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房地產產業投資報告范文第1篇

對于*年中國房地產發展趨勢，報告從四方面進行了分析預測：投資繼續得到控制，融資渠道醞釀變局。盡管實施了以抑制投資增長為主要目的的宏觀調控，但*年的投資率仍然達到了51．33％，超過*年創出新高，抑制投資過快增長的任務依然艱巨。*年，中國房地產投資占到固定資產投資的近1／5，并且對上游產業拉動作用增強，壓縮房地產投資應在情理之中。專家預計，今年房地產投資增速將有所放緩，但不會低于20％。

土地市場走向規范，土地增量供應控制更嚴。報告預測說，經營性土地使用權全部以招標拍賣掛牌出讓，建立國家土地督察制度，土地市場將會更加公開透明；建設項目用地預審將更為加強，第三輪土地利用總體規劃將逐步展開，土地利用總體規劃的調整審批權限將上收。被動需求有望下降，二手房市場將持續升溫。在去年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題的基礎上，報告預計今年的拆遷工作將慎重進行，拆遷導致的被動需求將有較大幅度下降。此外，隨著二手房交易管理政策的完善和實施，已購公房的大量上市，房源將繼續放量，梯度消費格局逐步形成。

供應關系偏緊，房價增幅趨緩。報告預測，在當前房地產市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，住房需求呈現很強剛性，一般性上調利率措施對需求量影響不大，今年房地產市場的需求將持續旺盛。在國家宏觀調控背景下，房地產市場供給增幅仍將呈下降趨勢，因此供求偏緊局面很難改變。

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房地產產業投資報告范文第2篇

關鍵詞房地產投資環境投資環境評價

一、房地產投資環境及評價理論的分析

(一)房地產投資環境相關概念

房地產投資是一種將資金或資源投入到房地產開發、經營、中介服務、物業管理服務等經濟活動中,以期獲得未來最大限度利潤的經濟行為。投資作為一種普遍的社會經濟行為,籠統的講,房地產投資包括房地產開發投資和置業投資。任何一項投資必定在既定的自然環境與人文環境中運行并與周圍各類環境因素發生著各種互動關系。因此,我們將在一定時空領域內影響投資者投資活動的各類外部條件的總和成為投資環境。那么,房地產投資環境即是指某特定時空領域內影響房地產投資者投資行為與投資效益的一切條件之綜合。它是影響制約房地產投資效益的自然社會、文化經濟、政策法規、基礎設施等各類外界因素相互作用的矛盾統一體。

(二)房地產投資環境的特點

1.房地產投資受經濟環境的影響縱深而重大。所謂縱深影響,即指從宏觀、到中觀、再到微觀經濟壞境都會對房地產投資帶來影響,而非僅在其中某個層次產生作用。與其它商品相比,房地產具有高昂資格,成為人們財富的象征和一生追求的選擇,當人們有了一定經濟實力后,總會不斷改善自己的居住和生存條件,從小房到大房、從多層到高層、從普通住宅到高級別墅,個人的經濟實力成為房地產商品購買力最主要的制約力量,成為影響房地產投資微觀環境的直接因素。

2.房地產投資環境是廣泛而復雜。所謂廣泛性,是指投資環境范圍的寬廣性,即從宏觀環境到中觀環境、再到微觀環境。

(三)房地產投資環境的劃分

從一般來講,我們將房地產區域投資環境劃分為宏觀、中觀、微觀三個層次。房地產投資環境區域劃分的最核心層是微觀層,即具體的項目市場區域。從內到外,分別是中觀層與宏觀層。中觀層指以城市為代表的房地產市場客戶群所在區域。

(四)房地產投資環境評價

實踐表明:房地產投資效益不僅取決于投資者的自身因素(如:資金實力、投資經驗、經營管理水平),同時還與受資地區的政治狀況、經濟環境、社會需求、市場容量、政策法規等因素息息相關,因此,選擇穩定的、持續的、可靠的投資環境就成為保證房地產投資效益的關鍵條件。縱觀近年來的“開發區熱”、“批地熱”、“房屋空置率高”、房地產業的失衡發展等現象,在一定程度上都與房地產投資環境的估計不足和選擇失誤有關,所以,在投資之前,必須進行房地產投資環境的評價工作,它不僅是實現投資目標的手段,又是財務分析的前提,在整個房地產投資決策過程中起著承上啟下的作用。

二、房地產投資環境評價理論與常用方法

(一)房地產投資環境評價依據

投資環境評價必須遵循投資環境評價的一般理論,在此基礎之上形成投資環境評價的行業特色,并形成行業性的評價依據。綜合而言,主要的投資環境評價依據如下:

1.區域經濟學理論

2.投資環境評價方法論

3.區域經濟與行業經濟統計

4.行業項目投資經濟評價方法

5.各種行業性調查數據、報告分析

6.行業投資可行性研究報告

7.專家意見

8.評價者個人專業知識與經驗

9.行業管理相關法規

10.政府區域政策等

當然,實際進行投資環境評價時,能夠收集到的數據資料都是有限的,不可能做到絕對充分,所以還是要將定性分析與定量分析相結合,能夠得到或方便得到的數據可以納入,不能得到或不方便得到的數據則要參考專家意見或結合評價者本人專業知識與經驗用定性的方法進行評價,這樣才能在有限的時間內憑借有限的資料及時做出評價,并使評價結果對于投資決策和區位選擇發揮應有的作用。

(二)房地產投資環境評價的常用方法有:

1.多因素加權綜合評價法

2.主成份分析法

3.聚類分析法

4.層次分析法

通過對投資環境評價理論的研究,可以發現,投資環境評價理論的存在以下特征:(1)從評價范圍來看,存在從宏觀到微觀的變化特征。人們對于區域投資環境評價范圍由最初對國家與國家之間的評價逐步細化到現在的項目區域本身。(2)從評價方法上看,存在定性向定量變化特征。評價因素的選擇更加全面與量化,使得評價結果由主觀趨于客觀科學。(3)從學科應用來看,評價理論更加注重多學科的應用。由最初的單一數學學科發展到現在數學、物理、地理、經濟、環境等多學科結合,評價系統更加完善。

參考文獻:

[1]陳康幼.投資經濟學.上海財經大學出版社.2004:150-200.

[2]魯明泓.中國不同區域的投資環境評估與評價.經濟研究.2004(2):25-30.

房地產產業投資報告范文第3篇

關鍵詞：房地產業　房地產金融　融資渠道

房地產業對國民經濟的發展有著巨大的影響力。其產業關聯度大，帶動性強，隨著我國居民住房制度改革進一步向縱深推入，房地產業已經發展成為我國影響國計民生的支柱產業。而房地產業投資資金數額巨大、投資回收期長的特點決定了在其發展過程中必須得到金融業的支持才能有持續健康的發展。但目前我國房地產金融的發展尚存在許多問題，無法完全滿足房地產業發展的需要。積極發展房地產金融，拓寬房地產融資渠道，不僅能解決房地產開發企業外部融資渠道單一和融資困難的問題，而且可以促進房地產業資金和產品結構不斷優化并減少商業銀行的貸款風險，還可以為中小投資者參與房地產投資和收益提供一條現實的途徑。

一、分散銀行體系的風險

近年來，隨著房地產價格的上漲和房地產業的發展，我國銀行貸款集中投向房地產業，造成了顯著的銀行貸款結構風險，影響了銀行系統本身的抗風險能力和穩定性，增大了金融風險。一旦宏觀經濟出現大的波動，房地產市場的隱患很容易轉嫁到商業銀行市場，進而影響金融市場的穩定，資金鏈難以為繼，對整個國家金融體系的沖擊是巨大的。在全球引起恐慌的美國次貸危機便是前車之鑒。次貸危機愈演愈烈，也使美國房地產貸款商的情況繼續惡化。截至2008年6月底，列入美國聯邦存款保險公司“有問題名單”的銀行數量已經達到117家，比第一季度大幅上升30％，也是2003年中期以來的最高值。

我國的房地產金融風險雖然沒有大到像東南亞國家那樣引起金融危機的程度，從四大商業銀行的房地產貸款質量來看(如圖1所示)，也暫時不會出現像美國次貸危機這樣嚴重的影響，但是這幾年的房地產投資過熱，金融風險不斷累積卻是不容忽視的事實，它對我國的經濟和金融運行產生了許多現實影響。據調查，截至2005年末，房地產業的不良貸款余額已經達到1093億元，居行業排名第四的高位。四大商業銀行的房地產貸款質量雖然比較好，但隨著這兩年國家對房地產業的深度調控，房地產業的發展受到一定的限制，房地產價格出現了一定程度的波動，一旦整個行業出現大面積的業績滑坡，銀行體系的房地產不良貸款必將增加，很可能導致銀行體系金融風險的爆發，并進一步引發系統性風險，從而直接影響金融系統和國民經濟系統的穩定性。

要防范房地產金融風險在銀行體系的積聚以至爆發，就必須在房地產經濟和金融領域，大力推進房地產二級市場、資本市場、債券市場、信托市場等各類市場的發展，形成完整的房地產金融體系；發展多種房地產融資形式和多樣化的運作工具，適當分散銀行體系的風險；積極引入包括充分競爭、供求機制在內的市場機制等，這也是成熟市場經濟的要求。

二、提供新的融資方式和手段，拓寬融資渠道

目前，我國房地產企業的資金來源主要是自籌資金、銀行貸款、定金及預收款、利用外資等，根據數據分析可以發現，我國房地產企業的融資結構單一，具有明顯的依賴銀行貸款的特征。

2006年，房地產企業開發資金達26880.2億元，同比增長25.6％，其中國內貸款平均增速高達47.1％。在房地產開發企業資金來源中，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金與預收款所占比重分別為19.6％、1.5％、31.9％、30.3％，國內貸款、利用外資所占比重分別比2005年上升1.3和0.3個百分點，二者均為2004年以來的最高。從表1可看到，自籌資金和國內貸款的數額不斷上升，2006年分別占到全部資金來源總額的31.9％和19.6％，如果考慮房地產銷售收入轉變為自籌資金，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，且定金和預收款中也有一部分來自銀行貸款，那么銀行貸款占全部資金來源的比例就達到了60％左右。

之所以出現房地產企業融資對銀行貸款過分依賴，主要是由我國金融市場的結構決定的，現階段我國金融市場的融資結構中銀行貸款仍然占主要地位。這一狀況很容易導致兩個問題：一是房地產金融風險在銀行體系積聚；二是房地產業的發展受制于銀行信貸和國家的信貸政策，這將嚴重制約房地產業的發展，從而影響整個國民經濟。

從2003年中國人民銀行發出《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(121文件)開始，到2005年中國人民銀行《關于調整商業銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知》，多項針對房地產生產與消費的宏觀調控措施使得房地產企業普遍存在銀行貸款下降、銷售回款不佳的情況，多數房地產企業缺少有效的資本運作經驗與融資渠道，自有資金長期嚴重緊缺，惟一的融資渠道――銀行貸款又收緊了閘門，這使國內的房地產開發企業面臨巨大的資金壓力。

據房地產業內人士透露，由于開發慣性和囤積的土地入市，2008年房地產業總投資比2007年將會有大幅增長，而受銀根緊縮影響，銀行貸款預計將會減少。此外，2007年10月以后，房企股市融資難度倍數增加，加上2008年股市低迷，股市融資也十分困難。據國泰君安證券研究所2008年6月的報告稱，2008年房地產行業資金缺口達7100億元，相當于行業最高峰的2007年新增房地產中長期貸款的2倍。報告稱，由于去年高價拿地的企業面臨著付清土地出讓金的壓力，一些中小開發商可能將面臨生死大限，房地產金融危機已初露端倪。

通過股票市場融資十分困難，銀行信貸之外沒有更多的融資工具，融資渠道狹窄與資本成本提高迫使房地產企業急切地尋找著除銀行之外更好的融資渠道。現階段，過于單一的融資渠道已經嚴重妨礙了我國房地產業的穩定發展，不利于房地產企業資本運作水平的提高，造成房地產企業對銀行的嚴重依賴。所以，引人海外成熟的房地產金融工具，發展具有我國特色的新型融資工具是當務之急。

三、優化證券市場結構

目前我國證券市場的產品結構存在明顯的缺陷：一是風險結構倒置，高風險產品占主要地位，低風險產品只占較小的市場份額。目前在我國證券市場上的可交易品種，大約80％為風險較高的股權類產品，只有大約20％為債券類低風險產品，股市每單位風險的收益低。這種投資產品的風險結構極不合理，與廣大投資者的長期理財需求不匹配。二是低風險產品品種單一。目前市場上只有少量流動性較差的國債及少量的企業債、金融債、可轉債，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側重地發展低風險市場產品，盡快使我國證券市場的產品結構趨于合理，是我國證券市場發展的重點之一。三是缺乏風險對沖機制。目前我國證券市場產品結構不完整，主要集中在股票(包括A股和B股)、債券、權證和證券投資基金，缺乏股票指數期貨、股票期貨等海外成熟市

場的主流產品，缺乏可以對沖風險的金融衍生產品，難以滿足投資資本多樣化的收益和避險需求。

引入收入穩定、風險相對較低的證券產品，如在海外發展較成熟的房地產投資信托基金，或其他具有高度創新性的房地產金融工具，其包括的股票、受益權證、抵押債券等產品能極大豐富我國當前的證券市場。

四、增加投資渠道

目前國外成熟的房地產金融工具更多的是通過籌集廣大投資者的分散資金，來為房地產業所用，這些房地產金融工具往往面對廣大投資者特別是中小投資者，這就為分散的中小投資者提供了一條收入穩定，風險較低的投資渠道。如房地產投資信托基金通常被認為具有與其他資產較低的相關性、較低的市場價格波動性，有限的投資風險和較高的當前收益等投資特性，對于穩健型的投資者有相當大的吸引力。

在目前證券市場交易品種單一、風險較高，而房地產投資所需資金較高、周期長的比較下，新型的房地產金融工具能為投資者提供更好的投資渠道。

房地產產業投資報告范文第4篇

房地產調查報告范本

兩港一城建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。

近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。

一、我區房地產市場發展現狀

今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：

1、房產投資保持較高增速

我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產銷售勢頭回落明顯

今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產平均價格持續走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。

自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響

由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：

中央:

土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。

房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

房地產發展目標調整。XX年市《政府工作報告》確立了以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主的三個為主樓市調控原則。

房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出網上二手房試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產的企業。

房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的緩剎車效應。

但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。

緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。

適度平穩房地產價格。考慮到兩港一城建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩定。

三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展

總的來說，由于我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來兩港一城開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產價格監測工作

建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

2、加強房地產項目的跟蹤管理工作

建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。

3、有計劃有步驟的規劃房地產開發

結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。

房地產產業投資報告范文第5篇

一、當前我市房地產業發展來勢喜人，但相對全國、全省而言，發展差距仍然很大

近幾年來，我市房地產業得到了長足發展。外埠房地產開發品牌企業和我市一些技術優良、資金雄厚的房地產開發商，陸續在市城區開發建設了一批品質、品位俱佳的樓盤項目，有力地激活了房地產市場，增強了房地產業實力。近兩年來房地產開發投資年均增幅達35%。目前，市城區在建在售的房地產開發項目就有23個，計劃總投資5.07億元；至6月底止已實際完成投資2.7億元；建設總規模為47.2萬㎡，其中商品房住宅38.7萬㎡。同時，商品房銷售價格近幾年也呈持續上漲之勢。今年一季度，市城區商品房銷售均價為1080元/㎡，其中商品房住宅銷售均價為920元/㎡，非住宅商品房為4100元/㎡，均比上年末有較大幅度增長。

但同全國、全省相比，我市房地產業發展仍然滯后。主要表現在兩個方面：一是房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重偏小。全國房地產開發投資占全社會固定資產的比重為16.2％，越是發達地區的比重越大，其中長三角、珠三角、京津唐地區平均達31.72％，財稅貢獻率達40％，房地產業已發展成為發達地區重要支柱產業。我省房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重為15.97%,財稅貢獻率為18.12％；~市近幾年來房地產開發投資所占全社會固定資產投資的比重僅為9.22%,比全國、全省平均水平低40％以上，與發達地區差距更大。二是我市商品住宅價位仍然偏低。就全國來看，國家公布的2007年一季度全國70個受監控的大中城市商品房銷售價格同比上漲5.6％。就全省來看，省統計局的2007年一季度房地產市場形勢通報顯示，我省商品住宅銷售均價為2119元/㎡，同比上漲6.6％。其中~市為3194元/㎡，且在全國31個省會以上城市房價泡沫指數測算排位中名列倒數第四位，屬于房價基本無泡沫城市，不在國家本輪調控范圍之列。就我市來看，雖然一年多以來房價上漲幅度較大，市城區一季度商品住宅銷售均價已達920元/㎡，但與全省一季度商品住宅均價2119元/㎡相比，仍然低了很多。因此，我們認為~房地產業總體上不是投資過熱，而是發展滯后；不是過快，而是慢了節拍；不是商品房價格過高，而是相對周邊地區明顯偏低。

二、我市房地產市場不斷拓展，但相對商品房消費需求而言，市場空間仍然很大

近年來，我市房地產市場得到培育和拓展，市城區房地產市場發展日趨規范，房地產交易十分活躍，交易量連續三年以80％的幅度增長。尤其值得一提的市新城區工業園大規模投資開發建設標準廠房及配套服務用房，以租賃或出售的方式供應需求者，這一舉措為豐富房地產內涵、擴大房地產需求、擴展房地產市場起到了積極的推動作用。

雖然我市商品房開發規模不斷擴大，但從商品房特別是住房消費需求來看，我市仍然有著進一步拓展的巨大空間。首先，新一輪消費升級正在形成和發展。隨著經濟加快發展，城鎮居民人均可支配收入逐年增長，住房消費能力不斷提高。隨著改革的深入，居民消費觀念也發生了明顯變化，加上我市居民住房條件及居住水平客觀上遠低于全省平均水平，因此，我市改善性住房需求日趨旺盛，城鎮居民住房消費升級換代明顯加快，人們已不能滿足于“夠住就行”，住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。在商品房市場上，由小換大、由差換好、由單一居住型向綜合配套型轉換已逐漸成為居民住房消費主題。根據去年我局的抽樣調查，~城鎮人均居住建筑面積32.5㎡，購房意向率為27.4％，近三成居民有購房需求，其中因改善居住條件需購房的占72.6％。其次，城鎮化步伐加快將為樓市發展提供有效需求。隨著城鎮化和工業化的強力推進，城鎮人口不斷增多，住房需求也隨之增長。住房消費需求進入總量增長期，這為房地產業發展開辟了廣闊的市場空間。

三、房地產業既是財源性產業，也是民生性產業，對促進地方經濟社會發展具有重大作用

房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業，已成為很多地方經濟發展的增長極、財政增收的動力源，它在改善居民居住條件、繁榮城市產業、擴大城市就業，提升城市形象等方面的作用更加凸顯。

首先，房地產稅費征收是地方財政增加收入的重要來源。按照國家有關規定，涉及房地產開發項目及房地產市場的主體稅費資源有營業稅、土地增值稅、個人所得稅、房產稅、印花稅、城市教育費附加及契稅等諸多種類，還有多項行政事業性、服務性收費。據綜合測算，新建商品住宅應繳稅費為投資額的24.07％，非住宅應繳稅費為投資額的34.05％。

其次，房地產業綜合帶動作用大。據世界銀行調查分析，房地產業能帶動建筑、建材、建筑設備、農林、輕工、冶金、機械、家電、家具、金融保險、裝飾裝潢、中介服務等30多個行業70多個產業的發展。據國家建設部測算，房地產的需求帶動效應是：每100元的房地產需求，能夠帶動335元左右的其他需求，帶動系數為3.35。同時，房地產屬勞動密集型產業，就業容量大，就業勞動能力強，房地產開發建設和管理及與之相關的建材、裝飾裝修、中介服務等市場，提供了大量的就業崗位，為擴大勞動就業、促進社會和諧發揮了不可估量的作用。一般來說，每投資開發建設1萬平方米商品房，則可增加建安從業人員2.3萬個工作崗位，按勞動就業有關政策規定，相當于90人全年就業，人平收入1.8萬多元；每1萬平方米商品房的物業管理，則可增加就業人員6—8人。

四、加快推進我市房地產業發展的建議

㈠進一步明確加快~房地產業發展的指導思想。“房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業”（[]37號）。應根據經濟社會發展的需要，把房地產業作為我市的重要支柱產業來打造，毫不動搖地鼓勵和支持房地產業加快發展。使房地產投資占全社會固定資產投資的比重達到18％以上。財稅貢獻率達到25％以上。

㈡加大新城區開發力度，加快舊城改造步伐。根據實際，合理確定我市房地產開局和供應結構，既注重加快新城區開發建設，又注重推進舊城區改造，以推動我市房地產業快速發展。新城區應堅持以開發中高檔商品房為主，針對目前房地產單個項目開發規模小的現狀，著力打造1—2個300畝左右的高品味住宅小區，滿足住房改善性需求和高收入家庭、外來購房者需求；舊城區要抓住沿河路改造契機，以開發建設普通商品房、經濟適用房和廉租住房為主，通過合理規劃、精心設計、綜合開發，多為中低收入群體提供面積不大、功能全、造價不高品質優、占地不多環境美的住宅、力爭通過2—3年的努力，徹底改變舊城區面貌，改善居民居住環境，提升城市整體形象。通過加快舊城改造，刺激住房被動需求，提高住房市場化程度。