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園區業務管理范文第1篇

自動識別技術、數據挖掘技術、人工智能技術、GIS技術是目前應用于工業園區智能物流管理中的主要技術。從實踐應用效果看，這四種物流管理技術有著各自的特點及優勢：自動識別技術：該種技術興起于計算機通信技術的快速發展，其核心技術理念為高度自動化的數據采集技術。自動識別技術的運作需要一定識別裝置的支持。常見的自動識別技術包括條碼掃描識別、智能卡識別、光字符號識別、射頻識別以及生物識別等。其中，條碼掃描識別應用于日常生活中的頻率較高，而生物識別技術憑借其識別元素的唯一性保障了物流管理的準確性與獨立性。目前，相關技術研發人員已經將眼光集中于自動識別技術的集成應用升級上。自動識別技術的運作流程包括識別裝置對待識別物體相關信息進行自動獲取-識別裝置將所獲信息提供給后臺處理系統——后臺處理系統借助前期程序對所獲信息進行后續處理。從應用優勢方面看，自動識別技術在準確性以及結構化方面具有明顯優勢，其著眼于工業園區物流體系中各類型、大規模數量的物流信息的有機整合與統計。自動識別技術自誕生以來，逐漸應用于工業園區物流管理體系中的運輸、倉儲、配送等方面。數據挖掘技術：數據挖掘是近年來基于大數據環境而興起的高端技術，其憑借有效的挖掘理念以及挖掘技術將零散的、無規律的、大量的相關信息進行結構化處理，加工、整合后的數據可供數據應用需求者使用。

在工業園區智能物流管理領域，數據挖掘技術的主要應用對象為數據倉庫，從模糊隨機的大數量級的應用數據中獲得隱藏的、未知的、有潛在應用價值的信息資料。常用于工業園區智能物流管理系統的數據挖掘技術，包括描述型和預測型兩種。數據挖掘技術的目的在于通過科學的統計、分析、聚類、綜合、歸納和推理，探究工業園區智能物流管理事件之間的相互關系，在此基礎上，對企業未來的發展進行合理推測。數據挖掘技術提供的有效信息可以為企業管理者的發展決策提供輔助支持作用。人工智能技術：此種技術區別于前兩種智能物流管理手段的主要特色在于其核心為人類智能模擬。人工智能技術實現了將人類智能的物化過程。人工智能技術如今已經發展成為高校教學課程之一，其以仿生學思想為理論基礎，結合數學語言的描述結果，采用生物體系模仿機制，完成人類智能的機器模擬過程。GIS技術：隨著技術手段的不斷升級，在工業園區智能物流管理系統中，GIS技術逐漸成為關鍵技術。該技術可以將企業產品流通過程中的訂單信息、運輸網店信息、產品送貨信息、車輛使用信息以及產品購買使用用戶信息等企業相關數據信息借助一張圖來進行描述、管理。GIS技術憑借其構建的物流圖示，可以實現對訂單的快速智能整理、對企業網點布局的合理規劃、對產品運送路線的合理分配以及對產品包裝的監控與管理。GIS技術中的典型優勢項目便是地圖服務。該服務由網點標注、片區劃分、快速分單、車輛監控管理系統、物流配送路線規劃、數據統計與服務留個主要模塊構成。可見，GIS技術的運用包含了企業產品銷售、流通的完整環節。

二、未來工業園區智能物流管理系統的發展方向

基于上文分析可以看出，對于工業園區的智能物流管理系統的理解可以分別從物流和從智能兩個層面予以解析。用融合的眼光看待物流與智能之間密不可分的關系，便可以對工業園區未來的智能物流建設有所認識。基于實踐分析，筆者認為今后工業園區智能物流系統的發展離不開智能化、一體化、層次化、社會化四個主流方向。從體系構成角度看，智能化、一體化、層次化以及社會化是未來工業園區智能物流管理系統發展的四個機理，代表著此領域未來發展中的核心模塊，即智能獲取信息技術、智能傳遞技術、智能處理技術和智能運用技術。智能化指的是進一步引進現代化網絡高端科技技術，憑借計算機操作流程的精確性、便捷性等先天特征降低工業園區物流管理體系中的人力、精力。工業園區物流體系的智能化不僅可以幫助園區企業以及管理者降低人力消耗成本，更能從技術層面保障工業園區物流管理的科學性、合理性，與此同時，不斷深化的智能化物流管理理念會大大提升工業園區物流管理的效率。一體化指的是將工業園區物流體系中的貨物運輸、產品存儲、產品包裝以及貨物裝卸等一條流水線上的不同工序予以有機聯合，基于物流管理的核心力量知識以及國內外智能物流管理的成功經驗，實現上述各個環節的一體化。需要注意的是，各個環節的聯系需要保持每個環節各自的特征，即實現一體化的同時不丟棄各環節之間的層次化。也就是說，未來工業園區智能物流管理需要兼顧物流體系步驟之間的有機協調。社會化主要描述工業園區智能物流管理體系的執行原則——以人為本、以顧客為中心。企業物流管理根本的目標在于為消費者提供服務，因此，無論未來工業園區智能物流管理體系的發展如何多元化，都需要緊密貼合這一核心理念，這也是工業園區智能物流體系社會化發展的有效體現。此外，社會化還表現于智能物流的發展與區域經濟發展、資源優化配置之間的互利互惠關系上。在企業發展與所具備物流管理能力越來越密不可分的市場環境中，智能物流管理理念的革新、手段的升級勢必會對企業所處市場環境的地區經濟的發展起到良性促進作用。

三、工業園區智能物流管理系統革新的具體對策

首先，工業園區智能物流體系管理者需要強化物流管理參與者的現代物流經營理念。企業的物流管理理念需要緊跟市場環境發展、變化的趨勢，這就要求相關企業的物流管理者摒棄傳統落后、效率不高的物流管理風格。現代化的工業園區智能物流管理思想應強化對用戶需求的考慮權重、進一步準確定位企業自身在市場經濟體制環境中的市場為之，結合企業自身的基礎狀況在企業資產、企業人員、企業業務方面進行合理、科學重組。不難發現，現代化智能物流的主要原則在于創立與市場需求相適應的服務系統。與此同時，企業內部需要增強現代物流行業的開放意識。從國內智能物流行業的發展情況看，我國與國外的物流管理水平之間的差距較大，工業園區作為集合各類型企業資源的聚集區域，其對于物流管理理念的提升工作更具有必要性和緊迫性。相關企業需要時刻關注國際上成功、科學、合理的智能物流管理方法，情況允許的條件下，可以適當增強企業自身與國際物流的合作，對別國在智能物流管理體系研究中的資金、技術以及經驗予以合理引進。

其次，智能物流管理理念的智能化需要可持續的科技手段予以支撐。工業園區智能物流管理系統中物聯網的構建需要相應科學技術手段的研發。企業需要根據自身的行業特點、經營狀況以及市場狀況對企業物流管理的物聯網方案進行設計與調整，盡可能在合規的情況下降低企業物流管理運營成本、提升物流管理效率。工業園區企業可以通過信息溝通、信息管理、信息集約等方式實現智能物流功能。作為工業園區企業智能物流管理系統的支持平臺，物聯網需要兼顧市場營銷信息提供、企業項目管理功能支持、客戶服務于支持等企業經營環節。總之，對企業智能物流管理技術平臺的革新，需要以盡可能縮小與國際水平之間的差距為追求目標。再次，從人才儲備角度，目前物流行業在我國的發展勢頭越來越強勁，因此，工業園區智能物流管理者需要及時引進綜合型專業人才，以提升企業自身物流管理能力。綜合型物流管理人才不僅需要具備充足的現代智能物流管理理論知識及豐富的物流管理實踐經驗，還需要迎合時展要求，具備相應的創新思想。其中，基礎理論知識寶庫對工業園區智能物流管理流程中各個環節都有清晰、足夠的了解，對貨物運輸、財務管理、市場營銷、原料采購等專業知識有充分認識，對企業各個環節之間的協調具備豐富經驗。

四、結語

園區業務管理范文第2篇

工業集中區的排污主管道建設，提升泵站由鎮投資發展有限公司投資建設。

二、接管范圍及條件

（一）接管范圍

工業集中區范圍內所有企業的工業污水及生活污水均需接管。

（二）接管條件

1、接入污水處理廠的廢水必須符合接管標準，COD在500mg/L以下。

2、園區接管企業應與企業所在村委簽訂有償使用合同，再由所在村委與污水處理廠簽訂相關協議，并由所在村委指定專人管理。

3、園區重點排污企業，必須自建污水集水池，配備提升泵，裝好流量計，以保證集水池污水穩定達到接管標準和污水處理廠的維修停用期間的污水收集。提升泵的管理由污水處理廠負責，管理人員的工資由企業承擔。

（三）接管容量

工業集中區接入污水處理廠的污水總量在2000噸/日以內。

三、收費標準

1、凡接入污水處理廠的排污企業，必須嚴格按照環評審批規定的排放容量，一次性按500元/噸交納污水處理廠接入費，排放量低于100噸/日并超過50噸/日的按5萬元收取。

2、所有生活污水的新建企業接管費按3萬元/戶收取，所有生活污水的老企業在7月30日前接管的免費接管，7月30日以后強制接管的則按3萬元/戶收取。

3、污水處理費的收取標準根據排放廢水的水質濃度、水量及運行成本和管理成本，由污水處理廠參照審定的指導價與所在村委商定，并報鎮環保所備案，核算后確定收費標準，另行收取。

4、按照“誰投資誰得益”的原則，接管費由鎮投資發展有限公司收取，年終按鎮政府70%，污水處理廠30%的比例結算。

5、污水處理廠從污水處理費中每年按一定額度返還所在村委協調管理費。

6、接管企業排污總量一次核定后不得擅自增加，對未批先建的項目，一律不得接入，并依法予以取締，經濟損失由投資者自負。

7、符合接管條件的企業如果在7月30日未接管的，將由環保部門責令其停產整改。

四、日常管理

園區業務管理范文第3篇

關鍵詞：工業園區管委會；園區企業；財務成本管理

一、引言

在工業園區管理中，管委會作為重要的管理機構，不但需要制定詳細的管理規定和服務計劃，還要加強對園區企業的管理，使園區企業在各項管理中能夠達到預期目標，最終提高園區企業管理的整體效果。結合工業園區內企業的經營管理實際，指導入園區企業開展財務成本管理，不但有助于完善入園區企業的管理內容，同時還能為入園區企業提供有力的幫助，達到降低企業財務成本和優化企業管理流程的目的。因此，指導入園區企業開展財務成本管理，對工業園區的管理具有重要作用。

二、園區企業開展財務成本管理的重要性

工業園區內的企業之所以要開展財務成本管理，其主要目的是為了壓縮企業經營成本，提高企業的經營管理水平。結合企業的發展實際，工業園區內企業開展財務成本管理的重要性主要表現在以下幾個方面：

1.園區企業開展財務成本管理，可以完善財務管理程序。對于園區企業而言，在經營管理過程中，財務管理作為基礎管理內容之一，如何提高財務管理質量對企業的經營具有重要意義。結合園區企業管理實際，積極開展財務成本管理，不但是企業經營管理的重要內容，同時也是企業財務管理的必然需求。因此，園區企業開展財務成本管理，對完善財務管理程序，滿足企業財務管理需要具有重要的現實意義。只有明確這一點，才能保證園區企業經營管理取得實效。

2.園區企業開展財務成本管理，可以降低企業的經營管理成本。在園區企業經營管理過程中，企業的整體經營管理成本是關系到企業經營效果和利潤的重要指標，只有加強對財務成本的核算，并通過一系列的管理行為提高財務成本管理質量，才能滿足企業經營管理需要，達到降低企業經營管理成本的目的。因此，園區企業開展財務成本管理，對降低企業的經營管理成本具有重要作用。只有認識到這一點，才能保證園區企業的經營管理達到預期目標，提高園區企業的經營管理效果。

3.園區企業開展財務成本管理，可以提高企業的經營管理實效。對于園區企業而言，開展必要的財務成本管理，不但可以實現企業經營管理成本的有效核算，還可以加強企業財務成本管理的效果。結合園區企業經營管理實際，開展必要的財務成本管理，可以將企業的經營管理成本具體化形象化，并將企業的經營管理成本納入到財務管理中，使園區企業的財務成本管理能夠更加全面有效。因此，園區企業開展財務成本管理，對提高企業的經營管理效果具有重要作用。

三、工業園管委會對企業財務成本管理的具體要求

工業園管委會作為重要的管理機構，對企業的經營管理具有重要的引導作用。其中對企業財務成本管理的引導至關重要。結合工業園區管委會的管理職責，以及企業財務成本管理的實際情況，工業園管委會對企業財務成本管理的具體要求主要體現在以下幾個方面：

1.園區內企業必須建立完善的財務成本管理制度。基于企業管理實際，以及園區對企業管理的實際要求，園區內企業必須建立完善的財務成本管理制度，并對財務成本管理工作作出明確的規定，保證園區內企業的財務成本管理工作能夠得到全面有效的開展，進而滿足企業經營管理的實際需要。因此，園區內企業必須建立完善的財務成本管理制度，并根據園區的管理需要，以及企業的經營管理需要，對財務成本管理制度進行不斷的調整和完善，保證企業財務成本管理能夠取得實效。

2.園區內企業必須認真開展財務成本管理工作。從企業自身經營管理需求出發，良好的財務成本管理措施是保證企業獲得預期利潤的關鍵。基于工業園對企業的實際要求，園區內的企業只有認真開展財務成本管理工作，才能滿足企業的經營管理需求，進而提高企業的經營管理效果。因此，認真開展財務成本管理工作，是園區內企業所必須做到的，只有做好財務成本管理工作，才能使園區內企業在經營管理過程中達到預期目標，并符合工業園管理的相關規定。

3.園區內企業必須提高財務成本管理的實際效果。對于工業園區而言，園區內的企業財務成本管理效果越突出，企業的經營管理效果就越理想，企業的整體效益就越好。基于這一管理原則，工業園要求園區內的企業必須要全面做好財務成本管理工作，并將提高財務成本管理效果作為工業園區對企業的重要要求，保證工業園區內的企業能夠在財務成本管理和經營管理中取得積極效果。因此，園區內企業應將提高財務成本管理的實際效果作為重要的管理內容。

四、工業園區管委會應加強對入園企業財務成本管理的指導

從目前工業園內企業的經營管理過程來看，雖然對財務成本管理的重要性有了一定的認識，但是受到管理理念以及企業經營管理模式等因素的限制，園內企業的財務成本管理工作的開展效果并不理想。為此，工業園管委會只有加強對入園企業財務成本管理的指導，提高財務成本管理工作的導向性，才能確保園內企業在經營管理中取得積極效果。具體應從以下幾個方面入手：

1.工業園區管委會應強化指導作用。工業園管委會作為入園企業的重要管理機構，除了要保證入園企業規范經營之外，還要對入園企業的管理效益負責。為了達到提高入園企業管理實效的目的，工業園管委會應加強對入園企業的指導，并強化指導作用，使入園企業在財務成本管理工作中能夠獲得工業園管委會的有力支持，為提高企業財務成本管理效果提供更多的幫助和支撐。

2.工業園區管委會應解決入園企業財務成本管理中的實際問題。企業在財務成本管理過程中會遇到一系列的困難，要想滿足企業財務成本管理需要，達到提高企業財務成本管理的目的，工業園管委會就要及時了解企業的困難，并根據企業的實際需求，及時解決入園企業財務成本管理問題，為企業的財務成本管理提供有力的支持，保證企業財務成本管理工作能夠得到有效開展。

3.工業園管委會應為入園企業提供必要的幫助。工業園管委會作為入園企業的上級管理機構，除了要履行一般的管理職責之外，還要加強對企業的指導，在充分了解企業困難的基礎上，為企業提供必要的幫助，保證工業園管委會能夠成為企業發展的重要推動力。特別是在入園企業財務成本管理出現困難的時刻，工業園管委會更應該增加對入園企業的投入，有效解決企業財務成本管理中存在的實際困難。五、結語通過本文的分析可知，工業園管委會作為重要的管理機構，不但需要制定詳細的管理規定和服務計劃，還要加強對園區企業的管理，使園區企業在各項管理中能夠達到預期目標，最終提高園區企業管理的整體效果。結合工業園區內企業的經營管理實際，指導入園區企業開展財務成本管理，不但有助于完善入園區企業的管理內容，同時還能為入園區企業提供有力的幫助，達到降低企業財務成本和優化企業管理流程的目的。

參考文獻：

[1]蘇文新;中關村專業科技園區土地一級開發成本管理的思考[J];財務與會計(理財版);2014年06期.

[2]李曉佳;淺析我國戰略成本管理的問題及解決途徑[J];北方文學(下半月);2014年07期.

[3]高曉倩;淺談企業戰略成本管理優勢[J];知識經濟;2014年13期.

[4]趙瑞杰;淺析現代企業管理中的成本管理[J];金融經濟;2014年14期.

[5]李文嬋;許多;戰略成本管理應用研究[J];企業研究;2014年18期.

園區業務管理范文第4篇

關鍵詞：校企合作；工學結合；訂單培養；專業與產業對接

中圖分類號：G293.33文獻標識碼：A文章編號：1003-2738（2012）04-0028-02

“提升專業服務行業能力”項目系中央財政支持項目，由教育部、財政部支持一批緊貼產業發展需求、校企深度融合、社會認可度高、就業情景好的專業進行重點建設，推動高等職業學校創新體制機制的建立，加快人才培養模式改革，整體提升專業發展水平和服務能力，為國家現代產業體系建設輸送大批高端技能型專門人才。安徽城市管理職業學院的物業專業以其優秀的生源條件、教學水平和發展前景被選進了此批項目中。學院立即著手，截至這個項目拿到的三個月內，我院項目組已經完成了兩個階段的調研。第一階段為合肥物業企業的調研，第二階段為合肥市兄弟院校物業專業的調研。以下為第二階段調研成果。

一、調研思路與基本情況

（一）調研目的。

物業行業是一個二十一世紀才在合肥興起的行業，而高校中的物業專業更是在近幾年才出現，做為一個如此新的專業，各高校都還在專業建設的摸索階段。此次調研的對象是5所合肥高職院校中的物業專業，項目組冀望通過客觀數據和實例材料對合肥乃至整個安徽地區高職院校中的物業專業教學情況進行理性的分析，在借鑒一些成功經驗的同時，找出物業專業目前存在的問題，預測物業教學的發展趨勢，并推動下一階段項目工作。

（二）調研方法。

此次調研的主要方法是問卷調查和實地訪談。合肥地區的高職院校中有物業專業的學校為5所，而整個安徽地區的高職院校中有物業專業的學校也不足10所。所以可以直接對合肥地區的每一所有此專業的院校進行問卷調查和實地調研相結合的方法深入調研。

（三）調研內容。

本次調研內容主要有五項：1）物業專業基本概況，教師的人員配備情況、該專業教材是否成系統、專業的軟硬件設施的配備情況；2）物業專業在校生對該專業的整體評價，包括目前該專業學生的報到率、該專業各年級的學生人數、學生對該專業的認識；3）物業專業開設哪些課程，專業核心課是哪些，實踐課和理論課的比例安排；4）校企合作，包括學生在企業中的各階段性實習、教師進企業里就職、企業參與學校課程的改革情況和企業進入學校對學生進行實務培訓情況。

二、合肥高職院校物業專業發展現狀及存在的問題

（一）師資情況。

1.專業教師。

由于各職業院校物業專業學生人數都在幾十至百來人之間，所以物業專業都不大，還只是安排在管理系這一大類下，帶管理基礎課的老師和帶物業專業課的老師往往劃分不明確，經我們深入的調研，得知各院校真正任物業專業的教師人數基本在2至5人。這合肥的5所學校中物業專業教師副教授就2人，助教卻占到相當的比例，而且其中的副教授和講師雖然帶物業專業課但本專業都非物業專業。

因為物業專業是近幾年才在我們國家高校中開設，安徽省內幾乎沒有物業專業本科生，全國物業專業研究生沒有，以至于高校中物業專業教師其本專業都非物業。目前合肥地區物業專業教師非常有限，有相關專業高級資質的老師更是稀缺。

2.教材。

目前市面上關于物業的書很多，但是教材很有限，學校使用的物業專業教材不成系統。學校使用的教材多數僅是根據物業行業所涉及到的知識來選擇的教材，雖然各學校使用的是以國家規劃教材和省級規劃教材為主，但是成套的系統的物業專業規劃教材市面上卻很少有，所以各學校使用的教材無論從內容，出版社上都不一致。

3.教學條件。

物業專業的軟件市場上的很少，主要是物業管理系統軟件，其軟件的內容主要是物業日常管理工作、客戶基礎信息建立、財務應收帳款收取、客戶保修服務跟蹤、設備信息臺帳建立、實時數據報表分析的功能，主要的幾個品牌最少也近要7萬，而且還不是針對教學用的軟件。而鑒于目前學生不多的情況下，買物業專業軟件的學校幾乎沒有。

由于物業專業需要涉及到樓宇智能化、園林綠化和社區專業的內容，所以其硬件可以包括排水消防實訓室、暖通實訓室、樓宇智能化及弱電實訓室、綠化及園林實訓室、社區服務與物業前臺綜合實訓室等五部分。但由于目前各學校物業招生情況并不理想，所以除該校其他專業已有上述實訓室的外，目前沒有學校專門為物業專業配備以上全套實訓室。

（二）物業專業在校生情況。

各高校物業專業學生招生現狀并不樂觀，大部分高職院校每屆物業學生就只有百來人，而11年的實際入學學生數就只有09年、10年學生數的一半，甚至有的學校計劃停止招生。

走訪的院校基本都表示招生情況不理想主要是由于學生對物業行業的誤解：早幾年很多學生是不了解物業行業就報了名，學生報名人數和其他專業差不多；近幾年物業企業在各地市的興起使人們知道了物業行業，但也只是一知半解，大部分學生都認為物業就是保潔和保安工作，工作技術含量低，工資待遇差，社會地位也不高，加之物業企業經常被媒體爆出和業主發生爭端，學生認為物業事情太不簡單，本來報物業專業的學生就很少，入學后要求轉專業的學生還很多，以至于近年來物業專業招生人數不升反降。

（三）物業專業課程安排情況。

大部分物業專業課在大一時就開設了。理論課和實踐課的安排比例一般為3：2。各高校的就業崗位定位主要包括：物業管理企業管理人員、物業管理項目操作人員、物業管理工程技術人員、房地產經濟人、物業管理職業經理人等相關的職業崗位。理論課大同小異，因為培養目標的不同，各高校開設的實踐課區別較大：有的包括園林綠化和景觀設計等內容；有的學校包括房屋建筑維修、建筑制圖和物業設備維護等內容；有的包括家政服務等內容；有的學校包括工程預算和工程招投標等課程。因為系統的、權威的、成套的物業專業教材還沒有，所以各院校的物業專業都還是摸索階段，所開實踐課也出入較大，口徑不一。

（四）校企合作情況。

各高校都與固定的三、四個物業企業長期的、多角度多方位的合作，以地址在合肥的物業企業為主。除了為了方便學校對各階段實習的學生管理、教師在這些企業的掛職鍛煉，還方便了物業企業時時參與到學校的專業教學中來。

1.學生實習。

各高校都嚴格執行“2+1”工學結合的教育模式，即《國務院關于大力發展職業教育的決定》文件中的要求，在校學習2年，第3年到專業相應對口的指定企業，帶薪實習12個月，然后由學校統一安排就業。

園區業務管理范文第5篇

關鍵詞：多元利益；物業管理；路徑

多元利益協調理論主要研究如何在多方博弈中獲得各自利益的最大化。在各自為了獲得利益最大化的行為方式之中，每個參與競爭和斗爭的個體都懷著各自不同的利益與目標，他們為了獲得各自利益與目標，都會去考慮每個競爭對手會采取的行動方案，并且事后想象出每種行動方案中，自己如何得到自己利益的最大化。總而言之，多元利益協調理論就是研究在博弈過程中，各個利益方如何獲得自己最為合理的利益，并且如何讓自己的利益最大化的理論與方法。而在物業管理中，涉及的利益方包括：街道辦事處、社區居委會、業主委員會、業主、物業管理公司等。其中，街道辦事處協調者政府與居民的利益，同時也要兼顧自己的利益。物業管理公司要協調業主之間的利益，同時要處理好自己與業主委員會之間的利益關系。每個利益參與者都要為了自己的利益而去進行博弈，否則自己一方的利益可能被另外一方吃掉。因此，利用多元利益協調理論處理好物業管理過程中出現各種問題顯得尤為必要。

一、住宅小區物業管理面臨多重困境

筆者根據自己居住地所在小區進行了相關數據調研，根據結果顯示，居民對街道辦事處、社區居委會、業主委員會和物業公司這四個管理主體的認可程度有著明顯的不同，其中，社區居委會的認可度最高，達62.3%，其次是街道辦事處，達到51.3%，而最低的是業主委員會，為13.3%，再就是物業公司，為28.6%。這說明，一方面居委會在居民心目中最重要，這取決于居委會確實發揮了應有的實際作用，是社區管理的中堅力量。另一方面，說明我們也必須改善物業管理公司和業主委員會在物業管理中發揮的作用。我國目前的物業管理從調查結果來看，“業主委員會發揮作用不明顯”“物業管理不到位”“居民參與度普遍不高”“街道辦事處機關化明顯、辦事難”“各個管理部門存在推諉扯皮現象”“居委會的定位有問題”等五個問題為排名前五位的突出問題。物業管理的核心是參與物業管理的主體之間的相互關系如何處理好的問題，包含物業管理的結構形式和運行機制。當前，住宅小區物業管理暴露出來的矛盾和問題越來越多。1.政府、物業管理公司與業主對物業管理內容的理解不一致政府出于社會效益和減輕行政管理負擔等方面的考慮，會將許多行政只能加在物業管理公司身上。而物業管理公司側重公司的經濟效益，由此導致物業公司服務意識有所欠缺，重管理、輕服務時有發生。而業主最在意的是以最少的資金付出獲得盡可能多的服務，最好服務還是免費的。有部分業主對物業服務費的收取抱著不理解、不支持的態度。從目前來看，三者之間的利益平衡點尚未形成，由此造成物業管理不夠完善、物業公司的角色經常錯位等問題產生。2.社區居委會、業主委員會、物業管理公司三者在運行過程中沖突漸多在居委會到底是“居民自治組織”還是政府的“跑腿”這樣一個雙重身份還沒有搞清楚的時候，業主委員會和物業管理公司這兩大社區管理主體在社區自治工作中發揮越來越多的作用。三者在運行工作過程中工作任務有交叉成分，往往會出現矛盾和沖突越來越多的情形。3.業主委員會運行機制不健全，業主對其信任度并不高很多小區業主委員會成立之路漫長，且成立后運行起來也是困難重重。一方面，業主委員會因不具備獨立的法人資格，不能在業主利益受損時及時履行職責，為業主解決難題；另一方面，在實際運行過程中，缺乏相應的激勵機制，業主委員會主任、業主代表的工作難以得到認可和激勵，部分業主委員會成員或業主代表因為能力、定位、利益等原因不當行使自己的權利，致使廣大業主并不信任業主委員會的各項工作和處理問題的能力。4.物業公司工作人員能力有限、管理水平低我國真正意義上的物業管理起步比較晚，多種管理業態并存，導致服務水平不到位的現象較為普遍，無法很好地保障業主權益。尤其是有些物業公司在取得物業管理權后，沒有嚴格按照合同履行職責，擅自降低服務等級，減少服務項目，降低服務標準，有的物業公司甚至連基本的清潔、綠化、安保等基礎性工作都無法保質保量地完成，對公共設施的維護不及時，甚至侵占業主的共有產權等。5.住宅小區業主主體意識不強、參與度不高業主作為各項活動的主體，如果沒有他們的廣泛參與，再多的物質資源也只是擺設，更重要的是只有業主自身才更了解自身的需求。但是受很多客觀因素的影響，我國業主之間彼此缺少溝通和了解，存在比較明顯的生疏感。再加上傳統的一些讓居民參與的模式過于單一，無法提高業主的認同感和歸屬感。6.社區居委會工作者隊伍不夠強大社區工作著普遍存在能力素質不高、專業性不強、工作效率低下等問題。同時，由于社區工作者工資待遇偏低，難以吸引優秀人才，而對于學歷高的年輕大學生，社區工作缺乏良好的職業前景，難以留住人才，導致社區工作者“跳槽”現象嚴重，人員流動頻繁。

二、物業管理問題頻現的成因分析

物業管理陷入困境將會導致整個社區治理的失效，究其根源在于物業利益主體存在缺位的現象。而政府相關部門、業主委員會、物業管理公司三個重要利益主體的缺位是造成社區治理失效的最關鍵原因。1.物業管理工作牽涉方方面面，如果政府行政部門缺乏必要的整合，沒有理順權責關系，造成職責混亂、關系不暢，社區治理的合力就無法形成如在實際生活中，住宅小區出現的私自搭蓋、違規停車、野蠻裝修等侵犯了其他業主的利益，由于相關部門立法和政策還不完備，再加上政府行政部門缺乏應有的服務意識，沒有進行有效治理，導致在物業管理領域中出現了權利真空，沒有真正做到履行職責。2.業主委員會監督缺位業主委員會屬于自治組織，其在行使其權利的過程中困難重重，原因有三：第一，業主委員會不具備獨立法人資格，訴訟主體為明確、無法維權。第二，運行機制上，業主委員會往往是決策和執行共存，缺乏執行透明度與有效的監督，存在不公平的現象；第三，對共有產權不關心，當共有產權受到損害時，業主委員會沒有及時進行干預。3.物業管理公司管理能力跟不上行業發展需求物業管理是一項專業化很強的管理工作。由于我國物業管理專業教育起步晚，行業管理標準和從業人員行為規范也沒有得到建立，在職物業管理人員的培訓不足，各種培訓流于形式。再加上很多人受傳統觀念誤區影響，認為物業管理公司的工作是屬于勞動密集型的，不需要太高的素養。從而阻礙了物業管理行業的發展。

三、多元利益平衡下住宅小區物業管理路徑選擇

要建立和健全多元利益主體共同參與的物業管理體系，實現各方利益均衡，探索合適的物業管理路徑。1.應該從分發揮政府的主導作用，實現其職能歸位政府只需要做好宏觀調控的“掌舵”工作，充分發揮其主導作用，大力培育、扶持其他治理主體的成長發育。對涉及行政執法、行政管理的工作由政府相關單位全面負起責任來，尤其是要將延伸至社區的行政類事項清理歸還給政府。弱化政府對社區的直接干預，推進“政社分離”，將公共服務類事務歸還社區，將現在由政府行政機構承擔的技術性、服務性、事務性工作通過外包形式，交由市場或者社會組織承擔。發揮政府主導作用，提高政府辦事效率。2.建立現代物業管理公司的經營機制首先，物業管理公司要提高自身整體素質和形象，有明確的管理思路、強烈的市場意識，牢固樹立對位服務思想，力爭服務質量上水平、提層次；其次，企業應有較強的成本概念，完全按照“獨立核算、自負盈虧、自我運轉、自我發展”的方式進行；第三，物業公司應該進一步探索和建立靈活的工作機制，遵循市場法則，運用市場經濟規律，形成有利于自身發展的競爭機制。3.健全業主委員會的運作機制縱觀各小區業主委員會成立情況，從業主委員會選舉開始，就存在一些弊病和漏洞。因此，必須要健全業主委員會的選舉機制。在加深業主之間的交流溝通的前提下，在自愿民主的基礎上，各業主根據個人意愿行使選擇權。當然，真正做到這一點，必須有相應的上級主管部門進行監督才行。另外，還需要明晰業主委員會的職責和權利。業主委員會的工作與業主的利益不可分，要充分運用法律給予的權利，保障業主的利益。完善業主委員會的議事章程。定期召開有意義的會議，討論并解決符合大多數業主意愿的實務決定。4.提高小區業主的社區參與度大力發展社區各項活動，充分利用現有資源，從業主的實際需求出發，注重社區文化的多樣性和特色性，從而充分調動社區參與熱情。充分糅合社區、社會組織、社會工作者之間的互動交流，大力開發社區信息智能終端系統，構建暢通民情的數字化平臺，從業主最關心、最直接、最現實的利益問題入手，引導居民參與社區管理。逐步健全和落實民主選舉、民主決策、民主管理和民主監督制度，不斷培育居民的家園意識，提高社區歸屬感和參與意識，從而真正形成社區治理的公眾參與，提高整體物業管理效率。

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