類基金的先例。其四，投資于房地產不良資產的“資產證券化基金”，此類基金通過收購不良資產并將其證券化和打包處置變現盈利。高盛等公司一度在中國開展此項業務，但由于近年來房地產市場發展快速消化了以往形成的不良資產，因此業務規模有所萎縮。

在以上四種基金中，有可能成為房地產開發商融資渠道的大多是第一類。一般做法是，海外的投資機構與開發商共同出資，組建公司作為項目開發的主體。機構投資者在項目公司董事會層面上實施控制，在一定程度上參與項目的運作。關于房地產投資基金的探討已經持續數年，然而時至今日，國內房地產投資基金由于法律障礙仍沒有起步，海外房地產投資基金雖然有所行動，但總體來說發展十分有限，大多數中國房地產企業與房地產投資基金仍然遙遙相望。究其原因，固然有因法律、會計制度、土地制度等因素引起的制度性“水土不服”，但投資模式和投資理念的差異也不容忽視。

首先，在“合作模式”下，房地產投資基金管理者所具備的更多是投資、資本運營和管理方面的經驗，而對于房地產項目的運營一般不會涉足過深，因此基金傾向于尋找在房地產項目運營方面具有豐富經驗的團隊進行合作，并對其項目儲備、公共關系等條件進行綜合考察。從這種層面看，很多中小房地產公司的條件很難入得基金的“法眼”。

其次，房地產投資基金在選擇項目時，對投資地點有非常明顯的傾向性，一般選擇人均收入水平較高，房地產市場發展較快的城市和地區；此外，海外的投資基金由于單筆投資規模的考慮，還會傾向于選擇投資規模較大，在當地市場具有較大影響力的高檔項目或者“地標性”項目。從這兩個方面看，位于中小城市、運作中低檔、中小規模項目的房地產公司也很難找到與基金合作的契機。

其三，基金管理者與房地產開發商對于項目收益的關注角度不同。對于基金來說，最希望看到的是項目具有穩定的年收益率，從而使基金凈值保持穩定增長；而國內開發商的一貫思路則是關注整個項目的回報率，由于房地產項目的運作周期較長，因此資本方所關注的年收益率未必令人滿意。

其四，基于風險因素的考慮，中小型企業所喜歡的融資模式往往不能被投資基金接受，如“過橋貸款”模式；此外，亟待融資的開發商往往發現基金的投資決策速度較慢，無法滿足其融資需求。