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不動產測繪管理辦法范文第1篇

1.房產測繪單位對相關技術規范理解、掌握差異性帶來的登記風險

根據《房產測繪管理辦法》，房產測繪應由房屋權利申請人、房屋權利人或者其他利害關系人自行委托具有測繪資質的測繪單位進行。房產測繪行業面臨著由集中統一測繪逐步向市場放開轉變或在已經市場化的前提下結合登記職能的調整重新洗牌。這一轉變，將會打破政府集中統一測繪時，對相關技術規范理解、建筑部位面積計算、共有面積分攤掌握的一致性。必然會出現不同測繪單位對同樣建筑部位測繪方法不同、面積不同、共有面積分攤不同的局面。這種情況相對不動產登記職能分工，由于測繪項目所在區域不同、同一項目不同樓測繪單位、登記時間不同，加之登記人員對建筑部位具體的面積計算方法不夠了解，使得其隱蔽性極強，登記過程中極難發現，從而給登記帶來風險。這種亂象影響登記機關形象、侵害購房人權益，同時會引訟、，并且因為房產測繪共有面積分攤的特點，“面積一戶錯、戶戶都要修改”，加之已登記房屋可能存在抵押、查封等情況，造成更正登記的難度巨大。

2.建成房屋與規劃審批圖紙不一致帶來的房屋登記風險

探討這個問題之前，有必要先對目前的房產測繪方法進行介紹。根據《房產測量規范》（GBT17986-2000），房產測繪要實地逐戶量取邊長尺寸。根據《房產測繪管理辦法》，房產測繪成果資料應當與房產自然狀況保持一致。但在目前的實際操作中，大量存在著建成房屋與規劃批準圖紙不完全一致的情況，考慮到不動產登記機構仍要以房屋的規劃批準文件對合法建造的房屋進行登記，在政府集中統一測繪條件下，測繪單位往往會要求建設單位補充提供與房屋現狀一致的規劃變更圖紙，從而確保滿足登記合法性、安全性的同時，符合規范、規章對于房產測繪現場實測的要求。當然，這種后補規劃變更圖紙的做法，因其辦理程序并不通暢，也存在著建設單位申請辦理房產測繪、登記的難度大、購房群眾不能及時取得所有權證書的尷尬。

登記職能下放、房產測繪依法走向市場后，測繪單位要求建設單位提供規劃變更圖紙的局面將不復存在，房產測繪成果資料將在法規和實際操作層面真正意義上實現“與自然現狀保持一致”。盡管《不動產登記暫行條例》中提出“不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當查驗不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。不動產登記機構可以對申請房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記的不動產進行實地查看”。但是鑒于逐戶查驗難度巨大、登記從業人員對房產測繪專業技術不甚了解、登記機構對測繪單位技術“把關”的思維意識短期內尚不能完全消除。按現狀測繪導致的與規劃批準不一致或未經審批的房屋建筑部位被誤登記、設定他項權的風險將給不動產登記帶來新的考驗。

3.規劃審批房屋面積與房產測繪面積計算依據差異給不動產登記帶來的登記實質風險和行政不作為風險

目前，用于建設工程規劃許可審批和規劃驗收的房屋面積數據各地多數依據《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2013）。而用于不動產登記、房地產開發利用、交易的房屋面積數據均依據《房產測量規范》（17986-2000）。兩規范在房屋面積計算的相關規定上存在諸多不同之處。規范的差異和不同人員對技術條款理解的差異，造成規劃許可面積與房屋預測算面積不同、規劃驗收面積與房屋登記測量面積不同。

但是，在新形勢下，因不同管理行為所需的房屋面積時常是不同測繪單位、甚至是建筑設計單位進行計算，對復雜的技術規范理解和掌握程度不同，不動產登記機構實際操作中很難核實哪些面積差異是由規范條款不同造成的所謂“合理差異”。這些將可能造成實際超規模建設房屋，甚至是規劃未批準的房屋部位被正常登記的實質風險 。而對于核實出不屬于規范不同造成的差異，在部門間協調配合、數據共享、政策支持尚在改革進程中的當下，解決處理存在一定難度。一頭是購房群眾急于辦證、一頭是開發企業絞盡腦汁東撞西碰，不動產登記機構也忙于部門間左右研究協調，給產生行政不作為風險埋下了隱患。

4.房屋登記測繪成果與房屋面積預測算成果差異性給不動產登記帶來的風險

房屋面積預測算成果是用于商品房銷售的重要屬性數據，因其作為房屋價值、各種稅費等的衡量載體，關乎購房人切身利益。房屋登記測繪成果作為不動產登記的重要屬性數據，是對預測算成果的確認和修正，在房屋銷售、登記信息系統中起到不動產登記單元前后銜接、建立關聯、數據匹配的關鍵作用。房屋登記測繪成果與房屋面積預測算成果面積上的差異處理，雖然在商品房買賣合同中已有約定、在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》里也有闡述，但諸多購房群眾因涉及補繳房屋差價仍對此十分關注。在政府集中統一測繪條件下，房屋面積預測算和登記測繪均由一家測繪單位完成，登記測繪是基于預測算成果結合變更圖紙和房屋現狀的修正，面積計算方法、共有建筑面積分攤方法前后基本能夠取得一致。因設計變更產生的前后面積差異也有依據可循。測繪單位基本能夠應對購房人關于前后面積差異的咨詢、、訴訟。在多家測繪單位介入房產測繪情況下，房屋面積預測算、登記測繪不可避免地出現不同測繪單位對面積計算方法、根據服務范圍確定的共有面積分攤，甚至是影響分攤的功能區劃分均存在不同認知、更不可能去對比分析預測算和登記測繪戶室面積差異大的原因，這將會給前后面積差異引入放大的可能，且無論是預測算還是登記測繪面積錯誤，或是都不違反規范的前后做法差異造成的面積差異一律都會變成購房人對不動產登記數據的不認可，咨詢、、訴訟也都將劍指登記機構。

二、規避風險的措施

1.政策層面

根據《建設部辦公廳關于建筑面積計算標準問題的復函》（建辦標函〔2001〕403號），“房屋產權登記面積測算應當依據GB/T17986-2000《房產測量規范》。該規范適用于房產測量，主要為房地產產權、產籍管理服務。關于規劃管理中有關面積計算問題，應由各地規劃主管部門負責確定。1995年12月頒布的《建筑面積計算規則》是編制工程預算、確定工程造價的依據”。目前，建設工程規劃許可審批和規劃驗收的房屋面積計算普遍依據的《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2013），是對《建筑面積計算規則》的修訂。

因此，筆者認為政策層面可統一商品房銷售許可、不動產登記、建設工程規劃許可審批和規劃驗收關于房屋面積計算的依據為《房產測量規范》（GB/T17986-2000）。同時，為更好的適應房地產發展的需求、避免規范條款的認知差異，應對《房產測量規范》（GB/T17986-2000）進行修訂，簡化房屋附屬建筑部位面積計算方法、進一步明確共有面積分攤規則。

2.房產測繪成果監管層面

根據《不動產登記暫行條例》，不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當查驗不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。不動產登記機構可以對申請房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記的不動產進行實地查看”。根據《房產測繪管理辦法》“用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果，房地產行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核。審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理”。不動產登記機構可設立房產測繪成果審核機構，負責結合上述風險點，研究制定房產測繪成果審核內容；負責結合房產測繪項目實際，不斷歸納總結和統一新建筑形式面積計算方法；負責結合經驗做法修訂當地的《房產測量規范》實施細則；負責制定和統一房產測繪成果樣式。只有將不動產登記審核工作做實，強化測繪成果的監督管理，方能更好的規避不動產登記風險。

3.操作層面

不動產測繪管理辦法范文第2篇

關鍵詞：房屋交易 不動產登記 銜接

1.房屋交易管理與不動產（房屋）登記的關系

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產權管理

1.1房屋交易管理

房屋交易是指房屋的轉讓、抵押和租賃。交易管理是對上述行為合法性的審查、確認和備案。其主要內容包括商品房的預售、現售，存量房的轉讓，政策性住房銷售和上市，企業破產兼并和征收安置過程中的房屋轉讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務的合同備案、樓盤表的建立、資金監管、房屋面積預測繪、實際測繪、檔案資料的管理和利用等。

1.2不動產登記

不動產登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權利狀況以及其他事項記載于不動產登記簿、核發權屬證書或權利證明的行為。

1.3房屋交易管理與房屋登記是房屋產權管理鏈條中緊密相連的兩個環節

交易管理和登記互為基礎，互相支撐，密不可分。從我國上世紀80年代末開始的全國范圍的總登記歷程來看，是先有市場交易管理制度，后有房屋權屬登記制度，由于當時交易機構和登記機構分設，申請人要跑兩個部門，遞交兩份申請，“辦證難”成了輿論關注的焦點。原建設部于2000年推行產權交易一體化并于2005年在全國推行房屋交易登記規范化管理，要求房屋交易和登記機構一體化，經過10年不懈努力，全國基本實現了房屋交易與登記的業務整合，很多地方實現了辦公系統合并，檔案合并，一套資料申請，一個窗口受理，一個窗口發證，轉移登記代行交易審核職能，方便快捷。

2.加強房屋交易與不動產登記管理

2.1直管公房、落實政策

公有房屋是指國有房屋和集體所有的房屋，包括住房和非住房。按照權利（管理）主體，可分為直管公房和自管公房。國有企事業單位、機關團體投資興建、自行管理的房屋，稱自管公房；房地產管理部門所有的或直接經營管理的房屋，稱直管房屋。按照原《城市公有房屋管理規定》，公有房屋實行所有權登記制度，公有房屋所有權的合法憑證是《房屋所有權證》、《房屋共有權證》。原《城市房屋權屬登記管理辦法》第十一條規定，房地產行政主管部門直管的公房由登記機關直接代為登記。但該辦法第二十一條同時規定：依法由房地產行政主管部門代管的房屋，由登記機關依法直接代為登記，不頒發房屋權屬證書。因此，直管公房中，存在著部分登記發證、部分登記不發證的情形。在“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證”的年代，盡管很難理解，卻不得不面對很多直（代）管公房未曾登記發證的狀況。

當這些房屋因為公有住房出售、落實私房政策發還以后，必然出現未經初始（首次）登記而申請轉移登記的情形。此類登記如果直接辦理，則違反了連續登記原則。所謂連續登記原則包括兩層含義：其一，不動產未辦理所有權初始登記的，除非法律另有規定，否則不得辦理其他權利登記；其二，因處分不動產而申請相應的處分登記的，被處分的不動產權利應當已經登記。對此，宜在雙方協商的基礎上，擬定相關操作方案，作為轉移登記的特殊情形去對待，以保證相關當事人合法權益不受影響。

2.2以委托受理方式實現“一口受理”

由于房屋交易管理與不動產登記、相應的稅務申報、房產查詢具有較強的關聯性，彼此往往是互為基礎，互相支撐，密不可分的。因此，在當前實行不動產統一登記的背景下，筆者建議可以采用委托受理的方式來設置受理窗口。具體思路為：由當地的不動產登記機構委托房屋交易管理機構代為受理，將房產交易受理窗口增掛“不動產登記窗口”，同時將稅務窗口及房產查檔窗口也納入其中，實現一個窗口受理。申請人可向窗口一次性提請房屋交易審批、確權、房屋查檔、納稅和不動產登記申請，并在申請事項中同意在完成房屋交易審批、房屋確權后自動轉為不動產登記申請，從而實現“一口受理”，避免群眾在多個部門中來回跑。

第一，通過委托受理方式實現“一口受理”，將極大地方便群眾辦證，更容易獲得群眾的支持與理解。不動產統一登記的一個重要目的在于方便群眾，進一步保護群眾的個人權利。如果在實行不動產統一登記后，反而給群眾增加了麻煩，明顯違反了我國不動產統一登記的初衷。而受理窗口的設置，直接關系到群眾辦理不動產登記時對不動產統一登記的“第一印象”。因此，在窗口上實行“一口受理”，才能讓群眾在交納不動產登記材料時少跑彎路，才能真正做到便民利民，讓不動產統一登記能更好地獲得群眾的支持。

第二，由于不動產統一登記目前還屬于新生事物，若重新專門設置受理窗口，其花費的人力、物力及精力將會非常大，而原房產管理部門已經受理房屋登記多年，在窗口的建設上具有積累優勢。因此，在充分利用原房屋交易與登記受理窗口的基礎上，增掛“不動產登記窗口”，并將相關業務窗口也納入其中，將更有利于實現現有資源的優勢整合，促進登記工作地快速與平穩開展。

第三，通過委托受理方式實現“一口受理”，不但可以保證群眾能在一個窗納材料，同時也有利于房屋交易、產權管理部門與不動產登記部門的工作銜接。因為，無論是相關資料在不動產部門間的傳遞，還是不同部門間工作的聯系“，一口受理”的方式更容易實現銜接，從而確保房屋交易、確權與登記工作之間地順暢，這無論是對不動產統一登記工作平穩開展，還是不動產統一登記辦結時限上地提速都有積極的意義。

2.3房屋已經竣工的材料

《物權法》第三十條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。通常講合法，包括程序合法及結果合法。對建造房屋這一事實而言，程序合法即建造過程合法，如領有施工許可證等；結果合法即通過規劃、國土等部門驗收合格。雖然說建造的程序和建造的結果都應該合法，并不因為其過程有瑕疵而影響建筑物的合法性，也就是說不能因為未辦理施工許可或竣工驗收備案而導致建筑物成為違法建筑，但相關主體應該受到行政機關的處罰。由此可見，建設主體并不因是否辦理竣工驗收備案而影響其物權。

結束語：

本文就房屋交易和不動產登記有序管理進行了探討，希望本文的提出能夠為相關工作人員提供一定的參考價值。

參考文獻：

[1]常鵬翱.預告登記制度的死亡與再生[J].法學家，2016，03：125-135+179.

[2]曹利華.不動產登記機構與住建部門銜接的幾個問題[J].中國房地產，2016，31：39-42.

不動產測繪管理辦法范文第3篇

作者簡介：李潔媚，中國地質大學（武漢）。

建筑物區分所有權是與房屋所有權登記相關的一種單獨所有權類型，它的獨立性與完整性體現在包含專有權、共有權與管理權三項權利內容。對于專有權這種排他性的權力，在現行的房屋登記簿與房產證上可以得到登記上的保障。而對于共有權的客體共有部分則存在缺乏明確劃分標準、缺少登記規定等問題。在2015年全面推行不動產統一登記的大形勢下，筆者將就共有部分登記相關規定進行研究討論。

一、共有部分登記范圍的認定

（一）法律規定中的問題

在我國現行的法律法規中，缺乏對共有部分登記的專門規定。在建筑物所有權證書上的共有部分登記只涉及到“公攤”。以住房為例，“房屋公攤”是指分攤的公用面積，與套內面積一起構成了商品房的建筑面積，在房產證書上得到列明，以證明是業主所有權的一部分。但是，公攤部分與共有部分的范圍是不一致的，它主要集中于建筑體內部與套內居住相關的外墻墻體、樓梯、公共過道等公用部分。而如今建筑物共有權爭議熱點涉及到的車庫、綠化帶、樓頂平臺等部分則缺乏法律規定的登記規則與形式。權力狀況與登記客體不匹配，在現行的不動產登記模式下，共有權無法得到保障。

在對這一部分的登記展開研究前，要對建筑組區分所有權的共有具體部分進行明確。這是開展登記研究的前提與重要環節。

在對這一范圍的認定上，一般存在三種模式，一是排除式，二是列舉式，三是排除與推定、列舉相結合式。我國《物權法》中采用的就是第三種，排除的方法。規定建筑物內除住宅、經營性用房等專有部分以外就是共有部分。具體來說在該法第七十條規定了：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”；第七十三條補充規定了道路、綠地、公共設施等也屬共有部分。這種以專有部分為主導的模式造成了對共有部分認定的模糊，只是一般性籠統的規定，而且在實踐中往往有與之沖突的情況。第七十三條中將“其他公共場所、公共設施”全部認為是業主共有就是不合理的，如已被租賃或認購的公共服務設施建筑就不能籠統的被確定為業主共有。因此，在2009年出臺的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》采取了列舉法加排除法的方式對《物權法》的不足進行彌補，對專有部分概念定義為具有構造上的獨立性、利用上的獨立性、能夠登記成為特定業主所有權的客體。并對共有部分做出了一些列舉式的補充。此外，涉及到區分所有權登記的還有《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》這兩部規章。但這樣的登記規則只是原則性的規定，對于具體劃分和如何登記都沒有涉及。

時至今日，我國立法中仍未提供對共有部分的認定要件，認定標準也不能最終確定，單純通過增加列舉項難以適應新發展，實踐中的合理區分也無法實現。可見在我國現有法律法規上，共有部分的認定、登記仍然存在很大的空白。

（二）共有部分的區分標準不明

在對共有部分的登記進行討論前，從理論上上進行認定是前提。如前文所述，共有部分普遍通過對專有部分的“排他”來認定。這種“非此即彼”的籠統界定方式，反映出了對區分共有的不重視。也在實務中帶來很多爭議。

二、實踐中的特殊共有部分登記

對于電梯、公共道路和樓梯間這一類共同使用性顯著的共有部分，實踐中爭議較少。現實中糾紛頻發，認定模糊且讓所有權人常常感到權利受損的共有部分，如車庫、屋頂平臺、會所、小區綠地等的歸屬往往是認定以及登記的難點。本文將以車庫與小區會所涉及到的共有部分登記進行單獨的分析。

（一）車位車庫

《物權法》的七十四條中有做出相關規定。規定車庫應首先滿足業主的需要，并區分為專有的車庫與共有的車庫兩類。前者包括通過買賣歸個人所有和開發商所有，后者就是我們需要討論的共有的車位車庫。現實在這些共有的停車位存在開發商占用、侵占原有停車位進行建設的問題，使得業主因停車難問題與物業、開發商產生摩擦。

為了維護這一共有權，首先需要明確，未經買賣登記、不屬于開放商保有的、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位是區分所有權的共有部分。所以房地產開發商不享有對共有車庫車位的處分權力，否則就違反了規劃用地許可文件、建設工程規劃許可文件和購房合同的相關約定，涉及違約和侵權。其次，《物權法》中只做出了滿足業主優先使用權的規定，在不動產統一登記下可以將這一所有權進行確認，將小區全部業主登記為權力主體，于登記簿上列明共有車庫車位的面積、四至。對共有車位所有權的登記，有利于業主進一步維護除使用權外的收益權與管理權，限制物業開發商對共有部分的任意處分。

（二）會所

小區會所是近些年開發商為了促進銷售，規劃在小區公共面積內，為業主提供餐廳、酒吧、游泳館等有償服務的場所。但在實際運營中，一般被相關公司租用。對于會所的權屬，我國的法律法規及規章中均未作出明確規定，所以主要爭議點在于，會所是否屬于《房屋登記辦法》中規定的“屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房”。 會所是否屬于共有部分的歸屬，應當分情況區分。會所是作為單獨建筑進行報建設時，所有權由房地產開發企業保留，當小區會所作為獨立不動產權進行登記時，開放商有權決定其轉讓、使用、出售，在房地產登記機構核發房地產權證時，需要有對“會所”的特別注釋與標記；但在建設審批時，如果確定了該會所是建筑區劃內的公共配套場所，根據《房屋登記辦法》的規定則所有權歸屬全體業主，要以共有部分進行登記，雖然不發放房地產權證書，但可以在不動產登記薄上進行相關記載。開發商不得出售，收益也歸于全體業主。 （三）屋頂平臺

屋頂平臺一般是歸業主共有，即使沒有合同約定，也因其事關業主基本利益與共有構造而推定為業主共有。作為建筑物的天然部分，一般不具備登記條件。

然而屋頂平臺存在依照專有部分來進行登記的情形。根據《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，建筑區劃內符合條件的房屋、車位、攤位等特定空間是可以認定為專有部分的。將屋頂平臺與頂層進行搭售，符合了房屋建筑規劃與簽訂了買賣合同后，這一部分就具有了專屬性。

而對于實踐中出現的占用公共屋頂，修建個人使用的“空中樓閣”是對共有權的侵害，是違反法律法規的侵權行為。也可以依照相鄰關系來進行調整。

三、建筑區分共有的登記程序

根據我國建設部《房屋登記辦法》第三十一條規定，房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑物區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記。由此可見，房產開發商是共有部分申請初始登記的主體。但在實踐中，開發商在進行建設審批時，往往是通過“分期分批”的方式，這種分割式的房屋登記方式使得區分所有權的共有部分得不到確認，建筑區劃內對共有部分的原始規劃，可能會因后期的審批產生較大改變。實踐案例中，業主常常發現，開發商事先承諾的公園綠地在后期建設中建成了新的住宅樓，當業主進行維權時，開發商卻出示規劃管理部門批準的建設工程規劃許可。這反映了登記程序上的缺漏。

根據《暫行條例》的規定，初始登記時需要提交相應的材料并進行審查。因此，為了保護業主的共有權，在房屋所有權初始登記時，就應該強調對共有部分登記的重視。在房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，登記機構就應要求其提供依法屬于業主共有部分范圍的法定資料，包括這些部分的類型、具體用途、面積大小、所在位置、權利歸屬等證明文件。保證在該建筑區劃內接下來的開發建設與預售中規劃一致。確保共有部分權利的完整性。

此外《房屋登記辦法》第十九條規定，房屋所有權初始登記時，房屋登記機構應當實地查看。根據《暫行條例》第十八條的規定，要求對受理的不動產登記進行查驗，包含界址、空間面積、位置等。第十九條第一款也指出，對房屋建筑物、構筑物所有權的首次登記，登記機構可以進行實地查看。參考房屋所有權登記，區分所有權的共有部分登記在進行完善時，也應該增加實地查看這一部分。

除了登記階段的保護。在建筑物申請建設工程規劃許可時，就應當列明建筑區劃內公共場所、公用設施和物業服務用房的具體范圍。對商品房銷售許可行政審批環節也應該加大對列明建筑物區分所有權的重視，同樣的，房地產管理部門批準商品房預售許可時也應要求建設單位提交列明屬于業主共有的公共場所、公用設施、公共道路等共有部分以及開發商將具有營利性的公共場所處置（出售、贈與或留作自用）的文件，使得預售方案不只是開發商與銷售方的一紙口頭承諾或廣告宣傳手段，要求其能產生切實的法律上的、行政上的效力。公共場所、公用設施等共有部分的具體范圍，經過審批后不得任意做出更改，任何人不得侵占或擅自改變公共建筑空間、公共場所設施原先規劃的功能與位置。同時建筑物開發商在與業主簽訂《商品房買賣合同》時也要載明上述內容的條款。保障所有權人在就公共部分進行維權時有理有據，也規范了房地產市場交易的開發行為。具體可從以下幾個方面對建筑區分共有部分的不動產登記進行闡述。

（一）登記申請人

根據我國建設部《房屋登記辦法》第三十一條規定：“房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。”

據此，我國房屋所有權初始登記時，是由房地產開發商作為申請人，提起對公共區域與公共建筑物這一類建筑區分共有部分的登記。且根據《房屋管理辦法》第十二條，對于合法建造房屋進行所有權申請，可以由房產開發商單方進行。此外，根據《房屋登記簿管理試行辦法》的記載說明，建筑面積包括單體建筑的共有部分與專有部分兩類。其中單體建筑共有部分是與專有部分一并登記的，在登記簿上以建筑面積為形式量化。在進行房屋登記時，這一部分共有是依附于專有面積，申請人為當事人雙方。

這一現狀反映出我國現行的關于區分所有建筑物共有部分的登記申請是割裂開的，單體建筑內共有部分由房屋權利人申請登記，建筑區劃內其他共有部分則由房地產商申請初始登記。

（二）登記人

我國現行法規中，并未對區分所有建筑物共有部分的登記部門做出單獨規定。共有部分依附專有部分的登記，由房產部門管理。而我國目前存在的有關建筑物區分所有權登記的法律規定主要體現在建設部頒布的《房屋登記辦法》。該法第四條規定：房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理。第十一條規定：申請房屋登記，申請人應當向房屋所在地的房屋登記機構提出申請，并提交申請登記材料。

“臺灣土地登記規則”第77條指出建物所有權第一次登記，除本款規定者外，準用土地總登記程序。所以共有部分的登記依照土地登記規則，由所在地的直轄市、縣（市）地政機關辦理。

實踐中建筑區分共有部分的登記機關一般為住建部門或土地部門。不動產統一登記后，多頭分散的登記將劃歸到統一部門。所以共有部分登記應與房地產登記一起歸由縣級以上統一政府辦理。

（三）登記的客體范圍

建設部頒布的《房屋登記辦法》第十條規定：“房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指固有界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號）的房屋或者特定空間。”由此我們可以得出現行房屋登記的對象主要是是指房屋的專有部分。涉及到共有部分登記的是《房屋登記辦法》中三十一條中“屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房”；以及《房產測量規范》中規定的單體建筑的分攤部分（電梯井、 管道井、樓梯間、垃圾道等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房，共有外墻等）。《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第八條中同樣也僅僅規定了這一部分公用建筑面積。從上述現行的指導文件可看出，登記的客體是不全面且缺乏標準的。 對建筑物區分共有部分所有權的討論往往是以單體的建筑物為其存在前提，但實踐中小區中建筑區分所有權范圍又大大超過了單體建筑物區分所有權之共有權的權利內容。現有對于共有部分的登記客體局限于公攤面積，即單體建筑內部的共有部分。建筑區劃內的其他部分也應該納入登記范圍。

建筑區分共有部分的客體應包括法定共有部分、天然共有部分和約定共有部分。墻面、梁、屋頂等天然的共有部分，難以測量，缺乏登記的必要性。而電梯、樓梯、門廳、消防通道等可以測算量化進行登記的一部分天然共有部分，可合并記載在登記簿。因此，需要進行登記的客體主要為法定共有部分和約定共有部分，具有獨立性的建筑部分，如公共場所、公用設施、物業服務用房、車庫、架空層等，應均在登記簿上予以單獨記載，同時與相關專有部分的登記形成關聯。有學者指出，對于沒有登記為專有部分也沒有登記為共有部分的建筑物、設備、設施，為了避免爭議，應做出為共有部分的推定。

（四）登記方式

關于共有部分在權屬登記中的缺乏，在實踐中，我們可以看出共有部分實際范圍是分為兩大類的。一類是前面所討論到的，現行登記中的公攤概念。這主要是以一幢建筑范圍內的共有部分為客體，對屬于整幢業主共有的部分。另一類是整個建筑區劃范圍內所有權人的共有部分（車庫、綠化、道路等）。兩類共有部分的所有權主體不同，若將兩類不做區分的一并登記會導致主體不明等混亂。在房地產登記的相關法律法規中，雖然做出了對建筑區分共有部分登記的規定，但缺乏相應的登記方式。共有部分的登記落實仍然存在較大空白。日、美、德在這一不動產類型上采取了一種“一體化”的登記方式。

德國《住宅所有權與長期居住權法》第七條規定：“（1）在本法第三條第一款的情形，依職權為每一份共有所有權份額編制一份專門的土地登記簿頁（住宅土地登記簿、非住宅用房所有權土地登記簿）。在此種簿頁上登記從屬于共有所有權份額的專有所有權和作為對共有所有權的限制的屬于其他共有所有權份額的專有所有權權利的授予。”該登記將共有部分劃分為單獨的份額，與所屬的專有部分聯系，與專有部分一并登記。

臺灣地區“公寓大廈管理條例”第四十四條規定：“公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記。”“臺灣土地登記規則”第七十五條指出：區分所有建物之共同使用部分，應另編建號，單獨登記。

根據上述規定，我國臺灣地區，共有部分是分別合并登記，采取設立標示部，在標示部上列明共有權人的方式進行登記。專有部分也列明相關的共有部分。

（五）登記類型

2014年頒布的《不動產登記暫行條例》第三條，規定不動產登記包括首次登記、變更登記、轉移登記等多種類型。在區分所有建筑物權上，由于共有部分相關權利的存廢是依其所屬的專有權設立的。所以共有部分所有權需要變更時，相應的移轉、消滅、變更、權利限制等應隨其所屬的專有部分進行。《房屋登記辦法》已經規定了相關的初始登記、注銷登記、抵押登記、地役權登記、預告登記和更正登記。相對較為完善。

但對于首次登記，涉及到明晰產權。《房屋登記辦法》第三十一條，僅對一部分共有部分的初始登記進行了規定，缺乏完整性。應對區分所有建筑物的共同使用部分進行整合明確，可與其相關區分所有建筑物同時申請登記。保持專有部分與共有部分登記的一致性。

不動產測繪管理辦法范文第4篇

關鍵詞:房產;測繪;特點;法規;標準

中圖分類號:TU198

文獻標識碼:B

文章編號:1005-569X(2009)12-0041-02

1 引 言

隨著我國經濟體制改革和市場經濟的發展,作為國民經濟的一個新的支柱產業――房地產業正在迅速崛起,我國已經形成較成熟的房地產市場,住宅商品化與貨幣化已經形成,房屋建筑規格、樣式日見多樣,各地房價相差懸殊,房屋作為不動產大幅度升值。

由于房屋價值量大,房產面積測算影響著相關利益者的直接權益,一旦發生偏差將造成消費者或開發建設單位的經濟損失。同時,由于房產測繪服務與人們生活息息相關,房產測繪日漸成為社會關注的熱點和焦點問題。市場對房產測繪面積的精度及公用部位劃分、公用面積的分攤、面積測繪的政策、口徑的透明度等都提出了更高的要求[1]。因此,市場對房產測繪的要求越來越高,房產測繪技術的變革正日益朝著高效、精確的方向發展。

房產測繪是采集和表述房屋及房屋用地的有關信息,為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費,以及為城鎮規劃建設提供數據和資料的測繪活動。房產測繪通過利用測繪技術手段測定和表述房屋及其自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況及其屬性等信息,為房產產權、產籍管理等提供基礎數據[2]。

2 房產測繪的分類

房產測繪,根據測繪性質的不同分為基礎測繪和項目測繪兩部分。一般來說,房產基礎測繪是為了得到房屋在統一坐標下的定位信息以及產權單位的用地情況,而項目測繪的目的是測算房屋的建筑面積。下面對房產測繪兩部分說明[3]。

2.1 房產基礎測繪

房產基礎測繪指房屋、房屋用地及其附屬設施有關的房產要素測量,對高程一般不做要求。房產分幅圖不僅表示房產要素空間位置信息,還要表述房產要素屬性信息。根據房產調查,標注房產編號,其中包括房產分區號、丘號、丘支號、幢號、房產權號,同時說明房屋產別、結構、層次、建成年代、房屋用途、權屬、權源、權界及用地分類等社會屬性信息。即房產基礎測繪對房屋及其用地必須測定位置、形狀,調查其所有權或使用權的性質,測定其范圍和界線,更重要的是測算其面積,調查測定評估其質量和它所在級差土地上的價值。房產基礎測繪是獲取房產地理坐落信息的可靠手段,相比傳統的僅依靠文字記錄的房屋坐落信息,可以完全避免地址重復。

2.2 房產項目測繪

房產項目測繪包括房產分層分戶圖測繪,房產面積分攤計算等。房產項目測繪產生的房屋面積被房管部門認可后將是最后的商品房銷售面積。由于近些年的房價持續飛漲,而我國的商品房都是以建筑面積的多少計價銷售(而不是按套銷售),購房人對房屋面積越來越關注,由此引起的糾紛也屢見不鮮,房產項目測繪的重要性不言而喻。房產項目測繪包括房地產項目預售前的初始測繪(一般簡稱“預測繪”)、初始登記前的竣工測繪以及房產變更后的變更測繪等,統一樓盤表信息,實現房產信息的空間時間唯一性。

3 房產測繪的特點

3.1 主要測繪房屋和房屋用地

房產測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權屬、質量、數量、用途等狀況,以及與房產權屬有關的位置信息。具體包括:

定位:測定其位置;

定性:調查其所有權或使用權的性質;

定界:測定其范圍和界線;

定量:測算其面積;

定質:調查測定評估其質量;

定價:確定其價值。

3.2 測圖比例尺大

房產測繪一般在城市建成區內進行,圖上表示的內容較多,有關權屬界限等房產要素,都必須清晰準確地注記,因此房產分幅圖的比例尺都比較大。一般都是1∶500的圖紙,分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大,1∶100、1∶50有時也有,這時表示的內容就更加詳細。

3.3 具有一定的法律效力

房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作,其成果質量關系到房屋權利人的切身利益,是產權確認、處理產權糾紛的依據。房產測繪成果被房產主管機關確認后具有法律效力。

3.4 影響力大,具有較高的風險

房產測繪成果具有法定性,這就決定了其成果的影響力大,關系到消費者、開發建設單位的利益。一旦房產測繪成果不合格,給當事人或利害關系人造成損害,屬于房產測繪單位的責任,受害人可以依法向測繪單位要求民事賠償,測繪單位應當對當事人的直接經濟損失予以賠償。因此,房產測繪、特別是面積測算具有較高的風險性。

3.5 成果產品數量、規格較多

房產測繪的成果產品不僅有房產圖,還有房產權屬、產籍調查表、界址點成果表、面積測算表。圖也有幾種,即有分幅圖,更多的是分丘圖、分層分戶圖。地形測量僅只有分幅圖,所以房產測繪最后的產品,在數量上、規格上比地形測量繁雜得多。但是,房產圖在一般的情況下只是單色圖,一般不大量印刷。

4 房產測繪相關法律法規及規范標準

房產測繪法定性特點決定了在房產測繪中必須嚴格依照相關法律法規和規范標準來進行。比較重要的有:

(1)基本法律。《中華人們共和國測繪法》、《中華人們共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》。

(2)部門規章。《房產測繪管理辦法》:該辦法由建設部和國家測繪局于2000年10月8日聯合,2001年5月1日起施行。該辦法對房產測繪的委托、資格管理、成果管理、法律責任等房產測繪行為作出了具體規定。《房屋登記辦法》:該辦法于2008年經建設部,自2008年7月1日起施行。

(3)規范、標準。《房產測量規范》,GB/T 17986.1-2000;《房產圖圖式》,GB/T 17986.2-2000。

(4)地方法規和政府規章。各級政府制定了相關的測算細則,以浙江省為例[4],有:《浙江省房屋建筑面積測算實施細則(試行)》(浙建房[2007]51號);《房屋建筑面積測繪成果書(示范文本)》(浙測[2007]3號);《房產測繪合同(示范文本)》(浙測[2007]21號)。

5 房產測繪對從業人員的要求

5.1 樹立高度質量責任意識

房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作,其成果質量關系到房屋權利人的切身利益。如果測繪作業人員的疏忽及測繪工作程序的不嚴密,就極易導致房產測算錯誤。由于房屋價值量大,房產面積測算一旦發生錯誤,就會造成各種糾紛,嚴重的甚至會引起群體上訪事件[5]。因此,房產測繪要求從業人員要有高度的風險意識,充分認識到測繪質量不僅關系消費者、開發建設單位的利益,也直接關系到測繪單位的生存發展,對于政府下屬事業單位性質的測繪單位,甚至關系到所屬政府部門的形象。房產測繪的從業人員要嚴格按照相關法律規范和技術流程,以嚴謹認真的態度從事房產測繪活動,盡可能地減少乃至避免房產測繪錯誤的產生。

5.2 嚴格依“法”測繪

由于房地產行業的特殊性,房產價值高,房產測繪容易產生較多糾紛,因此房產測繪人員必須嚴格依“法”測繪。這里的“法”就是上述房產測繪相關法律法規及規范標準。從業人員要認真學習相關法律法規和規范標準,形成統一的認識和理解,這樣才能避免和減少房產測繪質量事故的發生。

5.3 既懂測繪又懂房地產

房產測繪的性質,還決定了房產測繪從業人員不僅要熟練掌握各種測繪技術,也要掌握房地產相關知識。因為房產測繪的對象是房產,必須對房屋及房地產相關知識有全面地了解,懂房屋權屬管理、懂房屋交易買賣、熟悉房地產相關法律法規。這樣才能夠樹立起房產測繪觀念,增強對房屋各類表現形式和房屋產權的測量和認定的認識。

6 結 語

總之,隨著房地產行業的持續發展,房產測繪在社會生活中的重要性日益增加,社會對房產測繪服務的要求也不斷提高。房產測繪相關管理、測繪人員有必要不斷增強對房產測繪特點、相關法律法規及標準規范的認識,努力適應房產測繪對從業人員的要求,這樣才能為社會提供高質量的房產測繪服務。

參考文獻:

[1] 朱國雄,顧國崢.探索新辦法、解決上海房產測繪的新問題(上海市房產測繪管理系統).見第三屆中國土地信息系統學術研討與經驗交流會論文集[C],2000.

[2] 國家測繪局職業技能鑒定指導中心.測繪管理與法律法規[M].北京:測繪出版社,2009.

[3] 邊占新.石家莊數字房產設計研究[D].石家莊:河北師范大學,2008.

不動產測繪管理辦法范文第5篇

一、重點工作開展情況

（一）土地確權“回頭看”工作。柯城區應開展土地確權村行政數有150個，應頒發農村土地承包經營權證49406本。一方面督促各鄉鎮街道抓緊權證發放工作，應發盡發。截止目前，發證率95%以上的行政村有140個，占比93.33%；發證率90%以上的行政村有143個，占比95.33%；實際頒發了47496本農村土地承包經營權證，占比96.07%，部分村未發到農戶手中的也在陸續頒發中。另一方面抓緊組織開展農村土地確權檔案收集、整理、歸檔及數字化工作。

（二）消薄工作。一是制訂《柯城區2019年“消薄攻堅作戰圖”》、《120個省定薄弱村消薄攻堅表》。二是積極配合省委巡視組和市扶貧領域交叉審計有關要求，積極提供村集體經濟收入情況表等相關消薄資料，并對消薄審計發現的問題進行一一核對，提出修改意見。三是搜集整理消薄臺賬資料，迎接省廳關于開展十四屆省委第五輪巡視發現問題整改情況“回頭看”調研檢查。四是完成151個薄弱村2019年光伏強村收益的劃撥到村工作。截止目前，柯城區171個村總收入10萬元且經營性收入5萬元以上的村有167個，占比97.66%；其中經營性收入10萬元以上的村有126個，占比73.68%。120個省定薄弱村中總收入10萬元以上且經營性收入5萬元以上的村數117個，完成率97.5%。

（三）村級財務管理。一是召開全區農村集體“三資”培訓會。積極響應省廳有關財務規范化年活動要求，積極組織開展村級財務審計和農村集體“三資”培訓工作，組織了各鄉鎮街道分管領導、農經員、中心會計、村報賬員等共270余人召開農村集體“三資”管理培訓班。此次培訓專門邀請了省、市有關方面專家授課。二是開展農村集體經濟組織登記證賦碼工作。截止目前，柯城區已完成9個鄉鎮（街道）89個行政村的農村集體經濟組織登記證賦碼工作。三是積極開展減輕農民負擔工作。結合農村“三資”管理檢查，對減輕農民負擔開展明察暗訪，未發現有農民負擔反彈現象。

（四）農民專業規范提升工作。根據省廳推進農民專業合作社高質量發展有關文件精神，我們一方面積極與市場監管、稅務等部門聯系，組織開展“空殼社”清理工作，目前為止已清理“空殼社”198家。另一方面積極開展農民專業合作社規范提升工作，今年上級對柯城農民專業合作社規范提升任務為21家。完成了省級和國家級示范性農民專業合作社申報與監測工作。組織開展2019年大學生從事現代農業補助申報工作，今年共有11名大學生申報。

（五）農村改革。一是農村土地集中流轉。擬定了《柯城區關于關于完善農村土地承包經營權流轉工作的意見》的草稿。積極組織各鄉鎮、村開展土地流轉示范村等創建工作。二是九華鄉宅基地和農房活權試點村。九華鄉為全市率先探索宅基地“三權分置”改革的試點區塊之一，以“三權分置”改革將非法“一戶多宅”轉換成村集體的合法資產。目前為止，借助中介機構開展家底排摸工作，已完成塢口村、妙源村、茶鋪村共1120戶農房測繪，完成這三個村房地資料收集共726戶。妙源村409棟房屋的房屋外業測繪和丈量圖制作；與159戶農戶簽訂了房屋回收協議。同時加班加點開展農房確權工作，進行相關資料收集、整理、公示、發證等工作。截止10月21日，已辦理不動產權證書42本。三是農村集體產權制度改革。目前，柯城區已經初步完成農村集體產權平臺搭建，出臺《柯城區農村綜合產權流轉交易管理辦法》，在柯城區農村資源交易平臺已錄入農村產權103個，資產總額達476萬元。下步將依托農村集體產權平臺，積極試點開展農村集體產權交易；同時還將以石梁鎮張西村為試點，開展村級集體經濟組織市場化運營改革試點，積極探索多種股份合作模式。四是農村股份制改革試點。已確定石梁鎮為我區農村股份制改革試點鄉鎮。目前，石梁鎮張西村村級運維公司已成立，一期整合項目資金1500萬元，推行“公司運營+集體自營+農戶植入”的“張西模式”，組建由村集體控股的股份制運營公司，以公司化的模式進行管理，運營團隊由入股的專業團隊擔綱，員工由當地村民為主。五是鄉賢回歸落戶試點。確立七里鄉為鄉賢回歸落戶試點鄉鎮。目前七里已召開專題會議，研究討論制定鄉賢回鄉資格認定體系，同步開展鄉賢資格認定相關條件調研工作。

二、下步計劃。

（1）繼續開展農村集體“三資”規范化管理工作。檢查指導各鄉鎮、村做好農村集體“三資”規范化管理工作，繼續組織開展村級財務審計工作，完成剩余4個鄉鎮的農村集體經濟組織登記賦碼工作。

（2）繼續開展消除集體經濟薄弱村工作。對標省、市“消薄”考核指標，全面完成各項消薄指標。并著手收集、整理2019年“消薄”臺賬資料。