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規劃用地兼容性范文第1篇

關鍵詞:控制性詳細規劃;控制圖則;土地使用兼容性:容積率

中圖分類號:TU984.11+1

文獻標識碼:A

文章編號:1008-0422(2010)05-0099-02

2005年,中山市就開始了全市控制性詳細規劃的全覆蓋工作,至2008年年底,中心城區和中心鎮的編制覆蓋工作基本完成。通過組織編制控制性詳細規劃這項工作,我們進一步了解到規劃管理中有法可依的根本問題。在規劃選址、確定規劃設計條件、修建詳細規劃和建設方案審查等階段,均嚴格按照批準的控制性詳細規劃開展工作。同時,以控制性詳細規劃所確定的指標體系,科學合理地確定了土地開發強度,并在土地公開出讓過程中發揮了極為重要的作用,促進了土地出讓的公開、公平、公正,而且推動了土地的集約利用,使城市規劃作為公共政策的作用得到了充體現。

控制性詳細規劃是城市建設用地管理的一項重要依據,對于規劃工作者而言,控制性詳細規劃是相當熟悉的。在控制性詳細規劃中,我們對建設用地各個地塊制定了許多指標的相關規定,有強制性的,也有指導性的,有剛性的,也有一些是彈性的。可以說,土地使用的彈性指標從一定程度上體現了城市用地規劃的靈活性要求,在規劃實施與管理的實際工作中,由于規劃區地塊具體情況各有差異、開發建設條件復雜多變、土地使用權屬變更等不確定因素,導致土地最終使用性質有可能要調整和變更。調整和變更的依據、寬容范圍等這些問題是城市規劃管理人員經常碰到的難題。現在隨著中山市控制性詳細規劃覆蓋工作的完成,我們不得不面臨大量的調整工作。這些調整一部分來源于規劃地塊的預期目標無法實施和操作,另一部分則來源于市場經濟帶來的不確定。我在日常的規劃設計和管理中就經常碰到如何實施控制性詳細規劃的困擾,對此也產生一些嘗試和思考。

1　控制圖則需要深化和補充的問題

由于控制性詳細規劃沒有年限,也就是說規劃目標可以是近期的,也可以是遠期的。往往我們的規劃都較為理想,那么對于現狀的東西,怎樣與規劃銜接?規劃的目標如何才能落實?這些都存在矛盾和爭議。例如在一個經濟較為落后的鎮外緣地區,我們規劃了一塊完整的公共綠地,但是現狀該地塊沿街有一些民居和商鋪,一般傳統做法是我們在控制圖則中直接規定了整塊公共綠地的指標,對現有的民居和商鋪卻沒有實施指導的建議。其實政府尚未有足夠的財政支持,而且又處于外緣區域,該綠地的實施可謂是遙遙無期,現狀的民居和商鋪卻需要使用,但是按照我們的控制性詳細規劃,這些民居和商鋪新的修繕和報建都不能進行了。我們認為,一個具有可操作性的規劃就要考慮這些問題,可以有不同的做法,要不這個公共綠地就要避開這些民居和商鋪,要不就要深化和補充控制圖則,說明政府沒有確定意圖要建設這塊綠地之前,控制圖則就應該說明在現有規模和界線的范圍,允許民居和商鋪進行哪些修繕和報建,這樣既可以解決日常的糾紛,也可以保證日后政府要實施規劃之時,不增加建設公園的成本。

另外,中山市現在開展控制性詳細規劃編制的初期,城市設計并沒有同時跟進,尤其是城市重點地段也沒有開展這個相關工作,導致單獨編制完成的控制性詳細規劃對城市形態指導意義和控制作用并不明顯。即使在開展控制性詳細規劃編制的中、后期,對一些編制了城市設計的地區,城市空間形態的要求也未能在控制性詳細規劃層面得到完全落實。城市設計的要求沒有細化落實到法定規劃層面,是專項規劃編制意義的一種缺失。因此,我們在控制性詳細規劃編制調整的時候,對涉及的城市設計要素,必須作進一步的細化和落實,以保證重要城市公共空間的環境品質。

2　土地使用兼容性的分析判定

對于規劃師來說,每個人在做規劃的時候,都是立足法律、法規進行方案或受其約束,往往都要合理地安排各種城市用地,但是這樣的合理規劃在現實中卻顯得孤立無助,面對各種利益主體的博奔和各種復雜的突況,規劃師不得不做出調整和讓步。由于土地使用兼容性存在許多不足,因此在實施上也帶來了不少困擾,甚至在管理中產生一些漏洞。

2.1　土地兼容性的困惑

2.1.1　法律地位不清,體系不全

目前現行的城市規劃相關法律、法規和技術標準、規范中,對于土地使用的兼容性控制并沒有明確的說法,兼容性的問題一直也沒有在規劃編制、實施與管理等階段得到應有的重視。無論總體規劃、分區規劃,還是控制性詳細規劃,僅僅強調的都是分區、土地性質和控制指標,很少提及土地使用的兼容性控制。控制性詳細規劃編制階段雖然較為重視建設用地性質、使用強度和空間環境的控制,但是至于如何進行土地使用的兼容性控制并沒有深入研究,僅僅以“適建、不適建或者有條件地允許建設的建筑類型”來體現。

2.1.2　土地使用兼容性的確定缺乏操作性

土地使用兼容性的確定僅僅是技術性,一般是由設計人員在規劃編制過程中單獨予以規定,考慮難免帶有片面性和主觀性。在編制控制性詳細規劃的時候,規劃師在確定兼容性時只是簡單地制定一個兼容性表格,說明了地塊內可以兼容哪些性質的用地,但是并沒有給出哪些用地組合是最佳的,或者哪些用地雖然可以兼容但并不是最佳的,實際上并沒有達到預想的要求。而現實情況是,這種兼容性的確定不應該由規劃人員來確定,而是留給市場,在實際的實施過程中決定哪種用地的模式是最合理的,規劃人員只需要給出指導性意見即可。

2.1.3　現行的土地使用兼容性規劃管理的隨意性過大

在通常的土地使用兼容性表中,有一種情況要求城市規劃管理部門根據具體條件與規劃要求確定是否允許土地使用兼容。它沒有單一的、明確的決策標準,決策難度較大。正是這種情況,由于缺乏明確量化的決策依據,管理者較難準確做出科學的判斷,以致隨意性較大,很容易受某些利益驅使或權利左右而決策失誤。

2.2　土地兼容性的正確認識和完善

首先,建議在控制性詳細規劃中,要根據規劃地塊的具體環境條件,補充對每個地塊的土地使用兼容性規定,包括與其兼容的土地性質、容積率、建筑密度、建筑限制高度、綠地率等指標允許的調整幅度。這樣做雖然會大大增加規劃的復雜性和工作量,但能促使規劃設計人員從較大的地區范圍、多角度、比較深入細致地去研究控制指標制定的合理性與彈性,而不是按土地使用性質與一些指標控制的常用值來輕易套用確定。

再者,規劃師引導規劃,卻是市場決定規劃。規劃師的局限性導致了對一些問題的判斷會有偏差,但是也不能否定規劃師在城市規劃中的積極作用。因此對于某些拿不準的用地,規劃師在提出合理方案的同時。也要考慮到讓方案在市場的作用下進行自身優化。規劃師在編制控制性詳細規劃的時候就是要在保證強制性指標的前提下,如何定好一些靈活性的“格子”,讓不同的利益集團協商決定該在“格子”里填上什么。

3　容積率調整問題

規劃用地兼容性范文第2篇

關鍵詞：城市 土地規劃 可持續 發展

一、 土地利用規劃與城市規劃的關系

幾十年的社會主義建設中，土地利用總體規劃中的城市用地顯得很重要，現代化城市的建設和發展需要很多的土地，國家相關部門雖然嚴格控制城市的建設用地，但是城市土地規劃往往只是從城市的建設和發展出發，不把全局的土地資源供需考慮在內，土地利用總體規劃對城市用地規劃沒有起到限制作用，城市建設的用地不合理地擴張，侵占了耕地，給生態環境造成了破壞。

1.土地利用規劃與城市規劃

城市用地包括兩個方面，一是城市區域內已經被建設、被利用的土地資源，二是已經被有關部門批準，列入了城市規劃的區域范圍之內，有待于開發、建設的土地資源。另外，需要指出的一點就是，按照我國城市規劃法中所規定的城市區域內的所有非建設的用地，象山石、樹林、池水等占用的那部分土地資源，也屬于廣泛意義上的城市用地。

改革開放以來，我國社會主義建設高速發展，土地利用的總體規劃與城市規劃的關鍵性和重要性日益凸顯。土地利用規劃和城市規劃既有兼容性，互有側重又互為彌補，同時還具有矛盾性。它們在規劃法律依據、指導思想、理論依據上有矛盾之處，給社會主義建設的發展帶來了一些困難。

2.矛盾性：供需矛盾、過分擴張

現在我國建設用地規劃把人均建設用地指數作為標準，好像很合理，實際上忽略了很多因素，比如區域與城市之間的關系、城市中建設用地急劇擴張的原因等等，從而直接或者間接地影響了建設用地規劃管理的效果。

3.兼容性：互有側重、互為彌補

從社會主義建設的全局來看，土地利用的總體規劃與城市規劃都是區域規劃的組成部分之一，二者雖然側重點不同，但是它們是互相補充、缺一不可的兩部分。

土地利用總體規劃的立足點是一個地區乃至一個國家的遠景發展和統籌發展，側重點不僅是科學分析城市用地的范圍和規模，還有保證城市用地和其他用地的平衡、保護地球自然資源，注重整體性原則和堅持可持續發展。

二、發達國家城市土地利用規劃的啟示

西歐各國的城市化水平較高，極大地帶動了國民經濟和社會各項事業的發展，這當中，土地利用規劃的作用功不可沒。通過借鑒國外先進的土地利用規劃理念，對我國傳統的城市土地利用總體規劃在研究方法上產生了一定程度的影響。具體體現在以下幾個方面：

1.強調生態優先的發展策略

針對城市生態環境質量不斷下降的狀況，應進行城市的合理容量和城鎮建設的生態適宜性研究，在建設和保護的地區之間，建立起土地要素合理流動的市場化配置資源的機制，從而達到控制環境容量小的城市，發展環境容量大的城市的戰略目的；同時應將城市土地利用規劃區范圍內的用地劃分為城市化發展促進地區、城市化發展控制地區及非城市化發展地區三部分，通過生態限制因素的分析，確定不可建設區及控制發展區的范圍。在編制土地利用規劃中，必須分析各種土地利用結構對環境影響，并提出相應的改善措施，以求將土地利用對環境的破環減少到最低限度。

2.強調區域觀念

城市的土地利用不能就城市論城市，隨著經濟全球化進程的加速，城市不再是孤立的封閉單元，而是處于區域的循環甚至國際交流圈中。土地利用規劃的編制應著眼于本地區、更大的區域甚至全世界，從區域經濟、大型基礎設施等方面來分析城市土地利用的重要性及土地利用發展的優勢和制約條件。規劃編制中應包含以下幾個方面的內容：應提出基于區域合作精神，超越行政區劃的土地空間發展模式；針對城市社會經濟高速發展這―特征，從國家發展戰略的高度，結合區域經濟的發展，對城市的土地利用的規模、發展方向、區域基礎設施布局等提出相關建議；通過研究當前國際國內背景下區域關系格局，分析城市發展的優勢及存在問題，將區域合作的組合城市作為城市發展的目標之一，并提出相應的土地利用空間結構重整策略。

3.強調與社會、政治、經濟的緊密結合

城市發展的內在動力是社會、經濟的發展。城市土地利用規劃必須進行城市社會、經濟發展的研究，才能保證其科學性。以新經濟時代的到來、全球經濟一體化和中國加入WTO對城市社會經濟發展的影響為研究的切入點，緊密結合宏觀區域經濟競爭的要求，對城市經濟發展與城市發展戰略選擇關系的歷史、現狀與未來進行分析和展望，從社會、政治、經濟等各個方面（特別是從城市高速成長這一特征出發）對城市的土地利用進行分析，提出構造適應知識經濟的未來發展的土地利用規劃新理念，以求在區域合作、中心城市建設、居住適宜性、歷史傳統保護等方面及相應的土地利用空間重整策略的編制上注重與城市社會、經濟發展的緊密結合。

4.強調理論與實踐的結合

規劃用地兼容性范文第3篇

Abstract： The city is an unceasingly developing and improving complex. In different time and development stages， different standards are needed to guide its planning and construction. Small town is a special form between city and country. As a link between city and country， small town land use has both the characteristic of urban and rural land use， and is the foundation of the social development of small towns. Simply speaking， the small town is a city with part of the characteristics of country. In the vigorously promotion of new urbanization and urban and rural integration， the 2007 version of the "Town Planning Standards" can't well guide the current stage of small town planning is somewhat. How to improve town land classification criteria has become one of the development needs of the times. Through the review of the classification of construction land and the comprehensive comparison of GBJ137-90， GB50188-2007 and GB50137-2011， it is found that the "Town Planning Standard" of 2007 can't meet the needs of the modern small towns， and the development of land use has great limitations. This paper proposes to adjust the land use category and increase the land use sub-class on the basis of the 2007 version， and to update and improve the land classification of the "Town Planning Standard" by integrating the response policy and the implementation of the double-layer demand.

關鍵詞：小城鎮；用地分類；規范；階段性

Key words： small town；land classification；specification；stage

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）02-0018-05

0 引言

中華人民共和國住房和城鄉建設部于2012年1月1日《城市用地分類標準與規劃建設用地標準》（GB 50137―2011）[1]，并同時廢止GBJ 137―90[2]。但是對于最新的標準僅僅適用于城市、縣人民政府所在地鎮和其他具備條件的鎮的總體規劃和控制性詳細規劃的編制、用地統計和用地管理工作。對于現在不具備條件的鎮必須采用2007年所頒布的《鎮規劃標準》（GB50188-2007）[3]。2016年4月，中規院下發《城鄉用地分類標準與規劃建設用地標準》（修訂）調查問卷，正式將《城鄉用地分類標準與規劃建設用地標準》的修訂工作提上日程。與此同時提上修訂日程的還包括《鎮規劃標準》（GB50188-2007）[3]及《村莊規劃用地分類指南》[4]（建村【2014】98號）。

目前對于小城鎮用地分類的研究較少，姜熙2008年發表的碩士論文《基于城鄉統籌的小城鎮用地分類研究》[5]未將小城鎮用地進行深化，只對其大類用地進行了歸類和調整，在當時的背景下是可行的，但是在目前的小城鎮規劃中對于現階段的小城鎮發展缺乏深度。時隔10年，小城鎮的需求產生了變化，僅僅用大類和中類來引導現在和未來的小城鎮建設就顯得有些不合時宜。從實際工作層面來看，鎮規劃標準基本已經被架空，在小城鎮的規劃中更多的使用《城市用地分類與規劃建設用地標準》[1]，其主要原因在于《鎮規劃標準》的用地分類并沒有實際意義上細分至小類，使得小城鎮規劃就只能停留在總規的深度，缺乏操作性，但是此舉卻與《城市用地分類與規劃建設用地標準》[1]的適用范圍相違背。因此在政策與實施兩個層面的夾擊下，對《鎮規劃標準》中的用地分類進行更新與改進顯得尤為重要。

1 建設用地分類的歷程

城市和小城鎮隨著其本生的發展及用地需求，國家對各等級城市制定了相應的標準。但是中國正處于城市高速發展期間，1994年至今也對用地分類標準進行了多次修編和調整，具體參見表1。

由上述統計可以發現，《鎮規劃標準》經過兩次修編，《城市用地分類與規劃建設用地標準》經歷一次修編。《鎮規劃標準》兩次修編后所調整的核心內容主要在于其用地分類的標準以及與之配套的相關公共服務設施、基礎工程設施的量化指標；《城市用地分類與規劃建設用地標準》經過一次修編后，主要調整的內容在用地分類標準的優化與細化以及建設用地與非建設用地的統籌方面；標準將城鄉居民點建設用地單獨列出，并將其分為城市建設用地、鎮建設用地、鄉建設用地、村莊建設用地。而這四類用地則分別對應《城市用地分類與規劃建設用地標準》、《鎮規劃標準》、《村莊用地分類指南》。

通過這些核心內容的變化，可以看出城市、縣所在的鎮與其他建制鎮、鄉對建設用地的需求不同，從政策層面與實踐層面來看，他們是相對獨立而又相互影響的用地分類體系。

2 用地分類的比較

2.1 GB50188-2007與GBJ137-90的比較

GBJ137-90采用大類、中類和小類三個層次的分類體系，共分10大類，46中類，73小類，其大類為R、C、M、W、T、S、U、G、D、E[2]；而GB50188-2007將用地性質分為9大類、30小類，其大類為R、C、M、W、T、S、U、G、E[3]。對于除C類外差異的比較，參見表2；GBJ137-90將C大類分為8中類、24小類[2]，其中GB50188-2007部分與GBJ137-90有對應之處；以GB50188-2007為主，具體差異對比見表3。

通過以上的分析對比，可以得出以下結論：GB50188-2007與GBJ137-90就用地分類標準來說是相當相似的。考慮到兩個規范編制的時代背景，GB50188-2007在某種程度上可以說是GBJ137-90在城市層面上的深化，而產生其深化的原因主要有以下幾點：①城市的體量大于小城鎮，其土地兼容性也明顯弱于小城鎮，因此其用地也相對小城鎮更為明確；②城市內部的運行體制相對于小城鎮更為復雜，需要多方面控制，而城市的用地僅僅是其中的一個方面，所以與GBJ137-90相配套的城市規范就相繼提出；③小城鎮的“生態系統”相對較為薄弱，土地性質相對城市更為模糊，需要為其發展留有足夠的彈性。因此GB50188-2007中的用地分類進行細化的過程中還需要考慮到小城鎮的土地使用彈性。

2.2 GBJ137-90與GBJ137-2011的比較

GBJ137-2011主要對R、C、W、S、U和G幾個方面做除了部分調整。

GBJ137-2011將居住用地的四級標準調準為三級，并將小類調整為住宅用地和服務設施用地2小類，并且將中小學用地劃入A類之中[1]。

GBJ137-2011將GBJ137-90中的C拆分為A、B兩類，加強了對滿足民生需求的公共服務設施的控制。

對于倉儲用地，GBJ137-2011在GBJ137-90的基礎之上增加了物質中轉、配送等內容。

GBJ137-2011整合了GBJ137-90“道路廣場用地”和“長途客運站用地”、“公共交通用地”、“鐵路客貨運站”、“港口客運碼頭”等用地，不包括原標準“游憩集合廣場用地”[1]。

公共設施用地中，GBJ137-2011將“通信設施用地”和“廣播電視設施用地”加入供應設施用地；電廠、制氣廠納入工業用地；“雨水、污水處理用地”更名為“排水用地”； “糞便垃圾處理用地”更名為“環衛用地”；新增“安全設施用地”中類，其小類包括“消防用地”與“防洪用地”。 GBJ137-90中類“施工與維修設施用地”內容調整至“其他公用設施用地”中[1]。

綠地在原標準分類“綠地”大類的基礎上增加“廣場用地”，剝離原“生產綠地”，分為“公園綠地”、“防護綠地”與“廣場用地”3個中類[1]；原標準“生產綠地”以及市域范圍內基礎設施兩側的防護綠地，按照實際使用用途納入城鄉建設用地分類的“農林用地”。

通過上述的對比，GBJ137-2011對GBJ137-90的調整幅度還是比較大的，重點歸納為兩方面的變化：①明確了城市對各類土地使用的需求，細化了各中類與小類；②進一步完善了城市的用地結構，在根本上區別了城市、鎮、鄉與村莊對建設用地的不同需求。

2.3 GB50188-2007與GBJ137-2011的比較

在GBJ137-2011將中學和小學用地從R類中剝離出來之后，GB50188-2007和GBJ137-2011的居住用地的性質的相似度又進一步拉近，但是最大的區別依舊在于幼托用地的劃分問題。相比之下，GBJ137-2011和GB50188-2007對于W、M類的區別不大，只是對于一些特殊的用地加以更明確的歸類。對于G類，GBJ137-2011標準將“廣場用地”從S類剝離出來，加入G類之中[1]。因此GB50188-2007與GBJ137-2011對于G類將有本質上的區別。而U類，GBJ137-2011將其用地進一步細分，對于某些特定用地性質加以更明確的分類，相比GB50188-2007的一刀切，GBJ137-2011就顯得相對詳盡，更符合城市對其的需求與分工。對于T類，GBJ137-2011將其取消，并將其合并至S類，因此從GB50188-2007的S類到GBJ137-2011的S類發生了很大的變化。

GBJ137-2011改變最大的就是在于將GBJ137-90中的C類拆分為A類和B類，明確出了非營利性公用類設施用地和盈利性設施用地[1]，通過對非盈利性公用類用地的控制來提高城鎮居民的生活水平，從而體現出新型城鎮化的內涵：以人為本。

從GBJ137-2011來看，GB50188-2007的C類已經與GBJ137-2011的A類和B類不具可比性，雖然都表示商業、服務業和辦公用地的性質[3]，但是城市用地分類的深度已經遠遠超過了鎮的分類深度。如今中國城鄉差異明顯，城市所具備職能的復雜程度已經遠超過小城鎮，城市用地分類則需要更加明確各個地塊的使用性質進而發揮城市每一塊地的經濟效益，但小城鎮功能和用地有限，往往一塊地兼備多種功能，用地兼容性較強，因此過于明確細分的用地分類在小城鎮之中是不具可操作性的。

GB50188-2007與GBJ137-2011已經存在了相當程度的區別，而其區別的根本在于城鎮規模所帶來的土地兼容性變化。對于城市而言，體量越龐大其職能分工越明確，而且其各個職能的獨立性越強，從而導致城市土地兼容性降低，但是對于小城鎮來說恰恰相反。因此GB50188-2007與GBJ137-2011在城市與城鎮的規劃適用主體上就存在明顯的差異。

2.4 總結

通過以上三次比較可以發現，GB50188-2007和GBJ137-90較相似，但均與GBJ137-2011的差別較大。20世紀末期到21世紀初期，順應改革開放的浪潮，中國的城鎮化迅速推進，城市開始與鄉村分離，城鄉差異相對較小，具有一定的共通性，所以GBJ137-90是適用于當時的城市，GB50188-2007也是適用于當時的小城鎮的。

2012年GBJ137-2011開始實施以后，城市用地和鎮用地有了本質上的差別，就如今的中國城鎮化發展而言，城鄉差距顯著增大，而如今的規劃重點也聚焦在如何縮小城鄉差異，如果繼續依照GB50188-2007來做鎮規劃，那么小城鎮在土地使用上將會與城市產生越來越大的差異，而此不利于未來小城鎮的城鎮化發展，因此對GB50188-2007的用地分類進行調整是勢在必行。

同時通過現階段的規劃實踐情況來看，GBJ137-90在2012年修編后得到了進一步的完善，而GB50188-2007卻依舊存在以下問題：①隨著小城鎮的發展，小城鎮對土地的需求也越發的明確，但GB50188-2007中的用地分類無法滿足現今的需求，從而導致GB50188-2007在實際規劃工作中已逐漸被廢棄；②GBJ137-2011的用地分類過于細致，對小城鎮的發展限制過大，無法為小城鎮留有一定的用地彈性，從而需要在一定程度上依托已有的GB50188-2007，結合GBJ137-2011對鎮用地分類進行調整。

3 對鎮用地分類的思考與創新

3.1 對發展階段的思考

城市的發展是一個動態過程，“聚集點―村莊―小城鎮―城市―大城市―特大城市”，從一個層級到達另一個層級需要時間的累積，同時每個階段的進化都應該遵循一定的自然、社會規律，而這種規律在規劃層面上的表現之一就是用地分類的深度。不同時期內遵循的規范應該是適用于某一個時期或者是一個階段到另一階段的，但每當進入到下一個階段時，相應的規范也應該進行同步更新的，反之必然會使城市出現用地的不經濟性。

筆者認為，GB50188-2007是適用于“村莊―小城鎮”階段的，而老版城市用地標準是適用于“小城鎮―城市”階段，GBJ137-2011是適用于“城市―大城市”或者“城市―特大城市”階段的。這種歸類的重點在于對各個層級的界定，在GB50188-2007實行時期的鎮和現在意義上的鎮是有本質上的區別的。當時的鎮可能還處于需要解決溫飽問題、衛生問題的階段，但是現在的鎮大多已經完成溫飽時期的任務，現階段的聚焦點多放在經濟增長與生態保護上。換言之，以前的鎮是處于“村莊―小城鎮”階段的，而現在的鎮是處于“小城鎮―城市”階段（圖1）。同理，城市也是從“小城鎮―城市”到“城市―大城市―特大城市”的轉變。

不同的時代有不同的政策背景，但是本質的原理和內在機制是相同的，雖然規范不一定是完全適應，但是大方面殊途同歸。

[圖1 城市發展階段示意][（圖表來源：筆者自繪.）][1990版城市用地分類][2011版城市用地分類][特大城市][大城市][城市][小城鎮][村莊][聚焦點][2007版鎮用地分類][已過時][需要適合此階段的鎮用地分類]

3.2 對鎮用地分類的思考

通過對用地規范的比較，并結合現在鎮規劃的實際情況和未來鎮規劃的需求對GB50188-2007進一步細化將原本僅有大類和小類的鎮用地分類標準細化至大類、中類和小類三個層次。

本用地分類在大類和中類之中并沒有做出變化，還是符合GB50188-2007的，但是在中類之中集合GBJ137-90將中類繼續細化至小類，并集合城市用地分類的使用范圍對小類加以限定，并做出相對明確的說明。使用范圍說明同時結合GBJ137-90和GB50188-2007原有說明。具體用地分類如表4。

以上的分類標準主要考慮到城市的發展歷程，結合GBJ137-90與GB50188-2007的相同點，對鎮建設用地的部分進行深化處理。此標準將GB50188-2007的9大類、30小類細分為9大類、33中類、38小類。其中具體各類用地的相關適用范圍可參考GBJ137-90，此處不再贅述。在對鎮用地分類進行細化的過程中，重點的變化歸納于以下幾點：1）將原本的30小類更變為33中類，其中增加的3類為文物古跡用地（C7）、其他公共服務設施用地（C8）以及堆場用地（W3），主要考慮到對于鄉鎮文化活動、生活方式的保護，新增了文物古跡用地；為小城鎮公共服務用地的使用方式留有一定的彈性，新增了其他公共服務設施用地；考慮室外倉儲的形式，增加了堆場用地。2）對原本的C、T、S、G類用地進行了進一步的細化，以確保在留有小城鎮用地發展彈性的同時，能夠明確各類用地的使用狀況。

4 結語

規范的編制是具有時代背景的，但是規劃本身是遵照城市發展的內在規律，是適用于一個時期或者一個階段的。隨著城市的不斷發展與進步，老規范將會被城市發展的新模式所淘汰，所淘汰的規范并不一定適用于在往城市階段發展的小城鎮。老規范往往在城市特定的發展時期是具有宏觀層面的指導方向的，而新規范也應相對順應宏觀指導意義，再根據時代的發展需求，對規范進行調整改進，以適合現階段的發展變化。筆者通過對已有規范標準的梳理與對比，在響應新型城鎮化要求下，提出對我國鎮規劃建設用地分類標準的調整建議，為小城鎮用地分類有待更新的過渡真空期盡部分綿薄之力。

參考文獻：

[1]GB 50137―2011，城市用地分類與規劃建設用地標準[S].2011.

[2]GBJ137―90，城市用地分類與規劃建設用地標準[S].1990.

[3]GB50188―2007，鎮規劃標準[S].2007.

[4]佚名.住房城鄉建設部印發《村莊規劃用地分類指南》[J]. 城市規劃通訊，2014（14）.

規劃用地兼容性范文第4篇

關鍵詞：城市商務區 規劃設計 城市規劃 探討

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）01（a）-0000-00

1 項目概況

鑒于本商務區地理區位優越，對商務區規劃充分注重綠色生態和濱水環境營造，運用現代高科技手段構建高效、活力、生態的商務區，總用地面積為2699.24公頃。此次規劃范圍內，有部分用地超出城市總體規劃的用地范圍，但本著“規劃先行”的原則，此次控規對商務區土地利用統一協調考慮，以路網為骨架，用地靈活設置，在整體大區域范圍內獲得社會資源的動態平衡發展。在城市總體規劃范圍內的用地面積為2108.86公頃，超出城市總體規劃范圍外的城市發展備用地面積590.38公頃。

2 規劃指導思想與原則

2.1 指導思想

以科學發展觀為總的指導思想，以構建和諧社會、建設生態宜居之城為出發點，按照“現代、生態、特色、便利”要求，著力于提升商務區品位，突出特色，展示現代化、國際化商務辦公新區形象。

本次規劃以先進規劃理念為導引，利用好自身優勢，成功實現跨越式發展，并與五象新區其他片區的各功能組團形成協調發展的格局；其次重點完善其公共服務、市政基礎配套設施布局和道路交通等方面綜合規劃，合理確定各地塊的使用性質、建筑內容及容量指標，指導區域內各地塊的具體開發建設，為下一階段的修建性詳細規劃提供依據，努力達成規劃與建設的一致性。

2.2 規劃原則

（1）承接性及深化原則。本次規劃在體現城市總體發展目標和要求的前提下，充分依據和參考已編、在編的規劃，分析規劃區區位、現狀、交通條件，從區域未來發展趨勢研究的高度下，統籌兼顧，合理安排，既繼承、深化、落實已有規劃思路，又對區域下一層次開發建設提出規劃編制的依據和準則。

（2）綜合規劃、整體發展的原則。注重規劃區各功能組成部分的整體關系，通過合理的用地布局和交通基礎設施網絡規劃，加強規劃區與其他功能組團的整體關系，形成各具特色、既相互獨立、又密切聯系的城市組團關系，共同構成城市多元化、整體性的特點。

（3）適度彈性和多樣性原則。規劃在確定用地布局和區域功能結構的基礎上，允許局部功能和容量的調整，使土地性質具有適當的兼容性，使地塊合并和劃分更趨合理。提高規劃應對市場和未來發展的靈活性，使規劃本身更具有生命力和適應性。同時在道路網絡、地塊劃分和用地性質的規定在保證規劃合理性的前提下，充分考慮用地的多種可能性，盡量為開發建設提供更多、更合理的選擇空間。

（5）生態優先、因地制宜的原則。以科學發展觀為指導，強調區域建設與自然環境相結合，注重生態環境保護和建設，規劃設計充分體現“以人為本”和可持續發展的思想，促進經濟效益、社會效益和環境效益的有機統一。具體規劃手法上應充分注意利用自然地形，道路和用地布置注意結合山體與河流水系，開辟視線走廊，充分利用沿岸綠地景觀，做好濱水岸線的文章。因地制宜，充分利用現狀地形、植被、道路、設施等，建設形成生態走廊和開放空間，構建良好的景觀與生態環境，達到人與自然的高度和諧，充分體現商務區的城市風貌。

3 規劃思路及其具體實施

3.1 功能分區與布局

結合商務區所處新城區的定位，借鑒國內外相關金融街的建設經驗，在新區總部基地內打造集銀行、證券保險、其他金融機構辦公為主及相應配套的酒店、商場等設施為輔的金融中心區。總部基地內的辦公用地主要圍繞金融商務的核心功能展開，包括：公共金融管理、銀行總部辦公、保險、信托、投資辦公、金融衍生服務辦公等。

本次規劃圍繞商務區作為市級商務中心的整體功能定位，將商務辦公中心區的功能細化定位為四大板塊：商務辦公、企業總部辦公、配套商業文化、商務居住。商務辦公中心區的辦公用地主要圍繞企業總部的辦公需求展開，包括：地區、區域性總部辦公總部集中辦公，以及其他中小型企業辦公機構，如圖1所示。

圖1 商務辦公中心區功能分區圖

3.2 規劃具體實施

（1）區域統籌協調發展，進一步提升商務區的定位。結合新城區的時展背景，利用自身優越區位優勢，在新城區整體功能定位指導下，統籌協調與其他各功能組團的職能，進一步提升 商務區的定位；并在用地布局、道路交通系統、公共服務和市政基礎設施規劃上協調布局和資源共享。

（2）重點進行商務辦公中心區的布局研究。規劃在總結、借鑒國內相關城市建設案例和經驗，立足市所處區域發展環境、區位條件，充分考慮市場發展實際需求，進一步明確 商務辦公中心區的各功能分區，用地配置模式、土地使用兼容性配比等各項開發控制要求，以此打造現代、高端的商務中心區形象；并充分利用周邊的水系與綠化，在道路布局、建筑群體空間組合、軸線通廊設置上合理布局，塑造良好的城市空間景觀格局。

（3）土地使用規劃的深化與完善。以上層次和相關規劃要求為指導，結合區域現狀實際情況和發展條件的變化，發展目標的要求，合理進行用地布局的進一步深化與完善。

（4）土地開發強度控制和適度城市設計引導。充分結合現狀和區域規劃的發展要求，對規劃區內各地塊提出相對完善的控制指標體系以滿足規劃建設和管理需要；依照美學和空間藝術處理原則，對整體建筑空間、濱水環境、街道景觀等方面提出指導性綜合設計要求和建議。

（5）道路交通規劃和設施控制。以上層次規劃的路網格局為依據，結合現狀實際情況，加強對支路網絡系統的深化和完善；并確定道路的各項規劃指標，因地制宜進行豎向設計和場地平整。同時，規劃還提出交通組織分析、慢行交通規劃、重要地段或節點的交通優化方案，并強化交通管理措施。

（6）公共服務和市政設施的配套與完善。根據規劃區的用地性質和人口規模，立足區域統籌和協調發展，進行公共服務和市政設施的配套布局和完善，做到定量、定位和定界的落實和具體控制。

（7）因地制宜，注重特色環境景觀的營造。 商務區半島區位優越，其內自然環境景觀豐富。規劃充分利用現有優勢，處理好公共開放空間（包括水、綠地、廣場、空間軸線等）、建筑與環境之間的相互關系，積極營造具有地方特色的環境景觀風貌，提升整個商務區的綜合形象。

3.3 規劃布局

本項目商業服務業設施用地面積為273.08公頃，占規劃建設用地面積的15.62%。

（1）商業用地。現狀規劃區內缺乏具有一定規模的商業用地，規劃在道路北側以及規劃區北部的商務辦公中心區，設置大型商業服務設施用地。目的依托交通優勢，為周邊及城市外部居民提供商業服務。此外，在各個居住片區均設置鄰里中心，作為市級商業服務的有益補充，使得商業行為深入到各個居住小區之間。規劃商業設施用地面積為67.13公頃。

（2）商務用地。商務用地主要位于商務辦公中心區，主要圍繞企業總部的辦公需求展開，包括：地區、區域性總部辦公總部集中辦公，以及其他中小型企業辦公機構。規劃商務用地面積為114.61公頃。

（3）娛樂康體用地。結合商務辦公中心區內配套商業文化區的設置，布置兩處娛樂康體用地，為商務人士提供配套服務。此外，設置兩處娛樂康體用地，充分利用濱水區的景觀優勢提供娛樂康體活動空間，規劃娛樂康體用地面積為21.35公頃。

（4）公用設施營業網點用地。現狀規劃區內沒有加油加氣站的設置，本次加油（氣）站規劃依據主要為《汽車加油加氣站設計與施工規范》（GB50156-2002）以及國家、自治區其它相關規范和行業標準。新增4處加油站，1處加油加氣合建站，可滿足規劃區內相關車輛的使用要求。每處加油站依照相關規范占地2000―3000平方米，加油加氣合建站占地4000―5000平方米。此外，其他公用設施營業網點用地結合鄰里中心進行綜合考慮，滿足規劃區內的配套服務需求。規劃公用設施營業網點用地面積為1.54公頃。

4 結語

文章通過結合某商務區規劃設計實例，以科學發展觀為總的指導思想，以構建和諧社會、建設生態宜居之城為出發點，按照“現代、生態、特色、便利”要求，著力于提升商務區品位，突出特色，展示現代化、國際化商務辦公新區形象。

參考文獻

[1] 劉姍姍； 于南.城市中央商務區規劃設計中室外風環境特性研究[J].經營管理者，2013，（04）：156.

規劃用地兼容性范文第5篇

[關鍵詞]：城市規劃；設計；彈性控制；動態；合理

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A

前言

在我國傳統的城市規劃設計中，設計方應首先勾勒城市區域的理想設計藍圖，然而，從現階段的城市設計建設時間來看，城市在實際建設過程中會受到投資計劃的不確定性、城市結構的變化及其他種種因素的影響，最終都很難完整實現最初的城市設計構想。因而，當前我國城市的發展變化具有很強的不確定性與偶然性。此外，當前城市中突出存在的熱寂效應也嚴重浪費了社會資源。例如汽車數量的增加使得城市道路不斷拓寬，而新修建或擴建的道路設計又是否能為道路的后續加建或拓寬留下余地；為舉辦各種大型洲際運動會耗費巨資修建的體育建筑賽后是否能繼續用于支持城市的發展建設。通過將彈性控制應用于城市規劃設計，利用彈性與可變取得時間與空間的平衡點，從而有利于構建合理有效的時空復合結構體。

1彈性控制的內涵

1.1彈性控制的概念

在有外力作用時，物體發生形變，外力作用消失后，物體的形變也隨之消失，則可認為這個物體具有彈性。從管理層面看，即指管理機構具有一定的環境適應能力或可塑力。彈性控制指的是組織系統能夠根據內部條件或外部環境的變化，靈活調整控制行為，從而使自身得以保持某種特定狀態。將彈性控制應用于城市的規劃設計，在城市設計控制框架運用彈性原理來積極引導與激勵控制要素，激發城市建設的能動性，從而提高城市建設的運作效率，促進城市建設健康、有序發展。

1.2彈性控制的作用

廣義上看，彈性控制對于城市規劃設計主要有激勵與約束兩個作用。狹義上看，城市規劃設計的彈性控制主要是城市設計控制框架下的彈性引導，這種彈性是有限的，其主要目的在于使所構建的框架具有開放性、動態性和平衡性，從而完善城市建設的市場投資環境，協調城市建設各利益主體的博弈，增強對多元投資主體的吸引力，進而提高城市規劃設計的可操作性與靈活性，使城市建設得以和諧發展。

1.3彈性控制的矛盾

城市規劃設計的彈性控制既倡導彈性激勵，又強調約束控制，其本身構成了一個多元矛盾的集合體，也使得彈性控制對城市建設的引導和控制具有雙重作用。如果彈性控制合理恰當，會對城市的建設發展具有規劃與設計有效地促進作用，而如果控制不當，則可能會其反作用，對城市的建設發展形成阻礙。在制度經濟學中，交易成本是用于評價制度有效性的重要標準，一般而言，交易成本越高，制度的運行效率反而越低，彈性控制在一定程度上增加了城市建設的交易成本，增加了政府與投資主體的談判和推誘過程，降低了城市建設的運行效率。另一方面，由于政府部門對于城市建設具有一定的掌控權力，彈性控制的存在又為某些人員創造了權力尋租的條件，破壞了制度的運行環境和價值理論。因而，在實踐中應使彈性控制應用策略簡練明晰，并有效監督控制策略的實施，確保城市規劃設計的彈性控制朝著正確的方向運行和發展。

2彈性設計的控制要素

彈性控制主要有土地使用、目標體系和指標體系三個控制要素。

2.1土地使用

土地使用時城市規劃設計的最終結果體現，也是對規劃理念與思想的實踐闡釋。只有充分有效地梳理和整合土地使用，才能保證城市設計的實效性。在城市規劃設計實踐中，應根據相關規劃文件的規定，對土地使用進行科學合理的細化與局部整合，并注重土地的混合使用與控制的層次性，將城市居民的居住、工作與游憩活動緊密聯系起來，實現土地使用的多元化，全方位提高土地的使用效率，從而增加土地使用的彈性。

2.2目標體系

城市設計主要是對影響城市物質空間的決策環境進行設計，如設計目標、設計導則與實施策略等，并據此指導下一層次的城市建設。在確立城市設計目標前，應認真分析研究城市物質空間的發展，整合社會、經濟、文化等多元價值的需求，首先確立城市設計的主目標，以主目標為核心確立各分項的子目標，將主目標和各子目標結合起來，構建系統的城市設計目標體系。

2.3指標體系

城市設計指標是城市物質空間的數字化體現，在城市規劃設計的彈性控制中，通過設計指標對建成環境進行理性分析。城市設計的指標體系主要包括技術經濟指標與用地平衡指標，通過這些指標來約束與制約城市的建筑體量、空間結構與空間模式。在市場經濟下，指標體系一般是經濟效益、社會效益與環境效益的博弈結果的體現，因而，應對指標體系實施彈性控制，使城市規劃設計更具動態性和靈活性，促進城市設計的有效實施。

3彈性控制的應用策略

3.1土地使用的兼容策略

土地使用的兼容策略主要包括兩個方面，即街區土地的混合使用與土地使用的兼容。居住區域內的土地應具有多種使用功能，應包含一定規模的休憩和商業用地，同時在工業或商業用地中也應設計一定規模的居住用地，從而將居民的居住、工作與休憩緊密聯系起來。城市規劃設計應具備一定的前瞻性，以彈性控制為主導，賦予土地一定的使用兼容性，當周圍環境發生改變時，應根據地塊的特點，靈活合理地變更地塊的使用性質，如將居住用地轉變為商業用地，使土地使用更具多樣性與豐富性，增添城市的活力。此外，通過合理使用土地，還能促進土地性能發揮的最大化，全面提高土地的利用效率。如某塊土地原先為純粹的居住用地，通過改進現有部分居住用地，增加居住用地可利用空間，從而騰出部分居住用地用于轉變為商業用地，該地塊成功轉型為居住用地和商業用地的混合使用地塊，即增加了居民生活的豐富多彩，又增加了整體地塊的使用效益，從而極大地增加了該地塊的土地利用效率。

3.2目標建構的動態策略

目標建構的動態性包含時間維度的動態性與空間維度的動態性。從時間維度上看，應將近期目標與遠期目標結合起來，并根據城市的發展進行靈活調整。其中，近期目標主要用于解決現階段的城市問題，因而應具有較強的實施操作性，遠期目標主要服務于城市的未來發展，應具有一定的前瞻性。從空間維度上看，應先確立主導目標，并與輔導目標結合起來構成由多元目標構成的目標體系。主導目標主要是解決城市建設的主要問題，因而應具有較強的傾向性，輔助目標主要側重于解決城市建設某一層面的問題，并輔助解釋主導目標。在實際的實施過程中，可根據內外環境與實施效果的變化，靈活調整主導目標與輔助目標。

3.3實施管理的獎勵策略

實施管理的獎勵策略主要可分為兩類：①對歷史建筑或街區進行保護的獎勵策略；②對提供公共空間或其他公共物品進行的獎勵策略。獎勵方式包括面積獎勵與資金獎勵。面積獎勵即增加建筑物的建筑面積，應用在具體的實踐中，可表現為增加原街區的建筑面積，如果是在城市風貌嚴格控制區段，政府可能不會允許增加建筑面積，但會給予開發商其他區段相應的建筑面積獎勵。資金獎勵主要指減少開發商的征稅比例，也包括貨幣獎勵。在實施管理的獎勵策略時，應綜合考慮公共物品的資本投入與公共空間的規模等請客，合理劃分多元的獎勵層次，并構建相應的規章制度，公平、高效地實施獎勵。

結束語

彈性控制主要包括土地使用、目標體系和指標體系三個控制要素，在城市規劃設計的彈性控制中，應通過實施土地使用的兼容策略、目標使用的動態策略和實施管理的獎勵策略，更好地開展城市規劃設計的彈性控制，促進城市建設的和諧發展。

參考文獻：