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廉租房管理辦法細則范文第1篇

關鍵詞：廉租房 政策執行 微觀視角

廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民低生活保障標準且住房困難的家庭提供的具有社會保障性質的住房。廉住房作為住房保障制度以保障公民基本住房權利為目的，是社會公平與正義的彰顯。近年來，G縣廉租房政策的扎實推進在保障城鎮低收入家庭的住房方面發揮了舉足輕重的作用，但是不可否認，由于制度本身的缺陷以及各方面因素的影響，G縣廉租房政策在執行過程中依然存在問題。

一、廉租房政策執行偏差表現

1.縮小廉租房保障的對象范圍

《G城鎮廉租房管理辦法》第三條規定保障對象為“城鎮最低收入家庭的住房困難戶”，這與《廉租住房保障辦法》中的保障對象“城鎮低收入住房困難家庭”相比，保障對象范圍減小，即低收入家庭和最低收入家庭之間的這部分家庭，其實不具有享受廉租房政策保障的資格。

2.廉租房保障資金來源單一

G縣廉租房保障資金的來源主要是兩個方面，一是中央、省、市的直補資金，二是縣級財政預算。而對于《廉租房保障辦法》中提出將“住房公積金增值收益余額”和“土地出讓凈收益”作為資金來源未能涉及。而對于縣級財政的預算部分，違規拆借用于其他基礎設施建設的現象屢屢發生。

3.廉租房資格審查不規范，退出機制不完善

按照《G縣城鎮廉租房管理實施細則》，對于申請程序和時間做了詳細說明，但是對于如何調查、如何核實卻沒有規定。在實際中的審查也不涉及到房、車等個人資產信息，僅限于縣政府職能部門間的信息互通，互通的結果多依靠具體經辦人員的個人素質、職業道德、知識觀念等因素，這給“關系資料”“面子證明”等問題的出現提供了條件。個別租戶因不符合廉租房保障政策被退出后，既不受廉租房政策保障，又無力購買經濟適用房和普通商品房。

4.項目審批把關不嚴

按照法律和規范，廉租房單套面積不高于50平方米，應和普通住宅具有同樣的規劃設計標準。而在具體實際中，出于多個部門的博弈結果，“廉租房”自建成便有成為“貧民窟”的趨勢，一味的高層建設，一梯多戶設計，使得廉租房容積率偏高、日照不足、缺乏配套服務設施、沒有綠地、開敞空間狹小等問題。

5.輕視對違法行為的懲處

《G縣廉租房管理辦法》提出了對違法騙保、取得保障資格后不履行相關責任、相關職能部門工作人員違法的懲處措施，但這些措施要么偏輕，流于形式，要么難以界定。如對于沒有如實申報家庭情況的申請人，僅為“取消其申請資格”；對于騙租的，“責令其退還已領取的補貼或者退出廉租房”，最多“處以1000元以下罰款”；對于在廉租房管理中違法的行政人員，“予以行政處分或者追究其刑事責任”。在實際違法違規行為出現時，違法成本偏低，一定程度上縱容了個別人不惜成本騙取租金、住房以及公職人員瀆職、失職的行為，沒起到應有的“警示”作用。

二、廉租房政策執行出現偏差的原因分析

第一，處于低收入的家庭比最低收入的家庭數量多，如果政府將全部低收入且家庭住房困難的家庭納入保障范圍，需要為此支出過高的費用，這種概念的轉換，政府容易完成保障目標，易于取得成績；而低收入家庭的界定工作剛剛開始，對于“低收入”的概念不盡了解，而普通群眾的直觀印象中對“最低收入”即“低保”了解多，甚至覺得兩者等同，作為政府來說，鑒于“少給自己添麻煩”的立場，也不愿意去普及“低收入”的政策的內容。

第二，作為廉租房政策執行的主體――縣政府，在目前還是以GDP為主要指標的考核制度誘導下，廉租房的建設對于它來說無論是土地收益上還是財政收益上都具有負效應，這必然導致廉租房政策本身低效和執行低效。就廉租房性質而言，其本身具有福利性和非盈利性，不能用市場經濟的約束機制去規范它的運營，政府處于“自利性”的考慮，必然會降低廉租房建設的積極性。由此，政府是能不建設就不建設，能不投入就不投入。

第三，廉租房準入資格審核中的各個單位的隸屬和管理權限不一定都在縣級政府，致使“聯審”這一制度在制定之初就陷入“可操作性差”的尷尬境地。特別是銀行等中央直屬和垂直管理的部門，地方政府無權要求其提供涉及個人隱私的數據和資料，導致資格的審查制度本身就不完備。其次，在具體的資料提供過程中，審核部門由于人力和財力的有限，不能挨個實地走訪調查資料。再者，由于民政部門的最低收入家庭數據是動態管理的，且時間序列和住房保障部門進行配租時掌握的數據具不同步，這可能導致本已經不在“低保”范圍的家庭還有享受廉租房的資格。退出后的后續管理機制尚未建立，使得部分作為夾心層“高不成、低不就”，處境尷尬。這也是由于一貫以來的這種“重準入、輕退出”的觀念影響。

第四，政府長官受政績觀的影響，單純追求廉租房的套數和面積而忽略廉租房居住條件的舒適性、適宜性。這種“長官權威”一定程度上干擾了廉租房審批機構的審核標準，有意或無意的使個別廉租房項目“帶病”建設。

三、改進廉租房政策執行的措施

1.轉變政府觀念，建立完善的監督考核機制

提倡建設民生服務性政府，將廉租房保障等一系列關系民生的指標納入政績考核體系，從程序上完善對地方政府的責任追究機制，嚴格推行官員問責制，而不是僅僅依靠地方的GDP 來衡量地方政府政績的好壞，以此督促政府轉變觀念，加大廉租房保障建設力度。在內部監督的同時，設置獨立于政府的廉租房審查監督機構，專門負責廉租房保障的實施和落實情況，從法律上保障監督部門的至高權威和效力。充分鼓勵媒體、公民等參與近廉租房保障工作的監督中來，最大發揮社會各界的監督機制。

2.多渠道籌措廉租房保障資金

建立強制公積金增值收益按比例用于廉租房建設制度，從頂層設計具有可操作性的規范，確保公積金增值收益與縣級財政之間的相互溝通。完善縣級政府土地出讓金凈收益收支兩條線制度，以不低于10%的比例專款用于廉租房保障資金。嘗試金融信貸工具，通過政策優惠吸引民間資本，運用PPP（public-private-Partnership）模式，通過證券、房地產信托投資基金、住房建設公債等籌集住房保障資金。

3.建立申請人信息共享平臺

聯合房管、工商、車管、稅務、公積金管理中心、銀行等七部門共享的廉租房保障申請審核的信息共享平臺。申請人在填寫申請表格之處就讓其簽署授權協議，授權住房保障中心管理部門有權利用其個人信息查詢資產登記情況。各個平臺的成員單位都有義務提供相關個人信心，通過系統平臺個人登記狀況，確保廉租房資格審核準確。

4.實施公租房和廉租房并軌政策

以“低收入家庭”作為廉租房保障對象勢必使得申請廉租房保障的家庭數量急劇增加，而作為縣城，其外來務工人員和畢業的外地大中專院校學生對公租房的需求有待提高。這為公租房和廉租房的并軌提供了可能。公租房的申請門檻較廉租房高，同時可以作為已不具有廉租房申請資格而又無力購買經濟適用房的家庭在退出廉租房后的一個緩和政策，也可以視為為外來務工人員和畢業的大中專院校學生降低了廉租房的申請門檻，對最大程度的滿足這部分人員的住房需求，維護社會穩定具有重要的意義。

參考文獻：

[1]丁煌.定明捷.國外政策執行理論前沿評述.公共行政評論，2010年第（1）期：119～148

[2]苗迪.公共政策執行失靈：以博弈為特征的廉租房政策執行.天水行政學院學報，2008第6期（總第54期）：91-94

[3]石珠.政府失靈理論對改善廉租房政策執行不力的啟示.番禹職業技術學院學報，2008第7卷第2期：10-13

廉租房管理辦法細則范文第2篇

摘 要：廉租住房制度是我國住房保障體系中一項重要的制度安排，是解決我國城鎮低收入者住房問題的有效途徑。目前，廉租房制度在運行中存在一些突出問題，尤其是廉租房退出機制方面的不足。本文首先對我國廉租房退出機制的發展狀況和主要內容做了簡要的介紹，其次指出我國現行廉租住房制度中退出機制存在的主要問題，并對問題產生的原因進行了系統分析，最后針對廉租房退出機制提出了具體的完善措施。

關鍵詞：廉租房制度；低收入家庭；退出機制；經濟租用房

一、我國廉租房退出機制存在的問題

廉租房是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。廉租住房制度具有的重要的功能，它對于完善我國的住房保障制度、彌補市場經濟的缺陷、維護城鎮弱勢群體的居住權和促進社會的穩定發展發揮了積極作用。但是，現行廉租房制度在運行中也存在著一定的問題，尤其是廉租房退出機制方面的不足，主要表現如下：

（一）相關法律制度不完善

目前我國缺乏專門的住房保障方面的法律，特別是有關廉租住房的法律。現有的相關法規如《城鎮最低收入家庭廉租房住房管理辦法》、《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》、《廉租住房保障辦法》等，都屬于部門法規，效力層次相對較低，影響力度不大。

另外，我國尚未頒布有關廉租住房退出環節的專項法規。上述相關法規雖然涉及到廉租房的退出問題，但都只是以列舉的方式規定了廉租戶退出廉租住房保障的幾種情況，而現實的情況很復雜，遠遠不止這些。

（二）廉租房住戶的收入動態變化難以監測

廉租房退出機制是建立在對廉租房家庭經濟條件進行嚴格跟蹤管理的基礎上的，而在這方面，我國目前還沒有建立界定家庭收入的相應體系。然而低收入水平家庭的經濟狀況是時常變化的，所以有效的廉租房監管體系應該做到及時將收入情況已經發生變化、不符合條件的非低收入家庭從廉租房保障對象中去除。但是，在廉租房政策的實施過程中，由于目前我國社會信用體系建設滯后，個人信息分散化。同時由于當今社會收入來源多元化，個人及家庭收入的透明度很差，只有單位工資部分是有記錄的。導致廉租房主管部門無法準確地掌握廉租房住戶的收入變化情況。

（三）退出標準單一而且僵化，有強化道德風險的隱患

從現實中各地的退出標準來看，基本上都是以家庭收入連續半年或者一年超過當地當年的最低生活保障金標準為限，極少考慮家庭成員數量的變化以及其他家庭資產的增值，考慮標準比較單一，這就導致一些家庭經過利益權衡，選擇放棄工作；也有一些家庭出于無奈選擇了瞞報、虛報，從而容易引發道德風險。當然這也正說明我國住房保障層次的斷裂。那些收入水平略高于廉租房入住標準的住戶，在退出廉租房之后，仍為城市的低收入群體，他們因無力租房或購房而陷入無房可住的境地，成為所謂的“夾心層”居民。

（四）輕懲罰，無激勵

1.輕懲罰

目前，全國各地對“騙租”行為的懲罰規定主要有以下幾項：“收回廉租房資格”、“罰款”、“一定期限內喪失申請廉租房資格”。縱觀這幾項措施，可以發現我國對騙租廉租房的違法行為懲罰力度是完全不夠的，騙租的違約成本大大低于違約收益。在我國，仍然有為數不少的有錢人能夠以低收入家庭的身份申請政府的廉租房，而且只要他們登記的住房面積與收入水平在政府規定的范圍之內，就有可能獲得政府的廉租房保障，這讓本來就十分有限的廉租房房源顯得更加緊缺。

2.無激勵

“獎賞”的目的是當低收入家庭的經濟狀況出現向上流動的傾向時，對其購買經濟適用房給予一定優惠政策，使其進入住房保障的第二道網。然而目前我國對廉租戶日退出廉租房的激勵措施是空白的，這就導致大部分廉租戶不想退出其廉租房。從而使得廉租房的退出更加困難。

二、完善我國廉租房退出機制的政策建議

廉租房建設關系到國家與個人的利益，廉租房住戶的退出從一開始就充滿了國家和個人利益的博棄。鑒于現階段我國廉租房退出機制中存在的問題，我國必須結合實際情況，不斷完善現有的廉租住房制度，建立起一套適合我國國情的廉租房退出機制體系。

（一）健全并完善相關法律法規

從以上問題中可以看出我國關于廉租房的法規效力較低，因此要從根本上解決我國廉租房退出環節中存在的問題，必須進一步完善我國有關廉租房的法律制度規范，提高相關法規的效力層次。具體應做到以下兩點：其一，出臺廉租房保障的整套法律，制定符合我國國情的住房保障專項法規，從法律層面規定住房保障的對象、保障標準、保障水平、保障資金的來源、退出機制及管理機構等，為建立動態的廉租住房保障體系提供法律保障。其二，出臺廉租房退出政策細則，整合現有的住房保障政策，通過制訂《廉租住房退出條例》，使住房保障的退出有法可依，杜絕“鉆空子”現象。

（二）加強廉租房入住家庭收入的動態管理

為了充分利用稀缺的廉租房房源和廉租房保障資金，必須對已經獲得廉租房保障的家庭實行動態化實時管理，通過年度申報、動態抽檢和定期核查的方法加以管理，并確定廉租房的具體退出流程。為此，廉租房的實施機構應該借助信息化系統和實際調查等手段，及時掌握廉租房保障對象的收入變化，對經濟狀況發生較大變化、不再需要保障的家庭催促其及時退出廉租房保障系統，以便輪候的家庭能及時入住廉租房或得到租金補貼。

（三）建立多元化的退出標準

由于目前我國的廉租房制度仍然處于起步階段，各地政府的退出標準也比較單一，導致廉租戶的退出并未真正反映實際情況，所以建立多元化和多層次的退出機制是非常必要的。我們可以借鑒香港公屋退出標準，不僅考慮家庭收入當年的最低生活保障金標準，還要考慮家庭成員數量的變化以及其他家庭資產的增值等。這樣就有利于降低道德風險，同時考慮家庭的動態變化，讓真正有困難的家庭享受國家的住房保障制度。

（四）創設廉租房退出激勵機制，加大懲罰執行力度

根據前文分析可知，我國現行廉租房的退出方式是輕懲罰，無激勵，這使得我國廉租房退出機制很單一，對此，我國應該在退出的激勵機制方面進行補充，同時還要加強懲罰力度。

激勵機制方面，應該以梯級住房保障引導廉租戶實現梯級消費。政府可以因地制宜地制定廉租房保障對象主動申請推出的優惠政策，如優先購買經濟適用房、提供低息購房貸款等，激勵經濟條件改善的保障對象主動退出廉租房保障體系。

懲戒機制方面，我國應該提高懲罰的執行力度，解決廉租房退出機制中壓力缺失問題。我們也可以在廉租房的退出機制中加大罰款力度，將虛報資料嚴重情況納入犯罪范疇。高強度的懲罰措施保證了違法行為的高成本，可以有效遏制違法行為的發生，同時也有利于遏制騙租、轉租問題的發生。

（五）嘗試把廉租房和租賃性質的經濟適用房對接，形成“經濟租用房”

在我國住房保障制度中，廉租房和經濟適用房一直分離化運作，在準入標準、保障群體、退出機制等方面存在較大差異，分離化運作模式的負面效應就是導致城市“夾心層”居民的出現。另外，經濟適用房以售為主的運作模式，也不利于保障性住房房源的充分利用。正因為如此，政府部門應該進行廉租房與經濟適用房的制度創新。首先，可以嘗試改變經濟適用房的運作模式，實行以租為主。然后將廉租房和租賃部分的經濟適用房進行對接，形成統一的“經濟租用房”，再確定“經濟租用房”的準入標準、保障群體及退出機制等要素。（作者單位：蘭州大學法學院）

參考文獻

[1] 黃煒城：《對我國現行廉租住房制度中準入與退出機制的探討》，群文天地，2010年第7期.

[2] 劉穎：《中國廉租住房制度創新的經濟學分析》，格致出版社，2007年11月第一版.

廉租房管理辦法細則范文第3篇

據兩江新區管委會副主任李新明向《財經》記者透露，按照規劃，重慶市21個公租房項目中有八處布局在兩江新區，將最大程度地解決進城農民工和外地來渝工作人員住房難的問題。

此前重慶市政府已宣布，未來兩年半時間內將建設3000萬平方米公租房。如此大規模興建計劃能否落實，備受各界關注。

近期，由住建部等七部委聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》的出臺，被視做是在全國范圍內拉開新一輪住房制度變革的序幕。而《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》(下稱《辦法》)的，則進一步明確了公共租賃住房的建設資金來源，給出了申請重慶市公共租賃住房的各項條件，并規范了公共租賃住房的后期管理。

全覆蓋雄心

1998年實行的住房制度改革，將中國人的住房主要分成了兩個板塊：一個是以廉租房、經濟適用房為主的保障性住房；另一個是面對中等以上收入家庭為主的商品房。

符合廉租房標準的人群在全國范圍來看比例平均不到5％。經濟適用房原本規定租售并舉，“但是當時中國正值亞洲金融危機后的通縮時期，為了拉動經濟復蘇，政策最終把‘租’砍掉了，變成只能‘售’，規定經濟適用房全部出售。”華遠地產董事長任志強說，這樣一來，堵死了“租售并舉”大門，幾乎把大多數人都推到了通過市場化途徑解決住房司題的路上，進一步強化了“居有其屋”而非“居有其所”的理念。

國土資源部原副部長李元向《財經》記者指出，解決當前房價高企問題，當務之急就是要解決租賃性住房供給這個“原來制度上沒有考慮”的問題。中國人民大學區域與城市經濟研究所原所長陳秀山也認為，住房制度改革某種程度上是一個“不成功的嘗試”，現在大力發展保障性住房，是在“補課”和“糾偏”。

據重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇向《財經》記者介紹，重慶市從2003年開始啟動廉租房建設，至今總共投入數百億元資金，建設規模達到六七百萬平方米，但僅解決了占全市總人口3％的、符合廉租房條件人群的住房問題。為了解決既不能享受廉租房、又買不起商品房的“夾心層”的住房問題，公租房應運而生，“按照城市化進程來推算，從今年開始三年內，總共需要建設3000萬平方米公租房來解決30％人群的住房保障問題，也就是每年1000萬平方米的任務。到目前為止，今年主城區已開工建設750萬平米公租房。”

國家統計局重慶調查總隊的入戶抽樣調查顯示，“重慶主城區約220萬戶常住人口家庭中，住房私有化率約為78％，22％的家庭租房居住。因此我們推算，將近30％的人群需要政府提供保障性住房。”重慶市國土資源和房屋管理局副局長孫力向《財經》記者介紹說。

孫力表示，今后不再單獨新建廉租房，而是包含在公共租賃住房體系中，實現公租房、廉租房、經濟適用房的一體化。廉租房居民與公租房居民住同一小區、同一品質的房屋，只是租金有所區別，廉租房租金一般只是公租房租金的10％左右。另一方面，公租房租滿五年之后，可通過成本價購買，轉換成有限產權的經濟適用房。

在重慶市政府的規劃中，其余60％　70％的中高收入群體住房需求將由市場提供的商品房解決，并對高端商品房和投機性炒房采取相應的遏制措施。比如準備對高檔別墅和商品房征收特別房產稅，最終形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系，逐步實現住房保障的全覆蓋。

除了考慮人口結構的現有情況，重慶還考慮了將來發展外向型開放城市人口擴張的需要。

重慶市市長黃奇帆此前曾表示，兩江新區在承接沿海產業轉移的過程中，將吸納大量產業工人，而過去沿海地區由企業建職工宿舍的模式已經暴露出很多問題。兩江新區要把產業工人的住宿問題交回給社區，“實現工業園區與城市的無縫銜接，讓進城務工人員走出工廠就能進入社區，融入城市。”

雙“根”求解

如此巨量的建設規模，地根、銀根是待解的難題。

據張定宇透露，該局同時負責土地資源管理和房屋建設規劃，可根據土地使用的具體情況，為公租房進行最佳選址。重慶市財政局經濟建設處處長蘇宏偉向《財經》記者介紹說，用于公租房建設的建筑用地全部由政府劃撥，其中包含新征用地。

任志強認為，重慶作為一個新建直轄市，其城區周圍有大量宅基地，并有宅基地轉換的特殊政策：農民在城市中有了固定工作后，通過租住公租房變成城市人，而政府再將其宅基地進行轉換開發。

“其實可以采取直接在宅基地上建設公租房的方式，沒有必要轉換宅基地的性質。北京市把唐家嶺等集體土地用于建租賃房，目前的改造都是拆掉原來的房子，政府重新規劃，按照正式的標準建設租賃房。”任志強說。

李元也表示，法律規定農村不能搞商品房，但沒有禁止房屋出租、抵押，或把企業用地再出租。城市周邊地區有大量農村出租屋，可以按城市規劃把這些房源改造成租賃性住房，增加城市租賃住房供應，但只租不賣，這樣也能保證農民有穩定的收入來源。

如何籌集公租房建設資金?蘇宏偉介紹說，根據測算，主城區公租房的預計造價為每平方米2500元。財政資金投入至少達到公租房建設總投入的20％，直接投入總數約為130億元，并將根據工程建設進度分步注入。“截至目前財政已經注入資金10億元，下半年根據建設進度還會陸續注入10億元以上。”

除了中央安排的專項資金和財政年度預算安排資金，公租房建設資金來源渠道還包括土地出讓收益的5％，銀行、非銀行金融機構和公積金貸款，以及發行債券。

貸款方面，蘇宏偉說，目前以重慶市地產集團和城司為主體申請貸款，“銀行積極性很高，覺得公租房資產優良，還款有保證，現階段意向投資為160億元左右。”

據介紹，目前地產集團已與工商銀行、交通銀行和華夏銀行簽訂53.8億元的10年期協議貸款，貸款利率比國家規定的貸款基準利率下浮了10％。

對于占總體建設資金80％的貸款，償還本息的來源有兩個，租金和出售收入。“通過測算，租金收入基本能夠支付貸款利息，償還5％的貸款利率應該不成問題；對于貸款本金，公租房管理辦法中有‘出售’這個環節。另外，在能力許可的范圍內，還會由財政安排還款資金。”蘇宏偉說。

所謂出售有兩層涵義，除了對公租房住宅的出售，還有對商業用房的出售。按照規劃，每個公租房小區設有10％的商業用房。商業用房建成后馬上就可以出售，投資回收率可達到1：6。銷售收入可作為本金還款的一部分。

蘇宏偉表示，除銀行貸款，公租房項目也受社保基金和人壽基金的青睞。

蘇宏偉認為，財政在項目前期啟動時壓力稍大，啟動后會用“滾動開發”方法，減少資金壓力。

據悉，全國社會保障基金理事會已和重慶初步接觸。但任志強表示，從法律意義上來說，政府動用公積金是違法的。政府是從保險的角度出發，強制要求個人擁有的公積金必須存在政府指定機構的賬戶內，但賬戶內公積金所有權應歸個人。政府委托公積金管理機構進行管理，但管理機構沒有權力動用它。

發行債券也被列入籌資渠道之一。“考慮以市政府旗下的‘地產集團’和‘城司’為主體發行企業債券”，不過蘇宏偉表示，現階段靠財政注入和貸款就能基本解決資金來源，暫無發債計劃。

房地產投資信托基金(REITs)也曾被考慮作為融資渠道，但香港方面的基金和重慶初步接觸后無果而終。蘇宏偉說，類似的金融產品有一個前提，即把房屋產權作為貸品，而這種產權轉換不符合公租房姓“公”的原則，“首先，公租房產權本身不能轉讓。其次，擁有公租房產權后，房屋也不允許上市出售，只能出租。而如果擁有公租房產權的出資方，出租的對象不是政府要求的群體，就不能達到公租房的住房保障目的。所以類似的金融產品在現階段還不可行。”

公租房是不是一定要姓“公”呢?任志強表示，應該發展社會租賃性住房，由社會基金組合信托提供融資，這種社會辦的租賃性住房可以強制收入提高又不想退租者離開，而這點政府很難做到。英國就曾因此導致對公租房的需求不斷擴大，在撒切爾時期，把公租房全部轉為私有。另一方面，房地產信托還讓富裕人群多了一個回報穩定的投資產品。

因為租賃住房回收期太長，沒有開放性的住房金融市場，很難實現租貨性住房的發展。“‘二戰’后英、德、法都對租賃住房提供40年　70年的無息或低息貸款，然后開發商建設運營，用租金提供貼息。而在美國，1990年租賃性房屋的融資比重中，商業銀行所占比例僅為3％4％，政府機構占19％，社會基金占60％以上；到2001年，政府機構剩9％，十年時間降低了10％。”

社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海對《財經》記者指出，放開租賃性住房的準入能吸引民營資本大規模介入，這里面的關鍵是政府要提供土地。具體方式可以是政府劃定土地對外招商，也可以是由社會資本通過與工業用地等其他類型土地使用方協商或向政府報批，由社會資本出資建設和運營，政府提供地塊和政策指導，并由政府確定租金價格，不得把租賃性住房當成商業地產。

管理與配套難題

建立科學合理的公租房準入與退出機制，是公租房制度設計的關鍵一環。張定宇表示，即將成立的住房保障局將承擔準入審核任務，建立和社保、稅務、銀行聯網的一整套信息化系統，該系統預計今年10月試運行。目前數據庫還需要銜接和技術處理，“這也是《辦法》公布后操作細則遲遲未出的原因。”

有質疑者稱，在保障范圍上，《辦法》規定，市、區政府引進的特殊專業人才和在重慶工作的全國、省部級勞模、全國英模、榮立二等功以上的復轉軍人住房困難家庭不受收入限制。這樣一來，地方政府會不會借招商引資、引進人才為名將公租房假以他用，導致真正需要的人并未受益，重蹈經濟適用房覆轍?

在退出機制上，如何防止租客的“賴租”行為?《辦法》規定，公租房的租金以每平方米價格為基礎，按照租房面積計算，若承租人在租賃期內超過政府規定的收入標準，應當退出公租房，或以一定比例上調租金。

任志強認為，按租房面積計算租金并不科學，不能很好地起到租金調節作用，也不利于監測承租人收入變動情況。而美國現行做法是按工資收入的一定比例收租金，與房屋面積無關，這樣一旦收入提高，所需繳納的租金也相應提高，承租人不會“賴租”。

公租房的管理是該制度能成功運轉的一個重要方面。從國外情況看，公租房運行多年后，出現運營效率低、維修跟不上，甚至演變為貧民窟引發社會矛盾的情況并不鮮見，英國公屋就在當地變成問題高發區。為了避免類似情況，重慶公租房分散建設在21個人口集聚區中，每一片區公租房面積占整個集聚區住宅面積的比例均在20％以內，其余部分為商業樓盤，以這種“大分散、小集中”的規劃方式避免形成“貧民窟”。

中國人民大學區域與城市經濟研究所原所長陳秀山分析說，低收入和中高收入群體能夠相互融合，國外成功的先例并不多。因這兩種人群對醫療、文化、教育等資源的需求客觀上存在較大差別，“往往容易造成這種情況，原本一個很好的社區，由于建了公租房，整體上受低收入群體教育水平、思維方式、文明程度等影響，有可能導致這個社區的房地產價值下降。”

廉租房管理辦法細則范文第4篇

第一條為建立和完善城鎮廉租住房制度，保障城鎮最低收入家庭的基本住房需要，根據《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》（建設部令第120號）及其他有關規定，結合本市城區實際，制定本辦法。

第二條本市城區（不含夷陵區，下同）市、區財政保障范圍內的城鎮最低收入家庭廉租住房的管理，適用本辦法。

第三條本辦法所稱廉租住房，是指政府為保障城鎮最低收入家庭中的無房戶和缺房戶的基本住房需要，向其提供住房租金補貼或低廉租金的住房。本辦法所稱無房戶，是指無自有產權住房且未租住公有住房的家庭。本辦法所稱缺房戶，是指自有產權住房或租住公有住房的面積低于廉租住房保障面積標準的家庭。

第四條市房產管理部門負責本市城區廉租住房管理工作。市發展改革、財政、民政、價格、建設、規劃、國土資源、稅務等部門和住房公積金管理機構，根據職責分工負責廉租住房的有關工作。

第二章保障標準和方式

第五條本市城區廉租住房保障水平，根據保障城區最低收入家庭基本住房需求的原則和財政承受能力合理確定。本市城區人均廉租住房保障面積標準，按不超過城區人均住房面積60%的比例確定。具體標準由市房產管理部門會同市財政、民政等部門擬定方案，報市人民政府批準后公布執行。

第六條本市城區廉租住房優先保障無房戶，逐步調劑缺房戶。市房產管理部門會同市財政部門，根據廉租房保障資金籌集狀況，負責擬定年度廉租住房保障范圍方案，報市人民政府批準后公布執行。

第七條廉租住房保障方式以發放租金補貼為主，實物配租為輔。廉租住房租金補貼標準，由市價格主管部門會同市房產管理部門按市場平均租金標準與廉租住房租金標準的差額確定。廉租住房實物配租適用條件，由市民政部門會同市房產管理部門確定。

第三章保障對象和程序

第八條符合下列各項條件的家庭，可以申請享受廉租住房待遇：

（一）具有本市城區城鎮戶口；

（二）正在享受城市居民最低生活保障待遇；

（三）屬無房戶、缺房戶。

第九條申請享受廉租住房待遇，應當向市房產管理部門提出登記申請并如實提交下列材料：

（一）戶籍簿；

（二）戶籍所在地民政部門核發的《城市居民最低生活保障資金領取證》；

（三）戶籍所在地街道辦事處出具的現住房證明。

第十條市房產管理部門自受理登記申請的次日起15日內進行審查。對符合條件的予以公示，公示的期限為15日。公示期間單位或個人對公示對象提出異議的，由市房產管理部門會同民政部門進行核查。經核查異議成立的，由市房產管理部門書面通知申請人不予登記并說明理由。公示期間無異議或經核查異議不成立的，由市房產管理部門登記為廉租住房保障對象，按家庭人均住房面積排序逐步保障。

第十一條市房產管理部門根據公布的年度廉租住房保障范圍和保障對象的排序，確定當年享受廉租住房待遇的家庭并予以公示。市房產管理部門在確定缺房戶的廉租住房待遇時，應扣減其自有產權房屋、已租公有住房的面積。

第十二條確定為當年享受廉租住房待遇的家庭，將房屋租賃合同提交給市房產管理部門備案后，由市房產管理部門根據其廉租住房保障面積標準和租金補貼標準，按月將租金補貼直接撥付給住房出租人，由住房出租人相應沖減其住房租金。

第十三條對符合當年廉租住房實物配租條件的孤老、烈屬、殘疾等特殊困難家庭，由市房產管理部門為其分配廉租住房。承租廉租住房的家庭，應當與市房產管理部門簽訂廉租住房租賃合同，并按

廉租住房租金標準交納住房租金。

第四章資金和住房籌集

第十四條廉租住房保障資金和廉租住房的籌集規模，由市人民政府決定。廉租住房保障資金，由市、區財政共同籌集。廉租住房保障資金的支付范圍，與市、區財政保障范圍相一致。

第十五條廉租住房保障資金通過下列渠道籌集：

（一）市、區財政預算安排專項資金；

（二）從住房公積金增值收益中按規定提取城市廉租住房補充資金；

（三）廉租住房租金收入；

（四）社會捐贈資金;

（五）國家允許的其他資金。

第十六條廉租住房資金實行財政專戶管理，由市房產管理部門專項用于城區廉租住房租金補貼和廉租住房的購建、維修，并接受市財政、審計部門的監督。具體使用管理辦法由市財政部門會同市房產管理部門制定。

第十七條廉租住房通過下列渠道籌集：

（一）從公有住房中安排；

（二）使用財政專項資金建設、收購、租賃住房；

（三）社會捐贈住房；

（四）國家允許的其他渠道。

第十八條使用財政專項資金籌集廉租住房的，依法給予稅收、行政事業性收費、土地使用優惠。具體辦法由市房產管理部門會同有關部門擬定，報市人民政府批準后執行。

第五章監督管理

第十九條市房產管理部門應當會同有關部門建立健全廉租住房的資金管理、房屋配租、保障對象等動態管理制度，定期對廉租住房保障對象的收入情況、住房狀況等情況進行核查，并按照核查結果及時調整其廉租住房待遇。

第二十條承租廉租住房的家庭有下列情形之一的，由市房產管理部門收回其承租的廉租住房，終止其廉租住房待遇：

（一）改變廉租住房的使用性質；

（二）轉讓、轉租廉租住房；

（三）連續6個月以上不在廉租住房居住；

（四）改變廉租住房結構或其他損壞房屋的行為。

第二十一條對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙取廉租住房待遇的個人，由市房產管理部門責令退還已領取的廉租住房租金補貼，或者退出廉租住房并按廉租住房租金補貼標準補交租金；情節嚴重的，可以并處1000元以下的罰款。對出具虛假證明的單位，由市房產管理部門提請其主管部門追究單位負責人的責任。

第二十二條廉租住房管理工作人員、、，由所在單位或監察機關依法依紀給予行政處分；觸犯刑律的，提請司法機關依法追究刑事責任。

第二十三條當事人對行政機關的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或向人民法院。

第六章附則

廉租房管理辦法細則范文第5篇

一、公共租賃住房退出機制存在的法律缺陷

1.立法體系不健全

任何社會保障制度要發揮其為廣大民眾服務的作用，都必須依靠嚴格的立法作為支撐。住房保障制度屬于社會保障制度體系，作為其重要組成之一的公共租賃住房制度的規定應當體現在法律中，但當前我國并未出臺專門的有關住房保障方面的法律法規。《指導意見》《管理辦法》《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》和《關于并軌后公共租賃住房有關運行管理工作的意見》等文件，都對公共租賃住房退出的主體、條件、程序、管理及責任方面都有所涉及，然而這些大多是政策的宏觀指導，在具體實踐指導方面只有一部《管理辦法》。北京、上海、重慶等大城市根據自己的發展水平制定了公共租賃住房方面的具體法規規章，由于缺乏上位法的指導而顯得過于雜亂。至于公租房退出方面的規定，很多城市仍處在探索階段。且無論是《指導意見》《管理辦法》等部委規章還是各地方的具體規定，都缺乏穩定性和強制性，加之法律責任不明確，使得在公共租賃住房退出制度的執行當中的隨意性很大。

2.具體退出標準不完善

《管理辦法》中規定了公共租賃住房合同到期的正常退出和包括拖欠租金退出、主體不適格退出和違反規定退出的強制退出兩大情形，從表面上來看，這兩大情形已經覆蓋了全部，但具體分析起來每種情形具體設置的退出標準卻并不完善。

一是對合同期限的設定存在不合理性。《管理辦法》中規定，合同期滿需要繼續租住的承租者，應當在期滿之前3個月內提交申請，若未按規定提交的在租賃期滿后應當騰退，同時還概括性地規定了最長合同期限一般不超過5年。各個地方結合《管理辦法》對合同期限也都有具體規定，大多將最低年限定為2-3年。筆者認為此設定存在一定的合理性，各個地區的發展是有差異的，有的一線城市也將合同的最低期限設為3年，這樣的合同審查期限相對來說過長，使得部分承租者在經濟情況已有所好轉后仍居住在公共租賃住房內，與公共租賃住房的建設宗旨相違背。

二是對拖欠租金的規定缺乏詳細規定。《管理辦法》規定，租金拖欠的最長期限為累計 6 個月，若承租者未能在該期限內交納租金則應退出其租住的公共租賃住房。筆者認為，拖欠租金具有一定的主觀惡意性，應與正常的退出分離開來，而且《管理辦法》中并未規定對已拖欠的租金怎樣補交和是否需要繳納滯納金。

三是退出標準整體表現僵化。《管理辦法》中關于退出條件，在承租期內僅有對家庭住房狀況審查的規定，那些經濟條件明顯轉好的家庭只有在申請續租時才被審查，這就造成了一些問題，即部分經濟條件轉好者在租賃期內不會按規定退出而是租住數年，既影響了公租房的高效流轉，也侵害了部分符合保障條件的輪候人的基本居住權。

3.退出的相關制度不配套

一是現有的公共租賃住房退出的監管體制不健全。既缺乏專門的管理機構，且數據統計方式落后，雖然個別省市設立了專門的保障房管理機構，但受人員編制、財政等的影響，管理機構往往沒有專門針對退出環節成立相應的機構，在工作中更多是對公租房進行籠統管理，難以發揮實質的監管作用。

此外，在日常管理中一般采用的都是承租人主動申報，工作方式較為被動，加之我國缺乏全面有效的住房征信信息化統計體系，居民住房、購房的相關數據分散，政府部門之間共享信息困難，使得數據統計嚴重滯后，難以滿足退出管理的需要。

二是缺乏配套的獎懲機制。我國對于公租房的退出并沒有設置明確的獎懲制度，雖然大多數城市在實施細則中對懲罰措施有一定規定，但力度薄弱。以拖欠租金為例，《管理辦法》中僅規定拖欠租賃者應退出公租房，并沒有懲罰規定。即使一些地方性規范中有所規定，也基本以補交租金或繳納一定的違約金為主，懲罰性質較弱，難以起到威懾作用。此外，目前我國公共租賃住房退出制度中激勵政策是空白的，只有上海等少數城市稍微有鼓勵措施，由于缺乏上位法和相關法律法規，很難起到約束承租者主動退出的實質性作用。

三是缺乏退出后保障制度。《管理辦法》中對于三種承租人資格不符的情形人性化地設置了合理的搬遷期限，但設置并不完善，缺乏具體的操作規范，加之各地方并未都規定搬遷期，使得搬遷期制度的運行不規范，難以真正發揮其保障效果。此外，退出后的過渡期也沒有相關設定，因此這種沒有過渡的體制是有明顯缺陷的，容易導致按時騰退房屋者也可能面臨經濟壓力，應加大完善力度。

二、完善公共租賃住房退出機制的法律建議

1.堅持立法先行，健全住房保障法律體系

公共租賃住房的實施要有嚴格的法律法規作為其執行的保證，因此，要完善公共租賃住房退出的立法問題，必須堅持立法先行，建立起一套保障性住房法律體系，從國家的基本法到部門規章、地方性法規都應當對公共租賃住房的退出進行明確規定，以法律的層面來規定違法行為及法律責任，從而保證住房保障制度可以在法律規范的制約下穩定運行。

具體到公共租賃住房的退出機制，應明確規定申請人員的范圍、申請條件、退出條件、程序和相應人員的法律責任等，充分發揮法律的強制力和執行力。尤其是對于公共租賃住房的法律責任，要以嚴格的法律來詳細規定各種可能發生的違法行為，對不同的違法行為作出區分，針對各種違法行為的主觀惡性程度輕重制定不同的處罰力度，以保證公租房在實施過程中有法可依。

2.完善具體退出標準

一是優化合同期限標準。租賃期滿退出是公共租賃住房退出的一種正常情形，因各地方的經濟發展水平不一致，在設定合同的最高年限時要結合地區自身的發展水平和居民居住情況，發達地區的經濟發展較快，公民收入或住房情形變化也會較快，這些地區的合同期限可適當縮短，反之經濟欠發達地區的合同年限可適當加長。

二是補充對拖欠租金的詳細規定。應當在《管理辦法》中對于拖欠租金進行詳細補充，除按租金標準補交租金外還應按照拖欠天數繳納滯納金，同時應當規定一旦拖欠次數達到3次，即便累計未到6個月也應強制退出。

三是動態調整退出標準。我國經濟正處于不斷向前發展時期，公民整體生活水平也不斷提高，因此，筆者認為，公租房退出相關標準的制定必須要根據社會經濟發展水平動態調整并且實現動態管理，和市場聯動，掌握市場規律，合理且適時地調整退出標準。

3.完善公共租賃住房退出制度

一是完善相關的監管體制。公租房制度從建設到分配再到管理和退出涉及到很多領域的工作，要確保此工程有條不紊地進行，除應有專門的保障管理機構對其相關事務進行具體負責外，還應建立動態監管制度，包括完善公租房管理檔案，建立統一的公租房信息管理平臺、建立資格年審制度、加大巡查力度等，通過動態監管，使得公租房從建設、分配到后續的退出等階段都能實現有效管理。

二是制定獎懲結合的配套措施。如對于違反公共租賃住房退出規定的人員給予嚴厲的懲罰措施，給予中低收入家庭買房提供優惠的稅收政策、降低首付比例等，以鼓勵承租者主動退出促進公租房的高效流轉。