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廉租房的性質范文第1篇

關鍵詞：粘連；腸梗阻；治療方式

中圖分類號：R574.2 文獻標識碼：B 文章編號：1005-0515（2013）7-096-01

粘連性腸梗阻是腸粘連或腹腔內粘連而導至患者腸內容物不能正常運行及順利通過腸道，是各類腸梗阻中最常見的一種，其形成的原因比較復雜，腹腔內粘連是直接原因，可分為先天性和后天性兩種。目前腹腔手術后發生腸梗阻成為腸梗阻的主要原因，約占全部粘連性腸梗阻的80%左右。粘連性腸梗阻的治療包括保守治療和手術治療兩種。一般多采用保守治療。筆者在2003年1月-2012年12月共收治粘連性腸梗阻病例143例，經保守治療和手術治療，全部痊愈出院。取得了較好的療效，現報道如下：

1.資料與方法

1.1一般資料

本組病例為2003年1月-2012年12月收于我院的粘連性腸梗阻患者，共143例，其中男性 75例，女性68例。年齡在15歲-83歲之間。具有腹部手術病史者125例，其中有闌尾切除手術史者76例； 婦產科手術史者34 例；其他腹部手術史者25例。

1.2臨床表現

本組患者的主要臨床表現：腹痛、腹脹、嘔吐、停止排氣排便，腹部X線片可見液氣平，查體腹部膨隆，腹部有壓痛，腸鳴音亢進或高調氣過水音。

1.3治療方法

本組所有的患者入院后均先行外科基礎治療，主要措施包括胃腸減壓，糾正水及電解質平衡紊亂，糾正酸中毒，抗感染，肛管排氣及低壓灌腸等，對多數患者腹部癥狀較輕，沒有腹膜炎表現的不全腸梗阻患者采用保守治療方案。對于癥狀較重而且保守治療無效的患者及時采用手術治療方案。本組143例患者中97例采用保守治療，27例采用保守治療無效后改為手術治療，另19例比較嚴重的完全性腸梗阻患者直接采用手術治療。

1.4療效判斷及治療方式改變

有效：72小時內腸梗阻基本緩解，腹痛腹脹減輕，患者能通氣或排便，食欲正常，腹部X線檢查腹部液氣平消失，繼續保守治療；無效：治療72小時患者梗阻仍不能緩解，或癥狀體征有加重現象，腹部立位X線片顯示梗阻加重，需中轉手術治療。

2.結果與轉歸

本組143例患者中有19例癥狀較為嚴重的患者在入院時考慮絞窄性腸梗阻，直接在基礎治療后采用手術治療。本組其他124入院后均先采用保守治療，其中27例在保守治療的過程中效果不明顯而轉為手術治療，所有病例均痊愈出院。

3.結論與經驗

粘連性腸梗阻是普外科較為常見的急腹癥之一，多由手術后所致，從本研究結果可知，闌尾炎手術后引起的粘連性腸梗阻病例最為多見。可能與闌尾炎為常見、多發病，而且為感染性病變，在炎癥發生的過程中容易產生腹腔粘連有關。腹部手術后引發患者發生粘連性腸梗阻的原因和預防措施還有待于進一步研究。

對于粘連性小腸梗阻的治療方式，目前主要有保守治療和手術治療二種[1]，其中部分患者梗阻程度不完全，手術指征不明確，若首先采用手術治療則很不必要，而且會加重腹腔粘連，故對其治療首先采用保守治療。經保守治療72小時以上無效后可采用手術治療方案，本組經保守治療大部分不需手術治療。無效的患者再轉為手術治療也取得了較好的治療效果。在保守治療的過程中，重點是觀察是否發生了絞窄性臨床表現，一旦出現絞窄表現立即手術治療[2]。在臨床工作中判斷往往比較困難，患者出現疼痛加劇、腹膜炎體征、腸鳴音消失、或腹脹不好轉而腹痛突然減輕等臨床表現時，要高度警惕發生了腸絞窄或腸壞死[3]，應該立即行剖腹探查手術。

參考文獻：

[1]吳在德，吳肇漢，外科學.第七版，北京：人民衛生出版社，2008：1，456.

廉租房的性質范文第2篇

關鍵詞：廉租房 制度建設 難點 問題

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2011）08-275-01

在今年的“兩會”議題中，關于房價的爭論和解決方法依舊是代表們討論的焦點問題之一。在本次“兩會”中，有代表提議不僅政府要大力推廣廉租房建設，企業也可以成為廉租房供給的主體之一。政府可通過土地、稅收等政策鼓勵用工量大的企業和其他企業，在符合規劃的前提下，建設大學生公寓、農民工集體宿舍等多種方式增加廉租房的供給。由此可見，大力推廣廉租房建設，已經成為政府和公眾的共識。

事實上，國家對公租房廉價房的重視已經不止10年了。廉租房是一個不同于商品房和經濟適用房的概念，所謂廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。作為社會保障住房之一，廉租房政策在落實過程中也暴露出很多問題。早在1998年住房商品化改革之時，國務院曾經下文要求各級政府盡快建立起以經濟適用房為主和租售并舉的住房供應體系。但廉租房制度建設由于責任不清、資金來源缺乏等問題一直沒有實質進展。對于地方政府而言，廉租房建設無益于財政和政績。特別是在土地出讓招標拍賣的今天，廉租房建設會減少土地出讓金收入，該收入在某些經濟落后地區政府的財政收入中，甚至占了一半以上。對于房地產開發商而言，由于無利可圖，故反應冷淡。2006年，在商品價格飛漲，經濟適用房建設制度被廣為質疑的背景下，要求加強廉租房建設的呼聲越來越高。該年國務院頒布條例要求地方政府將土地出讓凈收益的部分按一定比例用于廉租住房建設，并為參與廉租房建設的開發商提供銀行信貸便利。從目前的實踐來看，現有的廉租房數量未能覆蓋所有符合標準人群。由于標準過低，大量被排斥在租住標準之外的人群仍然無力購買住房。在此次樓市調控中，三部委聯合發通知，在廉租房的準入、管理和監督三個方面細化標準，使廉租房政策更加明確。

國家出資建設保障房的重要初衷是保障住房弱勢群體的居住問題，實現“居者有其屋”，同時，也希望藉此政策緩解商品房房價過快上漲的問題。據估計，廉租房的供給每增加5％，就會迫使房價下降3％~4％。可以看出，廉租房的大量推出能夠在一定程度上有效抑制目前商品房房價的上漲速度，這也是一個責任政府的首善之舉。但是，在此也必須清醒地意識到，廉租房的建設并不能解決現存在于商品房市場上的所有問題。

首先，從廉租房的需求角度分析，租賃只能解決居民的暫時性居住需求，卻不能有效解決居民對住房的長期性購置需求。在國人的心目中，擁有自有房產所帶來的幸福感是租房所遠遠無法比及的，廉租房的大量建設只能解決“居者有其屋”的居住問題，卻不能滿足人們“居者有其房”的購置性需求。廉住房建設必須結合不同國家的經濟環境和人文心理、歷史淵源來考量。縱觀我國現在存在的房價過快上漲的主要原因，不在于我國現有的房屋租賃市場欠發達，更不是由于可提供的租賃房數量過少造成的，而是在于國人對于購置性住房的需求過度旺盛。讓我們來看一組數據，在西方發達國家，租賃房屋的居民比例遠超過了擁有自有住房的居民比例。據統計，美國、瑞士、瑞典等國的租房比例大概在40%~65%，瑞士的這一比例則高達65%。西方人的租房比例如此之高，難道僅僅是因為西方人買不起房嗎？事實上，雖然許多外國人也買不起房，但租房并不會因此減少他們的幸福感，反而會讓他們的生活更加自由靈活，學習和事業發展的機會更多。在西方人的價值觀中，自有房產并不是構成幸福指數的最重要指標，西方人不愿意在經濟基礎尚未穩定時，傾注大量的財富投入到買房中，更不希望被約束在一個地方，而是寧愿選擇不斷地搬家和租房。與此形成鮮明對比的是，擁有自有房產的國人不斷趨于年輕化。并不是中國人比西方人更有經濟實力買房，而是因為在國人的心目中，自有房產所帶來的安全感可以給予居民最高的幸福感。，有人戲稱房價高漲的重要原因是“丈母娘在推動房地產經濟”。雖然，這樣的說法并不可取，但卻從側面反映出國人對購置性住房的需求是多么的迫切，買房等于結婚，買房等于穩定，類似的觀念在短期內不可能得到根本性扭轉，每一對年輕夫婦的背后都有著一對甚至兩對節儉、勤勞的父母在將其一生的積蓄用于給子女購房。因此廉租房的大量建設并不能有效緩解商品房的超量購置需求，因而也就無法有效抑制商品房價格的過快上漲。另一個明顯的問題在于，對于那些既沒有足夠經濟能力購置商品房，也超過了廉租房申請門檻的城市“夾心層”來說，這部分人群的數量不可小覷，未來的廉租房并不能解決這部分人群的住房需求。

其次，從廉租房的供給角度分析，廉租房的主要供給主體是政府。姑且不論政府建設廉租房的效率如何，但就政府如何甄別合適的廉租房申請人選問題就是一個明顯的灰色地帶。目前廉租房問題的最大困難并不在于國家的政策和建設，而是在實施和執行上。有好的政策，卻很難有好的執行。在甄別最合適的申請人方面，茅于軾建議廉租房不設廁所以防止有錢人購買，此觀點雖然在互聯網上激起千層浪，但卻從一個側面反映出甄選適當申請人并不是一件容易的事情，極易發生信息不對稱的現象，使得那些真正需要廉租房的低收入群體卻游離在廉租房受益群體之外。更重要的是廉租房具有準公共物品性質，由政府來提供本無可厚非，但是，在沒有利益動機的前提下，如何保證廉租房的房屋建設質量、如何解決廉租房的物業管理問題和修繕問題，都將成為政府必須考慮的問題。另一個嚴峻的問題是在土地供給日趨緊張的今天，用于廉租房建設的土地增多，勢必會對商品房用地形成競爭和挑戰，從而進一步推高土地的價格，并間接推高商品房價格。

綜上所述，廉租房作為政府解決低收入人群住房問題的措施可以保障部分低收入群體的暫時性住房需求，但要從根本上解決商品房發展中存在的問題，僅僅依靠發展廉租房問題還是不夠的。

廉租房的性質范文第3篇

關鍵詞：廉租房；瓶頸；突破策略

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01

廉租房跟經濟適用房及商品房是不同的，它是指政府以實物配租或者租金補貼的方式，向城鎮常住居民中收入較低且住房困難的家庭來提供租金低廉并具有社會保障性質的普通住房。廉租房能夠有效地解決城鎮低收入家庭的住房問題，我國從1998年相繼出臺了一些有關廉租房的政策，雖取得了一些成果，但也遇到了一些問題。

一、我國廉租房發展中的瓶頸

1.我國廉租房的覆蓋對象較為狹窄

我國的廉租房分配的對象大多是城鎮中的雙困家庭，對于那些在保障標準之上，但購買不起經濟適用房的家庭卻顧及不上，并且在很多地方制定了嚴格申請標準，以使廉租房的覆蓋范圍太過狹窄，廉租房對城市的打工者、農民工及剛畢業大學生等都沒有涉及，隨著城市的不斷發展，這些群體將會不斷的擴大，對于廉租房的需求將會越來越大，僅有解決這些群體的住房問題，或者說廉租房的公平問題，才能有效地確保社會和諧穩定的發展。

2.我國廉租房發展中的資金短缺問題

我國的廉租房建設的資金來源主要是財政撥款、土地出讓金的提成、住房公積金的收益提成及財政的專項補助。但在廉租房的建設中是沒有這個土地出讓金的，政府是要自己出錢的，當政府財力不足時是很難進行資金落實的，我國的住房公積金收益很少，并且不穩定，支付完其他費用之后就所剩無幾了，對很多地方政府來說，發展廉租房不能帶來財政收入及政績上的表現，對此熱情并不高，再加上開發商建設商品房的利潤較多，經濟房能夠得到優惠政策，而建設廉租房是沒有利潤可圖的，很多開發商的反應是比較冷淡的，在這種情況下，僅靠政府的財政補貼進行廉租房建設是比較困難的，這是廉租房發展中的主要瓶頸問題。

3.地方政府貫徹力度不夠且機構不完善

在廉租房的定位上不太準確，很多地方政府總會流露出廉租房成為貧民窟的擔憂，認為當貧困的人口聚在一起，會讓城市的環境及治安等變得混亂，影響了城市文明的形象，這種擔憂是沒有必要的，貧困的人口并不是低素質人口，更不是犯罪人口，是不應該對他們進行這種有罪推定的，而很多地方政府有這種擔憂而限制了廉租房的發展；還有我們所提到的廉租房不能給政府官員帶來政績上的表現，反而會引起GDP的下降，為考核帶來影響，同時還要地方政府投入大量的物力、財力及人力，這就使得他們對廉租房的建設積極性不高。再加上現在廉租房并沒有專門管理機構，而是在各房產管理局的名下，所需的管理人員都是從房產管理局里抽借的，在沒有工作經費，人少事多的情況下，廉租房的發展是很難有效堅持下去的，這也是廉租房發展中所遇到的瓶頸問題。

4.監督及退出機制不夠完善

在我國的廉租房發展中，并沒有建立起有效科學的低收入標準、監督及審核的管理辦法，盡管在申請廉租房時，會經過很多部門的層層把關，但很多部門僅是對其申請條件進行檢查，并沒有相應的管理及監督系統，這樣就所提供的信息無法進行核對，其真假性難以辨別，這就讓有些人鉆了空子，一些人平時開著豪車，卻以無正當職業為理由向政府來申請廉租房騙取低保，這反映了我國廉租房發展中監督環節存在著漏洞。另外，還存在著一些租戶因廉租房使他們的生活帶來了改善，當他們的經濟條件得到好轉并且不符合標準時，也不愿意搬出的情況存在，依據現在的法律，政府管理部門很難讓不符合標準的租戶搬離，若強行讓其搬離，又會影響社會的和諧穩定。

二、我國廉租房發展的突破策略

1.擴大我國廉租房的保障范圍

政府應該根據當地的經濟發展狀況、住房水平、市場的需求情況及人口等，把城鎮的人均收入標準和最低收入的保障標準結合起來進行考慮，并且還可依據實際情況把戶籍政策取消，將一些非戶籍低收入人群包括進來，像剛畢業大學生及外來務工人員等，并主動制定長遠規劃及有效措施，政府還要依據人多房少的狀況，采取適度調整的原則，對廉租房進行調整以擴大它的覆蓋面。

2.廉租房的資金的多渠道補充

我國的廉租房發展的資金問題除了政府財政的補貼，還要積極地擴展資金來源的渠道，方法有：建設住房金融機構，對于低收入的家庭要給予稅收的優惠及購房貸款總額的貼息等優惠；采取優惠政策吸收民間資金，鼓勵個體房地產企業建設發展廉租房，并運用金融創新的方法把原有的政府主導融資方法裝變為政府引導的商業運作形式，從而加快廉租房的建設發展；政府可從土地的收益中按照一定的比例來提取，按照市場機制來獲取土地資源的收益以彌補廉租房資金的不足；還可從社會福利籌集中來提取一定比例的資金，用作住房保障的需要；還可實行廉租房的開發貸款的證券化及房地產的信托投資基金等，以拓寬廉租房的資金來源渠道。

3.完善廉租房的相關政策管理體系，加強監督審核工作

要提高政府部門建設廉租房的積極性，需要把廉租房的發展歸于政績考核的內容，廉租房要由政府相關部門進行統一的規劃與建造，并建立有效的監督管理機制，以加強對廉租房申請、審核及復查的監控力度，同時要建立相應的管理部門，使其從房產管理部門分離出來，成立專門的廉租房管理部門及工作人員，還要對收入低且居住困難需要進行保障的家庭進行電子化的收入記錄。要管理好廉租房工作需要進一步的完善準入及退出機制，這需要加快相關信息系統的建設，加強申請、審核及復查的監督管理工作，并且要年年進行廉租房的審核及結果的公式，從而確保廉租房的公正透明。

三、結語

隨著我國社會及經濟的不斷發展，住房問題越來越受到國家的關注，為了解決低收入人群的住房問題，我國積極地推出了廉租房政策，但在廉租房的發展中遇到了一些瓶頸問題，要突破這些問題需要從多方面來采取策略進行完善。

參考文獻：

廉租房的性質范文第4篇

【關鍵詞】現代；廉租房；設計

一、廉租房概念的提出

廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房，是解決中低收入家庭住房需求的保障性住房。近些年來隨著房地產市場經濟的發展以及人口數量的激增，為了應對日益上漲的高額房價以及改善中低收入者的住房需求，大力推行廉租房、公租房等保障性住房建設，然而隨著建設數量的增多，廉租房設計在布局、適用性、經濟性、安全性等方面出現了很多問題，影響了正常的居住和使用。因此現階段急需加強廉租房設計問題的研究，優化廉租房空間布局，并進一步提高其適用性、經濟性、安全性等。

二、我國廉租房設計的現狀與存在的主要問題

自1998年我國進行住房制度改革以來，廉租房、公租房等保障性住房對于解決中低收入者的住房困難發揮了重要作用，但是由于住房管理體制的不完善，以及人口數量的增多，我國廉租房設計中也存在多方面的問題。

1.廉租房設計缺乏實用性和適用性

隨著經濟的發展和人們生活水平的提高，廉租房的設計也要與時俱進。但是目前我國很多廉租房的設計仍然是參照以往的設計思路，沒有具體考慮到使用家庭的人口數量或生活習慣，導致很多廉租房在建造完成后，采光、通風、隔音和衛生等各方面的使用功能較差，使用起來極不方便，嚴重缺乏實用性和適用性。

2.廉租房設計缺乏安全性

由于廉租房住房戶型小，設計難度大，收取費用低等原因，導致很多勘察設計單位對于廉租房的設計極不重視，不能嚴格按照國家相關規范、標準進行設計，致使很多廉租房的地基基礎、主體結構設計不合理，缺乏安全可靠性。

3.廉租房設計缺乏經濟性

目前我國對于廉租房的設計標準沒有統一規定，各個地方的設計標準高低不一，因此在廉租房的設計過程中經常會出現超標準設計，比如廉租房面積過大，一居室住房面積甚至超過我國對于新建廉租房50m2面積的限制標準，或者是廉租房的裝修太過豪華，節能不符合相關要求，這使得廉租房的設計失去了意義。

三、廉租房設計的主要技術要點

與其他商業性住宅相似，廉租房設計的主要技術要點也包括規劃設計、公共空間設計以及戶型設計三個方面。

1.廉租房的規劃設計

為了更好的解決貧困問題，中低收入家庭應分散居住于城市的各個地段，以方便分別和重點管理，使他們盡早脫貧。因此廉租房的規劃設計也要注意將中低收入者進行分散，在進行商業性住宅開發設計時，需要根據適當比例專門設置廉租房住宅小區或廉租房住宅樓，使他們像其他家庭一樣同等享受城市交通、購物、醫療、教育等發展成果。

2.廉租房的公共空間設計

廉租房的走廊、門廳、庫房、停車場、綠地等公共空間設計要像其他住宅設計一樣，符合國家相關標準、規范要求，而且設施應該齊全，功能良好，不能出現偷工減料現象，避免高檔住宅周圍出現貧民窟現象。

3.廉租房的戶型設計

對于廉租房來說其戶型設計是至關重要的。一般來說廉租房的戶型設計應該本著節約用地，節能資金、能源，精簡細化，設施齊全的設計宗旨和原則。目前我國廉租房的戶型主要有梯間式、廊道式以及集中式三種，其中梯間式戶型采光條件良好，各戶之間干擾小，因此是目前我國廉租房中比較常用的戶型。

四、優化現代廉租房設計的有效措施

廉租房雖然是為中低收入家庭服務，但并不是意味著廉租房的設計質量品質低下，而是充分考慮中低收入家庭的生活特點和居住習慣，設計出符合人們基本生活需求的實用性、現代性住房。因此現代廉租房的設計要注意以下幾個方面。

1.緊湊型設計

一般來說廉租房的住房面積都比較小，但是廉租房的住房戶型雖小，并不是意味著將大戶型隨意縮小，而是根據廉租房住房面積的限制性要求，根據緊湊型設計原則，合理利用房間內部空間，提高空間利用率，使其空間布局合理，硬件設施齊全，以滿足居住者的各種基本功能要求。比如注意降低公共交通面積以增大戶內使用面積，并通過將廚房、衛生間進行集成設計，可以有效利用室內空間。

2.實用性設計

廉租房的服務對象決定了廉租房的設計必須具備實用性，必須能夠滿足中低收入者的基本居住和生活需求，因此廉租房的設計要注意空間布局一定要科學合理，盡量使得每個房間都能具備良好的通風、采光等功能，避免無用的功能區面積浪費或奢侈的建筑裝修。比如通過協調戶門戶樓房電梯之間的布置，以及控制戶型的開間和進深，使得廉租房的房間實現通風、采光等方面的功能性要求。

3.精細化設計

緊湊型和實用性要求就要求廉租房的設計必須講究精細化，設計時要摒棄傳統的粗放型設計理念，時刻注意每一個設計細節，嚴格遵守人體工程學等要求，合理確定各個空間尺寸，注意起居空間、廚衛空間、交通空間的相互整合。

4.可變性設計

一般來說廉租房的使用者并不是一成不變的，而是在多個中低收入家庭之間輪換，因此廉租房的設計要注意考慮到多個不同類型家庭的使用要求，使其在更換使用者之后經過簡單改裝仍然能夠滿足后續使用者的生活要求。比如在進行廉租房設計時可以適當加大臥室空間，當家庭成員的人口數量發生變化時，可以考慮在大臥室內部增設書房、儲藏間、衣柜、休閑區等，從而滿足家庭成員的各種不同需求。

5.節約型設計

在我國倡導建設節約型社會的背景下，廉租房的設計也要注意遵守節約型設計原則，倡導綠色、節能型的廉租房設計。目前隨著各類能源消耗的增加以及自然、生態環境的破壞，資源和環境問題已經成為當前人類不得不面對的新問題，因此現代廉租房的設計除了要滿足實用性要求外，還要注意保溫、節能方面的設計，以及高性能、可再生建筑材料的有效利用。比如對于北方廉租房的設計要注意外墻、屋面以及門窗的保溫處理，考慮采用珍珠巖水泥板、泡沫水泥板、復合硅酸鹽、巖棉、蒸壓砂加氣混凝土砌塊等保溫防裂材料。

五、結束語

現代廉租房的設計是一項系統復雜的工程，需要廣大建筑設計師們充分結合中低收入家庭的成員結構和生活習慣，并嚴格依據國家相關規范、標準，按照緊湊型、實用性、精細化、可變性以及節約性等設計原則，做好現代廉租的規劃設計、公共空間設計以及戶型選擇和設計，設計出更為科學、實用、綠色、節能的現代廉租房，以滿足廣大中低收入家庭的各種基本生活需求，讓他們能夠平等享受現代城市的發展成果。

參考文獻：

[1]魏薇，劉陽. 廉租房戶型設計研究. 工程建設，2009，23（6）：789-790，792

[2]趙中華，張敏. 廉租房設計與平面類型研究. 洛陽理工學院學報（自然科學版），2010，20（4）：21-24，31

[3]奚樹祥，李惠生. 保障性住房設計探索. 建筑學報，2011，8：70-72

作者簡介：

廉租房的性質范文第5篇

關鍵詞：廉租房；融資；REITS

廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主、實物配租和租金減免為輔。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房是低收入家庭住房保障體系的核心。

廉租房的福利性特點，決定了其與一般商品房的開發與運作有著明顯的不同，然而也正是由于這種特點的存在，廉租房的開發與運作面臨新的困難。

一、廉租房融資現狀

為了解決我國低收入家庭住房問題，中央和各級地方政府推出了一系列加強廉租房建設的方式，已經形成了財政預算安排、住房公積金增值收益、土地出讓凈收益和社會捐贈等幾種建設資金來源，但是與所需資金相比，仍然存在很大的資金缺口。許多城市因無法落實資金而擱置廉租房計劃，資金緊張已成為制約廉租房制度建設的重要障礙之一。

全國用于廉租房建設的資金中，44.05%來自財政撥款，27.9%來自住房公積金增值收益，4.38%來自土地出讓凈收益，0.28%來自社會捐贈，剩余來自其他渠道。在這些資金來源中，政府財政預算安排占主要部分，由于融資渠道單一，金融手段在融資方式中沒有發揮作用，而一些發達國家早已將金融工具運用在廉租房的融資渠道中并取得了很好的效果。

最近兩年，為了緩解大規模建設廉租房的配套資金不足難題，包括福建、甘肅、河南等一些中西部地區開始探索廉租房“共有產權、租售并舉”政策，即通過出售廉租房的部分產權回籠資金，以便再次投入到新一輪的廉租房建設中。但中央政府關于廉租房的相關規定中，并未準許廉租房可以對外銷售，地方政府的此類做法已經違背現行的政策規定。可見，我國廉租房的建設資金缺乏較為嚴重。

因此，我國廉租房的融資渠道必須不斷地創新。在我國廉租房現有的融資渠道中，金融機構和社會資金還沒有發揮實質性作用，所以我國可以借鑒國外經驗，針對我國廉租房融資中沒有運用金融工具的現狀，大膽創新并充分利用可行的金融工具，使我國廉租房的融資渠道更加多元化，從而充分利用社會資金來解決廉租房建設資金不足的問題。

二、REITS融資模式與廉租房項目

（一）REITS融資模式簡介

香港證監會在2003年8月1日公布的《房地產投資信托基金守則》中解釋道：“房地產投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產項目的集體投資計劃，有關基金旨在向持有人提供來自房地產的租金收入的回報。房地產投資信托基金通過出售基金單位獲得的資金，會根據組成文件加以運用，以在其投資組合內維持、管理及購入房地產。”從這個概念可以看出，REITS是一種集體投資計劃，其利潤來源于房地產本身的租金收入，是一個在設立之后可以再投資的發展平臺。

REITS具有以下幾個特征。首先，它是一種集體投資計劃，即可以公開募集資金，這樣就保證了募集到的資金規模較大，與房地產業的資金要求相匹配。其次，其收益來源主要是房地產的租金收入，相對比較穩定且收益率高于銀行同期存款。再次，REITS 是一個長期性的金融工具，基金投資者可以得到長期的收益，可以提高公眾的投資積極性。最后，REITS在建立和實施過程中，有規范的法律制度要求，從而避免了制度性風險。

（二）廉租房REITS引入的可行性

1.廉租房市場需求巨大。由于住宅成本的上升和整體市場價格的拉動，無力購買經濟適用房的低收入家庭的數量在增加，需要租住政府提供的廉租房以緩解其住房問題。住房和城鄉建設部、發展改革委、財政部聯合出臺《2009―2011年廉租住房保障規劃》，提出2009年至2011年，基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題。根據建設部門的摸底統計，目前我國城市住房困難戶大約1000萬戶。

2.廉租房REITS收益率能達到要求。一般REITS對收益率的要求是7%～8%。目前我國的廉租房收益率估算能達到7%～8%，原因是：第一，廉租房土地是劃撥的，造價低廉；第二，廉租房是由政府補貼租金的，也可以補給REITS；第三，廉租房不光是住房，它還有配套商業，因而如果租金不夠，可以拿商業補貼；第四，REITS一般都是免稅的，廉租房基金也可以實行免稅制度。

3.廉租房收益來自租金，符合REITS特征。REITS的一個特征是，它是一種集體投資計劃，其利潤來源于房地產本身的租金收入，而廉租房收益來自租金，符合REITS特征，非常有利于廉租房REITS的開展。

4.國際和國內經驗可借鑒。香港發行的第一支REITS――領匯基金，主要經營廉租房和廉租房下面的商場物業和出租車位，收益率達到6.7%，政府由此收回了當初的投資。此外，美國的179個REITS中有一些也是通過經營廉租房獲利。

5.我國開展廉租房REITS具備了一定的基礎和能力。近年來，中國一些信托投資公司以多種形式為房地產投資及管理的各個階段提供融資，推出了我國內地在功能上接近房地產投資信托基金的產品，這些對設立廉租房REITS具有借鑒作用并積累了一定的經驗。國內的信托投資公司、資產管理公司、物業管理公司、基金上市發行服務機構，也已具備為廉租房REITS提供專業服務的能力。

三、廉租房REITS運作流程設計

（一）組織形式的選擇

按照不同的方式分類，REITS的組織形式可分為公司型和契約型、開放型和封閉型。

1.公司型與契約型的選擇。依據法律地位的不同，房地產投資信托基金可以分為契約型和公司型兩種。契約型依據《信托法》規定的信托契約建立和運作，公司型依《公司法》成立，具有法人資格。

公司型和契約型REITS各有優點和缺點，我國REITS選擇公司型還是契約型，需要從我國實際出發，綜合考慮。本人認為，我國的REITS應首選契約型的組織形式，原因如下。（1）目前不適合發展公司型REITS。實踐中，目前我國基金主要集中在證券業，并且都是契約型基金，公司型基金在我國立法和實踐中沒有得到認可，所以公司型REITS的實踐條件不成熟。因此，為了更快地推出REITS，應選擇契約型的組織形式。（2）契約型REITS優勢明顯。公司型基金的缺點非常明顯。一是公司型基金沒有專門的基金保管機構，使得股東權益難以得到保護；二是具有雙重稅收負擔（公司所得稅和股東分紅個人所得稅）。而契約型基金有專門的基金保管機構負責基金資產的保管和處置，基金收益可得到法律保護，這符合房地產投資基金風險低的特點，此外契約型基金不需繳公司所得稅，可提高基金收益。

2.開放型與封閉型的選擇。按基金的受益憑證可否贖回，REITS可分為開放型和封閉型。本人認為，廉租房REITS應該選擇封閉型，投資者只能轉讓持有的股份，不能贖回。因為廉租房建設是一種長期投資，發行REITS是為了籌集到大量的資金滿足廉租房建設的需要，封閉式基金不能隨時被贖回，其募集得到的資金可全部用于廉租房建設，這樣便可以滿足廉租房長期的投資需要。但為了REITS更好地發展、不斷地吸納優質物業，REITS成立一段時期之后，還應賦予其隨市場具體情況進行增發的功能。

（二）結構的組建

廉租房REITS融資的基本思路如下。（1）委托人，基金發起人。某一資產機構或政府作為REITS的發起人，通過整合或收購適宜的物業，如二手房、空置房或合適的商品房等，把這些物業打包上市發行REITS并將募集的資金交付給受托人進行管理和處置，得到的收益給基金投資人進行分配。（2）受托人，法律要求REITS需以信托形式組建。受托人是符合一定條件的銀行，或者上述銀行的附屬信托公司。受托人的主要職責是定期公布REITS的執行情況；監督投資管理人是否按照信托文件的約定和受益人大會決議運作信托資產；對投資管理人進行選定、委任和更換。（3）投資人，信托受益憑證的持有者。公眾、機構投資者、發起人和戰略投資者通過認購REITS基金單位成為受益憑證持有人。投資人依法享有基金收益分配權、REITS運作情況監督權、公開的REITS業務及財務狀況資料的查詢和獲取權；并具有權出席或委派代表出席受益人大會行使表決權，但同時承擔相關運作風險。（4）投資管理人，負責代表受托人管理REITS資產，其職能與基金經理人類似。其在受托人授權范圍內管理和運用REITS資產，對信REITS資產進行具體投資組合和管理，如圖1。

（三）收益及分配

REITS的收入來源主要包括：廉租房的租金收入；政府給予的各項稅收減免，如免繳信托基金層面的企業所得稅，還可以借鑒國外實施的低收入返稅政策；政府補貼和廉租房下面的商場物業和車位的高租金收入。REITS所得各項收入扣除成本、費用及相關稅費等支出后，原則上將90%收益向受益人分配。

參考文獻：

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