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廉租房保障辦法范文第1篇

一、 我國(guó)廉租房制度建設(shè)的現(xiàn)狀

現(xiàn)代的廉租房制度起源于20世紀(jì)初的歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，許多歐美國(guó)家普遍選擇了利用政府權(quán)力修建大量的住房來滿足社會(huì)的需求。這些房屋都只向受助家庭收取占市場(chǎng)租金很小比例的房租。廉租房制度自此在這些國(guó)家和地區(qū)逐步形成，其后又逐漸發(fā)展成為世界上許多國(guó)家縮小住房貧富差距、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的一種社會(huì)保障制度。

我國(guó)廉租房制度建設(shè)的雛形形成于20世紀(jì)末。1999年，國(guó)家建設(shè)部在總結(jié)上海、成都等試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上頒布了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》。但全國(guó)35個(gè)大中城市中，僅有少數(shù)大城市進(jìn)入了建立廉租房制度的實(shí)際操作階段，半數(shù)以上的省市還尚未建立明確的管理機(jī)構(gòu)，尚未落實(shí)資金來源，也尚未建立最低收入居民家庭檔案和申請(qǐng)、審批制度，很難滿足最低收入家庭急需解決住房困難問題的需求。為加速各地廉租房制度的建設(shè)，2003年底，由建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，于2004年3月1日開始正式實(shí)施，同時(shí)廢止了1999年頒布的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》。新辦法對(duì)舊辦法的內(nèi)容進(jìn)行了修訂和補(bǔ)充，對(duì)實(shí)際操作進(jìn)行了較為明確的指導(dǎo)；2005年，《城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法》和《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》的相繼出臺(tái)，在原規(guī)定的基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確了有關(guān)廉租房具體操作的一些細(xì)則。至此，中國(guó)廉租房制度的框架基本形成。從全國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，截至2006年，我國(guó)通過廉租房政策解決的住房困難戶為547292戶。另據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2007年底，我國(guó)共有95萬戶家庭獲得廉租住房保障。2007年我國(guó)廉租房的投入資金中的財(cái)政投入為145億，其中中央政府支出51億，地方政府支出94億（占了1998年到2006年總和的1.3倍）。盡管與當(dāng)年的財(cái)政總支出49565.4億元相比數(shù)額很小，但相對(duì)于過去8年間的投入而言，政府財(cái)政的投入力度在加大，投入金額也在增加，這說明廉租房制度的發(fā)展備受重視。同時(shí)，按照國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)[2007]24號(hào))文件的要求，中央財(cái)政首次向中部、西部財(cái)政收入較為困難的地區(qū)支付專門用于廉租房制度建設(shè)的資金。2007年是我國(guó)廉租房制度建設(shè)步伐邁得最大的一年。2009年中央又加大了對(duì)財(cái)政困難地區(qū)廉租房制度建設(shè)的資金投入。2009年中央財(cái)政用于各地廉租房制度建設(shè)總的資金投入達(dá)到330億元，這個(gè)數(shù)字也是2008年、2007年幾倍甚至上十倍的增長(zhǎng)。

二、我國(guó)廉租房制度建設(shè)中存在的主要問題

1.廉租資金來源渠道單一。從已開展廉租房試點(diǎn)的城市來看，目前的資金來源渠道包括：住房公積金增值收益；財(cái)政預(yù)算；直管公房出售或出租收入；社會(huì)捐贈(zèng)等。但在實(shí)際運(yùn)行中，由于前幾年房改過程中，公房基本上都已經(jīng)出售給了個(gè)人，能夠用來出售的公房少之又少：而受我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平和生活習(xí)慣的影響，社會(huì)捐贈(zèng)廉租房資金也難有大的作為。因此，各地以住房公積金增值收入和財(cái)政撥款為主。然而，我國(guó)住房公積金增值普遍收益很少或不穩(wěn)定，在提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、支付管理費(fèi)用后，所剩資金十分有限，難以支持廉租房制度建設(shè)。而對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城市，財(cái)政實(shí)力也明顯不足，無法提供足夠的資金用于廉租房補(bǔ)貼(或建設(shè))。因此，廉租房政策對(duì)于這些城市往往心有余而力不足。而在一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市，住房公積金增值收入盡管支撐著廉租房制度建設(shè)，但也面臨一些問題。因此，與眾多家庭急迫的廉租房需求來比，廉租資金的落實(shí)是目前廉租房進(jìn)展緩慢的一個(gè)瓶頸。

2.廉租對(duì)象覆蓋面過于狹窄。根據(jù)現(xiàn)行的規(guī)定，目前我國(guó)廉租房的分配對(duì)象主要是具有城鎮(zhèn)戶口的雙困家庭，即享受低保同時(shí)人均居住面積低于某一標(biāo)準(zhǔn)的家庭，不少地方還制定了非常嚴(yán)格的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，致使廉租房覆蓋的人群十分狹窄。這種較為狹窄的范圍規(guī)定，在廉租房制度建設(shè)的初期對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定起到了重要的作用，但從我國(guó)居民當(dāng)前的居住情況看，這一保障范圍無疑是過于狹窄的。另外，從目前社會(huì)弱勢(shì)人群的定義所覆蓋的范圍來看，隨著社會(huì)的轉(zhuǎn)型，城市打工者、進(jìn)城民工、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征收后的農(nóng)民是一個(gè)不可忽略新的住房弱勢(shì)群體。若不對(duì)他們的住房問題給以充分的重視，將給城市的和諧發(fā)展帶來不良的影響。同時(shí)，我國(guó)廉租房制度中的房源大都來自于空置樓盤以及改造后的危舊房等，還有一些廉租房建在較為偏僻的地段，交通生活極為不便，使覆蓋面大打折扣。

3.廉租房法律、法規(guī)建設(shè)的滯后。我國(guó)迄今尚還沒有關(guān)于廉租房的有關(guān)法律、法規(guī)，只有原國(guó)家建設(shè)部頒布的于2004年3月1日開始實(shí)施的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》和2007年頒布的《廉租住房保障資金管理辦法》等部門規(guī)章，然而，這些都只是一些立法層次較低的辦法、條例，難以在約束和監(jiān)督方面有效發(fā)揮作用，尤其是《廉租住房保障資金管理辦法》盡管內(nèi)容翔實(shí)，但其立法層次確實(shí)尚還有待于進(jìn)一步提升。

4.旺盛的需求與短缺的房源供給。從有關(guān)規(guī)定來看, 廉租房的房源主要是依靠舊有的公房，但目前的現(xiàn)實(shí)情況卻與當(dāng)初設(shè)計(jì)的情況存有偏頗，房源的缺乏已經(jīng)成為制約推廣廉租房保障的一個(gè)瓶頸。而且隱形房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的存在也使得部分房屋非法進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，造成廉租房的房源供給短缺，現(xiàn)實(shí)供給與迫切的需求之間存在有極大的矛盾。有的城市新建廉租房的數(shù)量?jī)H是目前申請(qǐng)者住房需求數(shù)量的1%，甚至更低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足目前的需求。從各地的實(shí)踐來看，廉租房的供給主要由政府承擔(dān)，企業(yè)并無直接的驅(qū)動(dòng)力向廉租家庭提供住宅。另外，中介服務(wù)體系落后、社會(huì)缺乏公正意識(shí)、政策宣傳不得力，也是影響廉租房供求矛盾加大的重要原因。同時(shí)，由于政策宣傳也尚不夠，使得一些擁有房源的房東，基于對(duì)廉租房保障政策的疑慮以及其他方面的擔(dān)憂不愿意將房屋出租給廉租家庭。

5.地方政府建設(shè)廉租房的積極性不高。據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，在許多地方房地產(chǎn)稅費(fèi)收入是地方政府財(cái)政收入的重要部分。而建設(shè)廉租房，地方政府不僅得不到收益，反而要拿出土地，投入大量資金，使用大量人力、物力，地方政府相關(guān)部門因而缺少積極性。據(jù)權(quán)威分析，廉租房與房?jī)r(jià)成反比關(guān)系，廉租房供給每增加5％，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3～4％，其導(dǎo)致的必然后果，便是影響當(dāng)?shù)氐耐恋爻鲎尳鹗找婧虶DP 的增速，加之沒有明確的問責(zé)機(jī)制，地方政府建設(shè)廉租房的積極性則會(huì)大大降低。目前廉租房的辦事機(jī)構(gòu)都是臨時(shí)性的，掛靠在市、縣的房管局，人員組成都是由其從房管局里抽借，人少事多，也沒有財(cái)政下?lián)艿墓ぷ鹘?jīng)費(fèi)。因此，導(dǎo)致廉租房建設(shè)不能長(zhǎng)期有效地堅(jiān)持下去。

三、促進(jìn)我國(guó)廉租房制度建設(shè)的對(duì)策建議

1.切實(shí)提供城市廉租房政策實(shí)施的資金保障。首先，科學(xué)安排財(cái)政預(yù)算資金。解決“居者有其屋”的問題，是中央政府和地方政府不可推卸的共同責(zé)任，因此，城市廉租房政策實(shí)施的資金來源主要應(yīng)來自各級(jí)政府的財(cái)政投入。當(dāng)前，《廉租住房保障資金管理辦法》明確了廉租房保障資金的八種來源，但除了對(duì)土地出讓金用于廉租房建設(shè)的比例做了具體明確的規(guī)定以外，其他幾項(xiàng)來源的資金比例仍不明確，尤其是地方政府與中央政府的資金比例關(guān)系不明確。因此，必須盡快出臺(tái)與廉租房建設(shè)資金來源相配套的實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步明確中央政府與地方政府財(cái)政投入的比例關(guān)系。其次，形成多元化投融資渠道。一是引入房地產(chǎn)投資信托基金。對(duì)參與廉租房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)投資信托基金給予財(cái)政補(bǔ)貼或?qū)ζ渫顿Y者的收益減免所得稅，以提高基金和投資者的收益水平，從而鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金投資建造或購(gòu)買廉租房，再以低租金出租給低收入家庭。二是發(fā)行廉租房建設(shè)債券，以彌補(bǔ)廉租房建設(shè)資金的不足。三是實(shí)行證券化運(yùn)作。我國(guó)廉租房一般只租不售，因而具有穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)，廉租房作為政府福利項(xiàng)目，其收益盡管不高但具有很高的穩(wěn)定性，這些都符合證券化資產(chǎn)的特點(diǎn)。在實(shí)際操作中，可采取直接將廉租房項(xiàng)目證券化或以廉租房作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款、由銀行將該債權(quán)證券化兩種方式。四是發(fā)行福利彩票模式?？蓮纳鐣?huì)福利彩票所籌集的資金中提取適當(dāng)比例，用于當(dāng)前的廉租房建設(shè)，這既遵循了福利彩票基金無償使用的原則，也有效地緩和了廉租房建設(shè)過程中資金緊缺的詬病問題。

2.積極拓寬城市廉租房的房屋來源。一是建議政府收購(gòu)空置房作為廉租房。政府出資以成本價(jià)或低于成本價(jià)收購(gòu)符合規(guī)定的空置住房，然后對(duì)其按廉租房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)并改造成適合最低收入家庭居住的廉租房。目前我國(guó)空置房的數(shù)量很大，這不僅不利于房地產(chǎn)開發(fā)商資金的回籠，而且給商業(yè)銀行造成大量的不良資產(chǎn)。政府通過收購(gòu)將空置房轉(zhuǎn)化為廉租房，既可盤活空置住房資金，又可節(jié)省廉租房建設(shè)成本。二是鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)經(jīng)營(yíng)廉租房?？捎烧蕴峁┑拖①J款的方法資助開發(fā)商建造廉租房；或者對(duì)于按照政府標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)廉租房的開發(fā)商，政府在地價(jià)等方面給予一定的優(yōu)惠，從而鼓勵(lì)更多的開發(fā)商投入廉租房建設(shè)，增加廉租房的數(shù)量。三是強(qiáng)制開發(fā)商建設(shè)經(jīng)營(yíng)少量廉租房?？梢栽谕恋馗?jìng)標(biāo)時(shí)就明確要求每一個(gè)樓盤都必須建造一定比例的廉租房，強(qiáng)制開發(fā)商參與廉租房的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)。四是動(dòng)員房屋所有者自愿提供廉租房。政府應(yīng)制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策，如減免稅收等措施，鼓勵(lì)擁有符合廉租房條件的房屋業(yè)主提供廉租房。除給予一定的利益優(yōu)惠外，政府還可以給予廉租房提供者其他一些名譽(yù)上的獎(jiǎng)勵(lì)。

3.建立健全廉租房政策實(shí)施的各項(xiàng)制度。一是規(guī)范準(zhǔn)入機(jī)制。科學(xué)合理地確定最低收入標(biāo)準(zhǔn)并采取有效的收入審核管理辦法，是落實(shí)住房保障政策的基本前提。不同地區(qū)應(yīng)按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r劃定廉租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)不同層次的家庭收入線進(jìn)行定量分類，確保準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)，保障對(duì)象準(zhǔn)確。二是完善退出機(jī)制。建立有效的退出機(jī)制，可以提高資金利用率和廉租房制度的覆蓋面，從而在有限的資源條件下，體現(xiàn)最大程度和范圍的社會(huì)公平。為此，每隔一段時(shí)間要對(duì)原保障對(duì)象進(jìn)行重新認(rèn)定，條件改善的退出廉租房，只有符合條件的方可繼續(xù)享受廉租房政策。這樣，可使不同收入水平的居民都能有與其收入水平相適應(yīng)的住房，從而真正建立和完善多層次的住房供應(yīng)體系。三是健全獎(jiǎng)懲機(jī)制。要加大獎(jiǎng)勵(lì)力度，對(duì)那些在廉租房政策實(shí)施中表現(xiàn)突出的地方政府及其官員、房地產(chǎn)企業(yè)及其他人士進(jìn)行表彰，并給予相應(yīng)的物質(zhì)或精神獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)政策實(shí)施不力的地方和部門，要進(jìn)行責(zé)任追究，嚴(yán)格推行官員問責(zé)制。四是強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制。首先是權(quán)力機(jī)關(guān)的監(jiān)督。由各級(jí)人大及其常委會(huì)依照憲法及法律的規(guī)定對(duì)廉租房管理機(jī)構(gòu)及其他相關(guān)職能部門進(jìn)行監(jiān)督。其次是行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督。由政府有關(guān)職能部門代表國(guó)家對(duì)廉租房政策運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)督，包括財(cái)政監(jiān)督、審計(jì)監(jiān)督等。最后是社會(huì)監(jiān)督。如公眾監(jiān)督、輿論監(jiān)督等。通過健全監(jiān)督機(jī)制，完善監(jiān)督環(huán)節(jié)，豐富監(jiān)督領(lǐng)域，最終將廉租房政策實(shí)施的全過程置于公開、全面、系統(tǒng)的監(jiān)督之中，從而不折不扣地將廉租房政策落到實(shí)處，真正解決城市低收入群體的住房困難。

4.建立和完善我國(guó)廉租房制度法律體系。首先，要制定出符合我國(guó)國(guó)情的統(tǒng)一的廉租房保障法規(guī)。可從立法上規(guī)定廉租住房保障的對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金的來源、專門管理機(jī)構(gòu)的建立，以及對(duì)騙取保障優(yōu)惠行為的懲罰等。其次，完善住房保障的配套法規(guī)。住房保障涉及的內(nèi)容很廣，需要配套法規(guī)的支持。一是應(yīng)修訂房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理法規(guī)，明確“保障房”這一產(chǎn)權(quán)類別，并對(duì)其具體含義、管理內(nèi)容做出規(guī)定。二是制定關(guān)于住房保障基金的管理規(guī)定，明確并保障住房保障資金的來源，并就其管理機(jī)構(gòu)、管理職責(zé)、運(yùn)行與增值處理、監(jiān)管工作等分別做出規(guī)定。第三，建立縝密與嚴(yán)厲的懲治措施,真正讓有困難者得到補(bǔ)貼，騙取保障者得到相應(yīng)的懲罰。

5.建立長(zhǎng)效機(jī)制，立法明確各級(jí)政府的責(zé)任。應(yīng)將廉租房辦事機(jī)構(gòu)設(shè)為政府下屬的正式常設(shè)機(jī)構(gòu)。廉租房的建設(shè)需要做大量的后續(xù)管理工作，才能保證這項(xiàng)政策的連續(xù)性和有效性，為建立廉租住房保障政策的長(zhǎng)效機(jī)制，政府應(yīng)將其作為一個(gè)下屬正式常設(shè)機(jī)構(gòu)納人管理。建立一支精干、高效、廉潔的專管隊(duì)伍和一個(gè)科學(xué)實(shí)用的管理辦法。并立法規(guī)定各級(jí)政府的責(zé)任。作為政府，應(yīng)通過政策引導(dǎo)和輿論宣傳，幫助居民建立正確的、科學(xué)的住房理念。如住房消費(fèi)要與家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力相適應(yīng)，不要盲目攀比、過度消費(fèi)；要求新聞媒體不要過分炒作，制造緊張局勢(shì)，無形中抬高房?jī)r(jià)等。另外，盡最大的努力去建設(shè)廉租房，解決住房困難的家庭需求，更應(yīng)引導(dǎo)和鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)觀念多元化。

廉租房保障辦法范文第2篇

摘 要：廉租住房制度是我國(guó)住房保障體系中一項(xiàng)重要的制度安排，是解決我國(guó)城鎮(zhèn)低收入者住房問題的有效途徑。目前，廉租房制度在運(yùn)行中存在一些突出問題，尤其是廉租房退出機(jī)制方面的不足。本文首先對(duì)我國(guó)廉租房退出機(jī)制的發(fā)展?fàn)顩r和主要內(nèi)容做了簡(jiǎn)要的介紹，其次指出我國(guó)現(xiàn)行廉租住房制度中退出機(jī)制存在的主要問題，并對(duì)問題產(chǎn)生的原因進(jìn)行了系統(tǒng)分析，最后針對(duì)廉租房退出機(jī)制提出了具體的完善措施。

關(guān)鍵詞：廉租房制度；低收入家庭；退出機(jī)制；經(jīng)濟(jì)租用房

一、我國(guó)廉租房退出機(jī)制存在的問題

廉租房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。廉租住房制度具有的重要的功能，它對(duì)于完善我國(guó)的住房保障制度、彌補(bǔ)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的缺陷、維護(hù)城鎮(zhèn)弱勢(shì)群體的居住權(quán)和促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮了積極作用。但是，現(xiàn)行廉租房制度在運(yùn)行中也存在著一定的問題，尤其是廉租房退出機(jī)制方面的不足，主要表現(xiàn)如下：

（一）相關(guān)法律制度不完善

目前我國(guó)缺乏專門的住房保障方面的法律，特別是有關(guān)廉租住房的法律?，F(xiàn)有的相關(guān)法規(guī)如《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房住房管理辦法》、《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》、《廉租住房保障辦法》等，都屬于部門法規(guī)，效力層次相對(duì)較低，影響力度不大。

另外，我國(guó)尚未頒布有關(guān)廉租住房退出環(huán)節(jié)的專項(xiàng)法規(guī)。上述相關(guān)法規(guī)雖然涉及到廉租房的退出問題，但都只是以列舉的方式規(guī)定了廉租戶退出廉租住房保障的幾種情況，而現(xiàn)實(shí)的情況很復(fù)雜，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。

（二）廉租房住戶的收入動(dòng)態(tài)變化難以監(jiān)測(cè)

廉租房退出機(jī)制是建立在對(duì)廉租房家庭經(jīng)濟(jì)條件進(jìn)行嚴(yán)格跟蹤管理的基礎(chǔ)上的，而在這方面，我國(guó)目前還沒有建立界定家庭收入的相應(yīng)體系。然而低收入水平家庭的經(jīng)濟(jì)狀況是時(shí)常變化的，所以有效的廉租房監(jiān)管體系應(yīng)該做到及時(shí)將收入情況已經(jīng)發(fā)生變化、不符合條件的非低收入家庭從廉租房保障對(duì)象中去除。但是，在廉租房政策的實(shí)施過程中，由于目前我國(guó)社會(huì)信用體系建設(shè)滯后，個(gè)人信息分散化。同時(shí)由于當(dāng)今社會(huì)收入來源多元化，個(gè)人及家庭收入的透明度很差，只有單位工資部分是有記錄的。導(dǎo)致廉租房主管部門無法準(zhǔn)確地掌握廉租房住戶的收入變化情況。

（三）退出標(biāo)準(zhǔn)單一而且僵化，有強(qiáng)化道德風(fēng)險(xiǎn)的隱患

從現(xiàn)實(shí)中各地的退出標(biāo)準(zhǔn)來看，基本上都是以家庭收入連續(xù)半年或者一年超過當(dāng)?shù)禺?dāng)年的最低生活保障金標(biāo)準(zhǔn)為限，極少考慮家庭成員數(shù)量的變化以及其他家庭資產(chǎn)的增值，考慮標(biāo)準(zhǔn)比較單一，這就導(dǎo)致一些家庭經(jīng)過利益權(quán)衡，選擇放棄工作；也有一些家庭出于無奈選擇了瞞報(bào)、虛報(bào)，從而容易引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然這也正說明我國(guó)住房保障層次的斷裂。那些收入水平略高于廉租房入住標(biāo)準(zhǔn)的住戶，在退出廉租房之后，仍為城市的低收入群體，他們因無力租房或購(gòu)房而陷入無房可住的境地，成為所謂的“夾心層”居民。

（四）輕懲罰，無激勵(lì)

1.輕懲罰

目前，全國(guó)各地對(duì)“騙租”行為的懲罰規(guī)定主要有以下幾項(xiàng)：“收回廉租房資格”、“罰款”、“一定期限內(nèi)喪失申請(qǐng)廉租房資格”?？v觀這幾項(xiàng)措施，可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)對(duì)騙租廉租房的違法行為懲罰力度是完全不夠的，騙租的違約成本大大低于違約收益。在我國(guó)，仍然有為數(shù)不少的有錢人能夠以低收入家庭的身份申請(qǐng)政府的廉租房，而且只要他們登記的住房面積與收入水平在政府規(guī)定的范圍之內(nèi)，就有可能獲得政府的廉租房保障，這讓本來就十分有限的廉租房房源顯得更加緊缺。

2.無激勵(lì)

“獎(jiǎng)賞”的目的是當(dāng)?shù)褪杖爰彝サ慕?jīng)濟(jì)狀況出現(xiàn)向上流動(dòng)的傾向時(shí)，對(duì)其購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房給予一定優(yōu)惠政策，使其進(jìn)入住房保障的第二道網(wǎng)。然而目前我國(guó)對(duì)廉租戶日退出廉租房的激勵(lì)措施是空白的，這就導(dǎo)致大部分廉租戶不想退出其廉租房。從而使得廉租房的退出更加困難。

二、完善我國(guó)廉租房退出機(jī)制的政策建議

廉租房建設(shè)關(guān)系到國(guó)家與個(gè)人的利益，廉租房住戶的退出從一開始就充滿了國(guó)家和個(gè)人利益的博棄。鑒于現(xiàn)階段我國(guó)廉租房退出機(jī)制中存在的問題，我國(guó)必須結(jié)合實(shí)際情況，不斷完善現(xiàn)有的廉租住房制度，建立起一套適合我國(guó)國(guó)情的廉租房退出機(jī)制體系。

（一）健全并完善相關(guān)法律法規(guī)

從以上問題中可以看出我國(guó)關(guān)于廉租房的法規(guī)效力較低，因此要從根本上解決我國(guó)廉租房退出環(huán)節(jié)中存在的問題，必須進(jìn)一步完善我國(guó)有關(guān)廉租房的法律制度規(guī)范，提高相關(guān)法規(guī)的效力層次。具體應(yīng)做到以下兩點(diǎn)：其一，出臺(tái)廉租房保障的整套法律，制定符合我國(guó)國(guó)情的住房保障專項(xiàng)法規(guī)，從法律層面規(guī)定住房保障的對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金的來源、退出機(jī)制及管理機(jī)構(gòu)等，為建立動(dòng)態(tài)的廉租住房保障體系提供法律保障。其二，出臺(tái)廉租房退出政策細(xì)則，整合現(xiàn)有的住房保障政策，通過制訂《廉租住房退出條例》，使住房保障的退出有法可依，杜絕“鉆空子”現(xiàn)象。

（二）加強(qiáng)廉租房入住家庭收入的動(dòng)態(tài)管理

為了充分利用稀缺的廉租房房源和廉租房保障資金，必須對(duì)已經(jīng)獲得廉租房保障的家庭實(shí)行動(dòng)態(tài)化實(shí)時(shí)管理，通過年度申報(bào)、動(dòng)態(tài)抽檢和定期核查的方法加以管理，并確定廉租房的具體退出流程。為此，廉租房的實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)該借助信息化系統(tǒng)和實(shí)際調(diào)查等手段，及時(shí)掌握廉租房保障對(duì)象的收入變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生較大變化、不再需要保障的家庭催促其及時(shí)退出廉租房保障系統(tǒng)，以便輪候的家庭能及時(shí)入住廉租房或得到租金補(bǔ)貼。

（三）建立多元化的退出標(biāo)準(zhǔn)

由于目前我國(guó)的廉租房制度仍然處于起步階段，各地政府的退出標(biāo)準(zhǔn)也比較單一，導(dǎo)致廉租戶的退出并未真正反映實(shí)際情況，所以建立多元化和多層次的退出機(jī)制是非常必要的。我們可以借鑒香港公屋退出標(biāo)準(zhǔn)，不僅考慮家庭收入當(dāng)年的最低生活保障金標(biāo)準(zhǔn)，還要考慮家庭成員數(shù)量的變化以及其他家庭資產(chǎn)的增值等。這樣就有利于降低道德風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)考慮家庭的動(dòng)態(tài)變化，讓真正有困難的家庭享受國(guó)家的住房保障制度。

（四）創(chuàng)設(shè)廉租房退出激勵(lì)機(jī)制，加大懲罰執(zhí)行力度

根據(jù)前文分析可知，我國(guó)現(xiàn)行廉租房的退出方式是輕懲罰，無激勵(lì)，這使得我國(guó)廉租房退出機(jī)制很單一，對(duì)此，我國(guó)應(yīng)該在退出的激勵(lì)機(jī)制方面進(jìn)行補(bǔ)充，同時(shí)還要加強(qiáng)懲罰力度。

激勵(lì)機(jī)制方面，應(yīng)該以梯級(jí)住房保障引導(dǎo)廉租戶實(shí)現(xiàn)梯級(jí)消費(fèi)。政府可以因地制宜地制定廉租房保障對(duì)象主動(dòng)申請(qǐng)推出的優(yōu)惠政策，如優(yōu)先購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、提供低息購(gòu)房貸款等，激勵(lì)經(jīng)濟(jì)條件改善的保障對(duì)象主動(dòng)退出廉租房保障體系。

懲戒機(jī)制方面，我國(guó)應(yīng)該提高懲罰的執(zhí)行力度，解決廉租房退出機(jī)制中壓力缺失問題。我們也可以在廉租房的退出機(jī)制中加大罰款力度，將虛報(bào)資料嚴(yán)重情況納入犯罪范疇。高強(qiáng)度的懲罰措施保證了違法行為的高成本，可以有效遏制違法行為的發(fā)生，同時(shí)也有利于遏制騙租、轉(zhuǎn)租問題的發(fā)生。

（五）嘗試把廉租房和租賃性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)接，形成“經(jīng)濟(jì)租用房”

在我國(guó)住房保障制度中，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房一直分離化運(yùn)作，在準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、保障群體、退出機(jī)制等方面存在較大差異，分離化運(yùn)作模式的負(fù)面效應(yīng)就是導(dǎo)致城市“夾心層”居民的出現(xiàn)。另外，經(jīng)濟(jì)適用房以售為主的運(yùn)作模式，也不利于保障性住房房源的充分利用。正因?yàn)槿绱耍块T應(yīng)該進(jìn)行廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的制度創(chuàng)新。首先，可以嘗試改變經(jīng)濟(jì)適用房的運(yùn)作模式，實(shí)行以租為主。然后將廉租房和租賃部分的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行對(duì)接，形成統(tǒng)一的“經(jīng)濟(jì)租用房”，再確定“經(jīng)濟(jì)租用房”的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、保障群體及退出機(jī)制等要素。（作者單位：蘭州大學(xué)法學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

[1] 黃煒城：《對(duì)我國(guó)現(xiàn)行廉租住房制度中準(zhǔn)入與退出機(jī)制的探討》，群文天地，2010年第7期.

[2] 劉穎：《中國(guó)廉租住房制度創(chuàng)新的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析》，格致出版社，2007年11月第一版.

廉租房保障辦法范文第3篇

關(guān)鍵詞：廉租房政策；執(zhí)行；對(duì)策

中圖分類號(hào)：D62 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-0118（2012）-03-0-02

住房問題不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，也是一個(gè)重大的社會(huì)問題。當(dāng)前，隨著城市化進(jìn)程的加快，住房問題的必要性和緊迫性日益體現(xiàn)。當(dāng)前，我國(guó)重要的房屋供應(yīng)體系基本上呈現(xiàn)三個(gè)層次：對(duì)于收入較高的人群主要是商品房供應(yīng)，對(duì)于較低收入家庭，實(shí)行“廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房”為主的住房供應(yīng)政策，對(duì)于經(jīng)濟(jì)困難的家庭，主要是以產(chǎn)權(quán)歸政府所有廉租房進(jìn)行供應(yīng)?？梢哉f，廉租房制度應(yīng)該說是我國(guó)現(xiàn)行的住房保障體系當(dāng)中最核心的組成內(nèi)容。目前我國(guó)的廉租房只租不售，適用對(duì)象是城市特困人口，只收取象征性房租，廉租房能一定程度上避免尋租現(xiàn)象的發(fā)生，是解決低收入群體住房問題，緩解住房消費(fèi)領(lǐng)域矛盾的一種有效措施。盡管政府積極組織實(shí)施廉租房工作取得了一定成果，但我們也應(yīng)該清醒地意識(shí)到廉租房制度在執(zhí)行過程中仍存在一些不盡如人意之處，如廉租房資金來源短缺、廉租房保障設(shè)施缺乏、退出機(jī)制不完善等等，制約了這一制度在實(shí)踐中發(fā)揮更大的作用。本文正是通過對(duì)廉租房政策的研究，分析廉租房政策執(zhí)行中存在的問題，以期對(duì)我國(guó)廉租房制度的完善有所幫助。

一、廉租房政策概述

根據(jù)建設(shè)部頒布的《城鎮(zhèn)廉租房的管理辦法》定義：“城鎮(zhèn)廉租房是政府和單位在住宅領(lǐng)域?qū)嵤┑纳鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)長(zhǎng)住戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住宅。它是政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房?！绷夥吭谑澜绺鲊?guó)都比較普遍，即使在西方一些發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)、英國(guó)、新加坡都有相當(dāng)一部分人住在由政府提供的住房里。在我國(guó)，廉租房絕大部分也是由政府提供或者扶持的?；诖?，我們可以將這種由政府以補(bǔ)貼方式扶持特定收入家庭的住房租賃消費(fèi)，提高其居住水平，從而實(shí)現(xiàn)住房保障目的的一系列行為規(guī)則稱之為廉租房政策。

二、廉租房政策執(zhí)行中存在的問題分析

（一）政策現(xiàn)狀

我國(guó)探索廉租房政策始于1998年。這一年，國(guó)務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中正式以文件形式提出了廉租房問題，要求各級(jí)政府根據(jù)家庭收入的不同層次制定不同的住房政策。此后，一系列的相關(guān)政策文件相繼出臺(tái)，可以說，經(jīng)過多年的試點(diǎn)探索，目前我國(guó)已初步形成了以租金配租（即發(fā)放租金補(bǔ)貼）為主、實(shí)物配租（即分配給低租金住宅）為輔、多種方式并舉的廉租房制度。據(jù)國(guó)家建設(shè)部公布的情況和有關(guān)媒體，截至2008年底，全國(guó)656個(gè)城市中。己有586個(gè)城市建立了廉租房制度，占到88.3%，2008年，計(jì)劃安排廉租房資金達(dá)到79.4億元。

（二）存在問題

我國(guó)廉租房屋體系自起步以來，已經(jīng)取得了一定的成效，但是在運(yùn)行中依舊存在有一些問題。總的來說，存在以下問題：

1、廉租房資金來源短缺

廉租房是政府解決貧困人口住房間題的重要舉措，但資金來源不穩(wěn)定卻是制約其發(fā)展的一大障礙。根據(jù)《廉租住房保障辦法》的規(guī)定，有九種渠道。雖然規(guī)定的資金籌措渠道不少，但在廉租房實(shí)踐中，大部分資金仍主要來源于住房公積金增值收益。公積金增值收益在提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和支付管理費(fèi)用后的剩余有限，不足以支持廉租房制度建設(shè)。此外，政府財(cái)政資金未能得以有效落實(shí)。尤其是中西部地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，政府則財(cái)力明顯不足，導(dǎo)致廉租房建設(shè)滯后。在住房商品化的進(jìn)程中，如何調(diào)整政府的支出結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大廉租房建設(shè)資金來源，將低收入群體的住房間題真正列入政府的支出預(yù)算安排，已成為廉租房制度建設(shè)的重要任務(wù)。

2、廉租房房源相對(duì)不足

從《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》的有關(guān)規(guī)定來看，廉租房的房源主要有四個(gè)途徑：政府新建、收購(gòu)的住房；舊有的公房；社會(huì)捐贈(zèng)的住房；其他渠道籌集的住房。其中，在當(dāng)前居高不下的房?jī)r(jià)之下，政府新建、收購(gòu)住房需要大量的資金，實(shí)施進(jìn)程受到的阻力大。而舊有的公房存量也嚴(yán)重不足。住房分配貨幣化改革以來，新建商品房?jī)r(jià)格畸高，存量公房提租步伐緩慢，加之公房一部分已經(jīng)通過房改的形式出售或者分給了本單位的職工，無法騰退。政府可以用做廉租房的公房數(shù)量極少。社會(huì)捐贈(zèng)的住房則寥寥無幾，一些人甚至擁有不只一套房。他們寧可閑置也不愿意將其閑置的住房提供給社會(huì)。此外，隱形的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的存在也使得部分房屋非法進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，造成廉租房的房源供給短缺。根據(jù)廣州的調(diào)查，“十五”期間有22萬戶“雙特困戶”，需要解決住宅困難問題，但目前廣州市每年僅能提供500套左右的廉租房，現(xiàn)實(shí)情況與制度設(shè)計(jì)的情況存在差異，房源缺乏已經(jīng)成為制約廉租房供應(yīng)的一個(gè)瓶頸。

3、廉租房覆蓋范圍較小

廉租房保障體系的對(duì)象從狹義上講是最低生活保障制度保障的對(duì)象，即低保戶、貧困人口；從廣義上講應(yīng)包括所有無法從市場(chǎng)獲得住房的中低收入居民家庭，既包括具有城鎮(zhèn)戶口的城鎮(zhèn)居民，也包括城市中大量的流動(dòng)人口。但目前各城市執(zhí)行過程中的廉租房政策多限定在城市中低保戶與優(yōu)撫家庭中的住房困難戶，而對(duì)于城市中的農(nóng)民工、失業(yè)或待業(yè)的大學(xué)生等人群，則不覆蓋。以廣州市為例，廣州市規(guī)定只局限于具有“廣州市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，并在本市工作或居住，家庭人均月收入低于廣州市基本生活保障線，無自有產(chǎn)權(quán)住房或現(xiàn)自有產(chǎn)權(quán)住房人均住房居住面積在10平方米以下的困難家庭”。這樣的標(biāo)準(zhǔn)過于嚴(yán)格，會(huì)將城市中一些低保戶排除在外，更不用說外來務(wù)工的農(nóng)民工了。筆者認(rèn)為，廉租房是國(guó)家向弱勢(shì)群體提供的社會(huì)保障，它具有社會(huì)救助的性質(zhì)，農(nóng)民工、失業(yè)或待業(yè)的大學(xué)生等作為我國(guó)公民，承擔(dān)納稅等其它基本義務(wù)，同樣應(yīng)有權(quán)獲得廉租房的權(quán)利以及保障資格。

四、廉租房政策有效執(zhí)行的途徑

廉租房制度作為住房保障體系中的一項(xiàng)重要制度，其順利實(shí)施直接關(guān)系到政策的有效性問題。目前，我國(guó)廉租房政策執(zhí)行過程中存在著諸多問題，迫切需要解決。筆者認(rèn)為，我國(guó)廉租房政策執(zhí)行應(yīng)該應(yīng)貫穿“助人自助”的理念，即借助社會(huì)、政府等外力的支持，同時(shí)和弱勢(shì)群體成員自身的力量與監(jiān)督相結(jié)合，從而達(dá)到標(biāo)本兼治的效果。

（一）開拓政府引導(dǎo)下的多元化融資渠道

廉租房政策的有效實(shí)施必然需要充足的資金作為支持，而目前在我國(guó)政府是廉租房建設(shè)資金的唯一投資主體。對(duì)于廉租房項(xiàng)目而言，大量其持續(xù)性的資金是必須的，如果不能保證在比較持久的一個(gè)時(shí)期之內(nèi)擁有較為充足的資金則難以保證廉租房政策發(fā)揮最大的效能。前文提及目前在我國(guó)政府是廉租房資金投入的唯一主體，這種投資主體的單一性容易造成資金來源的不穩(wěn)定性，其也必然對(duì)廉租房政策的執(zhí)行造成巨大的制約。針對(duì)此種不足，在制定和執(zhí)行廉租房政策時(shí)要積極吸收和借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持在政府的主導(dǎo)之下積極地探索多元化的廉租房資金融資模式。

開拓政府引導(dǎo)之下的多元化融資渠道的一個(gè)最為有效方式就是積極探討民間私人資本的注入，積極尋求政府資本和私人資本的合作，吸引更多私人資本的參與，是拓寬廉租房融資渠道的必然趨勢(shì)，PPP模式應(yīng)運(yùn)而生。PPP，中文直譯為“公私合作”，意譯為公共部門和私人部門基于項(xiàng)目而形成的提供公共產(chǎn)品或公共服務(wù)的一種長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。PPP模式在國(guó)外經(jīng)常運(yùn)用到公共實(shí)踐項(xiàng)目中，在國(guó)內(nèi)仍然處于萌芽階段。傳統(tǒng)以來，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施一直以來都是由政府財(cái)政支持投資建設(shè)，由國(guó)有企業(yè)或單位壟斷經(jīng)營(yíng)，這種建設(shè)管理模式存在浪費(fèi)嚴(yán)重、效率低下、風(fēng)險(xiǎn)巨大等眾多弊端。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步建立和完善，在這些傳統(tǒng)的國(guó)有壟斷領(lǐng)域充分引入競(jìng)爭(zhēng)，通過競(jìng)爭(zhēng)來降低成本、提高效率、減少風(fēng)險(xiǎn)就成為市場(chǎng)發(fā)展的必然。而民間資本的進(jìn)入就是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的充分體現(xiàn)，民間資本進(jìn)入到公租房建設(shè)領(lǐng)域以后可以極大地拓展公租房的資金來源，在最大程度上保證公租房政策實(shí)施的連續(xù)性和持久性。因此這一模式是拓展廉租房資金來源的有效途徑。

（二）變通現(xiàn)有政策，擴(kuò)大租房覆蓋面

建立和完善廉租房政策是建設(shè)社會(huì)主義的內(nèi)在要求，也是保障實(shí)現(xiàn)共同富裕的必然選擇，是保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的客觀要求，也是建立和完善城鎮(zhèn)住房新體制的必然要求。因此使居住有困難的人都能夠享受到公租房政策是實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的具體表現(xiàn)。

首先，應(yīng)該打破原有的戶籍限制，隨著我國(guó)戶籍制度的逐漸松動(dòng)和變化，戶籍已經(jīng)不再是人們生存的重要內(nèi)容，越來越多的人進(jìn)行著戶籍的遷移，人口的流動(dòng)性也越來越大，在這種趨勢(shì)之下再簡(jiǎn)單地以戶籍作為申請(qǐng)廉租房的條件之一就顯得不合時(shí)宜；其次，拋棄現(xiàn)有的家庭“雙困難”標(biāo)準(zhǔn)。隨著城市單親家庭的不斷增多、未婚工作人員的大量出現(xiàn)和“空巢”老人現(xiàn)象的日益顯現(xiàn)，以往的“雙困難”標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)與現(xiàn)實(shí)出現(xiàn)一定的脫節(jié)，這部分人對(duì)住房有著特殊的需求，如果將他們排除在政策之外，勢(shì)必造成事實(shí)上的不平等，因此要對(duì)其進(jìn)行必要的考慮。

現(xiàn)實(shí)中許多城市通過政策的變更對(duì)廉租房政策的覆蓋范圍不斷進(jìn)行著擴(kuò)大，一方面月收入的標(biāo)準(zhǔn)降低、另一方面對(duì)居住面積限制不再過分苛刻。還有一些城市，例如青島、貴陽等規(guī)定符合條件的畢業(yè)大學(xué)生也可以申請(qǐng)廉租房，這是在廉租房制度改革之路上邁出的重要一步，當(dāng)然還需要不斷的拓展，目前還有一些人群例如不具有當(dāng)?shù)貞艨诘某鞘写蚬ふ?、進(jìn)城農(nóng)民工、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民等都被排除在廉租對(duì)象之外。

（三）合理設(shè)計(jì)保障性區(qū)位，改善保障設(shè)施

目前廉租房建設(shè)在區(qū)位選擇上呈現(xiàn)出許多的不足，例如許多廉租房在位置上比較偏僻、大多數(shù)在遠(yuǎn)離城市主城區(qū)的郊區(qū)之外，這些廉租房相對(duì)獨(dú)立、遠(yuǎn)離城市基礎(chǔ)設(shè)施，周圍沒有配套的相應(yīng)保障設(shè)施，例如基本的銀行、郵局、超市等基礎(chǔ)設(shè)施缺少，公交車線路等也比較稀少不便于居民的日常生活和出行，對(duì)廉租房居住者的居住環(huán)境造成極大的影響，也嚴(yán)重制約了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展和廉租房居住者的就業(yè)和生活水平的提高。

因此廉租房在設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程中要充分考慮廉租房的區(qū)位選擇，改善相應(yīng)的保障設(shè)施。首先，保障性住房在選址上要充分考慮便于廉租房居住者的生活和工作，因此不能過于遠(yuǎn)離主城區(qū)，廉租房在選址時(shí)要重視新區(qū)、老區(qū)和郊區(qū)之間的規(guī)劃配置，一方面要避免廉租房建設(shè)的過度集中，另一方面要利于低收入者的生活和工作。其次，在建立廉租房時(shí)要充分考慮與周圍其他小區(qū)和保障性設(shè)施的共享，要選擇周圍學(xué)校、銀行、郵局和交通方便的區(qū)位，保障廉租房能夠最大程度的發(fā)揮作用。最后，要形成“若分似合”的建造理念。社會(huì)保障房項(xiàng)目不宜過大，低收入人群與高收入人群的居住用地應(yīng)混合使用，不同收入人群搭配居住是合理的規(guī)劃分布，混合生活方式能和諧高收入與低收入人群之間的隔離，促進(jìn)他們之間的交往，緩解低收入人群的就業(yè)問題。

建立和完善廉租房政策是建設(shè)社會(huì)主義的內(nèi)在要求，也是保障實(shí)現(xiàn)共同富裕的必然選擇。我國(guó)廉租房制度的建立充分體現(xiàn)了我國(guó)社會(huì)主義的優(yōu)越性，自從其建立以來也發(fā)揮了重要的作用。雖然我國(guó)廉租房政策在執(zhí)行的過程中還存在著一定的問題，但是筆者相信隨著我們對(duì)這一問題的重視和不斷發(fā)展完善，我國(guó)的廉租房制度必將越來越發(fā)揮著重要的作用。

參考文獻(xiàn)：

廉租房保障辦法范文第4篇

關(guān)鍵詞：?？?；廉租房；弱勢(shì)群體

中圖分類號(hào)：F127文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673－291X（2009）02－0141－02

“房?jī)r(jià)高、住房難”已成為社會(huì)關(guān)注度最高的民生熱點(diǎn)之一。許多城市低收入者向記者坦言，現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲太快，靠自己的力量改變居住窘境幾乎是不可能的。他們期待，政府能切實(shí)提供住房保障，為低收入者打開安居之門。目前，我國(guó)已初步勾勒出由“住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房”共同組成的住房保障體系。其中，對(duì)低收入家庭進(jìn)行住房保障的主要制度設(shè)計(jì)就是廉租房制度。

廉租房是指政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向符合條件的當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。

一、?？谑辛夥繉?shí)施情況

早在2006年?？谑芯统雠_(tái)了城鎮(zhèn)低收入家庭廉租住房保障辦法及配套的租賃住房補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則等文件,全面具體地落實(shí)了廉租房制度,?？谑幸蚜夥拷ǔ梢粋€(gè)能幫助低收入家庭的服務(wù)平臺(tái)，不但讓他們有新家，就業(yè)、醫(yī)療也都有了基本的保障，不過，廉租房制度目前畢竟還處于起步階段，資金短缺、房源緊張也是一大矛盾。

根據(jù)規(guī)定，凡具有?？谑蟹寝r(nóng)業(yè)常住戶口且實(shí)際居住，家庭成員之間有法定的贍養(yǎng)或扶養(yǎng)關(guān)系，且至少有一人取得本市非農(nóng)業(yè)常住戶口3年（含3年）以上；家庭月人均收入低于當(dāng)年本市城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，或已接受民政部門連續(xù)救助3個(gè)月（含3個(gè)月）以上的家庭。同時(shí)，家庭住房條件還需符合以下三種情況之一：家庭人均住房套內(nèi)建筑面積低于5平方米；現(xiàn)居住房屋經(jīng)鑒定屬危房；沒有住房的，均可向戶口所在地的人民政府主管部門申請(qǐng)廉租住房保障。

根據(jù)《?？谑谐擎?zhèn)最低收入家庭廉租房配租及租金核減實(shí)施細(xì)則》中的規(guī)定，凡是經(jīng)民政部門認(rèn)定沒有生活來源、享受民政部門連續(xù)救助達(dá)兩年以上的困難家庭，可以申請(qǐng)免交廉租房租金。

?？谑械牧庾》康姆吭矗瑢⒅饕ㄟ^五種方式籌集。一是利用廉租住房專項(xiàng)基金收購(gòu)符合本市廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的舊普通住房；二是通過收購(gòu)半拉子工程改造建設(shè)成的廉租住房；三是回收符合本市廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的騰空共有住房；四是利用廉租住房專項(xiàng)基金興建的廉價(jià)租住房；五是接受社會(huì)捐贈(zèng)和通過其他方式籌集的符合海口市廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的普通住房。

?？谑械牧夥勘Ｕ现贫戎饕侨齻€(gè)方面來保障，實(shí)物配租、租金核減和租金補(bǔ)貼。其中以租金補(bǔ)貼為主，而且在補(bǔ)貼資金上也能夠充分保障。?？谑姓?006年安排了200萬租賃住房專項(xiàng)補(bǔ)貼資金，2007年又安排了200萬。

目前，海口市實(shí)施的廉租房制度,對(duì)于符合廉租房申請(qǐng)條件而沒有住進(jìn)廉租房的住戶，主要以發(fā)放住房租金補(bǔ)貼為主，發(fā)放住房租金補(bǔ)貼除了可以緩解對(duì)廉租房需求過大而造成的房源壓力外，還可以滿足不同住戶的需求，目前廉租房的建設(shè)地點(diǎn)一般都不在市區(qū)，可能會(huì)在一定程度上給廉租住戶帶來不便，諸如就業(yè)、上學(xué)、生活等，實(shí)行住房租金補(bǔ)貼制度可以增加廉租住戶的自主選擇性。

針對(duì)目前的低收入家庭對(duì)廉租房的需要,?？谑姓惨呀?jīng)做出實(shí)質(zhì)性行動(dòng)。2007年，啟動(dòng)了青年路的廉租房建設(shè)，涉及1 000多戶，安置的困難居民近3 000人。

2008年，海南省將所有符合條件的城鎮(zhèn)低保家庭全部納入廉租住房保障范圍，基本做到應(yīng)保盡保。2008―2012年，全省計(jì)劃新建廉租住房69.564萬平方米，共12 213套。到2011年末，各市、縣要將廉租住房保障范圍由最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。?？谑姓步M織制定了2009年住房建設(shè)計(jì)劃。計(jì)劃提出，2009年經(jīng)濟(jì)適用房住房建設(shè)5 763套，廉租住房建設(shè)613套。預(yù)測(cè)2008―2012年，建設(shè)廉租住房建筑面積17.41萬平方米，建設(shè)套數(shù)為0.42萬套，以保障中低收入家庭和最低收入家庭的住房要求。

二、當(dāng)前廉租房制度實(shí)施過程中存在的問題

1.廉租住房房源緊張

由于城鎮(zhèn)廉租住房制度剛剛起步，?？谑心壳傲庾》糠吭词志o張，一些房源由于位置比較偏僻，市民不愿意入住，還有一些房源本身就是危房，不適合居住。?？谑性谠械母＠》糠峙潴w制下，住房需求一直處于壓抑狀態(tài)，依靠政府投資建設(shè)的住房數(shù)量有限。住房資源始終處于供不應(yīng)求狀態(tài)。住房分配貨幣化改革以來，新建商品房?jī)r(jià)格很高，存量公房提租步伐緩慢，加之公房成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的舉措，目前除已被出售或繼續(xù)為原使用者占有的公房之外，政府可以騰為廉租住房的公房數(shù)量幾乎為零。在廉租住房的新建和征購(gòu)上，受資金、市場(chǎng)、體制等因素的限制，政府廉租住房增加有限。

2.資金缺口大、政府財(cái)政資金未能有效落實(shí)

現(xiàn)階段我國(guó)廉租房建設(shè)的主要資金來源是：（1）市、縣財(cái)政預(yù)算安排的資金（規(guī)定當(dāng)年實(shí)際收取的土地出讓總價(jià)款，扣除實(shí)際支付的征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)助費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、計(jì)提用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的資金，以及土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)后，按照余額的5%核定）；（2）住房公積金增值收益中按規(guī)定提取的城市廉租住房補(bǔ)充資金（財(cái)政部規(guī)定住房公積金增值收益在扣除計(jì)提住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的余額后，將全部用于城鎮(zhèn)廉租住房保障支出）；（3）社會(huì)捐贈(zèng)的資金；（4）其他渠道籌集的資金。目前，后兩種資金來源的數(shù)量很少且不穩(wěn)定，廉租房穩(wěn)定的資金來源僅僅依靠土地收益和住房公積金增值收益的這一部分，資金缺口很大。政府資金籌措的這一特點(diǎn)尚未在目前?？谑辛庾》恐贫冉ㄔO(shè)中得以充分體現(xiàn)。

3.供應(yīng)對(duì)象收入難以統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制有待完善

目前，我國(guó)還沒有建立個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制，個(gè)人收入來源很多，居民的隱形“收入”很難統(tǒng)計(jì)，僅僅通過居民個(gè)人的透明收入來衡量居民的收入明顯缺乏公允性，居民收入審核存在相當(dāng)難度，個(gè)人收入的不透明性為正確確定廉租對(duì)象帶來了很大的難度?！逗？谑谐擎?zhèn)低收入家庭廉租住房保障辦法》規(guī)定了現(xiàn)階段廉租住房申請(qǐng)對(duì)象為符合最低收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)居民，由于缺乏健全的收入統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制，很難切實(shí)發(fā)揮廉租住房制度保障作用。

4.地方政府參與不夠積極

廉租房制度作為我國(guó)住房保障制度的一個(gè)重要組成部分,無疑政府應(yīng)是構(gòu)建廉租房制度的主體，即政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)。但由于地方政府往往更關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，而廉租房在利益和政績(jī)方面都無利于地方政府和財(cái)政,在缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督下,往往很難調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。根據(jù)《?？谑谐擎?zhèn)最低收入家庭廉租住房保障實(shí)施辦法（試行）》中的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)人首先要向其戶籍所在地的區(qū)房產(chǎn)管理部門提出書面申請(qǐng)，但?？谑谐谁偵絽^(qū)外，其他各區(qū)原本沒有房管部門。

三、完善廉租房制度的建議

1.盡力增加廉租住房的數(shù)量

一方面，可充分利用現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)上的存量房源。包括：（1）騰退的并符合當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的廉租房標(biāo)準(zhǔn)的原公有住房；（2）最低收入家庭承租的符合當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的建筑面積（或者使用面積）和裝修標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)租賃公有住房。

另一方面，保證廉租房的增量房源逐步擴(kuò)大。一是政府、單位、民政部門出資興建或購(gòu)買的用于廉租的住房以及其他渠道形成的符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)的住房。二是采用集資“廉建”方式。對(duì)職工住房困難且生活用地富余的工業(yè)企業(yè)，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)允許其職工采取集資合作的方式建設(shè)住房，國(guó)家減免建設(shè)過程中的有關(guān)費(fèi)稅，建成的住房只能由住房困難且參與集資的職工享用，而不能在市場(chǎng)上銷售。

2.確保廉租房制度的建設(shè)有穩(wěn)定的資金來源

目前，廉租房制度實(shí)施過程中最大的一個(gè)瓶頸就是資金不足，廉租房資金的主要來源是政府的財(cái)政支持，如果沒有政府的支持，廉租房制度是難以為繼的。所以，政府必須調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，在每年的財(cái)政預(yù)算中，保證一定的住房保障資金。除此之外，政府可以走一條符合中國(guó)特色的廉租房建設(shè)之路――政府與社會(huì)資本相結(jié)合，利用中國(guó)在工業(yè)化和城市化過程中出現(xiàn)的特有的大量的社會(huì)閑置資本和剩余勞動(dòng)力，加大廉租房的建設(shè)步伐。

3.完善供應(yīng)對(duì)象的家庭收入統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制

現(xiàn)階段，在城鎮(zhèn)廉租房資源非常有限的情況下，應(yīng)在準(zhǔn)入上確定一個(gè)資格標(biāo)準(zhǔn),在輪候上建立科學(xué)的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)建立合理的退出機(jī)制，這既可在最大程度上提高住房資源的效用，又可減少社會(huì)成員之間的分配不公。廉租房制度管理部門應(yīng)定期對(duì)享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進(jìn)行復(fù)核，以避免廉租房消費(fèi)的“搭車現(xiàn)象”，確保有限的廉租房資源發(fā)揮最大的效用。

4.充分發(fā)揮政府的職能作用

廉租房是一種福利房，政府的參與是必不可少的，政府在這項(xiàng)工程中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧嵌嘀氐?。?）廉租房產(chǎn)權(quán)的擁有者。政府是廉租房建設(shè)工程的建設(shè)方，是廉租房產(chǎn)權(quán)的擁有者。（2）建設(shè)資金的信用擔(dān)保者。對(duì)投資資金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大規(guī)模地投入到廉租房的建設(shè)當(dāng)中。（3）廉價(jià)土地的提供者。當(dāng)前房?jī)r(jià)太高的一個(gè)成本性原因是政府提供的建設(shè)用地拍賣價(jià)太高。政府在提供廉租房建設(shè)用地時(shí)必須以保障社會(huì)福利為主要目的，讓利于民，這是有效控制單位建筑面積造價(jià)的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)。（4）協(xié)調(diào)人。在廉租房建設(shè)過程中，首先，政府要與投資主體之間協(xié)調(diào)好貸款的規(guī)模、期限、利率。其次，政府要與租房者協(xié)調(diào)好房租，房租的高低應(yīng)以建房的貸款利息和少許物業(yè)管理費(fèi)為基準(zhǔn)，政府應(yīng)以重點(diǎn)降低單位建筑面積的造價(jià)為手段來降低房租。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊琳，何芳.“居者有其屋”――住房保障制度的內(nèi)涵探究[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2006，（8）.

廉租房保障辦法范文第5篇

摘 要 我國(guó)在廉租房建設(shè)中取得了可喜成績(jī)，但也出現(xiàn)了融資瓶頸，在政府財(cái)政預(yù)算無力支撐的情況下，本文探討了REIT融資模式。

關(guān)鍵詞 廉租房 融資 REIT融資模式

廉租房是指我國(guó)政府通過租金補(bǔ)貼、實(shí)物配租及租金減免的方式，向住房困難者且符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的家庭提供具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。它是縮小貧困差距和構(gòu)建和諧社會(huì)的一項(xiàng)重大舉措，我國(guó)政府對(duì)其制度的完善也越來越加以重視。現(xiàn)階段，我國(guó)的廉租房建設(shè)的主要融資渠道是政府，但由于資金來源與中央和地方的財(cái)政狀況聯(lián)系緊密，使得其建設(shè)資金不穩(wěn)定、波動(dòng)性大，不利于形成廉租房項(xiàng)目的長(zhǎng)期資金鏈條。

一、廉租房建設(shè)的融資政策

自1998年首次提出廉租房概念以來，我國(guó)廉租房制度的形成和發(fā)展成效顯著。2007年11月國(guó)家財(cái)政部印發(fā)的《廉租住房保障資金管理辦法》，用于規(guī)范管理廉租房保障資金，從而提高其資金的使用效益，確保廉租房保障資金的?？顚Ｓ?。而在2008年12月，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合的《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》，全面要求各國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、政策性銀行以及中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行等做好支持廉租房開發(fā)建設(shè)的金融服務(wù)工作。最近2011年7月銀監(jiān)會(huì)召開的第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析會(huì)上指出，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院決策部署，積極加大對(duì)廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造為主的保障性住房建設(shè)支持力度，要認(rèn)真按照“三個(gè)辦法、一個(gè)指引”加強(qiáng)貸款用途管理，確保資金真正投向保障性安居工程。

二、廉租房建設(shè)的融資瓶頸

1．政府財(cái)政預(yù)算無力支撐。由于廉租房的需求量大，建設(shè)廉租房所需的資金大大超過了政府財(cái)政融資的承受能力。就今年從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，全年中央財(cái)政安排保障性安居工程支出1030億元，截至5月底，全國(guó)城鎮(zhèn)廉租房等各類保障性住房以及各類棚戶區(qū)改造住房已開工340萬套。為解決資金不足問題，國(guó)家發(fā)改委提出必須充分發(fā)揮企業(yè)債券融資對(duì)廉租房等保障性住房建設(shè)的支持作用，引導(dǎo)更多社會(huì)資金參與保障性住房建設(shè)，可見政府財(cái)政預(yù)算資金不能滿足廉租房項(xiàng)目建設(shè)需求。

2．社會(huì)民間資本無意參與。廉租房的目標(biāo)群體是低收入階層，因而追求的是社會(huì)效益和公共利益的最大化，而民間資本的目標(biāo)是追求經(jīng)濟(jì)利益最大化。社會(huì)效益的最大化往往意味著利潤(rùn)率低，甚至零利潤(rùn)或負(fù)利潤(rùn)，使得廉租房對(duì)于民間資本缺乏利益誘導(dǎo)，在沒有政府的支持下，民間資本沒有直接參與的動(dòng)力。

3．其它固定資金杯水車薪。建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，截至2006年底，全國(guó)累計(jì)用于廉租住房制度的資金為70.8億元。其中財(cái)政預(yù)算安排資金32.1億元（含部分上交的住房公積金增值收益），住房公積金增值收益19.8億元，土地出讓凈收益3.1億元，社會(huì)捐贈(zèng)0.2億元，其他資金15.6億元。①在其它固定資金的來源如住房公積金、土地出讓凈收益和社會(huì)捐贈(zèng)中，住房公積金增值收益占的份額最大，但要在提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)后，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定專項(xiàng)用于廉租住房建設(shè)。由于住房公積金增值收益的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的計(jì)提比例不低于60%，顯然這部分資金除去準(zhǔn)備金和管理費(fèi)后剩余數(shù)額非常有限，對(duì)于廉租房建設(shè)來說可謂杯水車薪。

綜上可知，我國(guó)廉租房融資的資金缺口大，融資渠道單一，需要利用新的融資方式來突破資金緊缺瓶頸。

三、REIT融資模式

REITs（Real Estate Investment Trust），即房地產(chǎn)投資信托，是一種以發(fā)行收益賃證方式匯集不特定多數(shù)投資者的資金，建立專門從事房地產(chǎn)投資管理的基金或機(jī)構(gòu)，由公司將經(jīng)營(yíng)所得的收入以派息的形式分配給投資者。REIT融資方式在廉租房融資上具有如下的優(yōu)勢(shì)：

1．融資速度快，數(shù)額大。REIT通過受益憑證的方式在資本市場(chǎng)上募集資金，直接投資于房地產(chǎn)，它可解決短時(shí)間內(nèi)大量資金需求的問題。

2．流通性強(qiáng)，變現(xiàn)快。REIT通過證券化來反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，投資者可在市場(chǎng)上隨時(shí)交易證券，使得資金易于流通，也緩解了廉租房不易變現(xiàn)的困境。

3．認(rèn)購(gòu)門檻低，能減少稅收。REIT的認(rèn)購(gòu)者，每股只需要10-25美元，而在美國(guó)股東在合股性質(zhì)的公司的投資額不得低于15000美元，較低的認(rèn)購(gòu)門檻擴(kuò)大了REIT的融資范圍。同時(shí)，REIT能夠享受到稅收優(yōu)惠，如原所有人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給REIT，并沒有現(xiàn)金支付的實(shí)現(xiàn)，而只是一種收益證明，因此REIT不需要交納契稅，原所有人不需交納營(yíng)業(yè)稅，就減少 了REIT運(yùn)營(yíng)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

四、結(jié)論及政策建議

我國(guó)廉租房建設(shè)的長(zhǎng)效發(fā)展需要通過REIT方式形成大額穩(wěn)定的資金來源渠道，該制度的成熟和完善需要國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策，也要加快REIT組織結(jié)構(gòu)建設(shè)和人才培養(yǎng)，完善REIT監(jiān)管體系，從而建立有效的信托產(chǎn)品流通機(jī)制來為廉租房融資服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]建設(shè)部.今年所有市縣須建設(shè)廉租房..

[2]王仁濤.中國(guó)房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新研究――基于reits理論的探討.上海:復(fù)旦大學(xué)出版社.2009.