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關于買房的法律知識范文第1篇

關鍵詞:小產權房;法規;政治體制;保障利益

中圖分類號:DF461 文獻標識碼:B 文章編號:1009-9166(2010)020(C)-0256-01

中國房地產行業近年來以一種近乎狂熱的速度在發展著,然而在諸如房地產價格持續上漲,房地產投機行為逐漸增多等眾多問題中,“小產權房”問題也受到人們的普遍關注。

按照不同角度的解釋,“小產權房”有多種定義,按房屋產權證的發證機關來區分,縣級及以上人民政府主管部門頒發產權證的叫大產權房,由鄉鎮人民政府或村(居)委會頒發產權證的叫小產權房。具體來說“小產權房”就是指在農民集體所有的土地上,由開發商和村委會合作或村委會自行組織開發建設的房屋,在未交納土地出讓金和各種稅費的情況下自行銷售,并向購房者發放由鄉鎮人民政府制作的“房產證”。

一、“小產權房”的現狀

歸結來說來說小產權房的現狀如下:

(一)規模龐大,涉及面廣。據統計,目前我國住宅總量在186億平方米左右,其中高達66億平方米面積的住房屬于小產權房,占比超過1/3。全國各大城市的小產權房數量驚人,在深圳小產權房的數量占市場總量的49%。北京、上海的小產權房數量占市場總量皆為22%左右,西安小產權房已占市場總量的25%―30%,鄭州、廣州等城市的小產權房屋數量也都在20%以上。

(二)價格低,客觀需求量大。小產權房難以控制的最根本原因是其價格與現今高房價相比要低很多。除去土地出讓金和開發商過于瘋狂的利潤攫取部分,小產權房的建設成本變得非常低,所以其價格一般僅占同地區商品房價格的1/3甚至更低。

(三)法律依據不足。小產權房問題的泛濫來了許多隱性問題,一方面買房人的利益很難得到保障。小產權房的買賣,因違反法律強制性規定,雙方所簽合同為無效合同,無法在房屋管理部門進行權利登記,買房人在交付房款后并未獲得房屋的所有權。因此,一旦發生相關當事人主張購買行為無效或者國家按照法律規定進行整頓時,買房人的利益很難得到保障。另一方面建設小產權房,從表面看,農民是獲得了很高的收益,但其實,農民失去了土地使用權意味著失去了最基本的生活保障。

二、解決途徑的幾點分析

(一)明確小產權房的不合法性,進一步完善相關法律、法規。我國目前有關土地管理的法律法規還不健全、不完善,有些甚至是相互沖突矛盾的。面對強烈的社會爭議和小產權房屢禁不止的行為,應明確小產權房處置的時段,對現已經完工出售的小產權房列為處置的范圍,對未建或正建的小產權房立即叫停;公告社會,對以后再建的小產權房一律拆除,并追究當事人的法律責任。

(二)處理現有小產權房,加強保障性住房建設。全國各地已經銷售的小產權房不在少數,強行拆除不利于社會穩定及社會資源的節約,應當采取懲罰和改造的方法。對于已銷經售的小產權房,購房者應當補交土地出讓金,以取得合法產權證書。對未銷售的房屋,可將其轉為保障性住房。國家正在實行加大建設經濟適用房、廉租房的政策,但是建設進度卻緩慢,所以建議將尚未銷售的小產權房轉換為保障性住房,將其從不合法的位置提升到社會公益性位置,在一定程度上可以緩解我國保障性住房不足的情況。

(三)政府應當積極探索新的住房生產和分配制度,控制商品房價格,減少城市居民購買小商品房的需求。一方面,在暴利的推動下,中國房地產行業異常繁榮。另一方面,地方政府和開發商借法律法規的漏洞,刻意推高地價、房價,造成了新的社會矛盾。而且,在開發商模式的設計中,地方政府還承擔特殊的責任――通過提供大量的廉租房、兩限房、經濟適用房(俗稱“三類房”)來解決中低收入人群的住房改善問題。

(四)提高征地補償,保障農民集體利益。對于沒有經濟實力的、處于社會最低階層的農民而言,土地是他們生存的根本。國家低價征收農民的土地,農民再輾轉反側移居他鄉,對農民而言這怎么算都是一筆不合算的交易。想要更好地阻止農民賣地給開發商,政府應當完善征地補償制度,將生態補償納入補償范圍,提高征地補償費,合理的征地補償費再加上法律的約束才能與開發商給出的利益相抗衡。

(五)加大監控力度,嚴懲違法三方。與合法產權的房屋一樣,小產權房的建設也聯系著農民、房地產開發商、基層政府三方的利益。不過這其中應當負首要責任是房地產開發商,這些房產開發商為躲避交納土地出讓金而將目光瞄向了農村集體土地,以低廉的成本建設房屋,然后以的商品房的形式賣出。對這部分知法犯法的開發商,應當根據其造成的危害程度,采取罰款、吊銷營業執照或是降低資質等懲罰措施。農民在這個過程中雖然是弱勢群體,對這部分農民應當給予一定的罰款和法律知識教育。過錯的第三方是基層政府,在合法土地出過程中基層政府得不到出讓金,其財政不寬裕,缺乏抵制開發商誘惑的能力,這也是小產權房得以建設的根本原因。

作者單位:四川大學經濟學院

作者簡介:黃敏(1988― ),女,漢族,四川內江人,本科生,四川大學金融工程學生。

參考文獻:

關于買房的法律知識范文第2篇

【關鍵詞】法治媒體 新媒體 互聯網思維 內容 服務

隨著科學技術的進步，新媒體發展迅猛，傳播主體大眾化、傳播內容多元化、傳播速度快范圍廣，使得新媒體正在逐步取代傳統媒體成為使用率最高的媒體形態。相比之下，紙質報紙、紙質雜志、電視、廣播電臺等傳統媒體的用戶使用比例下跌明顯。如何加快傳統媒體與新興媒體的融合發展，新媒體格局下傳統法治媒體如何破題，成為擺在遼寧法制報人面前十分緊迫的新課題。

一、新媒體給法治媒體帶來的挑戰和機遇

1.新媒體分流大批受眾。有資料顯示，中國是目前世界上使用社交媒體比例最高的國家，平均每人每天有5.8小時的時間上網。以前受眾是從電視、報紙、雜志和廣播獲得信息，而今天大眾信息的來源則大多是通過微博、微信、QQ、論壇等新媒體。這種分流，使得傳統媒體的用戶大量流失，影響力也日漸式微。

2.法治媒體迎來最好時代。盡管傳統媒體受新媒體沖擊明顯，但對于法治媒體來說，這卻是一個最好的時代。我國的法治媒體是在后國家重建法制的形勢下應運而生。30多年來，在宣傳和普及法律、提高全社會法律意識等方面起到了重要的作用。而以黨的十八屆三中全會為起點，以四中全會為標志，中國進入重法時代。法治媒體作為傳播法律知識、提升法律素質、培育法治文化、弘揚法治精神的主要載體和重要陣地，完全可以借助新媒體快捷靈活、形式多樣、傳播廣泛等特點，獲得新一輪發展良機。

二、有效推進傳統法治媒體與新媒體融合發展

1.利用好法治媒體無以倫比的公信力。媒體公信力是指新聞媒體本身所具有的一種被社會公眾所信賴的內在力量。據“2015中國信用小康指數”之“媒體公信力調查”結果顯示，在不同類型媒體公信力排名中，電視以54.6%的得票率依然高居榜首，緊隨其后的是報紙、網絡和廣播，微信與微博分列第五、第六位。可見傳統媒體在公信力方面仍強于新媒體。而法治媒體相比其他媒體，更擁有無以倫比的公信力。此外，法治媒體具有強大的政治資源，因為每個法治媒體機構，都是由司法機構、司法機關作為后盾，這也成為發展的最重要資源優勢。在推動媒體融合的過程中，法治媒體要善于利用這一優勢。

2.傳統媒體人要具備互聯網思維。新媒體時代，講究的是“互聯網+”，不管“+”的是什么，“互聯網”都要在前面。有人誤以為這里的“互聯網”是指技術手段，實則不然，它指的是互聯網思維。

就法治媒體而言，在媒體融合的背景下，傳統法治媒體從業工作者要轉化思維，把讀者思維轉向用戶思維，內容思維轉向服務思維，條塊分割的思維轉向融合發展的思維，提升“互聯網+法治”能力，其目標是實現融媒體時代讀者、用戶對于法治新聞及其衍生產品的閱讀獲得感、體驗滿足感。

3.專注內容、強化服務，打造法治新媒。最近兩年，媒體融合成為業界討論的熱點，各種觀點和嘗試也有很多，卻鮮見有傳統媒體在這方面取得成功。有些媒體認為媒體融合、報網互動就是把報紙的內容搬到網上，這種理解無疑是錯誤的。

其實，報網互動也好，媒體融合也好，指向的都是新工具，而媒體的核心任務是提供信息。真正的媒體融合，應該是遵循互聯網傳播規律生產適合網絡傳播的內容，并與用戶進行有效的互動交流與共同生產。不管什么時候，我們一定要相信好內容的力量。

除了專注內容之外，作為法治新媒體，還應強化其服務功能和屬性，以服務決定其價值。

三、遼寧法制報正努力打造遼沈地區最有影響的法治新媒

遼寧法制報新媒體事業部成立于2015年1月，目前負責報社的官方微信、微博以及網站的內容制作、運營、更新和維護。現以遼寧法制報官方微信（ID：lnfzbwx）為例，介紹我們在打造法治新媒過程中的一些嘗試。

1.內容為王，“法律急救包”閱讀近20萬。遼寧法制報官微“堅持輸出有實用價值的內容”，以“法律性”和“服務性”為主導。現在微信公眾號內容同質化嚴重，作為法治類官方微信，如何保持自己的特殊性是個大問題。一定要根據新媒體的特點，打造實用性強又適宜傳播的內容。

2015年7月7日，遼寧法制報官微推送了一條“法律急救包，人手一個”的內容，將百姓平時能用得到的一些基礎法律知識和維權技巧進行歸納整理，然后以類似點擊菜單的形式呈現。對于一條沒有爆點的內容，2天多的時間，閱讀數10W+，最終這收獲近20萬的閱讀和近2000的點贊。當時，這條內容的成功，給了我們很多啟發。概括來說，新媒體在內容制作上要做到快、準、狠。

快，包括快速生成，快速，互聯網思維之下的采編，要求的是分秒必爭。既考驗常態或應急的采編能力，也考驗數據的整合能力。準，講的是基于大數據分析下的讀者、用戶的精準研判分析。如今，在讀者變用戶時代，需要的是黏性，目標是爭取鐵桿粉絲。狠，新媒體時代的基本法則是贏家通吃，必須要站到前排去，對于法治媒體而言，更要求定位的精準與堅定，所謂戰術是用己之長克敵之短。

2.強化服務，“公告查詢”、“微信排行榜”吸引特定用戶。除了靠內容吸引粉絲，我們也考慮一個問題，就是能不能給我們公眾號的特定粉絲提供他們所需要的工具，這個工具基于粉絲的高頻+剛性需求，從而達到粉絲留存和促活的目的。2016年6月29日，遼寧法制報法院公告查詢系統正式上線，我們將它植入到菜單欄里面，使得各級法院工作人員及當事人可以通過遼寧法制報微信公眾平臺即時查詢法院公告。雖然這是一個很小的互聯網產品，但它精準地滿足了用戶的強需求，所以注定是一個成功的產品。

此外我們還每周制作遼寧政法微信影響力排行榜。近兩年，遼寧很多的政法機關都開通了官方微博、微信，通過新媒體信息、通報案情、擊碎謠言、辦理業務、與網友互動。通過制作和遼寧政法微信影響力排行榜，樹立起遼寧法制報新媒體在遼寧政法新媒體中的權威性。同時由此將全省政法系統負責新媒體的人員聚到一起，也為后續開展線上線下活動奠定了堅實的基礎。

3.通過解答法律咨詢，與粉絲形成互動，增加粉絲黏性。如果說公告查詢、遼寧政法微信排行榜是為了吸引特定用戶，那么我們依托百名律界精英組成的遼寧法制報維權律師團，為最廣泛的人群進行普法宣傳、解答他們的法律咨詢，既達到了宣傳法律、普及法律的目的，也為遼寧法制報的新媒體吸引了大批粉絲。

及時準確解答粉絲的法律咨詢。作為專業而權威的法律媒體，遼寧法制報的微信、微博上經常能收到很多用戶的法律咨詢。新媒體編輯及時將這些問題反饋給維權律師團成員，收到解答后再第一時間反饋給用戶。

創新形式，遼法微講堂受到好評。如何把“互聯網+法律服務”做得更好，是遼寧法制報新媒體事業部一直在考慮的問題。2016年6月30日，第一期“遼法微講堂”上線，我們邀請專業房產律師就買房、收房過程中經常遭遇的問題進行分析，并提供實用的維權技巧。這種通過微信直播進行的法律講座，受到了用戶好評。其實關于“互聯網+法治”，還可以衍生出很多的內容，如“互聯網+法律閱讀”、“互聯網+法學教育”等等，今后我們將結合自身能力去進行嘗試。希望在“互聯網+”的推動下，遼寧法制報的新媒體能走得更遠。

四、法治新媒體發展過程中面臨的瓶頸和需要解決的問題

1.缺錢又缺人。眾所周知，新媒體是很“燒錢”的，但在目前紙媒行業受到嚴重沖擊的大背景下，傳統廣告收入銳減，在這種情況下，報社往新媒體部門投入更多的資金是不現實的。另外由于工資不高等原因，目前傳統法治媒體的新媒體部門很難招聘到高水平的人才，只能是從編采隊伍中抽調人員。但由于傳統編采人員普遍缺乏互聯網思維，這使得很多法治新媒體缺乏“新”意。

2.困境也不能回避：缺少盈利模式。現在傳統媒體都在發展新媒體，核心目的就是為了盈利。但現在業內有一句話，“不辦新媒體肯定死，辦了新媒體就是等死。”到目前為止，中國傳統媒體辦新媒體能盈利的，嚴格意義上來說是微乎其微的。

當然也有新媒體通過策劃活動，發硬廣賺廣告費，但是受限于媒體影響力以及經濟環境，掙大錢還是比較難。可以說，盈利模式是困擾傳統媒體發展新媒體的突出問題，而法治媒體由于市場化程度低、受眾面相對窄等原因，這一問題尤為突出。

（作者單位：遼寧法制報社）

關于買房的法律知識范文第3篇

關鍵詞：規劃實施調查；規劃問題調查；尊重民愿；

一、引言

隨著新農村建設規劃的不斷推行，不少村莊成功實施規劃，取得了良好效果，但也有的村莊規劃因缺乏科學有效的引導措施和相應的體制保障、地方政府與基層官員過于注重政績、農民收入低和文化素質低等問題受阻。在我國總體上進入“以工帶農”、“以城帶鄉”的發展新階段，解決好新農村建設中出現的問題對于構建和諧社會具有重要意義。目前，不少專家學者針對農村規劃工作開展了大量研究。傅德仁和黃耀志提出了基于公平理念的規劃建設途徑；林華和俞進就新農村規劃與城市規劃思維方法差異進行辨析；李孟波從新農村規劃產生的背景入手，深入分析新農村規劃的實質和作用，提出做好新農村規劃應遵循的原則和措施。本文則主要從農民的角度出發，首先對前大郭村村民不接受首次規劃的原因進行調查分析，然后就目前規劃工作對村民開展調查，最后提出了規劃在充分考慮民愿的基礎可采取的措施。

二、河南省長垣縣前大郭村規劃概況

（一）前大郭村概況

前大郭村地處豫北平原，隸屬河南省新鄉市長垣縣常村鎮，位于長垣縣城的西北方向，距縣城15km，距鄉鎮中心8km，如圖1所示。村莊附近有大廣高速公路、長濟高速公路，交通便利。村莊是獨立的行政村，占地150000m2。截至2012年5月，全村共有387戶人家，403處宅基地，戶籍人口1357人。全村設有一個村委會，4個村組。各村組規模有較大差別，4組的戶數占全村總戶數的55%。村莊戶均宅基地面積342.17m2，嚴重超出國家規定的宅基地面積限值，而且近年來，隨著外出就業人員的增加，大量農村住房和宅基地處于閑置狀態，致使32030.10m2的土地資源和4578.75m2建筑面積沒有得到合理利用。

（二）2011年規劃實施情況

在新農村建設的號召下，2011年常村鎮政府提出將前大郭村合并到鄰村――韋莊的規劃方案。韋莊地處交通要道，擁有小學、初中等教育設施，是服裝店、家電超市、理發店等的聚集地，其位置如圖1所示。規劃用地屬于韋莊村集體經濟組織所有的農用耕地。

實施方法：在新村莊每戶宅基地面積劃定為199.5m2，住房由政府委托施工單位進行統一建設，主房為10.5m×10.5m的二層樓房，配房為8.5m×3.7m的單層平房。村莊建成以后統一給排水，垃圾統一回收處理。但是，規劃對原有住房的補償和社會保障等方面并沒有具體說明，而且要求每戶在房屋建造前一次性繳納13萬元購買房屋。

上述規劃方案確定后，政府將其下達至村，村委召開全體村民會議將方案通知大家，最后同意規劃并交錢的僅有十戶人家，所以規劃暫且被擱置。根據村民反映，當時不同意規劃的原因如下。

1.政府自行決策規劃方案，村民未參與其中。此次規劃方案完全由鎮政府主持編制，政府編制完成后，只是通過下達政策的方式通知村莊實施，未組織村民積極參與村莊選址、房屋建造方式、土地利益分配等重要問題的決策，未積極聽取廣大村民的建議。

2.建房費用較高，未建房先收錢。近年來，絕大多數農戶都在不同程度上對自家的住房進行了改造，目前并不需要建新房，而且13萬元的房款對于農村家庭來說是一項大數目的支出，是村民辛苦多年的積蓄。另外，政府就13萬元房款的合理性未做出說明，所以不是急需新建住房的農戶是不會同意的。

3.搬到新村后，大家需要融入一個新的大環境，對于韋莊村村民來說，前大郭村村民屬于外來人，從心理因素考慮，韋莊村在本村肯定會有許多優勢，規劃完成后隨之而來的村內公共資源、利益分配、領導權等問題是否可以做到公正、公平、公開，前大郭村村民心中無底。

4.新村與原村址的距離較遠。韋莊是位于前大郭村南邊與之相距3.5公里的村莊，兩村莊之間有鐵路隔開，雖然嚴格來說距離不算遠，但是村民都習慣了那種步行幾分鐘就可以去田地里干活的生活，搬到新村后這種距離上的改變使他們難以接受。

5.村莊規劃觸及部分農戶的利益。村莊規劃對于村莊來說是一次大整頓。如果實行規劃，對于在外務工、經商的本地農戶來說，他們在城里已經買了房子，但是由于目前農民保障制度的缺乏，對于村里的住房即使不使用也不敢輕易放棄，所以陷入買與不買的矛盾中；而對那些戶口已不在本地但還在本村擁有住宅的農戶來說，一旦實行規劃就意味著農村住宅資格的喪失，所以也不同意規劃；另外，目前農戶宅基地面積普遍超標，尤其對于擁有多處住宅的農戶來說，如果實行規劃，他們的利益必定受損，所以更不會同意規劃。

6.戀土情結。一些老人在本村住了將近一輩子，對于村莊的一草一木已經結下了很深的感情，現在讓他們離開這個熟悉的地方到另一個陌生的環境中生活，心理上難以接受。

7.韋莊村民不同意外村占用其土地。農村土地歸村集體經濟組織所有，村與村之間甚至一個村內部都會存在不同的經濟組織，致使土地分屬不同權益主體。前大郭村村民要占用韋莊土地，許多補償協調問題比較困難。

三、關于新農村規劃工作的調查

2013年2月17日至22日期間，本人對前大郭村村民就村莊規劃有關問題進行了調查。本村387戶農戶中參與調查的共有317戶，剩余60戶因為調查時家中無人或在外定居等原因沒有參與，總體調查覆蓋率為81.91%。調查結果總結如下。

（一）村民對規劃工作的意愿調查

在“您是否愿意接受村莊進行規劃”的調查中，64.29%的農戶愿意接受村莊規劃，23.81%是無所謂的態度，只有11.9%的農戶不愿意接受。從中我們可以看出，村民對新農村規劃抱以積極和期待的態度，究其原因主要有三個：①在新農村建設的下，村民感覺到實行規劃是政策所向、大勢所趨；②對于許多目前急需新建住房的農戶來說，一方面村莊不允許再建新房，另一方面規劃方案又遲遲不下達，這使他們希望盡快實施規劃；③規劃成功村莊的美好生活面貌使村民充滿向往。

雖然新農村規劃的編制和實施監督離不開政府的有序組織，但是新農村規劃編制和實施的對象是農民，其目的是改善農村生活環境、提高農民生活質量、促進農村經濟發展，所以為了確保規劃的順利進行，我們要彌補首次規劃的缺陷，充分利用廣大村民愿意規劃的積極性和創造性，在政府組織的前提下，讓村民積極參與整個規劃過程，從規劃項目的立項、現場調研到規劃方案的編制都應該做到“尊民意，順民心”。要充分依靠農民這個充滿智慧與想法的團體，確保新農村規劃達到惠民、利民的目的。

（二）村民接受規劃的理由調查

根據對“村民接受規劃的理由”的問題調查可知，出于方便生活考慮的農戶占了85.19%，出于改善村容村貌考慮的占了14.81%，出于可節約土地考慮的為0%。這就給我們規劃編制提出了一個很明顯的要求，那就是規劃方案的編制一定要方便村民的生活，所以政府部門在確定規劃方案時要切實考慮農民的生產生活需求、農村土地制度、農村生活習慣等因素編制科學合理的規劃方案，如新村規劃的選址問題。新村是在原有村莊進行新建還是另辟新址？如果原址新建，就要合理考慮公共設施建設、基礎設施配套等的規模、代價和成本問題；如果是另辟新址，就要考慮土地利益的再分配、新址與農民耕地之間的距離等問題。前大郭村前次規劃失敗的原因之一就是新村選擇另辟新址導致新址村民的土地權益受到影響。土地是廣大農民生活的重要保障，是農民安身立命之本，所以進行新村規劃時一定要在維護廣大農民利益的基礎上進行，偏離了這個基礎是不可能成功的。另外，為了讓村民放心地接受規劃，我們要制定科學的制度、采取合理的方式。

（三）村民對規劃法規的了解程度調查

開展農村工作的一個難題就是農民的教育文化水平低，法律知識欠缺。通過對“您有沒有聽說過《土地管理法》或者《河南省〈土地管理法〉實施辦法》”問題的調查可知，“聽說過，也了解一點”的占有23.81%，“聽說過但不了解”的占到26.19%，而“沒聽說過”的占到了50%的比例；通過對“您是否了解國家關于農村宅基地和農村建房管理的相關政策法規”問題的調查知可知，“很了解”的占有4.76%，“比較了解的”占有38.1%，而“不了解”的高達57.14%。從中我們可以看出廣大農民對于農村相關管理政策知識相當欠缺，而我們在開展新農村建設時，宅基地的劃分、土地的占用等都是依據法律開展的，農民法律知識的欠缺就會干擾規劃的實施。另外，不少村民的“戀土情結”、迷信風水等因素都會影響規劃的順利進行。所以，政府應積極組織基層干部對村民進行普法教育工作，促進農民思想觀念改變，將規劃后的美好生活畫面積極地展示給大家，以確保規劃工作保質保量地完成。

雖然本次調查的結果可能受到被調查者的年齡、受教育程度及家庭地位等因素的影響，但就被調查人員的隨機性而言，這恰恰體現了調查結果的全面性和代表性，反映了廣大村民對規劃問題的不同見解。從本質上講，新農村規劃的目的是實現廣大人民的根本利益，農民既是新農村建設的出發點也是最終歸宿。所以，我們一定要在充分尊重和考慮廣大農民真實意愿的基礎上，結合農民生產生活方式、農村土地制度及可持續發展的科學理念等開展新農村規劃工作，避免工作中脫離群眾、缺乏科學性及損害農民利益等問題的出現，要充分依靠廣大農民的積極性和創造性。

四、結束語

通過對前大郭村規劃失敗原因的分析及規劃問題的調查分析，我們知道政府在編制新農村規劃時，要切實考慮村民的意愿和態度，加大法規的宣傳和教育，促進農村規劃建設工作的健康發展。本文認為應主要做好四個方面的工作。①建立完善的規劃決策系統。農村實施規劃的目的是讓人民更好地生活，所以政府在編制規劃時，要廣泛聽取人民的意愿和建議，將有效的溝通和反饋機制納入規劃決策系統。②不斷完善住房制度。通過新農村建設規劃可以對農村存在的諸如農戶宅基地面積過大、住宅閑置量大、房屋建造質量差、村莊布局不合理、生活環境差等問題進行徹底治理，政府部門應該抓住此次機會就相關法律法規中不完善的地方進行合理的修訂。③建立合理的補償機制。我們在進行規劃時對農民進行補償的機制應科學合理并建立相關的資金扶持政策，不能因為新農村規劃的實施使農民背負大量債務，導致“利民”舉措變為了“害民”舉措。④加強農民保障機制建設。廣大農民是社會的弱勢群體，為了促進農村住房制度的完善，我們應該加強農民的社會保障機制，使農民盡量享受與城鎮居民同等的保障權利，讓廣大農民放下在城市生活的后顧之憂，放心地交出農村住房，促進農房合理利用。

參考文獻：

[1]傅德仁，黃耀志.基于公平理念的新農村規劃建設途徑[J].江蘇農業科學，2012，40（05）.

[2]林華，俞進.新農村規劃與城市規劃思維方法差異辨析[J].城市規劃學刊，2008，（z1）.

[3]李孟波.新農村規劃問題研究[J].農村觀察，2007（02）.

關于買房的法律知識范文第4篇

【關鍵詞】住房土地使用權期限屆滿問題解決

1、引言

我國現行的土地制度是公有制。根據中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓與轉讓暫行條例（中華人民共和國國務院令第15號）中華人民共和國物權法的規定 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定居住用最高使用為七十年，對這項規定，老百姓產生諸多質疑，如使用期限滿后老百姓的安置、住房的處理以及對一些相關人員的影響等問題。因此本文針對此問題進行了分析，并提出相應的解決對策。

2、住房土地使用權期限屆滿的后續問題

2.1侵害不知情建筑物所有權人的利益

房地產開發商或投資者一般屬于專業人員，他們知道土地的使用權的年限。然而對于一般的缺乏法律知識的老百姓，奮斗多年終于可以買一套屬于自己的房子了，在購房時很有可能不知道土地使用年限對于其所購房屋的意義，這在無形之中就侵害了這些不知情建筑物所有權人的利益。

2.2土地使用權期屆滿后住房的處理問題

當土地使用權期滿后，地上建筑物處理問題也引起廣泛爭議。雖然，關于土地使用權期滿后地上建筑物的歸屬問題，我國現行法律中有所規定。在《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：“土地使用權期滿， 土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。”[1]土地使用權期滿由國家無償收回，這無可非議，，但地上建筑物、其他附著物的所有權也由國家無償取得，這似乎有些不合道理。而且建筑物有其價值，使用權人在建造此建筑物時投入了一定的建筑材料，同時付出了一定的時間與勞動，這些都是價值所在，這些也相當于建筑物所有權人的資本。當政府要收回土地時，也就意味著收回了建筑物所有權人的一部分資本，因此，政府在收回土地時，應該按照一定的補償標準對建筑物所有權人進行合理的補償。

2.3土地使用權期滿后房屋所有權人的安置問題

《物權法》第149條第1款規定： “住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”[2]然而這種續期并非是無償的，在土地使用權屆滿后房屋所有權人還要向政府繳納一定的土地使用權出讓金才可以繼續使用住房，這無疑給所有權人增加負擔。

這里存在著幾點疑問：如果所有權人支付不起出讓金的數額怎么辦？如果房屋所有權人能支付得起這筆費用，但忘了申請續期，時間一過，其所有權便喪失了，那他除了支付一次土地使用權出讓金之外，是否還必須把自己的房子再買回來？可見目前的《物權法》對于土地使用權期限屆滿后的規定還有不完善之處，并不能保證這一部分老百姓的利益，這也是政府今后需要進一步探討的問題。

2.4土地及社會財富造成浪費

我國按照土地用途將土地使用權出讓年限規定在40～70年之間，但實際上一般鋼筋混凝土結構物的建筑物完全可以使用100年以上，即使是普通磚混結構的建筑物，也可使用70～80年。[3]而且隨著科技的進步，人們廣泛使用更加結實且耐久的建筑材料，大大延長了建筑使用壽命，必會超過規定的使用年限。但是當土地使用權到期，根據國家的規定，將被國家收回，而且國家不僅不會給予補償，可能還要拆除地上建筑物進行出讓，使原來投資在構造建筑物上的資金化為烏有，這不得不說是一種浪費。其次，投資者對于土地投資之前往往會考慮土地的使用年限還剩余多少，如果時間太短，他們就會放棄投資，改尋其他的土地，這也不利于土地的開發和利用。與此同時，隨著土地使用權期限的臨近，地上的建筑物也必會大大的貶值，土地使用權人會減少對土地的投資，甚至不投資，這片土地很有可能被廢棄，直到使用權屆滿后被國家收回，這也必將影響土地經濟價值的充分發揮。

3、結論與建議

3.1結論

對于住房土地使用期限屆滿的后續問題，我們應該考慮怎樣在最大程度上避免不知情建筑物所有權人的利益侵害問題，如何處理好期滿后地上建筑物的歸屬問題、房屋所有權人的安置問題，使國家和土地使用權人都受益，同時也要避免不必要的土地及社會財富的浪費，我們應從兼顧公平與效益的角度出發來解決問題，使我國房地產制度更加的合理化、科學化。

3.2建議

第一，明確賣方責任

一些老百姓在購買房子的時候，并不知道有關法律上的規定，對于住房的使用年限可能也只是略微聽說，為了保障建筑物所有權人的利益，政府應該加大住房使用權期限知識的普及，讓人人清楚自己所擁有的權利，防止在購買房產時候上當受騙。

同時，政府應該規定開發商或投資者，確保百姓是在對自己要購買的房屋的使用期限明確的基礎上對房屋進行出售，不能在購買者毫不知情甚至在被蒙蔽的情況下將房屋出售，否則將受到法律處置。在簽署購買合同時，賣方也應該在合同上明確注明房屋的剩余使用年限，讓購房者了解自己對于房屋的使用狀況，從而保證廣大購房者的利益。

第二，實行國家有償取得地上物所有權制度

保護財產合法所有權是我國憲法確立的原則，有償取得也符合民法等價有償、平等互利的原則。盡管有人認為，對于建筑物所有權人都給予充分合理的補償會增加國家的財政支出，這看似不適合我國現有經濟發展水平，也會使利益分配過于向土地使用權人傾斜。但是我們應明確，建筑物是有價值的，使用權人在建造該建筑物時投入了一定的資本。國家在收回土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權時，應合理評估建筑物后對建筑物所有人進行一定的補償。如此對房屋所有人來說，當他們再投資下一處房產的時候就會有一定的資本，而不至于從頭開始。此外，政府也可以用類似拆遷安置的辦法來解決上面的問題。對于一些需要拆掉的房子，政府可以用另一處房屋對建筑物的所有人進行補償。

第三，完善續期制度

首先，在土地使用權期限屆滿前，有關部門應向土地使用權人發出通知，告知其土地使用權期限即將屆滿，通知其盡早與土地所有權人進行協商。其次，征詢雙方的續期意愿，若土地使用權人無意續期，所有權人可以給予適當的補償。再次，應該規定如果續期，只能續期一次，期限應為建筑專家對建筑物的安全使用年限做出的評估年限，最長與國家所規定的最高使用年限一致。當然，對于續期的批準程序，也應該做一個公正、嚴密的規定，保證政府不會濫用批準權，防止出現貪污受賄現象。

第四，延長住房土地使用權年限

基于上文對住房土地使用期限的限定對于土地和社會資源造成浪費的探討，政府可以根據建筑物材料普遍的耐久程度來延長住房土地使用年限。隨著科技的發展，人們越來越多的使用更加結實而且耐久的材料來建造建筑物，這些建筑物堅固、耐用，使用期不再僅僅是70年，有的甚至可以達到上百年。因此，政府有必要適當延長住房土地使用權年限，確保土地資源和社會資源得到充分利用，避免造成巨大的資源浪費。同時，政府應該出臺相關政策，鼓勵土地使用權人以及投資人對土地進行開發和利用，充分發揮土地的經濟價值。

參考文獻：

[1]《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：“土地使用權期滿， 土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。”

[2]《物權法》第149條第1款規定： “住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續期。”

[3]何漢全.《土地使用權期滿的后續問題研究》.《中國房地產》.2004.11，第47期

關于買房的法律知識范文第5篇

關鍵詞：農民工；思想動態；解決途徑

中圖分類號：F240 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2016）01-109 -02

在2020年實現全面建成小康社會的目標之下，我國正處于城鎮化建設的關鍵時期，大興土木和完善基礎設施建設成為了首當其沖的任務。目前建筑業是我國國民經濟的支柱產業，其增加值約占GDP的7%；又是勞動密集型行業，洶涌的“民工潮”主要涌向建筑行業。在3800萬建筑從業人員中，農民工約有3000萬人，占比逾70%，農民工是建筑施工隊伍中毫無疑問的主力軍。由此可見，建筑業對于轉移農村富余勞動力，富裕農民，發展地方經濟做出了突出貢獻。

一、建筑行業農民工的基本特點

（一）就業不穩定

建筑行業農民工就業多不穩定，他們不僅在城市、城鄉之間流動，而且還在施工項目之間、單位之間流動，多數人不能穩定地長期地在一個地方干一個工作。這樣的高流動性導致大多數建筑行業農民工無法與家人生活在一起，造成大量留守兒童與孤寡老人的現狀。對異地伴侶、子女的想念之情，又使得他們不得不轉移到能與親人更易相聚的地方，這樣又一方面增強了其流動性。

（二）受教育程度相對偏低

建筑行業農民工在受教育程度上普遍較為欠缺，多數僅具有初中以下學歷。大多數農民工沒有接受過長期專業培訓，基本是在施工現場跟隨有經驗的老師傅邊干邊學，導致施工技術參差不齊、自我保護能力差、容易出現違反施工規范、自身維權意識淡薄等問題。

（三）多從事體力勞動

受文化知識與從業技能限制，多數建筑行業農民工只能從事技術含量低、工作條件苦、從業環境差、偏向體力型的勞動工種，如塔吊工、爬架安裝工等。

（四）經濟收入波動大

建筑行業農民工雖然工資比工廠普通工人相對較高，但由于多數農民工就職于民營企業或小型私營建筑企業等非正規部門，工程結算不及時經常導致出現拖欠工資甚至拒付工資等現象；加上施工項目的短周期性，農民工收入不能得到有效保證。

二、建筑行業農民工的思想現狀

（一）對黨和國家的改革發展事業充滿信心

受傳統媒體與基礎教育熏陶，建筑行業農民工普遍對黨和國家的改革發展事業充滿信心， 調查顯示：逾60%的農民工非常關心時事，關注國家的發展，希望國家繁榮富強；85.7%的農民工對國家城鎮化建設進程表示“很有信心”和“有信心”。

（二）對城市生活充滿向往，但認同感和歸屬感不高

問卷顯示，建筑行業農民工初次外出務工的平均年齡為26歲，而實際在工地就業的農民工年齡普遍在34歲以上。多數工人在努力為家庭、子女提供更好物質生活條件的同時，期望通過自身努力在城市安家落戶。據中國青少年研究中心的新生代農民工研究報告，在新生代農民工中，有55.9%的人準備將來“在打工的城市買房定居”，遠遠高于17.6%的農業流動人口整體水平。然而基于現存的戶籍制度，建筑行業農民工無法被城市完全接納，在用工單位又很難獲得自身期許的認同感和歸屬感。

（三）對新知識、新技能的學習充滿渴望

建筑行業農民工尤其是從貧困地區來的農村青年，深感知識嚴重不足，影響到個人工作和收入，從而產生了危機感。調查表明，有79.6%的建筑行業農民工認為培訓很重要，有79.9% 的建筑行業農民工“十分迫切”希望得到專業技能培訓。面對嚴峻的就業形勢和激烈的市場競爭，越來越多的農民開始重視自身素質的提高，有些農民工甚至通過自學完成大學課程，走出一條自學成才的道路。

（四）法制觀念相對滯后

近年來，因教育缺失、貧富差距拉大，少數建筑行業農民工在思想上產生了一種“社會不公平感”，部分工人產生了仇富心理。據調查，2009至2010年間，佛山市兩級法院審理的新生代農民工犯罪案件中，盜竊類案件占31.8%，搶劫類案件占21%。一些意志力薄弱、法制觀念淡薄的建筑行業農民工走向了違法犯罪的道路。

（五）思想教育相對不足

盡管近年來城鄉人口自由流動加快，但在城鎮地區，建筑行業農民工仍受到勞動就業、工資待遇和文化教育方面的歧視，使得他們的思想教育處于弱勢地位，其政治環境也令人擔憂。建筑行業農民工長期在野外作業，生活條件相對艱苦，且大多為專門的勞務公司派遣到施工單位，參與各種政治和教育活動的機會十分稀少，有時連最一般的文化素質和技能培訓教育也很難保障。加之，建筑行業農民工大多來自經濟欠發達地區，文化教育程度本來就相對偏低，繁重的強體力勞動也使得他們沒有時間和精力參與文化活動，因此更談不上接受更多的思想政治教育。

盡管近年來國家一直高度重視農民工教育問題，強調要加大對農村勞動力教育培訓，然而，受傳統觀念和農民工自身文化素質影響，針對農民工的思想教育僅僅停留在他們作為被動接受管理、被灌輸他們自己都難以理解的教育內容的層面，基本談不上農民工個人學習積極主動性的發揮，因此也未起到應有的作用。

對于當前建筑行業的農民工而言，目前采用的思想教育方式依舊多是最為傳統和一般的填鴨式說教法，內容多為一些工地和企業的規章制度、操作規定、安全知識等，且只是一些條文規定，并沒有講明其實質內涵。很少有工地和建筑企業會通過各種媒體、廣告牌、宣傳冊等形式對農民工進行城市文明規章制度、法律、道德等的宣傳教育。這種被動適應、遵守，“知其然，而不知其所以然”的教育方法不能有效地結合農民工自身特點，進行有針對性的教育，很難起到教育的實效。

三、做好建筑行業農民工思想教育的幾種途徑

（一）以人為本，構建民工思想政治教育理論新體系

新的社會發展模式下，人民的幸福是最高目標之一，黨和國家在高度重視農民工對經濟建設貢獻的同時，也高度重視他們作為人的發展的需要而進行的思想政治教育。因而在教育目標定位上，要堅持以人為本，樹立公平、正義、共享的核心價值觀，建立公平對待農民工的民工思想政治教育理論新體系，與他們建立一種平等和諧的人際關系，用真誠和關愛去溫暖、打動他們，讓他們對城市、對企業產生信任感和歸屬感；在教育內容上，要根據教育目標和民工的自身特點，從促進農民工能自由發展的角度出發，以生動、淺顯易懂的內容，對建筑行業農民工進行世界觀、人生觀、價值觀的教育，并在此基礎上進行國情、形勢與國家政策教育和集體主義教育；基于民工法制意識相對淡薄的事實，要把法制教育納入思想政治教育的重要內容，結合市場經濟和建筑行業的特點，進行普法教育，使他們認同法制社會，認識自身在建設中肩負的責任，自覺規范自己的行為；在教育手段、方法選擇中應注意堅持以人為本原則，充分尊重建筑行業農民工，平等對待他們，避免高高在上、目中無人的說教，作為企業施工和管理單位，要制定科學的管理體制來引導農民工加強學習、追求進步，不斷提高。

（二）組織開展生產競賽，以榜樣激發工作積極主動性

組織開展生產競賽，獎勵先進，是激勵發掘人的潛能、推動工作的一種好形式。正確恰當的競賽法是激勵職工積極性、開創企業的施工生產新局面的有力措施之一。通過生產競賽活動，以典型事例激發建筑工人的生產積極性，不失為搞好思想政治工作的一個好方法。樹立典型要針對民工的特點，必須全方位、多視角，既要有代表性、榜樣性、時代性，更要有可學習性，適合民工這一群體，易于使民工們在思想上接受，才能激發他們生產的積極性，自覺養成良好的品德，促進工作能力的提高。

（三）完善農民工培訓機制

據全國總工會調查，在建筑業農民工中，69.7%的人表示迫切需要了解專業技能知識，54.7%的人表示需要學習法律知識，47.8%的人表示希望提升文化知識。因此，輸入地要加大建筑行業農民工技能培訓力度，使他們在城市就能得到培訓，擁有較高的技能，從而獲得良好的報酬，堅定對未來的信心。輸入地工會、共青團、婦聯以及其他民間組織應繼續推動“千萬農民工援助行動”、“家政工程”和法律援助等活動的實施，發揮“職工就業培訓基地”“農民工技能培訓基地”的示范作用。

（四）加強職業歸屬感教育

由于工作的壓力和耐受性低的原因，建筑行業農民工普遍存在崗位流動性高、職業忠誠度低的特點。這就需要加強新生代農民工的職業道德教育，引導他們自覺遵守職業道德，教育他們愛崗敬業，自覺遵守企業的組織紀律，增強他們對工作崗位的責任意識和主人翁意識。

（五）做好心理疏導工作

作為建筑行業農民工主要集聚地，企業應積極組織適合農民工特點的文體活動，豐富其業余生活，深入細致地做好思想教育和培訓工作，幫助農民工提高思想道德素質，開展豐富多彩的業余文化活動，滿足他們的精神文化需求。注意加強青年職工特別是新生代農民工的心理疏導和行為矯正服務，加大對他們心理健康的關注和投入，開展社會關懷活動，幫助他們搞好自我管理、自我調適，緩解心理壓力，提高耐挫能力，樹立健康向上的生活情趣。

（六）倡導人生價值教育

針對建筑行業農民工思想上的混亂和迷茫，應當引導他們樹立科學的世界觀、人生觀和價值觀，教育建筑行業農民工樹立遠大的理想，不能好高騖遠，但是也不能在現實困難面前委頓不前。同時要教育和引導建筑行業農民工樹立正確的人生信念，教育他們人生價值不能僅僅局限于掙錢、吃喝玩樂這些物質層面，要教育他們在掙錢的同時自覺地關注家國之事，自覺地認識到個人與社會、國家之間是休戚相關的關系。

作為建筑企業的一名基層員工，筆者在工作崗位中充分認識到建筑行業農民工思想政治教育對于提升農民工人力資本、對于我國社會的發展和穩定有著重要的意義，應該引起全社會的重視。要把建筑行業農民工思想政治教育工作與解決農民工的實際問題結合起來，踏踏實實地為他們辦實事，才能從根本上解決建筑行業農民工問題。對建筑行業農民工進行思想政治教育是一項系統的長期工程，需要政府、企業和全社會的共同關注與努力，需要我們不斷地在實踐中進行探索和深入研究。

參考文獻：

[1]《民政部關于促進農民工融入城市社區的意見》民發〔2011〕210號.

[2]《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》.

[3]《當代農民工工薪與思想狀況調查問卷》.

[4]寇詠梅.新時期農民工思想政治教育工作初探[J].貴州教育學院學報，2008，（08）.

[5]方濤.對建筑工人合法權益的法律保護[J].晉中學院學報，2012，（06）.