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小產權房轉讓合同范文第1篇

一、小產權房向城鎮居民轉讓的合同效力

目前該種情況，在實踐中普遍的認定為合同無效。而在理論上，國內較多的學者對合同的效力持肯定態度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個理由：

（一）違反我國相關法律規定

《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條第6項規定：“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。”根據這一規定得知，轉讓的房產必須是依法登記且具有完整權屬證書的。而小產權房是建立在農村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產權，根本無法進行登記領取權屬證書。

（二）違反我國房地一體主義

我國《物權法》第146條規定：建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。該條規定主要是指國有建設用地流轉原則，它表明房地產所有權轉讓之時，房產之上的土地所有權也隨房一起轉讓，該原則的實行，避免了我國房產交易市場出現混亂局面，維護了房產市場的穩定。對于這一原則對集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產權房恰恰違反了這一原則，根據我國土地管理法的相關規定：農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。故小產權房流轉中城鎮居民根本無法取得土地的所有權，使得房地分離，較易產生糾紛。

二、小產權房向其他集體經濟組織成員轉讓的合同效力

針對這一情形，實踐中多數判定為合同無效，但筆者認為合同應認定為有效，主要基于以下理由：

（一）基于公平正義原則

國家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農民最基本的生存及生活居住權，體現了國家對弱勢群體的保護傾向。但與此同時，這也恰恰是限制了農民應享有的同城鎮居民一樣的權利，“農民與城鎮居民”，對稱謂及身份的區別本身就是違反公平的體現。為了農民的身份，他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益，他們與國家一樣擁有土地，但無法同國家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護著，而是被禁錮在了這片土地上。

（二）維護農民合法收益權

基于我國現有規定及我國國情，允許小產權房在市場隨意流轉勢必將造成我國房產市場的混亂，引發各方利益矛盾沖突。但完全限制小產權房的流轉則是對公平原則的違反，農民對土地可以占有、使用，因無處分權而無法像城鎮居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益，在目前我國現實情況之下雖不能立即實現同城市房地產一樣的大市場，但筆者認為可以嘗試在各集體經濟組織之間開拓一個獨立的小市場，允許各集體經濟組織之間的房屋進行自由流轉，使集體經濟組織的成員也能收獲房產所帶來的利益。

三、小產權房在理論界和審判實務上的合同效力

理論界的爭論和審判實務上的分歧固然跟個人的認識有關，但是追根問底是小產權房的轉讓合同問題涉及到國家土地政策，是一個兼具私法、公法性質的問題。單從合同角度上看這是單純私法領域調整的范疇，另外從國家的土地政策上我們又可以看出這又受到公權力的約束。私法以追求公平與正義為目標，公法以追求效率為價值取向。由于主管范圍、價值目標等不同，私法與公法在調整同一社會現象時難免發生沖突。但是，筆者認為無論是理論觀點還是審判實務的認識，判斷小產權房買賣合同效力完全是一個歸于是私法領域的民法問題，應當以現有的相關法律規范《合同法》、《物權法》作為討論基礎，以民法領域自身的規則作為判斷準繩。

四、房屋合同無效后的利益平衡

由于小產權房的交易不在少數，其中涉及多方之間的利益，易引發多種矛盾。因此，在解決小產權房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。

（一）責任比例的確定

實踐中多數情況下是因房價的不斷增長使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效，小產權房交易之時必然是雙方合意的結果，但賣方因利益驅使，違反當初協議，這是對誠實信用原則的違背，但是否能因賣方對誠實信用的違背而判定賣方承擔主要責任呢？筆者認為這是不妥的。小產權房買賣合同簽訂之時，雙方都明知這一行為在我國存在違法情況，即都存在過錯，雙方過錯大小應相同，不能因為房價的大幅增長而讓賣方承擔更重的過錯責任，因此，筆者認為在合同無效的情況下雙方仍是承擔相同的過錯責任。

（二）實際操作

既然雙方是同等責任，合同無效后，首先考慮的應是恢復原狀，即房款返還，房屋歸還。如果買房人使用房屋期間對房屋進行了修葺或裝修等，可以按照添附的原理處理，賣房人取得利益，應補償買房人因此支付的費用。當然，若買房人在居住期間對房屋造成一定的損害，也應對賣方遭受的損失進行賠償。對于房價的上漲，在房屋合同簽訂之時是雙方都不可預見的，房價是市場經濟作用的結果，雙方對此均無需承擔過錯責任。因此，合同無效引起的房屋返還，其中的房屋升值利益應當歸房屋所有人所有，即賣方所有。作為房屋的買方，明知小產權房先天不足而選擇購買，承擔房屋返還的風險應是其可以預見到的。當然，其因買房失去的一部分存款利息，筆者認為是可以向賣方主張承擔的。

在我國房屋被賦予了很多社會意義，房屋不僅是居住場所，也體現為居住人的財產、社會依附關系。尤其是房屋買賣大多發生在幾年甚至十幾年前，經過多年的經營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩定的社會關系，在認定小產權房買賣合同的效力上不應一刀切地認定無效，農村私有的合法的房屋買賣合同有充分可以認定為有效的理由，其效力應認定為有效為宜。在實務中我們不僅應當嚴格依據《合同法》的立法精神和規定，也要從尊重歷史、照顧現實和維護交易秩序的穩定和安全的角度出發，區分認定此類合同的效力，達到化解糾紛，維護社會穩定和發展，實現裁判的法律效果和社會效果有機統一。

小產權房轉讓合同范文第2篇

【關鍵詞】土地管理法 小產權房 集體建設用地 使用權流轉

一、當下小產權房的法律地位

“小產權房”是指建設在農村集體土地上并向集體經濟組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據占地性質不同，小產權房有3種類型：建設在農用地上的住宅房屋；建設在宅基地之外其他集體建設用地上的住宅房屋；建設在農村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋。我們不難看出，小產權房的典型形態是以銷售為目的在集體土地上開發的商品住宅。取得合法審批手續的宅基地上房屋，農民用于自住可以取得合法產權證，但一旦轉讓給本集體以外的成員，則成為不受國家保護的小產權房，轉讓合同不被法律認可，受讓者也無法辦理產權登記取得產權證，無法取得受讓房地產的所有權。

二、小產權房產生原因剖析――集體土地利益相關者博弈和選擇的必然結果

（一） 城鄉不平等的土地使用制度

從法律上看，農村集體土地所有權被表述為完全物權，但在經濟上的實際表現卻為“有限所有權”。現行《土地管理法》對集體土地的用途予以嚴格限制，集體土地要用于建設用途的，必須先征收為國有土地，再由國家以出讓等方式提供給用地者，農民集體和用地者之間的直接交易被禁止，即所謂的集體建設用地的征地供給模式。《土地管理法》確立的城鄉不平等的土地使用制度一方面使國家幾乎壟斷了建設用地的供應，另一方面又使農民集體幾乎喪失了對其土地的處分權，大量的土地增值收益在征地過程中被地方政府獲得，土地財富被從農村轉移到城市。

（二）開發商與政府的利益博弈

土地資源的稀缺性日益顯見，房地產開發商想以較低成本得到土地，地方政府為創政績、得收益以及種種違法手段而使土地成本抬高，我國土地市場的種種不規范性也日益顯見。房地產開發商的利益與開發成本和獲取利潤密切相關。在成本中，土地出讓金占到房地產開發成本的60%左右，有些開發商為了節省成本以賺取更多的利潤，便與農村集體經濟組織合作以相對低廉的成本來進行開發。

（三）買賣雙方的利益驅動

首先，作為賣方的農民，農民集體不僅可以從小產權房開發中獲取巨額土地收益，而且由小產權房的建設銷售帶來的農村經濟發展和鄉村面貌改變更是可喜。農民個人則可以分享土地收益，輕松獲得本地非農就業機會以及當地經濟發展帶來的附加利益。此外，鄉政府享受由小產權房建設帶來的政績效益，參與土地增值收益的分配，從而成為小產權房的重要推動力量。就買房人而言，大城市的居住環境問題日益突出，且不斷上漲的城市房價遠遠超過大多數人的購買能力，小產權房無疑可以滿足工薪階層居者有其屋的夢想。

三、小產權房治理與土地使用制度改革

治理小產權房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產權房的開發銷售，另一方面要妥善處理已有小產權房。我認為，以下幾方面非常重要：

（一）賦予農村集體建設用地使用權以完全用益物權效力，構建城鄉平等的建設用地使用權流轉制度

小產權房法律上的權屬界定已經比較明確，我們應遵循“權之所在、利之所享”的原則，小產權房的權與利應緊密相連。根據現行法律規定，興辦鄉鎮企業、村民建設住宅、建設鄉（鎮） 村公共設施和建設公益事業經依法批準都可以在農民集體所有的土地上進行，但在這種建設用地上取得的權利不能等同于在國家所有的土地上取得的建設用地使用權。2008 年十七屆三中全會《關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》指明了集體建設用地進入市場流轉的改革道路，勾畫了“建立城鄉統一的建設用地市場”的目標。

（二）允許集體土地上的商品住宅建設，打破城鎮居民住宅用地的政府壟斷

在我看來，既然允許集體建設用地流轉，就不應對集體建設用地上的商品住宅開發予以禁止。首先，禁止集體建設用地用于商品住宅開發，這缺乏公共利益上的支撐。其次，只有允許集體建設用地上的商品住宅開發，治理小產權房才有制度前提。因此，從立法上禁止集體土地上的商品住宅開發完全沒有必要，明智之舉是承認其合法性并予以法律規制。此外，應當將集體建設用地上的商品房開發納入城鎮房地產開發管理的軌道，從開發到銷售到物業管理都實行與國有土地商品房開發一樣的管理，最終打破城鄉住房二元化態勢，實現城鄉統一的商品房市場。

（三）允許宅基地使用權有條件對外流轉

主張禁止宅基地使用權流轉的觀點，最核心的理由是擔心宅基地使用權流轉會使“三無農民”變成“四無農民”，引發社會不穩定。主張允許流轉的觀點最主要的理由是，允許宅基地流轉可以盤活存量建設用地，提高土地資源配置效率，保護耕地。集體建設用地上的商品住宅開發與宅基地使用權的對外流轉，是兩個密切聯系的問題，既然劃撥土地使用權能夠通過辦理出讓手續轉變成可以市場化流轉的出讓土地使用權，宅基地使用權就也能夠通過辦理集體土地上的出讓手續轉變成可以市場化流轉的集體建設用地使用權。因此允許宅基地使用權有條件對外流轉比完全禁止更符合中國當前實際和發展需要。

（四）完善土地征收制度，禁止為“商業利益”而征收

我國《憲法》、《物權法》都嚴格將土地征收限定在為了公共利益的目的范圍之內。然而，在法律上界定何為“公共利益”則是一個世界性的難題，人們曾寄希望于《物權法》的制定，然而現行《物權法》對此并沒有做具體明確的規定。目前可行的方案之一就是先將明顯不屬于公共利益的征收行為列舉出來加以禁止，譬如為城市居民居住而進行的商品房開發顯然與公共利益無關，為此而進行的大規模的征收行為嚴重違法。應嚴厲禁止征收集體所有土地用于商品房開發，商品房開發應由集體建設用地直接供給土地即可。

參考文獻：

小產權房轉讓合同范文第3篇

[論文關鍵詞]“城中村”集體土地開發 “小產權房” 物權二元結構

一、活躍的“城中村”集體土地開發市場與國家禁止集體土地非農建設之間的矛盾沖突

（一）城市房價的飆升和農民生活成本的增加催生農村集體土地開發利用市場

近年來，“高房價”已經成為影響我國經濟可持續發展，人民生活安定和諧的一個不容忽視的問題。雖然國家相繼出臺一系列政策，嚴格規范房地產市場的發展，但房價飆升的勁頭依然不減。一些生活在城市中的外來打工者和低收入人群迫于高房價的壓力，不得不走向城市近郊的農村以及“城中村”，去尋找與自身收入水平更相適應的低價房。

催生農村集體土地開發利用市場形成的另一個因素是農民生活成本的增加。隨著城市化進程的加快，一些城市周邊的集體土地已經轉為國有。“城中村”村民的農田被征收、缺乏高水平的勞動技能和社會保障，卻要承受著和城市居民一樣的高物價。對這些農民來說，僅有的“優勢”就是可以通過開發利用自身的土地、房屋來提高收入。久而久之，農民將其自身剩余的房屋出租、出售給本村以外的城市或農村居民的現象越來越普遍。

（一）國家“三令五申”嚴控農村集體土地流轉引發集體土地利用違法問題

長期以來，國家對農村集體土地的流轉都實行嚴格的控制，《土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設。”近幾年來，鑒于集體土地非法流轉現象頻發，國務院辦公廳于2007年發出《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》強調，“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權’房。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。”

由于我國相關的法律法規和政策性規定明確禁止農村集體土地出租、出讓用于非農建設，也嚴格禁止城鎮居民到農村購買宅基地或農民住宅，因此無論是從理論界的觀點還是從司法實踐上看，通常都認為此類農村集體土地轉讓合同在法律上是無效的。從而使得流轉、開發利用集體土地的現象陷入普遍違法的境地。

（三）城市化浪潮中的“城中村”集體土地開發利用問題、矛盾尤為突出

“城中村”與遠離城市的偏遠鄉村相比有著許多特殊性，因此在集體土地開發利用上的問題和矛盾特別突出。首先，大多數“城中村”的土地已經被納入城市規劃控制區范圍內，村民喪失或基本喪失農業用地，缺乏通過發展農業生產來提高經濟水平的收入來源。其次，村民的生存方式和職業結構已經脫離傳統農業，而與城市居民沒有太大區別。再次，“城中村”內，每戶村民仍擁有自家的宅基地，出租房屋和土地很可能成為“城中村”村民和集體經濟組織的主要收入來源。最后，“城中村”的集體土地很容易成為“舊城改造”或“棚戶區改造”區域，而被征收為國有土地，興建房子可以在征地時獲得更多的補償。

“城中村”的這些特點決定了它必將成為集體土地開發利用問題的矛盾集中區。一方面，村民出租、出售房子或土地的行為非常普遍；另一方面，這些房屋又擺脫不了“不合法”的帽子。一旦出現糾紛或者遇上國家征收土地，當事人的權益很可能因為合同無效而得不到保障，從而引發社會問題。

二、現行的法律制度和理論在解決“城中村”集體土地開發利用問題上的缺陷

（一）我國城鄉土地二元制使得“城中村”土地開發利用難以實現

根據我國《憲法》第10條的規定，我國實行城鄉土地二元制，城市的土地屬于國有，農村和城市郊區的土地一般屬于集體所有。對于兩種不同的土地制度，《物權法》第3條第3款雖然明確了：“保障一切主體的平等法律地位和發展權利。”但是，《土地管理法》第63條卻規定：“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”

依照現行的法律制度，農民集體所有的土地不能自由流轉成為商業用地或者工業用地，也不能用于商品房開發。實行兩種不同的土地所有制度固然符合我國國情，然而并不意味著就可以給予兩種不同土地所有權以區別對待。《土地管理法》第63條的規定過于一刀切，對于耕地、林地等農用地確實不應該允許用于非農建設，然而隨著農業生產力的提高以及農民自身發展的需要，對于一些富余的宅基地或農村集體建設用地，不允許適當的開發，是對農村集體土地所有權的歧視。正如學者喬新生所言：“既然農村集體土地所有者種蔬菜或者糧食比‘種房子’的效益明顯偏低，為什么不允許農民集體土地所有者從事商品房開發呢？”

（二）傳統所有權理論的束縛導致“城中村”土地利用困難重重

傳統物權理論以調整財產歸屬的所有權為起點和目標，其指導下的農村集體土地所有權，是農民集體對其占有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權利。這種所有權一元至上的農村集體土地物權制度從理論上看的確是對土地的勞動群眾集體所有制完整的保護，但是基于各種現實因素的考慮，又不得不對農村集體土地所有權的一些權能有所限制，難以做到真正的“所有”，從這一點上看是有缺陷的。

實際生活中，土地歸屬主體與土地利用主體往往是分離的，這就產生了大量復雜的土地利用關系。特別是隨著城鄉一體化步伐的加快，城鄉之間的交流日益密切，大批農民工進城務工，大量耕地閑置，由此產生了城市居民或者是本村以外的人或經濟組織是否可以承包經營閑置土地的問題。以及城市郊區或者“城中村”的村民能否把自家宅基地、房屋出租給外來居民的問題。要想厘清如此復雜的農村集體土地利用關系，保持土地利用的可持續性和高效性，平衡各方利益，是強調財產歸屬和所有權中心的傳統物權理論所無法解決的。

三、以“城中村”為例，對農村集體土地開發利用問題的理論探討和實證分析

（一）“物權二元”理論支撐下，對“城中村”集體土地開發利用的可行性探討

“物權二元結構”以所有表述財產的歸屬狀態，以所有權表述財產歸屬的法律性質；以占有表述財產利用狀態，以占有權表述財產利用權利。“物權二元”理論指導下農村集體土地物權制度主要體現為所有權和占有權的結合，農民集體作為農村集體土地的所有者，擁有集體土地的所有權，而其他自然人、法人也可以基于占有權，作為非所有人利用集體土地，從而使得非所有人在占有他人財產基礎上擁有占有、使用、收益的權利。運用在解決“城中村”集體土地開發利用問題上，可以理解為城市居民以及本村的農民或者經濟組織等一切自然人、法人可以通過占有的方式，對“城中村”集體土地直接進行支配，同時本村農民也能夠通過讓渡部分財產使用價值的方式來獲利。

從解決實際問題的功效上看，以財產歸屬和利用制度組成的“物權二元結構”體系，堅持平等獨立的物權理念，突破傳統物權理論的框架體系，能夠妥善解決諸如農村土地開發利用問題此類的農村土地上各類物權之間的法律關系。

（二）基于南寧友愛村的調研，對“城中村”集體土地開發利用模式的實證分析

友愛村位于南寧市中心北面，全村面積0.4平方公里，轄13個村民小組，480個農戶，常住人口961人，流動人口約15000人。友愛村是一座典型的“城中村”，全村土地幾乎被城市規劃用地包圍，流動人口遠遠超過本村常住人口，村民收入也是以出租房屋為主。這些出租屋因租金低廉，配套相對齊全，再加上地理位置位于城區中心，交通非常便利等因素受到了許多低收入人群和外來打工者的青睞。

友愛村的情況也就是當今絕大多數“城中村”的真實現狀。在當前的法律環境下，這些房屋的出租出售行為都是不合法的，得不到法律的保護，一旦發生糾紛，當事人的權益很可能得不到保障。但是這種不合法的界定是否合理呢？這是需要我們進一步討論的問題。從南寧友愛村的調研可以發現，一個小小的城中村就解決了1.5萬外來流動人口的住房問題，而且房租也是本村村民主要的收入來源之一，可謂“雙贏”。如果僅僅是因為《土地管理法》第63條以及一些國務院禁止城市居民在農村購買宅基地的規定就將所有開發利用農村集體土地的模式全盤否定，是不合理的。

四、“城中村”土地利用問題的出路和展望

（一）嚴格控制“城中村”土地用途的變更，限制農村集體土地的非法流轉

在開發城中村集體土地的過程中，可能會存在一些改變土地用途的行為，比如說將農用地擅自改為建設用地，這些行為是要堅決杜絕的。此外，對于一些建造行為不合法的房屋，沒有獲得建房用地規劃、審批等手續以前，房屋本身屬于違法建筑，這些房屋同樣也不能用于出租、利用。

對于農村集體土地所有權流轉的問題，雖然有學者主張要放開，但是從目前我國的國情來看，還是應該對其加以嚴格限制的。因為農村集體土地不但具有一定的開發利用價值，更具有社會保障功能，農民離開了土地就失去了穩定的生活支柱。而農村集體土地的非法流轉通常會引發一系列影響社會穩定的問題，基于此種考慮，應該在允許通過占有的方式開發利用城中村集體土地的同時，堅決打擊集體土地非法流轉的行為。總之，城中村集體土地可以開發利用但卻要限制其流轉，原理就如同城市居民可以獲得國有土地的使用權卻不能拿到所有權一樣，這是堅持我國土地公有制的根本。

（二）在滿足“城中村”村民需求的前提下，允許村民對自家宅基地、村集體對建設用地進行開發利用

土地作為一種稀缺資源，是城市發展必不可少的重要條件，同時更是農民賴以生存的基本要素。對于一些因農用地被征收、征用而失去基本收入來源的“城中村”村民，應該允許他們通過出租等方式開發利用自家的宅基地或房屋獲利，村集體也能夠通過整合資源的方式，在滿足村民需求的前提下，開發一些富余的建設用地來增加本村集體的收入水平。

允許村民對自家宅基地、村集體對建設用地進行開發利用并不意味著放開對農村土地流轉的限制，因為這種利用是所有權轉移以外的其他權益的讓渡。也就是說，如果村民將自家宅基地或者房屋出租給城市居民，其出租合同還必須受到20年的期限制約。此種開發模式不但可以保證農村收入增長的長期性和穩定性，也可以避免以后農民的生活會因為失去土地而得不到保障。

（三）肯定村民和村集體在“城中村”土地開發中的合法主體地位，維護雙方合同利益

如今，現實生活中存在不少涉及到農村土地開發的案例，理所當然地會存在相應的合同效力問題，最具有代表性的是一些“小產權房”買賣合同，這些合同大多都因與現行的法律法規相悖而不受法律保護。

既然我們允許村民和村集體對“城中村”非農業用地進行開發和利用，就應該對這種行為的合法性予以肯定，當然對其的保護也必須區別對待。首先，要肯定村民和村集體在“城中村”土地開發中的合法主體地位，只有主體合法才能保證行為合法，真正維護合同雙方的權益。其次，對于那些“城中村”宅基地、建設用地以及農民房屋的出租合同，如果是符合規劃，經過審批，不屬于違章用地建房的，應該依法予以保護，切實地維護合同雙方當事人的利益。最后，對于那些類似“小產權房”的買賣合同之類的非法轉讓農村土地、房屋的合同，應歸與無效。但是合同無效并不意味著無需保護合同當事人權益，合同方應根據各自的過錯對因合同無效造成的損失承擔相應責任。

（四）關于“城中村”土地利用問題的利弊分析與展望