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城市社區(qū)物業(yè)管理范文第1篇

關(guān)鍵詞：社區(qū)管理與服務(wù)；職業(yè)能力；課程體系構(gòu)建

中圖分類號(hào)：G642 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2012）34-0252-02

社區(qū)管理與服務(wù)是以適應(yīng)我國(guó)現(xiàn)代化社區(qū)管理與服務(wù)業(yè)發(fā)展變革的需要而誕生的全新的職業(yè)領(lǐng)域。隨著行政機(jī)構(gòu)改革的深化和公共事業(yè)的發(fā)展，政府職能轉(zhuǎn)變必將需要更多的社區(qū)工作者來(lái)從事政府下放的工作。對(duì)應(yīng)市場(chǎng)需求，國(guó)內(nèi)不少高職院校看紛紛開(kāi)設(shè)與此相關(guān)的專業(yè)，我院亦從2007年正式設(shè)立了社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)，并于此年正式開(kāi)始招生。此專業(yè)的開(kāi)設(shè)順應(yīng)了響應(yīng)了國(guó)家“十一五”規(guī)劃中大力發(fā)展社區(qū)工作者隊(duì)伍的要求，順應(yīng)了山東城鄉(xiāng)社區(qū)建設(shè)迅猛發(fā)展的趨勢(shì)，應(yīng)當(dāng)具有較為廣闊的就業(yè)前景。但是，招生就業(yè)的實(shí)際情況卻不盡如人意，以至于不少學(xué)校已經(jīng)開(kāi)始逐年減少招生計(jì)劃甚至停招。要改變這種狀況，提高本專業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況進(jìn)行專業(yè)改革，而首當(dāng)其沖的就是課程體系改革。

一、當(dāng)前社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)主要就業(yè)崗位及需求分析

高等職業(yè)教育肩負(fù)著培養(yǎng)面向生產(chǎn)、建設(shè)、服務(wù)和管理第一線需要的高技能人才的使命[1]，高職教育是以就業(yè)為中心進(jìn)行的。為了進(jìn)一步適應(yīng)山東省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，培養(yǎng)社區(qū)管理和服務(wù)第一線具高素質(zhì)技能型人才，使社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)人才培養(yǎng)的目標(biāo)和規(guī)格凸現(xiàn)職業(yè)教育的針對(duì)性、實(shí)踐性和先進(jìn)性，結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀和我院實(shí)際情況，2011年1-7月間，筆者及課題組相關(guān)教師數(shù)次走訪包括濟(jì)南燕山、甸柳、玉函等省內(nèi)社區(qū)以及多個(gè)物業(yè)公司，不同類型社區(qū)工作崗位特點(diǎn)和工作內(nèi)容進(jìn)行調(diào)研，從而確定了該專業(yè)主要的崗位群及崗位需求狀況。

從總體情況來(lái)看，本專業(yè)有較為廣泛的就業(yè)前景。隨著山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)和黃河三角洲生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展策略的提出，全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展有了進(jìn)一步的飛躍。截至2009年底，全省城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)中心達(dá)10487處，①同時(shí)以濰坊為試點(diǎn)的農(nóng)村社區(qū)發(fā)展迅猛，根據(jù)山東省農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的總體目標(biāo)要求，5年左右的時(shí)間山東省要實(shí)現(xiàn)農(nóng)村社區(qū)建設(shè)全覆蓋。面對(duì)城鄉(xiāng)社區(qū)建設(shè)的迅猛發(fā)展和國(guó)家提出的建設(shè)專業(yè)社區(qū)工作者隊(duì)伍的要求，未來(lái)數(shù)年內(nèi)，對(duì)社區(qū)提供服務(wù)的需求越來(lái)越向智能化、多樣化發(fā)展，對(duì)于具有專業(yè)知識(shí)和技能的社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)人才的需求規(guī)模將日益擴(kuò)大。

就具體的崗位而言，根據(jù)調(diào)研的結(jié)果，結(jié)合當(dāng)前學(xué)生的就業(yè)期望，我們將本專業(yè)的職業(yè)崗位定位社區(qū)公共事務(wù)管理崗和社區(qū)服務(wù)企業(yè)管理崗。社區(qū)公共事務(wù)管理崗主要指的是社區(qū)工作者這一職業(yè)技術(shù)崗位。近三年來(lái)，從中央到地方，各地政府都非常重視社區(qū)建設(shè)工作。山東省從2008年開(kāi)始招聘專業(yè)的社區(qū)工作者到街道和居委會(huì)工作，每年能夠提供數(shù)百到上千個(gè)工作崗位。2008、2009濟(jì)南歷下區(qū)公開(kāi)招聘90名社區(qū)工作人員；2009年青島市市南區(qū)和李滄各招聘72和38名社區(qū)工作人員；2009年青島招募700名“三支一扶”大學(xué)生（社區(qū)工作者）到基層服務(wù)；2010年濰坊高新區(qū)招聘40名社區(qū)一線工作人員；2011年3月濟(jì)南市中區(qū)公開(kāi)招聘57名社區(qū)工作人員；2011年5月，青島市北區(qū)公開(kāi)招聘社區(qū)專職工作者190名到全區(qū)各街道社區(qū)工作站從事社區(qū)公共服務(wù)和社會(huì)管理工作；其他地市對(duì)社區(qū)工作者的需求也在逐年增加。社區(qū)服務(wù)企業(yè)管理崗主要指的是為社區(qū)提供服務(wù)的各種中小企業(yè)，包括物業(yè)公司，中介公司等。這些企業(yè)依賴于社區(qū)生存，與社區(qū)居民的日常生活息息相關(guān)，而其中的管理崗位是為本專業(yè)學(xué)生就業(yè)提供了有力的補(bǔ)充。

二、社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)職業(yè)能力分析

根據(jù)上述兩個(gè)主要的職業(yè)崗位群，對(duì)其具體工作任務(wù)進(jìn)行分析，從而獲得了該專業(yè)學(xué)生所必須具備的職業(yè)能力。

三、社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)課程體系構(gòu)建的探索與實(shí)踐

通過(guò)對(duì)于上述崗位群及其職業(yè)能力的分析可以看出，本專業(yè)的兩個(gè)主要的崗位之間是有一定的差距的，所涉及的課程也融合了社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)、心理學(xué)等方面，似乎較為雜亂。但是實(shí)際上，這是與本專業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r和現(xiàn)實(shí)的社會(huì)情況密切相關(guān)的。就目前來(lái)說(shuō)，雖然包括本科在內(nèi)的國(guó)內(nèi)諸多院校都開(kāi)設(shè)了社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)，而其前景一致被教育界所看好，而實(shí)際上其就業(yè)和招生是存在一定困難的，專業(yè)發(fā)展遇到了一些問(wèn)題。

1.專業(yè)定位比較模糊

從山東省內(nèi)設(shè)立本專業(yè)的院校所設(shè)定的就業(yè)方向來(lái)看，大致有四類：基層政府部門及其派出機(jī)構(gòu)、社區(qū)組織和機(jī)構(gòu)、非政府社會(huì)服務(wù)組織機(jī)構(gòu)、社區(qū)服務(wù)性企業(yè)（包括家政公司和物業(yè)管理公司）。學(xué)生似乎什么都可以干，哪里都能去，看似前景很美好。但是真正到了就業(yè)的時(shí)候卻沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力，這種廣而散的專業(yè)定位是與我們的高職教育宗旨背道而馳的。以到物業(yè)公司就業(yè)為例，在物業(yè)公司中的主要崗位有工程技術(shù)崗、客戶服務(wù)崗、環(huán)境維護(hù)崗（保潔）和秩序維護(hù)崗（安保）。但是不是所有的崗位都適合高職層次的學(xué)生，通過(guò)對(duì)學(xué)生就業(yè)意向的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，90%以上的學(xué)生都排斥到秩序維護(hù)崗位工作，而環(huán)境維護(hù)崗就更不用說(shuō)了。目前這樣籠統(tǒng)、模糊的專業(yè)定位是不適應(yīng)專業(yè)建設(shè)和發(fā)展要求的，必須對(duì)具體崗位進(jìn)行定位，因此我們?cè)谶M(jìn)行專業(yè)定位的時(shí)候特別強(qiáng)調(diào)是社區(qū)中的管理崗位，確定了專業(yè)特色定位，即培養(yǎng)具有公共管理的專業(yè)背景、社會(huì)工作的專業(yè)方法、社區(qū)服務(wù)的專業(yè)技能相結(jié)合的應(yīng)用型專門人才。這種定位將社會(huì)工作的價(jià)值、理論和技巧引入社區(qū)管理專業(yè)，力求使本專業(yè)在強(qiáng)調(diào)社區(qū)管理的基礎(chǔ)上，更能體現(xiàn)社區(qū)服務(wù)的特色。同時(shí)體現(xiàn)了理論夠用為度，特別注重學(xué)生專業(yè)綜合技能的培養(yǎng)和訓(xùn)練，注重人文社會(huì)科學(xué)與應(yīng)用技術(shù)教育相結(jié)合。

2.課程設(shè)置脫離實(shí)際

由于專業(yè)定位比較模糊，各院校本專業(yè)課程設(shè)置也比較寬泛，缺乏針對(duì)性。在對(duì)本專業(yè)進(jìn)行課程設(shè)置的時(shí)候，許多院校往往是借用了社會(huì)工作專業(yè)中的課程，使得這兩個(gè)專業(yè)形同近親。但是實(shí)際上由于職業(yè)資格考試的限制，社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)的學(xué)生畢業(yè)后很難從事專門的社會(huì)工作，絕大部分同學(xué)是不具備助人自助能力的。雖然大多院校的課程有一定的共性，但是大多結(jié)合了本校現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)資源有所偏重。這樣的課程開(kāi)設(shè)是與其專業(yè)定位相一致的。社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)的課程設(shè)置應(yīng)該有很強(qiáng)的針對(duì)性和應(yīng)用性，以適應(yīng)社會(huì)對(duì)專業(yè)應(yīng)用型人才的需求。但是，目前大多數(shù)院校開(kāi)設(shè)的社區(qū)管理類專業(yè)的針對(duì)性不強(qiáng)，缺乏方向性。

城市社區(qū)物業(yè)管理范文第2篇

鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會(huì)組織成立具有經(jīng)營(yíng)執(zhí)照的正規(guī)物業(yè)服務(wù)公司，開(kāi)展物業(yè)管理工作

這種物業(yè)管理模式以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會(huì)組織成立的專業(yè)的、具有經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的物業(yè)公司來(lái)開(kāi)展物業(yè)管理工作，最大的特點(diǎn)是能夠真正實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制，體制靈活，能適應(yīng)農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理方面的需求。在這種管理方式下，包括物業(yè)管理公司在內(nèi)的各專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，各自履行自己的職責(zé)，能做到統(tǒng)一安排、分工明確、專業(yè)協(xié)作、各負(fù)其責(zé)，形成農(nóng)村社區(qū)完整的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制，而且基層組織的穩(wěn)定性有利于農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理工作的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性。

目前，京郊一部分農(nóng)村回遷安置社區(qū)以及“城中村”采用這種物業(yè)管理方式。采用這種物業(yè)管理方式的農(nóng)村地區(qū)，經(jīng)濟(jì)一般比較發(fā)達(dá)，村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)雄厚，城市化程度相對(duì)較高。由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)雄厚，采用這種方式的地區(qū)，物業(yè)費(fèi)用一般由村集體負(fù)擔(dān)，村民個(gè)人不用繳納物業(yè)費(fèi)，居住在社區(qū)的非本村人員物業(yè)費(fèi)照常繳納，比較典型的是朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)。通過(guò)這種方式成立的物業(yè)服務(wù)公司，管理人員一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村管理人員兼任，工作人員一般由本村村民組成，可以解決一部分本地區(qū)勞動(dòng)力就業(yè)問(wèn)題，例如朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)的物業(yè)服務(wù)公司以及房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)一村成立的物業(yè)服務(wù)公司，人員構(gòu)成均為本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本村村民。

聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)公司，采用市場(chǎng)化物業(yè)管理運(yùn)作模式

這種模式采用招投標(biāo)或協(xié)議方式聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行物業(yè)管理，符合物業(yè)管理的企業(yè)化、社會(huì)化和專業(yè)化的要求，管理專業(yè)，服務(wù)規(guī)范。目前京郊一部分農(nóng)村回遷安置社區(qū)以及多數(shù)具備城市居住小區(qū)外型的“城中村”采用這種物業(yè)管理方式。

由專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司對(duì)回遷安置的農(nóng)村社區(qū)進(jìn)行管理，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較高，基本能夠滿足小區(qū)居民的需要。在這種模式下，物業(yè)公司的資金來(lái)源分兩種情況，一種是由物業(yè)公司按照市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的方式向社區(qū)居民收取物業(yè)費(fèi)，另一種是由政府或相關(guān)部門負(fù)擔(dān)或補(bǔ)貼一部分。屬于第一種情況的回遷安置社區(qū)，大多會(huì)面臨物業(yè)費(fèi)收繳困難的問(wèn)題，例如順義區(qū)佳和宜園小區(qū)，該回遷小區(qū)通過(guò)招投標(biāo)方式聘請(qǐng)了專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，采用的是完全市場(chǎng)化的動(dòng)作模式，物業(yè)費(fèi)由小區(qū)居民承擔(dān)，但目前物業(yè)費(fèi)收繳率僅為10%左右，物業(yè)公司的正常運(yùn)行已經(jīng)難以維持，帶來(lái)了一定程度的小區(qū)管理混亂。遭遇同樣情況的還有房山區(qū)長(zhǎng)虹小區(qū)，該小區(qū)屬于房山良鄉(xiāng)地區(qū)第一批回遷安置社區(qū)，聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，物業(yè)費(fèi)由小區(qū)居民承擔(dān)。該小區(qū)入住率為90%~95%，但物業(yè)費(fèi)的收繳率僅為50%~60%，物業(yè)公司已連續(xù)多年虧損，經(jīng)營(yíng)困難。屬于第二種情況的回遷安置社區(qū)，物業(yè)公司運(yùn)行資金有保障，小區(qū)管理現(xiàn)狀均好于第一種情況。例如順義區(qū)瀾西園小區(qū)，小區(qū)屬于順義區(qū)政府主導(dǎo)下的專業(yè)化物業(yè)管理回遷小區(qū)，小區(qū)由汽車城開(kāi)發(fā)公司建設(shè)，由汽車城開(kāi)發(fā)公司下屬的專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理，物業(yè)公司的費(fèi)用全部由汽車城開(kāi)發(fā)公司補(bǔ)貼，社區(qū)居民個(gè)人不用繳納物業(yè)費(fèi)。由于物業(yè)管理運(yùn)行資金充足，專業(yè)化程度高，該社區(qū)環(huán)境舒適、整潔、秩序良好。類似的回遷安置小區(qū)還有大興區(qū)棗園小區(qū)，該回遷安置社區(qū)聘請(qǐng)的是專業(yè)的物業(yè)管理公司，該物業(yè)公司屬于國(guó)企，具備物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)。在該公司的管理下，小區(qū)物業(yè)管理情況良好。棗園小區(qū)目前執(zhí)行的是前5年不向社區(qū)居民收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)由政府負(fù)擔(dān)。然而在調(diào)研過(guò)程中，該物業(yè)公司也表現(xiàn)出了對(duì)入住5年后收取物業(yè)費(fèi)是否困難的擔(dān)憂。

京郊農(nóng)村物業(yè)管理中面臨的問(wèn)題

（一）傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村社區(qū)缺乏專業(yè)的管理

物業(yè)管理有廣義和狹義之分。通常我們所講的物業(yè)管理，是一種狹義范圍的物業(yè)管理，即房地產(chǎn)管理。廣義的物業(yè)管理是對(duì)資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)的管理。從定義不難看出，農(nóng)村地區(qū)當(dāng)然也存在物業(yè)及物業(yè)管理的問(wèn)題，也即我國(guó)2003年實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》所規(guī)定的“房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地”等城市物業(yè)范圍其實(shí)在農(nóng)村也普遍存在。因此，圍繞農(nóng)村房屋以其配套設(shè)施管理而進(jìn)行的管理活動(dòng)，與目前城市物業(yè)管理的本質(zhì)具有一致性。

然而，2003年施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然沒(méi)有明確規(guī)定其僅適用于城市，但從該條例的立法術(shù)語(yǔ)而言，該條例并不適用農(nóng)村，故現(xiàn)行物業(yè)管理立法也僅限于城市房屋所有權(quán)人。也正因?yàn)槿绱耍M管農(nóng)村現(xiàn)實(shí)生活中雖然有物業(yè)管理的實(shí)際需求，但絕大多數(shù)傳統(tǒng)農(nóng)村社區(qū)的物業(yè)管理工作仍由村民委員會(huì)管理，服務(wù)內(nèi)容也僅僅限于簡(jiǎn)單的保潔、保安等等。不僅如此，本可以應(yīng)納入物業(yè)管理范疇的這些傳統(tǒng)農(nóng)村社區(qū)的公共資源管理，如供排水設(shè)施管理、農(nóng)村道路建設(shè)和維護(hù)、農(nóng)用機(jī)械的管理、農(nóng)村房屋的維修和管理等，由于資源分布分散，規(guī)模不大，更是缺乏專業(yè)的管理。

（二）回遷安置小區(qū)村民觀念難以轉(zhuǎn)變

目前在京郊農(nóng)村，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，農(nóng)村社區(qū)向城市社區(qū)的轉(zhuǎn)化中，物質(zhì)條件的轉(zhuǎn)化非常迅速，有的農(nóng)村地區(qū)已達(dá)到很高的水平，基本上和城市融為一體。然而，由于農(nóng)民的素質(zhì)及其固有的觀念難以轉(zhuǎn)變，仍給物業(yè)管理工作帶來(lái)了許多難題。農(nóng)村地區(qū)回遷安置小區(qū)的村民，與現(xiàn)代城市不相適應(yīng)的思想和習(xí)慣并沒(méi)有隨著身份的改變而改變，他們?cè)谒季S方式、思想意識(shí)、生活習(xí)慣、行為方式上與城市人還有很大的差距。

很多回遷安置小區(qū)的村民難以接受繳納物業(yè)費(fèi)，也經(jīng)常有村民習(xí)慣于把街道和小區(qū)的道路當(dāng)自己家的曬場(chǎng)院和后院，在上面堆雜物、曬東西、潑污水，甚至搭建曬衣架，嚴(yán)重影響了社區(qū)形象和他人通行。在有的社區(qū)，部分村民甚至把由政府投資建設(shè)，本是公共設(shè)施的花壇、草地當(dāng)作自家的自留地，改種水果、蔬菜，帶來(lái)了很多農(nóng)村社區(qū)環(huán)境管理方面的問(wèn)題。

（三）回遷安置小區(qū)居民容易結(jié)成團(tuán)伙，發(fā)生物業(yè)管理糾紛后不易應(yīng)對(duì)

大多數(shù)回遷安置小區(qū)的居民即原村民，“上樓”后閑居在家，部分小區(qū)的閑置人員多達(dá)70%。這部分人如果沒(méi)有穩(wěn)定的收入來(lái)源，只靠拆遷時(shí)得到的拆遷款維持生活的話，會(huì)帶來(lái)很大的社會(huì)安全隱患。不僅如此，由于這部分人相互之間熟識(shí)，當(dāng)發(fā)生物業(yè)管理方面的問(wèn)題時(shí)，非常容易結(jié)成團(tuán)伙，給物業(yè)管理工作帶來(lái)一定的難題，比如集體拒交停車費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的情況在這類小區(qū)經(jīng)常發(fā)生。

（四）物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源能否有保障成為制約農(nóng)村物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸

提供專業(yè)的、高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，需要有充足的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)。目前農(nóng)村物業(yè)管理工作中的經(jīng)費(fèi)問(wèn)題已成為困擾京郊農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)重要問(wèn)題。如果想對(duì)傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村社區(qū)進(jìn)行專業(yè)化的管理，無(wú)論是引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理，還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村自己成立專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司，在低標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)或者不收物業(yè)費(fèi)的情況下，經(jīng)費(fèi)來(lái)源都是一個(gè)不小的問(wèn)題。特別是回遷小區(qū)，目前大多數(shù)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)都由政府補(bǔ)貼或者是開(kāi)發(fā)商承諾若干年不收費(fèi)，比如房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)碧桂園社區(qū)，開(kāi)發(fā)商在拆遷時(shí)承諾30年不收物業(yè)費(fèi)。但是政府如何補(bǔ)貼，開(kāi)發(fā)商承諾期過(guò)后會(huì)面臨什么問(wèn)題，都值得我們認(rèn)真思考。特別對(duì)于那些鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力不雄厚的地區(qū)，在低標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)或者不收物業(yè)費(fèi)的情況下，如何維系農(nóng)村物業(yè)管理工作的經(jīng)費(fèi)來(lái)源更是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。因此，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源能否有保障已經(jīng)成為制約農(nóng)村物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸。

京郊農(nóng)村物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及啟示

（一）建立推進(jìn)農(nóng)村物業(yè)管理發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制

京郊農(nóng)村社區(qū)無(wú)論在規(guī)劃建設(shè)、設(shè)施配套，還是在服務(wù)需求方面，都與城市社區(qū)有很大差別。農(nóng)村物業(yè)管理工作開(kāi)展較好的農(nóng)村社區(qū)，其物業(yè)管理工作均得到政府相關(guān)職能部門的高度重視，政府均成立相關(guān)職能部門，從農(nóng)村社區(qū)的規(guī)劃建設(shè)、設(shè)施配套以及管理方案等方面指導(dǎo)農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理工作的健康有序開(kāi)展。此外，物業(yè)管理工作開(kāi)展較好的農(nóng)村社區(qū)，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)均有保障。

因此，為了保障農(nóng)村物業(yè)管理工作更好地開(kāi)展，必須進(jìn)一步建立推進(jìn)農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，包括法規(guī)保障機(jī)制、統(tǒng)籌規(guī)劃?rùn)C(jī)制和經(jīng)費(fèi)保障機(jī)制。考慮到農(nóng)村物業(yè)管理的特殊性，應(yīng)該出臺(tái)不同于城市社區(qū)物業(yè)管理的相應(yīng)管理法規(guī)，結(jié)合北京市新農(nóng)村建設(shè)工作，明確農(nóng)村社區(qū)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)與質(zhì)量規(guī)范等，規(guī)范和引導(dǎo)京郊農(nóng)村物業(yè)管理的有序進(jìn)行。與此同時(shí)，各區(qū)縣應(yīng)結(jié)合轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村社區(qū)的實(shí)際情況，統(tǒng)籌規(guī)劃新農(nóng)村建設(shè)相關(guān)工作，由政府職能部門負(fù)責(zé)并制訂農(nóng)村物業(yè)管理工作的具體指導(dǎo)意見(jiàn)。在農(nóng)村物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源方面，應(yīng)明確除個(gè)人繳納、集體經(jīng)濟(jì)收入代付外，部分地區(qū)應(yīng)由政府或項(xiàng)目實(shí)施單位給予適當(dāng)補(bǔ)貼，或建立農(nóng)村物業(yè)管理專項(xiàng)資金在一定期限內(nèi)給予適當(dāng)補(bǔ)助。

（二）合理規(guī)劃農(nóng)村社區(qū)，做好配套設(shè)施建設(shè)

農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)必須做好規(guī)劃。隨著北京地區(qū)新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快，京郊農(nóng)村地區(qū)基本上都已經(jīng)有了明確的總體規(guī)劃，但是從物業(yè)管理的角度來(lái)看，還必須根據(jù)農(nóng)村新型社區(qū)以及傳統(tǒng)農(nóng)民聚居點(diǎn)的不同特點(diǎn)進(jìn)行更為詳細(xì)的規(guī)劃。在設(shè)施配置上，除設(shè)計(jì)建設(shè)教育、文體、醫(yī)療、物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)管理用房等配套設(shè)施外，還應(yīng)在農(nóng)民集中居住區(qū)配置一定比例的集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)用房。在具備條件的部分農(nóng)村新型社區(qū)，還應(yīng)該結(jié)合實(shí)際合理規(guī)劃農(nóng)民的生產(chǎn)用房。通過(guò)這些措施，可以增加集體經(jīng)濟(jì)收入，從根本上解決物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)問(wèn)題。

在這方面，北京一些較早完成拆遷安置工作的農(nóng)村地區(qū)的一些經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒，如朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)地區(qū)、昌平區(qū)東鎮(zhèn)地區(qū)等。在回遷安置中，這些地區(qū)基本打破了各村原有的范圍，形成了類似于城市的大型社區(qū)，全面實(shí)行城市社區(qū)管理，社區(qū)配套設(shè)施齊全。這些地區(qū)在規(guī)劃中考慮了集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，合理規(guī)劃社區(qū)配套商業(yè)及經(jīng)營(yíng)設(shè)施，增強(qiáng)了集體資產(chǎn)盈利能力，在保證農(nóng)民收入的同時(shí)也能夠負(fù)擔(dān)社區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)費(fèi)用支出，從根本上解決了農(nóng)村物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)問(wèn)題。社區(qū)配套商業(yè)及經(jīng)營(yíng)設(shè)施也能夠提供一些就業(yè)崗位，可以解決一部分農(nóng)民的就業(yè)問(wèn)題。

（三）創(chuàng)新多種管理模式，居民自愿選擇

目前，不同的京郊農(nóng)村社區(qū)，由于地域、經(jīng)濟(jì)、人文等特點(diǎn)不同，采取的物業(yè)管理模式也不盡相同。農(nóng)村物業(yè)管理工作開(kāi)展順利的農(nóng)村社區(qū)，社區(qū)居民對(duì)其物業(yè)管理模式的認(rèn)可度達(dá)到90%。這也說(shuō)明，農(nóng)村物業(yè)管理模式必須是社區(qū)居民認(rèn)可的模式，才能保證物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展。因此，農(nóng)村物業(yè)管理模式的選擇，沒(méi)有必要“一刀切”，應(yīng)該在充分尊重農(nóng)村社區(qū)居民意愿的前提下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織社區(qū)居民自行選擇。在這一過(guò)程中，政府相關(guān)職能部門可以依法協(xié)助選聘符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理或加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民個(gè)人組建物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和培訓(xùn)，包括對(duì)村負(fù)責(zé)人和相關(guān)工作人員的物業(yè)管理法規(guī)政策和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。

（四）引導(dǎo)和培養(yǎng)農(nóng)民樹(shù)立物業(yè)管理意識(shí)

無(wú)論是傳統(tǒng)村落的分散居住，還是新建社區(qū)的集中居住，隨著新型農(nóng)村社區(qū)的建立和發(fā)展，農(nóng)民的生活方式發(fā)生了巨大的變化，必須經(jīng)歷一個(gè)逐步適應(yīng)、逐步樹(shù)立物業(yè)管理意識(shí)的過(guò)程。在這一過(guò)程中，相關(guān)部門必須不斷加強(qiáng)宣傳工作，強(qiáng)化對(duì)農(nóng)民生產(chǎn)生活方式改變后物業(yè)管理意識(shí)的引導(dǎo)和培養(yǎng)，讓農(nóng)民順利實(shí)現(xiàn)從只需管好自己家的事到需要支付一定物業(yè)服務(wù)費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)社區(qū)共同管理的過(guò)渡。

在推進(jìn)農(nóng)村物業(yè)管理過(guò)程中，京郊一些地區(qū)開(kāi)展了許多有針對(duì)性的工作來(lái)引導(dǎo)和培養(yǎng)農(nóng)民樹(shù)立物業(yè)管理意識(shí)。很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村（居）委會(huì)成立宣傳小組，深入到農(nóng)村社區(qū)，宣傳物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策，印制了包含物業(yè)管理知識(shí)、物業(yè)使用維護(hù)知識(shí)、衛(wèi)生知識(shí)、文明習(xí)慣等內(nèi)容的宣傳手冊(cè)分發(fā)到社區(qū)居民手中，有的地區(qū)還印制了大量的宣傳海報(bào)，張貼在社區(qū)。這些工作都取得了很好的成效。很多地區(qū)農(nóng)民的意識(shí)已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)變，為農(nóng)村物業(yè)管理工作的推動(dòng)提供了強(qiáng)有力的群眾基礎(chǔ)。

城市社區(qū)物業(yè)管理范文第3篇

【關(guān)鍵詞】創(chuàng)新社會(huì)沖突論；物業(yè)管理

一、問(wèn)題提出

改革開(kāi)放以來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變帶來(lái)了社會(huì)的整體變遷。我國(guó)城市化水平日益提高到2000年城市化水平為36.09%。原有的“單位制”及“街居制”將體制外人員、城市流動(dòng)人口排除于管理范圍以外，不能再勝任當(dāng)前城市管理。1987年“社區(qū)服務(wù)”提出，2000年《民政部關(guān)于在全國(guó)推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》正式開(kāi)展和推行了我國(guó)城市社區(qū)建設(shè)。成都是全國(guó)較早推行社區(qū)建設(shè)的城市之一，2002年成都市通過(guò)了《成都市2001年――2005年城市社區(qū)建設(shè)法制規(guī)劃》。但是，社區(qū)服務(wù)站主要服務(wù)于老社區(qū)、政府保障房社區(qū)，商業(yè)住宅區(qū)幾乎并無(wú)涉及。社會(huì)組織的公共服務(wù)、公益活動(dòng)甚少在商業(yè)小區(qū)進(jìn)行。

許多學(xué)者如黃安永、林國(guó)強(qiáng)、張金娟等試圖探討社區(qū)管理及物業(yè)管理關(guān)系進(jìn)而提出兩者之間協(xié)調(diào)合作發(fā)展對(duì)策。黃安永認(rèn)為社區(qū)管理內(nèi)涵大于物業(yè)管理內(nèi)涵，物業(yè)管理無(wú)法替代社區(qū)管理，物業(yè)管理定位錯(cuò)誤。

社區(qū)管理是基于公共領(lǐng)域（這里主要是指人們生活區(qū)域）中人們的面對(duì)共有問(wèn)題自發(fā)組織起來(lái)的自治管理。在商業(yè)住宅區(qū)社區(qū)管理的主體即業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)2007年修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)公司通過(guò)契約與業(yè)主達(dá)成協(xié)議，代替業(yè)主行使契約所賦予的義務(wù)（及物業(yè)管理）。所以，物業(yè)管理并不是在某個(gè)時(shí)段對(duì)社區(qū)管理的替代，而是社區(qū)管理主體――業(yè)主通過(guò)契約與物業(yè)管理公司達(dá)成的協(xié)議。即社區(qū)管理中的部分內(nèi)容在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中外包給物業(yè)管理公司。

本文重點(diǎn)不在于探討物業(yè)管理與社區(qū)管理的協(xié)調(diào)發(fā)展，而試圖以成都市某商業(yè)住宅區(qū)的案例說(shuō)明在業(yè)主（社區(qū)管理主體）、物業(yè)管理公司（被委托人）兩者張力下物業(yè)管理模式的創(chuàng)新。

二、業(yè)主與物業(yè)管理公司的沖突

該住宅區(qū)位于成都三環(huán)武侯大道，住宅占地133畝，其他配套占地102畝，項(xiàng)目全部完期后約有1200戶入住，物業(yè)管理費(fèi)用為2.2元/平方米?月，即平均每戶每月物業(yè)管理費(fèi)用在220元以上。根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主的合同約定，物管公司 “對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)”。

這些服務(wù)內(nèi)容都是針對(duì)小區(qū)內(nèi)公共領(lǐng)域的管理及安全管理，甚少直接面對(duì)業(yè)主。

訪談001：

現(xiàn)在公司存在的最大困難是收不齊物管費(fèi)用，很多業(yè)主認(rèn)為物管公司“花錢不辦事”。每月按時(shí)交納物管費(fèi)的業(yè)主很少，往往催繳物管費(fèi)會(huì)占取我們很大部分時(shí)間。他們并不知道自來(lái)水是如何能供應(yīng)到高樓層，也不知道為什么小區(qū)道路為什么那么干凈。

從該物管人員的訪談中，我們發(fā)現(xiàn)業(yè)主與物管公司最大的矛盾在于“應(yīng)得權(quán)力”供應(yīng)。業(yè)主對(duì)于他們花錢購(gòu)買的物管公司服務(wù)并不滿意，在物管公司方面認(rèn)為，最大的原因是業(yè)主并不確切清楚物管公司到底提供了什么樣的服務(wù)。物管公司的“供應(yīng)”在業(yè)主的直觀感受中，花費(fèi)的物管費(fèi)用并沒(méi)有使他們獲取“應(yīng)得權(quán)力”。

訪談002：

現(xiàn)在最大的問(wèn)題是，國(guó)內(nèi)物管公司大多都是虧本經(jīng)營(yíng)，而業(yè)主不認(rèn)為他們獲得了服務(wù)。

圍繞矛盾核心――物管費(fèi)用。一方面，業(yè)主感受不到服務(wù)，認(rèn)為“物不所值”，拒交或延交物管費(fèi)用；另一方面，物管公司入不敷出，期許保障物管費(fèi)用按時(shí)收取。

三、沖突下權(quán)力與義務(wù)的重新分配――物業(yè)管理方式變遷

在小區(qū)建成初期，小區(qū)入戶率不高，新入戶業(yè)主彼此間交流甚少，難以形成群體。但是隨著入戶率提高，以及時(shí)間長(zhǎng)久，業(yè)主有了共同的訴求除了上述最核心的矛盾，還交織著物管公司服務(wù)過(guò)程中的一些“瑕疵”。在這些共同的利益訴求達(dá)到一個(gè)“臨界點(diǎn)”，原本呈“散戶”的業(yè)主最終形成利益群體（這與業(yè)主委員會(huì)區(qū)別，業(yè)主利益群體是基于現(xiàn)實(shí)共同問(wèn)題累積自發(fā)形成的）。由于業(yè)主利益群體形成需要一定的時(shí)間，由此物管公司占盡“時(shí)間先機(jī)”成為這一社團(tuán)中的權(quán)力機(jī)構(gòu)。

達(dá)倫多夫認(rèn)為，任何社團(tuán)均有其權(quán)力和義務(wù)，它也說(shuō)明了團(tuán)體與團(tuán)體的交往。在這里即業(yè)主與物管公司的交往。在二者構(gòu)成的社團(tuán)中，物管公司作為該社團(tuán)的管理機(jī)構(gòu)提供合同中規(guī)定的服務(wù)（義務(wù)）以及收取物管費(fèi)（權(quán)力）；而業(yè)主具有享受服務(wù)的權(quán)力和按時(shí)繳納物管費(fèi)用的義務(wù)。業(yè)主和物管公司這兩個(gè)群體在權(quán)力機(jī)構(gòu)中居于不同的地位，但是也要追求自己的利益。即物管公司從無(wú)權(quán)者和權(quán)力較少者（業(yè)主）獲取利益，而業(yè)主也要爭(zhēng)取得到更多的利益，這就形成群體與群體之間的利益沖突。

根據(jù)物管工作人員訪談，該小區(qū)物管內(nèi)容分為四大塊：（1）秩序，主要維護(hù)小區(qū)安全，核實(shí)出入小區(qū)人員信息；（2）客服，催繳物業(yè)費(fèi)、處理投訴問(wèn)題；（3）工程，公共區(qū)域設(shè)施維修和保養(yǎng)；（4）綠化，環(huán)境衛(wèi)生的維持。在意識(shí)到催繳物業(yè)費(fèi)的難度后，物管公司更加重視客服這一部分的功能，將此上升為物業(yè)的核心。物管公司擴(kuò)展了合同中服務(wù)的內(nèi)容，加強(qiáng)與業(yè)主溝通，提供更為人性化的服務(wù)，以博取業(yè)主好感提升公司美譽(yù)度。而業(yè)主利益群體的形成，業(yè)主與物管公司二者張力更高（主要表現(xiàn)為業(yè)主集體滯交物管費(fèi)、集體投訴），業(yè)主以求在該社團(tuán)中權(quán)力的重新分配即得到他們認(rèn)為有價(jià)值的服務(wù)。

訪談003：

我認(rèn)為，好的物管公司有兩個(gè)指標(biāo)，一是公司的美譽(yù)度，二是公司按時(shí)收繳物管費(fèi)用率。要做好物管，必須多與業(yè)主打交道，讓他們知道我們到底做了什么。

這兩個(gè)指標(biāo)最后都直指業(yè)主，物管公司發(fā)展最終要得到業(yè)主的認(rèn)可，在認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)后，集合訪談內(nèi)容歸納，物管公司做了以下調(diào)整：

（一）擴(kuò)充問(wèn)題處理范圍：除去常規(guī)管理范圍（公共領(lǐng)域設(shè)施、環(huán)境、小區(qū)安全等）內(nèi)的問(wèn)題處理，還加入業(yè)主個(gè)性化問(wèn)題處理。例如，在走訪該物管部門時(shí)觀察業(yè)主贈(zèng)送的錦旗內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，幫助業(yè)主尋找寵物犬、上門發(fā)送報(bào)紙、業(yè)主家汛期抗洪等也成為物管公司處理的問(wèn)題；

（二）組織業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，在重大節(jié)日如春節(jié)、端午、中秋節(jié)，物業(yè)公司組織業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)。目前這一活動(dòng)已成為物管公司的常規(guī)項(xiàng)目；

（三）改善投訴處理機(jī)制，提出“三天一回復(fù)”的處理辦法，即針對(duì)業(yè)主投訴問(wèn)題，需要及時(shí)解決，若無(wú)法及時(shí)解決的，需要每三天電話回復(fù)業(yè)主，告知問(wèn)題處理情況進(jìn)展；

（四）設(shè)客服管家，物管人員分包到戶。將小區(qū)以棟為單位分包給物管工作人員個(gè)人身上，擬為該棟業(yè)主的客服管家。并規(guī)定物管工作人員必須每月定期一次上門拜訪了解業(yè)主情況、需求以及對(duì)物管工作的建議和要求。

這四個(gè)方面是物管公司比較大的轉(zhuǎn)變，主要解決的問(wèn)題就是改變“不作為”形象，溝通聯(lián)系業(yè)主以及人性化服務(wù)。通過(guò)這些調(diào)整，重新使得業(yè)主與物管公司達(dá)成新的平衡。

四、解決沖突的目標(biāo)

根據(jù)2007年修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條第一款“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)”。但是陳淑云指出，社區(qū)居委會(huì)在對(duì)于2007年《物業(yè)管理?xiàng)l例》中賦予其監(jiān)督物業(yè)管理體制的職責(zé)出現(xiàn)兩個(gè)極端做法，要么“不管”要么“多管”。當(dāng)然，物管公司也不期望有一個(gè)稱職的業(yè)主委員會(huì)“約束”他們的工作。

在問(wèn)及該小區(qū)是否成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，某物管工作人員委婉道：

訪談004：

沒(méi)有一個(gè)物管公司希望有業(yè)主委員會(huì)存在與公司對(duì)抗，我相信業(yè)界對(duì)于成立業(yè)主委員會(huì)都是消極的態(tài)度。

基于達(dá)倫多夫?qū)τ诮鉀Q沖突的最終目標(biāo)，他認(rèn)為只有建立自由的公民社會(huì)才能達(dá)到小沖突無(wú)大破壞的社會(huì)狀態(tài)。若要限制業(yè)主與物管公司之間沖突的規(guī)模和程度，業(yè)主委員會(huì)是其基礎(chǔ)。小區(qū)內(nèi)的業(yè)主應(yīng)該是具有公民意識(shí)，參與小區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)生活和社會(huì)生活的一個(gè)利益群體。并且需要法律真正意義上的保障業(yè)主與物管公司平等的地位。

隨著該小區(qū)日益的成熟，最終形成一個(gè)較為完整的業(yè)主委員會(huì)體系并不是不可能。但是我們要保障業(yè)主與物管公司沖突小規(guī)模低程度還需要法律保障業(yè)主與物管公司事實(shí)上的平等。單純的依靠“社區(qū)居委會(huì)牽頭落實(shí)，協(xié)調(diào)業(yè)主與物管公司的矛盾”是不可取的。

所以，筆者認(rèn)為，在業(yè)主與物管公司的沖突下，未來(lái)發(fā)展模式必將是業(yè)主與物管公司平等基礎(chǔ)上，業(yè)主委員會(huì)與物管公司的協(xié)調(diào)解決沖突。

參考文獻(xiàn)

[1] 陳淑云，艾建國(guó).城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理合作模式研究――以百步亭小區(qū)與中山巷社區(qū)為例[J]，江漢論壇.2010（5）：85.

[2] 陳淑云.城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機(jī)制[J].華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)，2009（5）：49.

城市社區(qū)物業(yè)管理范文第4篇

論文摘要:城市社區(qū)治理是實(shí)現(xiàn)和諧社區(qū)的基本途徑。如何搞好社區(qū)治理，是當(dāng)前學(xué)術(shù)研究的熱點(diǎn)問(wèn)題。隨著新公共管理運(yùn)動(dòng)的深入發(fā)展，社區(qū)治理主體也呈多元化的發(fā)展趨勢(shì)。社區(qū)業(yè)主是構(gòu)成社區(qū)的基本元素，在社區(qū)治理中起著舉足輕重的作用。但當(dāng)今的業(yè)主與以往的居民并不相同，對(duì)他們的管理、組織等遇到了新問(wèn)題。所以應(yīng)根據(jù)新情況，給社區(qū)業(yè)主一個(gè)合理的角色定位并使業(yè)主主動(dòng)參與到社區(qū)治理中來(lái)，這樣才能更好地進(jìn)行社區(qū)治理。

近年來(lái)，我國(guó)的城市社區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模。城市社區(qū)建設(shè)這一概念是在我國(guó)體制轉(zhuǎn)軌的大背景下被提出來(lái)的，“努力促進(jìn)新的社會(huì)結(jié)構(gòu)和管理體制的形成，配合人們?cè)谒枷胛幕r(jià)值觀念、生活方式等方面的進(jìn)步，重塑‘以人為本’的現(xiàn)代社會(huì)”。[1](p2)在新形勢(shì)下，對(duì)社區(qū)的管理不能沿襲以往的方法，由此產(chǎn)生了社區(qū)治理這一理念。社區(qū)治理強(qiáng)調(diào)的是治理主體多元化，這就把社區(qū)業(yè)主推到一個(gè)前所未有的重要位置。

一、社區(qū)治理主體多元化是發(fā)展趨勢(shì)

“治理”這一提法有其獨(dú)立的豐富內(nèi)涵：“作為社會(huì)——控制論系統(tǒng)的治理，政策結(jié)果不是中央政府行為的產(chǎn)物，中央可以通過(guò)一種法律，但是在隨后執(zhí)行的過(guò)程中，它要與地方政府、保健機(jī)構(gòu)、自愿部門、私人部門等發(fā)生互動(dòng)關(guān)系，相應(yīng)，后面這些制度間相互間也要發(fā)生互動(dòng)。中央政府的凌駕地位不存在了，政治體系日益分化，我們生活在‘沒(méi)有中心的社會(huì)’，即以多個(gè)中心為特征的多中心國(guó)家中。政府的任務(wù)是使社會(huì)——政治活動(dòng)具有能動(dòng)性，鼓勵(lì)出現(xiàn)多種多樣的解決問(wèn)題和分配服務(wù)的安排。這種新的互動(dòng)模式種類眾多，例如自我管制和相互管制，公私合作伙伴關(guān)系，合作管理以及有企業(yè)家精神的合資企業(yè)。社會(huì)——控制論研究方法強(qiáng)調(diào)了處于中心的行動(dòng)者進(jìn)行管理時(shí)所受的限制，聲稱不再有單一的主權(quán)權(quán)威，替代它的是：每個(gè)政策領(lǐng)域特有的多種行動(dòng)者；這些社會(huì)——政治——行政行動(dòng)者之間的相互依存；共同的目標(biāo)；界限模糊的公共部門、私人部門以及自愿行動(dòng)部門；行動(dòng)、干預(yù)以及控制方式的多樣化和新出現(xiàn)的方式。治理成了互動(dòng)式的社會(huì)——政治管理方式的結(jié)果。[2](p92-94)近年來(lái)席卷全球的新公共管理改革浪潮對(duì)政府職能提出了新的要求，政府的公共管理職能要求管理主體的多元化，不再是單一的政府管理。“公共管理不完全等于‘政府管理’，而意味著一種新治理。傳統(tǒng)意義上的公共行政強(qiáng)調(diào)的是政府行政或政府管理（government administration or government management）。而公共管理中的管理者，不一定完全是政府，私人部門、非營(yíng)利部門、非政府組織等都是公共管理的一個(gè)重要組成部分。它強(qiáng)調(diào)的是治理（governance），即由眾多行動(dòng)者組成的一個(gè)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，和眾多行動(dòng)者之間的合作伙伴關(guān)系”。[3](p12)治理理論與新公共管理理念相結(jié)合，形成了公共治理理論。公共治理的主要特征有：“1.政府理念從統(tǒng)治到治理的轉(zhuǎn)變；2.公共治理主體從一元到多元的轉(zhuǎn)變；3.公共治理的研究對(duì)象有了巨大的擴(kuò)展；4.公共治理機(jī)制和手段的巨大變革。”[4](p91-92)社區(qū)治理的理念來(lái)源于公共治理理念，以往是政府作為單一的社區(qū)管理主體，而現(xiàn)在由于政府理念的轉(zhuǎn)變，使得治理主體呈多元化發(fā)展趨勢(shì)，使除政府以外的非政府組織、企業(yè)、社區(qū)部門和社區(qū)居民都可以成為社區(qū)治理的主體。不同主體在對(duì)社區(qū)事務(wù)的管理中發(fā)揮各自的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，相互合作，共同為社區(qū)建設(shè)出力。如果這一套治理體系能夠良好運(yùn)作，必然能夠達(dá)到事半功倍的效果。但在實(shí)際操作中，由于這一新治理模式起步晚，在實(shí)際操作中還要一邊摸索一邊前進(jìn)，存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在各治理主體之間職責(zé)界限模糊，甚至對(duì)自身的角色定位認(rèn)識(shí)不清。在這里要重點(diǎn)討論的，是社區(qū)業(yè)主在社區(qū)治理中的角色定位問(wèn)題。

二、社區(qū)業(yè)主的角色定位

（一）社區(qū)業(yè)主與以往的社區(qū)居民的比較。

我們現(xiàn)在所說(shuō)的社區(qū)業(yè)主，主要是指在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，住房商品化之后購(gòu)買房屋全部產(chǎn)權(quán)的購(gòu)房者。舊城改造是城市建設(shè)整體規(guī)劃的重要部分，拆除舊房屋建造新房屋則是舊城改造的主要內(nèi)容。新建的住房大都是商品住宅小區(qū)，城市里的社區(qū)基本上就是以這些商品住宅小區(qū)為主。小區(qū)業(yè)主與以往的社區(qū)居民相比，不同點(diǎn)主要表現(xiàn)在：

1.以往的社區(qū)居民所居住的房屋大都是單位福利分房性質(zhì)，居住在一起的居民一般是在同一單位工作，彼此非常熟悉；現(xiàn)在的小區(qū)是商品化住房，業(yè)主購(gòu)房都是個(gè)體行為，業(yè)主之間互相不認(rèn)識(shí)。

2.以往由街道辦事處、居委會(huì)等機(jī)構(gòu)對(duì)社區(qū)進(jìn)行管理，而現(xiàn)在這些機(jī)構(gòu)已經(jīng)淡化，應(yīng)運(yùn)而生的業(yè)主委員會(huì)擔(dān)負(fù)起了管理社區(qū)業(yè)主的責(zé)任。

3.以往社區(qū)的公共服務(wù)由單位統(tǒng)一提供，現(xiàn)在住宅小區(qū)的公共服務(wù)由物業(yè)公司提供，物業(yè)公司根據(jù)其工作內(nèi)容和性質(zhì)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。

可見(jiàn)，從傳統(tǒng)社區(qū)向住宅小區(qū)的轉(zhuǎn)變，不僅是人們的居住條件、居住環(huán)境發(fā)生了變化，更是我國(guó)城市基層社會(huì)管理方式的轉(zhuǎn)變。以前實(shí)行的以“單位制”為主的管理模式隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和社會(huì)轉(zhuǎn)型逐漸退出了歷史舞臺(tái)，新的社區(qū)形式作為新的城市基層社會(huì)管理模式，是符合經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展要求的。

（二）存在的問(wèn)題。

社區(qū)治理主體的多元化發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)社區(qū)業(yè)主提出了要求。社區(qū)業(yè)主作為跟社區(qū)部門、物業(yè)公司具有平等地位的治理主體，理應(yīng)很好地發(fā)揮自己在社區(qū)中的作用。但在實(shí)際生活中，社區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司及其他社區(qū)治理主體的矛盾很大，此類新聞也是屢見(jiàn)不鮮。

從上面總結(jié)的社區(qū)業(yè)主與以往社區(qū)居民的不同點(diǎn)中可以看出，現(xiàn)在的社區(qū)業(yè)主之間沒(méi)有工作上的聯(lián)系，加之當(dāng)今社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)激烈、壓力大、生活節(jié)奏快，人們總是很忙，人情淡漠，對(duì)于自己所居住的社區(qū)的其他成員更是不會(huì)主動(dòng)去結(jié)識(shí)交往，這就造成了社區(qū)業(yè)主之間聯(lián)系不緊密，缺乏把自己當(dāng)成社區(qū)治理主體的覺(jué)悟。業(yè)主委員會(huì)是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。業(yè)主委員會(huì)的建立是社區(qū)自治發(fā)展的標(biāo)志，但由于起步較晚，發(fā)展時(shí)間短，很多方面還不成熟，而且業(yè)主委員會(huì)是民間性組織，號(hào)召力似乎不強(qiáng)，許多業(yè)主對(duì)于委員會(huì)的職能性質(zhì)都不了解，支持委員會(huì)的工作就更無(wú)從談起了。物業(yè)公司為社區(qū)提供公共服務(wù)，也是社區(qū)治理主體之一。目前社區(qū)里的矛盾問(wèn)題，最集中的就是業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，往往是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司在收取了較高的物業(yè)管理費(fèi)之后并沒(méi)有提供相應(yīng)的服務(wù)，于是拒絕繳納以后的物業(yè)管理費(fèi)；物業(yè)公司則認(rèn)為他們收取的管理費(fèi)都不足以維持公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)了，這樣一來(lái)，后果一般是物業(yè)公司不再為社區(qū)提供公共服務(wù)，社區(qū)環(huán)境變得越來(lái)越惡劣，業(yè)主深受其害。

（三）社區(qū)業(yè)主的角色定位。

矛盾問(wèn)題已經(jīng)不容忽視了，那么業(yè)主在社區(qū)治理中究竟扮演著一個(gè)什么樣的角色呢？既然前面已經(jīng)提出社區(qū)治理主體多元化的發(fā)展趨勢(shì)，毫無(wú)疑問(wèn)，業(yè)主是社區(qū)治理主體之一，與物業(yè)公司及其他社區(qū)部門有著平等的地位。但在實(shí)際操作中不能發(fā)揮出業(yè)主應(yīng)有的作用，這促使我們對(duì)社區(qū)業(yè)主的角色定位進(jìn)行反思。

社區(qū)治理主體多元化是社區(qū)治理理論的組成部分，將理論運(yùn)用到實(shí)踐中，必然要經(jīng)歷一段磨合期，在此期間可能會(huì)產(chǎn)生很多以往沒(méi)有遇到過(guò)的新問(wèn)題。“綜觀我國(guó)城市社區(qū)治理模式的發(fā)展與演變，可以將其概括為三種模式或三個(gè)階段：1.行政型社區(qū)——政府主導(dǎo)型的治理模式。2.合作型社區(qū)——政府推動(dòng)與社區(qū)自治結(jié)合型的治理模式。3.自治型社區(qū)——社區(qū)主導(dǎo)與政府支持型的治理模式。我國(guó)城市社區(qū)建設(shè)由第二個(gè)階段向第三個(gè)階段的發(fā)展需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程”。[5](p136-137)在這個(gè)發(fā)展演變的過(guò)程中，社區(qū)業(yè)主對(duì)自身的主體地位缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，很大程度上是受到傳統(tǒng)管理模式的影響。在以往的社區(qū)管理模式中，社區(qū)居民是被管理者，是接受政府管理的一群人，人們?cè)谒枷肷弦呀?jīng)形成了對(duì)管理者的依賴。現(xiàn)在的社區(qū)沒(méi)有了所謂的上級(jí)管理者，更多的是靠自己進(jìn)行管理。而靠自己進(jìn)行管理，又沒(méi)有明確的管理方法和標(biāo)準(zhǔn)，于是更多的人選擇不管理，對(duì)公共事務(wù)不聞不問(wèn)，至于私人的事情，自己管自己的，別人也無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)。這樣一來(lái)就導(dǎo)致了社區(qū)業(yè)主對(duì)社區(qū)事務(wù)的普遍不關(guān)心，即使出現(xiàn)了會(huì)影響到自身利益的問(wèn)題，只要他人也遇到同樣的問(wèn)題，就不會(huì)主動(dòng)去尋求解決方法，從眾心理在這里起到了很大作用。還有就是單位制解體，盡管凸顯了人們的自主性和個(gè)性，但也會(huì)造成人與人之間聯(lián)系的不緊密，住在同一個(gè)社區(qū)的人們?nèi)狈?nèi)聚力，對(duì)社區(qū)公共事務(wù)漠不關(guān)心也就不足為奇了。業(yè)主委員會(huì)無(wú)法發(fā)揮更大的作用，很大程度上是得不到業(yè)主們的理解和支持，當(dāng)然其根源還是前面提到的社區(qū)業(yè)主之間缺乏內(nèi)聚力。同時(shí)，其他社區(qū)治理主體的職責(zé)界限模糊，對(duì)自己應(yīng)負(fù)的責(zé)任認(rèn)識(shí)不清，責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，也是導(dǎo)致很多問(wèn)題無(wú)法妥善解決的原因。

問(wèn)題的產(chǎn)生也許是在磨合期間無(wú)法避免的，如何解決這些問(wèn)題就成為了過(guò)渡的關(guān)鍵。既然現(xiàn)在社區(qū)業(yè)主不能很好地發(fā)揮其作為社區(qū)治理主體的作用，那就應(yīng)該在實(shí)踐中將其定位在一個(gè)還不能夠達(dá)到治理主體水平，但正在向著治理主體前進(jìn)的位置。在實(shí)踐的過(guò)程中努力將業(yè)主群體往治理主體的方向引導(dǎo)，并讓其認(rèn)識(shí)到社區(qū)事務(wù)與自身利益有著密切關(guān)聯(lián)性。

三、努力引導(dǎo)社區(qū)業(yè)主發(fā)揮其治理水平

將社區(qū)業(yè)主放在一個(gè)還不能夠達(dá)到治理主體水平，但正在向著治理主體前進(jìn)的位置，這就需要我們?cè)趯?shí)際操作中采取相應(yīng)的措施，將業(yè)主向治理主體引導(dǎo)。

（一）強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)在社區(qū)中的作用。

我國(guó)傳統(tǒng)的管理模式是由上級(jí)機(jī)構(gòu)管理社區(qū)居民，而且人們的思想方式受其影響很深。既然這樣，完全可以順應(yīng)這一思維方式，提高業(yè)主委員會(huì)的地位，強(qiáng)化其作用。業(yè)主委員會(huì)雖然是民間性組織，也不是對(duì)社區(qū)的業(yè)主進(jìn)行上對(duì)下的管理，但它是代表業(yè)主利益的組織，所做的工作都是在維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。從這一點(diǎn)出發(fā)，我們可以強(qiáng)調(diào)業(yè)主委員會(huì)的組織功能，委員會(huì)是通過(guò)民主程序推選出來(lái)的業(yè)主代表組成的，跟大家是同樣平等的身份，這就不會(huì)出現(xiàn)以前管理模式中管理者與被管理者之間的隔閡。業(yè)主們有什么困難，遇到了什么問(wèn)題，都可以向委員會(huì)反映，委員會(huì)幫助業(yè)主解決問(wèn)題。在這一點(diǎn)上，業(yè)主委員會(huì)可以填補(bǔ)在沒(méi)有了傳統(tǒng)管理者之后人們心理上的缺失，業(yè)主們通過(guò)委員會(huì)解決了困難與問(wèn)題，自然會(huì)感激業(yè)主委員會(huì)，在心理上對(duì)其產(chǎn)生認(rèn)同后，要擁護(hù)委員會(huì)就是順理成章的了。所以，業(yè)主委員會(huì)必須強(qiáng)化自身在社區(qū)治理中的作用，當(dāng)業(yè)主們還對(duì)自己的治理主體地位認(rèn)識(shí)不清時(shí)，業(yè)主委員會(huì)就應(yīng)該站出來(lái)，代表廣大業(yè)主發(fā)揮治理主體的作用。

要做到這一點(diǎn)，首先社區(qū)中要選出大家都信賴的、人際關(guān)系較好的、熱心為大家服務(wù)的業(yè)主代表來(lái)組成業(yè)主委員會(huì)，組成之后要建立一套業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作的規(guī)章制度，切忌三分鐘熱情，要切實(shí)把每項(xiàng)工作都落到實(shí)處，并一直堅(jiān)持下去。其次要加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)與廣大業(yè)主的聯(lián)系，獲得業(yè)主的支持。這一點(diǎn)在實(shí)際操作上有很大困難，由于前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)的一些原因，很多人都對(duì)所居住社區(qū)的公共事務(wù)漠不關(guān)心。還是必須依靠業(yè)主委員會(huì)自身勤做工作，不能只是在產(chǎn)生問(wèn)題和發(fā)生矛盾時(shí)，委員會(huì)才能證明其是存在的，必須在日常生活中時(shí)時(shí)處處體現(xiàn)出業(yè)主委員會(huì)的存在。

（二）加強(qiáng)社區(qū)業(yè)主間的內(nèi)聚力。

社區(qū)業(yè)主的內(nèi)聚力不強(qiáng)，是業(yè)主不團(tuán)結(jié)，對(duì)社區(qū)公共事務(wù)不關(guān)心的根源。如果在這方面有所強(qiáng)化，許多問(wèn)題解決起來(lái)會(huì)更容易。由于工作、生活上的差異，社區(qū)業(yè)主也許很難在同一時(shí)間聚集到一起，這也給他們的溝通造成了一定困難。加強(qiáng)業(yè)主之間的聯(lián)系，可以先從老人和孩子著手。退休在家，平時(shí)無(wú)事可做的老人們完全可以加強(qiáng)聯(lián)系和溝通，業(yè)主委員會(huì)可以組織老人們參加一些有益身體健康的活動(dòng)，加深對(duì)其他人的了解和熟悉，老人之間互相來(lái)往多了，會(huì)影響整個(gè)家庭與其他家庭的來(lái)往，慢慢地就可以把業(yè)主們聯(lián)系起來(lái)。孩子們也是，平時(shí)經(jīng)常在一起玩，家庭之間的聯(lián)系自然就會(huì)越來(lái)越緊密。社區(qū)業(yè)主之間的聯(lián)系緊密了，內(nèi)聚力自然就會(huì)加強(qiáng)。業(yè)主們對(duì)社區(qū)公共事務(wù)就不會(huì)再抱著漠不關(guān)心的態(tài)度，而是真正感覺(jué)到自己是這個(gè)社區(qū)的一分子，社區(qū)的大小事務(wù)都與自己息息相關(guān)，也樂(lè)意參與到社區(qū)的管理中來(lái)，負(fù)起自己那份責(zé)任，這樣，社區(qū)業(yè)主達(dá)到社區(qū)治理主體的水平就指日可待了。要加強(qiáng)社區(qū)業(yè)主的內(nèi)聚力，要做的還有很多，而且這肯定是一個(gè)需要花費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間的過(guò)程，不能操之過(guò)急。

（二）業(yè)主應(yīng)加強(qiáng)與物業(yè)公司的互動(dòng)。

物業(yè)公司為社區(qū)提供公共服務(wù)，是當(dāng)前的主流。盡管物業(yè)公司是企業(yè)，但由于其主要業(yè)務(wù)是為社區(qū)提供公共服務(wù)，如垃圾清理、安全保衛(wèi)、綠化維護(hù)、車輛管理等，收取的物業(yè)管理費(fèi)也在業(yè)主可以接受的范圍內(nèi)，所以物業(yè)公司是為社區(qū)業(yè)主提供公共服務(wù)的機(jī)構(gòu)，是社區(qū)治理主體之一。當(dāng)前普遍存在的業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾，很大部分還是由于物業(yè)公司自身不完善，提供的實(shí)際服務(wù)與承諾時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)不相符，收取費(fèi)用與提供的服務(wù)不相符等。由于物業(yè)管理的質(zhì)量與業(yè)主日常生活密切相關(guān)，特別是經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系，使得業(yè)主與公司之間的問(wèn)題十分復(fù)雜且敏感，一旦出了問(wèn)題，雙方都不愿意承擔(dān)責(zé)任，致使本來(lái)也許并不嚴(yán)重的問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，原本可以協(xié)商解決的矛盾也變得不可能解決了。當(dāng)前我國(guó)的物業(yè)公司發(fā)展較快，但良莠不齊的現(xiàn)象也很突出。社區(qū)要找到一家負(fù)責(zé)任講信用的物業(yè)公司并不容易。撇開(kāi)客觀因素，業(yè)主自己應(yīng)該做到的，是重視最初與物業(yè)公司簽訂的合同，嚴(yán)格按照合同擬訂的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如果物業(yè)公司日后提供的服務(wù)沒(méi)有達(dá)到合同上規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)決捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益，在物業(yè)公司提供服務(wù)的過(guò)程中，業(yè)主應(yīng)時(shí)常監(jiān)督物業(yè)公司的運(yùn)作，及時(shí)溝通，出了問(wèn)題立刻解決，盡量不要拖延，以保證問(wèn)題能盡早得到解決。業(yè)主與物業(yè)公司的互動(dòng)加強(qiáng)了，一些潛在的發(fā)生矛盾的可能性就能夠被消除，雙方都深入了解對(duì)方，就可以更好地合作。物業(yè)公司與業(yè)主都是社區(qū)治理的主體，所以就應(yīng)該相互尊重，相互監(jiān)督，做好自己應(yīng)該做的，出現(xiàn)矛盾問(wèn)題盡快通過(guò)協(xié)商解決。當(dāng)然，企業(yè)性質(zhì)的物業(yè)公司是以盈利為目的，在經(jīng)濟(jì)利益與提供的服務(wù)之間找到平衡點(diǎn)也非易事，所以業(yè)主們?cè)诒O(jiān)督物業(yè)公司工作上必須付出更多，而一個(gè)有威信和號(hào)召力的業(yè)主委員會(huì)就可以替業(yè)主們擔(dān)負(fù)起監(jiān)督物業(yè)公司工作的責(zé)任，這也證明了社區(qū)里建立一個(gè)有威信有號(hào)召力、負(fù)責(zé)任，能真正代表業(yè)主的業(yè)主委員會(huì)的重要性。

（四）政府為社區(qū)建設(shè)提供外部支持。

政府是傳統(tǒng)的社區(qū)管理主體，在當(dāng)今治理主體多元化發(fā)展的趨勢(shì)下，政府的作用仍然很大，特別是在我國(guó)。政府應(yīng)該為社區(qū)建設(shè)提供一些外部支持，“社區(qū)的人力、物力、財(cái)力有限，政府必須協(xié)助社區(qū)解決工作中遇到的難題，特別是要解決區(qū)內(nèi)居民的就業(yè)問(wèn)題。為了將社區(qū)內(nèi)黨政組織、企事業(yè)單位組織、社會(huì)團(tuán)體這三類組織統(tǒng)一調(diào)動(dòng)起來(lái)，使之為整個(gè)社區(qū)的利益和目標(biāo)而共同努力，需要政府擔(dān)當(dāng)起協(xié)調(diào)者的角色，理順城市社區(qū)各行各業(yè)之間的關(guān)系”。[6](p135)社區(qū)其他治理主體都是通過(guò)政府授權(quán)才可能成為治理主體的，所以政府在社區(qū)工作上起到的總領(lǐng)性作用是無(wú)可取代的。政府為社區(qū)建設(shè)提供外部支持，相當(dāng)于減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)，使得他們能夠更好地看清自己的定位，明確自己的責(zé)任。政府還應(yīng)在政策和法律制定上為社區(qū)建設(shè)提供良好的大環(huán)境。對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督管理應(yīng)該有法可依，一些社區(qū)部門目前還沒(méi)有法律地位，這在很大程度上限制了這些部門的發(fā)展，政府應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況，制定出有利于社區(qū)健康發(fā)展的政策和法律，這同樣也有助于社區(qū)業(yè)主認(rèn)清自己的角色定位。

綜上所述，社區(qū)業(yè)主作為社區(qū)治理主體之一，在當(dāng)前還不能很好地發(fā)揮作為治理主體的作用。因此，應(yīng)該在實(shí)踐中逐步采取措施，引導(dǎo)社區(qū)業(yè)主認(rèn)清自己的角色定位，明確自己擔(dān)負(fù)的責(zé)任，強(qiáng)化其責(zé)任意識(shí)，使其主動(dòng)參與到社區(qū)治理中來(lái)，促進(jìn)社區(qū)建設(shè)快速穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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城市社區(qū)物業(yè)管理范文第5篇

關(guān)鍵詞：城市社區(qū)；消防安全；措施

Abstract: the city community fire safety work is a systematic social project, involve wide, only through based on self-help self-defense, construction of mass system, rely on the government and relevant departments, strengthen the classified guidance, series of measures, in order to truly build a solid fortress city fire prevention system. This paper mainly expounds the existing problems in the city community fire safety, and puts forward some measures to solve these problems.

Keywords: city community; fire safety; measures

中圖分類號(hào)：TU998.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2013）

我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌、社會(huì)轉(zhuǎn)型、社會(huì)矛盾多發(fā)的特殊歷史時(shí)期，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的階段性特征在消防工作中的表現(xiàn)十分突出，非傳統(tǒng)消防安全問(wèn)題與傳統(tǒng)消防安全問(wèn)題相互交織、相互影響、相互滲透，發(fā)生火災(zāi)的不確定性和不可控因素不斷增多。因此，加大消防工作建設(shè)具有重要意義。

城市社區(qū)指聚居在一定地域范圍內(nèi)的人們所組成的社會(huì)生活共同體，城市社區(qū)作為當(dāng)前城市社會(huì)管理的基元單位，在行政管理和組織管理上都起著極其重要的作用。然而隨著整個(gè)社會(huì)文明的不斷進(jìn)展，社區(qū)建設(shè)不斷暴露出一些管理體制上的問(wèn)題，特別是社區(qū)消防安全建設(shè)方面，由于管理人員素質(zhì)參差不齊、社區(qū)經(jīng)費(fèi)富足程度不一等原因，不同程度造成一些社區(qū)消防安全管理上處于滯后，甚至是混亂不堪的狀態(tài)。加強(qiáng)社區(qū)消防建設(shè)，為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定創(chuàng)造一個(gè)良好的消防安全環(huán)境已成為建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的一項(xiàng)重要配套工程。

1城市社區(qū)消防安全的問(wèn)題

（1）歷史原因?qū)е律鐓^(qū)內(nèi)部消防安全存在先天不足：在一些老城區(qū)、平房區(qū)、胡同區(qū)和“城鄉(xiāng)結(jié)合部”等地區(qū)，由于在早期的城市建設(shè)或開(kāi)發(fā)中，未將其納入到整體城市規(guī)劃中，隨著城市的不斷開(kāi)發(fā)擴(kuò)展，將其納入改造區(qū)域或被劃入城市區(qū)域但又未開(kāi)發(fā)，其建筑相互毗連，建筑耐火等級(jí)極低且無(wú)安全保障措施，極易發(fā)生火燒連營(yíng)危險(xiǎn)，加之道路崎嶇狹窄，又無(wú)消防通道，消防車輛很難進(jìn)入，一旦發(fā)生火災(zāi)給撲救工作帶來(lái)很大困難。

（2）城市社區(qū)消防安全責(zé)任不落實(shí)：一些地方“重發(fā)展、輕安全”的觀念依然沒(méi)有根本扭轉(zhuǎn)，沒(méi)有正確處理好經(jīng)濟(jì)建設(shè)與消防安全的關(guān)系，往往是只考慮了發(fā)展經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)造投資環(huán)境，而忽視或輕視消防安全，導(dǎo)致沒(méi)有審批就建設(shè)、沒(méi)有驗(yàn)收就投入使用的問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，造成一些消防安全先天不足問(wèn)題，遺留許多火災(zāi)隱患，再加上管理措施不落實(shí)，及易導(dǎo)致社區(qū)火災(zāi)事故的發(fā)生。

（3）城市社區(qū)消防安全基礎(chǔ)工作薄弱：城市社區(qū)流動(dòng)人口增多，這些人的防火意識(shí)和觀念相對(duì)薄弱，普遍缺乏自救安全意識(shí)和逃生知識(shí)，形成城市社區(qū)消防安全工作盲區(qū)；一些建筑物耐火等級(jí)偏低、布局相對(duì)密集，有的電器線路陳舊老化問(wèn)題嚴(yán)重，增加了火災(zāi)危險(xiǎn)性；部分城市社區(qū)消防設(shè)施基礎(chǔ)建設(shè)薄弱，建筑布局不合理，耐火等級(jí)低。近年來(lái)，城市社區(qū)消防硬件環(huán)境逐步得到了改善，但是建設(shè)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)不合理，樓道和走廊狹窄，公用通道堵塞或堆放雜物，無(wú)消防水源，消防基礎(chǔ)設(shè)施“先天不足”等現(xiàn)象仍普遍存在;而一些新建小區(qū)存在消防給水系統(tǒng)不完善，消火栓數(shù)量不足，消火栓內(nèi)配備水槍、水帶等零部件不齊全，市政管網(wǎng)壓力不足等現(xiàn)象，這些不利因素都易導(dǎo)致整個(gè)社區(qū)內(nèi)消防設(shè)施和滅火器材嚴(yán)重不足、疏散通道受阻，使初起火災(zāi)不能得到及時(shí)有效撲救，極易使小火釀成大災(zāi)；城市社區(qū)常住人口以老年和兒童占相當(dāng)大的比例，由于突發(fā)火災(zāi)自救意識(shí)不強(qiáng)，更容易造成人員傷亡。

（4）城市社區(qū)居民群眾的消防安全意識(shí)淡薄：近年來(lái)通過(guò)持續(xù)開(kāi)展消防宣傳“進(jìn)學(xué)校、進(jìn)企業(yè)、進(jìn)農(nóng)村、進(jìn)社區(qū)、進(jìn)家庭”活動(dòng)，市民的整體消防安全素質(zhì)有了一定提高，但是仍有相當(dāng)數(shù)量的人員，特別是外來(lái)務(wù)工人員，鰓寡孤獨(dú)、老弱病殘等弱勢(shì)群體，以及部分城市居民，消防知識(shí)主動(dòng)性不夠，不愿學(xué)、不肯學(xué)的現(xiàn)象比較普遍，他們消防安全意識(shí)淡薄，消防安全常識(shí)缺乏，在生產(chǎn)生活中甚至不知道基本的安全用火、用電、用氣知識(shí)，不懂得簡(jiǎn)單的初期火災(zāi)撲救和逃生自救知識(shí)。這是當(dāng)前造成火災(zāi)事故多發(fā)和人員傷亡的一個(gè)主要原因。

2城市社區(qū)消防能力提高措施

（1）要提高檢查消除火災(zāi)隱患能力：社區(qū)要確定消防安全管理人，具體負(fù)責(zé)本單位的消防安全管理。要定期開(kāi)展防火檢查巡查，落實(shí)員工崗位消防責(zé)任。重點(diǎn)加大社區(qū)消防安全檢查力度，充分發(fā)揮社區(qū)管理委員會(huì)和社區(qū)單位管理職能，開(kāi)展經(jīng)常性的防火檢查，發(fā)現(xiàn)違章用火、用電、用氣、堵塞安全出口、侵占消防通道、亂倒液化氣殘液等火災(zāi)隱患要立即糾正，對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患立即消除，不能立即消除的，要制定整改方案，明確整改措施，落實(shí)整改資金，限時(shí)消除。要提高組織撲救初起火災(zāi)能力。依法應(yīng)當(dāng)建立專職消防隊(duì)的企事業(yè)單位要建立專職消防隊(duì)，其他單位要建立志愿、“保消合一”等多種形式的消防隊(duì)。

（2）加強(qiáng)培訓(xùn)，不斷提高消防技能：通過(guò)不斷加大對(duì)社區(qū)消防人員的消防業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們掌握消防安全檢查的基本方法，了解家庭防火的基本內(nèi)容和注意事項(xiàng)，為社區(qū)消防管理工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建立長(zhǎng)期的培訓(xùn)機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)執(zhí)法人員的法律知識(shí)、專業(yè)技術(shù)知識(shí)、信息知識(shí)和其他知識(shí)的教育。通過(guò)“素質(zhì)”工程提高執(zhí)法人員的執(zhí)法水平，確保執(zhí)法人員在正確行使消防監(jiān)督職權(quán)的同時(shí)更好地為人民、為企業(yè)、為社會(huì)提供消防安全優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

（3）加大消防宣傳教育力度：社區(qū)安全委員會(huì)可采取發(fā)放消防宣傳單、張貼消防標(biāo)語(yǔ)等形式，宣傳消防常識(shí)、消防法律知識(shí)。采取公告、媒體宣傳等有效措施，積極做好社會(huì)面上的宣傳工作。大力宣傳火災(zāi)隱患排查、打擊農(nóng)村縱火犯罪專項(xiàng)行動(dòng)的重要性和必要性，并廣泛發(fā)動(dòng)群眾，鼓勵(lì)群眾舉報(bào)或提供火災(zāi)隱患、縱火犯罪活動(dòng)線索。抓住重點(diǎn)，開(kāi)展針對(duì)性的宣傳教育。

（4）物業(yè)管理單位的職責(zé)：物業(yè)管理單位要結(jié)合社區(qū)實(shí)際，通過(guò)采取諸如“小區(qū)劃線，規(guī)范停車，小區(qū)車輛來(lái)客來(lái)訪登記，在占用消防通道的車輛上張貼溫馨提示以及緊急情況拖車(即當(dāng)小區(qū)內(nèi)發(fā)生險(xiǎn)情時(shí)，車輛占用小區(qū)道路，又無(wú)法與該車主聯(lián)系時(shí)，物業(yè)可以購(gòu)置“拖車器”，以便盡快將違章車輛拖走，保障小區(qū)道路暢通)’’等措施確保小區(qū)內(nèi)部消防通道暢通，為撲救火災(zāi)贏得時(shí)間。

（5）社區(qū)消防志愿者的工作：社區(qū)志愿消防隊(duì)成員應(yīng)包括社區(qū)工作人員、治安巡邏人員、保安人員和社區(qū)居民，物業(yè)管理單位的安全保衛(wèi)干部、工程設(shè)備部等對(duì)建設(shè)消防設(shè)施比較了解的人員，居委會(huì)主任要成為志愿消防隊(duì)的骨干。志愿消防隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)做到“五有”:一是有組織;二是有領(lǐng)導(dǎo);三是有滅火工具;四是有分工;五是有訓(xùn)練和滅火預(yù)案。同時(shí)做到“四會(huì)，’:一會(huì)宣傳消防知識(shí)和報(bào)警;二會(huì)使用滅火器具;三會(huì)發(fā)現(xiàn)、消除一般火災(zāi)隱患;四會(huì)撲救初起火災(zāi)。

（6）強(qiáng)化素質(zhì)，完善制度，強(qiáng)化職能：要積極組建多種形式、多元化兼治安與消防多功能為一體的社區(qū)消防志愿者、義務(wù)消防巡邏隊(duì)等隊(duì)伍，負(fù)責(zé)對(duì)社區(qū)公共消防設(shè)施、居民樓內(nèi)消防設(shè)施的檢查維護(hù)，隨時(shí)制止消防違法違章行為和撲救初起火災(zāi)。公安消防機(jī)構(gòu)和轄區(qū)派出所應(yīng)充分發(fā)揮對(duì)社區(qū)消防監(jiān)督工作的職能作用，要以當(dāng)前消防工作網(wǎng)格化管理為契機(jī)，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)社區(qū)消防安全管理貴族的指導(dǎo)，按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平因地制宜督促整改。

3結(jié)論

總之，社區(qū)消防安全管理是涉及民生的一項(xiàng)工作，也是社會(huì)化消防進(jìn)程的必然要求，不僅關(guān)系到社區(qū)管理問(wèn)題，而且關(guān)系到城市的規(guī)劃和建設(shè)問(wèn)題。推進(jìn)社區(qū)消防工作，加強(qiáng)社會(huì)化的消防進(jìn)程，使社區(qū)消防管理走上規(guī)范快速的發(fā)展之路，促進(jìn)以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)，創(chuàng)平安小區(qū)及家庭，就是要在社區(qū)居民防災(zāi)、救災(zāi)的意識(shí)，消防宣傳教育、滅火器材的配置等方面形成體系和機(jī)制。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，社區(qū)服務(wù)和保障問(wèn)題必將成為未來(lái)城市建設(shè)、管理及制定公共安全政策必須考慮的問(wèn)題，而社區(qū)消防則成為其不可分割的重要組成部分，也成為推進(jìn)城市火災(zāi)預(yù)防體系的重要環(huán)節(jié)。

參考文獻(xiàn)：