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廉租房管理存在的問題范文第1篇

【關(guān)鍵詞】廉租房；后期管理；三聯(lián)模式

廉租房的后期管理模式直接關(guān)乎著廉租房制度的有效落實。廉租房后期管理模式涉及到很多環(huán)節(jié)，包括物業(yè)服務(wù)、房屋質(zhì)量、監(jiān)督監(jiān)管等。目前在廉租房的管理與服務(wù)在具體的運作方式上，正處在不斷的摸索中。廉租房在青海省黃南州的實施主要基于青海省黃南州的實際情況，探討怎樣才能建立科學(xué)健全的廉租房物業(yè)管理體系，有效發(fā)揮廉租房制度的實用價值，具有很強的社會現(xiàn)實意義。

一、廉租房后期管理存在的不足

1.廉租房社區(qū)物業(yè)管理存在的問題：

（1）物業(yè)管理沒有堅盾的經(jīng)濟基礎(chǔ)作保障。

國家對廉租房住戶在政策上實施了比較寬松的優(yōu)惠政策。廉租房用戶只需繳納少部分的房屋租金，這部分資金會被應(yīng)用到房屋管理和房屋修理上。相對于社區(qū)物業(yè)的日常經(jīng)營和前期投入成本，其作用可謂是杯水車薪，難以支撐整個廉租房社區(qū)物業(yè)的良性發(fā)展。

（2）政府在物業(yè)管理中參與度過重

廉租房的產(chǎn)生在一定程度上是國家體恤民情，改善民生的一個重要舉措。以青海省黃南州為范例，有調(diào)查顯示，超過七成的民眾認(rèn)為廉租房根本不能從根源上解決困難戶的住房問題，僅大約兩成的民眾支持廉租房具有一定的社會扶貧救濟性質(zhì)。從我國目前廉租房的運行來看，主要以政府行為為主。廉租房運營過程中所需要的人力、物力、財力主要依靠政府投入。這種運作模式并不適合于我國現(xiàn)有的社會主義市場經(jīng)濟體系，不符合我國目前經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀。從長遠來看，政府的過度參與不利于廉租房制度的可持續(xù)發(fā)展。政府應(yīng)該切實降低實際參與度，只在宏觀的大方向上做適度引導(dǎo)。

（3）廉租房社區(qū)服務(wù)管理人員配備不夠完善

對廉租房社會區(qū)的管理服務(wù)人員的配備，可以就地取材，充分利用社區(qū)勞動力資源。在社區(qū)內(nèi)部選用治安保衛(wèi)人員、衛(wèi)生保潔人員、以及房屋維護人員，這樣既可以節(jié)省勞動資本的投入，也可以使社區(qū)內(nèi)部閑置勞動力上崗就業(yè)，為部分低收入居民創(chuàng)造了財富，更為社區(qū)的和諧安定提供了基礎(chǔ)性保障。

（4）面對廉租戶后期的經(jīng)濟改善，沒有相應(yīng)的配套舉措

廉租房住戶對社區(qū)物業(yè)的經(jīng)營投入，只局限于在前期提供一定數(shù)額的房屋租金。這就與后期社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的成本投入產(chǎn)生了沖突與落差。因此如何有效推進廉租房的長遠發(fā)展，迫切需要出臺與目前實際情況相接軌的新廉租房社區(qū)物業(yè)經(jīng)營模式政策。

2.我國現(xiàn)行廉租房退出機制存在的問題

（1）不能對廉租戶家庭收入做出真實準(zhǔn)確的鑒定

目前，對我國居民家庭收入的鑒定主要有以下幾種形式，家庭調(diào)查、個體申請、公證公示等。我國缺乏相對健全的個人信用制度與個人申請制度。目前社區(qū)專項工作人員對住戶收入的調(diào)查多依據(jù)住戶家庭的財政支出，難以獲取廉租戶真實有效的收入憑證。經(jīng)濟條件不好的家庭其主要勞動力的工作多具有不穩(wěn)定性，這就直接為對其家庭收入的鑒定增加了難度，對廉租戶家庭的實際收入缺乏真實性評判標(biāo)準(zhǔn)，這種情況不利于對廉租房家庭動態(tài)收入的把握，而且更容易對經(jīng)濟基礎(chǔ)低于最低生活保障線的住戶產(chǎn)生鑒定誤差。

（2）缺乏完善的廉租房退出機制

①沒有明確的退出條件與政策

廉租房制度帶有社會扶貧的性質(zhì)，它的主要對象是家庭收入低于最低生活保障線以下的城鎮(zhèn)居民。采取住戶交納低租金的方式運作，而且以家庭收入最低保障線為劃分條件，一旦超越了最低線則在原則上就必須退出廉租機制。在具體的條款規(guī)定上對確實有困難者又放松政策，允許其繼續(xù)租用，只是在時間長度和租金標(biāo)準(zhǔn)上做一定的限制和調(diào)整。由此可見在廉租房的實際運作中參合了很多的人為因素，相對寬泛的退出條件不夠明確和嚴(yán)禁，很容易受承租家庭和相關(guān)工作人員的主觀愿望所左右。

②在退出的機制中，有些工作人員不能明確責(zé)任。

有部分廉租戶主觀上不愿意退出廉租房，于是動用一些社會關(guān)系出離于退出制度之外。這種現(xiàn)象的發(fā)生嚴(yán)重背離了我國廉租房制度的最終目標(biāo)與任務(wù)。

③廉租房在實際運作中缺乏資金保障

我國的廉租房在運作及管理上其主要資金渠道來源于政府。但在具體的實施落實上則缺乏力度，致使經(jīng)常出現(xiàn)資金短缺問題。《廉租住房保障資金管理辦法》對我國廉租房的保障資金來源做了明確規(guī)定，主要來源于省財政預(yù)算中的補助安排。這些政策在具體的資金數(shù)額上沒有明確指標(biāo)，過于籠統(tǒng)十分不確定。我國是發(fā)展中國家，依照廉租戶的適用條件來劃分，在我國城鎮(zhèn)涵蓋面非常廣，廉租戶隊伍十分龐大，但是在政策范圍內(nèi)真正受益的家庭在數(shù)量上卻非常有限。

廉租房資金問題得不到順利的確定性保障，會給社會市場機制帶來一些不利因素。由于廉租房在一定程度上也走市場化路線，因此導(dǎo)致不同地方的廉租房在價格上不統(tǒng)一，價格上的差異引發(fā)了許多不公平不合理的競爭。由于廉租房價格不高，在很大程度上制約了二手房交易，一定程度上破壞了市場規(guī)律的平穩(wěn)運行，妨礙了市場資金的高效率靈活周轉(zhuǎn)，破壞了市場體系宏觀調(diào)控的杠桿性作用。

無法保證物業(yè)管理方面的資金運作。廉租戶大部分家庭經(jīng)濟基礎(chǔ)差，生活比較拮據(jù)，并不承擔(dān)廉租社區(qū)物業(yè)費的繳納。致使廉租房社區(qū)物業(yè)管理資金嚴(yán)重不足，不能達到服務(wù)與管理的既定水準(zhǔn)，社區(qū)的人文建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更是一紙空談。

二、廉租房后期管理模式

1、探求新的廉租房管理方式

在廉租房運行的過程中，要確立廉租戶的主體地位。同時要把物業(yè)、開發(fā)商、以及社區(qū)居委會有效結(jié)合起來，發(fā)揮輔作用，共同致力于廉租社區(qū)的管理與開發(fā)。要發(fā)揮廉租戶的自主意識，利用社區(qū)內(nèi)部勞動力資源，籌建比較完善的服務(wù)管理隊伍，有效實施用戶自治。

如黃南州公共住房管理中心聘選或組建物業(yè)管理公司，同物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，由物業(yè)公司承擔(dān)保障性住房物業(yè)管理。物業(yè)管理公司逐步推行社會化、專業(yè)化管理模式，對保障性住房統(tǒng)一實施專業(yè)化管理州公共住房管理中心組建、成立小區(qū)管理委員會，管委會在共管中心指導(dǎo)下代表和維護小區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。州公共住房管理中心對管理保障性住房的物業(yè)公司和管委會有關(guān)工作進行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。

2、各盡其職，做好自主經(jīng)營的組織工作

將物業(yè)、開發(fā)商、以及社區(qū)居委會有效結(jié)合起來，要各盡其職，做好組織工作。以提高廉租社區(qū)內(nèi)住戶的生活水平為動力，社區(qū)居委會要有效發(fā)揮組織功能，做好引導(dǎo)。可以采取各種形式的社區(qū)服務(wù)活動，例如家政保潔，托兒所、電器維修等，采取無償或有償?shù)慕?jīng)營模式，調(diào)度社區(qū)內(nèi)閑置勞動力走向就業(yè)崗位。

3、做好廉租房周圍的基礎(chǔ)實施建設(shè)

我國目前的廉租房建設(shè)一般都比較集中，廉租戶的整體經(jīng)濟條件都很低，整體文化素質(zhì)不高。因此對廉租戶進行配套的文化素質(zhì)教育非常有必要，廉租戶整體素質(zhì)的提高有利于廉租社區(qū)的長遠發(fā)展，也會為廉租戶自身提供更多的生存機遇。因此有必要在廉租戶集中區(qū)周圍完善相應(yīng)的醫(yī)療衛(wèi)生，教育教學(xué)，交通運輸?shù)然A(chǔ)設(shè)施，這樣就會切實解決廉租戶的實際生活難題，為廉租戶的出行，就醫(yī)，上學(xué)提供了方便。同時在小區(qū)的物業(yè)管理上要由政府出資，選用社區(qū)內(nèi)部的勞動資源上崗，增強廉租戶的生存能力，有效減輕政府的負(fù)擔(dān)。

三、結(jié)語

居有所住，改善民生，是我國廉租房制度的實施的目標(biāo)規(guī)劃。切實解決城鎮(zhèn)居民低收入家庭的住房問題，是黨和國家心系民心的重要體現(xiàn)。落實好廉租房的管理與服務(wù)，有著深遠的現(xiàn)實意義，它對我國社會主義的和諧發(fā)展有著重要的推動作用。

參考文獻：

[1]許自強.城市廉租房后期管理模式探析[J].財經(jīng)界.2011（18）

廉租房管理存在的問題范文第2篇

關(guān)鍵詞：廉租房；房地產(chǎn)；建設(shè)工程；城市居民住房條件

中圖分類號：F407文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1009-2374（2009）06-0071-03

早在1998年，國務(wù)院就了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號），明確提出在全國推行廉租住房制度；2006年5月7日，國務(wù)院總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，針對房地產(chǎn)調(diào)控提出了著名的“國六條”，將城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)置于一個更為顯著的位置。2007年8月1日出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》對進一步建立健全廉租房制度做了比較詳細的規(guī)定，敦促各級政府切實履行義務(wù)。2008年3月31日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知》指出，要從設(shè)計、施工、監(jiān)理等多方面提高廉租住房質(zhì)量，房源方面應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進行。但是，我國在實際建設(shè)廉租房過程中的情況又是如何？這不得不引發(fā)人們對我國廉租房建設(shè)工作進行深入的思考。

一、廉租房的涵義

廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房是國家和當(dāng)?shù)卣疄榱私鉀Q城市中低經(jīng)濟收入家庭住房困難而建的普通住宅，具有社會公共福利和住房社會保障性質(zhì)。它一般有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶，二是由政府發(fā)放租金補貼給住房困難戶，由他們租賃社會房屋居住。

二、我國廉租房的現(xiàn)狀及分析

（一）我國廉租房建設(shè)現(xiàn)狀不容樂觀

有資料顯示，截止到2006年，廉租房制度已經(jīng)正式推行了3年，然而全國尚有70多個地級以上城市沒有推行這項制度，還有122個地級以上城市沒有建立嚴(yán)格的申請審批程序。廉租房的推行亟待加快步伐，讓更多的低收入家庭受益。到如今，我國的廉租房制度的建設(shè)和實施仍然進展緩慢，根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計，全國到目前為止，仍有十多個個省（區(qū)）沒有將廉租住房制度建設(shè)納入省級人民政府對市（區(qū)）、縣人民政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理，全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金僅僅為47.4億元。

廉租房的建設(shè)工程本是一項利國利民的福利政策，但是一些政府還把建設(shè)廉租房當(dāng)作是一項短期“形象工程”，根本沒有深入理解廉租房的真正含義，最終導(dǎo)致廉租房建設(shè)的緩慢進行。另外，在廉租房建設(shè)工程中其管理，質(zhì)量，安全等方面都不容樂觀，問題重重。

（二）我國廉租房建設(shè)中存在的問題有待思考

我國廉租房經(jīng)過幾年的發(fā)展雖然取得了一定的成就，但是隨著制度的不斷延伸，出現(xiàn)的問題越來越明顯，從而引發(fā)了強烈的輿論爭議，諸多專家學(xué)者紛紛獻計獻策來進一步實施廉租房福利政策。在廉租房發(fā)展的同時，很多問題是亟待解決的。

（三）政府職能缺位，建設(shè)資金不足

隨著社會的快速發(fā)展，我國通過住房改革，使房地產(chǎn)快速走上了市場化，房屋的價格也隨市場的變動而變動，以至于價格一高再高，一般老百姓難以承受高房價，工薪階層逐步變成了房奴，社會發(fā)展越來越不和諧，這嚴(yán)重影響了我國社會主義改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)的進程。此時，一些低收入者和城鎮(zhèn)居民的住房問題需要政府進行干預(yù)，制定一些優(yōu)惠措施來滿足其住房需求，廉租房就成了一項不可或缺的福利政策。然而一些地方政府片面強調(diào)市場的作用，強調(diào)住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、財政收入的作用，因此沒有建立穩(wěn)定的廉租房資金來源渠道，財政預(yù)算安排不足，這在實質(zhì)上是忽視了住房問題的社會性。

在我國，比較發(fā)達的東部地區(qū)缺乏建設(shè)廉租房的動力，而在比較落后的西部地區(qū)卻沒有足夠的資金支持，這都是源于缺少公共財政作為保障。資金不足，政策難以發(fā)揮優(yōu)勢。隨著我國房價的不斷提高，中低收入者只能“望房興嘆”，尤其是困難戶，更是表現(xiàn)出一種無奈。而地方政府也是因為資金不足而難以建設(shè)足夠的廉租房供給居民，使有限的資金不能發(fā)揮有效作用。因此，建設(shè)資金和管理費用就成了廉租房建設(shè)的一大瓶頸。“2006年，全國開工建設(shè)和收購廉租住房5.3萬套，建筑面積293168萬平方米――僅完成計劃的三分之一左右， 其中一個很重要的原因，就在于財政預(yù)算安排資金不足。”

（四）保障范圍過小，住房安全有隱患

由于我國人口眾多，貧困人口占有一定的比例，使得在廉租房的建設(shè)初期難以各方各面都能照顧到，這是可以理解的。但是，部分確實需要政府幫助的低收入人群被排除在政策的保障范圍之外。比如，在城市里，有一個龐大的群體渴望廉租房，卻沒有權(quán)利享受，就是農(nóng)民工。進城務(wù)工的農(nóng)民工群體對于城市發(fā)展作出了巨大的貢獻，但卻不能享受社會的保障體系所帶來的好處，這也有失社會公平，長此以往，對社會的穩(wěn)定帶來不可估量的隱患，不利于我國和諧社會的建設(shè)發(fā)展。

同時，我國的廉租房建設(shè)也存在嚴(yán)重的安全隱患。

（五）廉租房住用管理問題

隨著廉租房建設(shè)數(shù)量的激增，未來廉租房大規(guī)模投入使用后的管理問題將顯得更為重要。重慶市已經(jīng)投入使用的廉租房基本都沒有形成小區(qū)，聽到最多的是廉租戶對廉租房管理的質(zhì)疑和抱怨：廉租住戶的家庭信息是否得到即時的跟蹤管理？廉租房的使用率是否得到最大化？轉(zhuǎn)租、續(xù)租問題怎么解決？基礎(chǔ)配套設(shè)施如何解決？

（六）廉租房建設(shè)工程的質(zhì)量問題

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知》指出：建設(shè)單位要對廉租住房質(zhì)量全面負(fù)責(zé)。要依法加強對設(shè)計、施工質(zhì)量的過程控制，保證住房建設(shè)的合理工期和造價，不得任意壓縮合理工期，明示或暗示設(shè)計單位和施工單位違反工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)。

勘察單位要按照工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)進行勘察，確保勘察文件真實可靠。設(shè)計單位要根據(jù)廉租住房特點，精心設(shè)計，在較小的套型內(nèi)實現(xiàn)基本的使用功能，滿足住宅對采光、隔聲、節(jié)能、通風(fēng)和公共衛(wèi)生要求。施工單位要嚴(yán)格執(zhí)行施工圖設(shè)計文件和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，強化質(zhì)量控制，嚴(yán)格材料進場檢驗、工序檢查和驗收制度，不得偷工減料，不得使用不合格的建筑材料，確保施工質(zhì)量。

三、現(xiàn)階段對我國廉租房建設(shè)工程的再思考與建議

（一）將廉租房建設(shè)作為地方官員政績考核的硬指標(biāo)，確保資金來源

由于地方官員的錯誤理解廉租房和不徹底地建設(shè)廉租房導(dǎo)致了政府職能的缺位，廉租房難以順利建設(shè)，地方官員的這些行為就是因為沒有一些政策或法規(guī)的約束才產(chǎn)生的。中央政府應(yīng)該將廉租房建設(shè)作為地方官員政績考核的一項硬指標(biāo)，并設(shè)立一些獎懲政策，使地方政府有動力去建設(shè)廉租房。不僅如此，還要嚴(yán)格執(zhí)行公示制度。按照規(guī)定的內(nèi)容、時限、程序予以公示，并設(shè)立舉報電話及信箱等。建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人說《實施辦法》同時要求嚴(yán)格實施年度復(fù)核制度。各地主管部門要會同有關(guān)部門按年度對廉租住房保障家庭進行復(fù)核，根據(jù)復(fù)核結(jié)果及時對是否實施保障、保障方式、保障水平等予以調(diào)整，對復(fù)核中發(fā)現(xiàn)的違法、違規(guī)行為及時予以處理。

首先，政府在廉租房建設(shè)中引入“房地產(chǎn)信托基金”，以解決廉租房建設(shè)的資金渠道問題。房地產(chǎn)投資信托基金一般是通過信托方式集合社會閑散資金，聘請專業(yè)人士投資、經(jīng)營管理，并以租金收益回饋投資者。其次，政府發(fā)行有限量的住房建設(shè)公債，遵循“缺口補給式”原則，即總體考慮廉租房臨時性融資缺口來確定數(shù)額，為地方政府彌補廉租房建設(shè)資金的缺口。

（二）將廉租房建設(shè)法律化，建設(shè)安全實惠住房

我國目前的法制建設(shè)還不是很完善，很多問題都可能在法律的“空白處”，這勢必會造成我國的廉租房保障范圍過小。廉租房法律化，使廉租房的建設(shè)和分配都有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究，形成一個較好的社會保障體系，使中低收入者真正享受到廉租房的優(yōu)惠政策。

針對廉租房進行開發(fā)維護配套設(shè)施方面的日常管理，政府可以組建針對廉租房管理的物業(yè)公司，而不是交由市場化的物業(yè)公司來進行管理。“為了達到資源的有效分配，政府可以組織廉租房小區(qū)中有勞動能力的人參與到小區(qū)的物業(yè)管理當(dāng)中，一方面可以節(jié)省人力成本，另一方面還能給部分廉租戶提供就業(yè)崗位。”比如：物業(yè)公司的正規(guī)化、福利性分配制度、工程單位的質(zhì)量把關(guān)、成本質(zhì)量控制等。

（三）對廉租房建設(shè)工程的規(guī)范程序化管理

各地建設(shè)主管部門要嚴(yán)格基本建設(shè)程序，嚴(yán)格按工程招投標(biāo)、施工圖審查、施工許可、質(zhì)量監(jiān)督、竣工驗收備案等程序執(zhí)行，并強化對各環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。要落實建設(shè)主體執(zhí)行建設(shè)程序的責(zé)任，對未按規(guī)定履行基本建設(shè)程序的項目及單位，要嚴(yán)肅查處。質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)加強對工程竣工驗收的監(jiān)督檢查，對竣工驗收程序不符合有關(guān)規(guī)定，或工程實體質(zhì)量和使用功能存在明顯缺陷的，要責(zé)令整改，并停止竣工驗收；整改合格后，重新組織竣工驗收。住房交付使用時，要確保供水、供電、供暖、燃氣、電信等設(shè)施達到使用要求。

（四）有效地保證廉租房建設(shè)工程的質(zhì)量

1．廉租房建設(shè)質(zhì)量提出要求，全面實行“分戶驗收”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知》，專門就廉租房的建設(shè)質(zhì)量提出要求。根據(jù)通知，廉租房須全面實施質(zhì)量分戶驗收。通知要求各地建設(shè)主管部門要對廉租住房全面實施質(zhì)量分戶驗收，確保每套住房都達到入住即可使用的條件。建設(shè)單位要按照有關(guān)規(guī)定，組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進行驗收，驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用。

2．確保廉租房設(shè)計質(zhì)量。由于廉租住房戶型小，設(shè)計難度大，收取費用低，建設(shè)廳近期在檢查中發(fā)現(xiàn)，一些勘察設(shè)計單位和施工圖審查機構(gòu)設(shè)計不精心，審查不細心，致使一些廉租住房在布局、適用、經(jīng)濟、安全等方面存在不盡如人意之處。建設(shè)廳要求，建設(shè)單位要根據(jù)國家有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，恰當(dāng)提出廉租住房設(shè)計任務(wù)和要求，不得明示或暗示勘察設(shè)計單位違反工程建設(shè)強制標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計。勘察設(shè)計單位要重視廉租住房建筑方案的推敲，在有限的建筑面積條件下最大限度地滿足采光、通風(fēng)、隔音和衛(wèi)生等各方面的使用要求。施工圖審查機構(gòu)，要重點審查地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)是否安全可靠，建筑節(jié)能是否滿足要求，并將檢查情況向各設(shè)區(qū)市建設(shè)主管部門和省建設(shè)主管部門報告，否則追究施工圖審查機構(gòu)責(zé)任。各級建設(shè)行政主管部門，要依法加強對廉租房勘察、設(shè)計、施工圖審查工作的檢查監(jiān)督，確保廉租住房勘察設(shè)計質(zhì)量。

參考文獻

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[4]田曉霞．關(guān)于我國廉租房建設(shè)的思考[J]．中小企業(yè)管理與科技，2008，（18）．

廉租房管理存在的問題范文第3篇

吳忠市房管局的工作人員告訴記者，近年來，吳忠市積極創(chuàng)新住房保障制度，全方位構(gòu)筑以廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房為主體的多層次住房保障體系，有效解決了城市低收入家庭住房困難問題。截至目前，全市新建、回購廉租房7137套，建設(shè)經(jīng)濟適用房13127套、公共租賃房1210套，實施棚戶區(qū)改造1491戶；累計將8771戶城市低收入家庭納入廉租住房保障，實物配租2132戶，發(fā)放租賃補貼4010.5萬元。吳忠市2010年在全區(qū)率先實現(xiàn)低保家庭廉租住房保障全覆蓋，吳忠市人民政府被評為全區(qū)保障性安居工程工作優(yōu)秀單位，市房產(chǎn)管理局被評為全區(qū)保障性安居工程工作先進單位。

2011年，結(jié)合黃河金岸建設(shè)、大縣城建設(shè)和市區(qū)城市東南部建設(shè)，全市新建、回購廉租房及實施棚戶區(qū)改造7970套（戶），其中吳忠市區(qū)建設(shè)保障性住房2288套。2011年市區(qū)新建廉租住房456套、回購252套，概算投資7615萬元。

吳忠市市委、政府堅持把保障性住房作為民心工程、德政工程來抓，成立了市保障性住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，多次召開市委常委會、政府常務(wù)會和現(xiàn)場辦公會，研究解決保障性住房建設(shè)中存在的問題；堅持科學(xué)規(guī)劃、人性化設(shè)計，在選址方面綜合考慮周邊的環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)情況，對綠地及空間環(huán)境方面進行合理布點，優(yōu)先拿出公共服務(wù)設(shè)施相對完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便利的地段進行保障性住房的建設(shè)。廉租房建設(shè)都緊靠學(xué)校、醫(yī)院和市場，方便住戶就醫(yī)、就學(xué)、就業(yè)，安置區(qū)周邊公共交通便利、公共設(shè)施配套齊全，最大限度地降低群眾的生活成本。在住房設(shè)計上，充分考慮回族群眾風(fēng)俗、生活習(xí)慣及家庭人口結(jié)構(gòu)，將每戶50平方米調(diào)整為戶均50平方米，以滿足不同家庭的居住需求，建設(shè)讓群眾滿意的民心工程。

吳忠市緊緊抓住國家支持廉租房建設(shè)的有利機遇，通過與自治區(qū)財政廳、電投集團、國家開發(fā)銀行寧夏分行搭建合作平臺，共爭取國家公共租賃房專項補助資金2135萬元，廉租房專項補助資金1140萬元，自治區(qū)政府債券1140萬元。同時，將住房公積金增值收益提取的廉租住房補充資金全部用于廉租房項目，累計提取資金額達405.5萬元，2011年提取了183萬元。并將廉租住房資金納入財政預(yù)算，市政府今年安排專項資金2000萬元用于廉租住房建設(shè)，確保了工程建設(shè)順利進行。目前，市區(qū)保障性住房開工率達100%。

廉租房管理存在的問題范文第4篇

關(guān)鍵詞：保障性住房；住房公積金；廉租房；經(jīng)濟適用房；公租房

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）04-0168-05

引言

改革開放三十多年來，中國經(jīng)濟保持了長期快速增長勢頭，人民生活水平顯著改善，城鎮(zhèn)居民總體居住條件取得很大改觀。然而住房困難成為困擾社會和諧發(fā)展的最大問題之一。為解決廣大中低收入家庭住房困難，中國已經(jīng)初步建立起了多層次保障性住房體系。但是，由于各地保障性住房建設(shè)依舊相對滯后，與廣大中低收入家庭的需求之間仍然存在很大矛盾，加之保障性住房制度在設(shè)計上存在一定的缺陷，并且在實踐中出現(xiàn)了很多亟待解決的問題。因此本文通過分析國外關(guān)于住房保障的成功經(jīng)驗，并深入分析中國目前已經(jīng)建立起來的住房公積金制度、廉租房保障制度、經(jīng)濟適用房保障制度和公共租賃住房保障制度的主要內(nèi)容、特點及其存在的問題，有針對性的在消費觀念、管理機制、設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)配套等方面提出政策建議。

一、國外住房保障制度研究

（一）新加坡住房保障制度

新加坡是東南亞地區(qū)成功解決國民住房問題的典型代表，也是世界上公認(rèn)的有效解決住房問題的國家之一，在住房保障制度方面很有特色。

1.新加坡住房保障的主要內(nèi)容。一是政府制定有關(guān)投資建設(shè)住房的長遠規(guī)劃，通常情況下新加坡以五年為周期制定建屋計劃。為確保住房建設(shè)計劃的順利實施，政府除了專門劃撥國有土地或適量征用私人土地，供房屋發(fā)展局建設(shè)住房，為降低建房的財務(wù)成本，政府還通過低息貸款方式向房屋發(fā)展局提供資金支持。二是實行住房公積金制度。從1950年開始，新加坡全面推行中央公積金制度，為住房建設(shè)提供籌資支持；1968年提出“居者有其屋”的計劃，從出租廉租房為主向出售廉租屋過渡。三是科學(xué)制定住宅建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，完善居住社區(qū)的各項配套設(shè)施。

2.新加坡住房保障特點。一是公積金制度的社會經(jīng)濟地位異常突出。新加坡中央公積金制度建立于1955年，是根據(jù)新加坡《中央公積金法》建立的強制性儲蓄制度。中央公積金制度建立之處只是為了實施養(yǎng)老金計劃，為新加坡的在職人員提供社會保險，隨著該制度的不斷發(fā)展和完善，目前已逐步發(fā)展成為包括住房、家庭保障、養(yǎng)老、保障、教育、投資等作用的具有十多項實施計劃的覆蓋全社會的社會保障儲蓄制度。公積金制度幫助新加坡成為東南亞地區(qū)解決住宅問題的成功典范。二是典型的“小市場大政府”模式，政府承擔(dān)主要責(zé)任。新加坡政府通過房屋發(fā)展局（簡稱房屋局）直接負(fù)責(zé)公共住房的建設(shè)和管理，政府在住房問題上給予的大力支持與資助，主要體現(xiàn)在對房屋發(fā)展局的支持和幫助方面。房屋發(fā)展局是新加坡國家發(fā)展部下屬的法定機構(gòu)，是新加坡最大的住房發(fā)展商和公共住房管理機構(gòu)，政府在資金和土地方面給予了它大力支持和資助。

（二）美國住房保障制度

美國居民的平均居住水平較高，實行的是商品化的住房消費保障形式。美國的住房模式具有典型的“大市場小政府”的特征，政府職責(zé)僅限于幫助那些無力支付私人房租的低收入家庭和老年人，解決他們的住房難題。在美國的保障性住房體系中，影響最大的是公共住房。

1.美國住房保障制度的主要內(nèi)容。一是幫助低收入家庭租房的政策。1934年經(jīng)濟大蕭條后，美國制定了最早的住房法案《臨時住房法案》，1937年，該法案進一步補充為《公共住房法》，決定由中央政府出資，由地方政府建造公共住房供低收入家庭租用。自1964年起，政府通過優(yōu)惠政策鼓勵開發(fā)商建造供低收入者租用住房。從1964—1980年，政府以提供低息貸款的方法，共資助開發(fā)商建造此類住房約160萬套。自1973年起，政府開始把分散低收入者住房、改善社區(qū)質(zhì)量納入住房政策，提出以幫助“需求方”（住戶）為中心的政策。二是鼓勵中低收入家庭購房的政策。政府通過全國房屋貸款聯(lián)盟和全國住房貸款協(xié)會兩大機構(gòu)，向全美各類銀行、信貸機構(gòu)提供貸款和貸款擔(dān)保，鼓勵這些貸款機構(gòu)向包括中低收入家庭在內(nèi)的住戶提供房屋貸款，政府則以發(fā)行債券的方法從資金市場上籌款，作為貸款金額的來源。對于有固定收入的中低收入家庭，即收入為本地家庭平均收入60％以上者，政府提供貼息擔(dān)保。個人只支付首期付款并承擔(dān)一小部分利息，政府則承擔(dān)還款風(fēng)險以及大部分利息。這項政策使大量收入較低但有穩(wěn)定工作的家庭擁有了自己的住房。

2.美國住房保障特點。一是通過立法保障住房措施的落實。美國政府以立法形式對公共住房等住房保障作了明確的規(guī)定，先后頒布了《住房法》、《國民住宅法》、《住房與城市發(fā)展法》等法規(guī)。美國政府有專門的立法機構(gòu)，各項措施都通過立法保障來落實、實施。二是控租與補貼并重。控租是通過立法對公共住房的租金加以限制。美國的控租主要由地方政府以立法形式作出規(guī)定，并通過投票方式進行表決。如多數(shù)票認(rèn)為租金太高時，地方議會將傾向于控租。在補貼方面，美國對低收入家庭的租金補貼先后運用了以下四種形式：磚頭補貼、房東補貼、住房券和現(xiàn)金補貼。

（三）韓國住房保障制度

作為亞洲新興工業(yè)化國家，韓國的住宅與房地產(chǎn)市場的發(fā)展略超前于中國，形成了體現(xiàn)韓國國情和文化特色的保障性住房制度。考察韓國保障性住房制度的運作及保障性住房制度，對完善中國保障性住房制度有一定的借鑒意義。

1.韓國住房保障的主要內(nèi)容。一是小戶型商品住房。這類住房主要針對有一定購買力的城市中低收入家庭，為滿足他們的購房需求而建設(shè)的小戶型的公共住房。這些住房的面積大多在60平方米以下。二是公共租賃性住房。這種類型的住房主要是由中央政府或地方政府投入政府預(yù)算資金興建的租賃住房，也可能是通過韓國“國民住宅基金”的支援而建設(shè)。按照韓國政府的有關(guān)政策，公共租賃房被區(qū)分為“永久租賃房”、“公共租賃房”和“國民租賃房”等不同類型。韓國的公共租賃住房，租賃期限為五至五十年，租賃期滿后可以賣給租住者，供給的對象主要是由于城市拆遷等原因出現(xiàn)的無住房者等中低收入家庭。

2.韓國住房保障特點。一是住房保障的目標(biāo)及范圍明確。為科學(xué)確定保障對象，韓國政府進行了社會階層細分化工程，將社會階層根據(jù)收入水平劃分為絕對支援階層、部分支援階層和自立階層，并對不同階層實施不同的住房政策。二是嚴(yán)格控制標(biāo)準(zhǔn)。韓國公共住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)確定合理，嚴(yán)格控制面積，所有的公共住房面積都控制在85平方米以下。三是注重立法。韓國注重公共住房的立法工作，制定了相關(guān)法律法規(guī)，先后頒布了《住宅供應(yīng)法》、《租賃住宅建設(shè)促進法》等保障性住房法規(guī)。四是強化政府優(yōu)惠。韓國政府強化了在住房金融、宅地供給和有關(guān)租稅的優(yōu)惠，尤其是為了降低土地的成本，由大韓住宅公社或土地開發(fā)公社等公共機構(gòu)開發(fā)公共住房用地。對購買小型住宅、租賃住房家庭實施大幅度的稅收優(yōu)惠政策，在住房流通和保有環(huán)節(jié)上產(chǎn)生的取得稅、登錄稅和轉(zhuǎn)讓所得稅等稅種上采取稅收減免的優(yōu)惠政策。

二、中國住房保障制度現(xiàn)狀

（一）廉租房制度

從1999年建設(shè)部《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》出臺到現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)歷了近十二年。廉租住房制度是針對城鎮(zhèn)最低收入者而出臺的一種保障性住房供應(yīng)制度。它是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮埽蚓哂谐擎?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。具體來說，廉租住房制度是指由政府起主導(dǎo)作用，采取租金補貼，實物配租等不同形式，給城鎮(zhèn)居民中的弱勢群體等解決住房困難而建立的住房生產(chǎn)、供應(yīng)、管理體系、運作程序和規(guī)則。它帶有明顯的社會保障性和社會福利性。

1.廉租住房保障形式。廉租住房保障方式主要包括貨幣補貼和實物配租兩種。所謂“貨幣補貼是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發(fā)放租賃住房補貼，由其自行承租住房”。而“實物配租是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金”。據(jù)調(diào)查，廉租房戶型設(shè)定是以一居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米。三種套型建筑面積都不高于55平方米，是名副其實的“袖珍”小戶型。

2.廉租住房保障特點。一是廉租房具有準(zhǔn)公共品的屬性。廉租房是一項針對特定最低收入群體的社會福利，只售不租，具有一定的排他性和非競爭性，屬于準(zhǔn)公共品范疇。二是廉租房建設(shè)和供應(yīng)的政府主導(dǎo)性。城鎮(zhèn)廉租住房制度是向城鎮(zhèn)最低收入家庭提供住房的社會保障制度，制度創(chuàng)新的目的是改善那些無力通過市場交易自己解決住房問題的低收入家庭的住房條件。其中政府發(fā)揮重要的作用，在建設(shè)和供應(yīng)廉租住房過程中發(fā)揮主導(dǎo)職責(zé)。三是廉租房具有鮮明的社會保障性。政府設(shè)立廉租房制度的目的是為了保障城鎮(zhèn)低收入家庭的基本居住權(quán)利，廉租住房的保障對象是城鎮(zhèn)最低收入家庭，受他們經(jīng)濟承受力的限制，廉租房的租金必須低于市場價和成本價。四是廉租房運營的非營利性。作為政府提供的保障性住房，廉租房的運營必須體現(xiàn)公益性，在廉租住房的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、管理、維修服務(wù)等方面，運營管理者都不得以盈利為目的，應(yīng)盡量降低成本，減輕居民經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。

（二）經(jīng)濟適用房制度

經(jīng)濟適用住房，經(jīng)濟適用房最早出現(xiàn)在1991年6月國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中，提出要“大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品住房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”，在國家政策高度對經(jīng)濟適用住房建設(shè)進行了定位。

1.經(jīng)濟適用房保障形式。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟適用住房是以中低收入家庭為保障對象、具有一定社會保障特征的商品房，突出經(jīng)濟性和適用性特點。經(jīng)濟適用住房的面積要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。

2.經(jīng)濟適用房保障特點。一是經(jīng)濟性。所謂經(jīng)濟性，是指住房的價格要低于普通商品房，要適應(yīng)中低收入家庭的經(jīng)濟承受力。為保證住房的經(jīng)濟性，主要通過土地劃撥供應(yīng)、免除相關(guān)稅費、限定開發(fā)商利潤上限等手段來實現(xiàn)低價性根據(jù)有關(guān)規(guī)定。二是適用性。適用性是指在住房設(shè)計和建筑標(biāo)準(zhǔn)上，要突出住房的使用效果。三是政府扶持、干預(yù)性。經(jīng)濟適用房的土地可以劃撥；政府給予一定財政支持和信貸支持；政府減免土地拆遷、安置、基礎(chǔ)設(shè)施配套、工程招標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督等方面的二十余項稅費；價格實行政府審批，有最高限價；其利潤率嚴(yán)格控制在3％以內(nèi)等。

（三）住房公積金制度

中國的住房公積金制度是借鑒新加坡公積金制度的一些成功經(jīng)驗而制定的，是旨在通過專款專用來開辟住房建設(shè)和消費的穩(wěn)定資金來源的一種政策性強制住房儲蓄，屬于暗貼形式，主要是對消費者補貼。中國住房公積金制度是1991年由上海市率先建立的。1994年11月23日，財政部、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)了《建立住房公積金制度的暫行規(guī)定》，標(biāo)志著中國住房公積金制度的建立。住房公積金制度的建立轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的由國家或集體一手包攬住房生產(chǎn)和建設(shè)的局面，并對支持住房消費發(fā)揮了積極作用。

1.住房公積金保障形式。住房公積金制度是中國政府為解決職工家庭住房問題的政策性融資渠道。住房公積金由國家機關(guān)、事業(yè)單位、各種類型企業(yè)、社會團體和民辦非企業(yè)單位及其在職職工各按職工工資的一定比例逐月繳存，歸職工個人所有。住房公積金專戶存儲，專項用于職工購買、建造、大修自住住房，并可以向職工個人住房貸款，具有義務(wù)性、互和保障性特點。

2.住房公積金保障特點。一是普遍性。城鎮(zhèn)所有在職職工，無論其工作單位性質(zhì)如何、家庭收入高低、是否已有住房，都必須按照《條例》的規(guī)定繳存住房公積金。二是強制性。單位不辦理住房公積金繳存登記或者不為本單位職工辦理住房公積金賬戶設(shè)立的，住房公積金的管理中心有權(quán)力責(zé)令限期辦理，逾期不辦理的，可以按《條例》的有關(guān)條款進行處罰，并可申請人民法院強制執(zhí)行。三是福利性。除職工繳存的住房公積金外，單位也要為職工交納一定的金額，而且住房公積金貸款的利率低于商業(yè)性貸款。四是返還性。職工離休、退休，或完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關(guān)系，戶口遷出或出境定居等，繳存的住房公積金將返還職工個人。

（四）公共租賃住房制度

公共租賃房，指通過政府或政府委托的機構(gòu)，參照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補貼。公共租賃房一般歸政府或公共機構(gòu)所有，用低于市場價或承租者能承受的價格向新就業(yè)職工出租。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無力購買經(jīng)濟適用房的低收入家庭的住房困難。

1.公共租賃住房保障形式。公共租賃房的供應(yīng)對象是中低收入住房困難家庭，包括已通過經(jīng)濟適用房、限價房資格審核，尚在輪候的家庭以及其他住房困難家庭，還有剛畢業(yè)的大學(xué)生和外來務(wù)工人員。公共租賃住房是一種新興的保障性住房是中國保障性住房的重要組成部分，可以有效解決當(dāng)前“夾心層”面臨的住房困難。

2.公共租賃住房保障特點。一是政府主導(dǎo)。公共租賃住房始終姓“公”，由政府投資建設(shè)，產(chǎn)權(quán)由政府持有，確保公共屬性。二是租金優(yōu)惠。租金只考慮建設(shè)貸款利息、房屋維修費等因素，租金不超過同地段、同品質(zhì)商品住房租金的60%。三是整合保障。公共租賃住房制度整合廉租住房和經(jīng)濟適用住房制度，實現(xiàn)了住房保障一體化。四是廣泛覆蓋。公共租賃住房打破了城鄉(xiāng)和內(nèi)外差別，不設(shè)戶籍限制，在重慶市工作的無住房或住房困難人員符合條件均可申請。

三、中國住房保障制度實施存在的問題

（一）廉租房保障制度存在的問題

1.廉租資金來源單一。中國當(dāng)前廉租房建設(shè)的資金來源看，主要來源于地方政府的財政預(yù)算資金、住房公積金增值收益中按規(guī)定提取的城市廉租住房補充資金、政府廉租住房租金收入、社會捐贈及其他方式籌集的資金。由于受中國經(jīng)濟發(fā)展水平的限制、社會公益意識有限以及稅收管理等方面的影響，社會捐贈資金總量規(guī)模非常小，在廉租房資金供給中所占份額自然極低。

2.廉租房房源缺乏。中國目前可提供的廉租住房，主要有四個途徑，即政府出資收購、社會捐贈、騰空的公有住房、政府出資建設(shè)的廉租住房等符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的住房。在廉租房的新建和征購上，受資金、市場、體制等諸多因素的限制，政府?dāng)U大廉租房供給的能力有限。在原有福利住房分配體制下，住房需求一直處于壓抑狀態(tài)，由政府投資建設(shè)的公有住房本來就數(shù)量有限，再加上房改中大批公房被按成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售給私人，政府可以用作廉租房的公房數(shù)量十分匱乏。

3.標(biāo)準(zhǔn)劃分問題。目前各地的廉租對象一般為經(jīng)民政部門認(rèn)定的低保家庭（含優(yōu)撫家庭）中的住房困難戶。隨著廉租對象范圍的逐步擴大，根據(jù)各地居民收入情況劃分一個合理的收入線并據(jù)此科學(xué)地確定廉租對象就變得日益緊迫。然而，由于中國沒有建立個人信用制度和個人收入申報機制，因而劃分居民收入線也非常的困難。

（二）經(jīng)濟適用住房保障制度存在的問題

1.購買對象失控。經(jīng)濟適用住房的購買對象是中低收入家庭，就必須界定中低收入的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)實生活中遇到幾個難點分別是家庭收入很難準(zhǔn)確計算。目前所能計算的是面上的工資收入，而在工資以外的其他收入則是隱性的，很難計算，如果不計進去，則有失公平。另外，單位開出的收入證明可信度差。對單位來說，盡力支持本單位職工買房，可減輕負(fù)擔(dān)，且單位掌握的職工收入情況也有限；對個人來說，還可以通過各種不正當(dāng)關(guān)系開出證明，甚至造假。

2.建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)失控。近些年來，不少地方卻出現(xiàn)了打著經(jīng)濟適用住房的幌子開發(fā)豪宅的現(xiàn)象，致使經(jīng)濟適用住房的戶型越來越大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)越來越高。一些開發(fā)商為了迎合部分高收入階層的需要，賺取更多的利潤，普遍出現(xiàn)經(jīng)濟適用住房的戶型面積失控，“貪大癥”嚴(yán)重，甚至出現(xiàn)復(fù)式、花園洋房、別墅等類型，大大超出了“中低收入家庭的實際消費需要”。

3.銷售價格失控。國家對經(jīng)濟適用住房進行價格管理的目的就是為了保證中低收入居民能夠買得起經(jīng)濟適用住房，與市場價商品住房的價格構(gòu)成相比，經(jīng)濟適用住房不僅免收土地出讓金、減免多項稅費，還要求利潤控制在3％以內(nèi)，所以其開發(fā)成本和利潤均低于商品住房。但是，一些地方經(jīng)濟適用住房的價格遠遠高于這個標(biāo)準(zhǔn)，甚至與商品住房相差無幾，根本沒有體現(xiàn)出其價格優(yōu)勢。

（三）住房公積金保障制度存在的問題

1.管理機構(gòu)監(jiān)管歸口不統(tǒng)一。中國目前對住房公積金的管理，實行的是住房管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督的原則。在實際運作過程中，住房資金管理中心行使著住房管理委員會的職責(zé)，且管理中心有三種模式；單獨設(shè)立住房資金管理中心，由政府直接領(lǐng)導(dǎo)和管理；利用房管局的職能優(yōu)勢與其合并在一起辦公的模式；便于統(tǒng)一管理住房資金的模式，作為財政部門一個內(nèi)設(shè)機構(gòu)。這種多頭監(jiān)管的制度，使得住房公積金處于監(jiān)管缺失、責(zé)任不明的狀態(tài)。

2.資金來源單一與資金廣泛使用之間的矛盾。住房公積金歸集依靠繳存人按月繳存而現(xiàn)實，屬于分散性的小額資金流入。而無論是住房公積金提取或是住房貸款均屬于集中性大額的資金流出。這種資金的不平衡發(fā)展直接導(dǎo)致了住房貸款額度的提高。有的地方由于受到資金來源的限制，其所能提供的貸款額度與當(dāng)?shù)刈》肯M的平均水平已出現(xiàn)了較大的差距，顯然就不能充分發(fā)揮政策性貸款支持廣大職工住房消費的作用。

3.公積金繳存、貸款過程中挪用、套取的現(xiàn)象比較普遍。目前個人申請住房公積金貸款，借款人除向住房管理中心提供相當(dāng)完整的能夠證明個人戶籍、婚姻、收入、抵押擔(dān)保資料外，還要提供住房產(chǎn)權(quán)證、在住房資金中心繳存公積金的證明等資料，且貸款利率比銀行低，大部分都以購房的名義申請貸款。但貸款是否真正用于購房，管理中心只是以收回貸款和利息確保增值為目的，據(jù)審計調(diào)查真正用于購房的只是少數(shù)，大部分挪作他用。

（四）公共租賃住房保障制度存在的問題

1.融資渠道太窄。從公租房建設(shè)進度較快的重慶來看，按照其2010年制訂的計劃，將在三年內(nèi)建設(shè)公租房4 000萬平方米，需要配套資金1 000億元。為籌集這1 000億，重慶采用了“1+3”的投融資模式，“1”即財政投入300億元，這300億元資金有三個來源：政府儲備拿出一部分；每年新發(fā)生的土地出讓金拿出一部分，包括房產(chǎn)稅也可以拿出來；政府預(yù)算內(nèi)的財政收入。“3”，即另外的700億元通過銀行貸款、保險公司融資、社保基金融資三個渠道籌集。然而由于公租房的投資回收期時間長，能夠獲得相當(dāng)穩(wěn)定的資金來源，無疑成為公租房建設(shè)的最大障礙。

2.公共租賃房建設(shè)成本引致租金偏高。公共租賃房的租金標(biāo)準(zhǔn)由四部分構(gòu)成：房屋建安成本；住房折舊和貸款利息；各項維修費用；管理費。雖然政府對公租房有相應(yīng)的補貼，但是由于目前公租房建設(shè)地點選址大部分還是在城郊，從居民總體的支出成本來看，其吸引力并無太大的優(yōu)勢。

3.制度法規(guī)體系尚不健全。公共租賃房在實踐中必然涉及到多方利益相關(guān)者，需要嚴(yán)格的法律規(guī)范。但是，目前國內(nèi)主要是地方推出公共租賃住房管理辦法，還缺乏國家層面上的統(tǒng)一規(guī)范的法規(guī)制度，盡管已經(jīng)公布了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，但缺乏法律的嚴(yán)肅性和可持續(xù)性。

四、完善中國住房保障制度的政策建議

（一）樹立正確的住房消費觀念

“居者有其屋”是所有國家和地區(qū)住房政策的目標(biāo)。但是不同國家對“有”的含義理解并不相同。西方國家的經(jīng)驗告訴我們，買房和租房，都是住房消費的合理形式，不一定要買房住才正確，提倡的是“居者有其屋”，而不是“居者買其屋”。根據(jù)“過濾”模型，確定梯度住房消費的觀念。

改變當(dāng)前經(jīng)濟適用住房只售不租的現(xiàn)狀，采取有效措施，研究制定可租可售的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)政策，即對于符合購買條件的中低收入家庭，可根據(jù)自己經(jīng)濟能力，結(jié)合公積金配套支持以及購房貸款貼息等優(yōu)惠政策，自主選擇是購買還是租住經(jīng)濟適用住房。

（二）建立完善的保障性住房進入、退出制度

科學(xué)的劃分家庭收入水平。根據(jù)不同地區(qū)當(dāng)?shù)鼐用竦膶嶋H收入水平，進行定量分類；根據(jù)政府的保障能力劃分不同層次的家庭收入線。政府應(yīng)對需要保障住房的對象進行嚴(yán)格的審查，其對象必須是以民政部門或房地產(chǎn)管理部門登記在冊的家庭；同時還必須向社會公告，以征詢社會的意見。建立復(fù)審制度，每隔五年或稍長時間對原保障對象進行重新認(rèn)定，只有符合條件的方可繼續(xù)享受保障住房。

（三）完善相關(guān)配套服務(wù)

首先要完善房地產(chǎn)市場和二手房市場的統(tǒng)計及信息披露制度，以保證信息提供的準(zhǔn)確性。其次要建立完善的房屋租賃市場租金管理措施，為租賃型保障房提供信息和參考，另一方面是如房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一樣，通過加強對租賃市場的租金管理，防止市場投機，抑制租金非正常過快上漲趨勢，平衡保障性住房需求與供給之間的矛盾。最后還要規(guī)范房地產(chǎn)價格評估制度以杜絕目前這個行業(yè)的混亂和不規(guī)范給住房市場及保障房提供帶來的負(fù)面影響。

（四）構(gòu)建全過程管理服務(wù)體系

為規(guī)范保障性住房建設(shè)過程中各環(huán)節(jié)，以預(yù)防建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的問題，消除未來各種隱患，迫切需要建立完善的建設(shè)管理制度措施。第一，要建立科學(xué)的開發(fā)建設(shè)主體選擇制度，地方政府要建立統(tǒng)一規(guī)范對有意向參與開發(fā)建設(shè)的開發(fā)商、施工承包商、監(jiān)理企業(yè)及中介服務(wù)機構(gòu)等進行合格供方評價及管理，并建立公開透明、公正公平的招投標(biāo)確認(rèn)制度，以實現(xiàn)既要選擇合格供方，又要確保安全、質(zhì)量、進度及造價標(biāo)準(zhǔn)的目的。第二，要切實制定保障性住房建設(shè)的工程造價管理措施，確保資金效率。由于各設(shè)計單位、開發(fā)商及建筑商能力和管理水平不盡一致，管理模式也有不同，加之材料、人工、機械等價格有不斷上漲的趨勢，而住宅建設(shè)工程周期較長，成本因素較多，故應(yīng)事先確定各種處理原則、標(biāo)準(zhǔn)及模式，并應(yīng)加強建設(shè)過程中的成本審核確認(rèn)的監(jiān)督等。第三，要探討開發(fā)商參與開發(fā)建設(shè)的模式，并根據(jù)不同模式制定相應(yīng)管理措施。

結(jié)語

保障全體國民都能平等分享改革發(fā)展的成果，是中國經(jīng)濟發(fā)展的目標(biāo)之一。住房問題不僅是經(jīng)濟問題，也是政治和社會問題。保障性住房建設(shè)和提供雖然能夠在很大程度上解決中低收入家庭的住房問題，但從動態(tài)演化的視角分析，其制度也必須與時俱進，要綜合考慮多方面因素，科學(xué)確定保障性住房制度建設(shè)模式。

保障性住房制度建設(shè)中，除了經(jīng)濟問題，還有社會文化建設(shè)問題，需要引導(dǎo)居民樹立正確的住房消費觀念，根據(jù)自己的經(jīng)濟承受力選擇適宜的住房形式，不要片面宣傳住房的財產(chǎn)屬性，當(dāng)然同時也要預(yù)防對保障性住房提供的制度依賴，應(yīng)努力激發(fā)社會的向上熱情，同時也要以多種手段抑制全社會的投資、投機性住房需求，營建健康、和諧的住房保障模式。

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廉租房管理存在的問題范文第5篇

1.中小城市實施廉租房制度的現(xiàn)狀

根據(jù)國家要求，中小城市基本實施了廉租房制度。一般須同時具備三個條件：一是申請人應(yīng)為該市城區(qū)城鎮(zhèn)常住非農(nóng)業(yè)戶口，具備完全民事行為能力，其家庭成員應(yīng)與申請人一起共同生活，相互之間有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)和撫養(yǎng)關(guān)系；二是申請家庭人均月收入在540元以內(nèi)；三是申請家庭人均自有住房面積在13平方米之內(nèi)（含13平方米）。城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障方式以發(fā)放住房補貼為主，實物配租和租金核減為輔。

實施廉租房制度有不少好處，如廉租房由政府籌資建設(shè)，房租比市場價低很多；廉租房的租金比較穩(wěn)定，不會隨意漲價；廉租房室內(nèi)配套設(shè)施大體齊全，新建的廉租房小區(qū)的綠化環(huán)境較好；廉租房促進低收入者安居樂業(yè)，增加收入，早日實現(xiàn)自主置業(yè)。同時，廉租房制度實施中也存在的一些問題，如：廉租房數(shù)量較少，使用效率有待提高，位置偏僻，公共交通工具較少，小區(qū)建設(shè)質(zhì)量參差不齊，存在消防等安全隱患，部分廉租房被商業(yè)利益擠占等。

2.中小城市實施廉租房制度存在問題的原因

2.1.制度層面。一是缺乏政策長遠規(guī)劃。各中小城市在資金緊張的背景下，廉租房配套財政、稅收、土地和金融等政策不明確、不完善，廉租房建設(shè)缺乏長遠規(guī)劃，發(fā)展不穩(wěn)定。二是廉租房立法相對滯后。我國沒有關(guān)于保障低收入居民住房的有關(guān)法律、法規(guī)，與全社會關(guān)心弱勢群體住房問題的目標(biāo)不相適應(yīng)。三是缺乏參與的激勵機制。開發(fā)商從經(jīng)濟效益和自己的承受能力考慮，對建造廉租房的積極性不高。

2.2.資金層面。一是中小城市經(jīng)濟水平不高。廉租住房需求量大，受地方財政可用財力限制，可投資用于廉租住房建設(shè)的財政預(yù)算資金較少。二是在實際操作過程中，中小城市土地出讓收入空轉(zhuǎn)現(xiàn)象普遍，虛增土地出讓金收入，加之地方政府為招商引資而采取的優(yōu)惠政策，導(dǎo)致現(xiàn)實情況中收取的土地出讓金和土地增值收益比例大打折扣。三是住房公積金投資渠道偏窄，收益有限，且住房公積金管理費用龐大，能用于廉租房建設(shè)的資金不多；四是存在將廉租房的資金挪用于經(jīng)濟適用房和其他用途的現(xiàn)象。

2.3.建設(shè)層面。一是土地供應(yīng)難保障。城鎮(zhèn)用于開發(fā)的用地總量是有限的，用于建造廉租房的土地面積多了，那么用于出讓而取得財政資金的部分就要減少，這對于各級政府來說是一個兩難選擇。二是工程監(jiān)管不到位。要求工期較緊，投標(biāo)人施工現(xiàn)場管理不到位，存在項目經(jīng)理一人掛多個工地的現(xiàn)象；工程監(jiān)理不到位，未嚴(yán)格監(jiān)督施工單位依照承包合同確定的設(shè)計規(guī)范、施工進度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進行施工；現(xiàn)行招投標(biāo)工作，大多采取低價中標(biāo)模式，中標(biāo)人在利益的驅(qū)使下，偷工減料，難以保證廉租房質(zhì)量。

2.4.操作層面。一是現(xiàn)行廉租房制度以租賃補貼為主，實物配租對象僅為無住房的特別困難家庭。盡管租賃補貼方式下，能更大限度地解決城鎮(zhèn)低收入家庭的需要，但從長期來看，缺少循環(huán)性和可持續(xù)性。二是廉租房建設(shè)與分配工作不夠協(xié)調(diào)。地方政府為了完成上級下達的保障房建設(shè)任務(wù)，廉租房建設(shè)進度較快，存在“房等人”的現(xiàn)象。三是缺乏完善的退出機制存在“入住容易退出難”的現(xiàn)象。四是受商業(yè)利益驅(qū)使用廉租房牟利，將其用于其他方面。五是廉租房監(jiān)管漏洞較多。

3.中小城市實施廉租房制度的對策

3.1.從制度層面規(guī)范廉租房建設(shè)。一是制訂長遠政策規(guī)劃。地方在城鎮(zhèn)建設(shè)中，統(tǒng)一規(guī)劃城鎮(zhèn)居住區(qū)，不但建設(shè)獨立的廉租房小區(qū)，還在審批商品房開發(fā)時，將廉租房按比例統(tǒng)籌到商品房開發(fā)小區(qū)之中，商品房由開發(fā)商去賣，由市場供求決定價格，廉租房由政府進行分配與配套建設(shè)，讓廉租房住戶也能享受到與商品房同樣的居住品質(zhì)。二是加強廉租房制度立法。統(tǒng)一廉租房對象標(biāo)準(zhǔn)，以法定程序明確保障對象，根據(jù)其家庭數(shù)量制定建設(shè)保障房的計劃與實施方案，并將土地供應(yīng)、財政預(yù)算、資金籌措、工程建設(shè)、質(zhì)量監(jiān)督、準(zhǔn)入退出、物業(yè)管理等納入法制軌道，保證廉租房建設(shè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。三是制訂參與激勵機制，逐步引導(dǎo)社會力量介入廉租房領(lǐng)域。將廉租房所有權(quán)與使用權(quán)分離，吸引國有、民營、外資進入廉租房建設(shè)，廉租房所有權(quán)歸建設(shè)單位并享有收益權(quán)，但其只能用于廉租用途，在租金收益不能保障所有權(quán)人合理收益時，政府進行適當(dāng)補貼。

3.2.從資金層面拓寬廉租房融資渠道。一是地方政府必須調(diào)整財政支出結(jié)構(gòu)，在每年的財政預(yù)算中，壓縮樓堂館所建設(shè)資金，減少行政開支，增加廉租房保障資金。二是加強土地出讓收入管理，防止收入流失，嚴(yán)格根據(jù)國家規(guī)定從土地出讓凈收益中提取10%，作為城鎮(zhèn)廉租房保障資金。三是保證住房公積金增值收益部分，努力壓縮管理費用，杜絕一切不合理開支，降低行政成本，保證有更多的資金用于廉租住房建設(shè)。四是實行“收支兩條線”，強化廉租房租金收入管理，將廉租房租金收入專項用于廉租房的經(jīng)營與維護。五是在政府核定的廉租房建設(shè)投資額度內(nèi)，開展發(fā)行廉租房建設(shè)企業(yè)債券試點，鼓勵、引導(dǎo)民間資本參與廉租房項目，推進廉租房工程建設(shè)進程。六是試行廉租房建設(shè)貸款證券化，提高資產(chǎn)流動性，增強貸款風(fēng)險緩釋能力，使廉租房建設(shè)較容易獲得銀行的貸款支持。七是建議適當(dāng)調(diào)整保障房中廉租房投入比重。在住房保障體系中，對廉租房與經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模比例進行適當(dāng)調(diào)整，增加廉租房規(guī)模，使廉租房建設(shè)資金有更大保障。

3.3.從建設(shè)層面確保廉租房質(zhì)量。一是規(guī)模要小，廉租房只能為低收人者提供。二是標(biāo)準(zhǔn)要低。廉租房每套宜控控制在建筑面積45平方米以內(nèi)，裝修標(biāo)準(zhǔn)按照“安全使用、成本經(jīng)濟”的原則，使收入有所改善的家庭不再愿意在其中居住。三是質(zhì)量要硬。嚴(yán)格廉租房建設(shè)程序，強化對招投標(biāo)、工程預(yù)決算、施工許可、材料采購、質(zhì)量監(jiān)理、竣工驗收等各環(huán)節(jié)的管理，確保每套廉租房都達到入住條件。