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公租房建設管理辦法范文第1篇

關鍵詞：公租房；退出條件；退出程序；動態監控手段；地方政府規章

中圖分類號：DF391

文獻標識碼：A DOI：10.3969/j.issn.1008-4355.2012.04.07

隨著以改善民生為重點的社會建設深入進行，公租房作為住房保障領域的新嘗試，不管是工程建設、立法規范，還是制度實踐方面都在有條不紊地推進，公租房作為政府為中低收入群體提供的公共產品，其旨在滿足中低收入住房困難群體的住房需求，提高和改善民生，實現社會公平。為了保證公租房制度的良性運行，除了嚴謹高效的準入渠道之外，還應具備健全的退出機制。承租人在條件不符合時及時退出公租房，能使有限房源充分流轉，減輕政府財政和土地供應壓力，有助于公租房制度成為一種長效保障機制；其次，退出機制讓不再具有租賃資格的承租人騰退房屋，有利于防止部分承租人濫用承租權利，從而使其他保障對象獲得住房機會，實現中低收入住房困難群體受領政府保障給付的橫向平等；再者，退出機制可作為一種懲罰手段，在承租人有違法違約情形時，將其清除公租房保障體系，使公租房制度有序、有效運行。本文選擇北京、重慶、天津、上海、深圳、江蘇、甘肅、山西、鄭州、貴陽、昆明這11個省市的地方政府規章為分析樣本，將各省市有關公租房退出管理的內容進行梳理，對其中的退出條件、退出程序等內容進行分析，并對下一步的規范路徑作嘗試性探討，希冀對公租房立法完善提供幫助。

一、公租房退出機制的立法文本梳理

（一）正常退房情形

正常退房是指在合同期滿后，承租人不申請續租或申請續租不再符合公租房保障條件而退出公租房的情形。正常退房情形中有兩個關鍵時間，即租賃合同期限以及續租申請期限，目前，北京等11省市對租賃合同期限的規定大致在1年到5年之間浮動，并根據本地具體情況，分別劃定了最低年限、一般年限和最長年限（詳見表一）參見：《北京市公共租賃住房申請、審核及配租管理辦法》第20、23條，《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》第10、36條，《上海發展公共租賃住房的實施意見》中租賃管理機制部分，《天津市公共租賃住房管理辦法》第15、20條，《江蘇省公共租賃住房管理辦法》第38、41條，《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法》第34、46條，《山西省公共租賃住房管理暫行辦法》第23條，《甘肅省公共租賃住房管理辦法》第27、32條，《鄭州市公共租賃住房暫行管理辦法》第36條，《貴陽市公共租賃住房管理暫行辦法》第30條，《昆明市公共租賃住房建設管理辦法》第43條。；各省對續租申請時間兩種表達體現完全不同的要求，重慶、天津、甘肅采取“合同期滿3個月前”的時間，其他幾省采取“合同期滿前3個月或6個月”的時間（詳見表一）。可見，各省針對租賃合同存續期限和續租申請期限的具體規定沒有統一要求，但是，需要滿足合理性標準。首先，租賃合同期限不能過短，要能滿足承租人的住房需求，緩解其住房壓力，不能過長，要能使有限房源在一定時間內充分流轉，實現住房困難者的橫向平等；同樣，對于續租申請的期限規定，要讓申請、審核、批準幾個環節有足夠的時間，因為審核機關要對承租人的收入、住房等情況進行系統的查詢和確認，以保證決定結果的公正。在此基礎上，各省市可根據本地經濟發展水平、住房困難群體的范圍、公租房的數量等指標進行科學、合理的期限設定。

地區合同期限租賃期限屆滿后處理

重慶每次最短不少于1年，最長不超過5年（辦法30）①承租人應當退出公共租賃住房。（辦法36）

②需要續租的，合同期滿3個月前重新申請，符合條件，重新簽訂租賃合同。

北京一般為3年，最長不超過5年。（新20）需要續租的，合同期滿前3個月重新申請，符合條件，辦理續租手續；不符合條件的，承租人應當退出住房。（新23）

天津首次不超過3年（15）①承租家庭須退出公共租賃住房。

②需繼續承租的，合同期限屆滿的3個月前向經營單位申請續租，經審核符合條件的，可以續簽租賃合同；不符合條件的，承租人應自行騰退住房。（20）

上海一般不低于2年，續租的，租賃總年限一般不超過5年

江蘇首次3年至5年，新就業人員續租期最多不超過5年（38）申請續租，符合條件，重新簽訂租賃合同（38）；未再續租，退出。（41）

深圳首次2年（34）①租賃合同期限屆滿未申請續約，退出公共租賃住房。

②合同期滿前3個月重新申請，申請續約未經批準的，承租人應于合同屆滿之日前退出公共租賃住房。（46）

貴陽一般不超過3年（30）①合同期滿后，不符保障條件，應當退出。

②承租人應在合同期滿前6個月申報審核租賃資格，符合條件并愿意承租的，繼續承租。（34）

昆明①租賃合同期限屆滿未申請續約，退出公共租賃住房。②需繼續承租的，承租人在合同期限屆滿前3個月內申請續約，申請續約未經批準的，承租人應于合同屆滿之日前退出公共租賃住房。（43）

鄭州一般為3年愿意承租的，合同期滿前3個月重新申請，符合條件，重新簽訂租賃合同。（36）

甘肅最長5年（27）①承租人應當退出公共租賃住房。（32）

②需要續租的，合同期滿3個月前重新申請，符合條件，重新簽訂租賃合同。

公租房建設管理辦法范文第2篇

【關鍵詞】公租房；準入；退出

公租房，是北京保障性住房市場中的新生事物，定位是作為家庭在購買住房前，家庭財富積累期間的過渡性住房，所以準入門檻放寬。使過去不夠廉租房、經濟適用房、限價房標準，又買不起商品房的“夾心層”家庭，有了新的選擇空間。公共租賃房不是歸個人所有，而是由政府公共機構所有，用低于市場價的價格，向“夾心層”出租。公共租賃住房因其“覆蓋人群廣泛，補貼對象明確、操作透明，適于建立退出機制”等優點，得到了各級政府以及民眾的普遍認同與支持，也引發了社會各界的關注。

高效的準入和退出機制才是這一制度良性運行的保障，是促使有限的公租房得到高效利用、落實安居工程的“生命線”。在北京，部分公租房似乎變成了新時代的“福利房”，有的是“人才福利”，有的是“國企福利”。《中國青年報》曾報道，北京經濟開發區和中關村國家創新示范區已經成為目前北京公租房建設的主力軍。鹿海園四里公租房小區內的800多套住宅應分配給諾基亞、奔馳汽車、中鐵十九局等公司的員工，這些企業都是開發區的納稅大戶。亦莊管委會有關部門稱：“開發區根據企業對區域發展的貢獻程度等條件向有關企業分配房源數額，各有關企業根據本企業自身員工住房困難等情況確定承租員工。”

一、北京公租房的準入和退出機制

（一）準入條件。就目前北京的《北京市公共租賃住房管理辦法》和《北京市公共租賃住房申請、審核及配租管理辦法》來看，北京市的公租房主要向三類人群開放：（一）廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。（二）申請人具有本市城鎮戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米（含）以下；3口及以下家庭年收入10萬元（含）以下、4口及以上家庭年收入13萬元（含）以下。（三）外省市來京連續穩定工作一定年限，具有完全民事行為能力，家庭收入符合上款規定標準，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會保險證明，本人及家庭成員在本市均無住房的人員。具體條件由各區縣人民政府結合本區縣產業發展、人口資源環境承載力及住房保障能力等實際確定。從以上規定來看，把其他保障性住房的輪候家庭納入公租房的保障范圍，雖然在一定程度上緩解了已確定住房困難者的住房難問題，但從長遠來看，這種“應急式”做法會導致住房保障體系的惡性循環，有拆了東墻補西墻之嫌。在未對公租房、經濟適用房、廉租房的整體運轉進行調整前，這部分廉租房申請者進入公租房系統顯然占據了本應劃給中低收入的公租房申請者的名額，對于這部分本能住進公租房而最終徘徊在界限之外的申請者，其公平獲得配租的權利必然受到損害，公租房制度設立之初也不能真正實現，分類別、多層次的住房保障體系的良好運行秩序也會遭到威脅。再者，收入、住房等準入條件規定不夠合理。準入條件是公租房制度保障范圍的具體化考量標準，是與廉租房、經濟適用房保障范圍進行區分的主要因素，也是防止“開著寶馬車住著保障房”等尋租現象發生的手段之一，所以收入、住房等方面的限制條件規定肯定是必要的。但是《辦法》中，僅對家庭人均住房使用面積和人均收入作了規定，對其他財產性收入未做進一步的規定，如股票等有價證券以及車輛等。雖然《辦法》放寬了戶籍限制，但是未充分體現出戶籍人口和非戶籍人口的平等對待。在對外來務工人員進行條件設計時，規定“來本市連續工作達到一定年限”、“社保和稅收繳納達到一定年限”，但對于具體的年限標準并未做明確規定，這造成公租房制度保障外來務工人員具體范的圍模糊化，也使審核申請人資格的環節缺失參照標準，不利于提高審核環節的工作效率。

公租房建設管理辦法范文第3篇

一、制度背景與設計思路

天津市公租房履約擔保制度于法有據。2012年頒布實施的《天津市基本住房保障管理辦法》（津政令第54號）規定：“簽訂租賃合同前，申請人應當按照規定繳納租房保證金，提供履約擔保。”《天津市公共租賃住房管理辦法》（津政發〔2013〕29號）明確：“申請人應當依據家庭實際情況，選擇簽訂履約承諾、提供保證人等方式，保證公共租賃住房租賃合同的履行。”

天津市公租房履約擔保制度設計思路可概括為：公租房申請家庭可自行選擇提供保證人或者履約承諾方式，特殊情況下可轉換擔保方式，符合條件的家庭可免于擔保。目前，全市公租房承租家庭選擇保證人方式占比50%、選擇履約承諾方式占比30%、免擔保占比20%。

二、兩種履約擔保方式的特點

（一）保證人

公租房的保證人，是指承租家庭在承租公租房期間，不履行或不適當履行租賃合同規定的繳納租金義務時，承擔連帶擔保責任代為支付租金的人。保證人應當為法律規定的具有代為清償債務能力的公民，共同申請公租房家庭成員及法律規定不能作為保證人的除外。一名保證人僅可以為一個公租房申請家庭提供擔保。公租房申請人應與保證人共同簽訂租賃合同。

對在辦理公租房資格申請中選擇保證人方式的家庭，須提供符合條件的保證人并進行公證。根據 《天津市司法局關于申請公共租賃住房辦理保證書公證有關事宜的補充通知》（津司辦發〔2013〕80號）等文件規定，保證人的人數和收入標準設定為兩個等級：一是公租房申請家庭成員為2人及以下的，保證人僅能為1名，且其收入標準≥3000元人民幣/月；二是公租房申請家庭成員為3人及以上的，保證人可以為1或2名，保證人為1名的，其收入標準應≥4000元人民幣/月，保證人為2名的，其收入標準合計應≥5000元人民幣/月。以公租房承租家庭成員人數確定保證人數量，在一定程度上擴大了承租家庭選擇余地，確保保證人擔保能力與承租家庭月租金相匹配。

（二）履約承諾

公租房的履約承諾，是指公租房承租家庭在申請公租房時，承諾履行公租房租賃合同約定，同意在取得《天津市符合公共租賃住房承租條件通知單》后和承租公租房期間不將申請家庭成員名下的私產住房或公產住房出售、置換、贈與。當申請家庭不履行或者不適當履行租賃合同義務時，公租房經營單位可依承諾通過法律途徑處置該房產。

對在辦理公租房資格申請中選擇履約承諾方式的家庭，住房保障管理部門將住房保障管理系統房屋驗證中核查出的房產信息傳遞給產權管理系統，產權管理系統自動查詢并返回申請家庭名下房產實時狀態信息，管理部門通過網絡系統進行標注。已辦理履約承諾的公租房申請家庭，在其房產進行注記操作后無法進行房產買賣協議網簽。申請人變更擔保方式的，在擔保方式變更完成后，系統解除對該家庭的履約承諾注記。

三、履約擔保方式的轉換

已選擇履約承諾方式進行擔保的公租房承租家庭，因特殊原因需對名下房產進行交易的，可申請變更擔保方式，重新提供保證人。反之，提供保證人的承租家庭，如有特殊原因也可以變更為履約承諾方式。

四、免于履約擔保的情形

以下兩類公租房申請家庭可免于履約擔保：

一是已取得廉租住房實物配租補貼資格的家庭，可免于履約擔保。

二是公租房申請人或者共同申請家庭成員，截至申請公租房之日符合以下條件之一的，可免于提供履約擔保：第一，申請人和共同申請家庭成員已連續繳存住房公積金1年以上且月繳存額合計500元以上的。第二，住房公積金賬戶余額合計2萬元以上的。

五、與履約擔保制度相關的政策措施

（一）建設公租房不良信用管理體系

目前天津市已初步建立住房保障不良信用管理體系，對嚴重違反公租房相關規定的承租家庭，將被錄入天津市住房保障不良記錄管理系統，限制其申請其他住房保障，并不得對名下房屋進行交易，以加大對公租房欠繳租金等失信行為的懲戒力度。

公租房建設管理辦法范文第4篇

關鍵詞：公共租賃住房；建設現狀；調查

一、以南京市為例追溯南京市公租房制度的建設與發展

在江蘇省，常州市是第一個出臺公租房相關文件的城市，常州市出臺了相關管理辦法，將公租房保障對象定于在城市低收入群體及新就業住房困難人員。江蘇各地政府就城市低收入群體的住房問題，也先后出臺了各項規范性政策文件，為完善公租房的法制化建設運開了堅實的步伐。

2010年，江蘇省提出：要全面推進公租房的建設，倡導住房租賃市場，全面實現小康社會的住者有其居的理念。2011年，南京市政府根據中央及江蘇省等文件精神，南京市政府計劃在“十二五”期間，全市共建成公租房500多萬平方米，約9萬套。2010年至今，南京市的公租房制度建設進入了高速發展的階段，在這個時期，南京市政府就公租房頒布了多項辦法和規定。截至2015年，基本解決城市中低收入群體、外來務工人員的住房困難問題。

二、對南京現行公租房制度建設的現狀進行簡單的描述

（一）南京市公租房的準入與退出機制

1.城市中等偏下收入住房困難家庭。城市中等偏下收入住房困難家庭申請公共租賃房需具備以下條件：具有本市市區常承租人口滿年；家庭人均年收入低于18156元；人均住房建筑面積在15平方米以下。

2.新就業人員。新就業人員主要指畢業不滿五年，在南京無私房的新就業人員。

3.外來務工人員。外來務工人員主要是指來南京工作的農民工。其申請承租公共租賃住房，需同時具備下列條件：簽訂了勞動合同；有固定收入并有支付能力的證明；在本市連續五年繳納社會保險；本人及配偶在本市無私有產權房，未租住公有住房。外來務工人員申請公共租賃房分為兩類：一類承租用人單位的公共租賃房；另一類承租政府投資建設的公共租賃房。

4.低保家庭或特困家庭。低保家庭是指連續享受最低生活保障制度5年以上，且無房居住的家庭，或孤老，或一級殘疾人。特困家庭主要指持有《特困職工證》且無房的特困職工家庭，或市級以上勞模的，且家庭人均住房面積在15平方米以下的家庭。

南京市公租房的退出制主要針對兩種情況，一種是承租期的家庭如果不再符市政府公布的住房困難標準或者收入線標準的，要按規定及時退出公共租賃住房。退出確有困難的，可以申請最長不超過個月的延長租住期。新就業人員和外來務工人員在承租期內，在南京市內購買住房、另行承租房屋或者不在南京市范圍內就業的，應告及時退出公共租賃住房。第二種是公共租賃房租賃合同到期，如承租人沒有事先申請繼續入住將自動退出。

（二）南京市公租房建設的現實情況

截至2016年9月，南京共有四大保障片區共計1.3萬套公共租賃房，分別在丁家莊、花崗、岱山、上坊四大片區，只要上述的準入條件，審核通過的目前都有充足房源可分配。公共租賃住房分住宅和宿舍兩類。住宅套型以中小戶型為主，單套建筑面積原則上控制在60平方米以下，供應人才類的保障對象單套面積可適當放寬。

為進一步了解南京市公租房建設的實際情況，對南京市棲霞區丁家莊附近的保障房建設的實際情況進行探訪。丁家莊一期保障房片區內，已經入住了大量居民，約4.5萬人在此得到保障，各項配套均已投入使用。而丁家莊二期規劃總用地面積72.27公頃，總建筑面積170.8萬O，容積率約為2.24。二期配套項目更多，僅學校就有兩所。另外，還配建了一個區級社區中心和兩個基層社區中心、體育場館、商辦、地下車庫等配套設施。項目于2013年底陸續開工建設，目前大部分地塊已完成主體封頂，部分樓棟已開始落架。今年底，進展最快的一組團、約10萬平方米的保障房就將交付使用。根據規劃，二期保障房區域內共有14條市政道路，總長約12公里，給未來的交通出行Ю幢憷。

三、對建設成效進行評價以及存在的問題

在準入機制方面，外來務工人員的申請條件中設置了“在本市連續五年繳納社會保險”，事實上，造成了很大一部分農民工被排斥在公共租賃房群體之外。同時在公租房補貼申請的條件也是相當煩瑣，需要承租人出具住房發票等資料，這與租客在實際承租房屋中，房東并不會配合繳納租房收入相關稅收相適應，因而導致僅有一成的人申請到公租房補貼。

在退出機制方面，雖然規定了在何種情況下承租人應當退出公共租賃房，但是這種規定由于沒有建立起經常性的審查制度而可能最終導致退出機制流于形式。在公共租賃住房退出機制的建設中，對于租房者的收入與資產的經常性審查十分關鍵。各國幾乎都把租房者的收入與資產限額看作申請的一個必須條件，但是由于我國目前的稅收制度，還難以解決租房者的收入與資產總額的審查問題，這一問題已在經濟適用房的資格審查中暴露出來。

最后，南京市丁家莊、花崗、岱山、上坊四大片區的保障性住房建設，為全市提供了近8.5萬套保障性住房，但是對于每年增長新增人口3萬到4萬的南京來說，仍然是不足的。在貨幣補貼方面，申請的資格門檻過多，還需要提供租金納稅證明，顯然是很難實現的，在實踐上僅有一成的人能夠獲得補貼。因此亟待政府擴大土地供給，加大財政投入，建設更多的保障性住房給予住房困難群眾，深刻地把握基層的冷暖才能保證社會經濟和政治的穩定。

參考文獻：

[1]鄧大偉，諸大建.保障性住房提供的強制性指標配建模式探討.城市發展研究，2009（01）

[2]鄧幸文.公租房住房保障的新途徑.城鄉建設，2008（04）

公租房建設管理辦法范文第5篇

6月12日，住建部等七部門聯合《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》(下稱《意見》)，提出將公租房作為建立住房保障新體系的主要手段來抓，并強調通過市場化方式來促進公租房快速發展，解決城市中等偏下收入家庭的住房困難。《意見》似乎想通過政策突破來擺脫福利房建設財政輸血，止于面子工程的老路，但從《意見》的指導思想來看，政府過度抽離，甚至將公租房產權私有化的模式設計，卻有可能使公租房變質為準商品房，淪為利益集團操縱房租，轉移普通居民財富的又一套工具。

公租房難以承受之重

在公租房供應對象方面，《意見》原文規定如下：“公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。已享受廉租住房實物配租和經濟適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房。符合廉租住房保障條件的家庭承租公共租賃住房的，可以申請廉租住房租賃補貼。”這段話被媒體一致解讀為公租房主攻城市“夾心層”，也就是那些既買不起商品房又不夠條件申請廉租房、兩限房、經適房的人。在很多媒體的表述里，他們的身份是剛畢業的大學生，就職于中關村、亦莊等產業園區的年輕人。《意見》出臺之后，北京市的公租房定位也似乎向這個階層偏移。“北京公租房不排斥有車族：車位參照經適房標準”、“北京公租房裝修一步到位拎包即住”、“北京市公租房選址將在交通便利、配套齊全區域”等報道頻頻現諸報端。但這段話中最后一句關于準廉租戶的規定，卻具有讓《意見》中關于其他對象的表述成為空文的效力。這一點，在實踐中已被證實。

去年的《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》規定，取得廉租房、經適房、兩限房資格的家庭無須再次申請，經過登記即可進入公租房輪候范圍。公租房首先解決已取得政策性住房資格但暫時無力購房者的住房困難和過渡住房需求。而且公租房、廉租房房源合一，由同一主體持有和管理。

北京市今年的公租房建設目標是50萬平方米、1萬套，而根據北京市住保辦的統計數據，目前北京市進入政策房輪候的家庭共有14.6萬戶。考慮到保障房僧多粥少的現實，北京市即使每年新增1萬套公租房，也難以滿足享有優先權的那部分原該去住其他保障房的居民的住房需求。公租房之于“夾心層”，只是一個泡影。

那么公租房到底是住房保障體系里有特定供應對象和功能的一個組成部分，還是在經適房、兩限房漏洞百出、飽受詬病之后，出臺的一個替代方案?如果政策本意是取代，公租房是否具備取代其他政策房的功效?如果不是，采用公租房去填空廉租房、兩限房這種拆東墻補西墻的做法，政府是否有懶政之嫌?在保障房僧多粥少的現實之下，《意見》中“中等偏下”的表述，不知道重點在于“中等”，還是“偏下”。可以預見的是，在經適房、兩限房、廉租房等福利房建設的最大難題――土地財政問題解決之前，這些福利房的供應將長期嚴重短缺，公租房作為其他保障房的臨時替補，勢必久假而不歸。即便公租房直供夾心層，也一樣面臨供應短缺的問題。據我愛我家房地產經紀公司的數據，目前北京市處于出租狀態的房屋約120萬套。在年新增1萬套這樣微小的供應量面前，地方政府無論在政策輪候戶和夾心層之間如何取舍，公租房都難以有足夠的市場影響力來實現分流普通商品住宅需求，調控樓市的政策目的。

公租房市場化將面臨失控風險

對于城市“夾心層”來說，公租房成為泡影并不可怕，可怕的是公租房成為利益集團操縱房租的工具，讓“夾心層”淪入買不起也租不起的境地。此次七部委《意見》提出公租房市場化發展的思路，原意是要擴大融資渠道，提高公租房供應效率。但作為保障性住房，《意見》對公租房的定位未免過于商品化，而對于政府所應承擔的職責過于弱化。

《意見》提出，公租房建設的基本原則是“政府組織，社會參與”，政府將采取土地、財稅、金融等支持政策，充分調動各類企業和其他機構投資和經營公共租賃住房的積極性。此外還有稅收優惠、金融支持等一系列配套措施。公租房實行“誰投資、誰所有”，投資者權益可轉讓。從投資、建設、經營到退出，《意見》都為社會資金設立好了路徑。那么這個領域對社會資本的吸引力有多大呢?公租房能否打破靠地方財政輸血救濟的廉租房模式，讓政府一勞永逸，讓社會資本有利可圖?不妨來算一筆帳。

從公開的資料看來，政府在公租房上的讓利并不大。公租房土地為有償使用。以北京為例，北京市今年在西二旗公租房項目試點土地租賃制，由過去的出讓方式、一次性繳納70年土地出讓金，轉變為租賃方式、按年繳納土地租金。此外政府的讓利和支持還包括在稅費、融資方面，公租房將申請比照廉租房享受稅收優惠，申請免征房產稅和營業稅，鼓勵金融機構發放公租房中長期貸款。