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公租房管理實施細則范文第1篇

山東聊城經濟技術開發區依托公租房管理系統，聚焦民生熱點問題，深入調研，積極行動，主動擔當，推動公租房管理轉型升級。在保障房資產盤活領域，創新推出公租房綜合服務方案，從制度保障、平臺建設、運營監管、金融服務等多渠道切入，提升我區公租房管理服務信息化、規范化、精準化水平。積極對接“政務服務一網通辦總門戶”“我的聊城APP”，優化網上申請和手機 APP 服務，推動我區住房保障數據聯網與信息共享，實施大數據聯審聯查，實現減證便民。確保“住有所居，應保盡?！?，圓了廣大人民群眾的“安居夢”

一、公租房管理系統，助力公租房管理轉型升級。

聊城經濟技術開發區依托建設銀行打造的政府公共租賃住房服務管理平臺，將公共租賃住房實物配租和住房租賃補貼的受理、審核、公示、分配、簽訂合同、收取租金、受理投訴等環節，全部納入信息系統，實施信息化管理。打通信息壁壘，實現與戶籍、不動產、民政、車輛、公積金、社保等6部門的信息線上核查工作。保證業務的“真人”、“真房”、“真租”，滿足公租房保障家庭差異化、個性化需求,落實城鎮住房保障采取實物配租與租賃補貼相結合的方式,逐步轉向以租賃補貼為主的政策精神。

通過公租房管理系統，建立健全房源信息198套，收集租住家庭信息185套，完成網上租金收繳近80萬元，覆蓋了本區大部分保障人群，得到了社會各界的高度認可。促使公租房管理由線下轉向線上轉型升級。

二、公租房綜合服務方案，助力公租房管理精準、規范。

結合開發區住房租賃市場特點，聊城經技術開發區聯合建設銀行全面推出了“公租房綜合服務方案”。

1.制度建設方面。

聊城經濟技術開發區相關部門進一步規范了公租房管理實施細則、租金價格指導政策，夯實頂層設計，為全區保障群體提供了高效、精準的制度保障。

2.平臺建設方面。

建設管理部聯合建設銀行搭建了“公租房綜合服務平臺”，實現了房源管理、申請、準入、配租、租金代扣和補貼等全流程線上操作，依托系統實現“網上申請、網上管房”的工作目標，全面提升各單位的工作效率，為住房保障對象提供便利，打通服務群眾“最后一公里”，為公租房管理插上了金融科技的“翅膀”。

3.在數據管理方面。

政府數據平臺與公租房綜合服務平臺強化信息互通，打通智慧政務系統與金融機構公租房管理系統數據直聯，建立陽光透明的公租房梯度群體保障機制；在信用管理方面，將公租房申請、使用、退出等環節失信行為納入失信聯合懲戒對象名單實施聯合懲戒，營造誠信租賃環境。

通過“公租房綜合服務方案”，確保開發區公租房管理信息化、規范化、精準化。

三、政務門戶，助力公租房管理減證便民。

公租房管理實施細則范文第2篇

重慶作為直轄市，是全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，集大城市、大農村、大庫區、大山區和民族地區為一體。一直以來，全市危舊房屋多，住房困難群體多，零散就業農民工多，僅靠市場無法完全解決中低收入群眾的住房問題。

如何讓城鄉老百姓都有房子住，實現居者有其屋?重慶市委、市政府提出建立市場供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房體系。公租房的規劃、融資、管理、運營等等都是全新的課題。

“雙軌制”規劃

2011年1月中旬，時逢重慶“兩會”，重慶市公共租賃房管理局副局長唐華麗事務繁忙，但他仍抽空向《環球財經》詳細闡述了目前重慶公租房建設情況。

唐華麗介紹，按照“雙軌制”規劃，30％～40％的中低收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區、城中村改造的安置房予以保障；60％～70％的中高收入群體由市場提供的商品房解決，并對高端商品房和投機性炒房采取相應的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，逐步實現住房保障全覆蓋。

對于近期引起關注的重慶房產稅試點，他告訴記者：“房產稅將對高端商品房征稅，并以‘高’補‘低’，收到的稅用于建設重慶公租房?！?/p>

作為“雙軌制”住房體系中最為關鍵的一環，重慶的公租房率在全國率先推出。

國家統計局重慶調查總隊首先對主城區居民住房情況進行1％的入戶抽樣調查，租房居住的家庭約為22％。重慶兩江新區將在戶籍制度和住房保障等方面破題，未來10年，預計有100余萬產業工人轉化為新區市民。因此，全市平均按照15％的比例計算租賃住房需求量。

2015年重慶全市常住人口家庭戶數為1000.67萬戶，計算得出全市租賃住房需求總量約150.10萬套，減去近年來通過廉租住房等方式已保障的52.29萬戶，全市公共租賃住房需求量約為97.81萬戶。按戶均2.5人計算，約達240多萬人。

“我們要把更多沒有房、買不起房的人納入保障范疇?！碧迫A麗對記者說。

三年建80萬套公租房

重慶計劃從2010年起，三年建設4000萬平方米公租房，其中主城區完成3000萬平方米，區縣完成1000萬平方米?！斑@較原計劃提前了五年。三年建成后的80萬套公租房，可解決240多萬人的住房困難問題?！碧迫A麗說。

《重慶公租房管理實施細則》日前正式出臺，規定允許3人合租公租房。

細則新增了多人合租方式，不過合租人均需符合申請條件，且人數不超過3人。“允許多人合租是為了減輕承租人的經濟負擔。不超過3人，是為了防止租賃后成為集體宿舍不利于小區管理。”重慶市國土房管局相關負責人介紹說，多人合租的可確定1人為申請人，其他人為共同申請人。

收入限制標準與之前在網上公示的內容未作改變：單身人士月收入2000元以下，2人家庭月收入3000元以下，超過2人的家庭人均月收入不高于1500元。月收入不僅包括工資，而且還將計算薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補貼、養老金、其他勞動所得及財產性收入。

細則規定，公租房租金按建筑面積計算，承租人應按月交納租金，交納日期為每月20日前。租金收入專項用于償還公租房貸款利息和公租房的維護。

如果承租者出現拖欠租金，從逾期之日起，承租人將每日按應付金額的萬分之五支付違約金。此外，對承租人拖欠租金和其他費用的，還可按租賃合同約定通報其所在單位或市住房公積金管理中心，從其工資收入或住房公積金賬戶中直接劃扣。

此外，承租人應當每兩年向市公租房管理局申報住房、收入情況，未按規定申報的，視為放棄租賃住房，合同終止。

“我們今后將根據經濟發展水平、人均可支配收入、物價指數等因素的變化定期調整收入限制標準，進一步擴大保障覆蓋面。”唐華麗說。

到“十二五”期末，重慶全市力爭通過公租房、各類棚戶區改造和安置房建設，解決占城鎮人口30％～40％的中低收入群眾住房困難問題。到“十三五”期末，將保障覆蓋面提高到50％左右。

在重慶兩江新區龍興工業園內，記者看到公租房小區展廳和樣板間，小區配套完備，有醫院、學校、社區廣場、商業廣場等。兩江新區規劃建設公租房1000萬平方米，占重慶全市區總量的三分之一，年內開工建設面積有400萬平方米。

公租房“不差錢”

重慶市公租房建設的提速，在重慶理工大學教授邱冬陽看來，是重慶產業發展、戶籍改革以及城市化的需求。

以全市建公租房面積最大的兩江新區為例。該新區是我國內陸地區惟一的國家級開發開放新區，將打造重要的先進制造業和現代服務業基地，以及長江上游地區的金融中心和創新中心。

兩江新區將發展戰略性新興產業，空間布局初步確定為“一心四帶”，即：金融商務中心、都市功能產業帶、高新技術產業帶、物流加工產業帶和先進制造產業帶。布局“6+3”核心產業體系，六大工業，包括以轎車和新能源汽車為主導的汽車產業，以軌道交通和電力裝備為主導的裝備產業，以電腦整機及信息家電為主導的電子信息產業，以生物制藥和醫療器械為主導的生物醫藥產業，以碳纖維及高溫超導材料為主導的新材料產業，以節能產品和環保設備為主導的節能環保產業。

三大服務業包括以創新金融為主的金融業，以會展物流為主的商貿業，以資訊研發為主的信息業。這些產業帶將會聚集數以萬計的勞動力。

重慶的戶籍制度改革在未來幾年也將促使大量人口集聚到城市。按照目標，到2020年，將累計使1000萬農村居民轉戶進城，從而使全市的城市化率由現在的29％，提高到60％以上。這些都需要政府提供大量的住房保障。

據公租房管理局估算，重慶4000萬平方米公租房建設，除了土地，全部建設資金需1000億元左右。重慶公租房建設全部由政府出資，政府劃拔土地，減免相應稅金，由國有城投、土地兩大集團興建。

千億元的資金地方財政能夠承擔嗎?“重慶公租房建設不差錢?！碧迫A麗介紹說，公租房建設所需的1000億元資金，以3：7的比例，由財政出資300億元，融資貸款700億元。其中，財政出資包括中央專項資金30億元和各級財政的支出。

另外700億元則通過市場渠道融資。一方面，公租房有10％配套商業住宅，4000萬平方米規劃有400萬平方米的商業住宅?！斑@也是借鑒了新加坡和香港的公租房制度，我們測算下來，可籌集400億元左右資金?！碧迫A麗稱。

根據《重慶市公租房管理暫行辦法》，公租房采取租售并舉的方式，承租人在租期滿5年后可以申請購買。4000萬平方米賣10％的話，就可以回收資金約100余億元。剩下的200億元則通過銀行貸款。

記者獲悉，有關商業銀行為重慶公租房項目提供了貸款利率下浮10％的優惠，以及3到5年的還款寬限期。整個公租房還本付息期限為10年，總利息計100億元。即10年需還本付息300多億元，一年30多億元。

唐華麗表示，本息將通過租金來償還，“4000萬平方米的公租房，按每平方12元計，預計每年收取租金43多億元。還本付息后，還有10多億元余額。目前重慶正與幾家基金公司合作制定方案，擬以200多個億的租金為基礎，將公租房運營管理部分申請上市。所以，公租房投入和運營的資金是平衡的?！?/p>

保證公租房可持續性

重慶2010年開工公租房1300萬平方米，預計2011年2月完工1000萬平方米，并將在2月份、9月份分兩批通過搖號的方式出租給居民，預計有40萬人入住。2011年則計劃開工1350萬平方米。

如何保證公租房的持續性，整個體系如何深入運營，政府能否實現對住房保障的承諾，還有更多的問題考驗著重慶這場公租房試驗。

根據重慶的規劃，主城區的公租房共21個點，分布于主城內外環高速500平方公里范圍，遠郊區縣則布局于萬州、涪陵、永川、江津、合川、黔江六個區域性中心城市。

公租房管理實施細則范文第3篇

“公租房”漸行漸近

“要是我也能夠申請到公共租賃住房，那該多好啊!”剛剛大學畢業的小李心存這樣一個愿望。

小李是山東人，大學畢業之后選擇留在上海發展，現就職于一家辦公用品銷售公司。剛剛參加工作的他沒有多少客戶資源，因此收入不高，每月除掉房租和其他日常開銷，已經所剩無幾。就目前的情況而言，買房是不現實的，租房負擔也不小，如果能夠租住到租金相對低廉的“公租房”，那應該是最佳選擇了。

也許，小李的愿望不久就會實現。《指導意見》的出臺，意味著“公租房”的建設已經進入了快車道，上海與之相關的實施辦法也已向社會公示，完成最后調整步驟之后便會頒布。此外，北京已于去年第三季度頒布了試行辦法，廣州也在積極制定實施細則。

專家表示，“公租房”是我國住房保障體系中極為重要的補充部分。此前，住房保障體系中僅包括廉租屋、經適房以及配套房等，而對于不符合廉租房標準，又暫時無力購買經適房的群體，一直無法惠及到?！肮夥俊钡某霈F，則彌補了這個缺陷。

作為綱領性文件，《指導意見》就“公租房”的供應對象、租金水平等方面做出了相應的規定。“公租房”供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。

“公租房”的租金水平，由所在地區政府統籌考慮住房市場租金水平和供應對象的支付能力等因素合理確定，并按年度實行動態調整。專家表示，其應該低于市場水平。就北京而言，比市場水平至少低兩成。

“公租房”面積適中，可以滿足基本居住需求，《指導意見》規定，成套建設的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴格控制在60平方米以下。

京滬穗三地略有不同

在北京、上海工作的外來人員，在不久的將來便可申請“公租房”，但在廣州卻暫時不行。京滬穗三地“公租房”的實施辦法在總體原則上與《指導意見》保持一致，但考慮到各地具體情況，三地各自的具體做法上略有不同。下面本刊將這些不同之處列舉出來，以便讀者對各地的“公租房”有個全面整體的認識。

覆蓋范圍：廣州較窄

一些暫時不具備購房條件的高收入外來人才，在北京、上海也能申請“公租房”，也就是說，京滬“公租房”覆蓋范圍已從城鎮戶籍人口擴大至有基本穩定工作的城市常住人口，而廣州則目前暫時主要針對本地中低收入人群。

據了解，北京、上海已經明確，將引進人才和外來務工人員納入“公租房”供應范圍。根據此前公示的《上海市發展公共租賃住房的實施意見(征求意見稿)》，除了具有本市城鎮常住戶口居民外，持有《上海市居住證》和連續繳納社會保險金達到規定年限，已與本市就業單位簽訂一定年限的勞動或工作合同的人群，都可申請。

北京也基本覆蓋到外來人員。不過北京的做法是，外來人員可以通過單位、園區為主體開發建設的“公租房”得以覆蓋。

廣州目前覆蓋面較窄。據悉，廣州目前準備推出3000套“公租房”，這并非針對所有住房困難家庭。廣州市住房保障辦有關負責人表示，其主要供應對象暫時為本地戶籍困難家庭租住，至于《意見》提及的新人職人員和外來工的租住問題將進一步研究后再出臺政策，并公開征詢意見。

申請條件：京滬較寬

相對來說，上?！肮夥俊鄙暾垪l件較寬，比如沒有設定收入條件。

上海辦法最大的亮點就是不設收入標準。上海市住房保障和房屋管理局相關負責人表示，雖然引進人才的收入并不低，但“公租房”政策也要將這個群體納入進來，因此難以設定收入標準。同時考慮到“公租房”只是一種只租不售，主要解決階段性住房困難的形式，所以最后決定不設收入標準。

北京目前也沒有設定收入標準，也主要是考慮到要將引進人才納入到保障體系中來。其出發點與上海有相似之處，優秀引進人才、外來務工人員也已確定將納入到北京公租房的供應范圍。

廣州申請條件較嚴。業內人士分析認為，由于廣州市“公租房”暫時只是針對本地戶籍困難家庭，為了明確區分，必須制定相應的標準，如效仿重慶的做法，對申請人設定相應的收入標準。

租金支付：上?？捎霉e金

上?？捎霉e金支付“公租房”租金。這是與北京、廣州不同的地方。

據了解，毋庸置疑，“公租房”租金將低于市場平均水平。如北京租金水平至少低于市場水平兩成。廣州擬定將租金水平分為三檔，分別為同地段市場價的60％、48％和30％，將按住戶收入水平高低并結合區位情況分類收取。當然，其租金水平并非一直保持不變，政府部門會每年根據實際情況進行調整。如居民收入增加，物價上漲，租金水平會適當向上調整。

為減輕承租人租金支出負擔，上海擬采取更為靈活的支付方式。符合一定條件的承租人可以按規定申請提取本人公積金賬戶內的存儲余額用于支付公共租賃住房租金。北京和廣州目前尚未采用這種方式。

北京嘗試將廉租家庭也納人“公租房”供應體系，廉租家庭將能夠優先承租“公租房”。北京已實現“公租房”和廉租房供應渠道的并軌，將來廉租房家庭租住“公租房”，雖然租金比廉租房要高一些，但廉租戶可以用廉租房的租金補貼沖抵部分房租，仍可享受到廉租房的低租金。

租賃期限：廣州限制最小

就租賃期限規定方面，三地存有差異。

對于最短期限的規定，京滬穗略有不同。北京、廣州規定最短期限可為3年，上海約定為2年。

北京、上海暫定最長期限不超過5年，這主要是考慮到“公租房”解決階段性居住困難。但廣州方面規定，如果租滿5年后承租人仍符合規定條件的，可以申請續租。

其他功能：上海“公租房”可落戶

北京、廣州“公租房”暫未考慮到落戶問題，而上海則能夠做到這點，這會給承租人帶來諸多便利。

上海將結合實有人口管理要求，相關部門應對“公租房”承租人的戶籍管理、就學和就醫等問題制定相關的配套政策。上海市房管部門也曾表示，租住“公租房”的主要優點之一是社會管理服務方面配套健全，公租房承租人可在戶籍落地、入學等方面享受相應配套政策。

公租房是啥樣

公租房管理實施細則范文第4篇

公租房的目標客戶定位于城鎮中低收入群體，既不符合廉租房申請要求，又無能力購買經濟適用房和兩限房的“夾心層”。目前對公租房運營尚無標準規范，各地均結合自身情況研究和探索不同模式。2010年11月，重慶市三屆八次全會提出未來3年建設4000萬平方米公租房，共計滿足全市200萬居民住房需求的目標。結合這一目標，后出臺了《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》和《重慶市公共租賃住房管理實施細則》，對公共租賃住房的申請方式、申請條件、申請要求、審核配租、租賃管理、退出管理、出售管理等方面進行了明確和細化。重慶模式制度設計細致具體，其主要特色在于以下四點。

第一，通過公租房滿足全方位住房保障需求，公租房5年后可轉讓。重慶不再單獨建設經濟適用房、廉租房、專家樓、引進人才樓等，保障性住房需求全部通過公租房解決。對于廉租房對象，通過先租后補方式補貼。5年以后，部分公租房可以出售給承租戶，轉為有限產權的經濟適用房。該經適房可以繼承和抵押，但是不能出售和出租，如需轉讓，由政府以原購房價加合理利息回購。

第二，申請門檻較低，租金水平為同區域市場水平的60%。重慶公租房申請不需要本市戶口，并在第一次搖號后取消了收入限制。目前申請條件為：凡年滿18周歲，在主城區工作的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭，大中專院校及職校畢業后就業人員及進城務工、外地來主城區工作的無住房人員，均可申請公共租賃住房。公租房租金水平確定為同區域市場水平的60%，約為10元/平方米·月。

第三，資金通過政府和社會融資解決。4000萬平方米（包括3600萬平方米住宅和400萬平方米商業配套）公租房建設預計需資金1000億元（每平方米2500元），計劃政府投入300億元（包括中央財政補助100億元；地方政府稅收支出100余億元；公租房建設所需3萬畝地的征地動遷成本100余億元。實際相當于，政府將100余億元投入土地開發，200余億元投入房屋建造），融資700億元。其中政府投入資金來源包括中央撥付資金、地方財政資金、土地出讓收益的5%、發行債券、房產稅所得等。

第四，租金收入償還利息，銷售收入償還本金。償債整體計劃為：（1）用房產租金彌補債務利息和日常運營支出，以實現“自體循環”。（2）通過配建商品房銷售和公租房銷售償還本金。按商業配套1萬元/平方米、住宅4000元/平方米預估，則出售全部商業配套及20%左右的住宅即可償還全部700億元貸款。

二、重慶公租房運營模式優勢分析

第一，公租房定位合理，“保障”職能突出。重慶公租房租金確定為市場價格的60%，且受眾面廣泛，具有較為明顯的“社會保障”功能。相對而言，其他地區公租房門檻高，定位不準確，租金水平偏高。比如上海和北京的公租房租金均確定為持平或略低于同類商品住宅的水平，目前租金水平約為40元/平方米·月左右，大幅高于重慶10元/平方米·月的水平。

第二，重慶公租房制度建立了有效的封閉運作模式，避免了保障房與商品房之間的套利交易，有效杜絕利用保障房套利而形成的腐敗和尋租行為，從而確保其能夠長久為市場提供低廉的住宅保障。就其他城市而言，雖然多數城市經濟適用房和兩限房均制訂了轉讓規則和補價措施，如5年內不得轉讓，5年后轉讓需要補價或由政府回購，但規定不細、尺度較寬，加之執行和監管并不到位，購房者能夠以商品房價格出售并從中獲取高額利潤，隨之產生了巨大的尋租空間，由此所引發的不公平和腐敗為社會所詬病。

第三，資金來源、運用和償還較為明確，政府資金壓力相對可控。用房產租金彌補債務利息和日常運營支出，通過配建商品房銷售和公租房銷售償還本金。較其他城市建造的不可出售型公租房，政府的資金壓力相對較小。目前多數城市公租房定位為只租不售，上海等地土地也系有償取得，從而造成公租房投資成本過高，給政府造成長期的巨額財政負擔，這也是公租房在各地推進速度不理想的原因之一。

第四，公租房運營由政府主導。重慶市確保公租房一直姓“公”，由市政府全資公司運營，重慶城投和重慶地產兩家公司市屬企業共同進行市內公租房建設。重慶模式確保低成本的保障房資源一直掌控在政府手中，使政府能夠將房屋溢價收益作為保障房運營的補貼，有利于實現財政平衡。

第五，公租房運營管理透明度高，信息披露充分。重慶市政府專門成立公租房管理局，進行公租房配租和運營管理，并建立了公租房信息網，及時公布公租房建造、配租等情況，時效性強、信息透明。重慶公租房運營的規范性及信息的透明度，非其他地區公租房運營所能比擬。

三、重慶公租房運營過程中發現的問題

1.實際申請情況低于預期，邊遠地段問題更加突出

由于重慶公租房受眾面廣，對申請人要求條件低，且租金價格合理，理論上需求應十分旺盛，但實際申請情況遠低于預期。

造成上述狀況的原因包括：其一，重慶市房屋租金水平整體較低，同時考慮位置及租金，公租房優勢并不明顯。渝中區解放碑最核心地段住宅租金約為每平米20元/月，略偏地段租金水平更低。對于一些對租金不敏感的居戶，寧愿選擇離工作和生活場所較近的房屋，而不愿意選擇較遠的公租房。其二，部分公租房與區域產業相配套，局部產業發展尚待時日，勞動力仍未達到規模。鑒于此，需求上升可能是一個較為緩慢的過程。

2.融資難度大，存在制度

2011年國家對于政府融資平臺管控較為嚴格，重慶公租房運營主體重慶城投和重慶地產均列入重慶市“投”，也受到相應的管制，融資受到一定限制。除此以外，由于公租房五年后才可出售，資金償還具有較大不確定性，客觀上也阻礙了一些商業銀行的涉足。

此外，2011年8月4日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知》，在明確對保障房建設進行融資支持的同時，確定了“一省一市一家”的基本思路，即對于直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市政府投資建設公共租賃住房項目，在同一個城市只能有一家融資平臺公司承貸公共租賃住房貸款。重慶市政府有重慶城投和重慶地產兩家市屬企業承擔市內保障房建設職能，兩家企業均有融資要求，明顯與上述規定相違背。后期該現狀能否得到特批，或需要整合，尚不明確。

3.自體循環幾近不可能

所謂“自體循環”是指公租房的租金收入足夠滿足利息支出和維護費用，政府除資本金投入外不需要再負擔公租房的日常運營費用。根據重慶市政府對于公租房的戰略規劃，按官方計算條件，項目運營剛好可以滿足“自體循環”，具體為：4000萬平方米的重慶公租房由3600萬平方米的住宅和400萬平方米的商業店鋪組成，每平方米開發成本在2500元左右。住宅部分按照平均租金10元/平方米·月計算，每年回收43.2億元，商業店鋪按照平均50元/平方米·月計算，每年回收24億，累計回收67.2億元；而700億元貸款，以年利率6%～7%計算還款利息約需42億～49億元，還有剩余部分可用于維修管理，以此保證項目可以“自體循環”。

然而，落實到具體操作層面，假設條件均有所放寬。據了解，目前項目單位成本在2700～2900元之間，項目資本金一般確定為20%，融資成本按5年期以上基準利率計算，已達到7.05%，結果導致項目“自體循環”難度很大。我們分別測算不同融資條件及出租率情況，發現只有在融資利率足夠低且租金和出租率足夠高時，租金收入才能夠勉強覆蓋借款利息。但是在運營初期，出租情況可能較不理想，從而形成較大缺口。只有出租率得以保證，遠期租金水平進一步上升，并且貨幣政策進入寬松期后利率下調，公租房租賃對借款利息的保證程度才能夠提高。

4.銷售存在制度性瑕疵且市場具有不確定性

由上所述，商業配套和公租房銷售資金回籠成為項目能否償債的關鍵。首先，400萬平方米商業配套，以官方保守估計的銷售價格為1萬元/平方米計算，將回籠資金400億元，占融資本金的57.14%。商業配套銷售不足以覆蓋全部建設支出，故公租房銷售將成為項目償債的關鍵。

鑒于每平方米3000元以內的開發費用，以其內外環間的地理位置，預計銷售收入覆蓋成本應較有保證。但存在兩方面障礙：（1）公租房是否可出售存在不確定性。根據2010年6月七部委聯合的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，將公租房明確界定為“只租不售”；《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》則規定“承租人在租賃5年期滿后，可選擇申請購買居住的公共租賃住房”。顯然，兩者表述有較大差異。我們認為，公租房由租賃轉出售屬重大政策調整，似應得到國家有關部門的批準，而并非僅由重慶市政府批準。（2）由于公租房出售系非完全產權（即不能在市場上再出售，只能由政府按成本加合理利息回購），使公租房不再具有投資職能，若定價過高需求可能不足，因而制訂契合市場需求的合理定價至關重要。目前，如何確定銷售價格，尚缺乏清晰的法律文件，亦難以通過現有資料進行判斷。因此，公租房未來是否能夠順利銷售存在著較大不確定性。

四、建議

未來重慶公租房運營制度可進行如下改進。

首先，促進產業發展和合理布局，以提高公租房需求。提高出租率是公租房運營的基礎。產業工人和新就業大學生是重慶保障房兩大目標群體，均與產業和經濟發展具有較強相關性。未來重慶市應進一步加大產業引進力度，在微電子、醫藥、運輸設備等方面發揮既有優勢，增加用工規模，同時，發揮現有的“組團”優勢（即市內有多個商業中心區，圍繞各商業中心區發展，而不是由唯一的市中心向發展），在區域布局方面強調均衡配置，客觀上提高公租房的需求。

其次，理順融資渠道。進入2012年以后，保障房貸款政策放松，融資難度有所下降，但關于償債的擔憂并未緩解。我們認為，政府應當增加對于公租房融資的支持，如啟動其他市屬企業擔保、優質資產抵押等方式，以改善企業融資能力。

公租房管理實施細則范文第5篇

第二條本暫行辦法所稱公共租賃住房，是指政府或社會投資并享受相關政策扶持，以滿足基本住房需求為目的，建設的限定套型、面積，以優惠租金標準向符合條件的家庭供應的保障性住房。

第三條本暫行辦法適用于本縣城市規劃區內公共租賃住房規劃、建設、分配、使用、管理及監督等。鄉鎮工業集中區和經濟開發區新河、木鎮工業園可參照執行。

第四條縣住建委負責牽頭協調本縣行政區域內公共租賃住房政策研究制定、規劃編制、建設管理等工作。

縣發展改革、監察、民政、財政、審計、國土資源、人社、物價、金融管理、稅務、統計等有關部門及蓉城鎮按照職責分工，負責公共租賃住房的相關工作。

政府投資建設的公共租賃住房由縣房管局負責申請對象的審核、配租、租后管理，以及除縣經濟開發區以外的公租房租金收取等工作，并配合相關部門制定公共租賃住房建設規劃，協助公共租賃住房投資主體落實公共租賃住房建設和管理等工作。社會資本投資建設的公共租賃住房由投資主體按照國家公共租賃住房政策和本暫行辦法相關規定，對申請對象進行審核、配租、租金收取、物業管理等，并接受公共租賃住房主管部門的監督管理。

第五條公共租賃住房建設規劃和年度建設計劃由縣住建委會同縣發展改革、財政、國土資源等部門，結合我縣經濟社會發展狀況、城鄉總體規劃、土地利用總體規劃、產業政策、人口政策以及廉租住房、公共租賃住房的需求情況編制，報縣政府批準后實施。

第六條公共租賃住房建設用地應納入年度建設用地供應計劃，在申報年度用地指標時單獨列出。政府性投資公共租賃住房建設用地實行劃撥方式供給，社會、企業自建公共租賃住房和房地產開發企業配套建設公共租賃住房的，其建設用地采取出讓方式供給。

第七條公共租賃住房的房屋產權由投資建設的政府指定機構或社會其他投資主體所有。

第八條公共租賃住房建設資金的來源渠道：

（一）上級財政安排的專項資金；

（二）財政年度預算安排資金；

（三）土地出讓收益的2-5%；

（四）公積金增值收益中提取貸款風險準備金和管理費用后剩余部分；

（五）銀行、非銀行金融機構或公積金貸款；

（六）其他社會主體投資。

第九條政府性投資公共租賃住房建設資金實行專戶管理，?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。

第十條公共租賃住房涉及的各類行政事業性收費參照《省人民政府辦公廳關于加快發展公共租賃住房的實施意見》執行。

第十一條新建普通商品住房、拆遷安置房項目，應按縣政府規定比例配建公共租賃住房。普通商品住房中配建的公共租賃住房由房地產開發企業無償提供，作為土地公開出讓條件之一。政府直接投資建設具有一定規模的公共租賃住房項目，可按項目總建筑面積10%的比例配套建設商業用房，以充實建設資金及后期管理資金。

第十二條經濟開發區或其轄區企業投資建設的公共租賃住房，嚴格按照國家公共租賃住房標準建設，執行建設工程項目監理、招投標等制度，建成后優先供給本轄區或本企業符合公共租賃住房條件的人員租住，并接受當地公共租賃住房主管部門協調配租給其他符合條件的對象。

企業投資建設的享受相關政策扶持的公共租賃住房應利用企業自身土地，采取出讓方式供地建設，并嚴格按照國家法律法規規定暫不得上市交易。

第十三條公共租賃住房以家庭為申請單位，每個家庭確定1名符合申請條件的家庭成員為申請人，其他家庭成員為共同申請人。單身人士申請公共租賃住房，其本人為申請人。申請人和共同申請人只限申請承租1套公共租賃住房。

第十四條符合下列條件之一的，可申請公共租賃住房：

（一）城市規劃區內，家庭人均年收入符合縣政府確定的中等偏下收入標準且家庭人均住房建筑面積在12平方米以下的住房困難家庭；

（二）經人社部門招考的國家機關公務員及事業單位在編人員。

（三）進城務工及外地來在城區工作滿兩年，與用工單位簽訂三年（含三年）以上正式勞動合同，交納“三險”且城區無住房的人員。

（四）縣政府引進的特殊專業人才和在城區工作的全國、省部級勞模、全國英模、榮立二等功以上的復轉軍人在城區無住房的，按屬地申請公共租賃住房，不受收入限制。

（五）其他特殊情況導致住房困難的家庭。

第十五條申請租賃公共租賃住房的申請人，應提交以下材料：

（一）《公共租賃住房申請表》；

（二）身份證和戶口簿復印件；

（三）工作單位提供的工作收入證明和社會保險經辦機構提供的社會保險繳費證明；

（四）住房情況證明（住房認定標準參照《縣廉租住房實物配租實施細則》）；

（五）公共租賃住房主管部門認為需要提供的其他材料。

第十六條申請程序：

（一）符合條件的家庭或個人向居住地所在社區或單位所在社區提出申請登記，社區居委會負責收集相關證明材料，并在10個工作日內完成調查、初審、公示，報送蓉城鎮人民政府。

（二）蓉城鎮人民政府收到材料后，應在7個工作日內完成復審、公示，報送縣房管局。

（三）縣房管局收到材料后，應在15個工作日內會同有關部門完成審核和媒體公示，在公示期間存在異議的，縣房管局將相關情況反饋給蓉城鎮人民政府，蓉城鎮人民政府應在7個工作日內完成復查、公示。仍存在異議的，縣房管局組織有關單位，在3個工作日內完成核查、公示。

（四）經公示無異議后，由縣住建委審核后報縣政府審定。

（五）逐步建立公共租賃住房管理長效機制，凡符合條件的家庭或個人可隨時按程序提出公共租賃住房保障申請，經審核、公示無異議后，納入保障范圍，申請人進入輪候庫，輪候期限為兩年。在輪候期間，申請人家庭或個人基本情況發生變化的，申請人應及時向有關部門申報，經審核不符合申請條件的，取消輪候資格。

（六）經濟開發區及其轄區企業工作人員原則上應申請入住經濟開發區或其轄區企業投資建設的公共租賃住房，其申請、審核、配租及日常管理工作由經濟開發區負責，接受公共租賃住房主管部門的監督和檢查。

（七）申請入住經濟開發區或其轄區企業投資建設的公共租賃住房，應由申請人所在單位統一申請，統一訂立租賃合同，用工單位應及時向開發區和公共租賃住房管理部門提供申請人工作、居住等相關信息，申請人存在勞動關系變更、不在公租房內居住或將公租房轉租等現象的，應及時解除公租房租賃合同，收回公共租賃住房。

第十七條選房方式。

（一）公共租賃住房配租實行公開搖號方式，已具備公共租賃住房資格的輪候家庭或個人均應申請參加搖號。

（二）符合公共租賃住房條件的烈士遺屬、省級以上勞動模范等先進人物、嚴重殘疾和有重大疾病的特殊保障家庭或個人不參與公開搖號，直接參與選房，根據年齡大小及殘疾程度綜合確定房號，其余樓層房源全部進入搖號選房程序。

（三）首輪搖號結果為參與公共租賃住房配租分配家庭或個人的順序號，確定參與二輪搖號的公共租賃住房配租家庭以及輪候人員的范圍；第二輪按上輪順序號搖號確定公共租賃住房房號，并向獲得配租的申請人發放配租確認通知書。

（四）公共租賃住房配租家庭或個人因樓層、戶型及朝向等原因，拒絕選房的視為自動放棄，由首輪確定的輪候順序號依次遞補，放棄選房的家庭或個人，取消其配租資格，且兩年內不再接受其申請。

（五）公共租賃住房配租結果應向社會公布。

（六）在房源不足的情況下，原則上優先供應給符合條件的低收入困難家庭，符合條件的個人輪候。

第十八條簽約和交接。

（一）領取公共租賃住房配租確認通知書的申請人在收到縣房管局簽發的《縣公共租賃住房入住通知書》后30日內，到縣房管局簽訂《縣公共租賃住房租賃協議》。協議應載明公共租賃住房租賃期限、租金標準、權利、義務、騰退住房方式及違約責任等內容。逾期不簽訂租賃協議的，視為放棄本次配租資格。

（二）申請人在簽訂《縣公共租賃住房租賃協議》后，應按協議規定的期限領取住房鑰匙，交接室內設施。

第十九條續租。

（一）已取得公共租賃住房配租的家庭或個人應當在《縣公共租賃住房租賃協議》期滿前一個月,主動向縣房管局如實申報家庭收入、家庭人口和住房情況?？h房管局應當會同有關部門在10個工作日內對其申報情況進行審核，經審核符合條件的，重新簽訂租賃協議。

（二）經審核不符合配租條件的，取消其續租資格。

第二十條已取得配租的家庭應當承擔下列義務：

（一）按照《縣公共租賃住房租賃協議》約定的租金、期限和方式交納房屋租金。

（二）保證房屋及其設備完好并合理使用。因使用不當或人為原因造成房屋及其設備損壞的，承租人應當負責修復并承擔修復相關費用。

（三）承租人應及時向供水、供電等部門自行辦理開戶和變更手續，并承擔相關費用。

第二十一條公共租賃住房承租人家庭或個人情況發生變更，已不符合公共租賃住房條件，但仍在租居的，縣房管局有權解除租賃協議，收回公共租賃住房。有下列情形之一的，縣房管局有權解除租賃協議，收回公共租賃住房，取消其5年內配租申請資格，并依法追究相關組織和個人的法律責任。

（一）不如實申報家庭收入、家庭資產、家庭人口及住房狀況，以虛報、瞞報情況或提供虛假證明材料等手段騙取公共租賃住房配租資格的；

（二）改變公共租賃住房使用性質，將公共租賃住房轉租、轉借或變相轉租、轉借的；

（三）無正當理由連續6個月以上未在公共租賃住房內居住的；

（四）無正當理由累計6個月以上未繳納公共租賃住房租金的；

（五）在租賃住房中從事違法活動的；

（六）違反法律規定或租賃協議約定的其他情形。

騰退所租住的公共租賃住房時，應當停止使用，交出房屋，并結清自來水、電、氣、電視、電話、物業及其他應當由承租人承擔的相關費用。拒不執行的，按市場租金標準計租，并依法申請人民法院強制執行。

承租人在承租期間裝修費用不予補償。

第二十二條公共租賃住房的租金標準按照貸款利息、維護費用、所處地段、房屋類別等因素，由縣物價部門會同縣財政、縣住建委等相關部門研究確定，租金實行動態調整，定期向社會公布。本辦法施行時縣公共租賃住房租金標準暫定為每月每平方米3元。

政府直接投資建設的公共租賃住房租金收入，按政府非稅收入管理規定繳入同級國庫，實行“收支兩條線”管理。租金收入專項用于償還公共租賃住房貸款，以及公共租賃住房的維護、管理和投資補助。