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安置房的會(huì)計(jì)處理范文第1篇

關(guān)鍵詞：回遷房；會(huì)計(jì)處理；稅務(wù)處理

中圖分類(lèi)號(hào)：F23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.10.055

隨著國(guó)家城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與城市更新改造項(xiàng)目，拆遷補(bǔ)償、回遷房安置是令開(kāi)發(fā)商頭痛的問(wèn)題，而對(duì)回遷房補(bǔ)償?shù)呢?cái)稅處理更是財(cái)務(wù)人員的棘手問(wèn)題。關(guān)于回遷房補(bǔ)償?shù)臅?huì)計(jì)和稅務(wù)處理，現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法并沒(méi)有明確的規(guī)定，這也使得財(cái)務(wù)人員在處理這類(lèi)業(yè)務(wù)時(shí)無(wú)所適從。本文梳理了回遷房補(bǔ)償存在的難點(diǎn)，并對(duì)其進(jìn)行分析，希望對(duì)面臨類(lèi)似業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)人員有所幫助。

1“回遷房”補(bǔ)償會(huì)計(jì)處理的難點(diǎn)分析

回遷房補(bǔ)償是指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)被拆遷戶(hù)采用實(shí)物補(bǔ)償?shù)姆绞健?huì)計(jì)處理上存在的難點(diǎn)主要是回遷房是否要確認(rèn)收入？如果確認(rèn)收入，是在什么時(shí)點(diǎn)、按照什么價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)？目前較普遍地存在以下不同觀點(diǎn)，這也說(shuō)明了回遷房補(bǔ)償處理的復(fù)雜性。

1.1不同觀點(diǎn)評(píng)析

觀點(diǎn)一：不確認(rèn)收入。

該觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)配建回遷房的目的不是為了銷(xiāo)售回遷房，回遷房的銷(xiāo)售對(duì)象、補(bǔ)償面積、交付時(shí)間等相關(guān)信息在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)就已被約定，企業(yè)參與回遷房建設(shè)的目的是為了取得項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，是為了取得容積率增加部分的收益而承擔(dān)的義務(wù)，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要成本。因此企業(yè)配建回遷房的成本扣除收到的補(bǔ)價(jià)，應(yīng)該計(jì)入土地成本，在項(xiàng)目對(duì)外可售面積中分?jǐn)偅粦?yīng)該確認(rèn)銷(xiāo)售收入。

但是這一觀點(diǎn)最大的問(wèn)題是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從與被拆遷戶(hù)簽訂拆遷協(xié)議、收取舊房、到拆除舊房、再到建造完工后移交新房，整個(gè)過(guò)程在財(cái)務(wù)上均沒(méi)有得到反映。

觀點(diǎn)二：根據(jù)建造合同確認(rèn)建造收入。

該觀點(diǎn)認(rèn)為實(shí)質(zhì)是被拆遷戶(hù)委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將舊房拆除，重新規(guī)劃，重新建設(shè)而成的新房屋，是固定資產(chǎn)的翻建，被拆遷戶(hù)的所有權(quán)的收益和風(fēng)險(xiǎn)并未轉(zhuǎn)移。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于回遷房和商品房，企業(yè)實(shí)際提供的是不同商品和服務(wù)。對(duì)于回遷房所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)，企業(yè)從未享有其風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬，在回遷房的安排中，企業(yè)僅僅是提供了建造相關(guān)的服務(wù)，應(yīng)該確認(rèn)相關(guān)的建造收入。而對(duì)于商品房，企業(yè)才是真正進(jìn)行的商品房銷(xiāo)售活動(dòng)。

如果回遷房建設(shè)是由政府委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)被拆遷戶(hù)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、回遷房的建造標(biāo)準(zhǔn)等沒(méi)有自，在此情況下可以按建造合同確認(rèn)收入。但是本文討論的是房地產(chǎn)企業(yè)自主開(kāi)發(fā)、自主與被拆遷戶(hù)協(xié)商補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和建造標(biāo)準(zhǔn)，在此情況下就不能確認(rèn)建造收入。

觀點(diǎn)三：按照拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定的價(jià)格確認(rèn)收入。

該觀點(diǎn)認(rèn)為拆遷補(bǔ)償協(xié)議是雙方通過(guò)談判達(dá)成的，協(xié)議中對(duì)回遷房?jī)r(jià)格的約定體現(xiàn)了公平交易原則，因此應(yīng)該按協(xié)議執(zhí)行。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)-收入》第五條：企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照從購(gòu)貨方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款確定銷(xiāo)售商品收入金額，但已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款不公允的除外。也就是說(shuō)企業(yè)應(yīng)按公允的交易價(jià)格確定收入金額。盡管拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定了價(jià)格，但并不代表是公允的交易價(jià)格。現(xiàn)實(shí)中為了達(dá)到某種目的簽訂虛假合同的情況常有發(fā)生。

觀點(diǎn)四：按照回w房移交時(shí)的公允價(jià)值確認(rèn)收入。

該觀點(diǎn)認(rèn)為會(huì)計(jì)處理與稅法處理應(yīng)該一致。企業(yè)所得稅和土地增值稅相關(guān)規(guī)定均明確是按回遷房移交時(shí)的公允價(jià)值確認(rèn)視同銷(xiāo)售收入。

但是這也與觀點(diǎn)一存在相同的缺點(diǎn)，即財(cái)務(wù)報(bào)表沒(méi)有真實(shí)反映拆除舊房及新房的建造過(guò)程。

觀點(diǎn)五：按照取得土地使用權(quán)時(shí)該房屋的公允價(jià)值確認(rèn)收入。

該觀點(diǎn)認(rèn)為實(shí)質(zhì)是被拆遷人用原有的房產(chǎn)換取開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)-非貨幣性資產(chǎn)交換》，并且具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。由于換出資產(chǎn)（未來(lái)應(yīng)交付的回遷房）的公允價(jià)值不能可靠確定，但換入資產(chǎn)的公允價(jià)值可以（通過(guò)評(píng)估等手段），因此應(yīng)該以取得土地使用權(quán)時(shí)該房屋的公允價(jià)值為依據(jù)，待回遷房交付時(shí)確認(rèn)收入。并且開(kāi)發(fā)商收取舊房也可看作是執(zhí)行預(yù)付款合同，即認(rèn)為被拆遷方是以舊房的約定價(jià)格為對(duì)價(jià)，預(yù)付購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商新開(kāi)發(fā)的特定面積的房產(chǎn)。因此在新房交付時(shí)應(yīng)以此預(yù)付合同的價(jià)格確認(rèn)收入。

此觀點(diǎn)雖然在拆除舊房時(shí)就在財(cái)務(wù)報(bào)表上得到了反映，但是作為非貨幣易最重要的對(duì)價(jià)――回遷房并未建成，說(shuō)明該交易并未完成，以此時(shí)點(diǎn)的舊房評(píng)估價(jià)格作為最終確認(rèn)收入依據(jù)值得商榷。另外雖然《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)-收入》認(rèn)為企業(yè)應(yīng)按從購(gòu)貨方已收或應(yīng)收的合同確定銷(xiāo)售商品收入金額，但也指出價(jià)格不公允的除外。開(kāi)發(fā)商在與被拆遷戶(hù)談判時(shí)，一般會(huì)對(duì)舊房進(jìn)行評(píng)估，確定貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際絕大部分被拆遷戶(hù)會(huì)選擇實(shí)物補(bǔ)償，這也反證了貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并非公允價(jià)值，也就不符合收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)了。

1.2本文對(duì)回遷房補(bǔ)償會(huì)計(jì)處理的思考

分析回遷房是否確認(rèn)收入，應(yīng)該從交易實(shí)質(zhì)進(jìn)行判斷。回遷房補(bǔ)償實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)非貨幣換，經(jīng)歷了兩個(gè)環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)“購(gòu)買(mǎi)”被拆遷戶(hù)的舊房和向被拆遷戶(hù)“銷(xiāo)售”新房，可以適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-非貨幣性資產(chǎn)交換》。本文認(rèn)為應(yīng)該綜合觀點(diǎn)四和觀點(diǎn)五，即按照取得土地使用權(quán)時(shí)該房屋的公允價(jià)值暫估資產(chǎn)和負(fù)債，并且每一年度隨著公允價(jià)值的變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，以回遷房交付時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值確認(rèn)收入。這樣處理使回遷房補(bǔ)償在財(cái)務(wù)上能更真實(shí)地得到反映。本文采用案例的方式對(duì)這種會(huì)計(jì)處理加以進(jìn)一步說(shuō)明。

1.3案例分析

深圳某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)城市更新項(xiàng)目，占地面積20，000平方米，計(jì)容建筑面積100，000平方米，舊房拆除面積30，000平方米，回遷面積30，000平方米，對(duì)外銷(xiāo)售面積70，000平方米。2014年舊房拆除時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)20，000元/平方米，2015年評(píng)估價(jià)30，000元/平方米，2016年回遷房入市的價(jià)格為50，000元/平方米。假設(shè)該項(xiàng)目適用“營(yíng)改增”老項(xiàng)目政策，價(jià)格為不含稅。補(bǔ)交地價(jià)20，000萬(wàn)元、建安成本85，000萬(wàn)元，其中資本化利息12，000萬(wàn)元。會(huì)計(jì)處理未考慮增值稅、城建稅和教育附加費(fèi)。

1.3.12014年開(kāi)發(fā)商收取舊房

借：開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)60，000萬(wàn)元

貸：預(yù)收賬款60，000萬(wàn)元

（30，000平方米×20，000元/平方米）

1.3.22015年年末，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊房產(chǎn)評(píng)估后調(diào)整賬面價(jià)值

借：開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)30，000萬(wàn)元

貸：預(yù)收賬款30，000萬(wàn)元

（30，000平方米×30，000元/平方米-60，000萬(wàn)元）

1.3.32016年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工，回遷房移交

借：開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)60，000萬(wàn)元

貸：預(yù)收賬款60，000萬(wàn)元

借：預(yù)收賬款150，000萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入150，000萬(wàn)元

（30，000平方米×50，000元/平方米-60，000萬(wàn)元-30，000萬(wàn)元）

1.3.42014年至2016年補(bǔ)地價(jià)及支付工程款

借：開(kāi)發(fā)成本-地價(jià)征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)20，000萬(wàn)元

借：開(kāi)發(fā)成本-建安成本85，000萬(wàn)元

貸：銀行存款105，000萬(wàn)元

1.3.5結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品完工成本

借：開(kāi)發(fā)成品255，000萬(wàn)元

貸：開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)170，000萬(wàn)元

貸：開(kāi)發(fā)成本-建安成本85，000萬(wàn)元

1.3.6計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本

撾懷殺=（170，000+85，000）/100，000=25，500元/平方米

單位成本（只含建安成本）=85，000/100，000=8，500元/平方米

1.3.7結(jié)轉(zhuǎn)回遷房銷(xiāo)售成本

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本76，500萬(wàn)元

貸：開(kāi)發(fā)成品76，500萬(wàn)元

（25，500元/平方米×30，000平方米）

1.3.8按清算口徑計(jì)提土地增值稅

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加17，313萬(wàn)元

貸：其他應(yīng)付款17，313萬(wàn)元

說(shuō)明：計(jì)提土地增值稅不能計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)”科目，因?yàn)樵谕恋卦鲋刀悓?shí)際清算前，基于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)要求按照清算口徑計(jì)提的土地增值稅準(zhǔn)備金尚不構(gòu)成對(duì)稅務(wù)征收機(jī)關(guān)的一項(xiàng)現(xiàn)實(shí)負(fù)債。

2“回遷房”補(bǔ)償稅務(wù)處理的難點(diǎn)分析

2.1增值稅

關(guān)于增值稅的涉稅難點(diǎn)主要在于是否應(yīng)該對(duì)于回遷房征收增值稅和計(jì)稅依據(jù)。

（1）營(yíng)業(yè)稅政策下，國(guó)稅函[2007]768號(hào)《關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》、國(guó)稅公告[2014]2號(hào)《關(guān)于納稅人開(kāi)發(fā)回遷安置用房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告》已明確回遷房應(yīng)按視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，計(jì)稅公式：

營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）

并且營(yíng)業(yè)成本不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款。

（2）營(yíng)改增后，增值稅條例只規(guī)定了回遷房行為應(yīng)按視同銷(xiāo)售處理，但沒(méi)有對(duì)計(jì)稅依據(jù)出臺(tái)相應(yīng)地細(xì)則，這正是財(cái)務(wù)人員感到困惑的地方。

如上例，如果按回遷房移交時(shí)的市場(chǎng)價(jià)處理，2016年回遷房應(yīng)交增值稅：

30，000平方米×50，000萬(wàn)元/平方米×5%=7，500萬(wàn)元

如果沿用營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策，假設(shè)成本利潤(rùn)率為15%：

30，000平方米×8，500元/平方米×（1+15%）×5%=1，466萬(wàn)元

二者差異6，034萬(wàn)元。

2.2企業(yè)所得稅

關(guān)于企業(yè)所得稅的涉稅難點(diǎn)主要在于回遷房視同銷(xiāo)售的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)以及成本列支標(biāo)準(zhǔn)。

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第七條規(guī)定企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋菏紫劝幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；其次由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；第三是按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。

深地稅辦發(fā)[2012]37號(hào)《城市更新稅收政策指引》第三部分第（二）條第3款規(guī)定：“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為拆遷補(bǔ)償，應(yīng)視同銷(xiāo)售計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，視同銷(xiāo)售金額應(yīng)作為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，同時(shí)計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)計(jì)開(kāi)發(fā)成本。”

根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)按回遷房移交時(shí)的市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)視同銷(xiāo)售收入，同時(shí)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。

如上例，2016年房地產(chǎn)企業(yè)移交回遷房，開(kāi)具增值稅發(fā)票，確認(rèn)應(yīng)稅所得。

應(yīng)納稅所得額=150，000萬(wàn)元-76，500萬(wàn)元=73，500萬(wàn)元

應(yīng)交企業(yè)所得稅=73，500×25%=18，375萬(wàn)元

需要說(shuō)明的是，本測(cè)算只是為了說(shuō)明回遷房的稅費(fèi)計(jì)算過(guò)程，未考慮可以扣減應(yīng)納稅所得額的期間費(fèi)用、投資損失、營(yíng)業(yè)外支出等；也未考慮城建稅等稅費(fèi)支出。另外，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，回遷房視同銷(xiāo)售并未導(dǎo)致企業(yè)多繳稅，這部分所得稅只是時(shí)間性差異。因?yàn)榛剡w房視同銷(xiāo)售的收入和成本是相等的，實(shí)際對(duì)外銷(xiāo)售的面積也分?jǐn)偭诉@部分回遷房成本，因而加大了企業(yè)所得稅扣除數(shù)，使企業(yè)未來(lái)可以少繳稅。

2.3土地增值稅

關(guān)于土地增值稅的涉稅難點(diǎn)主要在于回遷房視同銷(xiāo)售的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、成本列支標(biāo)準(zhǔn)，以及是否允許成本加計(jì)扣除。

國(guó)稅函[2010]220號(hào)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》第三條第（一）款規(guī)定如下：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)按回遷房移交時(shí)的市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)視同銷(xiāo)售收入，同時(shí)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。同時(shí)，稅法既然規(guī)定按回遷房視同銷(xiāo)售金額確認(rèn)土地成本中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，那么當(dāng)然屬于成本加計(jì)扣除范圍。

如上例，2016年企業(yè)移交回遷房時(shí)，應(yīng)預(yù)交土地增值稅。預(yù)交比例各地方標(biāo)準(zhǔn)可能不統(tǒng)一，假設(shè)按收入的2%預(yù)交。2016年預(yù)交金額：150，000萬(wàn)元×2%=3，000萬(wàn)元

需要說(shuō)明的是，雖然2016年度企業(yè)的該項(xiàng)目尚未達(dá)到土地增值稅清算條件，但財(cái)務(wù)處理上仍然應(yīng)該按清算口徑預(yù)計(jì)土地增值稅。因此企業(yè)必須在此時(shí)對(duì)土地增值稅進(jìn)行測(cè)算，并每年度進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。測(cè)算過(guò)程如表1。

3建議

3.1國(guó)家財(cái)政部門(mén)應(yīng)盡快出臺(tái)此類(lèi)回遷房補(bǔ)償會(huì)計(jì)處理的指導(dǎo)意見(jiàn)

從上文分析可以看出，針對(duì)這類(lèi)業(yè)務(wù)的處理觀點(diǎn)不一，甚至是會(huì)計(jì)師事務(wù)所之間也沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，令財(cái)務(wù)人員無(wú)所適從。不同企業(yè)的會(huì)計(jì)處理口徑可能不一致，從而產(chǎn)生不同的財(cái)務(wù)結(jié)果，而對(duì)這結(jié)果的準(zhǔn)確性卻沒(méi)有統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

3.2國(guó)家稅務(wù)部門(mén)應(yīng)盡快出臺(tái)回遷房稅收政策的實(shí)施細(xì)則，特別是征對(duì)回遷房增值稅的計(jì)稅依據(jù)

國(guó)家出臺(tái)“營(yíng)改增”政策的出發(fā)點(diǎn)是降低企業(yè)稅負(fù)，如果回遷房按市場(chǎng)價(jià)格繳納增值稅，將會(huì)大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，稅務(wù)部門(mén)應(yīng)該參照原營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)的增值稅稅收政策。

參考文獻(xiàn)

安置房的會(huì)計(jì)處理范文第2篇

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要工作及業(yè)務(wù)特點(diǎn)

（一）主要工作業(yè)務(wù)范圍劃分 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可將土地和房屋合在一起開(kāi)發(fā)，也可將土地和房屋分開(kāi)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。房地產(chǎn)企業(yè)所主要從事的業(yè)務(wù)有：土地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，涵蓋企業(yè)將有償獲得的土地開(kāi)發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開(kāi)展土地出租業(yè)務(wù)。房屋的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，涵蓋房屋的開(kāi)發(fā)指房屋的建造。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)： 首先是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性。企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。其次是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售。第三是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。所謂復(fù)雜性包括兩個(gè)方面：經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜、涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多。第四是開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。第五是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷(xiāo)路不暢，將造成大量開(kāi)發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售行為的稅收繳納相關(guān)法律依據(jù) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售實(shí)行“預(yù)售許可制度”。根據(jù)原建設(shè)部《關(guān)于修改（城市商品房預(yù)售管理辦法）的決定》（建設(shè)部令第131號(hào)，2004年）的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房只有同時(shí)符合以下條件，才能開(kāi)盤(pán)預(yù)售：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；持建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售收入會(huì)計(jì)確認(rèn)與稅務(wù)要求

（一）會(huì)計(jì)確認(rèn) 房地產(chǎn)作為一商品，由于其建設(shè)周期長(zhǎng)、商品價(jià)值高、法律在物權(quán)轉(zhuǎn)移上規(guī)定以“登記”為要件等自身存在的特有性質(zhì)，“現(xiàn)房銷(xiāo)售”占比較低，而多以預(yù)售為主。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)商品房預(yù)售收入的會(huì)計(jì)確認(rèn)就尤其值得關(guān)注。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)――收入》規(guī)定，當(dāng)企業(yè)的銷(xiāo)售商品收入同時(shí)滿足下列條件時(shí)，才能予以確認(rèn)：一是企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；二是企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；三是收入的金額能夠可靠地計(jì)量；四是相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益預(yù)計(jì)將流入企業(yè)；五是相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)商品房預(yù)售收入在會(huì)計(jì)上不符合銷(xiāo)售收入的確認(rèn)條件。因此，預(yù)收房款應(yīng)暫時(shí)掛賬“預(yù)收賬款”科目。

（二）稅務(wù)要求 稅務(wù)會(huì)計(jì)遵循法定性原則，即只要符合稅法規(guī)定的應(yīng)稅收入，不論其會(huì)計(jì)上如何處理，也不論其業(yè)務(wù)金額的大小，一律按稅法規(guī)定計(jì)征稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售收入涉及如下稅種：第一，營(yíng)業(yè)稅金及附加。《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收賬款方式的，其納稅義務(wù)時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須按預(yù)售收入計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，繳納印花稅；第二，土地增值稅。“土地增值稅”的核算不同于“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，因?yàn)橥恋卦鲋刀愂且约{稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)［2009］91號(hào)）第九條規(guī)定：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條規(guī)定：對(duì)符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。第三，企業(yè)所得稅。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)）第六條規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中的項(xiàng)目投資費(fèi)用估算

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資過(guò)程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開(kāi)，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購(gòu)置成本、土地開(kāi)發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類(lèi)型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類(lèi)型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。

（一）開(kāi)發(fā)成本 主要包括8項(xiàng)：（1）土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類(lèi)似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。（2）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（3）前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括：項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。（4）建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾馈⒎览住⑷蹼姷仍O(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。（5）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱(chēng)紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。（6）公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%～5%計(jì)算。（8）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。

（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用 主要是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。（1）管理費(fèi)用。可按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%左右計(jì)算。（2）銷(xiāo)售費(fèi)用。它指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：廣告宣傳費(fèi)，約為銷(xiāo)售收人的2%～3%；銷(xiāo)售費(fèi)，約為銷(xiāo)售收入的1.5%～2%；其他銷(xiāo)售費(fèi)用，約為銷(xiāo)售收入的0．5%一1%。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷(xiāo)售費(fèi)用約占銷(xiāo)售收人的4%～6%。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用。指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用（如匯兌損失等）。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售的涉稅處理

由于其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會(huì)計(jì)核算有如下特殊情況：產(chǎn)成品的種類(lèi)多，核算方法不同；產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜；經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金的核算不同。經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅費(fèi)的會(huì)計(jì)處理，制度上并沒(méi)有做出明確的統(tǒng)一規(guī)定，作者結(jié)合實(shí)際工作中的做法，對(duì)主要稅種談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

（一）科目設(shè)置 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)”、“營(yíng)業(yè)稅金及附加”、“管理費(fèi)用”、“所得稅費(fèi)用”等科目，核算各類(lèi)預(yù)售收入應(yīng)繳納的稅費(fèi)。其具體核算內(nèi)容可按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的對(duì)于會(huì)計(jì)科目的一般界定實(shí)施。

（二）營(yíng)業(yè)稅費(fèi)核算 由于樓盤(pán)尚未開(kāi)發(fā)完工，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)遵循實(shí)質(zhì)重于形式原則，預(yù)售房款不符合商品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)條件，暫作“預(yù)收賬款”入賬。但是，稅法在確定計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)采取的是“形式主義”，往往遵循“形式重于實(shí)質(zhì)”原則，稅務(wù)會(huì)計(jì)更重視發(fā)票、索款憑據(jù)、合同等形式。按稅法規(guī)定，納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。即房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)售房款，即負(fù)有納稅義務(wù)，次月征稅期內(nèi)必須繳納營(yíng)業(yè)稅及附加。根據(jù)收入、成本配比原則，收入不能確認(rèn)，按預(yù)售款計(jì)算的營(yíng)業(yè)稅金及附加也不能計(jì)提計(jì)入成本。按預(yù)收房款計(jì)算應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅金及附加時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)――（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加）”，貸記“銀行存款”。樓盤(pán)開(kāi)發(fā)完工，預(yù)售收入符合確認(rèn)條件，此時(shí)，應(yīng)根據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)的“預(yù)收賬款”按相應(yīng)比例將“待轉(zhuǎn)稅費(fèi)”轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目。借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”；借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”。

（三）土地增值稅核算 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳上地增值稅，應(yīng)根據(jù)完工和結(jié)算竣工的工程項(xiàng)目，及時(shí)對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算。企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)繳的土地增值稅。借記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。待該房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，應(yīng)由當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“營(yíng)業(yè)稅費(fèi)”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅”。該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，收到退回多繳的土地增值稅，借記“銀行存款”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值”。補(bǔ)繳土地增值稅，借記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。

（四）企業(yè)所得稅核算 國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)關(guān)于《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第九條規(guī)定：企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。這種“預(yù)計(jì)毛利額”在會(huì)計(jì)上并不做賬務(wù)處理，只是在企業(yè)所得稅納稅申報(bào)上作為“調(diào)增項(xiàng)目”專(zhuān)項(xiàng)反映，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。作者認(rèn)為，以預(yù)計(jì)毛利額計(jì)繳的那部分企業(yè)所得稅額，在會(huì)計(jì)上作為“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交企業(yè)所得稅”借方反映，作為完工結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售當(dāng)期應(yīng)繳企業(yè)所得稅的抵扣項(xiàng)。

安置房的會(huì)計(jì)處理范文第3篇

【關(guān)鍵詞】企業(yè)清算 會(huì)計(jì)與稅務(wù)審計(jì) 實(shí)務(wù) 討論

一、企業(yè)清算會(huì)計(jì)的內(nèi)容

企業(yè)清算程序只要開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，相應(yīng)的工作就會(huì)馬上開(kāi)展，在進(jìn)行清算之前，就必須要先成立清算組，這是會(huì)計(jì)工作的第一步。

（一）成立清算組。

企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，一旦宣告破產(chǎn)解散并成立清算組之后，就必須要接受清算組的工作指導(dǎo)，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行全面的整理登記，并做好相應(yīng)的登記工作。并且對(duì)于企業(yè)中各項(xiàng)資產(chǎn)的損失、債務(wù)債權(quán)等等情況進(jìn)行全面的核算。通常情況下，有限責(zé)任公司的清算組是由全體股東共同組成的，但是也可以外聘注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)律師等等作為清算組成員進(jìn)行清算工作。清算組在進(jìn)行工作的過(guò)程中，必須要正確清算公司財(cái)產(chǎn)，并根據(jù)實(shí)際情況編制資產(chǎn)負(fù)責(zé)表以及財(cái)產(chǎn)清單；另外，可以通知債權(quán)人、代表公司參與民事訴訟活動(dòng)；清算組還必須要完成破產(chǎn)公司沒(méi)有完成的業(yè)務(wù)，清繳債權(quán)、債務(wù)等等，然后將其剩余財(cái)產(chǎn)進(jìn)行計(jì)算。

（二）設(shè)立清算賬戶(hù)。

清算組要增設(shè)清算損益類(lèi)賬戶(hù)，該賬戶(hù)主要是用來(lái)核對(duì)清算過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用、損害以及轉(zhuǎn)讓土地所獲得的凈收益等等。這些方面就包括了三個(gè)賬戶(hù)，首先，“清算損益”賬戶(hù)是用來(lái)核對(duì)被清算企業(yè)在清算期間處理資產(chǎn)、債務(wù)償還產(chǎn)生的損益；其次，“土地轉(zhuǎn)讓收益”賬戶(hù)是用來(lái)核對(duì)被清算企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地取得的收益，以及企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地過(guò)程中稅費(fèi)以及成本等等；最后“清算費(fèi)用賬戶(hù)”是用來(lái)核對(duì)被清算企業(yè)在清算過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用，然后對(duì)其明確賬目中收益情況。

另一個(gè)方面，取消賬戶(hù)也是企業(yè)進(jìn)行清算過(guò)程中重要組成部分。傳統(tǒng)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中，“所有者權(quán)益”賬戶(hù)在企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓清算后就會(huì)被取消。各項(xiàng)費(fèi)用將會(huì)全數(shù)轉(zhuǎn)入“清算損益”賬戶(hù)。

清算過(guò)程中，所有包含調(diào)整項(xiàng)目的賬戶(hù)都必須要與其他賬戶(hù)進(jìn)行合并，并按照所反映的內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)。比如“固定資產(chǎn)”賬戶(hù)以及其“減值賬戶(hù)”都將合并為“固定資產(chǎn)”賬戶(hù)。另外，只要是性質(zhì)相近的賬戶(hù)都應(yīng)該將其進(jìn)行合并，這樣就會(huì)能夠有效提高清算組的工作效率，并且，也更加容易清算組開(kāi)展工作。

（三）清理財(cái)產(chǎn)，重新整理編制資產(chǎn)負(fù)債表。

清算活動(dòng)開(kāi)始的時(shí)候，清算組應(yīng)該對(duì)企業(yè)所擁有的全部資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)算。有效確定企業(yè)的財(cái)產(chǎn)范圍，對(duì)清算之后的資產(chǎn)進(jìn)行有效盤(pán)點(diǎn)，這里列出了企業(yè)進(jìn)行清查之后的債務(wù)情況：第一，支付有關(guān)破產(chǎn)費(fèi)用，將企業(yè)職工的工資、破產(chǎn)財(cái)務(wù)管理費(fèi)用、變賣(mài)以及分配所得等，所有必須要支付的費(fèi)用都必須要按照實(shí)際的發(fā)放額度，借記“清算費(fèi)用”、貸記“現(xiàn)金”、“存款”等等；第二，對(duì)于應(yīng)收款項(xiàng)的一些債權(quán)，實(shí)際收到的金額以及預(yù)計(jì)可以轉(zhuǎn)現(xiàn)金額的差值全部計(jì)入清算損益，企業(yè)產(chǎn)品、生產(chǎn)材料以及存貨等等都要進(jìn)行轉(zhuǎn)現(xiàn)、變賣(mài)，將機(jī)器設(shè)備、房屋等等固定的資產(chǎn)以及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)現(xiàn)，將其收入與其賬面價(jià)值的差額等等都計(jì)入清算損益；第三，清算組在開(kāi)始清算時(shí)，可以根據(jù)清算企業(yè)提交的余額表，將其有關(guān)科目的余額轉(zhuǎn)入新的賬戶(hù)；第四，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)利、支付離退休職工有關(guān)費(fèi)用以及安置費(fèi)用等等；第五，在進(jìn)行清償債務(wù)的時(shí)候，借記登記方必須要登記所清償債務(wù)的賬面價(jià)值，貸記方登記“現(xiàn)金”、“銀行存款”等等，將其差額計(jì)入“銀行存款”。第六，在進(jìn)行清算終結(jié)的時(shí)候，必須要將“清算費(fèi)用”、“轉(zhuǎn)讓土地收益”等等剩余額度計(jì)入清算損益，并將允許被消除不再清償?shù)膫鶆?wù)轉(zhuǎn)入清算損益。

二、企業(yè)清算會(huì)計(jì)的稅務(wù)處理

（一）企業(yè)清算的所得稅處理。

企業(yè)在清算過(guò)程中，所得稅的處理內(nèi)容大概有：首先，企業(yè)所有資產(chǎn)都必須要按照一定的市場(chǎng)交易情況實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，并且要確認(rèn)其資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或者是損失；其次，必須要確認(rèn)債務(wù)清償、債權(quán)清理之后的收益以及損失；并且企業(yè)必須要依法彌補(bǔ)虧損；最后企業(yè)可以向股東分配剩余財(cái)產(chǎn)，確認(rèn)其應(yīng)該支付的股息等等。

在進(jìn)行清算的過(guò)程中，必須要注意一些問(wèn)題：清算所得到的費(fèi)用并不適用于一些稅優(yōu)惠政策，現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)于一些產(chǎn)業(yè)實(shí)行了扶持政策，給予這些企業(yè)一些稅收優(yōu)惠政策。但是企業(yè)在進(jìn)行清算的時(shí)候，已經(jīng)無(wú)法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，所以，此項(xiàng)政策并不適于該企業(yè)。企業(yè)在進(jìn)行清算的過(guò)程中，對(duì)于資產(chǎn)上面的損失，稅法并沒(méi)有相應(yīng)的政策進(jìn)行約束。由于清算過(guò)程中損失是由人民法院進(jìn)行確認(rèn)的，因此，就不必再經(jīng)報(bào)相應(yīng)的稅務(wù)機(jī)關(guān)。另外必須要正確認(rèn)識(shí)虧損彌補(bǔ)，必須要意識(shí)到虧損彌補(bǔ)并不屬于稅收優(yōu)惠政策的范圍，所以不能夠進(jìn)行套用。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)在納稅年度產(chǎn)生的虧損，可以轉(zhuǎn)移至下一年度結(jié)算，但轉(zhuǎn)移年度不能夠超過(guò)五年。

（二）企業(yè)清算土地增值稅的納稅情況。

按照我國(guó)有關(guān)稅法文獻(xiàn)規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地過(guò)程中產(chǎn)生的增值，必須要繳納一定的稅務(wù)。我國(guó)稅務(wù)總局以及財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)于土地增值稅都有明確規(guī)定：首先，轉(zhuǎn)讓的舊房產(chǎn)，必須要根據(jù)房屋的預(yù)估價(jià)格、土地轉(zhuǎn)讓成本等等扣除其中一些稅務(wù)；其次，企業(yè)破產(chǎn)之后，假如其它企業(yè)來(lái)接受破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)就必須要安置其破產(chǎn)企業(yè)的職工，只有這樣，才能夠享受企業(yè)兼并帶來(lái)的優(yōu)惠政策，簡(jiǎn)而言之，就是被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中，可以暫免土地增值稅務(wù)。

（三）清算期間流轉(zhuǎn)稅的稅務(wù)處理。

對(duì)于納稅人的破產(chǎn)倒閉問(wèn)題、破產(chǎn)后銷(xiāo)售的貨物、解散等等情況，必須要按照相應(yīng)的稅法標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行收稅。清算期間企業(yè)銷(xiāo)售貨物的流轉(zhuǎn)稅務(wù)必須要按照企業(yè)在正常營(yíng)業(yè)過(guò)程中計(jì)算辦法進(jìn)行計(jì)算繳納。對(duì)于企業(yè)清算結(jié)束之前仍舊存在，沒(méi)有進(jìn)行抵押的稅額，應(yīng)將其計(jì)入“清算損益”的街機(jī)房，不能夠隨意申請(qǐng)退稅。

參考文獻(xiàn)：

[1]王連國(guó).關(guān)于企業(yè)清算中清算凈損益及股東分回收益的涉稅處理[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2013（10）.

安置房的會(huì)計(jì)處理范文第4篇

關(guān)鍵詞：稅收籌劃；成本控制；房地產(chǎn)業(yè)

在金融風(fēng)暴席卷全球的背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也不可避免地受到影響，特別是地產(chǎn)置業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，投資增速回落，預(yù)售情況不佳，再加上前期宏觀調(diào)控的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)幾乎枯竭的狀態(tài)。

在不違反稅法的前提下進(jìn)行精心的稅收籌劃，規(guī)避潛在納稅風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約合理納稅成本，是企業(yè)的合法權(quán)利。據(jù)專(zhuān)家測(cè)算，企業(yè)有15％~20％的節(jié)稅空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是典型的資金密集型行業(yè)，進(jìn)行必要的稅收籌劃，對(duì)企業(yè)有效降低運(yùn)營(yíng)成本，增加收入利潤(rùn)，具有相當(dāng)重要的意義。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性

企業(yè)繳納的稅款是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本之一，有效地進(jìn)行稅收籌劃、合理合法地減少企業(yè)繳納的稅款額，是一條有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的途徑。下面以一個(gè)案例進(jìn)行說(shuō)明：

某公司2005年3月在湖南注冊(cè)成立，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元人民幣。該公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)是汽車(chē)租賃，年?duì)I業(yè)額達(dá)1000萬(wàn)元人民幣。按照5％的營(yíng)業(yè)稅率，該公司每年至少交50萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅；按照10％的租賃行業(yè)利率，該公司每年應(yīng)繳納33萬(wàn)元的所得稅；加上每年約5萬(wàn)元的附加稅，該公司每年應(yīng)繳納的總稅額在88萬(wàn)元左右（見(jiàn)圖1）。其稅收籌劃解決方案：

（1）通過(guò)安置下崗失業(yè)人員獲得稅收優(yōu)惠。財(cái)稅2002年208號(hào)文件規(guī)定，如果服務(wù)性企業(yè)安置下崗失業(yè)人員達(dá)到其員工總數(shù)30％，可以免3年?duì)I業(yè)稅、3年企業(yè)所得稅和城建、教育等其他附加稅種。該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)是汽車(chē)租賃，屬于服務(wù)性行業(yè)，對(duì)招收員工的學(xué)歷知識(shí)水平的要求不會(huì)太高，完全有能力招收一部分失業(yè)下崗人員作為員工。因此，如果該公司能夠安置超過(guò)30％的下崗失業(yè)人員，就可以免繳3年的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及附加稅。

（2）通過(guò)安置退伍軍人獲得稅收優(yōu)惠。財(cái)稅2004年93號(hào)文件規(guī)定，如果服務(wù)性企業(yè)安置軍隊(duì)退役士官達(dá)到其員工總數(shù)的30％，企業(yè)可以免繳3年?duì)I業(yè)稅、企業(yè)所得稅和其他附加稅。因此，如果該企業(yè)租賃公司能夠依此招收部分軍隊(duì)退役士官作為其員工，就可以在3年內(nèi)免繳營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和附加稅。

以上是稅收籌劃方式的一個(gè)小的運(yùn)用，可帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨成熟，由于納稅風(fēng)險(xiǎn)、稅收制度的多變以及稅收籌劃知識(shí)的廣泛傳播等因素的存在，稅收籌劃將越來(lái)越被智慧的企業(yè)家們所接受。稅收籌劃正走上經(jīng)濟(jì)前臺(tái)，成為企業(yè)控制成本的利器。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的可行性

2．1從稅收政策看稅收籌劃的可行性

國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，雖然不斷完善，但由于行業(yè)發(fā)展快，會(huì)出現(xiàn)一些新的情況和問(wèn)題，因此稅法可能存在覆蓋面上的空白點(diǎn)、銜接上的間隙處和掌握尺度上的模糊界限等。加之會(huì)計(jì)處理方法與稅法之間存在著差異，因而企業(yè)如何納稅，往往存在多個(gè)可選擇的方案。企業(yè)可以通過(guò)對(duì)自身行為的調(diào)整，避開(kāi)稅收所要限制的方面，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的政策條件。

2．2從納稅觀念看稅收籌劃的可行性

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，人們把稅收看作企業(yè)對(duì)國(guó)家應(yīng)有的貢獻(xiàn)，側(cè)重從作為征稅主體的國(guó)家角度研究稅收，卻忽視了作為納稅主體的企業(yè)在依法納稅過(guò)程中的合法權(quán)利。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，理論界開(kāi)始重視從納稅主體的角度研究稅收，企業(yè)財(cái)務(wù)管理者開(kāi)始認(rèn)識(shí)到稅收在現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理中有不可估量的作用，研究企業(yè)納稅籌劃的思想障礙已經(jīng)基本消除。

2．3從合法地位看稅收籌劃的可行性

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國(guó)家稅法體系的完善，國(guó)家對(duì)企業(yè)的稅收籌劃行為也持肯定和支持的態(tài)度。2001年，國(guó)家稅務(wù)總局正式公開(kāi)承認(rèn)了稅收籌劃的合法地位，并且在其主管的專(zhuān)業(yè)報(bào)紙《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》上開(kāi)辟《籌劃專(zhuān)刊》，專(zhuān)門(mén)討論稅收籌劃的理論和實(shí)踐知識(shí)。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的具體做法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的稅種比較多，但并不是所有的稅種都適合進(jìn)行稅收籌劃。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以進(jìn)行稅收籌劃的主要有：營(yíng)業(yè)稅、上地增值稅、企業(yè)所得稅。由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同。

3．1營(yíng)業(yè)稅籌劃

營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為為課稅對(duì)象所征收的一種稅。

3．1．1合作建房籌劃法

所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，兩方共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營(yíng)企業(yè)”兩種方式。兩種方式納稅義務(wù)不同，納稅人可以利用這些規(guī)定中的差異進(jìn)行稅收籌劃。以“以物易物”方式為例：甲乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地，乙提供資金。兩企業(yè)約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經(jīng)評(píng)估該建筑物價(jià)值4000萬(wàn)元，甲乙各分得2000萬(wàn)元的房屋。此時(shí)，甲企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)額為2000萬(wàn)元，甲應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅＝2000×5％＝100（萬(wàn)元），而乙企業(yè)則無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。

3．1．2承包合同籌劃法

工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。承包公司與建設(shè)單位簽訂合同時(shí)，建房屬于建筑業(yè)，適用3％的稅率；不簽訂合同時(shí)，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，屬于服務(wù)業(yè)，應(yīng)繳納5％的營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)上述規(guī)定，納稅人在承包工程時(shí)，一定要與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程合同。這樣，其承包收入只需按建筑業(yè)適用3％的稅率。否則，其承包收入就需按服務(wù)業(yè)適用5％的稅率，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加的稅負(fù)也會(huì)相應(yīng)加重。

3．1．3減少應(yīng)稅項(xiàng)目流轉(zhuǎn)次數(shù)籌劃法

我國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅范疇，而營(yíng)業(yè)稅是按次重復(fù)征收的，轉(zhuǎn)讓次數(shù)增加便會(huì)導(dǎo)致重復(fù)納稅。如：甲企業(yè)曾為建筑房屋向乙企業(yè)借入2億元人民幣，約定到期后以開(kāi)發(fā)的部分房屋充抵借款。最終，甲企業(yè)用300套住宅抵頂借款，依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)元，城市維護(hù)稅70萬(wàn)元及教育費(fèi)附加30萬(wàn)元，以上二項(xiàng)稅合計(jì)1100萬(wàn)元。而乙企業(yè)接受這300套住宅后為收回欠款，轉(zhuǎn)手銷(xiāo)售，再次支付相關(guān)稅1100萬(wàn)元，乙企業(yè)實(shí)際只收回欠款1．89億元。300套住房被銷(xiāo)售了兩次，所以交納了兩次營(yíng)業(yè)稅。若乙企業(yè)幫助甲企業(yè)銷(xiāo)售這300套住房，并約定住房銷(xiāo)售后，銷(xiāo)售款優(yōu)先償還原先欠款。這樣使300套住房?jī)H被銷(xiāo)售一次，只需交納一次營(yíng)業(yè)稅，乙房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際可以收回的借款就是2億元了。

3．2土地增值稅籌劃

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額征收的稅種。

3．2．1成本核算對(duì)象的籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家獨(dú)立的裝飾公司，專(zhuān)門(mén)為購(gòu)房戶(hù)裝修。具體可與購(gòu)房戶(hù)簽訂兩份合同，一份是開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房戶(hù)簽訂的房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同，另一份是裝飾裝演公司與購(gòu)房戶(hù)簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只就銷(xiāo)售合同上注明的房款的增值額繳納土地增值稅，而裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，繳納營(yíng)業(yè)稅，不繳土地增值稅。通過(guò)分散經(jīng)營(yíng)收入，從而減少稅基，降低稅率，節(jié)省稅款。

3．2．2利息扣除方式的籌劃

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不能單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中一并計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資歷，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資歷，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

3．2．3合理確定增值額進(jìn)行籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免繳土地增值稅；如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。同時(shí)對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。土地增值稅適用30％~60％的超率累進(jìn)稅率，價(jià)格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，有些情況下價(jià)高未必利大。因此，在確定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，要全盤(pán)考慮，既要考慮價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力又要考慮企業(yè)的最終收益。

3．3企業(yè)所得稅籌劃

與營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅籌劃相比，企業(yè)所得稅籌劃的效益更大也更直接。因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)稅籌劃的效益并不是最終的節(jié)稅效益，只有扣除對(duì)企業(yè)所得稅的影響后才是真實(shí)的效益。

3．3．1選擇投資地區(qū)籌劃

選擇投資地區(qū)進(jìn)行稅收籌劃，是伴隨著國(guó)家對(duì)部分地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策出臺(tái)而產(chǎn)生的，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，因此得到官方承認(rèn)與支持。納稅人經(jīng)過(guò)核算其成本和收益，可在經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、西部地區(qū)等稅收優(yōu)惠政策較多的地區(qū)注冊(cè)。如果企業(yè)已經(jīng)在無(wú)優(yōu)惠政策的地區(qū)成立，則可通過(guò)一定的策劃，與某些能享受優(yōu)惠待遇的企業(yè)或產(chǎn)業(yè)掛靠，使自己也能符合優(yōu)惠條件。

3．3．2選擇從屬機(jī)構(gòu)籌劃

企業(yè)的從屬機(jī)構(gòu)主要包括子公司、分公司和辦事處。這三種形式的從屬機(jī)構(gòu)在設(shè)立手續(xù)、核算、納稅形式以及稅收優(yōu)惠等方面是不同的。子公司雖是獨(dú)立法人，設(shè)立手續(xù)復(fù)雜，獨(dú)立核算和繳納所得稅等，但可以享受當(dāng)?shù)氐亩愂諆?yōu)惠政策；而分公司和辦事處則設(shè)立手續(xù)簡(jiǎn)單，不獨(dú)立核算，也不獨(dú)立繳納所得稅，由總公司匯總繳稅，稅負(fù)較輕，但不享受稅收優(yōu)惠政策。因此，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，應(yīng)該根據(jù)具體情況分析，選擇促使企業(yè)獲得最大利益、稅負(fù)較輕的方案實(shí)施。

安置房的會(huì)計(jì)處理范文第5篇

一般納稅人商貿(mào)企業(yè)，收到維修費(fèi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，請(qǐng)問(wèn)這個(gè)維修費(fèi)是直接作費(fèi)用處理還是入庫(kù)？如果直接作費(fèi)用，那進(jìn)項(xiàng)稅是否可以抵扣？謝謝！（青海省馬俊飛）

在線專(zhuān)家：

直接作為費(fèi)用處理，其進(jìn)項(xiàng)稅是可以抵扣的（如果是修理不動(dòng)產(chǎn)取得的發(fā)票，則不能抵扣）。

租入地皮建設(shè)酒店應(yīng)如何處理

XX公司租入王某一塊地皮，用于建設(shè)酒店，租入期限10年，每年支付租賃費(fèi)20萬(wàn)元，XX公司每年支付的租賃費(fèi)記入什么科目？酒店建設(shè)完成后，怎么攤銷(xiāo)？王某為個(gè)人，租賃費(fèi)需要開(kāi)據(jù)發(fā)票嗎？（河北省

劉菲琪）

在線專(zhuān)家：

如果該項(xiàng)租賃符合融資租賃的有關(guān)判定條件之一的，則該公司應(yīng)該將該塊地皮確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)論是酒店建造期間還是酒店建造完成后，都應(yīng)該獨(dú)立的作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按10年進(jìn)行攤銷(xiāo)。

融資租賃的判定標(biāo)準(zhǔn)為：

1.在租賃期屆滿時(shí)，資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。

2.承租人有購(gòu)買(mǎi)租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購(gòu)價(jià)預(yù)計(jì)遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值，因而在租賃開(kāi)始日就可合理地確定承租人將會(huì)行使這種選擇權(quán)。“遠(yuǎn)低于”指“小于等于25%”。

3.租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分。

4.就承租人而言，租賃開(kāi)始日最低租賃付款額的現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值；就出租人而言，租賃開(kāi)始日最低租賃收款額的現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值。這里的“幾乎相當(dāng)于”一般是指在90%（含90%）以上。

5.租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大修整，只有承租人才能使用。

上述標(biāo)準(zhǔn)，滿足其一即屬于融資租賃，相關(guān)分錄為：

借：無(wú)形資產(chǎn)（最低租賃付款額現(xiàn)值與公允價(jià)值的較低者）

未確認(rèn)融資費(fèi)用

貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款

后續(xù)期間，應(yīng)逐期攤銷(xiāo)融資費(fèi)用，并逐期支付租金：

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用[（長(zhǎng)期應(yīng)付款期初余額未確認(rèn)融資費(fèi)用期初余額）×折現(xiàn)率]

貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用

借：長(zhǎng)期應(yīng)付款

貸：銀行存款

如果不滿足上述標(biāo)準(zhǔn)中的任何一個(gè)，則為經(jīng)營(yíng)租賃，這種情況下，每年支付的租賃費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入管理費(fèi)用。

酒店建成后，酒店的建造成本應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，并按10年折舊。

持有股票取得的股利應(yīng)如何處理

我公司持有一家上司公司股票，該上市公司剛宣告發(fā)放2012年度利潤(rùn)分配方案：向全體股東每10股送2股，派發(fā)現(xiàn)金紅利0.5元（含稅），轉(zhuǎn)增8股。扣稅后每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.375元。請(qǐng)問(wèn)老師如何做會(huì)計(jì)處理？（云南省

李智）

在線專(zhuān)家：

現(xiàn)金股利的會(huì)計(jì)處理

借：應(yīng)收股利

（股數(shù)×0.5）

貸：投資收益

（股數(shù)×0.5）

發(fā)放的時(shí)候

借：銀行存款——實(shí)際收到的股利

貸：投資收益

股票股利不做會(huì)計(jì)處理，做備查登記。

收到免費(fèi)樣品賣(mài)給客戶(hù)的賬務(wù)處理

我想問(wèn)一下我公司收到供應(yīng)商的2件樣品，是免費(fèi)的。但是我公司將這2個(gè)樣品賣(mài)給了客戶(hù)，給客戶(hù)開(kāi)了增值稅專(zhuān)用發(fā)票。那么賣(mài)的時(shí)候我該如何做賬務(wù)處理？謝謝！（廣西自治區(qū)

何英）

在線專(zhuān)家：

收到時(shí)，按接受捐贈(zèng)處理：

借：庫(kù)存商品

貸：營(yíng)業(yè)外收入——接受捐贈(zèng)（按正常的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確認(rèn)其價(jià)值）

銷(xiāo)售時(shí)：

借：銀行存款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸：庫(kù)存商品

房屋毀損及重建應(yīng)如何處理

我公司有棟房產(chǎn)，已經(jīng)作價(jià)入固定資產(chǎn)，因意外發(fā)生火災(zāi)，房子毀損，2012年12月將房子殘值處置，房子凈損失50萬(wàn)，做報(bào)廢支出處理，同時(shí)，在該房子原址新建一棟房產(chǎn)。2013年4月，毀損房屋因投了財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)而取得保險(xiǎn)公司公司賠償60萬(wàn)。

問(wèn)題1：固定資產(chǎn)清理科目在年末或月末能否有余額？

問(wèn)題2：假如2012年12月不知道房子能取得賠償，已經(jīng)將房產(chǎn)做了如下會(huì)計(jì)處理（不考慮其他因素，只考慮報(bào)廢凈損失）（單位：萬(wàn)元）：

借：營(yíng)業(yè)外支出

50

貸：固定資產(chǎn)清理

50

那么在2013年4月收到賠款時(shí)是否是做如下分錄（單位：萬(wàn)元）：

借：銀行存款

60

貸：營(yíng)業(yè)外收入

60

問(wèn)題3：假如要新建房屋是否能將原房產(chǎn)的處理?yè)p益直接轉(zhuǎn)入新房產(chǎn)的建筑成本。即對(duì)房產(chǎn)處理后的凈收入做如下分錄（單位：萬(wàn)元）：

借：在建工程：

10

貸：固定資產(chǎn)清理

-10

（其他分錄略）（浙江省王騰）

在線專(zhuān)家：

（1）固定資產(chǎn)清理科目在月末可以有余額，在年末則一般需要結(jié)轉(zhuǎn)處理。

（2）2013年4月收到賠款時(shí)，應(yīng)當(dāng)作為前期差錯(cuò)更正處理（單位：萬(wàn)元）：

借：銀行存款

60

貸：以前年度損益調(diào)整

60

（3）假如要新建房屋，不能將毀損房屋的處置凈損益計(jì)入新建房產(chǎn)的成本，毀損房產(chǎn)和新建房產(chǎn)是兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，應(yīng)該分別核算。

勞務(wù)合約期滿贈(zèng)送設(shè)備應(yīng)如何處理

我公司聘請(qǐng)一個(gè)勞務(wù)公司清潔，按照合同約定，合同期滿后，該勞務(wù)公司將贈(zèng)送我公司合同期間使用的設(shè)備一臺(tái)。

對(duì)于該設(shè)備，我公司會(huì)計(jì)上該如何處理，所得稅上該如何處理？（江西省楊思）

在線專(zhuān)家：

您公司應(yīng)作為接受捐贈(zèng)固定資產(chǎn)處理：

借：固定資產(chǎn)

貸：營(yíng)業(yè)外收入

營(yíng)業(yè)外收入計(jì)入應(yīng)納稅所得額計(jì)算所得稅，該固定資產(chǎn)的折舊可以在所得稅前扣除。

餐飲業(yè)購(gòu)入的酒水飲料及煙如何核算

餐飲業(yè)購(gòu)入的酒水飲料及煙，被客戶(hù)耗用掉是進(jìn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本嗎？涉及消費(fèi)稅嗎？（四川省

羅成渝）

在線專(zhuān)家：

購(gòu)進(jìn)時(shí)，根據(jù)取得的發(fā)票，辦理入庫(kù)后：

借：原材料

貸：庫(kù)存現(xiàn)金/銀行存款

領(lǐng)用時(shí)，根據(jù)出庫(kù)單，計(jì)算領(lǐng)用材料成本

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸：原材料

不涉及消費(fèi)稅，因?yàn)樵谥腥A人民共和國(guó)境內(nèi)生產(chǎn)、委托加工和進(jìn)口本條例規(guī)定的消費(fèi)品的單位和個(gè)人，以及國(guó)務(wù)院確定的銷(xiāo)售本條例規(guī)定的消費(fèi)品的其他單位和個(gè)人，為消費(fèi)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納消費(fèi)稅。

納稅人生產(chǎn)的應(yīng)稅消費(fèi)品，于納稅人銷(xiāo)售時(shí)納稅。納稅人自產(chǎn)自用的應(yīng)稅消費(fèi)品，用于連續(xù)生產(chǎn)應(yīng)稅消費(fèi)品的，不納稅；用于其他方面的，于移送使用時(shí)納稅。

委托加工的應(yīng)稅消費(fèi)品，除受托方為個(gè)人外，由受托方在向委托方交貨時(shí)代收代繳稅款。委托加工的應(yīng)稅消費(fèi)品，委托方用于連續(xù)生產(chǎn)應(yīng)稅消費(fèi)品的，所納稅款準(zhǔn)予按規(guī)定抵扣。

進(jìn)口的應(yīng)稅消費(fèi)品，于報(bào)關(guān)進(jìn)口時(shí)納稅。

新成立企業(yè)未開(kāi)基本戶(hù)前如何處理

新成立的房地產(chǎn)企業(yè)，還沒(méi)有開(kāi)基本戶(hù)時(shí)發(fā)生了很多費(fèi)用了，應(yīng)怎么做賬務(wù)處理。（吉林省

趙登譽(yù)）

在線專(zhuān)家：

這種情況下，可以按照如下思路進(jìn)行賬務(wù)處理：

借：管理費(fèi)用——開(kāi)辦費(fèi)用等

貸：其他應(yīng)付款——XXX人墊款

將來(lái)開(kāi)戶(hù)支付時(shí)：

借：其他應(yīng)付款——XXX人墊款

貸：銀行存款

新開(kāi)業(yè)酒店裝修費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)如何處理

新開(kāi)業(yè)的酒店的裝修費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)應(yīng)該如何做賬，之后如何攤銷(xiāo)？（浙江省

周彬）

在線專(zhuān)家：

酒店如果是以經(jīng)營(yíng)方式租入的，則裝修費(fèi)用作為改良支出計(jì)入“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——租入固定資產(chǎn)”科目，然后按租賃期與兩次裝修的間隔期兩者中的較短者分期攤銷(xiāo)；如果是自有的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)計(jì)入“固定資產(chǎn)——裝修費(fèi)用”科目。

企業(yè)的開(kāi)辦費(fèi)可以在發(fā)生的時(shí)候一次性計(jì)入管理費(fèi)用。

小規(guī)模納稅人增值稅相關(guān)問(wèn)題

我企業(yè)是小規(guī)模納稅人，稅務(wù)局核定的是最低三萬(wàn)元的收入，也就是交900元的增值稅，但如果我公司本月就沒(méi)有銷(xiāo)售的話，賬務(wù)處理該怎么做呢？（甘肅省

姜?jiǎng)P）

在線專(zhuān)家：

理論上，這種情況是不會(huì)發(fā)生的，沒(méi)有收入不會(huì)產(chǎn)生增值稅額，實(shí)務(wù)中，稅務(wù)局核定征收產(chǎn)生的稅款應(yīng)該是沖減收入，如果沒(méi)有收入，計(jì)入營(yíng)業(yè)務(wù)支出是可以的，企業(yè)承擔(dān)的稅款應(yīng)該計(jì)入損益。

關(guān)于經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金個(gè)稅問(wèn)題

關(guān)于企業(yè)支付個(gè)人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金問(wèn)題，現(xiàn)咨詢(xún)問(wèn)題如下：

1.我公司員工合同到期不續(xù)簽經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，是否需要繳納個(gè)稅？如需繳納，應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算個(gè)稅金額？

2.解除勞動(dòng)合同經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，是否需要繳納個(gè)稅？如需繳納，應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算？（上海市吳志翔）

在線專(zhuān)家：

1.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人因解除勞動(dòng)合同取得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[1999]178號(hào)）規(guī)定：

近接一些地區(qū)請(qǐng)示，要求對(duì)企業(yè)在改組、改制或減員增效過(guò)程中解除職工的勞動(dòng)合同而支付給被解聘職工的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金征收個(gè)人所得稅政策問(wèn)題加以明確。經(jīng)研究，現(xiàn)規(guī)定如下：

一、對(duì)于個(gè)人因解除勞動(dòng)合同而取得一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償收入，應(yīng)按“工資、薪金所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。

二、考慮到個(gè)人取得的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償收入數(shù)額較大，而且被解聘的人員可能在一段時(shí)間內(nèi)沒(méi)有固定收入，因此，對(duì)于個(gè)人取得的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償收入，可視為一次取得數(shù)月的工資、薪金收入，允許在一定期限內(nèi)進(jìn)行平均。具體平均辦法為：以個(gè)人取得的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償收入，除以個(gè)人在本企業(yè)的工作年限數(shù)，以其商數(shù)作為個(gè)人的月工資、薪金收入，按照稅法規(guī)定計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。個(gè)人在本企業(yè)的工作年限數(shù)按實(shí)際工作年限數(shù)計(jì)算，超過(guò)12年的按12計(jì)算。

三、按照上述方法計(jì)算的個(gè)人一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償收入應(yīng)納的個(gè)人所得稅稅款，由支付單位在支付時(shí)一次性代扣，并于次月7日內(nèi)繳入國(guó)庫(kù)。

四、個(gè)人按國(guó)家和地方政府規(guī)定比例實(shí)際繳納的住房公積金、醫(yī)療保險(xiǎn)金、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金、失業(yè)保險(xiǎn)基金在計(jì)稅時(shí)應(yīng)予以扣除。

五、個(gè)人在解除勞動(dòng)合同后又再次任職、受雇的，對(duì)個(gè)人已繳納個(gè)人所得稅的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償收入，不再與再次任職、受雇的工資、薪金所得合并計(jì)算補(bǔ)償個(gè)人所得稅。

六、本通知自1999年10月1日起執(zhí)行，此前規(guī)定與本通知規(guī)定不一致的，按本通知執(zhí)行。

2.根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人與用人單位解除勞動(dòng)關(guān)系取得的一次性補(bǔ)償收入征免個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2001]157號(hào)）：

為進(jìn)一步支持企業(yè)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體等用人單位推進(jìn)勞動(dòng)人事制度改革，妥善安置有關(guān)人員，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，現(xiàn)對(duì)個(gè)人因與用人單位解除勞動(dòng)關(guān)系而取得的一次性補(bǔ)償收入征免個(gè)人所得稅的有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、個(gè)人因與用人單位解除勞動(dòng)關(guān)系而取得的一次性補(bǔ)償收入（包括用人單位發(fā)放的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、生活補(bǔ)助費(fèi)和其他補(bǔ)助費(fèi)用），其收入在當(dāng)?shù)厣夏曷毠て骄べY3倍數(shù)額以?xún)?nèi)的部分，免征個(gè)人所得稅；超過(guò)的部分按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人因解除勞動(dòng)合同取得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[1999]178號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，計(jì)算征收個(gè)人所得稅。

二、個(gè)人領(lǐng)取一次性補(bǔ)償收入時(shí)按照國(guó)家和地方政府規(guī)定的比例實(shí)際繳納的住房公積金、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，可以在計(jì)征其一次性補(bǔ)償收入的個(gè)人所得稅時(shí)予以扣除。

三、企業(yè)依照國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定宣告破產(chǎn)，企業(yè)職工從該破產(chǎn)企業(yè)取得的一次性安置費(fèi)收入，免征個(gè)人所得稅。

本通知自2001年10月1日起執(zhí)行。以前規(guī)定與本通知規(guī)定不符的，一律按本通知規(guī)定執(zhí)行。對(duì)于此前已發(fā)生而尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的一次性補(bǔ)償收入也按本通知規(guī)定執(zhí)行。

無(wú)償贈(zèng)送房產(chǎn)個(gè)稅問(wèn)題

企業(yè)無(wú)償贈(zèng)送房產(chǎn)給投資者本人或家屬，是否繳納個(gè)人所得稅？（北京市

劉敏）

在線專(zhuān)家：

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個(gè)人投資者個(gè)人所得稅征收管理的通知》（財(cái)稅[2003]158號(hào)）第一條規(guī)定，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)的個(gè)人投資者以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的消費(fèi)性支出及購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)、住房等財(cái)產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的利潤(rùn)分配，并入投資者個(gè)人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得，依照“個(gè)體工商戶(hù)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。除個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)以外的其他企業(yè)的個(gè)人投資者，以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的消費(fèi)性支出及購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)、住房等財(cái)產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的利潤(rùn)分配，依照“利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。企業(yè)的上述支出不允許在所得稅前扣除。

有關(guān)貸款損失準(zhǔn)備金稅前扣除的規(guī)定

金融企業(yè)計(jì)提的哪類(lèi)貸款損失準(zhǔn)備金可稅前扣除，有什么比例限制沒(méi)有？請(qǐng)老師列出具體法規(guī)文號(hào)。（廣東省

趙明）

在線專(zhuān)家：

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于金融企業(yè)貸款損失準(zhǔn)備金企業(yè)所得稅稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅[2012]5號(hào)）：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就政策性銀行、商業(yè)銀行、財(cái)務(wù)公司、城鄉(xiāng)信用社和金融租賃公司等金融企業(yè)提取的貸款損失準(zhǔn)備金稅前扣除政策問(wèn)題，通知如下：

一、準(zhǔn)予稅前提取貸款損失準(zhǔn)備金的貸款資產(chǎn)范圍包括：

（一）貸款（含抵押、質(zhì)押、擔(dān)保等貸款）；

（二）銀行卡透支、貼現(xiàn)、信用墊款（含銀行承兌匯票墊款、信用證墊款、擔(dān)保墊款等）、進(jìn)出口押匯、同業(yè)拆出、應(yīng)收融資租賃款等各項(xiàng)具有貸款特征的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)；

（三）由金融企業(yè)轉(zhuǎn)貸并承擔(dān)對(duì)外還款責(zé)任的國(guó)外貸款，包括國(guó)際金融組織貸款、外國(guó)買(mǎi)方信貸、外國(guó)政府貸款、日本國(guó)際協(xié)力銀行不附條件貸款和外國(guó)政府混合貸款等資產(chǎn)。

二、金融企業(yè)準(zhǔn)予當(dāng)年稅前扣除的貸款損失準(zhǔn)備金計(jì)算公式如下：

準(zhǔn)予當(dāng)年稅前扣除的貸款損失準(zhǔn)備金一本年末準(zhǔn)予提取貸款損失準(zhǔn)備金的貸款資產(chǎn)余額×1%-截至上年末已在稅前扣除的貸款損失準(zhǔn)備金的余額。

金融企業(yè)按上述公式計(jì)算的數(shù)額如為負(fù)數(shù)，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。

三、金融企業(yè)的委托貸款、貸款、國(guó)債投資、應(yīng)收股利、上交央行準(zhǔn)備金以及金融企業(yè)剝離的債權(quán)和股權(quán)、應(yīng)收財(cái)政貼息、央行款項(xiàng)等不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和損失的資產(chǎn)，不得提取貸款損失準(zhǔn)備金在稅前扣除。

四、金融企業(yè)發(fā)生的符合條件的貸款損失，應(yīng)先沖減已在稅前扣除的貸款損失準(zhǔn)備金，不足沖減部分可據(jù)實(shí)在計(jì)算當(dāng)年應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

五、金融企業(yè)涉農(nóng)貸款和中小企業(yè)貸款損失準(zhǔn)備金的稅前扣除政策，凡按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于延長(zhǎng)金融企業(yè)涉農(nóng)貸款和中小企業(yè)貸款損失準(zhǔn)備金稅前扣除政策執(zhí)行期限的通知》（財(cái)稅[2011]104號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行的，不再適用本通知第一條至第四條的規(guī)定。

六、本通知自2011年1月1日起至2013年12月31日止執(zhí)行。

籌建期的確定

今年國(guó)稅公告2012年15號(hào)文，其中說(shuō)到“企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除……”，這樣的話，我們可以利用籌建期多列支一些招待費(fèi)節(jié)稅。那么請(qǐng)問(wèn)，一般企業(yè)籌建期到底是從何時(shí)開(kāi)始何時(shí)結(jié)束呢？我公司是做醫(yī)藥研發(fā)的，在外地子公司執(zhí)照已經(jīng)領(lǐng)取了，但生產(chǎn)地辦公室等并沒(méi)有弄好呢，是不是看作仍處于籌建期？（北京市

陳曉麗）

在線專(zhuān)家：

籌建期，不是每個(gè)企業(yè)都發(fā)生的，我們看看國(guó)家工商局對(duì)籌建的規(guī)定，《國(guó)家工商行政管理局對(duì)的答復(fù)》（工商企字[1991]第176號(hào)）明確，《企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）及其施行細(xì)則所規(guī)定的籌建登記，是指新建企業(yè)需要進(jìn)行基本建設(shè)，其籌建期滿一年的，應(yīng)按國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)或省、自治區(qū)、直轄市人民政府的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)定辦理籌建登記。對(duì)不進(jìn)行基本建設(shè)的“籌建處”不辦理籌建登記。但對(duì)以“籌建處”名義進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)按《條例》及其施行細(xì)則的規(guī)定予以處罰。

從上述規(guī)定看，企業(yè)假如僅僅租房設(shè)立公司，不進(jìn)行基本建設(shè)，不需要籌建登記，應(yīng)該沒(méi)有籌建期。

上述外地的子公司已經(jīng)設(shè)立、取得執(zhí)照，籌建期的說(shuō)法不適用。

耕地占用稅

占用草地建設(shè)奶牛飼養(yǎng)廠是否要繳納耕地占用稅？（內(nèi)蒙自治區(qū)于志奇）

在線專(zhuān)家：

《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》第十四條規(guī)定，占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域?yàn)┩康绕渌r(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，比照本條例的規(guī)定征收耕地占用稅。建設(shè)直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施占用前款規(guī)定的農(nóng)用地的，不征收耕地占用稅。

《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十條規(guī)定，暫行條例第十四條所稱(chēng)直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施，指直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物。具體包括：儲(chǔ)存農(nóng)用機(jī)具和種子、苗木、木材等農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施；培育、生產(chǎn)種子、種苗的設(shè)施；畜禽養(yǎng)殖設(shè)施；木材集材道、運(yùn)材道；農(nóng)業(yè)科研、試驗(yàn)、示范基地；野生動(dòng)植物保護(hù)、護(hù)林、森林病蟲(chóng)害防治、森林防火、木材檢疫的設(shè)施；專(zhuān)為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的灌溉排水、供水、供電、供熱、供氣、通訊基礎(chǔ)設(shè)施；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)必需的食宿和管理設(shè)施；其他直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施。

因此，上述公司建設(shè)奶牛飼養(yǎng)廠不繳納耕地占用稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建項(xiàng)目土地使用稅，在商品房出售前，應(yīng)根據(jù)在建項(xiàng)目使用土地面積繳納土地使用稅，出售后土地使用權(quán)應(yīng)該為購(gòu)房擁有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納土地使用稅截止時(shí)點(diǎn)在全部商品房出售完，還是取得預(yù)售許可證后，還是土地增值稅清算完畢之日？（海南省

周淼）

在線專(zhuān)家：

換個(gè)角度，房地產(chǎn)企業(yè)停止繳納土地使用稅的時(shí)間，也是購(gòu)買(mǎi)方開(kāi)始繳納的時(shí)候（假設(shè)需要納稅的情況）。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2005]186號(hào)）關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)時(shí)間問(wèn)題的規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地的次月繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地使用時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題的批復(fù)》（贛地稅[2005]197號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自取得土地使用權(quán)之日（政府批文或簽訂合同之日）起，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。商品房邊建邊出售或者建成后部分出售、部分未出售，其計(jì)稅面積的計(jì)算，原則上按已出售房屋（以合同簽訂為準(zhǔn)）所占的土地面積進(jìn)行減除。

因此，按已出售房屋（以合同簽訂為準(zhǔn)）所占的土地面積進(jìn)行減除。直至將所有房產(chǎn)出售完畢。

以上問(wèn)答精選于中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校“實(shí)務(wù)咨詢(xún)”欄目

何為影子銀行？

3月27日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)投資運(yùn)作有關(guān)問(wèn)題的通知》。媒體都報(bào)道，這意味著中國(guó)監(jiān)管層將收緊對(duì)影子銀行的監(jiān)管，想請(qǐng)老師詳細(xì)解釋一下什么是影子銀行？（湖南省

王俊）

專(zhuān)家：

影子銀行的概念誕生于2007年的美聯(lián)儲(chǔ)年度會(huì)議上。當(dāng)時(shí)美國(guó)太平洋投資管理公司執(zhí)行董事麥卡利首次提出影子銀行系統(tǒng)（The Shadow Banking System）的說(shuō)法并被廣泛采用。

在美國(guó)，影子銀行包括投資銀行、對(duì)沖基金、貨幣市場(chǎng)基金、債券、保險(xiǎn)公司、結(jié)構(gòu)性投資工具等非銀行金融機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)的融資來(lái)源主要是依靠資產(chǎn)證券化，而不是如傳統(tǒng)銀行體系那樣，融資的來(lái)源主要是存款。住房按揭貸款的證券化是美國(guó)影子銀行的核心所在，它還包括資產(chǎn)支持商業(yè)票據(jù)、結(jié)構(gòu)化投資工具、拍賣(mài)利率優(yōu)先證券、可選擇償還債券和活期可變利率票據(jù)等多樣化的金融產(chǎn)品與市場(chǎng)各種各樣的信用擴(kuò)張工具。因其高杠桿、高流動(dòng)性、低監(jiān)管、低透明度等特征，影子銀行被認(rèn)為是國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)的主要原因之一。它的潛在風(fēng)險(xiǎn)逐漸為世人關(guān)注，引起了我國(guó)監(jiān)管層的重視并掀起熱議。

那么，對(duì)影子銀行如何界定就是首當(dāng)其沖的問(wèn)題。2011年4月，金融穩(wěn)定理事會(huì)（FBS）的《影子銀行：內(nèi)涵與外延》報(bào)告。該報(bào)告就影子銀行體系的內(nèi)涵、風(fēng)險(xiǎn)成因、監(jiān)管思路、監(jiān)管方式等進(jìn)行了闡述。FBS認(rèn)為，從廣義角度看，影子銀行體系是指游離于（正規(guī)）傳統(tǒng)銀行體系之外的信用中介組織和信用中介業(yè)務(wù)，其期限/流動(dòng)性轉(zhuǎn)換、有缺陷的信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和杠桿化特征增加了系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)或監(jiān)管套利風(fēng)險(xiǎn)。從狹義看，將影子銀行定義為“在正規(guī)銀行體系之外運(yùn)行的，包括實(shí)體和業(yè)務(wù)活動(dòng)在內(nèi)的信用中介體系。”

2012年10月，時(shí)任中國(guó)銀行行長(zhǎng)肖鋼在《中國(guó)日?qǐng)?bào)》發(fā)表署名文章稱(chēng)，中國(guó)銀行業(yè)乃至金融業(yè)未來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于以銀行理財(cái)產(chǎn)品為代表的影子銀行。肖鋼在文中甚至稱(chēng)，有些理財(cái)產(chǎn)品是“龐氏騙局”，因?yàn)槟承├碡?cái)產(chǎn)品根本沒(méi)有跟具體的投資項(xiàng)目掛鉤，其發(fā)行僅僅是為了償付此前發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品的本息。

該文使得對(duì)影子銀行探討再掀波瀾，對(duì)影子銀行的概念如超越邊界將引發(fā)監(jiān)管難題的擔(dān)憂開(kāi)始強(qiáng)力出現(xiàn)，分歧的焦點(diǎn)集中在對(duì)FBS所說(shuō)的“（正規(guī)）傳統(tǒng)銀行體系”究竟是機(jī)構(gòu)實(shí)體還是（借貸）業(yè)務(wù)形式的理解上。

我們看到，F(xiàn)BS認(rèn)為，“影子銀行由影子銀行實(shí)體和影子銀行業(yè)務(wù)兩部分組成”，這說(shuō)明影子銀行不僅僅是指實(shí)體，還可以具體指實(shí)體開(kāi)展的某些業(yè)務(wù)。FBS還指出，“影子銀行實(shí)體從事的業(yè)務(wù)包括：（1）接受存款類(lèi)資金，（2）到期轉(zhuǎn)移或流動(dòng)性轉(zhuǎn)移，（3）信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，（4）直接或間接信用杠桿。”那么，只要主營(yíng)業(yè)務(wù)是上述4種業(yè)務(wù)之一以上的，均具有影子銀行的特征。

傳統(tǒng)銀行的核心業(yè)務(wù)是——借貸，更廣義上說(shuō)是信用和資金融通業(yè)務(wù)。影子銀行，則有銀行業(yè)務(wù)之實(shí)而無(wú)其名。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，小額貸款公司、擔(dān)保公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、典當(dāng)行等都可歸入此類(lèi)范疇。而從影子銀行在美國(guó)產(chǎn)生的背景來(lái)看，它是通過(guò)銀行貸款證券化進(jìn)行信用擴(kuò)張的一種方式。其核心是把傳統(tǒng)的銀行信貸關(guān)系演變?yōu)殡[藏在證券化中的信貸關(guān)系。這種信貸關(guān)系看上去像傳統(tǒng)銀行但僅行使傳統(tǒng)銀行的功能而沒(méi)有傳統(tǒng)銀行的名義和組織構(gòu)架，即類(lèi)似一個(gè)影子銀行體系存在。這本質(zhì)上是一種創(chuàng)新，雖然說(shuō)創(chuàng)新與監(jiān)管總是一對(duì)繞不開(kāi)的矛盾統(tǒng)一體。中國(guó)有沒(méi)有這樣的影子銀行？有，但它們的表現(xiàn)形式不是實(shí)體而是業(yè)務(wù)，主要是各種理財(cái)產(chǎn)品，包括銀行理財(cái)、信托、券商理財(cái)、投資型保險(xiǎn)、陽(yáng)光私募等。與美國(guó)相比，我國(guó)的這一類(lèi)影子銀行發(fā)展階段也較低。還有一個(gè)較為敏感的部分，就是以地下錢(qián)莊為代表的民間借貸。就地下錢(qián)莊而言，當(dāng)前仍然處于非法地帶，但它顯然構(gòu)成了中國(guó)式影子銀行的客觀存在。

“價(jià)值投資”投資的是什么價(jià)值？

請(qǐng)問(wèn)老師，巴菲特的“價(jià)值投資”究竟投資的是什么價(jià)值？（江西省兵人）

專(zhuān)家：

“價(jià)值投資”理論最早是由美國(guó)哥倫比亞大學(xué)的本杰明·格雷厄姆創(chuàng)立，經(jīng)過(guò)了巴菲特的使用和發(fā)揚(yáng)光大，在投資界備受推崇。

“價(jià)值”始終是個(gè)模糊概念。我們認(rèn)真思考一下，就會(huì)發(fā)現(xiàn)股票至少具有三種以上的價(jià)值：投資價(jià)值、交易價(jià)值、融資價(jià)值。

“投資價(jià)值”，一是指股票后面公司的盈利成長(zhǎng)能力和分紅能力，特別是指企業(yè)創(chuàng)造自由現(xiàn)金流的能力；二是指公司這些能力與股票市場(chǎng)價(jià)格的差異，即公司內(nèi)在價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)格的差異。根據(jù)第一層意思，公司成長(zhǎng)性越強(qiáng)、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)越突出，股票價(jià)值就越大。這種價(jià)值含義與公司的基本面緊密聯(lián)系，而與股票是否流通關(guān)系不大。所以巴菲特認(rèn)為他不在意優(yōu)秀的公司是否上市，或者股市是否會(huì)關(guān)閉根據(jù)第二層意思，公司內(nèi)在價(jià)值越高，市場(chǎng)價(jià)格越低，投資價(jià)值就越大。這種價(jià)值含義顯然涵蓋了公司基本面和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)兩個(gè)方面，不能脫離市場(chǎng)來(lái)談價(jià)值。投資者必須同時(shí)利用公司的優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)的錯(cuò)誤來(lái)獲取機(jī)會(huì)。必須說(shuō)明的是，這兩層意思并不矛盾，成長(zhǎng)和便宜相輔相成，相得益彰。越是成長(zhǎng)性強(qiáng)，越是市場(chǎng)價(jià)格低迷，投資價(jià)值就越大。

“交易價(jià)值”就是市場(chǎng)價(jià)值、投機(jī)價(jià)值，是指股票脫離公司母體后在市場(chǎng)上獲得的流動(dòng)性?xún)r(jià)值。它與投資價(jià)值最大的區(qū)別就在于脫開(kāi)了公司的基本面，而以?xún)r(jià)格趨勢(shì)解釋一切。交易價(jià)值僅僅與股票的市場(chǎng)波動(dòng)、起伏、差價(jià)緊密聯(lián)系，與投資人群的心理狀態(tài)高度相關(guān)。體現(xiàn)在操作者的操作上則以看價(jià)格走勢(shì)的圖形和線段，打探各種消息，揣摩機(jī)構(gòu)和股民心理，觀察成交量以判斷資金流進(jìn)流出動(dòng)向，最終實(shí)現(xiàn)高拋低吸等為特色。說(shuō)簡(jiǎn)單了，交易價(jià)值就是籌碼價(jià)值和炒作價(jià)值。股票的交易價(jià)值是顯而易見(jiàn)的，也是不可小看的。否則，我們很難解釋為什么技術(shù)派和短線操作者總是市場(chǎng)最多的人群，很難解釋那些圖形軟件為什么如此普及，更難解釋一家虧損累累的公司股票，為什么還能在市場(chǎng)上被炒得風(fēng)生水起。

“融資價(jià)值”指的是股票在股市和銀行等資本市場(chǎng)融資的能力。這是企業(yè)所有者眼中最重要的價(jià)值。股票是企業(yè)所有者在資本市場(chǎng)融資集資的產(chǎn)物，企業(yè)所有者在這個(gè)領(lǐng)域獲得了最為豐厚的回報(bào)。上市之后，還可以用股票配股增發(fā)、質(zhì)押典當(dāng)。由于有上市公司的優(yōu)勢(shì)地位，不用抵押也能融到巨額款項(xiàng)，甚至公司破產(chǎn)即將摘牌，股票的投資價(jià)值和交易價(jià)值均喪失殆盡的時(shí)候，押殼賣(mài)殼也能融到不少錢(qián)。同理，有些機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過(guò)洽購(gòu)或拍賣(mài)買(mǎi)入無(wú)法盈利、無(wú)法流通的空殼股票，也是因?yàn)樗€有牌照價(jià)值即融資價(jià)值。“融資價(jià)值”對(duì)其它機(jī)構(gòu)和股民，也是融資融券的手段，不少人用股票獲得了相應(yīng)的資金。

價(jià)值投資理論認(rèn)為：股票價(jià)格圍繞“內(nèi)在價(jià)值”的穩(wěn)固基點(diǎn)上下波動(dòng)，而內(nèi)在價(jià)值可以用一定方法測(cè)定；股票價(jià)格長(zhǎng)期來(lái)看有向“內(nèi)在價(jià)值”回歸的趨勢(shì)；當(dāng)股票價(jià)格低于內(nèi)在價(jià)值即股票被低估時(shí)，就出現(xiàn)了投資機(jī)會(huì)。這其中提到了市場(chǎng)價(jià)格也就是實(shí)質(zhì)價(jià)值和內(nèi)在價(jià)值。

顯然，價(jià)值投資理論投資的是第一種價(jià)值——投資價(jià)值。實(shí)質(zhì)價(jià)值常規(guī)的理解就是收盤(pán)價(jià)，也就是股票的價(jià)格。內(nèi)在價(jià)值在理論上的定義很簡(jiǎn)單：它是一家企業(yè)在其余下的壽命史中可以產(chǎn)生的現(xiàn)金的折現(xiàn)值。內(nèi)在價(jià)值的評(píng)估沒(méi)有明確的計(jì)算方法，巴菲特等人提出了一些定性的評(píng)估指標(biāo)，比如，沒(méi)有公式能計(jì)算公司的真正價(jià)值，唯一的方法是徹底的了解這家公司；應(yīng)該去偏愛(ài)那些產(chǎn)生現(xiàn)金而非消化現(xiàn)金的公司（不需一再投入大量現(xiàn)金卻能持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流）；目標(biāo)公司就是以一個(gè)合理的價(jià)格買(mǎi)進(jìn)一家容易了解且其未來(lái)5年10年乃至20年的獲利都很穩(wěn)定的公司；等等。目前定量評(píng)估的基本和最主流方法是以企業(yè)未來(lái)盈利折現(xiàn)為依據(jù)的評(píng)估方法，具體來(lái)說(shuō)有：股權(quán)自由現(xiàn)金流量（FCFE）、公司自由現(xiàn)金流（FCFF）、經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）、調(diào)整現(xiàn)值法（APV）、三階段股利折現(xiàn)模型（DDM）等。以上估值的基本原理都是基本一致的，即通過(guò)一定的處理方法把企業(yè)或股權(quán)的未來(lái)贏利折現(xiàn)，其中公司自由現(xiàn)金流量法（FCFF）模型應(yīng)用最廣，也被認(rèn)為是目前最合理有效的，而且可操作性很強(qiáng)的估值方法。

分紅險(xiǎn)

分紅險(xiǎn)的保障與投資功能哪個(gè)更為重要？在投保中有哪些注意事項(xiàng)？（安徽省

郭強(qiáng)）

專(zhuān)家：

分紅險(xiǎn)其投資功能是從保障功能衍生出來(lái)的，并沒(méi)有像萬(wàn)能險(xiǎn)和投連險(xiǎn)一樣設(shè)置有單獨(dú)的投資賬戶(hù)，其本質(zhì)上還應(yīng)以保障為主。不能拿分紅險(xiǎn)與定期存款、銀行理財(cái)產(chǎn)品甚至基金、股票等的收益水平相比，保險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)是保值、安全，不會(huì)讓資金惡化。分紅險(xiǎn)只是參與了投資，只是有效地抵御通脹，不是完全抵御通脹。消費(fèi)者應(yīng)該明確的是，分紅險(xiǎn)始終是一種兼具高保障和投資功能的保險(xiǎn)產(chǎn)品，既然它還提供保險(xiǎn)保障和固定收益，就不能簡(jiǎn)單比收益。

分紅險(xiǎn)突出的特點(diǎn)是可以使保戶(hù)在獲得保障的同時(shí)保證本金的安全，并享受保險(xiǎn)公司的專(zhuān)業(yè)投資收益。不論利率處于加息周期，還是降息通道，不論資本市場(chǎng)如何變動(dòng)，分紅險(xiǎn)的收益都能保持在一定的水平。分紅保險(xiǎn)的投資分紅險(xiǎn)資金的資產(chǎn)配置以固定收益類(lèi)為主，如存款、國(guó)債，企業(yè)債等，同時(shí)保持適度的權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)配置，較為安全穩(wěn)健。